Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 08.01.2025 im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit gestern

IBRRS 2025, 0117

OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.11.2024 - 13 U 76/24

1. Wenn feststeht, dass als Schadensursache nur eine solche aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Vermieters in Betracht kommt, muss sich dieser nicht nur hinsichtlich der subjektiven Seite, sondern auch hinsichtlich der objektiven Pflichtwidrigkeit entlasten.

2. Eine entsprechende Beweislastumkehr findet auch dann statt, wenn die Ursächlichkeit einer vom Schuldner (Vermieter) verwendeten Sache für den Schaden feststeht.

3. Werden Teile der wesentlichen Vertragsbedingungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Anlagen im Mietvertrag so genau bezeichnet werden, dass deren zweifelsfreie Zuordnung zum Mietvertrag möglich ist.

4. § 536a BGB ist grundsätzlich dispositiv und kann auch durch Formularverträge abbedungen werden.

5. Jede Person, die vom Vermieter zu Verrichtungen in oder an der Mietsache bestellt wird, also beispielsweise für Bauarbeiten, ist Verrichtungsgehilfe des Vermieters.

6. Wird der Mieter gleichzeitig dazu verpflichtet, sich selbst gegen Feuer- und Leitungswasserschäden zu versichern und die Prämien einer von der Vermieterin abgeschlossenen derartigen Versicherung zu tragen, so sind diese Regelungen sowohl in sich widersprüchlich als auch intransparent.

7. Zudem dürfte damit auch eine finanzielle Überforderung des Mieters durch die doppelt zu tragenden Versicherungsprämien verbunden sein.

 Volltext

Online seit 16. Januar

IBRRS 2025, 0042

AG Köln, Urteil vom 13.12.2024 - 208 C 460/23

Die Anbringung eines außen an der Balkonbrüstung befestigten Balkonkraftwerks ist dem Vermieter nur bei Absicherung durch eine Versicherung und eine Sicherheitsleistung zumutbar.

 Volltext


IBRRS 2025, 0142

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 13.01.2025 - 2-13 S 615/23

1. Eigentümer haben gem. § 18 Abs. 4 WEG auch Anspruch auf Einsichtnahme in Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft, die sich bei Dritten (hier Steuerberater) befinden, insoweit muss die Wohnungseigentümergemeinschaft notfalls die Unterlagen zur Ermöglichung der Einsicht zurückfordern.*)

2. Der Einsichtnahmeanspruch umfasst alle Verwaltungsunterlagen, hierzu gehören auch die Protokolle des Beirats.*)

 Volltext

Online seit 15. Januar

IBRRS 2025, 0135

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.12.2024 - 2-13 S 40/23

Ist mit einer begehrten Baumaßnahme kein unmittelbarer Nutzungsvorteil für Menschen mit Behinderungen verbunden (hier nicht ebenerdige Terrassentür), ist diese Maßnahme nicht nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG privilegiert.*)

 Volltext

Online seit 14. Januar

IBRRS 2024, 3586

LG München I, Urteil vom 09.10.2024 - 1 S 2535/24 WEG

1. Eine bauliche Veränderung, die der durch Vereinbarung geregelten Zweckbestimmung widerspricht, ist jedenfalls auf Anfechtung für ungültig zu erklären.

2. Mit der Bezeichnung als Kellerraum in der Teilungserklärung ist, ebenso wie für Dachboden bzw. Speicher, stillschweigend auch eine Zweckbestimmung der Räumlichkeiten verbunden. Diese Räume dürfen daher nur in dem Maß und Umfang genutzt werden, mit dem keine stärkere Störung als mit der Nutzung als Lager- oder Abstellraum verbunden ist.

3. Eine Nutzung als Wohn- oder Geschäftsraum ist damit unzulässig, ebenso eine Nutzung als gewerbliches Lager.

4. Ein Verstoß gegen § 19 Abs. 1 WEG ist auch bei der Prüfung eines Beschlusses über eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG zu berücksichtigen.

 Volltext

Online seit 13. Januar

IBRRS 2024, 3691

AG Hamburg, Beschluss vom 20.12.2024 - 49 C 154/24

1. Soweit eine Eigenbedarfskündigung damit begründet wird, die Bedarfsperson (hier Tochter) plane nach Abschluss ihrer Ausbildung, ihren Lebensmittelpunkt aus dem Ausland nach Hamburg zu verlegen, handelt es sich um eine unzulässige Vorratskündigung.

2. Wird in der Kündigung angegeben, die Tochter habe sich auf verschiedene Jobangebote in Hamburg beworben und möchte in Hamburg ihren zukünftigen Lebensmittelpunkt begründen, ergibt sich bereits aus der Kündigung, dass völlig unklar ist, ob der angedachte Eigenbedarf letztlich umsetzbar ist.

2. Die unterbliebene Besichtigung der Wohnung ist ein gewichtiges Indiz gegen eine hinreichende Verfestigung des Eigenbedarfs. Gleiches gilt für den Nichteinzug bis zum Zeitpunkt der übereinstimmenden Erledigungserklärung.

 Volltext

Online seit 10. Januar

IBRRS 2025, 0092

BGH, Urteil vom 27.11.2024 - VIII ZR 155/23

1. Bei einer empfangsbedürftigen Willenserklärung ist es auch für die elektronische Form zur Wahrung der Form nicht ausreichend, dass die Willenserklärung formgerecht abgegeben wurde; diese muss dem Erklärungsgegner vielmehr auch in der entsprechenden Form zugehen. Für den Zugang einer in einem qualifiziert elektronisch signierten elektronischen Dokument enthaltenen Willenserklärung ist es daher erforderlich, dass dieses Dokument so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser die qualifizierte elektronische Signatur des Erklärenden und damit die Echtheit des Dokuments prüfen kann.*)

2. Diese Voraussetzungen sind in dem Zeitraum vor dem Inkrafttreten der Vorschrift des § 130e ZPO am 17.07.2024 erfüllt, wenn in einem Zivilprozess ein elektronischer Schriftsatz mit einer gültigen qualifizierten elektronischen Signatur, der eine empfangsbedürftige Willenserklärung enthält, vom Gericht unter Aufrechterhaltung der elektronischen Signatur elektronisch an den Empfänger der Willenserklärung weitergeleitet wird.*)

 Volltext


IBRRS 2025, 0091

BGH, Urteil vom 15.11.2024 - V ZR 239/23

1. Ist die Kostenverteilung durch gültigen Beschluss geändert worden, muss der geänderte Kostenverteilungsschlüssel in nachfolgenden Wirtschaftsplänen bzw. Jahresabrechnungen sowie bei der Erhebung von Sonderumlagen angewendet werden; die Anfechtungsklage gegen den auf der Grundlage des Wirtschaftsplans bzw. der Jahresabrechnung oder zur Erhebung einer Sonderumlage gefassten Beschluss kann nicht darauf gestützt werden, dass der vorangegangene Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht (im Anschluss an Senat, Urteil vom 16.06.2023 - V ZR 251/21, Rz. 11, IMRRS 2023, 1139 = ZWE 2023, 416).*)

2. Beschlüsse über die Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG unterliegen - vorbehaltlich einer Nichtigkeit etwa nach den §§ 134, 138 BGB - einer materiellen Kontrolle nur im Rahmen der Anfechtungsklage (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13, Rz. 13 ff., IMRRS 2014, 1718 = BGHZ 202, 346; Urteil vom 12.04.2019 - V ZR 112/18,Rz. 7 f., 26, IMRRS 2019, 0549 = BGHZ 221, 373.*)

 Volltext


IBRRS 2024, 3664

BGH, Urteil vom 27.11.2024 - VIII ZR 159/23

1. Bei einer empfangsbedürftigen Willenserklärung ist es auch für die elektronische Form zur Wahrung der Form nicht ausreichend, dass die Willenserklärung formgerecht abgegeben wurde; diese muss dem Erklärungsgegner vielmehr auch in der entsprechenden Form zugehen. Für den Zugang einer in einem qualifiziert elektronisch signierten elektronischen Dokument enthaltenen Willenserklärung ist es daher erforderlich, dass dieses Dokument so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser die qualifizierte elektronische Signatur des Erklärenden und damit die Echtheit des Dokuments prüfen kann.*)

2. Diese Voraussetzungen sind in dem Zeitraum vor dem Inkrafttreten der Vorschrift des § 130e ZPO am 17.07.2024 erfüllt, wenn in einem Zivilprozess ein elektronischer Schriftsatz mit einer gültigen qualifizierten elektronischen Signatur, der eine empfangsbedürftige Willenserklärung enthält, vom Gericht unter Aufrechterhaltung der elektronischen Signatur elektronisch an den Empfänger der Willenserklärung weitergeleitet wird.*)

3. In dem Zeitraum vor dem Inkrafttreten des § 130e ZPO bewirkt die Übermittlung eines Ausdrucks eines mit einer gültigen qualifizierten elektronischen Signatur versehenen, bei Gericht im Rahmen eines Zivilprozesses eingegangenen elektronischen Dokuments unter Beifügung eines Transfervermerks im Sinne des § 298 Abs. 3 ZPO keinen wirksamen Zugang der in dem Dokument enthaltenen empfangsbedürftigen Willenserklärung beim Erklärungsgegner.*)

 Volltext


IBRRS 2025, 0036

LG Wiesbaden, Urteil vom 04.09.2024 - 3 S 13/24

Zu den Voraussetzungen der Verwirkung im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses.*)

 Volltext

Online seit 9. Januar

IBRRS 2025, 0055

LG Darmstadt, Urteil vom 16.12.2024 - 18 O 6/23

1. Schadensersatz wegen der Verletzung der Räumungs- und Rückgabepflicht steht dem Vermieter grundsätzlich nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281 BGB zu, wobei regelmäßig erforderlich ist, dass dem Mieter eine Frist zur Erfüllung der Räumungs- und Rückgabepflicht gesetzt wurde.*)

2. §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB enthalten für Leistungsstörungen im Mietvertrag eine spezielle und erschöpfende Regelung.*)

3. § 548 BGB kann auch dann anwendbar sein, wenn der Vermieter anstelle des Mieters das Mietobjekt räumt.*)

 Volltext

Online seit 8. Januar

IBRRS 2024, 3682

BGH, Urteil vom 27.11.2024 - VIII ZR 36/23

Erteilt der Vermieter dem Mieter vor Abgabe von dessen Vertragserklärung die Auskunft, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, stellt sich jedoch heraus, dass keine umfassende, sondern lediglich eine einfache Modernisierung durchgeführt worden ist, ist der Vermieter nicht gem. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB gehindert, sich jedenfalls auf die nach Maßgabe des § 556e Abs. 2 BGB zulässige Miete zu berufen (Bestätigung von Senatsurteil vom 18.05.2022 - VIII ZR 9/22, Rz. 54, IMRRS 2022, 0902 = WuM 2022). *)

 Volltext


IBRRS 2025, 0057

BGH, Urteil vom 20.12.2024 - V ZR 243/23

1. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums verlangen. Bei einem sog. steckengebliebenen Bau werden wohnungseigentumsrechtliche Ansprüche dieser Art allerdings erst begründet, wenn mindestens ein Erwerber die Stellung eines (werdenden) Wohnungseigentümers erlangt hat.*)

2. § 22 WEG ist auf den Anspruch auf erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums nicht analog anwendbar.*)

3. Begrenzt wird der Anspruch auf erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums auch im Fall des sog. steckengebliebenen Baus durch den Grundsatz von Treu und Glauben. Danach entfällt der Anspruch, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist.*)

4. In einem von einem bauwilligen Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angestrengten Beschlussersetzungsverfahren ist es Sache des Tatgerichts, unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls im Rahmen einer Gesamtabwägung über die Unzumutbarkeit der erstmaligen Errichtung zu entscheiden.*)

 Volltext