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Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
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Wohnungseigentum und Teileigentum
OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25.06.2015 - 13 B 452/15
1. Es ist zulässig und ermessensfehlerfrei, eine Ordnungsverfügung nach dem Infektionsschutzgesetz, mit der die Vorschriften der Trinkwasserverordnung in Bezug auf Legionellen in einer Wohnungseigentumsanlage durchgesetzt werden sollen, an die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 10 Abs. 6 WEG zu richten.*)
2. Der auf § 9 Abs. 8 Satz 2 TrinkwV gestützten Anordnung einer Gefährdungsanalyse im Sinne von § 16 Abs. 8 Satz 1 Nr. 2 TrinkwV durch Probenahme auf Legionellen steht nicht entgegen, dass seit mehr als zwei Jahren keine durch Legionellen verursachte Erkrankung mehr bei den Nutzern aufgetreten ist, wenn der der Pflichtige seit dem ursprünglichen Legionellenfund die ihm obliegenden Untersuchungen, die auch durch Ordnungsverfügung angeordnet worden waren, nicht ausgeführt hat.*)
3. In Bezug auf die Androhung der Festsetzung von Zwangsgeld besteht weder ein Vorrang der Ersatzvornahme noch ist die Höhe des Zwangsgeldes durch die möglichen Kosten einer Ersatzvornahme begrenzt.*)
4. Dass einzelne Teile der Wasserversorgungsanlage nach der Rechtsprechung des BGH (NZM 2013, 272) nicht im gemeinschaftlichen, sondern im Eigentum der Wohnungseigentümer stehen (Teile nach der ersten Absperrvorrichtung in der jeweiligen Sondereigentumseinheit), ändert an der grundsätzlichen Gefahrenabwehrzuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls solange nichts, als jenen Teilen mit Blick auf die Gesamtwasserversorgungsanlage untergeordnete Bedeutung zukommt und auf sie nicht weiter als über eine Probenahme eingewirkt werden muss.
5. Bei der Beprobung großer Wohnanlagen ist nach Möglichkeit jeder Steigstrang zu untersuchen und es ist auf peripher gelegene Entnahmestellen abzustellen, weil dort das Risiko für die Entstehung von Legionellen höher ist. Sind folglich die Wohnungen in den obersten bewohnten Stockwerken im Einzelfall nicht erreichbar, darf sich die zuständige Behörde, auch vorab, mit der Beprobung von darunter liegenden, aber zum selben Steigstrang gehörenden Wohnungen einverstanden erklären.
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