Wie kann ein Vermieter gegen Mietnomaden vorgehen?

(09.08.2018) Es kommt immer wieder vor, dass sich Menschen in einer Wohnung einmieten, die von Anfang an keine Miete zahlen wollen. Vermieter stellen sich dann oft die Frage, wie sie diese Personen schnell wieder loswerden.

Häufig hört man in den Medien von den sogenannten Mietnomaden. Allerdings wird dieser Begriff nicht in jedem Fall zu Recht benutzt. Denn nicht jeder Mieter, der in Mietrückstand gerät, gehört zu dieser speziellen Personengruppe. Echte Mietnomaden verursachen meist Schäden, die über einen gewissen Mietrückstand deutlich hinausgehen.

Was sind Mietnomaden?
Als Mietnomaden bezeichnet man Menschen, die eine Wohnung mieten, dabei aber von Anfang an nicht die Absicht haben, Miete zu zahlen. Sie verlassen sich gerne darauf, dass der Vermieter ihnen erst einmal eine oder mehrere Mahnungen schickt, wenn er sein Geld nicht bekommt. Die meisten Vermieter - gerade Privatleute - leiten erst nach einigem Zögern rechtliche Schritte ein. Dann gibt es noch gesetzliche Räumungsfristen und Einspruchsmöglichkeiten. Bis der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht und die Wohnung räumen will, vergeht oft viel Zeit.
Kurz vor der Zwangsräumung suchen die Mietnomaden dann meist bei Nacht und Nebel das Weite und beginnen das Spiel in der nächsten Wohnung von Neuem. Zurück bleibt oft eine verwüstete Wohnung voller Müll und Abfälle und ein hoher finanzieller Schaden. Dem Vermieter entgeht nicht nur die Miete für einen größeren Zeitraum; er muss oft auch die Kosten für ein eingeleitetes gerichtliches Verfahren und eine Räumung der Wohnung mit dem zurückgelassenen Sperrmüll selbst zahlen, da die Mietnomaden nicht mehr auffindbar sind. Natürlich ist die Wohnung erst wieder vermietbar, wenn sie mit entsprechenden Kosten vom Müll befreit und renoviert worden ist. Mit Mietnomaden meint man also nicht Mieter, die irgendwann im laufenden Mietverhältnis im Einzelfall mal in Zahlungsschwierigkeiten stecken - sondern solche, bei denen ein absichtliches und geplantes Vorgehen dahintersteckt.

Wie beugt man vor? Die Mieterselbstauskunft
Es gibt allerdings einige Maßnahmen, mit denen sich der Vermieter vorbeugend absichern kann. Viele Vermieter verlangen heute von Mietinteressenten vor Unterzeichnung des Mietvertrages eine sogenannte Mieterselbstauskunft. Dabei handelt es sich um einen Fragebogen, mit dem einige wichtige Informationen für das Mietverhältnis abgefragt werden.

Dazu gehört
- die Zahl der Personen, die einziehen wollen,
- ob der Mieter ein Verbraucherinsolvenzverfahren laufen hat,
- ob es in den letzten fünf Jahren ein Räumungsurteil wegen Mietschulden gegen den Mieter gegeben hat,
- und natürlich Beruf und Arbeitgeber.
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Nicht alle Fragen sind zulässig. So darf nicht nach der Religion, nach politischen Ansichten oder der Dauer des Arbeitsverhältnisses gefragt werden. Auch ethnische Herkunft, Familienplanung, Vorstrafen oder die Mitgliedschaft im Mieterverein gehen den Vermieter nichts an. Bei solchen Fragen darf der Mieter lügen.
Werden aber zulässige Fragen vom Mieter falsch beantwortet, kann dies ein Kündigungsgrund sein.
Natürlich bietet die Mieterselbstauskunft keine Wahrheitsgarantie. Sie wird meist vor "professionellen" Mietnomaden nicht schützen.

Was bringt eine Schufa-Auskunft?
Etwas mehr Sinn macht die Schufa-Auskunft. Nur der Mieter selbst kann diese beantragen. Der Mieter trägt auch die Kosten und gibt die Auskunft an den Vermieter weiter. Die Schufa ist ein Privatunternehmen und eine Wirtschaftsauskunftei. Aus der Selbstauskunft geht hervor, ob der Mietinteressent verschuldet ist oder ob er dafür bekannt ist, vertragliche Vereinbarungen nicht einzuhalten. Der Mieter hat auf den Inhalt der Auskunft keinen Einfluss.

Was für Sicherungsmittel gibt es sonst noch?
Auch einige allgemeine Vorsichtsmaßnahmen können nützlich sein. So sollten sich Vermieter den Personalausweis des Mieters zeigen lassen. Üblich ist zudem die Vorlage von Einkommensnachweisen, wie etwa Lohn- und Gehaltsabrechnungen, Rentenbescheiden, bei Selbstständigen kann es auch ein Einkommenssteuerbescheid oder eine Bestätigung des Steuerberaters sein. Solche Nachweise sind ein wichtiges Absicherungsmittel, allerdings kein Allheilmittel.

Manche Vermieter verlangen auch eine sogenannte Vorvermieterbescheinigung. Darunter versteht man eine schriftliche Bestätigung des bisherigen Vermieters, dass der Mieter immer pünktlich seine Miete gezahlt hat und dass keine Mietschulden bestehen. Diese Bescheinigung ist jedoch kein besonders gutes Sicherungsmittel: Zunächst ist der Vorvermieter nicht verpflichtet, sie auszufüllen, und mancher möchte sich diese Arbeit nicht machen. Es kann also niemand wissen, ob der Mieter die Bescheinigung nicht hat, weil Mietschulden bestehen, oder weil sein Vermieter schlicht keine Lust hatte, diese auszustellen. Zweitens dauert es nach dem Ende eines Mietverhältnisses meist eine gewisse Zeit, bis alle finanziellen Angelegenheiten abgewickelt sind (etwa Schönheitsreparaturen, Schlussabrechnung der Betriebskosten, Rückzahlung der Kaution). Dies kann sich über Monate hinziehen, und der Vorvermieter hat während dieser Zeit meist kein Interesse daran, pauschal zu bestätigen, dass der Mieter bei ihm keine Schulden mehr hat. Immerhin sind die Abrechnungsvorgänge noch gar nicht abgeschlossen.

Ein weiteres Absicherungsmittel ist die Mietsicherheit in Form einer Kaution oder Bürgschaft. Sie bringt für den Vermieter eine gewisse Absicherung mit sich. Er sollte jedoch darauf achten, dass diese bei Vertragsbeginn auch tatsächlich geleistet wird.

Wann ist der Mieter im Zahlungsrückstand?
Laut Gesetz ist eine monatlich vereinbarte Miete jeweils bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen. "Zahlen" bedeutet dem Bundesgerichtshof zufolge dabei "Überweisen". Das bedeutet: Die Miete muss nicht bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters sein (Urteil vom 5.10.2016, Az. VIII ZR 222/15). Er muss sie nur bis zu diesem Termin auf den Weg gebracht haben.
Samstage zählen bei der Fälligkeit der Mietzahlung nicht als Werktag, denn Banken arbeiten am Samstag nicht. Vorsicht: Das ist bei anderen Fristen im Mietrecht anders.
Für die Mietzahlung kann im Mietvertrag ein abweichender Zahlungszeitpunkt vereinbart werden. Hält der Mieter diesen nicht ein, ist er im Zahlungsrückstand. Der Mieter kommt auch ohne eine ausdrückliche Abmahnung in Verzug, wenn er nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt zahlt.

Banken dürfen sich übrigens nicht nach Belieben Zeit für die Bearbeitung einer Überweisung nehmen. § 675s BGB stellt klare Regeln auf: bei einer Online-Überweisung darf sie einen Tag, bei einer Überweisung in Papierform zwei Tage unterwegs sein. Dabei sind wiederum "Geschäftstage" der Banken gemeint, also nicht Samstage, Sonntage und Feiertage. In den Geschäftsbedingungen legen die meisten Geldinstitute eine Tageszeit fest, ab der eine Überweisung nicht mehr als an diesen Tag eingegangen zählt - und damit einen Tag länger dauern darf.

Mahnen: Privat und gerichtlich
Bleibt die Miete aus, können Vermieter den Mieter zunächst mahnen und die Zahlung des ausstehenden Betrages fordern.
Der erste Schritt ist dabei eine private Abmahnung, die jedoch schriftlich erfolgen und nachweisbar sein muss. Hier empfiehlt sich ein Einschreiben.
Zeigt dieses Vorgehen keinen Erfolg, kann ein gerichtliches Mahnverfahren folgen. Dazu reicht der Vermieter beim örtlichen Amtsgericht einen Antrag auf den Erlass eines Mahnbescheides ein. Das Gericht erlässt daraufhin einen Mahnbescheid. Gegen diesen kann der Mieter innerhalb von zwei Wochen Widerspruch einlegen. In diesem Fall kommt es zur Gerichtsverhandlung.
Ignoriert der Mieter den Mahnbescheid einfach, kann der Vermieter einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Auch gegen diesen kann der Mieter Widerspruch einlegen.
Das Mahnverfahren eignet sich allerdings in der Praxis eher für Fälle, in denen Mieter mit kleineren Beträgen in Rückstand sind oder Zahlungen vergessen oder hinausschieben. Mietnomaden - also mit Vorsatz nicht zahlende Einmietbetrüger - sind dadurch oft nicht zu beeindrucken. Das Mahnverfahren endet schließlich mit dem Einsatz des Gerichtsvollziehers, der versucht, die Geldforderungen zu vollstrecken. Dabei kann sich herausstellen, dass es nichts zu vollstrecken gibt, weil keine Werte vorhanden sind - oder, dass der Mietnomade weitergezogen ist.
Das Mahnverfahren ist nicht auf Räumung der Wohnung ausgerichtet.

Wenn es schiefgegangen ist: Wann darf ich kündigen?
Hat man nun Mieter in der Wohnung, die standhaft nicht zahlen, stellt sich für den Vermieter die Frage, wie man diese wieder loswird - und zwar schnellstmöglich, weil der finanzielle Verlust schnell immer größer wird.
Eine außerordentliche, fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist nach § 543 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) möglich, wenn der Mieter
- für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
- in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Ein "nicht unerheblicher Teil der Miete" ist erreicht, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete überschreitet. Die zweite Variante bezieht sich auf sich aufsummierende kleinere Rückstände über einen längeren Zeitraum. Hier ist immer von der Warmmiete auszugehen, die "Miete" umfasst also auch die regelmäßigen Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen. Nicht zur Miete im Sinne dieser Vorschrift zählen allerdings Nebenkostennachzahlungen aufgrund der Jahresabrechnung. Bei einer fristlosen Kündigung setzt der Vermieter dem Mieter eine Räumungsfrist. Diese liegt oft bei 14 Tagen.

Wie funktioniert eine Räumungsklage?
Akzeptiert der Mieter die Kündigung nicht oder bleibt einfach in der Wohnung, hilft nur eine Räumungsklage. Diese ist beim Amtsgericht am Ort der Wohnung einzureichen. In einer Klageschrift muss der Vermieter begründen, warum er zur fristlosen Kündigung berechtigt war und dass diese auch formell wirksam erfolgt ist. Dazu gehört, dass die Kündigung schriftlich und unter Nennung des Kündigungsgrundes erfolgt sein muss.
Der Vermieter muss bei Erhebung der Räumungsklage einen Gerichtskostenvorschuss bezahlen. Zwischen Klageerhebung und Räumung können je nach Arbeitsbelastung des Gerichts mehrere Monate Zeit liegen. Eine erfolgreiche Klage führt zu einem Räumungsurteil. Mit diesem kann der Vermieter nun den Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung zu räumen. Auch hier muss er einen Kostenvorschuss leisten. Es gibt bestimmte Fälle, in denen dem Mieter ein vorläufiger Räumungsschutz zugutekommt - beispielsweise bei einer Erkrankung, die einen Umzug verhindert.

Wie kann der Mieter die Räumung verhindern?
Eine fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter den Mietrückstand begleicht und die ausstehende Miete bezahlt. Diese Möglichkeit besteht noch bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage (§ 569 Abs. 3 BGB). Wichtig zu wissen: Eine ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist wird durch eine solche Zahlung nicht aufgehoben. Daher empfiehlt es sich, bei der fristlosen Kündigung gleich auch noch hilfsweise ordentlich zu kündigen.

Was versteht man unter dem Berliner Modell?
Dies ist eines von mehreren Verfahren der Zwangsräumung. Vermieter können zwischen der herkömmlichen Zwangsräumung und dem Berliner Modell wählen. Bei einer herkömmlichen Zwangsräumung entfernt der Gerichtsvollzieher ggf. den Mieter aus der Wohnung, sorgt für den Austausch der Schlösser, listet das in der Wohnung verbliebene Eigentum des Mieters auf und lagert es ein. Dabei entstehen Kosten - für den Gerichtsvollzieher, eine Spedition, Arbeiter, den Lagerraum. Der Vermieter muss dafür einen Kostenvorschuss leisten. Da der Mieter entweder nicht mehr da ist oder kein Geld hat, bleibt der Vermieter auf diesen Beträgen meist sitzen. Gerade Mietnomaden sind zum Zeitpunkt der Räumung üblicherweise "unbekannt verzogen".
Das Berliner Modell soll dem Vermieter helfen, Kosten zu sparen. Hier macht der Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch. Die Sachen des Mieters bleiben in der Wohnung, der Gerichtsvollzieher tauscht lediglich die Schlösser aus, Kosten für Spedition und Lagerung fallen nicht an.

Berliner Modell - Vor- und Nachteile
Auf den ersten Blick ist das Berliner Modell eine prima Sache, auf den zweiten leider nicht. Aus zwei Gründen:
Erstens: Der Vermieter darf mit gepfändeten Sachen nicht einfach machen, was er will. Er muss sich an die gesetzlichen Regeln des Pfandrechts halten, die die meisten Vermieter gar nicht kennen. Zum Beispiel ist eine Verwertung der zurückgelassenen Gegenstände nur durch öffentliche Versteigerung nach Ablauf einer Aufbewahrungsfrist möglich. Wertlose Sachen dürfen nach Fristablauf entsorgt werden, hier kann es jedoch durchaus zum Rechtsstreit darüber kommen, ob diese wirklich wertlos waren. Zudem kann der Mieter kommen und bestimmte unpfändbare Dinge herausverlangen.
Zweitens: Der Sinn der Räumung besteht ja darin, die Wohnung schnell wieder zu vermieten. Wie soll das gehen, wenn noch ein Haufen Gerümpel vom Vormieter darin steht?
Fazit: Das Berliner Modell spart zwar zunächst Kosten, blockiert aber die weitere Vermietung und bringt rechtliche Risiken mit sich - hier müssen Vermieter genau abwägen, welches Modell günstiger ist.

Wann ist eine Strafanzeige sinnvoll?
Vermieter müssen hier genau zwischen Strafrecht und Zivilrecht unterscheiden. Beim Zivilrecht geht es darum, ihre Geldansprüche durchzusetzen oder die Wohnung zu räumen. Beim Strafrecht geht es allein um die Bestrafung eines Täters. Der Vermieter hat davon nichts - außer vielleicht einer gewissen Genugtuung. Eine Strafanzeige ist in keiner Weise Voraussetzung für ein zivilrechtliches Vorgehen.
Bei Mietnomaden kann der Straftatbestand des Betruges erfüllt sein, § 263 des Strafgesetzbuches. Allerdings nur dann, wenn der Mieter wirklich den Vorsatz hatte, keine Miete zu bezahlen. Dies muss man ihm erst einmal nachweisen. Unerwartet seine Miete nicht bezahlen zu können, ist nämlich nicht strafbar. Hat der Mieter zu Anfang zumindest eine Miete und / oder die Kaution überwiesen, wird das Verfahren sehr wahrscheinlich eingestellt. Daher kommt es nur zu sehr wenigen Anzeigen wegen "Einmietbetruges".

Praxistipp
Vermieter sollten vorbeugen und die beschriebenen Maßnahmen ergreifen, um sich so gut wie möglich über ihre künftigen Mieter zu informieren. Im Ernstfall hilft eine Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)