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Hervorzuhebende Urteile zum Recht am Bau

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 30.12.2024 im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit heute

IBRRS 2025, 0288

OLG Köln, Beschluss vom 02.05.2022 - 19 U 98/21

1. Wenn der Auftragnehmer während einer laufenden Nacherfüllungsfrist die Mängelbeseitigung ernsthaft und endgültig verweigert, muss der Auftraggeber den Fristablauf nicht mehr abwarten, um weitergehende Rechte auszuüben.

2. Der Auftraggeber kann dem Werklohnanspruch des Auftragnehmers einen Vorschussanspruch im Wege der Aufrechnung entgegenhalten. Der Vorschussanspruch wäre nur dann ausgeschlossen, wenn der Auftraggeber auf eine ausreichend geleistete oder einbehaltene Sicherheit zurückgreifen kann oder Werklohn einbehalten hat und ihm dadurch die erforderlichen Mittel zur Mängelbeseitigung zur Verfügung stehen.

3. Für die Bemessung des Vorschusses ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung maßgeblich, so dass Preisveränderungen in jede Richtung erfasst werden.

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Online seit 3. Februar

IBRRS 2025, 0287

OLG Köln, Beschluss vom 27.11.2023 - 16 U 13/23

1. Eine während der noch laufenden Mängelbeseitigungsfrist erklärte Kündigung des Auftraggebers kann eine treuwidrige Vereitelung der dem Auftragnehmer eingeräumten Mängelbeseitigungsmöglichkeit darstellen.

2. Der Auftraggeber kann ein die erfolglose Fristsetzung zur Mängelbeseitigung voraussetzendes Mängelbeseitigungsrecht auch schon vor Fristablauf geltend machen, wenn feststeht, dass der Auftragnehmer die Frist zur Mängelbeseitigung nicht einhalten wird und es dem Auftraggeber nicht zumutbar ist, den Ablauf der Frist noch abzuwarten.

3. Gibt der Auftraggeber dem Auftragnehmer eine erneute Gelegenheit zur Mängelbeseitigung, lebt zwar hierdurch das Mängelbeseitigungsrecht des Auftragnehmers nicht wieder auf, doch muss der Auftraggeber die von ihm gesetzte Frist selbst beachten.

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Online seit 29. Januar

IBRRS 2025, 0176

OLG München, Urteil vom 24.05.2022 - 9 U 1201/20 Bau

1. Dem Auftragnehmer steht für die Erbringung ohne Auftrag erbrachter Leistungen ein Anspruch auf Aufwendungsersatz in Höhe der üblichen Vergütung zu, wenn die Leistungen für die Erreichung des werkvertraglichen Erfolgs notwendig waren (hier bejaht für einen Brandschutznachweis).

2. Erbringt der Auftragnehmer für zwei unterschiedliche Auftraggeber auf zwei nebeneinanderliegenden Grundstücken gleichzeitig Bauleistungen, ist für Leistungen, die beiden Grundstücken dienen, eine Kostenteilung zu erwarten und angemessen. Ein Auftraggeber kann sich in einer solchen Konstellation nicht darauf berufen, dass er nur solche Leistungen vergüten muss, die ausschließlich seinem Grundstück zugute gekommen sind.

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Online seit 28. Januar

IBRRS 2025, 0236

OLG Oldenburg, Urteil vom 24.01.2025 - 14 U 59/24

1. Vorformulierte Sicherungsabreden benachteiligen den Auftragnehmer unangemessen und sind unwirksam, wenn der Auftraggeber missbräuchlich eigene Interessen durchzusetzen versucht, ohne die Interessen des Auftragnehmers hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen. Die unangemessene Benachteiligung kann sich auch aus einer Gesamtwirkung mehrerer, jeweils für sich genommen nicht zu beanstandender Vertragsbestimmungen ergeben.

2. Regelmäßig ist eine unangemessene Benachteiligung des Auftragnehmers anzunehmen, wenn die Vertragserfüllungssicherheit 10 % und die Gewährleistungssicherheit 5 % der Bruttoauftragssumme übersteigen. Eine solche Überschreitung kann sich auch aus dem Zusammenwirken von Vertragserfüllungssicherheit und einer Regelung zur Bezahlung von Abschlagsrechnungen ergeben.

3. Eine unangemessene Benachteiligung des Auftragnehmers liegt auch dann vor, wenn sich der Auftraggeber über das "Höchstmaß" der zu stellenden Sicherheiten hinaus die Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche des Auftragnehmers gegen seine Nachunternehmer zur Sicherheit abtreten lässt (entgegen OLG Frankfurt, IBR 2024, 14).

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Online seit 27. Januar

IBRRS 2025, 0181

OLG Dresden, Urteil vom 09.05.2023 - 14 U 1343/22

1. Bei Umlagen für die Bauwesenversicherung einerseits und Baustrom sowie Bauwasser andererseits handelt es sich um Preishauptabreden, die der AGB-Inhaltskontrolle entzogen sind.

2. Der Auftraggeber ist nicht berechtigt, einen (vereinbarten) Abzug für die Bauwesenversicherung vorzunehmen, wenn er auf Verlangen des Auftragnehmers nicht nachweisen kann, dass er eine Bauwesenversicherung abgeschlossen hat.

3. Optische Fehler (hier: Unebenheiten einer Tiefgaragenbeschichtung) sind nur dann als Mängel zu qualifizieren, wenn bestimmte qualitative oder gestalterische Anforderungen an Oberflächen als Beschaffenheit vereinbart sind (Abgrenzung zu OLG Hamburg, IBR 2019, 14).

Online seit 24. Januar

IBRRS 2025, 0221

BGH, Urteil vom 19.12.2024 - VII ZR 130/22

1. Der nach einer freien Kündigung des Bestellers bestehende Anspruch des Unternehmers gem. § 649 Satz 2 BGB a.F. (§ 648 Satz 2 BGB) ist ein einheitlicher Anspruch, der auf die Zahlung der vereinbarten Vergütung gerichtet ist.

2. Hat der Unternehmer vor der freien Kündigung bereits Leistungen erbracht und Voraus- oder Abschlagszahlungen erhalten, ist der Vergütungsanspruch mit der Schlussrechnung in der Weise zu ermitteln, dass von der Gesamtvergütung, die sich aus den Rechnungsposten für erbrachte und gegebenenfalls nicht erbrachte Leistungen ergibt, die Voraus- und Abschlagszahlungen abzuziehen sind.

3. Ein Vergütungsanspruch kann nur zuerkannt werden, wenn ein positiver Saldo zu Gunsten des Unternehmers verbleibt. Bei den dem Vergütungsanspruch zu Grunde liegenden Rechnungsposten für erbrachte und nicht erbrachte Leistungen handelt es sich nicht um selbstständige Forderungen oder Forderungsteile, sondern nur um unselbstständige Aktivposten einer saldierten Abrechnung.

4. Eine Teilklage auf Vergütung gem. § 649 Satz 2 BGB a.F. ist unzulässig, wenn mit ihr nicht ein abgrenzbarer Teilbetrag aus dem Schlussrechnungssaldo, sondern lediglich einzelne unselbstständige Rechnungsposten geltend gemacht werden.*)

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IBRRS 2025, 0183

OLG Dresden, Urteil vom 18.04.2023 - 14 U 1678/22

1. Eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit liegt vor, wenn der mit dem Vertrag verfolgte Zweck der Herstellung eines Werks nicht erreicht wird und das Werk seine vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion nicht erfüllt.

2. Die Verletzung einer Bedenkenhinweispflicht wegen Mängeln der Vorleistung scheidet aus, wenn die Mängel für den Auftragnehmer nicht erkennbar waren.

3. Eine Mängelbeseitigungsaufforderung unter Fristsetzung ist entbehrlich, wenn sie bloße Förmelei wäre. Das ist anzunehmen, wenn der Auftragnehmer die Mängel - selbst noch im Prozess - nachhaltig bestreitet.

4. Der Auftraggeber kann Vorschuss nur für diejenigen Kosten verlangen, die dazu erforderlich sind, ein mangelfreies Werk entstehen zu lassen. Er kann die Mängelbeseitigungskosten für andere Maßnahmen nur ausnahmsweise abrechnen, wenn sich zwischenzeitlich infolge des Auftretens von Mängeln und der in diesem Zusammenhang gewonnenen Erkenntnisse herausstellt, dass eine andere Maßnahme zweckmäßiger ist, das mit dem Vertrag verfolgte Ziel zu erreichen.

5. Der Architekt ist zwar nicht verpflichtet, sich ständig auf der Baustelle aufzuhalten. Er muss jedoch die Arbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen und sich durch häufige Kontrollen vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden. Es genügt nicht, vor Beginn der Arbeiten Anweisungen zu geben und dann das Ergebnis zu kontrollieren, denn der bauüberwachende Architekt schuldet keine Prüfung, sondern Überwachung.

6. Im Rahmen seiner Koordinierungspflicht hat ein Architekt das harmonische Zusammenwirken der verschiedenen Unternehmer und den zeitlich richtigen Ablauf der einzelnen Baumaßnahmen sicherzustellen.

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Online seit 22. Januar

IBRRS 2025, 0166

KG, Beschluss vom 22.08.2023 - 27 U 40/23

1. Führt der Auftragnehmer eine technisch (zwingend) notwendige Zusatzleistung aus, ohne dass eine diesbezügliche Anordnung des Auftraggebers vorliegt, steht dem Auftragnehmer ein Anspruch auf Aufwendungsersatz (§§ 677, 683 BGB) zu.

2. Setzt die mangelfreie Ausführung der Leistung eine entsprechende Zertifizierung des Auftragnehmers voraus, führt der Umstand, dass der Auftragnehmer nach der Abnahme seine Zertifizierung verliert nicht dazu, dass die Leistung mangelhaft ist.

3. Hat der Auftraggeber durch die Ausführung eigener Arbeiten Mängel an der Leistung des Auftragnehmer verursacht und nimmt er diesen auf Mängelbeseitigung in Anspruch, hat der Auftraggeber in Abgrenzung der von ihm verursachten Mängel darzulegen und zu beweisen, für welche konkreten Mängel der Auftragnehmer einstandspflichtig ist.

4. Ein Gehörsverstoß wegen Missachtung der richterlichen Hinweispflicht liegt nicht vor, wenn die betroffene Partei durch eingehenden und offenbar von ihr auch verstandenen Vortrag der Gegenseite zutreffend über die Sach- und Rechtslage unterrichtet war.

5. Ein über das beA eingereichtes elektronisches Dokument ist wirksam bei Gericht eingegangen, wenn es auf dem für dieses eingerichteten Empfänger-Intermediär im Netzwerk für das elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach (EGVP) gespeichert worden ist. Ob es von dort aus rechtzeitig an andere Rechner innerhalb des Gerichtsnetzes weitergeleitet oder von solchen Rechnern abgeholt werden konnte, ist unerheblich.

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Online seit 21. Januar

IBRRS 2025, 0167

KG, Urteil vom 04.05.2023 - 27 U 111/21

1. Mängelrechte können auch ohne Abnahme geltend gemacht werden, wenn das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Verlangt der Auftraggeber Vorschuss für die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Aufwendungen, kann ein Abrechnungsverhältnis nur dann angenommen werden, wenn er den (Nach-)Erfüllungsanspruch aus anderen Gründen nicht mehr mit Erfolg geltend machen kann.

2. Der Auftragnehmer hat vor der Abnahme die Mangelfreiheit seiner Leistungen zu beweisen. Das gilt auch dann, wenn der Auftraggeber die Mängel im Wege der Ersatzvornahme bereits hat beseitigen lassen.

3. Eine Beweisvereitelung, die Beweiserleichterungen bis hin zur Umkehr der Beweislast zur Folge haben kann, liegt vor, wenn der Auftraggeber dem beweispflichtigen Auftragnehmer die Beweisführung schuldhaft erschwert oder unmöglich macht.

4. Einer Mängelbeseitigungsaufforderung mit Fristsetzung bedarf es nicht, wenn sich der Auftragnehmer bei der Bauausführung als so unzuverlässig erwiesen und nachlässig verhalten hat, dass dem Auftraggeber die Vornahme der Mängelbeseitigung durch diesen Auftragnehmer nicht (mehr) zumutbar ist, wobei der Auftraggeber hierfür die Darlegungs- und Beweislast trägt.

5. Der Auftraggeber hat die Erforderlichkeit der Mängelbeseitigung und deren Kosten darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, wobei an die Darlegung grundsätzlich keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Es besteht keine Vermutung, dass sämtliche von einem Drittunternehmer im Zuge einer Mängelbeseitigungsmaßnahme durchgeführten Arbeiten ausschließlich der Mängelbeseitigung dienen.

6. Bei einem Anspruch auf Ersatz der Fertigstellungsmehrkosten nach einer Kündigung wegen Mängeln vor Abnahme ist für den Verjährungsbeginn der Kündigungszeitpunkt.

Online seit 20. Januar

IBRRS 2025, 0165

LG Karlsruhe, Urteil vom 09.10.2024 - 6 O 160/23

1. Werden aufgrund mündlicher Absprache geleistete Bauarbeiten bezahlt, so können in diesem Zusammenhang noch nicht abgerechnete Mehrarbeiten unentgeltlich erbracht worden sein, wenn die Gesamtumstände insoweit einer stillschweigenden Vergütungsvereinbarung (§ 632 BGB) entgegenstehen. Auch kann eine spätere Abrechnung treuwidrig sein (§ 242 BGB).*)

2. Vereinbaren Bauunternehmer sog. Kompensationsgeschäfte, d.h. wechselseitige Leistungen werden solange ohne Rechnung erbracht, wie sie sich "die Waage" halten, so liegt darin eine Schwarzgeldabrede, die zur Nichtigkeit des Vertrags führt.*)

3. Bestätigt und vertieft eine Partei in der informatorischen Anhörung erhebliche Anhaltspunkte für eine "Kompensationsgeschäft-Abrede", und verändert diese Partei nach Hinweis des Gerichts auf eine Schwarzgeldabrede später einen Vortrag, so kann dennoch die erste, unbefangene Aussage als maßgeblich berücksichtigt werden.*)

4. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Dem (nichtigen) Vertrag kann nicht dadurch zur Wirksamkeit verholfen werden, dass nachträglich Rechnungen gestellt werden.*)

IBRRS 2025, 0150

BGH, Beschluss vom 12.12.2024 - IX ZR 28/23

1. Bei arglistiger Täuschung ist der Käufer berechtigt, den Vertrag anzufechten oder den Rücktritt zu erklären, ohne dass es insoweit einer Nachfrist bedürfte.

2. Ein arglistig verschwiegener, die Funktion der Heizung beeinträchtigender Mangel ist, auch wenn die Mängelbeseitigungskosten nicht 5% des Kaufpreises erreichen, erheblich.

3. Erklärt der Käufer "Anfechtung und Rücktritt" vom Vertrag, kann er - unabhängig davon, ob die Erklärung als Anfechtung oder Rücktritt auszulegen ist - vom Verkäufer nicht mehr Nachbesserung und Schadensersatz, der auf Erstattung der notwendigen Kosten für eine Beseitigung der Mängel gerichtet ist, verlangen. Er kann die Kosten der Mängelbeseitigung auch nicht aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen oder aus Delikt beanspruchen.

4. Nur wenn das Gericht auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags einer Partei zu einer Frage, die für das Verfahren von besonderer Bedeutung ist, nicht eingeht, lässt dies auf eine Nichtberücksichtigung des Vortrags und damit auf einen Gehörsverstoß schließen, sofern er nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder aber offensichtlich unsubstantiiert war.

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Online seit 16. Januar

IBRRS 2025, 0137

OLG Brandenburg, Urteil vom 19.12.2024 - 10 U 136/23

1. Wird ein Fußboden mangelhaft verlegt, hat der Unternehmer dem Besteller im Rahmen der Selbstvornahme alle tatsächlichen, objektiv erforderlichen Aufwendungen zu erstatten. Aufwendungen sind freiwillige Vermögensopfer, die der Besteller zur Beseitigung des Mangels erbringt.

2. Zu den Aufwendungen des Bestellers gehören die Kosten aller mit der Mängelbehebung in Zusammenhang stehenden Arbeiten und Maßnahmen, wie etwa die Auslagerung von Möbeln und Malerarbeiten.

3. Die Kosten für die vorgerichtliche Einholung eines Sachverständigengutachtens sind nur dann ein ersatzfähiger Schaden, wenn die Beauftragung des Gutachters erforderlich war.

4. Ein durch die verspätete Bezugsfertigkeit entstandener Schaden fällt nicht unter die Ersatzvornahmekosten. Es handelt sich um einen rechtlich selbstständigen Anspruch, der ein Verschulden des Unternehmers voraussetzt.

5. Ein Grundurteil kann hinsichtlich eines Gesamtanspruchs, der sich aus mehreren selbstständigen Einzelpositionen zusammensetzt, nur ergehen, wenn der geltend gemachte Gesamtanspruch auf demselben tatsächlichen und rechtlichen Grund beruht und das Gericht diesen festgestellt hat.

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Online seit 13. Januar

IBRRS 2025, 0060

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.08.2024 - 12 U 3/24

1. Rechtsgeschäfte, bei denen ein auffälliges Missverhältnis zwischen der versprochenen Vergütung und dem Wert der dafür zu erbringenden Leistung besteht, sind nichtig, wenn weitere Umstände hinzutreten, wie etwa eine verwerfliche Gesinnung oder die Ausbeutung der schwierigen Lage oder Unerfahrenheit des Partners für das eigene unangemessene Gewinnstreben.

2. Liegt ein grobes, besonders krasses Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor, rechtfertigt dieser Umstand regelmäßig den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragsteils und damit auf einen sittenwidrigen Charakter des Rechtsgeschäfts.

3. Ein auffälliges, grobes Missverhältnis besteht bei Grundstückskaufverträgen sowie Kaufverträgen über vergleichbar wertvolle bewegliche Sachen regelmäßig bereits dann, wenn der Wert der Leistung annähernd doppelt so hoch ist wie derjenige der Gegenleistung. Dieser Grundsatz ist auch auf Werkverträge anzuwenden.

4. Für das Vorliegen eines auffälligen Missverhältnisses ist auf den objektiven Wert von Leistung und Gegenleistung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen.

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Online seit 10. Januar

IBRRS 2025, 0065

LG Berlin II, Urteil vom 05.12.2024 - 32 O 217/23

1. Öffentlicher Auftraggeber sind berechtigt, den als Sicherheit einbehaltenen Betrag auf ein eigenes Verwahrgeldkonto zu nehmen. Eine Verpflichtung zur Einzahlung auf ein Sperrkonto bei einem Geldinstitut besteht nicht. Das Konto kann im Rahmen der eigenen Verwaltung der Haushaltsmittel geführt werden. Es muss sich nur um ein verwaltungssintern gebildetes Eigenkonto handeln.

2. Gegen eine formularmäßige Sicherheitsvereinbarung, wonach für die vertragsgemäße Ausführung der Leistung (Vertragserfüllungssicherheit) in Höhe von insgesamt 5 % der vereinbarten Auftragssumme (inkl. Umsatzsteuer ohne Nachträge) und für die Mängelansprüche des Auftraggebers (Mängelhaftungssicherheit) in Höhe von 3 % der Netto-Schlussrechnungssumme eine Sicherheit zu leisten sei und im Übrigen § 17 VOB/B gelte, bestehen keine AGB-rechtlichen Wirksamkeitsbedenken.

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Online seit 9. Januar

IBRRS 2025, 0072

OLG Schleswig, Urteil vom 20.12.2024 - 1 U 85/22

1. Ein bei einem Werkvertrag vor der Abnahme nach dem allgemeinen Schuldrecht entstandener Anspruch auf Ersatz des Mangelfolgeschadens verjährt nach den allgemeinen Vorschriften jedenfalls dann, wenn der Mangel vor der Abnahme beseitigt worden ist. § 634a BGB ist nicht anwendbar.*)

2. Ein Bauunternehmer ist von der Obliegenheit, auf Mängel der Bauplanung hinzuweisen, nicht deswegen befreit, weil für den Bauherrn der bauplanende und Bauaufsicht führende Architekt tätig ist. Gerade, wenn die Planung dieses Architekten mangelhaft ist, muss der Hinweis direkt an den Bauherrn gerichtet werden.*)

Online seit 8. Januar

IBRRS 2025, 0058

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.12.2024 - 2-31 O 156/24

1. Ein Entschädigungsanspruch aus § 642 BGB ist konkret bauablaufbezogen darzulegen. Das gilt nur dann nicht, wenn der Anspruch anders nachvollzogen werden kann.

2. Bei der konkreten bauablaufbezogenen Darstellung sind die tatsächlichen Ist- und geplanten Soll-Abläufe gegenüberzustellen. Dabei ist jede Veränderung vom ursprünglichen bis zum letzten endgültigen Ablaufplan zu betrachten und auszuwerten. Jede konkrete Behinderung bzw. zeitliche Veränderung ist separat im Hinblick auf die Ursache und die jeweils konkreten Auswirkungen zu beurteilen und darzulegen. Der jeweils gewonnene Ist-Plan ist als neuer Soll-Plan für die Betrachtung der nächsten Veränderungen zugrunde zu legen.

3. Darzulegen ist, wie der Auftragnehmer den Bauablauf tatsächlich geplant hatte, das heißt, welche Teilleistungen er in welcher Zeit herstellen wollte und wie der Arbeitskräfteeinsatz erfolgen sollte. Dem ist der tatsächliche Bauablauf gegenüberzustellen und die einzelnen Behinderungstatbestände aufzuführen sowie deren tatsächliche Auswirkungen auf den Bauablauf zu erläutern.

4. Einer Feststellungsklage fehlt grundsätzlich das Feststellungsinteresse, wenn die Klägerin dasselbe Ziel mit einer Klage auf Leistung erreichen kann (hier bejaht für einen Feststellungsantrag, wonach ein vom Auftraggeber geltend gemachter Rückzahlungsanspruch nicht bestehe).

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Online seit 7. Januar

IBRRS 2024, 3688

BAG, Urteil vom 18.10.2023 - 10 AZR 71/23

1. Zusammenhangstätigkeiten im Sinne des VTV sind Vor-, Neben-, Nach- und Hilfsarbeiten, die den eigenen baulichen Haupttätigkeiten dienen, zu ihrer sachgerechten Ausführung notwendig sind und nach der Verkehrssitte üblicherweise von den Betrieben des Baugewerbes miterledigt werden. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, sind sie arbeitszeitlich den baulichen Tätigkeiten hinzuzurechnen. Dabei kommt es nicht darauf an, dass die bauliche Haupttätigkeit die Zusammenhangstätigkeit arbeitszeitlich überwiegt.*).

2. Auch typische Vertriebstätigkeiten wie die Kundenakquise und Kundenberatung können als Zusammenhangstätigkeiten im Sinne des VTV gewertet werden, wenn sie auf die Durchführung eigener baugewerblicher Leistungen gerichtet sind. Für die Einordnung derartiger Tätigkeiten kommt es nicht darauf an, ob die Kundenakquise im Ergebnis erfolgreich war und zu einer Beauftragung des Baubetriebs mit den entsprechenden baulichen Leistungen geführt hat.*)

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