Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
![OK](/bilder/icons/btn_right_16x16.gif)
Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten
Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 16.08.2024 im Volltext bei ibr-online eingestellt
Online seit gestern
IBRRS 2024, 2516![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Berlin II, Urteil vom 16.05.2024 - 64 S 198/22
1. Zweck des Schriftformerfordernisses nach § 550 BGB ist es nicht, dem Erwerber durch die Urkunde selbst Gewissheit darüber zu verschaffen, ob der Vertrag besteht, sondern lediglich darüber, wie die Vertragsbedingungen lauten, in die er eintritt, falls der Vertrag besteht.
2. Eine Mietvertragsergänzung dahin, dass eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen wird, ist kein Vertrag zu Lasten Dritter (hier Erwerber). Denn die Mietvertragsergänzugsvereinbarung begründet lediglich vertragliche Pflichten der Mietvertragsparteien. Die Rechte und Pflichten des Erwerbers ergeben sich erst aufgrund der Rechtsnachfolge nach § 566 BGB, nicht unmittelbar durch die vertragliche Regelung.
4. Ein Recht zur regelmäßigen (anlasslosen) Wohnungsbesichtigung kann dem Vermieter nicht zugebilligt werden.
5. Eine Wohnungsbesichtigung setzt stets einen besonderen Anlass des Vermieters zur Besichtigung voraus, der dem Interesse des Mieters auf Ungestörtheit in der von ihm angemieteten Wohnung im Einzelfall vorgeht.
6. Eigenbedarf berechtigt nicht zur Besichtigung der Räume durch den nutzungswilligen Familienangehörigen. Es obliegt dem wegen Eigenbedarfs Kündigenden, sich über die Frage der Eignung der Wohnung für die Zwecke des Eigenbedarfs schon vor der Eigenbedarfskündigung Gedanken zu machen.
7. Nachteilige Veränderungen des Dekorationszustands des Mietobjekts bzw. durch den vertragsgemäßen Gebrauch ausgelöste Substanzveränderungen, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter hervorgerufen wurden, muss der Mieter nur dann beseitigen, wenn er sich wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet hat oder bei einer ungewöhnlichen Dekoration der Mieträume, mit der der Vermieter nicht zu rechnen brauchte und die eine Verletzung von Rücksichtnahmepflichten gegenüber dem Vermieter darstellt.
8. Ein Aufkleber an einem Fenster, Blümchen-Vinyltapete an den Wänden sowie ein großer Aufkleber und fünf Haken am Fliesenspiegel in der Küche sind kein atypisches Nutzungsverhalten des Mieters.
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
Online seit 22. August
IBRRS 2024, 2575![Architekten und Ingenieure Architekten und Ingenieure](/include/css/ibr-online/zielgrp2/2gr.jpg)
LAG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 06.03.2024 - 7 Sa 56/23
1. Ein Arbeitsverhältnis unterscheidet sich von dem Rechtsverhältnis eines selbstständig Tätigen durch den Grad der persönlichen Abhängigkeit des Verpflichteten. Die Begriffe der Weisungsgebundenheit und Fremdbestimmung sind eng miteinander verbunden und überschneiden sich teilweise.
2. Eine weisungsgebundene Tätigkeit ist in der Regel zugleich fremdbestimmt. Die Weisungsbindung ist das den Vertragstyp im Kern kennzeichnende Kriterium. Es kann, muss aber nicht gleichermaßen Inhalt, Durchführung, Zeit und Ort der Tätigkeit betreffen.
3. Fehlt es an jedweder Weisungsgebundenheit, liegt in der Regel kein Arbeitsverhältnis vor.
4. Zur Beantwortung der Frage, ob ein technischer Systemplaner, der für ein Planungsbüro Entwürfe erstellt hat und in der Leistungsphase 3 nach HOAI in verschiedenen Projekten tätig war, über die der Auftraggeber abschließend "drüber geschaut" hat, in einem Arbeitsverhältnis stand oder als (selbstständiger) Subplaner tätig war.
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
IBRRS 2024, 2582
![Immobilien Immobilien](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Krefeld, Urteil vom 06.06.2024 - 5 O 324/22
Die fehlende Bebaubarkeit eines Grundstücks nach öffentlichem Recht kann ein Sachmangel sein. Voraussetzung hierfür ist, dass die Parteien im Grundstückskaufvertrag die Bebaubarkeit vorausgesetzt haben oder der Verkäufer die Bebaubarkeit zugesichert hat (BGH, IBR 1992, 252).
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
IBRRS 2024, 2511
![Versicherungsrecht Versicherungsrecht](/include/css/ibr-online/zielgrp3/3gr.jpg)
LG Berlin II, Urteil vom 10.01.2024 - 4 O 81/23
1. Kann nach den Versicherungsbedingungen ausschließlich die Eigentümergemeinschaft als Versicherungsnehmerin Rechte aus dem Vertrag ausüben, ist sie allein prozessführungsbefugt. Der Versicherte ist selbst dann nicht zur Geltendmachung von Ansprüchen legitimiert, wenn er den Versicherungsschein besitzt oder wenn der Versicherungsnehmer zugestimmt hat, § 44 Abs. 2 VVG ist nicht anwendbar.
2. Eine solche Klausel ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil der Versicherer regelmäßig berechtigte Interessen daran hat, es nur mit dem Versicherungsnehmer zu tun zu haben.
3. Weigert sich die Gemeinschaft, die Ansprüche durchzusetzen, ist der Wohnungseigentümer gehalten, Ansprüche (zum Beispiel auf Schadensersatz oder Tätigwerden) gegen die Gemeinschaft selbst zu erheben.
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
Online seit 21. August
IBRRS 2024, 2584![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
BGH, Urteil vom 10.07.2024 - VIII ZR 276/23
Als Familienangehörige i.S.d. § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB (Ausnahme von der Kündigungsbeschränkung bei einem Wohnungserwerb) sind - ebenso wie im Falle der Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - ausschließlich diejenigen Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gem. § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der - wie ein Cousin - hiernach nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis (Fortführung der Senatsurteile vom 02.09.2020 - VIII ZR 35/19, Rz. 19 f., IMR 2020, 447 = NJW 2021, 620; vom 27.01.2010 - VIII ZR 159/09, Rz. 22, IMR 2010, 124 = BGHZ 184, 138).*)
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
IBRRS 2024, 2586
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
BGH, Urteil vom 05.07.2024 - V ZR 241/23
1. Nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren.*)
2. Im Hinblick auf eine Erhaltungsmaßnahme wird eine Delegation regelmäßig jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über deren Vornahme getroffen haben und der Verwalter nur über die Ausführung im Einzelnen entscheiden soll.*)
3. Die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter setzt nicht voraus, dass in dem Beschluss zugleich ausdrücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wird.*)
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
IBRRS 2024, 2535
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Bremen, Urteil vom 17.05.2024 - 17 C 332/22
Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich stets nach den Umständen des Einzelfalls, in erster Linie nach der Schwere des Mangels, dem Grad und der Dauer der Tauglichkeitsminderung, dem Absinken auf den Mindeststandard bzw. dessen Unterschreiten und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache.
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
Online seit 20. August
IBRRS 2024, 2565![Bauarbeitsrecht Bauarbeitsrecht](/include/css/ibr-online/zielgrp4/4gr.jpg)
BAG, Urteil vom 23.04.2024 - 5 AZR 212/23
Körperreinigungszeiten gehören zur vergütungspflichtigen Arbeitszeit, wenn sich der Arbeitnehmer bei seiner geschuldeten Arbeitsleistung so sehr verschmutzt, dass ihm ein Anlegen der Privatkleidung, das Verlassen des Betriebs und der Weg nach Hause ohne eine vorherige Reinigung des Körpers im Betrieb nicht zugemutet werden kann.*)
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
IBRRS 2024, 2493
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Brandenburg, Urteil vom 30.01.2024 - 3 U 30/22
Den Eigentümer und Vermieter einer Wohnanlage, die in offener Bauweise errichtet ist und über allgemein zugängliche Gemeinschaftsgärten und einen Teich verfügt, trifft die Pflicht, die hiervon ausgehenden Gefahren zu beseitigen bzw. einzudämmen.
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
IBRRS 2024, 1979
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Saarbrücken, Urteil vom 05.03.2024 - 5 S 5/23
1. Wird einem Eigentümer in der Teilungserklärung gestattet, den Bachboden zu Wohnraum auszubauen, liegt darin eine nachträgliche Gestattung einer baulichen Veränderung. Es handelt sich hingegen nicht um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Erstherstellung.
2. Mit dieser Regelung wird dem Eigentümer das Ausbaurecht vergleichbar einem Grundlagenbeschluss über das "Ob" erteilt. Hinsichtlich des "Wies", also hinsichtlich der konkreten Bauausführung, ist jedoch eine Befassung und Beschlussfassung der Eigentümerversammlung erforderlich sein.
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
IBRRS 2024, 2553
![AGB AGB](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0gr.jpg)
BayObLG, Beschluss vom 14.08.2024 - 102 AR 84/24
Allgemeine Geschäftsbedingungen können im Verhältnis zu einem Unternehmen auch dann wirksam in den Vertrag einbezogen sein, wenn der Verwender diese zwar in seinem schriftlichen Angebotsschreiben nicht wiedergegeben oder diesem beigefügt hat, aber das Angebotsschreiben einen deutlichen Hinweis auf deren Geltung und die Adresse im Internet, unter der die Allgemeinen Geschäftsbedingungen abrufbar sind, enthalten hat.*)
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
Online seit 19. August
IBRRS 2024, 2548![Bausicherheiten Bausicherheiten](/include/css/ibr-online/zielgrp4/4gr.jpg)
OLG Brandenburg, Urteil vom 11.07.2024 - 10 U 30/24
1. Der Unternehmer eines Bauwerks kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen und seinen Anspruch im Wege der einstweiligen Verfügung durch Eintragung einer Vormerkung rangwahrend sichern lassen.
2. Der Unternehmer hat schlüssig darzulegen, dass ihm aus einem mit dem Grundstückseigentümer geschlossenen Bauvertrag für die von ihm erbrachten Leistungen ein Werklohnanspruch zusteht. Für die Schlüssigkeit gelten im einstweiligen Verfahren dieselben Anforderungen wie im Hauptsacheverfahren.
3. Weist die Werkleistung Mängel auf, besteht der Anspruch nur in der Höhe, in der der Wert des Grundstücks gesteigert wurde. Die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten (ohne Druckzuschlag) sind von der zu sichernden Forderung abzuziehen.
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
IBRRS 2024, 2543
![Vergabe Vergabe](/include/css/ibr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
VK Südbayern, Beschluss vom 18.07.2024 - 3194.Z3-3_01-24-27
1. Lädt der Auftraggeber zu Verhandlungsgesprächen ein, macht er damit aus Sicht eines verständigen Bieters deutlich, dass er von einem in der Bekanntmachung enthaltenen Vorbehalt nach § 17 Abs. 11 VgV keinen Gebrauch macht. Dies führt zu einer Verpflichtung des Auftraggebers zur Durchführung von Verhandlungen nach § 17 Abs. 10 VgV und zur Aufforderung zu einem finalen Angebot nach § 17 Abs. 14 VgV.*)
2. Ein Bieter ist auch dann in seinen Rechten verletzt, wenn zwar die Bewertung seines eigenen Angebots vom Beurteilungsspielraum des Auftraggebers gedeckt ist, die Bewertung des Angebots des zum Zuschlag vorgesehenen Bieters aber derart fehlerhaft ist, dass sich eine andere Bieterreihenfolge ergeben könnte.*)
3. Bei der Umrechnung von Preisen in Bewertungspunkte muss der Auftraggeber eine mathematisch nachvollziehbare Methode vor Kenntnis der Angebote festgelegt haben und diese auch anwenden. Eine Preisbewertungsmethode darf wegen der hohen Manipulationsgefahr nicht nachträglich in Kenntnis der Angebote festgelegt werden.*)
4. Auch bei der Preisbewertung von Honorarangeboten von Architekten und Ingenieuren, die in Anlehnung an die Vorschriften der HOAI erstellt werden, dürfen nur solche Methoden eingesetzt werden, die zum einen rechnerisch nachvollziehbar sind und zum anderen die relativen Preisabstände zwischen den Angeboten widerspiegeln können.*)
5. Die Angebotswertung ist ureigene Aufgabe des Auftraggebers und darf nicht vollständig an einen Verfahrensbetreuer delegiert werden. Aus diesem Grund darf der Verfahrensbetreuer auch nicht nach Befassung des zuständigen Gremiums des Auftraggebers die diesem vorgelegte Benotung eines Angebots eigenmächtig ändern.*)
6. Nimmt der Auftraggeber bei der Vergabe von Architekten- und Ingenieurleistungen Formulierungen wie „es werden keine Planungsleistungen erwartet“ in die Vergabeunterlagen auf, die dafür sorgen sollen, dass die Bieter keine Ansprüche auf eine angemessene Vergütung für Lösungsvorschläge nach § 77 Abs. 2 VgV geltend machen können, darf er nicht gleichzeitig für eine gute Bewertung des Angebots voraussetzen, dass die Bieter überobligatorisch und ohne Vergütung fundierte Lösungsvorschläge i.S.d. § 77 Abs. 2 VgV einreichen.*)
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
IBRRS 2024, 2526
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Spandau, Urteil vom 18.10.2023 - 4 C 1/22
1. In einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen sind grundsätzlich als sozial adäquat hinzunehmen und begründen für die betroffenen Mitmieter deshalb noch nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache.
2. Das Halten von zwei Katzen in einem Singlehaushalt in einer knapp 50 qm großen Wohnung wiederum stellt sich ohne Weiteres als sozialadäquat dar.
3. Dass die Tiere einen gewissen Bewegungsdrang haben und diesen auch zur Nachtzeit ausleben, ist nicht ungewöhnlich, sondern unvermeidbar und hinzunehmen, denn die damit verbundene Geräuschentwicklung entspricht der normalen Nutzung der Wohnung.
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
IBRRS 2024, 2454
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Berlin II, Urteil vom 02.07.2024 - 56 S 1/24
1. Ist die Gemeinschaft verwalterlos und verfügt weder über einen Beirat noch über einen zur Einberufung ermächtigten Wohnungseigentümer verfügt, ist es nicht möglich, ohne Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer eine Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen.
2. In diesem Fall kann, wenn die Einberufung einer Versammlung pflichtwidrig unterbleibt, der Anspruch auf Einberufung im Wege der Klage durchgesetzt werden.
3. Wird ein Entziehungsbeschluss angefochten, wird im Rahmen dieser Klage nur die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung geprüft, während die materiellen Gründe dem Verfahren der Entziehungsklage vorbehalten sind.
4. Bei einem Entziehungsbeschluss sind die betroffenen Eigentümer nicht stimmberechtigt.
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
IBRRS 2024, 2455
![Verkehrssicherungspflicht Verkehrssicherungspflicht](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Saarbrücken, Urteil vom 13.06.2024 - 13 S 96/23
1. Inhalt und Umfang der winterlichen Räum- und Streupflicht richten sich nach den Umständen des Einzelfalls. Die Räum- und Streupflicht besteht nicht uneingeschränkt. Sie beruht auf der Verantwortlichkeit durch Verkehrseröffnung und setzt eine konkrete Gefahrenlage, d. h. eine Gefährdung durch Glättebildung bzw. Schneebelag voraus.*)
2. Sofern die Übertragung dieser Verkehrssicherungspflicht durch den Verantwortlichen auf einen Hausmeisterdienst eingeschränkt wird und sodann keine eigenen Maßnahmen erfolgen, wird ein etwaiger Verstoß gegen die in der eigenen Verantwortlichkeit wieder aufgelebten Räum- und Streupflicht nicht kausal, wenn der Hausmeisterdienst trotzdem vollumfänglich tätig wird.*)
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
IBRRS 2024, 2544
![Beruf, Handwerk und Gewerbe Beruf, Handwerk und Gewerbe](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0gr.jpg)
OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 07.08.2024 - 4 A 594/23
Die Anzeige des Beginns einer Gewerbetätigkeit soll der Behörde Aufschluss über die Zahl und Art der in ihrem Bezirk vorhandenen stehenden Gewerbebetriebe geben und ihr eine wirksame Überwachung der Gewerbeausübung ermöglichen. Die Anzeige ist allerdings nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit der Aufnahme und der Ausübung des Gewerbes.*)
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
Online seit 16. August
IBRRS 2024, 2514![Bauvertrag Bauvertrag](/include/css/ibr-online/zielgrp4/4gr.jpg)
OLG Celle, Beschluss vom 24.06.2022 - 14 U 27/22
1. Macht der Auftraggeber wegen eines gestörten Bauablaufs eine Entschädigung gem. § 642 BGB geltend, hat er u. a. eine konkrete, bauablaufbezogene Darstellung unter Berücksichtigung von Ausgleichsmaßnahmen vorzulegen.
2. Darzulegen ist vom Auftragnehmer dabei, wie er den Bauablauf tatsächlich geplant hatte, d. h. welche Teilleistungen er in welcher Zeit erstellen wollte und wie der Arbeitskräfteeinsatz erfolgen sollte. Dem ist der tatsächliche Bauablauf gegenüberzustellen.
3. Darzulegen sind auch etwaige Möglichkeiten, andere Bauabschnitte vorzuziehen oder Arbeitskräfte anderweitig einzusetzen.
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)
IBRRS 2024, 1846
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Kiel, Urteil vom 28.05.2024 - 1 S 119/23
1. Die Frage, welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten in Folge eines Eigentumsübergangs nach § 566 Abs. 1 BGB dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzurechnen sind, ist grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruchs zu beantworten. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter, danach fällig gewordene Forderungen stehen dem Grundstückseigentümer zu.
2. Dieses Fälligkeitsprinzip gilt jedoch nicht ausnahmslos. Es muss vielmehr unter Berücksichtigung des Bestandsschutzinteresses des Mieters, des (nur eingeschränkt geltenden) Verbotes der Schlechterstellung des Mieters durch den Vertragsübergang und der Eigentumsinteressen von Veräußerer und Erwerber geprüft werden. Das ist insbesondere bei gestreckten Tatbeständen notwendig, also solchen, die sich über die Zäsur des Eigentumsübergangs hinweg entwickeln.
3. Die Mietzahlungen als wiederkehrende Leistungen im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses stellen periodische Leistungen für jeweilige nach dem Kalender bestimmte Gebrauchsüberlassungszeiträume dar. Insoweit vermag es aus Wertungsgesichtspunkten nicht zu überzeugen, diese Leistung einem Erwerber zukommen zu lassen, den für die entsprechenden Zahlungsperioden gerade noch keine Gebrauchsüberlassungspflicht traf.
4. ...
![Dokument öffnen](/include/css/ibr-online/zielgrp0/0la.gif)