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Gewerberaummiete

OLG Schleswig, Urteil vom 20.11.2024 - 12 U 64/20

1. Zu den Anforderungen an eine Saldoklage.

2. Ordnet der Vermieter Zahlungen bzw. Gutschriften nicht jeweils bestimmten Monaten zu, hat eine gesetzliche Verrechnung auf die ältesten Nebenkostenvorauszahlungsforderungen stattzufinden.

3. Bei dem Vortrag, Guthaben hätten nicht existiert, weil die Vorauszahlungen nicht geleistet worden seien, handelt es sich nicht um eine bloße Neuzuordnung von Zahlungen, sondern um die Behauptung, dass einzelne Positionen des Saldos nicht existent bzw. unrichtig seien. Dabei handelt es sich um neuen Vortrag, der in der Berufungsinstanz verspätet ist.

4. Fasst der Kläger mehrere Ansprüche in einer Klage zusammen, hat er dies auch differenziert zu begründen und dem jeweiligen Lebenssachverhalt zuzuordnen.

5. Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand ist die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, auch wenn diese gemindert ist.

6. Fällt der Entschuldigungsgrund nachträglich weg und leistet der Schuldner nicht, tritt insofern - auch ohne erneute Mahnung - Schuldnerverzug ein.

7. Wenn erst der vollständige Zahlungsausgleich des Rückstands das Kündigungsrecht beseitigt, kann es nicht treuwidrig sein, vorher zu kündigen, bloß weil eine Zahlung angekündigt wird.

8. Mit einer zeitweiligen Beeinträchtigung durch eine geänderte Verkehrsführung und innerstädtische Bauarbeiten muss, insbesondere bei einer Altstadt, wo durch die Enge der Straßen ohnehin eine angespannte Verkehrssituation besteht, gerechnet werden.

 Volltext

 IMR 2025, 172