Immobilien- & Baurecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 26. März

IBRRS 2025, 0725

AG Köln, Urteil vom 19.08.2024 - 202 C 38/24

1. Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (sog. Negativbeschluss), hat er hiermit nur dann Erfolg, wenn lediglich die beantragte positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit das Ermessen auf Null reduziert war.

2. Für einen Beschluss zum Einbau einer Wärmepumpe muss der betreffende Eigentümer die Einhaltung von Immissionsvorschriften und fachgerechter Leitungsverlegungen nachweisen sowie den Gerätetyp angeben.

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IBRRS 2025, 0841

EuGH, Urteil vom 27.02.2025 - Rs. C-674/23

Art. 15 Abs. 3 Richtlinie 2006/123/EG ist im Licht der Art. 16 und 38 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union dahin auszulegen, dass er einer nationalen Regelung, die hinsichtlich des Kaufs oder der Miete eines Einfamilienhauses, einer Wohnung oder einer Wohneinheit durch eine natürliche Person eine Deckelung der Provision für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung vorsieht, und zwar

- beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie mit einem Vertragswert von mindestens 10.000 Euro auf 4% des vertraglich vereinbarten Preises und

- bei einer Miete bzw. Vermietung auf 4% des Produkts aus der Höhe der monatlichen Miete und der Anzahl der Monate, für die die Immobilie vermietet wird, mit einer Obergrenze jedoch in Höhe des Betrags einer Monatsmiete,

nicht entgegensteht, sofern diese Regelung nicht über das hinausgeht, was zur Erreichung der mit ihr verfolgten Ziele erforderlich ist, und es keine anderen, weniger einschneidenden Maßnahmen gibt, die zum selben Ergebnis führen.*)

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IBRRS 2025, 0836

BGH, Beschluss vom 18.03.2025 - VIa ZR 803/22

1. Ein Rechtsanwalt muss sicherstellen, dass das für den Lauf einer Rechtsmittel(begründungs)frist maßgebliche Datum der Urteilszustellung beziehungsweise des Beschlusses, durch den die Revision zugelassen und die Revisionsbegründungsfrist in Gang gesetzt wird, in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise ermittelt wird.

2. Im Falle einer elektronischen Zustellung trifft den Rechtsanwalt die Pflicht, Vorkehrungen dafür zu treffen, dass ein Zustellungsdatum, das in einem von ihm abgegebenen elektronischen Empfangsbekenntnis eingetragen ist, auch in seiner - ggf. noch in Papierform geführten - Handakte dokumentiert wird.

3. Der Rechtsanwalt darf das Empfangsbekenntnis über eine Urteilszustellung erst unterzeichnen und zurückgeben, wenn in den Handakten die Rechtsmittelfrist festgehalten und vermerkt ist, dass die Frist im Fristenkalender notiert worden ist.

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IBRRS 2025, 0833

KG, Beschluss vom 21.03.2025 - 21 U 95/22

1. Die Verlängerung der in einem Prozessvergleich vereinbarten Widerrufsfrist durch das Gericht ist nicht statthaft.*)

2. In einem solchen Fall ist auch die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der Widerrufsfrist nicht möglich.*)

3. Der Antrag einer Partei auf Verlängerung der im Prozessvergleich vereinbarten Widerrufsfrist kann regelmäßig nicht als konkludenter Widerruf des Vergleichs ausgelegt werden.*)

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IBRRS 2025, 0742

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 14.02.2025 - 2-11 S 97/24

1. Durch den Tod einer Partei tritt grundsätzlich eine Unterbrechung des Verfahrens ein.

2. Dies ist jedoch dann nicht der Fall, wenn eine Vertretung durch einen Prozessbevollmächtigten stattgefunden hat.

3. Legt der Rechtsanwalt das Mandat erst nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist nieder, ist diese dennoch abgelaufen, selbst wenn der Mandant bereits während dem Fristlauf verstorben ist.

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Online seit 25. März

IBRRS 2025, 0831

LG Rostock, Urteil vom 18.12.2024 - 2 O 316/24

1. Die Abgrenzung des Bauvertrags vom Kaufvertrag mit Montageverpflichtung richtet sich entscheidend danach, ob der Schwerpunkt des Vertrags die Pflicht zur Eigentumsübertragung der zu montierenden Einzelteile ist oder aber die Montageverpflichtung und der damit verbundene individuelle Gesamterfolg. Weiter von Bedeutung ist die Art des gelieferten Gegenstands, das Wertverhältnis von Lieferung und Montage sowie Besonderheiten der geschuldeten Leistung.

2. Von (Bau-)Werkverträgen umfasst sind auch solche Verträge, die Umbauarbeiten an einem Bauwerk betreffen, wenn sie für Konstruktion, Bestand, Erhaltung oder Benutzbarkeit des Gebäudes von wesentlicher Bedeutung sind und die eingebauten Teile mit dem Gebäude fest verbunden werden.

3. Photovoltaik-Aufdachanlagen sind als Bauwerke zu qualifizieren.

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IBRRS 2025, 0830

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 11.03.2025 - 13 B 102/25

1. Verwaltungsrechtsschutz ist grundsätzlich nachgängiger Rechtsschutz. Vorbeugender (vorläufiger) Rechtsschutz, der zur Sicherung des eigenen Bewerbungsverfahrensanspruchs darauf gerichtet ist, in einem Auswahlverfahren für die Vergabe von Rettungsdienstleistungen die Zuschlagserteilung an den ausgewählten Mitbewerber einstweilen zu verhindern, setzt voraus, dass dem Betroffenen bei dem Verweis auf nachträglichen Rechtsschutz unzumutbare Nachteile etwa in Form einer wirtschaftlichen Existenzgefährdung oder der Schaffung irreversibler Zustände drohen.*)

2. Die Vergabe eines öffentlichen Auftrags an einen Mitbewerber berührt grundsätzlich nicht den Schutzbereich der Berufsfreiheit des erfolglosen Bewerbers aus Art. 12 Abs. 1 GG (i.V.m. Art. 19 Abs. 3 GG). Diese schützt einen Gewerbetreibenden weder davor, dass ihm durch staatliche Maßnahmen Konkurrenz erwächst, noch bietet sie Schutz gegen eine bloß faktische Benachteiligung durch Vereitelung künftiger Erwerbschancen. Als Eingriff in ein subjektives Recht kommt nur die Beeinträchtigung des sog. Bewerbungsverfahrensanspruchs, also des Rechts aus Art. 3 Abs. 1 GG auf eine verfahrenskonforme Auswahlentscheidung, in Betracht.*)

3. Dem hier allein geschützten Bewerbungsverfahrensanspruch wird ausreichend Rechnung getragen, wenn für die ausschreibende Stelle im öffentlich-rechtlichen Vertrag mit dem ausgewählten Bewerber eine außerordentliche Kündigungsmöglichkeit aus wichtigem Grund für den Fall eingeräumt ist, dass gesetzliche, gerichtliche oder aufsichtsbehördliche Maßnahmen dem Vertrag die rechtliche oder tatsächliche Grundlage ganz oder teilweise entziehen. § 168 Abs. 2 Satz 1 GWB, wonach ein wirksam erteilter Zuschlag nicht aufgehoben werden kann, ist im rettungsrechtlichen Auswahlverfahren nicht anwendbar, wenn die Bereichsausnahme des § 107 Abs. 1 Nr. 4 GWB greift. Anstelle des Vergaberechts finden § 13 RettG-NW und prozessual die Verwaltungsgerichtsordnung und die allgemeinen Grundsätze des Verwaltungsprozessrechts Anwendung. Eine § 168 Abs. 2 Satz 1 GWB entsprechende Regelung kennt der Verwaltungsprozess nicht.*)

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IBRRS 2025, 0802

OVG Münster, Beschluss vom 13.01.2025 - 2 A 177/23

Um ein sog. "aliud" handelt es sich dann, wenn Gegenstand der Nachtragsbaugenehmigung ein derart von der ursprünglichen Baugenehmigung abweichendes Vorhaben ist, dass sich für das abgewandelte Vorhaben die Frage der Genehmigungsfähigkeit wegen geänderter tatsächlicher oder rechtlicher Voraussetzungen neu stellt.

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IBRRS 2025, 0798

VG München, Urteil vom 28.01.2025 - 1 K 24.6629

1. Bauherr ist, wer auf seine Verantwortung eine bauliche Anlage vorbereitet oder ausführt, vorbereiten oder ausführen lässt.

2. Die Person des Bauherrn ergibt sich grundsätzlich aus dem Bauantrag. Bauherr ist auch dann der im Bauantrag genannte, wenn der Bau nicht in seinem Auftrag und auf seine Rechnung ausgeführt werden soll.

3. Ein Wechsel des Bauherrn im Laufe des bauaufsichtlichen Verfahrens ist jederzeit möglich und gegenüber der Bauaufsicht anzuzeigen.

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IBRRS 2025, 0731

LG München I, Urteil vom 15.01.2025 - 1 S 6774/24 WEG

1. Bei Mehrhausanlagen können bei entsprechender Vereinbarung getrennte Versammlungen von Wohnungseigentümern einzelner Häuser oder Gebäudeteile innerhalb der Gesamtanlage durchgeführt werden, wenn es sich um Angelegenheiten handelt, die ausschließlich die Wohnungseigentümer der Untergemeinschaft einer geregelten Mehrhausanlage betreffen. Es sind dann die betroffenen Wohnungseigentümer zu laden und auch nur diese haben das Stimmrecht.

2. Die Beschlusskompetenz für Untergemeinschaften kann durch Vereinbarung eingeräumt werden.

3. Die gänzliche Abbedingung der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer ist möglich. Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht dann nur noch ein Anspruch auf Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach § 10 Abs. 2 WEG zu. Gegen Sondernachfolger wirken solche Vereinbarungen, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.

4. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass Kostenverteilungsschlüssel nur durch einstimmige Vereinbarung abgeändert werden kann, ist ein Beschluss, einen Verteilungsschlüssel zu ändern, nichtig.

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IBRRS 2025, 0827

BGH, Urteil vom 28.02.2025 - V ZR 246/23

Ein in einem Grundstückskaufvertrag mit Ratenzahlungsvereinbarung vorgesehenes Rücktrittsrecht des Verkäufers für den Fall, dass der Antrag gestellt wird, dass der Erwerber eine Vermögensauskunft zu erteilen und deren Vollständigkeit an Eides statt zu versichern hat, besteht im Zweifel nur bis zur vollständigen Erfüllung der dem Käufer nach dem Kaufvertrag obliegenden Pflicht zur Zahlung der Kaufpreisraten nebst etwaiger Forderungen, die - wie etwa Verzugszinsen - mit der Hauptleistungspflicht in einem unmittelbaren Zusammenhang stehen.*)

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IBRRS 2025, 0829

OLG Hamm, Urteil vom 20.12.2024 - 11 U 56/24

Der durch das gewaltsame Öffnen von Türen im Zuge einer – rechtmäßigen – polizeilichen Strafverfolgungsmaßnahme entstandene Sachschaden kann nach den Grundsätzen des enteignenden Eingriffs vom Hoheitsträger zu entschädigen sein.*)

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IBRRS 2025, 0819

BGH, Beschluss vom 27.02.2025 - IX ZB 46/23

1. Die Berufungsbegründung muss das Ergebnis der geistigen Arbeit des Berufungsanwalts sein (hier verneint für einen vom Mandanten vorformulierten Schriftsatz).

2. Zwar ist der Anwalt nicht gehindert, die Berufungsbegründung von anderen Personen, etwa von einem Referendar, vorbereiten zu lassen. Erforderlich ist aber, dass der unterzeichnende Anwalt die Berufungsbegründung selbstständig prüft und aufgrund der Prüfung die volle Verantwortung für den Schriftsatz übernimmt.

3. Für ein Berufungsgericht besteht in aller Regel kein Anlass, den Inhalt einer anwaltlich unterschriebenen Berufungsbegründung darauf zu überprüfen, in welchem Umfang und wie gründlich der Anwalt den Prozessstoff tatsächlich selbst durchgearbeitet hat.

4. Einer Prüfung bedarf es demgegenüber zum einen, wenn der Anwalt sich durch einen Zusatz vom unterschriebenen Schriftsatz distanziert, und zum anderen, wenn nach den Umständen außer Zweifel steht, dass der Rechtsanwalt den Schriftsatz ohne eigene Prüfung, also unbesehen, unterschrieben hat.

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IBRRS 2025, 0751

OLG Bamberg, Beschluss vom 25.06.2024 - 12 W 29/24

1. Der Streitwert des selbständigen Beweisverfahrens richtet sich in der Regel nach dem für die Mängelbeseitigung erforderlichen Aufwand, der auf der Grundlage der Sachdarstellung des Antragstellers und dem Ergebnis der Beweisaufnahme nach objektiven Gesichtspunkten zu ermitteln ist.

2. Werden nicht sämtliche Behauptungen des Antragstellers durch die Beweiserhebung bestätigt, führt dies nicht dazu, dass diese Behauptungen bei der Wertfestsetzung nicht mehr in Ansatz zu bringen wären. Vielmehr ist auch für die nicht erwiesenen Behauptungen der Mehrwert zu schätzen, der ihnen im Falle ihrer Erweislichkeit zugekommen wäre.

3. Will er die von ihm auf der Grundlage des eingeholten - und zum Gegenstand des Beweisantrag gemachten - Angebotes angenommenen Kosten für einen etwaigen Hauptsacheprozess verbindlich feststellen lassen, bilden die in diesem Angebot genannten Schadensbeseitigungskosten den Ausgangspunkt für die Streitwertfestsetzung.

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IBRRS 2025, 0753

LG Berlin II, Beschluss vom 23.10.2024 - 64 T 71/24

Das selbständige Beweisverfahren gem. § 485 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist nicht eröffnet, um die Einordnung einer Wohnung innerhalb einer Mietspiegelspanne zu klären, indem ein Sachverständigengutachten über in der "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" genannte positive und negative Wohnwertmerkmale eingeholt wird.*)

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Online seit 24. März

IBRRS 2025, 0823

LG Berlin II, Urteil vom 25.10.2024 - 22 O 79/22

1. Wird die VOB/B nicht als Ganzes vereinbart worden, hält die Regelung des § 4 Abs. 7 Satz 3 VOB/B ebenso wie die hierauf rückbezogene Bestimmung in § 8 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 VOB/B (Kündigung wegen Mängel vor der Abnahme) bei Verwendung durch den Auftraggeber der Inhaltskontrolle nicht stand. Diese Kündigungsmöglichkeit benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen und ist unwirksam.

2. Mehrkostenerstattungsansprüche des Auftraggebers nach einer außerordentlichen Kündigung des Bauvertrags entstehen bereits mit der Kündigung und werden zu diesem Zeitpunkt fällig. Sie verjähren innerhalb von drei Jahren. Verjährungsbeginn ist der Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

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IBRRS 2025, 0762

LG Karlsruhe, Urteil vom 24.01.2025 - 6 O 78/24

Die Vollstreckungssicherheit gem. § 709 ZPO ist nicht mit dem Betrag der Sicherheit gem. § 650f BGB (evtl. mit einem Zuschlag) anzusetzen, sondern hat sich an den geschätzten Kosten zu orientieren, die dem Besteller durch die ausgeurteilte Sicherheitsleistung im Zeitraum ab Erlass des erstinstanzlichen Urteils bis zum rechtskräftigen Abschluss der Klage aus § 650f Abs. 1 BGB nach Revision oder Nichtzulassungsbeschwerde entstehen können (Anschluss an KG, IBR 2024, 402; entgegen OLG Karlsruhe, IBR 2017, 200).

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IBRRS 2025, 0820

LG Stralsund, Urteil vom 08.01.2025 - 7 O 332/23

1. Ein dem Abschluss eines Pachtvertrags vorgelagerter Ideenwettbewerb ist kein Vergabeverfahren. Denn bei einem Ideenwettbewerb gibt es keinen Zuschlag, weil er nicht der Lösungsfindung dient, sondern der Aufgabenfindung.

2. Beteiligt sich ein Unternehmen an einem Ideenwettbewerb der öffentlichen Hand, entsteht zwischen den Beteiligten ein zivilrechtliches Schuldverhältnis, das die öffentliche Hand zur Beachtung der grundgesetzlich geschützten Grundsätze der Gleichbehandlung verpflichtet.

3. Die grundgesetzlich geschützten Grundsätze der Gleichbehandlung sind verletzt, wenn ein an dem Ideenwetttbewerb beteiligtes Unternehmen willkürlich benachteiligt wird.

4. Willkür setzt voraus, dass eine Entscheidung der öffentlichen Hand nicht nur fehlerhaft, sondern unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und es sich daher aufdrängt, dass sie auf sachfremden Erwägungen beruht. Die Darlegungs- und Beweislast trägt nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen das Unternehmen.

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IBRRS 2025, 0772

OVG Niedersachsen, Urteil vom 13.02.2025 - 1 KN 92/22

1. Im Ausgangspunkt dienen städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dazu, ein - als solches fortbestehendes - Gebiet mit städtebaulichen Missständen wesentlich zu verbessern (§ 136 Abs. 2 Satz 1 1. Alt. BauGB). Verbesserungsmaßnahmen setzen in der Regel auf der bestehenden Bausubstanz auf und schonen demzufolge die Rechte der Grundeigentümer. Ihre Rechtfertigung unterliegt deshalb vergleichsweise geringen Anforderungen.*)

2. Soweit § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB als zweite und gleichwertige Alternative als städtebauliche Sanierungsmaßnahme auch solche Maßnahmen bezeichnet, durch die das Gebiet umgestaltet wird, ist eine solche Umgestaltung denselben, in § 136 Abs. 4 Satz 2 BauGB genannten Zwecken verpflichtet. Sie dient deshalb grundsätzlich dazu, dass Gebiet unter gleichzeitigem Erhalt durch bauliche Maßnahmen positiv umzugestalten.*)

3. Eine Umgestaltung kann auch in der Beseitigung baulicher und sonstiger Anlagen bestehen. Je größer der Eingriff in bestehende Eigentumsrechte durch die Sanierungsmaßnahme ist, desto höher sind die Anforderungen an das mit der Sanierungsmaßnahme verfolgte Ziel. Die beabsichtigte Beseitigung sämtlicher baulicher Anlagen muss Zwecken von besonderem Gewicht dienen.*)

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IBRRS 2025, 0801

LG Berlin, Urteil vom 20.03.2023 - 64 S 61/23

Unternimmt es ein Mieter, den Vermieter im Anschluss an eine berechtigte Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung der Wohnung über Ausmaß und Konditionen der Untervermietung zu täuschen, kann darin eine mehr als unerhebliche Verletzung des Mietverhältnisses liegen, die gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB jedenfalls die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.*)

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IBRRS 2025, 0727

AG Wiesbaden, Beschluss vom 26.02.2025 - 935 C 4000/24

Bei einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung kann die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) nicht auf der Grundlage des bestehenden Mietspiegels zuzüglich eines Stichtagszuschlags auf der Basis des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes schlüssig dargelegt werden.*)

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IBRRS 2024, 2955

FG Münster, Urteil vom 28.08.2024 - 2 K 1046/22

Die Mitvermietung eines Lastenaufzugs ist eine für die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG unschädliche Überlassung einer Betriebsvorrichtung, wenn der Lastenaufzug als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung anzusehen ist.

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IBRRS 2025, 0821

BGH, Beschluss vom 11.02.2025 - VIII ZB 65/23

Zu den Anforderungen an die Ausgangskontrolle bei der Versendung fristgebundener Schriftsätze - hier: Berufungsbegründung - über das besondere elektronische Anwaltspostfach (im Anschluss an Senatsbeschlüsse vom 11.05.2021 - VIII ZB 9/20, IBRRS 2021, 1998; = IMRRS 2021, 0710; vom 21.03.2023 - VIII ZB 80/22, IBRRS 2023, 1324 = IMRRS 2023, 0597; vom 30.01.2024 - VIII ZB 85/22, IBRRS 2024, 1093 = IMRRS 2024, 0493).*)

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IBRRS 2025, 0726

BayObLG, Beschluss vom 27.11.2024 - 101 AR 144/24

1. Klagen gegen Fremdnutzer von Sondereigentum fallen nicht unter § 43 Nr. 1 und 2 WEG.*)

2. Bei subjektiver Klagenhäufung und Zuständigkeit des Landgerichts für den Nichtwohnungseigentümer spricht für die Wahl des Amtsgerichts maßgeblich, dass für den Sondereigentümer dort eine ausschließliche sachliche Zuständigkeit besteht. Die Bestimmung des für einen Streitgenossen ausschließlich zuständigen Gerichts auch für das Verfahren gegen den anderen Streitgenossen ist meist sachgerecht, weil damit dem Gesichtspunkt der Spezialisierung gerade dieses Gerichts Rechnung getragen wird.*)

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IBRRS 2025, 0750

OLG Frankfurt, Beschluss vom 13.01.2025 - 4 W 19/24

Wird die sofortige Beschwerde gegen die Anordnung der Aussetzung eines Verfahrens nach § 148 ZPO zurückgewiesen, hat der Beschwerdeführer nach § 97 ZPO die Kosten des Bescherdeverfahrens zu tragen (entgegen BGH, Beschluss vom 09.03.2021 - II ZB 16/20, IBRRS 2021, 1058).*)

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