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Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
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Wohnraummiete
BGH, Beschluss vom 12.06.2018 - VIII ZR 121/17
1. Der Vermieter hat gem. § 559b Abs. 1 BGB a.F. in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.
2. An die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
3. Wenn mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden.
4. Sieht der Vermieter die Baumaßnahme als reine Modernisierungsmaßnahme an, obwohl tatsächlich auch Instandsetzungsmaßnahmen darin enthalten sind, ist dies lediglich eine Frage der materiellen Begründetheit der Mieterhöhung und nicht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.
5. Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte, ist es ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme die Anforderungen des § 559 Abs. 1 BGB a.F. erfüllt.
6. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt.
7. Der Vermieter muss nicht auch noch den Wärmedurchgangskoeffizienten der Wände vor und nach Durchführung der Dämmmaßnahmen ermitteln und in der Erhöhungserklärung angeben.
8. Die Beschränkung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist.
9. Das Berufungsgericht kann die Revision auch nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte.
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