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Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 27.09.2024 im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit 19. Dezember

IBRRS 2024, 3644

BGH, Urteil vom 13.11.2024 - VIII ZR 15/23

Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener DDR-Altmietvertrag über Wohnraum, der hinsichtlich einer Beendigung des Mietverhältnisses auf die Vorschriften des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik (§§ 120 ff. ZGB) Bezug nimmt, kann seitens des Vermieters gegen den Willen des Mieters wegen Eigenbedarfs seit dem Wirksamwerden des Beitritts der Deutschen Demokratischen Republik zur Bundesrepublik Deutschland nach Maßgabe des Art. 232 § 2 EGBGB nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F.; § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt werden.*)

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IBRRS 2024, 3561

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 06.12.2024 - 980a C 13/24 WEG

1. Die Geltendmachung an sich gegebener Antrags-, Beschlussanfechtungs- oder anderer Rechte eines Wohnungseigentümers kann wegen der angestrebten Ziele rechtsmissbräuchlich bzw. schikanös (§ 226 BGB) sein; an das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs sind aber strenge Anforderungen zu stellen, weil es um einen Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte des betroffenen Wohnungseigentümers geht.

2. Die Erhebung einer Beschlussklage kann (rechts-)missbräuchlich sein, wenn der Beschlusskläger mit seinem Rechtsbehelf seine eigene Leistungspflicht in grob eigennütziger Weise unbillig unterlaufen und seine Stellung als Mehrheitseigentümer majorisierend ordnungswidrig ausnutzen will.

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Online seit 18. Dezember

IBRRS 2024, 3637

LG Hamburg, Urteil vom 12.06.2024 - 318 S 42/23

Wenn nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer "Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stehen oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, ordnungsgemäß in Stand zu halten und in Stand zu setzen hat, und zwar auf eigene Kosten", so fehlt der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit die Beschlusskompetenz.

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IBRRS 2024, 3473

LG München I, Urteil vom 10.07.2024 - 1 S 10018/22

1. Bei der Verpflichtung aus der Vereinbarung in Gestalt der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung handelt es sich um eine eigenständige Anspruchsgrundlage.

2. Eine Vereinbarung, wonach durch den einem Eigentümer erlaubten Ausbau des Dachgeschosses entstehende Schäden der Gemeinschaft zu ersetzen sind (Ausbaurecht mit Wiederherstellungspflicht des Gemeinschaftseigentums), ist dahin auszulegen, dass jeglicher Schaden, der durch den Ausbau entsteht, zu ersetzen ist.

3. Maßstab für die Schadensersatzpflicht ist die ordnungsgemäße (Wieder)Herstellung des Gemeinschaftseigentums, in das eingegriffen wurde.

4. Das Wirtschaftlichkeitsgebot greift dann ein, wenn dem Geschädigten mit unterschiedlichen Kosten verbundene Reparaturmöglichkeiten aufgezeigt werden, mit der Folge, dass er bei seiner Auswahl die berechtigten Interessen des Schädigers berücksichtigen muss. Zwischen Alternativen der Instandsetzung muss er nach wirtschaftlicher Vernunft wählen und im Rahmen des ihm Möglichen und Zumutbaren zu der preiswertesten greifen.

5. Für die Verletzung der Schadensminderungspflicht ist der Schädiger darlegungs- und beweisbelastet. Hierzu muss er darlegen, dass der Geschädigte Maßnahmen unterlässt, die ein ordentlicher und verständiger Mensch zur Schadensminderung ergreifen würde.

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Online seit 17. Dezember

IBRRS 2024, 3618

EuGH, Urteil vom 28.11.2024 - Rs. C-622/23

Art. 2 Abs. 1 c Richtlinie 2006/112/EG über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem ist dahin auszulegen, dass der Betrag, der vertraglich geschuldet wird, weil der Besteller einen wirksam geschlossenen Bauvertrag über die Erbringung dieser mehrwertsteuerpflichtigen Leistung - deren Ausführung der Unternehmer begonnen hatte und zu deren Fertigstellung er bereit war -, beendigt hat, als Entgelt für eine Dienstleistung anzusehen ist.

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IBRRS 2024, 3329

LG München I, Urteil vom 28.12.2023 - 5 O 6541/22

Bei einem Treuhandkonto ist zwar der Verwalter als Kontoinhaber schuldrechtlich Berechtigter am Guthaben bei der Bank. Durch die treuhänderische Bindung ist jedoch der Verwalter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 27 Abs. 1 Nr. 5, 6 WEG a.F. bzgl. der zu verwaltenden Gelder in Form des Bankguthabens schuldrechtlich Verpflichteter.

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Online seit 16. Dezember

IBRRS 2024, 3087

AG Breisach, Urteil vom 17.10.2024 - 1 C 45/23

Verschließt ein Mieter mittels Austausch eines Schlosses den Zugang zu einer nicht gemieteten Fläche, berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung.

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IBRRS 2024, 3602

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 13.12.2024 - 980b C 40/23 WEG

1. Ein gegebenenfalls zu ersetzender Schaden ist durch einen Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen Vermögenslage zu ermitteln, die ohne jenes Ereignis eingetreten wäre; dies erfordert einen Gesamtvermögensvergleich, der alle von dem haftungsbegründenden Ereignis betroffenen finanziellen Positionen umfasst, wobei es bei dem Gesamtvermögensvergleich nicht um Einzelpositionen, sondern um eine Gegenüberstellung der hypothetischen und der tatsächlichen Vermögenslage geht.

2. Macht die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter Schadensersatz geltend, weil ihr durch dessen Verhalten Fördermittel entgangen seien, ist dieser zu verneinen, wenn die Fördermittel nur geflossen wären, wenn die Fenster ausgetauscht worden wären, diese aber nicht ausgetauscht wurden.

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IBRRS 2024, 3587

LG München I, Beschluss vom 15.04.2024 - 13 T 1350/24

Der Streitwert einer Klage auf Gestattung der Untervermietung bemisst sich nach dem (einfachen) Jahresbetrag der Untermiete.*)

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Online seit 13. Dezember

IBRRS 2024, 3599

AG Hanau, Urteil vom 29.11.2024 - 32 C 265/23

1. Die Verwendung auch weicher Renovierungsfristen für Schönheitsreparaturen von 3, 5 und 7 Jahren ist bei nach Februar 2008 geschlossenen Mietverträgen unzulässig und führt zur Unwirksamkeit der Klausel.*)

2. Stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter aufgrund eines vertragswidrigen Zustands der Mietsache zu, muss er sich, wenn die Schönheitsreparaturen nicht oder nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, diejenigen Kosten anrechnen lassen, die er mangels eigener Renovierungsarbeiten im laufenden Mietverhältnis erspart hat. Die über die Fristen der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel begründete Vermutung des Renovierungsbedarfs gilt insoweit gegen den Vermieter.*)

3. Das Gericht kann die Höhe der ersparten Renovierungskosten auf Grundlage der jeweils geltenden Pauschalen für Schönheitsreparaturen gem. § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BerechnungsVO schätzen.*)

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IBRRS 2024, 3525

OLG Köln, Urteil vom 01.03.2024 - 1 U 10/23

1. Kommt es durch Patienten des Mieters zu wiederholten und schwer wiegenden Störungen des Hausfriedens ist die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages gerechtfertigt.

2. Die Kündigung eines Gewerbemietvertrags durch einen nicht qualifiziert elektronisch signierten Schriftsatz im Gerichtsverfahren ist ordnungsgemäß, denn die Kündigung bedarf nicht der Schriftform.

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Online seit 12. Dezember

IBRRS 2024, 3387

LG Lübeck, Urteil vom 19.04.2024 - 14 S 110/22

1. Eine nicht zugegangene Mieterhöhung kann nicht im Prozess nachgeholt werden.

2. § 558b Abs. 3 BGB kann nämlich nur formelle, aber keine materiellen Fehler - wie etwa den fehlende Zugang der Erklärung - heilen.

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Online seit 11. Dezember

IBRRS 2024, 3563

AG Flensburg, Urteil vom 04.12.2024 - 61 C 55/24

1. An dem Tatbestandsmerkmal "benötigt" i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlt es, wenn dem Vermieter eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung steht, durch die sein Bedarf gedeckt werden kann.

2. Im Falle eines Bestreitens hat der Mieter seine gesundheitlichen Beeinträchtigungen oder die seiner Mitbewohner und die nachteiligen Auswirkungen eines Umzugs durch Vorlage ärztlicher Atteste zu substanziieren, was dann vom Gericht durch ein Sachverständigengutachten zu überprüfen wäre. Hierbei muss der Vortrag so umfangreich und substanziiert sein, dass das Gericht den Eintritt von relevanten Nachteilen für den Mieter mit hinreichender Wahrscheinlichkeit annehmen kann.

3. Der Mieter genügt seiner Substanziierungslast nur dann, wenn er unter Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests einen Härtegrund darlegt.

4. Der bloße unstreitige Umstand, dass die Kinder des Mieters einen Behindertenausweis und Pflegegrad II bzw. III zugesprochen bekommen haben, genügt hierfür nicht. Ohne Erläuterungen, welche Krankheiten oder Behinderungen die Kinder haben, kann das Gericht keinen Härtegrund annehmen.

5. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Für das Vorliegen dieser Voraussetzung ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.

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IBRRS 2024, 3578

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.11.2024 - 2-13 S 27/24

1. § 18 Abs. 4 WEG gewährt den Eigentümern lediglich ein Einsichtnahmerecht in die Verwaltungsunterlagen, ein Anspruch auf Versand der Unterlagen besteht nicht, dies gilt auch für den Versand per Mail.*)

2. Liegen Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft in Papierform vor (hier Kontoauszüge), besteht kein Anspruch der Eigentümer, dass die Unterlagen zusätzlich digital beschafft werden.*)

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Online seit 9. Dezember

IBRRS 2024, 3519

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.05.2024 - 11 S 163/23

1. Prozessführungsbefugnis im WEG-Recht: Aus der Betroffenheit eigener Rechte (hier: allgemeines Persönlichkeitsrecht) können Sondereigentümer gegen andere störende Sondereigentümer weiterhin im Wege der Unterlassungs- oder Beseitigungsklage vorgehen.*)

2. Der Einbau eines digitalen Türspions in eine Wohnungseingangstür bedarf der Gestattung durch die Gemeinschaft. Dies gilt auch für (einfache) Geräte ohne dauerhafte Speicherungsfunktion und ohne Weitergabemöglichkeit des Signals an andere Geräte.*)

3. Ein Duldungsanspruch des Störers aus § 1004 Abs. 2 BGB ergibt sich jedenfalls so lange nicht, bis die in der Anbringung des digitalen Türspions liegende bauliche Veränderung nicht genehmigt wurde. Es ist zu erwägen, kann aber dahinstehen, ob eine solche Beschlussfassung eine gesetzliche Duldungspflicht auch im Verhältnis der Sondereigentümer untereinander schaffen könnte.*)

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Online seit 6. Dezember

IBRRS 2024, 3480

OLG Brandenburg, Urteil vom 03.04.2024 - 4 U 105/23

1. Ein Maklervertrag kann nicht nur durch ausdrückliche Erklärungen, sondern auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden, indem ein Kaufinteressent in Kenntnis eines gegen ihn gerichteten eindeutigen Provisionsverlangens weitere Maklerleistungen in Anspruch nimmt. Hierfür genügt, wenn der Makler dem Interessenten unter ausdrücklichem Hinweis auf die Provisionspflicht das Exposé übersendet.

2. Vertritt der Interessent mehrere Unternehmen, ist die Frage, wer Vertragspartner des Maklers geworden ist, durch Auslegung zu ermitteln.

3. Die zum Vertragspartner bestimmte Person muss zum Zeitpunkt der Vornahme des Vertretergeschäfts, d. h. auch im Zeitpunkt der Annahme des Angebotes durch Entgegennahme der Maklerleistungen, noch nicht bestimmt sein; der Geschäftspartner kann vielmehr erst nachträglich bestimmt werden.

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Online seit 4. Dezember

IBRRS 2024, 3493

LG Berlin II, Urteil vom 30.04.2024 - 65 S 14/22

1. Der Mieter kann - trotz wirksamer Kündigung - die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, wenn ein erzwungener Auszug aus der Wohnung für den Mieter auf Dauer unzumutbar ist.

2. Dies ist zu bejahen, wenn der erzwungene Auszug das überwiegend wahrscheinliche Risiko eines Suizids des Mieters begründet und sämtliche therapeutischen Optionen ausgeschöpft sind.

3. Der maßgebliche Zeitpunkt für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters vorzunehmende Prüfung des Vorliegens einer Härte sowie die Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz.

4. Liegt die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Miete, so kann eine Mietanhebung bis zur ortsüblichen Miete angemessen sein. Bei der Festsetzung der Miethöhe durch das Gericht müssen weder die Kappungsgrenzen noch die Fristen und die Formalien des § 558a BGB beachtet werden.

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Online seit 2. Dezember

IBRRS 2024, 3456

AG Köln, Urteil vom 28.08.2024 - 213 C 61/24

1. Der Eigenbedarf muss sich auf die Nutzung zu (privaten) Wohnungszwecken beziehen. Will der Vermieter bzw. eine Person aus dem privilegierten Personenkreis die Wohnung nur teilweise für eigene Wohnzwecke, überwiegend oder sogar vollständig für gewerbliche Zwecke nutzen, kann eine Kündigung nicht auf Eigenbedarf gestützt werden.

2. Sollen vier Zimmer der 6,5-Zimmer-Wohnung durch die Bedarfsperson, die von Beruf Künstler ist, für gewerbliche Zwecke eingeplant werden, bleiben erhebliche Zweifel, dass der Wohnungszweck überwiegt.

3. Insbesondere in angespannten Wohnlagen ist Personen mit Sammlereigenschaften zuzumuten, nicht ihren gesamten Lagerbestand unmittelbar in der Wohnung selbst zur Verfügung stehen zu haben. Soweit zeitlich zumutbar entfernte Stauraumkapazitäten, die keinen Wohnraum darstellen, zur Verfügung stehen, ist "Sammlern" ein Ausweichen von Teilen ihrer Sammelgegenstände in diese zumutbar.

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Online seit 28. November

IBRRS 2024, 3458

AG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2024 - 30 C 194/24

Ein Vermieter einer Wohngemeinschaft kann gegenüber einem Mieter dieser Wohngemeinschaft grundsätzlich kein „Hausverbot“ aussprechen und hierdurch eigenmächtig diesen Mieter am Zutritt zu den angemieteten Wohnräumen hindern (§§ 535, 546, 854, 859, 861, 862, 903, 985, 986, 1004 BGB).*)

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IBRRS 2024, 2924

BGH, Urteil vom 27.09.2024 - V ZR 48/23

Das dingliche Vorkaufsrecht genießt jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es von dem Eigentümer zu Gunsten eines Familienangehörigen i.S.v. § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde.

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Online seit 27. November

IBRRS 2024, 3445

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.11.2024 - 2-13 S 624/23

Ist ein Eigentümer rechtskräftig zur Zahlung eine Sonderumlage verurteilt worden, kann er dem nicht mit der Vollstreckungsabwehrklage entgegenhalten, dass der Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme, deren Finanzierung die Sonderumlage diente, nach Abschluss des Zahlungsklageverfahrens rechtskräftig für ungültig erklärt wurde.*)

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Online seit 26. November

IBRRS 2024, 3440

BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 123/23

1. Unter den während der Corona-Pandemie zeitweise geltenden landesrechtlichen Vorgaben von "2G" durfte eine Eigentümerversammlung stattfinden. Der Verwalter musste die für die Versammlung geltenden infektionsschutzrechtlichen Vorgaben beachten und durfte dementsprechend in der Ladung auf die Notwendigkeit der Einhaltung der "2G"-Regelung hinweisen. Die Abhaltung einer Eigentümerversammlung war auch dann ermessensgerecht, wenn einzelne Wohnungseigentümer mitteilten, die Vorgaben der "2G"-Regelung nicht zu erfüllen und deshalb an der Teilnahme gehindert zu sein.*)

2. Der Verwalter muss, wenn ein Grundlagenbeschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gefasst worden ist, nicht bereits in der Ladung zur Eigentümerversammlung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen und die dafür notwendigen technischen Details mitteilen.*)

3. Ein Wohnungseigentümer, dem die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch Beschluss gem. § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gestattet ist, muss aktiv von seinem Recht auf Online-Teilnahme Gebrauch machen. Der Verwalter kann dieses Verlangen abwarten und muss die Online-Teilnahme auch dann nicht von sich aus (vorsorglich) anbieten, wenn ein Wohnungseigentümer ihm mitteilt, dass er an der Versammlung nicht physisch teilnehmen kann.*)

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IBRRS 2024, 3439

BGH, Urteil vom 11.10.2024 - V ZR 22/24

Eine bauliche Veränderung (hier: Gedenkstein) gestaltet die Wohnanlage nicht grundlegend um, wenn sie mit einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen spezifischen Vorgabe für die Nutzung und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Ziergarten) vereinbar ist.*)

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IBRRS 2024, 3426

LG Darmstadt, Urteil vom 28.05.2024 - 8 S 7/23

1. Eine Mieterhöhung genügt den formellen Anforderungen, wenn der Mieter - gegebenenfalls unter Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen - den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

2. Im Rahmen der Berechnung erforderlich sind die Angabe der Gesamtkosten, eine etwaige Kürzung durch Drittmittel, bei mehreren Wohnungen der Verteilungsschlüssel, der auf die Wohnung des Mieters entfallende Betrag und der konkrete monatliche Erhöhungsbetrag. Dabei müssen die Modernisierungskosten nachvollziehbar von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung getrennt werden.

3. Dienen Maßnahmen sowohl der Modernisierung als auch der Instandhaltung, dann muss der ersparte Instandsetzungsaufwand, wie er sich nach Meinung des Vermieters darstellt, konkret oder zumindest in Form einer nachvollziehbaren Quote von den Gesamtkosten in Abzug gebracht werden.

4. Im Rahmen der Erläuterung des angewandten Verteilerschlüssels reicht es aus, die für den gewählten Verteilerschlüssel maßgeblichen Parameter (z. B. zu Grunde gelegte Flächen in Quadratmetern) anzugeben.

5. Die Erklärung darf nicht vor Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen abgegeben werden. Allerdings können bei tatsächlich trennbaren Maßnahmen für die jeweils abgeschlossene(n) Maßnahme(n) Mieterhöhungserklärungen abgegeben werden.

6. Die Ankündigung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben machen diese nicht zu einer einheitlichen Maßnahme.

7. Zwar sieht das BGB für Erklärungen in Textform eine normierte Mindestgröße von Text oder Zahlen nicht vor. Allerdings liegt es in der Natur der Sache, dass der Zweck der Textform, nämlich dem Adressaten eine verkörperte Möglichkeit zu verschaffen, den Inhalt bei Bedarf zur Kenntnis zu nehmen, nur erreicht werden kann, wenn der Text für einen Durchschnittskunden mühelos lesbar ist.

8. Ist das Mieterhöhungsverlangen (teilweise) in einer Schriftgröße unterhalb der Größe 6 abgefasst und sind einzelne Zahlen selbst mit - nicht geschuldeter - besonderer Anstrengung nicht mehr lesbar, entspricht es nicht den formellen Anforderungen.

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IBRRS 2024, 3425

AG Köln, Urteil vom 19.03.2024 - 204 C 100/23

Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes kann mit der Anfechtung der Jahresabrechnungen nur noch die Falschberechnung der Vor- und Nachschüsse beanstandet werden.

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Online seit 25. November

IBRRS 2024, 3423

LG Mönchengladbach, Urteil vom 22.10.2024 - 4 S 95/23

Die Verwendung einer verbotswidrigen Preisanpassungsklausel betrifft selbst bei rechtskräftiger gerichtlicher Feststellung nur zukünftig fällig werdende Beträge und hat auf bereits fällige und rechtshängige Mietforderungen keine Auswirkungen. Aufgrund des eindeutigen Wortlauts der Regelung zu § 8 PreisklG und der Gesetzesmaterialien ist für eine einschränkende Auslegung der Norm kein Raum.*)

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IBRRS 2024, 3385

AG Bottrop, Urteil vom 23.09.2024 - 12 C 44/24

1. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens liegt insbesondere dann vor, wenn eine Vertragspartei Straftaten begeht; hierunter fällt insbesondere der Straftatbestand der Bedrohung.

2. Hierbei muss die Straftat einen Bezug zum Mietverhältnis haben; der Bezug zum Mietverhältnis besteht nicht nur, wenn sich die Straftat gegen den Vertragspartner als Opfer richtet, sondern auch, wenn von ihr Dritte, dem Vertragspartner persönlich nahestehende Personen oder solche Personen betroffen sind, die Berührung mit der Vertragsdurchführung haben.

3. Droht der Mieter der Tochter des Vermieters, diese zu erschießen, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung.

4. Die fristlose Kündigung wäre auch gerechtfertigt, wenn es sich nicht um die Tochter des Vermieters, sondern "lediglich" um eine Mitmieterin handeln würde.

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Online seit 22. November

IBRRS 2024, 3367

LG Neuruppin, Urteil vom 30.10.2024 - 4 S 30/24

1. Die formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturenklausel mit dem Wortlaut "Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen und umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen." regelt nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet wird, und führt daher zur Unwirksamkeit der Klausel (so auch AG Charlottenburg, IMR 2024, 98, und AG Hamburg, IMR 2023, 182).

2. Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsabschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (vgl. BGH, IMR 2024, 185).

3. Zur Beseitigung der von ihm zu vertretenden Schäden an der Mietsache ist der Mieter auch ohne vertragliche Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen heranzuziehen.

4. Selbst übermäßiges Rauchen kann als vertragsgemäß angesehen werden, jedoch nur solange sich die Spuren durch (einfache) Schönheitsreparaturen beseitigen lassen.

5. Das Rauchen in einer Mietwohnung geht jedoch über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüberhinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.

6. Dies ist zu bejahen, wenn der Putz an den Wänden teilweise erneuert werden muss.

7. Der Mieter schuldet Ersatz des Mietausfalls bis zum zügigen Abschluss der Renovierung.

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Online seit 21. November

IBRRS 2024, 3293

LG Berlin II, Urteil vom 22.10.2024 - 65 S 139/24

1. Ist ein Mieter zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten verpflichtet, heißt das nicht, dass er die Wohnung auf bloßes Verlangen des Vermieters während der Bauarbeiten räumen muss. Dies gilt umso mehr, wenn es sich um einen alten, gebrechlichen Mieter handelt.

2. Die Rücksichtnahmepflicht des Vermieters auf die besonderen Bedürfnisse des Mieters besteht unabhängig davon, ob der Mieter fristgerecht einen Härteeinwand geltend gemacht hat.

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IBRRS 2024, 3388

OLG Naumburg, Urteil vom 06.11.2023 - 12 U 84/23

Durch die Angabe der tatsächlichen Mieterträge in einer dem Kaufvertrag als Anlage beigefügten Mieterliste kann eine konkludente Vereinbarung insofern liegen, als die Vermietbarkeit einer bestimmten Anzahl von Wohneinheiten als Beschaffenheit vereinbart ist.*)

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Online seit 19. November

IBRRS 2024, 3370

OLG Schleswig, Urteil vom 25.09.2024 - 12 U 74/23

1. Nutzt der Mieter Außengastronomieflächen außerhalb der vereinbarten Fläche und außerhalb der durch die Baugenehmigung genehmigten Flächen, so kann der Vermieter nach entsprechender Abmahnung kündigen.

2. Baut der Mieter eine nicht ausreichend dimensionierte Fettabluftanlage ein, kann der Vermieter ebenfalls nach vorheriger Abmahnung fristlos kündigen.

3. Auch eine fehlende, aber erforderliche Haftpflichtversicherung berechtigt den Vermieter nach vorheriger Abmahnung zur fristlosen Kündigung.

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IBRRS 2024, 3380

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.08.2024 - 19 U 67/23

Errichtet ein Grundstückseigentümer im Traufbereich zweier auf dem Nachbargrundstück vor 90 Jahren ohne Einhaltung des Grenzabstands gepflanzter Eichen einen offenen Pool, kann er keine Kostenbeteiligung des Nachbarn (Laubrente) hinsichtlich des erhöhten Reinigungsaufwands verlangen.

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Online seit 18. November

IBRRS 2024, 3320

LG Berlin, Urteil vom 04.07.2023 - 65 S 163/22

1. Eine Eigenbedarfskündigung, um lediglich einen Raum der gekündigten Wohnung in die eigene als Arbeitszimmer zu integrieren, ist unwirksam. Für einen Teilbedarf sieht das Gesetz eine Kündigungsmöglichkeit nicht vor, der Bedarf muss sich auf die gesamte Wohnung beziehen.

2. Eine Auswechselung des - zwingend - schriftlich zu fixierenden Kündigungsgrunds ist dem Vermieter versagt. Lediglich den Kündigungsgrund ausfüllende, ergänzende oder beweisende Tatsachen können als sog. Ergänzungstatsachen auch im Prozess auf Verlangen des Mieters noch nachgeschoben werden.

3. Ein Kläger, der sein Räumungsbegehren zusätzlich auf eine weitere Kündigung stützt, führt einen neuen Streitgegenstand in den Prozess ein, nämlich ein Räumungsbegehren, das auf die weitere Kündigung und den darin geltend gemachten Kündigungsgrund gestützt wird. Die auf diese Weise herbeigeführte Klagehäufung ist wie eine Klageänderung nach den Regeln der §§ 263, 533 ZPO zu behandeln.

4. Nach § 533 ZPO muss der Gegner in die Klageänderung einwilligen oder das Gericht diese für sachdienlich halten und diese (kumulativ) auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zu Grunde zu legen hat.

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IBRRS 2024, 3366

AG Brandenburg, Urteil vom 04.11.2024 - 30 C 90/23

Feuchtigkeit in einem Keller eines im Jahre 1896 errichteten Hauses ist in der Regel kein wichtiger Grund, der für sich allein eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB rechtfertigt.*)

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Online seit 15. November

IBRRS 2024, 3362

BGH, Urteil vom 23.10.2024 - VIII ZR 106/23

1. Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands bzw. eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung der Senatsurteile vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, Rz. 49 ff., IMR 2022, 13 = NZM 2022, 49, und vom 05.10.2022 - VIII ZR 307/21, Rz. 13 ff., IMR 2023, 149 = NZM 2023, 28, Rz. 13 ff.; jeweils m.w.N.).*)

2. Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; 82, 6, 12 f.; Bestätigung der Senatsurteile vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, Rz. 87, IMR 2022, 13 = NZM 2022, 49, und vom 05.10.2022 - VIII ZR 307/21, Rz. 16 ff, IMR 2023, 49 = NZM 2023, 28).*)

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IBRRS 2024, 3279

LG München I, Beschluss vom 17.07.2024 - 14 S 3692/24

1. Eine "offene Küche" liegt nicht bereits dann vor, wenn bei einer baulich nach allen Seiten abgegrenzten "normalen" Küche lediglich die Küchentür ausgehängt wird.

2. Das Tatgericht ist in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm zukommenden weiten Beurteilungsspielraums grundsätzlich befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint.

3. Eine "ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete" im vorstehenden Sinne kann grundsätzlich nicht bereits mit einem Anstieg des Verbraucherpreisindex begründet werden, zumal dieser Index die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte in Deutschland für Konsumzwecke kaufen, misst.

4. Die Einführung einer "Stichtagspraxis" würde zu erheblichen Rechtsunsicherheiten führen und könnte die bedeutsame Befriedungsfunktion des Mietspiegels gerade in angespannten Mietmärkten gefährden.

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IBRRS 2024, 3327

AG Schöneberg, Urteil vom 15.10.2024 - 17 C 33/24

1. Der Vermieter kann wegen Verletzung der (vertraglich wirksam) überbürdeten Schönheitsreparaturpflicht nur dann Schadensersatz in Geld verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat.

2. Dazu muss er dem Mieter die Dekorationsmängel im Einzelnen aufzeigen und ihn unter Fristsetzung zu deren Beseitigung auffordern.

3. Haben die Parteien den Zustand der Mietsache insgesamt, soweit die Mängel erkennbar waren, festgestellt und nur bestimmte Pflichten bzw. Arbeiten des Mieters festgelegt, so ist in dieser Beschränkung in der Regel der Verzicht auf andere möglicherweise aus der Zustandsbeschreibung folgende Ansprüche zu sehen.

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Online seit 14. November

IBRRS 2024, 1479

LG Berlin II, Urteil vom 16.04.2024 - 67 S 39/24

Zur Unzulänglichkeit des standardisierten Rügeschreibens eines Inkassodienstleisters, das sich entgegen § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. weder abstrakt noch konkret mit einer vom Vermieter im Mietvertrag erteilten Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB auseinander setzt.*)

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IBRRS 2024, 3322

OLG Frankfurt, Urteil vom 23.10.2024 - 19 U 134/23

Die Vereinbarung einer Verpflichtung zur Zahlung von Aufwendungsersatz durch den Auftraggeber für den Fall der Aufgabe seiner Verkaufsabsicht in AGB des Maklers ist unwirksam, soweit dadurch nicht nur eine Ersatzpflicht für die konkret durch die Bearbeitung des einzelnen Auftrags verursachten Kosten begründet wird, sondern auch die Verpflichtung zur Zahlung von Gemeinkosten (hier: anteiliger Bürokosten).*)

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IBRRS 2024, 3291

KG, Beschluss vom 01.02.2024 - 1 W 378 - 402/23

1. Die - nachträgliche - Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer, mit der dem Eigentümer eines bestimmten Teileigentums dessen Umwandlung in Wohnungseigentum ermöglicht werden soll, bedarf zur Eintragung in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher der Zustimmung aller Miteigentümer.*)

2. Ein mit demselben Ziel gefasster Mehrheitsbeschluss kann nur in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen werden, wenn hierfür wiederum bereits eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung besteht.*)

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Online seit 13. November

IBRRS 2024, 3307

LG Stuttgart, Beschluss vom 04.05.2023 - 19 S 34/22

1. Die Pflicht des Verwalters, Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer geltend zu machen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a.F.), entfaltet keine Schutzwirkung zu Gunsten anderer Eigentümer. Die Pflicht des Verwalters dient dem Ziel, die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der notwendigen Liquidität auszustatten.

2. Der Verwalter ist gegenüber einem Erwerber, der gemeinsam mit dem Veräußerer für Beiträge haftet, nicht verpflichtet, diese zunächst beim Veräußerer geltend zu machen. Aus der insoweit maßgeblichen Perspektive der Eigentümergemeinschaft besteht kein Haftungsvorrang des Veräußerers.

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Online seit 12. November

IBRRS 2024, 3287

LG München I, Urteil vom 07.02.2004 - 14 S 10625/23

1. Ließe man stets singuläre Mitteilungen, namentlich von Mitmietern, Nachbarn oder sonstigen Dritten als Grundlage für ein Besichtigungsrecht eines Vermieters ausreichen, wäre dies namentlich mit den Prinzipien des grundrechtlich geschützten Mietbesitzes (Art. 14 Abs. 1 GG) nicht in Einklang zu bringen. Überdies wären Missbrauchsmöglichkeiten und vermieterseitiger sowie nachbarlicher Schikane Tür und Tor geöffnet.*)

2. Eine Kündigung kann – zwingend ist dies nicht – im Einzelfall durchaus unverhältnismäßig sein, wenn dem Vermieter zuzumuten ist, erst das mildere Mittel einer Duldungsklage und etwaiger (erfolgloser) Vollstreckungsversuche hieraus auszuschöpfen.*)

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IBRRS 2024, 3259

AG Dortmund, Urteil vom 18.01.2024 - 514 C 98/23

1. Fehler in der vom Verwalter vorgelegten Jahresabrechnung können eine Anfechtung des Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen grundsätzlich nur dann begründen, wenn sie sich auf die Höhe der Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer, also der von ihnen zu leistenden Nachschüssen oder den Umfang der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auswirken.

2. Werden nicht alle Kosten verteilt, ist die Anfechtung nicht rechtsmissbräuchlich, da eine unvollständige Kostenverteilung die Abrechnung unstimmig macht, der Jahresetat nicht ausgeglichen und der Wohnungseigentümer dem Risiko einer Inanspruchnahme Dritter ausgesetzt wird.

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Online seit 11. November

IBRRS 2024, 3276

LG Berlin II, Urteil vom 28.02.2024 - 66 S 178/22

1. Dem gekündigten Mieter steht nach einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung ein Anspruch auf Auskunft gegen den Vermieter darüber zu, welche Miethöhe dieser von dem neuen Drittnutzer vereinnahmt, dem er die Wohnung entgegen der Darstellung in der Kündigung vermietet und überlassen hat (§ 242 BGB).*)

2. Das erforderliche Rechtsschutzinteresse für die Auskunft ergibt sich aus dem möglichen Anspruch des früheren Mieters, einen vom Vermieter mit der Neuvermietung laufend erzielten Mehrerlös nach § 285 Abs. 1 BGB herauszuverlangen. Die dafür erforderliche Identität zwischen dem vom früheren Mieter eingebüßten Gegenstand mit demjenigen, für den der Vermieter das herausverlangte Surrogat erhält (dazu (betr. § 281 BGB a.F.) BGH, IMR 2006, 8), wird regelmäßig vorliegen.*)

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IBRRS 2024, 3260

LG Saarbrücken, Urteil vom 26.04.2024 - 5 S 6/23

Auch wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbstständiger Eigentümergemeinschaften über Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. Die Feststellung der (einheitlichen) Abrechnungsspitze (gleich ob positiv oder negativ) obliegt insoweit der Beschlussfassung der Gesamtgemeinschaft über die Gesamtabrechnung.*)

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IBRRS 2024, 3266

BGH, Urteil vom 17.10.2024 - IX ZR 244/22

Zahlt der Mieter nach wirksamer Kündigung des Mietvertrags für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache die vereinbarte Miete, kommt die Annahme eines Bargeschäfts in Betracht.*)

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Online seit 8. November

IBRRS 2024, 3254

AG Lemgo, Urteil vom 17.01.2024 - 18 C 304/23

1. Regelmäßige lautstarke, auch nächtliche, Musik aus der Wohnung eines Mieters kann eine Störung des Hausfriedens begründen und eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.*)

2. Das Abschließen der Hauseingangstür eines Miethauses gegen bzw. ohne den Willen der Vermieter begründet eine Störung des Hausfriedens, wenn hierdurch ein Verlassen des Hauses im Brandfalle durch Mitmieter verhindert wird.*)

3. Zur Begründung der Verspätung gem. § 296 Abs. 1 ZPO, wenn die Beklagte erstmals im Verhandlungstermin den klägerischen Vortrag einfach bestreitet und eine Klageerwiderung zuvor nicht zur Akte gelangt ist.).*)

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IBRRS 2024, 3261

LG Itzehoe, Urteil vom 15.07.2024 - 11 S 25/23

Maßgebend für die Fortgeltung einer Altvereinbarung ist nach § 47 WEG nicht deren Vergleich mit der seinerzeitigen, sondern mit der aktuellen Rechtslage.

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Online seit 7. November

IBRRS 2024, 0582

OLG München, Urteil vom 31.01.2024 - 7 U 7576/21

1. Für Ansprüche aus § 1004 BGB wegen Beeinträchtigung seines Sondereigentums ist der Sondereigentümer auch nach der WEG-Reform unter Geltung des § 9a Abs. 2 WEG prozessführungsbefugt.

2. Der Sondereigentümer einer Einheit im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen die Mieter einer anderen Einheit einen Anspruch aus § 1004 BGB auf Unterlassung einer Nutzung, die gegen die wohnungseigentumsrechtliche Zweckbestimmung der gemieteten Einheit aus Teilungserklärung oder wirksamer Vereinbarung der Eigentümer verstößt.

3. Übernimmt der alte Mieter einer Teileigentumseinheit die gesamtschuldnerische Haftung für alle vergangenen, gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis, verliert er seine Störereigenschaft nicht, weil er nicht vollumfänglich aus dem Mietvertrag entlassen ist.

4. In der Änderung der Zweckbestimmung einer Gewerbeeinheit von "Laden" zu "Eisverkaufsstelle" liegt keine Veränderung des Zwecks des Anwesens als "Wohnhaus", wenn seit der Begründung der Gemeinschaft in dem Anwesen eine gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und eine Wohnnutzung in den Obergeschossen vorgesehen war.

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IBRRS 2024, 3232

OLG Köln, Urteil vom 27.06.2024 - 24 U 132/23

1. Anders als § 656c BGB kommt § 656d BGB zur Anwendung, wenn lediglich eine Partei des Kaufvertrags einen Maklervertrag abgeschlossen hat. § 656d BGB kommt zur Anwendung, wenn es um die Überwälzung einer bestehenden Provisionspflicht von einer Partei des Hauptvertrags auf die andere geht.

2. Die Norm erfasst alle Vereinbarungen der Parteien eines Kaufvertrags untereinander, aus denen sich ein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch des Maklers ergibt (z. B. Vertrag zu Gunsten Dritter, Erfüllungsübernahme, Freistellung), aber auch Vereinbarungen des Maklers mit der Partei, die nicht sein Vertragspartner ist.

3. Ein Verstoß gegen § 656d BGB führt nicht zu einer Gesamtnichtigkeit der getroffenen Abwälzungsvereinbarung. Vielmehr ist die Vereinbarung nur insoweit nichtig, als sie tatsächlich gegen das gesetzliche Verbot verstößt, mithin nur hinsichtlich des den hälftigen Betrag überschießenden Teils.

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