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Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
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Wohnraummiete
LG Bremen, Urteil vom 06.10.2021 - 1 S 111/20
1. Für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens ist es mindestens erforderlich, dass angegeben wird, ob und in welchem Umfang Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt wurden und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mieter verteilen. Der Vermieter hat dabei eine spezifizierte Berechnung vorzunehmen und dem Mieter die einzelnen Kostenpositionen überprüfbar zu erläutern.
2. Der Mieter muss den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterungen des Vermieters als plausibel nachvollziehen können. Die Erklärung muss so ausgestaltet sein, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrags dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist.
3. Hat der Vermieter mehrere Modernisierungsarbeiten durchgeführt, so muss er die Gesamtkosten zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen.
4. Bei einer umfangreichen Modernisierung, die bereits in einzelnen Positionen Beträge im sechsstelligen Bereich ausweist, müssen, um die Nachvollziehbarkeit für den Mieter zu gewährleisten, die umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen unter Zuordnung einzelner Betragspositionen weiter untergliedert werden. Dies kann insbesondere durch die Aufschlüsselung nach einzelnen Gewerken geschehen, gegebenenfalls auch durch weitere Darlegung zu den einzelnen Rechnungspositionen.
5. Die notwendigen Angaben für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens müssen grundsätzlich in dem jeweiligen Erhöhungsschreiben enthalten sein und können nicht im Prozess nachgeschoben werden; es muss vielmehr ein neues Erhöhungsverlangen geltend gemacht werden.
6. Soweit die Zahlung einer geforderten erhöhten Miete durch den Mieter für die konkludente Vereinbarung eines erhöhten Mietzinses genügen kann, bedingt dies, dass die Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtet sein muss, wovon in der Regel nicht bei unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangen, auch nicht im Wege der Umdeutung, auszugehen ist.
