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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 17.03.2025 im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit gestern

IBRRS 2025, 0885

OLG Bamberg, Urteil vom 25.01.2024 - 12 U 38/22

1. Der Architekt trägt die Darlegungs- und Beweislast für die von ihm behauptete Vergütungsvereinbarung.

2. Hat der Architekt die von ihm behauptete Vergütungsvereinbarung nicht bewiesen, kann ihm die übliche Vergütung zustehen.

3. Die schlüssige Darlegung eines Vergütungsanspruchs auf Grundlage der üblichen Vergütung setzt voraus, dass der Architekt zur Höhe der üblichen Vergütung und zu den Elementen der Vergütungsermittlung vorträgt.

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Online seit 31. März

IBRRS 2025, 0853

OLG München, Beschluss vom 08.01.2024 - 9 U 1803/23 Bau

1. Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Dritten erfolgt, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist daher unwirksam. Eine auf dieser Grundlage durch den Dritten erklärte Abnahme entfaltet keine Rechtswirkungen zugunsten des Bauträgers.

2. Wenn die Abnahme vermeintlich wirksam erfolgt, dies jedoch nicht der Fall ist, liegt eine konkludente Abnahme im Regelfall nicht vor. Geht der Erwerber aufgrund bestehender vertraglicher Regelungen davon aus, dass eine Abnahme bereits stattgefunden hat, fehlt es - auch für den Bauträger erkennbar - an einem Bewusstsein, konkludent eine Abnahme zu erklären.

3. Die Unterzeichnung eines Übergabeprotokolls, in dem der Satz enthalten ist, dass der Erwerber mit Unterzeichnung "dieses Abnahmeprotokolls" bestätigt, "das Vertragsobjekt ordnungsgemäß, entsprechend dem Kaufvertrag, vom Bauherrn übergeben bekommen zu haben", stellt dann keine Abnahmeerklärung betreffend das Gemeinschaftseigentum dar, wenn der Bauträger selbst die Erklärung nicht als Abnahme des Gemeinschaftseigentums versteht oder wenn der Bauträger keinen Anlass hat anzunehmen, dass der Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklären will.

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IBRRS 2025, 0775

LG Berlin II, Urteil vom 10.12.2024 - 56 S 24/24 WEG

1. Soweit § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG dem Verwalter auferlegt, die Jahresabrechnung zu erstellen, regelt das Gesetz keine originäre Verpflichtung des Verwalters, sondern nur dessen Organzuständigkeit.

2. Endet diese Organstellung durch Abberufung, können vom abberufenen Verwalter keine organschaftlichen Primärpflichten mehr verlangt werden.

3. Die Pflicht zur Aufstellung der Rechenwerke und zur Korrektur bereits erstellter Jahresabrechnungen trifft mithin stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den aktuellen Verwalter.

4. Sofern im Verwaltervertrag - wie hier - zur Erstellung von Jahresabrechnungen keine gesonderte Regelung getroffen wurde, schuldet der ausgeschiedene Verwalter aus dem Verwaltervertrag, der als Geschäftsbesorgungsvertrag zu qualifizieren ist, nachwirkend nur eine Rechenschaftslegung

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IBRRS 2025, 0881

OLG Celle, Urteil vom 20.03.2025 - 11 U 69/24

1. Beim Abschluss eines reinen Verkäufermaklervertrags richtet sich dessen Formbedürftigkeit gemäß § 656a BGB ausschließlich danach, ob die zu verkaufende Immobilie aus objektiver Sicht ein Einfamilienhaus ist.*)

2. Abgrenzung gegenüber BGH, Urteil vom 06.03.2025 - I ZR 32/24, IBRRS 2025, 0705 = IMRRS 2025, 0333.*)

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Online seit 28. März

IBRRS 2025, 0862

KG, Urteil vom 18.03.2025 - 21 U 110/24

1. Haben die Parteien eines Bauvertrags eine Vergütung nach Einheitspreisen vereinbart, ist die Höhe des Sicherungsanspruchs gem. § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB wenn möglich auf Grundlage der einvernehmlichen Prognose der Parteien über die Gesamthöhe der Vergütung zu bestimmen, die in einem Leistungsverzeichnis oder einem Kostenanschlag enthalten sein kann.*)

2. Fehlt es an einer einvernehmlichen Prognose der Parteien über die Gesamthöhe der Vergütung, ist es für die Höhe des Sicherheitsanspruchs gem. § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblich, wie die Gesamtvergütungshöhe aus Sicht einer objektiven Partei auf Basis der Vereinbarung bei Vertragsschluss zu veranschlagen gewesen wäre. Alternativ dazu kann der Unternehmer in einem solchen Fall die Sicherungshöhe gem. § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB auch darlegen, indem er schlüssig vorträgt, welche Leistungen er bislang tatsächlich erbracht hat und wie diese preislich zu bewerten sind.*)

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IBRRS 2025, 0852

OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12.02.2025 - 8 A 10317/24

1. Von einer Nachbarrechte verletzenden maßgeschneiderten Baugenehmigung ist dann auszugehen, wenn ein nach typisierender Betrachtungsweise im jeweiligen Baugebiet unzulässiges Vorhaben durch eine Vielzahl schwer zu überwachender Nebenbestimmungen an die Umgebung angepasst wird.*)

2. Zur Relevanz von Verfahrensfehlern des Verwaltungsgerichts im Berufungsverfahren.*)

3. Zur nachbarrechtlichen Ausprägung des Bestimmtheitsgebots.*)

4. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen eine gebietsübergreifende Wirkung des Gebietserhaltungsanspruchs angenommen werden kann.*)

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IBRRS 2025, 0850

OLG Hamm, Urteil vom 17.02.2025 - 22 U 117/23

1. Der Käufer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann. Die Kenntnis der mangelbegründen Umstände muss im Einzelfall festgestellt und darf nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (hier: Geruchsbelästigung und Schadstoffbelastung mit Formaldehyd und Lindan).

2. Beim Grundstückskauf ist dem Verkäufer das Wissen desjenigen zuzurechnen, der Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe ist.

3. Bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise erwarten darf.

4. Macht der Verkäufer tatsächliche Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, müssen diese unabhängig vom Bestehen einer Offenbarungspflicht richtig sein.

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Online seit 27. März

IBRRS 2025, 0875

BGH, Urteil vom 29.01.2025 - XII ZR 96/23

1. Der Rückerhalt der Mietsache iSd § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.02.2019 - XII ZR 63/18, IMR 2019, 237 = NZM 2019, 408).*)

2. Für den Verjährungsbeginn ist der Rückerhalt der Mietsache auch dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist mit der Folge, dass ein Anspruch i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann (im Anschluss an BGH Urteil vom 23.10.2013 - VIII ZR 402/12, IMR 2014, 6 = NZM 2014, 128).*)

3. Zum Rückerhalt der Mietsache bei Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters (im Anschluss an BGH Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 93/04, IMRRS 2005, 1000 = NZM 2005, 535).*)

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IBRRS 2025, 0847

OLG Frankfurt, Urteil vom 17.03.2023 - 13 U 93/21

1. Ist der Auftragnehmer mit vorbereitenden Arbeiten (hier u. a. Abbrucharbeiten und Ausheben der Baugruppe) beauftragt, ist eine konkludente Abnahme der Leistungen darin zu sehen, dass der Auftraggeber das geplante Gebäude in der Baugrube errichtet hat.

2. Eine Stützmauer, die die ihr zugedachte geländestützende Funktion nicht erfüllt und deren Errichtung gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstößt, ist mangelhaft.

3. Die Prüfungs- und Hinweispflicht des Auftragnehmers ist (auch) beim BGB-Vertrag darauf gerichtet, die verbindlichen Vorgaben und Vorleistungen des Auftraggebers auf ihre Geeignetheit für die Herstellung der vom Auftragnehmer geschuldeten Werkleistung zu überprüfen und auf Bedenken hinzuweisen.

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IBRRS 2025, 0857

OLG Jena, Beschluss vom 19.02.2025 - Verg 10/24

1. Für die Vergleichbarkeit erforderlich, aber auch ausreichend ist die Vorlage solcher Referenzleistungen, die der ausgeschriebenen Leistung soweit ähneln, dass sie einen tragfähigen Rückschluss auf die Fachkunde und Leistungsfähigkeit des Bieters auch für die ausgeschriebene Leistung ermöglichen.

2. Die referenzierte Leistung muss im Zeitpunkt der Abgabe nicht vollständig erbracht sein. Bei mehrjährigen Dienstleistungsaufträgen, deren "passgenauer" Ablauf letztlich zufällig ist, kann der gewünschte Nachweis auch dadurch erbracht werden, dass die Leistungserbringung bereits seit längerer Zeit erfolgt.

3. Dass der Referenzauftrag auf einer festgestellt rechtswidrigen Vergabe beruht, ist irrelevant.

4. Sofern der öffentliche Auftraggeber aufgrund anderweitiger gesicherter Erkenntnisse zu der beanstandungsfreien Feststellung gelangt, das Angebot eines Bieters sei nicht ungewöhnlich oder unangemessen niedrig, darf er auf eine Aufklärung verzichten.

5. Dokumentationsmängel können durch geeigneten Vortrag infolge einer Rüge oder im Nachprüfungsverfahren geheilt werden.

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IBRRS 2025, 0796

LG Gießen, Urteil vom 14.06.2024 - 2 O 135/23

1. Ein Vertragsschluss kommt regelmäßig noch nicht dadurch zu Stande, dass ein Makler mit Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet.

2. Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat.

3. Meldet sich ein Kunde auf das Inserat eines Makler bei diesem und antwortet dann ein anderer Makler, benutzt hierbei aber die Daten des inserierenden Maklers, darf der Kunde davon ausgehen, dass der inserierende Makler sein Vertragspartner wird und der andere nur ein (freier) Mitarbeiter oder Subunternehmer des inserierenden Maklers ist.

4. Das Textformerfordernis i.S.d. § 656a BGB hat nichts an der Möglichkeit geändert, konkludente Maklerverträge zu schließen.

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Online seit 26. März

IBRRS 2025, 0861

BGH, Urteil vom 21.03.2025 - V ZR 1/24

1. Einen vermietenden Wohnungseigentümer trifft eine Haftung als mittelbarer Handlungsstörer für vom Mieter ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommene bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn er die baulichen Veränderungen erlaubt hat, wenn er mit baulichen Veränderungen wegen einer vom Mieter angekündigten Nutzungsabsicht rechnen muss und den Mieter gleichwohl nicht auf das Erfordernis eines vorherigen Gestattungsbeschlusses hinweist, oder wenn er es unterlässt, gegen den Mieter einzuschreiten, nachdem er Kenntnis von der Vornahme der baulichen Veränderungen erlangt hat.*)

2. Ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommen hat, kann dem Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht entgegenhalten, dass ein Gestattungsanspruch besteht (Fortführung von Senat, Urteil vom 17.03.2023 - V ZR 140/22, IMR 2023, 234 = NJW-RR 2023, 791).*)

3. Wird ein Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Beseitigung einer nicht gestatteten baulichen Veränderung in Anspruch genommen und verlangt er im Wege der Widerklage, einen Beschluss über die Gestattung der baulichen Veränderung zu ersetzen, steht der Widerklage das Gebot der Vorbefassung regelmäßig nicht entgegen.*)

4. Bedarf der widerklagend geltend gemachte Gestattungsanspruch näherer Aufklärung, hat in der Regel ein Teilurteil über den entscheidungsreifen Beseitigungsanspruch zu unterbleiben; dagegen kann über eine Unterlassungsklage, mit der (lediglich) der Beginn oder die Fortsetzung einer nicht gestatteten baulichen Veränderung unterbunden werden soll, regelmäßig vorab durch Teilurteil entschieden werden.*)

5. Erhebt der auf Beseitigung in Anspruch genommene Wohnungseigentümer Klage auf Ersetzung eines Gestattungsbeschlusses zum Amtsgericht, nachdem er erstinstanzlich zur Beseitigung verurteilt worden ist, kommt eine Aussetzung des auf den Beseitigungsanspruch bezogenen Berufungsverfahrens nicht in Betracht.*)

IBRRS 2025, 0832

OLG München, Beschluss vom 06.06.2024 - 28 U 1136/24 Bau

1. Wer das Baugrundrisiko trägt, ist durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln.

2. Verpflichtet sich der Auftragnehmer zur Herstellung einer Gründung, die statischen und konstruktiven Erfordernissen entspricht, so ist die Schaffung der konstruktiven Erfordernisse von ihm versprochen und auch als funktionaler Werkerfolg geschuldet.

3. Der Umstand, dass der Auftraggeber ein Baugrundgutachten stellt, führt jedenfalls dann nicht zu einer Risikoübernahme durch den Auftraggeber, wenn der Auftragnehmer eine von den Empfehlungen des Baugrundgutachtens abweichende Art der Gründung vorschlägt und im Einvernehmen mit dem Auftraggeber ausführt.

4. Stellt der Auftraggeber ein unzureichendes Bodengutachten zur Verfügung, so hat der Auftragnehmer darauf hinzuweisen, dass eine mangelfreie Leistung ohne ausreichende Bodenbegutachtung nicht sichergestellt ist.

5. Ein Mitverschulden des Auftraggebers scheidet aus, wenn der Auftragnehmer eine andere als im Bodengutachten vorgeschlagene Gründungsmaßnahme aufgrund eigenen Vorschlags durchführt und damit das Bodengutachten für den entstandenen Mangel nicht kausal wird.

6. Ein Teil-Grundurteil kann ergehen, wenn grundsätzlich alle Fragen, die zum Grund des Anspruchs gehören, erledigt sind und nach dem Sach- und Streitstand zumindest wahrscheinlich ist, dass der Anspruch in irgendeiner Höhe besteht.

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IBRRS 2025, 0841

EuGH, Urteil vom 27.02.2025 - Rs. C-674/23

Art. 15 Abs. 3 Richtlinie 2006/123/EG ist im Licht der Art. 16 und 38 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union dahin auszulegen, dass er einer nationalen Regelung, die hinsichtlich des Kaufs oder der Miete eines Einfamilienhauses, einer Wohnung oder einer Wohneinheit durch eine natürliche Person eine Deckelung der Provision für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung vorsieht, und zwar

- beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie mit einem Vertragswert von mindestens 10.000 Euro auf 4% des vertraglich vereinbarten Preises und

- bei einer Miete bzw. Vermietung auf 4% des Produkts aus der Höhe der monatlichen Miete und der Anzahl der Monate, für die die Immobilie vermietet wird, mit einer Obergrenze jedoch in Höhe des Betrags einer Monatsmiete,

nicht entgegensteht, sofern diese Regelung nicht über das hinausgeht, was zur Erreichung der mit ihr verfolgten Ziele erforderlich ist, und es keine anderen, weniger einschneidenden Maßnahmen gibt, die zum selben Ergebnis führen.*)

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IBRRS 2025, 0742

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 14.02.2025 - 2-11 S 97/24

1. Durch den Tod einer Partei tritt grundsätzlich eine Unterbrechung des Verfahrens ein.

2. Dies ist jedoch dann nicht der Fall, wenn eine Vertretung durch einen Prozessbevollmächtigten stattgefunden hat.

3. Legt der Rechtsanwalt das Mandat erst nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist nieder, ist diese dennoch abgelaufen, selbst wenn der Mandant bereits während dem Fristlauf verstorben ist.

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Online seit 25. März

IBRRS 2025, 0819

BGH, Beschluss vom 27.02.2025 - IX ZB 46/23

1. Die Berufungsbegründung muss das Ergebnis der geistigen Arbeit des Berufungsanwalts sein (hier verneint für einen vom Mandanten vorformulierten Schriftsatz).

2. Zwar ist der Anwalt nicht gehindert, die Berufungsbegründung von anderen Personen, etwa von einem Referendar, vorbereiten zu lassen. Erforderlich ist aber, dass der unterzeichnende Anwalt die Berufungsbegründung selbstständig prüft und aufgrund der Prüfung die volle Verantwortung für den Schriftsatz übernimmt.

3. Für ein Berufungsgericht besteht in aller Regel kein Anlass, den Inhalt einer anwaltlich unterschriebenen Berufungsbegründung darauf zu überprüfen, in welchem Umfang und wie gründlich der Anwalt den Prozessstoff tatsächlich selbst durchgearbeitet hat.

4. Einer Prüfung bedarf es demgegenüber zum einen, wenn der Anwalt sich durch einen Zusatz vom unterschriebenen Schriftsatz distanziert, und zum anderen, wenn nach den Umständen außer Zweifel steht, dass der Rechtsanwalt den Schriftsatz ohne eigene Prüfung, also unbesehen, unterschrieben hat.

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Online seit 24. März

IBRRS 2024, 2955

FG Münster, Urteil vom 28.08.2024 - 2 K 1046/22

Die Mitvermietung eines Lastenaufzugs ist eine für die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG unschädliche Überlassung einer Betriebsvorrichtung, wenn der Lastenaufzug als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung anzusehen ist.

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IBRRS 2025, 0821

BGH, Beschluss vom 11.02.2025 - VIII ZB 65/23

Zu den Anforderungen an die Ausgangskontrolle bei der Versendung fristgebundener Schriftsätze - hier: Berufungsbegründung - über das besondere elektronische Anwaltspostfach (im Anschluss an Senatsbeschlüsse vom 11.05.2021 - VIII ZB 9/20, IBRRS 2021, 1998; = IMRRS 2021, 0710; vom 21.03.2023 - VIII ZB 80/22, IBRRS 2023, 1324 = IMRRS 2023, 0597; vom 30.01.2024 - VIII ZB 85/22, IBRRS 2024, 1093 = IMRRS 2024, 0493).*)

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Online seit 21. März

IBRRS 2025, 0790

KG, Urteil vom 12.03.2025 - 21 U 138/24

1. Für die übliche Nutzung eines Tiefgaragenstellplatzes muss jedenfalls eine Fahrtaktik zum Abstellen des Fahrzeugs möglich sein, die ohne einen erhöhten Rangieraufwand oder ohne nennenswerte Komforteinbuße auskommt.*)

2. Sofern nichts anderes vereinbart ist, hat der Erwerber eines Tiefgaragenstellplatzes keinen Anspruch darauf, mit einem Mittelklassefahrzeug in einem Zug ohne Korrekturzüge ein- und ausparken zu können, den Stellplatz vorwärts ansteuern und vorwärts ohne Korrekturzug einparken zu können oder eine Wendemöglichkeit in unmittelbarer Nähe seines Stellplatzes nutzen zu können.*)

3. Der geschuldete Standard der mittleren Art und Güte ist erst dann unterschritten, wenn das Ein- und Ausparken die Grenze des Zumutbaren mit einem durchschnittlichen Fahrzeug und durchschnittlichen Fahrkünsten überschreitet. In diesem Rahmen hat der Erwerber gewisse Toleranzen beim Komfort des Ein- und Ausparkens hinzunehmen.*)

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Online seit 20. März

IBRRS 2025, 0763

OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.03.2024 - 22 U 208/23

1. Kann ein Bauwerk nicht wie vertraglich zugesagt errichtet werden, ist nicht ohne weiteres von Unmöglichkeit der Leistung auszugehen. Vielmehr obliegt es dem Unternehmer, eine möglichst gleichwertige Leistung herzustellen und mit dem Besteller hierüber eine Einigung herbeizuführen.

2. Beruft sich ein Unternehmer darauf, dass er wegen Störungen den Fertigstellungstermin nicht habe einhalten können, genügt es zu seiner Entlastung nicht, wenn er zu (vermeintlichen) Störungen des Bauablaufs vorträgt. Nicht jede Störung wirkt sich auf den Bauablauf aus, weshalb es einer bauablaufbezogenen Darstellung bedarf.

3. Der Unternehmer muss darlegen, wie er den hypothetischen-störungsfreien Bauablauf geplant hatte und in welcher Art und Weise sich die Störungen unter Berücksichtigung des tatsächlichen Bauablaufs ausgewirkt haben.

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IBRRS 2025, 0765

OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 07.01.2025 - 1 LA 71/23

1. Bestandsschutz berechtigt grundsätzlich (nur) dazu, eine rechtmäßig errichtete bauliche Anlage in ihrem Bestand zu erhalten und sie wie bisher zu nutzen. In gewissem Umfang können auch die zur Erhaltung und zeitgemäßen Nutzung der baulichen Anlage notwendigen Maßnahmen zulässig sein, wenn sie den bisherigen Zustand im Wesentlichen unverändert lassen.

2. Vom Bestandsschutz nicht mehr gedeckt sind daher solche Maßnahmen, die einer Neuerrichtung gleichkommen. An der notwendigen Identität zwischen dem ursprünglichen und dem wiederhergestellten Bauwerk fehlt es bei erheblichen, statisch relevanten Eingriffen in die Bausubstanz.

3. Für eine fehlerfreie Ermessensausübung im Zusammenhang mit einer Abbruchverfügung ist nicht in jedem Fall eine sog. "Stichtagsregelung" anzuwenden.

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IBRRS 2025, 0780

BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24

1. Wird mit der Beschlussersetzungsklage die Gestattung einer Maßnahme nach § 20 Abs. 3 WEG verlangt, genügt es für die Vorbefassung, dass der Kläger in der Eigentümerversammlung die Beschlussfassung verlangt hat, wie er sie in der Folge von dem Gericht ersetzt verlangt. Die Zulässigkeit der Klage hängt nicht davon ab, dass der Kläger der Eigentümerversammlung weitere Informationen und Unterlagen vorgelegt hat.*)

2. Ob der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Gestattung einer baulichen Veränderung das Einverständnis anderer Wohnungseigentümer voraussetzt, hängt entscheidend davon ab, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21.12.2000 - V ZB 45/00, IMRRS 2000, 0297 = BGHZ 146, 241, 246).*)

3. Von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte Durchbrüche einer tragenden Wand oder Fassadendurchbohrungen sind nicht ohne Weiteres als beeinträchtigende bauliche Veränderungen einzuordnen; ob sich andere Wohnungseigentümer durch derartige Eingriffe in die bauliche Substanz des Gemeinschaftseigentums verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können, hängt vielmehr von einer tatrichterlichen Würdigung der Umstände des Einzelfalls ab (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21.12.2000 - V ZB 45/00, IMRRS 2000, 0297 = BGHZ 146, 241, 246 ff.).*)

IBRRS 2025, 0770

BGH, Urteil vom 14.03.2025 - V ZR 153/23

1. Ein Beschluss, mit dem ein im Zwangsversteigerungsverfahren erteilter Zuschlag aufgehoben wird, ist der materiellen Rechtskraft fähig. Als rechtsgestaltender Hoheitsakt entfaltet der Aufhebungsbeschluss ebenso wie der Zuschlagsbeschluss Wirkung gegenüber jedermann.*)

2. Verwendungen sind alle Vermögensaufwendungen, die der Sache zugutekommen sollen, auch wenn sie die Sache grundlegend verändern; die Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück kann deshalb auch dann eine (nützliche) Verwendung i.S.v. § 996 BGB sein, wenn damit eine Änderung der Zweckbestimmung des Grundstücks verbunden ist (teilweise Aufgabe von Senat, Urteil vom 26.02.1964 - V ZR 105/61, BGHZ 41, 157, 160 f.).*)

3. Für die Nützlichkeit einer Verwendung i.S.v. § 996 BGB ist allein die objektive Verkehrswerterhöhung der Sache maßgeblich, nicht jedoch der subjektive Wert für den Eigentümer. Der Verwendungsersatzanspruch des Besitzers ist allerdings auf die tatsächlich aufgewendeten Kosten begrenzt.*)

4. Ein Anspruch des Eigentümers aus § 1004 Abs. 1 BGB auf Beseitigung des Resultats der Verwendungen (hier: Wohnhaus) gegen den gutgläubigen und unverklagten Besitzer ist ausgeschlossen.*)

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IBRRS 2025, 0771

BGH, Beschluss vom 06.03.2025 - VII ZR 224/23

1. Bleibt ein Angriffs- oder Verteidigungsmittel einer Partei (hier: Bestreiten der Schlussrechnungssumme durch den Auftraggeber) deswegen unberücksichtigt, weil der Tatrichter es in offenkundig fehlerhafter Anwendung einer Präklusionsvorschrift zu Unrecht zurückgewiesen hat, so ist zugleich das rechtliche Gehör der Partei verletzt.

2. Ein Gehörsverstoß scheidet aus, wenn das vom Gericht nicht berücksichtigte Vorbringen von seinem Rechtsstandpunkt aus unerheblich oder unsubstanziiert gewesen ist.

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IBRRS 2025, 0610

OLG Oldenburg, Beschluss vom 27.02.2025 - 14 W 8/25

1. Die Unterbrechung des Verfahrens aufgrund Insolvenzeröffnung bewirkt, dass vorgenommene Prozesshandlungen der anderen Partei gegenüber ohne rechtliche Wirkung sind.

2. Die Unwirksamkeit dieser Prozesshandlungen ist aber eine relative; sie erstreckt sich nicht auf das Verhältnis zu einem Dritten, weshalb während der Unterbrechung des Verfahrens wegen Insolvenzeröffnung über das Vermögen des bisherigen Beklagten eine subjektive Klageerweiterung an Dritte zuzustellen ist.

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Online seit 19. März

IBRRS 2025, 0749

BAG, Urteil vom 30.01.2025 - 2 AZR 68/24

Die Vorlage des Einlieferungsbelegs eines Einwurf-Einschreibens und die Darstellung seines Sendungsverlaufs begründen ohne die Vorlage einer Reproduktion des Auslieferungsbelegs keinen Anscheinsbeweis für den Zugang beim Empfänger.

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Online seit 18. März

IBRRS 2025, 0534

OLG Hamburg, Beschluss vom 03.12.2024 - 10 W 24/24

1. Dem Planer steht ein Anspruch auf eine Sicherungshypothek gem. § 650e BGB auch dann zu, wenn mit den Bauarbeiten noch nicht begonnen oder auch die Bauabsicht vollständig aufgegeben worden ist.

2. Der Wortlaut des § 650e BGB gibt keinen Anknüpfungspunkt für die Auffassung, dass sich die Werkleistung des Planers schon im Bauwerk verkörpert oder zu einer Wertsteigerung des Grundstücks geführt haben muss.

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IBRRS 2025, 0743

EuGH, Urteil vom 13.03.2025 - Rs. C-266/22

Art. 3 Abs. 1 e AEUV, der der Union die ausschließliche Zuständigkeit im Bereich der gemeinsamen Handelspolitik verleiht, i.V.m. Art. 2 Abs. 1 AEUV ist dahin auszulegen, dass es ihm zuwiderläuft, dass ein öffentlicher Auftraggeber eines Mitgliedstaats in Ermangelung eines Unionsrechtsakts, der den Zugang der Wirtschaftsteilnehmer eines Drittlands, das mit der Union keine internationale Übereinkunft i.S.v. Art. 25 der Richtlinie 2014/24/EU (…) geschlossen hat, zu Vergabeverfahren vorschreibt oder untersagt, einen Wirtschaftsteilnehmer eines solchen Drittlands auf der Grundlage eines Gesetzgebungsakts ausschließt, den dieser Mitgliedstaat erlassen hat, ohne von der Union dazu ermächtigt worden zu sein, wobei der Umstand, dass dieser Gesetzgebungsakt nach der Veröffentlichung der Auftragsbekanntmachung in Kraft getreten ist, insoweit unerheblich ist.*)

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IBRRS 2025, 0707

OLG Zweibrücken, Urteil vom 27.09.2024 - 7 U 45/23

1. Käufer dürfen auch ungefragt erwarten, dass ein Gebäude (dauerhaft) standsicher ist; fehlende Aufklärung berechtigt zur Anfechtung.

2. Verkäufer müssen statisch relevante Veränderungen auch ungefragt offenbaren und auf einen fehlenden Standsicherheitsnachweis hinweisen.

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Online seit 17. März

IBRRS 2025, 0715

BGH, Urteil vom 20.02.2025 - VII ZR 133/24

1. Zur Frage rechtsmissbräuchlicher Ausübung des Verbraucherwiderrufsrechts gem. § 355 Abs. 1, § 312g Abs. 1 BGB (hier verneint).*)

2. Ein Ausschluss des Verbraucherwiderrufsrechts wegen Rechtsmissbrauchs kommt nur ausnahmsweise unter dem Gesichtspunkt besonderer Schutzbedürftigkeit des Unternehmers, etwa bei arglistigem Verhalten des Verbrauchers gegenüber dem Unternehmer, in Betracht.

3. Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen für die Verneinung des Widerrufsrechts nicht vor, kann die darin liegende gesetzliche Wertung nicht durch den Rückgriff auf § 242 BGB umgangen werden. Es müssen dann vielmehr weitere Umstände hinzutreten, die den nur ausnahmsweise in Betracht kommenden Einwand des Rechtsmissbrauchs rechtfertigen können.

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IBRRS 2025, 0635

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.06.2024 - 33050 C 26/23

1. Eine vollständige Zahlung der Mietrückstände nach Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung innerhalb der Schonfrist lässt diese unwirksam werden.

2. Zwar kann ein Versäumnisurteil in Bezug auf die Räumung einer Wohnung aufgrund nicht gezahlter Miete bereits vor Ablauf der Schonfrist ergehen. Kommt es allerdings innerhalb der Schonfrist und nach Erlass des Versäumnisurteils sodann zur vollständigen Zahlung der ausstehenden Miete, begründet diese eine materiell-rechtliche Einwendung gegen den Titel, die trotz bereits erlassenen Versäumnisurteils zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung führt.

3. Die ordentliche Kündigung kann grundsätzlich nicht durch Zahlung der rückständigen Miete geheilt werden.

4. Eine Klage auf künftige Leistung kann - nur - erhoben werden, wenn den Umständen nach zu besorgen ist, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Eine solche Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung ist anzunehmen, wenn der Mieter durch ernsthaftes Bestreiten des Kündigungsgrunds seinen Unwillen, die Wohnung zum feststehenden Beendigungszeitpunkt herauszugeben, eindeutig zu erkennen gibt.

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IBRRS 2025, 0645

AG München, Urteil vom 12.11.2024 - 1293 C 12154/24 WEG

1. Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung ist insoweit nichtig, als sie eine Haftung für Schäden durch den Verursacher, also auch ohne Verschulden, vorsieht.

2. Allein die Tatsache, dass das in den 1970er Jahren erbaute Haus von Anfang an nach außen hängend befestigte Halterungen für Blumenkästen vorgesehen hat und alle Wohneinheiten seit 40 Jahren ihre Blumenkästen nach außen hin angebracht haben, gibt keinen Anspruch darauf, dass dies dauerhaft so sein muss. Eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern, die nur unter Mitwirkung aller abgeändert werden könnte, ist hierdurch nicht zu Stande gekommen.

3. Die Bestimmungen einer Hausordnung können grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden.

4. Dient ein Beschluss, Blumenkästen nur noch nach innen anbringen zu dürfen, dem Zweck, etwaige Verschmutzungen und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu verhindern, hält er sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IBRRS 2025, 0719

BGH, Beschluss vom 06.03.2025 - I ZB 38/24

Hängt die Zwangsvollstreckung von der Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten ab, gegen den sich der Leistungstitel nicht richtet, ist eine Vollstreckung nach § 887 ZPO nur möglich, wenn der Dritte sein Einverständnis mit der durchzuführenden Maßnahme erklärt oder der Vollstreckungsgläubiger einen eigenen Duldungstitel gegen den Dritten erwirkt (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 09.10.2013 - I ZB 51/11, IBRRS 2013, 4283). Eine solche Fallgestaltung ist auch dann gegeben, wenn an dem im Wege der Ersatzvornahme zu beseitigenden Objekt ein vertraglich eingeräumtes Mitbenutzungsrecht Dritter besteht.*)

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