Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht
Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 26.11.2024 im Volltext bei ibr-online eingestellt
Online seit 28. November
IBRRS 2024, 3458
Wohnraummiete
AG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2024 - 30 C 194/24
Ein Vermieter einer Wohngemeinschaft kann gegenüber einem Mieter dieser Wohngemeinschaft grundsätzlich kein „Hausverbot“ aussprechen und hierdurch eigenmächtig diesen Mieter am Zutritt zu den angemieteten Wohnräumen hindern (§§ 535, 546, 854, 859, 861, 862, 903, 985, 986, 1004 BGB).*)
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IBRRS 2024, 2924
Immobilien
BGH, Urteil vom 27.09.2024 - V ZR 48/23
Das dingliche Vorkaufsrecht genießt jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es von dem Eigentümer zu Gunsten eines Familienangehörigen i.S.v. § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde.
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Online seit 27. November
IBRRS 2024, 3445Wohnungseigentum
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.11.2024 - 2-13 S 624/23
Ist ein Eigentümer rechtskräftig zur Zahlung eine Sonderumlage verurteilt worden, kann er dem nicht mit der Vollstreckungsabwehrklage entgegenhalten, dass der Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme, deren Finanzierung die Sonderumlage diente, nach Abschluss des Zahlungsklageverfahrens rechtskräftig für ungültig erklärt wurde.*)
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Online seit 26. November
IBRRS 2024, 3440Wohnungseigentum
BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 123/23
1. Unter den während der Corona-Pandemie zeitweise geltenden landesrechtlichen Vorgaben von "2G" durfte eine Eigentümerversammlung stattfinden. Der Verwalter musste die für die Versammlung geltenden infektionsschutzrechtlichen Vorgaben beachten und durfte dementsprechend in der Ladung auf die Notwendigkeit der Einhaltung der "2G"-Regelung hinweisen. Die Abhaltung einer Eigentümerversammlung war auch dann ermessensgerecht, wenn einzelne Wohnungseigentümer mitteilten, die Vorgaben der "2G"-Regelung nicht zu erfüllen und deshalb an der Teilnahme gehindert zu sein.*)
2. Der Verwalter muss, wenn ein Grundlagenbeschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gefasst worden ist, nicht bereits in der Ladung zur Eigentümerversammlung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen und die dafür notwendigen technischen Details mitteilen.*)
3. Ein Wohnungseigentümer, dem die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch Beschluss gem. § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gestattet ist, muss aktiv von seinem Recht auf Online-Teilnahme Gebrauch machen. Der Verwalter kann dieses Verlangen abwarten und muss die Online-Teilnahme auch dann nicht von sich aus (vorsorglich) anbieten, wenn ein Wohnungseigentümer ihm mitteilt, dass er an der Versammlung nicht physisch teilnehmen kann.*)
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IBRRS 2024, 3439
Wohnungseigentum
BGH, Urteil vom 11.10.2024 - V ZR 22/24
Eine bauliche Veränderung (hier: Gedenkstein) gestaltet die Wohnanlage nicht grundlegend um, wenn sie mit einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen spezifischen Vorgabe für die Nutzung und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Ziergarten) vereinbar ist.*)
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IBRRS 2024, 3426
Wohnraummiete
LG Darmstadt, Urteil vom 28.05.2024 - 8 S 7/23
1. Eine Mieterhöhung genügt den formellen Anforderungen, wenn der Mieter - gegebenenfalls unter Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen - den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
2. Im Rahmen der Berechnung erforderlich sind die Angabe der Gesamtkosten, eine etwaige Kürzung durch Drittmittel, bei mehreren Wohnungen der Verteilungsschlüssel, der auf die Wohnung des Mieters entfallende Betrag und der konkrete monatliche Erhöhungsbetrag. Dabei müssen die Modernisierungskosten nachvollziehbar von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung getrennt werden.
3. Dienen Maßnahmen sowohl der Modernisierung als auch der Instandhaltung, dann muss der ersparte Instandsetzungsaufwand, wie er sich nach Meinung des Vermieters darstellt, konkret oder zumindest in Form einer nachvollziehbaren Quote von den Gesamtkosten in Abzug gebracht werden.
4. Im Rahmen der Erläuterung des angewandten Verteilerschlüssels reicht es aus, die für den gewählten Verteilerschlüssel maßgeblichen Parameter (z. B. zu Grunde gelegte Flächen in Quadratmetern) anzugeben.
5. Die Erklärung darf nicht vor Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen abgegeben werden. Allerdings können bei tatsächlich trennbaren Maßnahmen für die jeweils abgeschlossene(n) Maßnahme(n) Mieterhöhungserklärungen abgegeben werden.
6. Die Ankündigung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben machen diese nicht zu einer einheitlichen Maßnahme.
7. Zwar sieht das BGB für Erklärungen in Textform eine normierte Mindestgröße von Text oder Zahlen nicht vor. Allerdings liegt es in der Natur der Sache, dass der Zweck der Textform, nämlich dem Adressaten eine verkörperte Möglichkeit zu verschaffen, den Inhalt bei Bedarf zur Kenntnis zu nehmen, nur erreicht werden kann, wenn der Text für einen Durchschnittskunden mühelos lesbar ist.
8. Ist das Mieterhöhungsverlangen (teilweise) in einer Schriftgröße unterhalb der Größe 6 abgefasst und sind einzelne Zahlen selbst mit - nicht geschuldeter - besonderer Anstrengung nicht mehr lesbar, entspricht es nicht den formellen Anforderungen.
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IBRRS 2024, 3425
Wohnungseigentum
AG Köln, Urteil vom 19.03.2024 - 204 C 100/23
Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes kann mit der Anfechtung der Jahresabrechnungen nur noch die Falschberechnung der Vor- und Nachschüsse beanstandet werden.
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