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Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
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Wohnungseigentum
OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.03.2017 - 6 U 172/14
1. Befindet sich in den Grundakten kein Plan, der durch Markierung die Reichweite eines Sondernutzungsrechts darstellt, ist für die Reichweite des Sondernutzungsrechtes die Auslegung der Teilungserklärung maßgeblich.
2. Bei der Auslegung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für ein unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb der Urkunde dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.
3. Für die Frage der Reichweite des Sondernutzungsrechts kommt es nicht auf den Wille desjenigen an, der das Sondernutzungsrecht begründet hat. Maßgeblich ist vielmehr, inwieweit dieser in der Teilungserklärung seinen Niederschlag gefunden hat.
4. Steht in der Teilungserklärung "Zum Teileigentum Laden L1 gehören die im Plan mit Nr. 1-60 gekennzeichneten, ebenerdigen Parkplätze zur alleinigen Nutzung.", so wird die äußere Grenze des Parkplatzes durch dessen Randsteine gebildet. Eine angrenzende Grünanlage gehört somit nicht mehr dazu.
5. Auch der Umstand, dass der Teileigentümer Laden L1 die Kosten für die Pflege dieser angrenzenden Grünanlagen im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümer zu tragen hat, ist kein hinreichender Anhalt dafür, dass diesem der Bereich auch zur Sondernutzung zugewiesen ist. Dafür können auch die Umstände sprechen, dass dieser Bereich sich an den ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Parkplatz anschließt, sich darauf die Leuchten zur Parkplatzbeleuchtung und sich dort Hinweisschilder auf den Kundenparkplatz befinden.
6. Gehört somit die Grünanlage nicht zum Sondereigentum des Ladens, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, diese Grünanlage mit einem Zaun zu umgeben, um zu verhindern, dass Jogger, Fahrradfahrer, Reiter etc. sie als Abkürzung benutzen, auch wenn hierdurch die Kunden des Ladens ebenfalls diese Abkürzung nicht mehr nützen können und um die Grünanlage herumlaufen müssen bzw. sogar den Laden gar nicht mehr besuchen.
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