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Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
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Wohnungseigentum
LG Karlsruhe, Urteil vom 17.11.2015 - 11 S 38/15
1. Aufgrund der Regelung in § 15 Abs. 7 LBO Baden-Württemberg ist die Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer verpflichtet, das Gebäude mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Daraus folgt nicht lediglich eine geborene Wahrnehmungsbefugnis und -kompetenz, durch Mehrheitsbeschluss die Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern zu regeln, sondern auch eine Wahrnehmungsverpflichtung der Gemeinschaft (LG Karlsruhe, NZM 2015, 899 = NJW-RR 2015, 1495). Die konkrete Wahrnehmung dieser Verpflichtung zur Ausstattung des Gebäudes mit Rauchwarnmeldern muss jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 und 4 WEG entsprechen.*)
2. Der zwingende Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen ohne Rücksicht auf dort bereits vorhandene Geräte kann nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn er wirtschaftlich ist und die Interessen der einzelnen Mitglieder hinreichend berücksichtigt. Daher ist der Bestand der Rauchwarnmelder im Gebäude zu ermitteln und es ist zu prüfen, ob man durch Anbieter, die nicht auf die Erstreckung des Ausrüstungs- und Wartungsvertrages auf das gesamte Gebäude bestehen, oder durch einen Hausmeisterdienst die Vervollständigung der Ausstattung mit Rauchwarnmeldern durchführen kann. Hat eine Bestandsprüfung und Ermittlung der Handlungsalternativen nicht stattgefunden und ist die Eignung der vorhandenen Geräte beim klagenden Wohnungseigentümer unstreitig, ist der Beschluss für ungültig zu erklären.*)
3. Zwar mag ein einheitliches und gemeinsames Vorgehen tatsächlich ein für den Verwalter gut zu kontrollierender Weg sein, um das gesamte Gebäude entsprechend den bauordnungsrechtlichen Vorschriften auszurüsten. Daraus allein folgt aber noch kein erhöhter Brandschutz. Die Durchführung des Einbaus und Wartung durch eine Fachfirma ist nicht vorgeschrieben.*)
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