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Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit heute

IBRRS 2025, 0424

OLG Frankfurt, Beschluss vom 22.11.2024 - 2 U 101/23

1. Formularmäßige Beschränkung der Minderung (mit § 812er Vorbehalt) ist wirksam.

2. Das Rechtsschutzbedürfnis nach § 256 ZPO entfällt bei Leistungswiderklage.

3. Zur richterlichen Hinweispflicht nach § 139 Abs. 2 ZPO.

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Online seit 20. Februar

IBRRS 2025, 0489

LG München I, Beschluss vom 06.05.2024 - 36 T 3448/24

1. Maßgeblich für den Streitwert ist der Beschlussgegenstand, nicht die Art der Beschlussmängel.

2. Das Gesamtinteresse muss sich am wirtschaftlichen und/oder ideellen Interesse an der baulichen Veränderung (hier: Entnahme von zwei älteren Ahornbäumen) bemessen. Das Interesse ist nicht auf die Kosten der Fällung beschränkt. Das Erhaltungsinteresse ist gegebenenfalls zu schätzen.

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Online seit 19. Februar

IBRRS 2025, 0499

BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23

Sieht die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vor, so dass nur diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum (bzw. Sondernutzungsrecht) sich in dem jeweiligen Gebäudeteil (bzw. in dem jeweiligen separaten Gebäude) befindet, die darauf entfallenden Kosten zu tragen haben (hier: Kosten der Tiefgarage), widerspricht es in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, durch Beschluss auch die übrigen Wohnungseigentümer an den auf diesen Gebäudeteil (bzw. auf das separate Gebäude) entfallenden Erhaltungskosten zu beteiligen; anders kann es nur dann liegen, wenn ein sachlicher Grund für die Einbeziehung der übrigen Wohnungseigentümer besteht.*)

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IBRRS 2025, 0496

BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23

1. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zu Rücklagen zu beschließen.*)

2. Die Formulierung "bestimmte Arten von Kosten" in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hebt lediglich das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis hervor und begründet keine darüber hinausgehenden Anforderungen.*)

3. Ein auf der Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gefasster Beschluss, mit dem ein vereinbarter Verteilungsmaßstab, der bestimmte Wohnungseigentümer privilegiert (hier: unterdimensionierte Miteigentumsanteile der Gewerbeeinheiten), geändert wird, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es für die vereinbarte Privilegierung keinen sachlichen Grund gab (Fortführung von Senat, Urteil vom 16.09.2011 - V ZR 3/11, Rz. 10, IMRRS 2011, 2965 = NJW-RR 2011, 1646).*)

IBRRS 2025, 0487

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.01.2025 - 2-13 S 109/24

Für den Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) gilt wie für die Jahresabrechnung, dass die Pflicht zur Erstellung den Verwalter trifft, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Pflicht im Amt ist. Scheidet der Verwalter vor Ablauf des Kalenderjahres aus, besteht eine Verpflichtung zur Vorlage eines Vermögensberichts für die Zeit bis zu seinem Ausscheiden nicht.*)

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Online seit 18. Februar

IBRRS 2025, 0455

AG Remscheid, Urteil vom 02.05.2024 - 7 C 5/24

1. Rauchen gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Das gilt auch, wenn der Mitmieter (Wohnungsnachbar) auf seinem Balkon raucht.

2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der gestörte Mieter entweder gar nicht verhindern kann, dass Rauch oder sonstige Gerüche aus der anderen Wohnung in die eigene Wohnung dringt oder wenn es ihm nahezu unmöglich ist, diesen Rauch oder diese Gerüche durch Lüften wieder aus der Wohnung herauszubekommen.

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Online seit 13. Februar

IBRRS 2025, 0423

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 02.05.2024 - 318a C 115/24

1. Ausgangspunkt für die Frage, ob selbstständige Verträge oder ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und einen Pkw-Stellplatz begründet werden sollten, ist der Wille der Vertragsparteien.*)

2. Auf die örtliche Nähe der Garage und der Wohnung ist nicht zurückzugreifen, wenn sich im konkreten Fall aus der Regelung im Stellplatzmietvertrag und wegen der gleichzeitigen Fertigung zweier Vertragsurkunden eindeutig ergibt, dass die Parteien zwei separate Verträge schließen wollten.*)

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Online seit 12. Februar

IBRRS 2025, 0402

AG Charlottenburg, Urteil vom 30.05.2024 - 218 C 243/23

1. Der Mieter kann weiterhin einen mit Zustimmung des bisherigen Vermieters angeschafften Hund halten, wenn kein wichtiger Grund für den Widerruf der Erlaubnis besteht. Dies gilt auch, wenn es sich um einen sog. Kampfhund handeln sollte.*)

2. Nur wenn der Vermieter beweist, dass der Hund als „Waffe" gegenüber Mitmietern vom gekündigten Mieter eingesetzt wurde, kommt ein Widerruf in Betracht.*)

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IBRRS 2025, 0401

OLG Hamburg, Beschluss vom 08.07.2024 - 5 U 97/23

1. Es kann einen Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 BGB darstellen, wenn sich auf dem verkauften Grundstück Bauwerke befinden, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet worden sind.*)

2. Wenn im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nunmehr Genehmigungsfreiheit besteht, stellt das Fehlen einer Baugenehmigung keinen Mangel dar, jedenfalls fehlt es an einer Wertminderung, die zu einer Minderung des Kaufpreises berechtige.*)

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Online seit 7. Februar

IBRRS 2025, 0350

BGH, Urteil vom 06.12.2024 - V ZR 229/23

1. Der allgemeine Sprachgebrauch ist als allgemeiner Erfahrungssatz revisibel.*)

2. Es gibt keinen allgemeinen Sprachgebrauch des Inhalts, dass unter einem in einem bestimmten Jahr komplett erneuerten Dach stets nur die Erneuerung der obersten Dachschicht (hier: Bitumenbahnen) zu verstehen ist.*)

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Online seit 6. Februar

IBRRS 2025, 0341

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.11.2024 - 33055 C 113/24

1. Der Mieter hat den Einbau von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu dulden. Diese Duldungspflicht erstreckt sich nicht nur auf den erstmaligen Einbau solcher Zähler, sondern auch auf deren Austausch.

2. Darüber hinaus steht dem Vermieter ein Anspruch auf Betreten der Wohnung und Duldung von Arbeiten nicht anlasslos zu, sondern immer dann, wenn er hierfür einen konkreten sachlichen Grund hat, der sich etwa aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann.

3. Der Vermieter darf sich zu diesem Zweck auch der Hilfe Dritter bedienen.

4. Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Durchführung der Arbeiten (hier: Austausch von Wasserzählern) durch einen bestimmten Anbieter oder bestimmte Personen.

5. Der Mieter kann nicht den Zutritt durch sämtliche Mitarbeiter eines bestimmten Unternehmens verweigern, weil ein einzelner Mitarbeiter versucht haben soll, Gegenstände aus seiner Wohnung zu entwenden.

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Online seit 5. Februar

IBRRS 2025, 0297

AG Essen-Borbeck, Urteil vom 29.11.2024 - 5 C 355/24

1. "Aushandeln" setzt mehr als ein "Verhandeln" voraus. Der Verwender muss den in seinen AGB enthaltenen Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen. Der Verhandlungspartner muss zumindest die reale Möglichkeit erhalten, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen beeinflussen zu können.

2. Ein "Besprechen" stellt kein "Aushandeln" dar.

3. Eine Klausel im Mietvertrag, durch die der Mieter verpflichtet wird, eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung abzuschließen, ist überraschend i.S.d. § 305c BGB. Dies gilt jedenfalls dann, wenn laut Mietvertrag die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

4. Das Aufstellen eines Pools im mitvermieteten Garten stellt keinen vertragswidrigen Gebrauch dar, vielmehr hält sich dies im Rahmen des verkehrsüblichen Maßes.

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IBRRS 2025, 0293

AG Bottrop, Urteil vom 15.08.2024 - 10 C 25/24

1. Bei einem beendeten Mietverhältnis gelten für die Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war, dieselben Grundsätze wie für das fortdauernde Mietverhältnis: Der Mieter kann bei fehlender Abrechnung die Nebenkostenvorauszahlungen nicht zurückfordern, er hätte vielmehr während der Laufzeit des Vertrags Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten müssen (vgl. BGH, IMR 2021, 349).

2. Fehlen in der Betriebskostenabrechnung die geleisteten Vorauszahlungen, so ist sie nicht formell unwirksam, vielmehr entspricht dies der materiell fehlerhaften Angabe, dass keine Vorauszahlungen geleistet wurden (vgl. IMR 2012, 176).

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Online seit 4. Februar

IBRRS 2025, 0294

LG Essen, Urteil vom 24.10.2024 - 10 S 93/24

1. Sofern der Vermieter verstorben ist, kann der Mieter die Miete hinterlegen, wenn der neue Vermieter nicht bekannt ist.

2. Der Erbe ist nicht verpflichtet, sein Erbrecht durch einen Erbschein nachzuweisen, sondern er hat auch die Möglichkeit, diesen Nachweis in anderer Form zu erbringen.

3. Wenn der Erbe (neuer Vermieter) ein eröffnetes öffentliches Testament vorlegt, ist dies in der Regel als ausreichender Nachweis für die Rechtsnachfolge anzusehen. Eine Hinterlegung der Miete seitens des Mieters wirkt dann nicht mehr schuldbefreiend.

4. Eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands kann treuwidrig sein, wenn dieser geringfügig oder inzwischen ausgeglichen ist.

5. Die Kündigung ist treuwidrig, wenn der Mieter zwar wegen des vorgelegten Testaments nicht mehr hätte hinterlegen dürfen, er aber stets deutlich machte, dass das Geld zur Begleichung der Mieten verwendet werden und dem Berechtigten, dem neuen Vermieter ausgezahlt werden soll, und er zudem den Verzicht auf die Rücknahme erklärte.

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IBRRS 2025, 0298

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.11.2024 - 6 C 73/23

1. Der einfache Berliner Mietspiegel stellt auch eine taugliche Schätzgrundlage für die in der Inklusivmiete enthaltene Nettokaltmiete dar. Ein eigener Teilmarkt für möblierten Wohnraum existiert derzeit nicht.

2. Legt der Mieter einen unbefristeten Arbeitsvertrag vor, nach dem Ort der Miete und Arbeit identisch sind, so lässt dies den Rückschluss zu, dass der Mieter dort einen neuen Lebensmittelpunkt begründet und die Mietsache nicht nur "vorübergehend" gebraucht i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

3. Kommt ein Wohnraummietvertrag über eine Vermittlungsplattform zu Stande, so ist deren Kenntnis zum Gebrauchswillen des Mieters (hier: der unbefristete Arbeitsvertrag) dem Vermieter zurechenbar.

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Online seit 3. Februar

IBRRS 2025, 0295

LG Essen, Urteil vom 12.12.2024 - 10 S 147/23

1. Ist die Wohnung bei Überlassung an den Mieter nicht renoviert, ist dieser nicht etwa durch eine Endrenovierungsklausel zur Renovierung bei Auszug verpflichtet.

2. Der Erklärungsgehalt des Rückgabeprotokolls sagt aus, dass das, was im Protokoll als ordnungsgemäß oder - wenn dieses die Mietsache insgesamt umfasst - nicht aufgeführt ist, vertragsgemäß zurückgegeben wurde.

3. Beanstandungen, die sich in einem von beiden Parteien bei der Endabnahme unterzeichneten Protokoll befinden, sind verbindlich festgestellt, mit Ansprüchen aus nicht aufgeführten oder der Abwehr von aufgeführten Zuständen sind die Parteien hingegen ausgeschlossen, da sie dies wirksam untereinander vereinbart haben.

4. Haben die Parteien den Zustand der Mietsache insgesamt, soweit die Mängel erkennbar waren, festgestellt und nur bestimmte Pflichten bzw. Arbeiten des Mieters festgelegt, so dürfte in dieser Beschränkung der Verzicht auf andere möglicherweise aus der Zustandsbeschreibung folgende Ansprüche zu sehen sein.

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IBRRS 2025, 0290

BGH, Urteil vom 20.12.2024 - V ZR 41/23

1. Hängt die Fälligkeit des Kaufpreises in einem Grundstückskaufvertrag davon ab, dass der Verkäufer die Lastenfreistellung sichergestellt hat (sog. Direktzahlungsmodell), müssen die Löschungsunterlagen dem Notar in angemessener Frist vorgelegt werden; da es sich um eine erfolgsbezogene Pflicht handelt, genügt es nicht, wenn der Verkäufer zwar alles tut, um die Vorlage der Unterlagen herbeizuführen, diese aber gleichwohl unterbleibt.*)

2. Muss der Verkäufer eines Grundstücks die Lastenfreistellung sicherstellen, hat er es nicht zu vertreten, wenn die Löschungsunterlagen (hier: Grundschuldbrief) infolge eines Verschuldens des zur Löschung verpflichteten Grundpfandgläubigers nicht vorgelegt werden können. Der Grundpfandgläubiger ist nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers.*)

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Online seit 30. Januar

IBRRS 2025, 0259

AG Hamburg, Urteil vom 27.09.2024 - 49 C 153/24

1. Eine rückwirkende Geltung der Regelungen des MoPeG für eine in der Vergangenheit liegende, von der Gesellschaft ausgesprochene einseitige Gestaltungserklärung wie eine Kündigung beansprucht das Gesetz nicht.

2. Eine Eigenbedarfskündigung setzt ein schon zum Zeitpunkt der Kündigung bestehendes konkretes Interesse des Vermieters an der künftigen Rückgabe der Räume voraus. Die Bedarfsperson muss die Wohnung tatsächlich nutzen und in sie umziehen wollen. Eine Kündigung auf Vorrat ist insoweit unwirksam.

3. An einem solchen hinreichend verfestigten Eigenbedarf fehlt es, wenn die in Australien lebende und verheiratete Bedarfsperson lediglich erwägt, nach Hamburg zurückzukehren und sich dort eine berufliche Tätigkeit in einem noch nicht feststehenden Bereich zu suchen.

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IBRRS 2025, 0258

AG München, Urteil vom 03.09.2024 - 1293 C 13809/24

Hat eine Gemeinschaft in der Zeit nach Inkrafttreten der WEG-Reform, aber vor Inkrafttreten des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG einen nicht zertifizierten Verwalter bestellt, begründet dies keinen Abberufungsanspruch eines Eigentümers ab dem Geltungszeitraum des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG.

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Online seit 29. Januar

IBRRS 2025, 0254

AG München, Urteil vom 28.08.2024 - 1292 C 15423/22 WEG

1. Bestimmt die Teilungserklärung, dass die Nutzung des Wohnungseigentums „ausschließlich für Wohnzwecke bestimmt“ ist, liegt ein Verstoß hiergegen vor, wenn tatsächlich eine Unterbringung wöchentlich wechselnder Monteure in Zwei- bis Vierbettzimmern unter gemeinschaftlicher Nutzung einer Kochnische sowie der Sanitärräume stattfindet.

2. Eine Unterbringung ist keine Wohnnutzung, sondern heimartig, wenn eine Vielzahl von Personen in fortlaufend wechselndem Bestand auf jeweils engsten Raum untergebracht wird.

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Online seit 28. Januar

IBRRS 2025, 0208

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.01.2025 - 980a C 21/24 WEG

1. Ein Eigentümer kann gegen einen anderen vermietenden Eigentümer vorgehen, dass dieser auf seinen störenden Mieter einwirkt.

2. Der vermietende Wohnungseigentümer muss nicht zwingend seinem Mieter kündigen, wenn er auf andere Art und Weise erfolgreich auf diesen einwirken kann, um zukünftige Beanstandungen zu verhindern.

3. Lautes Herumschreien im Treppenhaus, aggressives und lautes Klopfen an die Haustür sowie Tätlichkeiten sind nachteilige Beeinträchtigungen. Ein Wohnungseigentümer muss nicht hinnehmen, in dieser Art und Weise durch die Handlungen eines Mieters beeinträchtigt zu werden.

4. Bestreitet eine Partei trotz des Bestehens einer Informationspflicht mit Nichtwissen, ist dies unzulässig und führt dazu, dass der Vortrag des Gegners als zugestanden gilt.

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IBRRS 2025, 0207

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.01.2025 - 980a C 16/24 WEG

1. Eine Teilanfechtung von Beschlüssen über die Anpassung der Vorschüsse oder die Einforderung von Nachschüssen ist nicht möglich.

2. Ein sog. Korrekturvorbehalt führt zur Unbestimmtheit eines Abrechnungsbeschlusses, weil einem solchen Beschluss nicht mit hinreichender Sicherheit und Genauigkeit zu entnehmen ist, in welcher konkreten Höhe die Kosten im Zeitpunkt der Beschlussfassung auf die jeweiligen Eigentümer verteilt worden sind.

3. Werden Kosten der Fassadenarbeiten nach Einheiten verteilt, statt wie in der Teilungserklärung vorgesehen nach Miteigentumsanteilen, so ist die Jahresabrechnung unwirksam, wenn dies zu einer Mehrbelastung eines Eigentümers führt.

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Online seit 27. Januar

IBRRS 2025, 0170

LG Landshut, Urteil vom 08.01.2025 - 15 S 339/23

1. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache, schuldet der Vermieter dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfüllungspflicht unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist.

2. Die Pflicht des Vermieters zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands entfällt, soweit der Mieter den Mangel der Mietsache zu vertreten hat, also hierfür die Ursache gesetzt hat.

3. Eine schuldhafte Schimmelverursachung durch den Mieter kommt nur bei unzureichendem Heiz- und Lüftungsverhalten in Betracht, da der Mieter nur diese Parameter beeinflussen kann. Der Mieter muss allerdings grundsätzlich nicht wissen, in welchem Maß er heizen und lüften muss, um Schimmelbildung zu vermeiden.

4. Sofern der Vermieter kein an die konkrete Nutzung angepasstes Lüftungskonzept zur Verfügung stellt, schuldet der Mieter im Rahmen seiner Obhutspflicht nur das, was im Rahmen der Verkehrssitte allgemein üblich ist.

5. Es ist grundsätzlich üblich, zweimal täglich für ca. 10 Minuten zu lüften und Feuchtespitzen gesondert abzuführen. Solche Feuchtespitzen sind zum Beispiel Duschen, Kochen, Wäschetrocknen und Ähnliches.

6. Mussten bisher aufgrund alter, undichter Fenster nur Feuchtespitzen durch Lüften abgeführt werden, genügt - nach Austausch der Fenster - der Hinweis des Vermieters, dass nun vermehrt und richtig gelüftet werden muss.

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IBRRS 2024, 3526

AG Köln, Urteil vom 04.09.2024 - 206 C 17/23

1. Aufgrund der besonderen Gefahren von Schimmelpilz für die Rechtsgüter des Mieters und der weiteren Bewohner der Wohnung, insbesondere für ihre Gesundheit und ihr Eigentum, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung bei Auftreten von Schimmel ohne Weiteres nicht unerheblich beeinträchtigt.

2. Der Vermieterseite obliegt der Beweis, dass der Schimmel nicht bauwerksbedingt ist, dass also aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf Mängel in der Bausubstanz zurückzuführen ist und dass die Wohnung durch zumutbares Nutzungsverhalten schimmelfrei gehalten werden kann. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss die Mieterseite beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Nutzungsverhalten entstanden ist.

3. Kann die Wohnung bei zumutbarem Nutzungsverhalten schimmelfrei gehalten werden, liegt kein Mangel vor.

4. Allein die psychische Gewissheit, dass es wieder zum Auftreten von Schimmel kommen werde, führt nicht zu einer Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung.

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