Immobilien- & Baurecht

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Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 17.03.2025 im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit 31. März

IBRRS 2025, 0775

LG Berlin II, Urteil vom 10.12.2024 - 56 S 24/24 WEG

1. Soweit § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG dem Verwalter auferlegt, die Jahresabrechnung zu erstellen, regelt das Gesetz keine originäre Verpflichtung des Verwalters, sondern nur dessen Organzuständigkeit.

2. Endet diese Organstellung durch Abberufung, können vom abberufenen Verwalter keine organschaftlichen Primärpflichten mehr verlangt werden.

3. Die Pflicht zur Aufstellung der Rechenwerke und zur Korrektur bereits erstellter Jahresabrechnungen trifft mithin stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den aktuellen Verwalter.

4. Sofern im Verwaltervertrag - wie hier - zur Erstellung von Jahresabrechnungen keine gesonderte Regelung getroffen wurde, schuldet der ausgeschiedene Verwalter aus dem Verwaltervertrag, der als Geschäftsbesorgungsvertrag zu qualifizieren ist, nachwirkend nur eine Rechenschaftslegung

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IBRRS 2025, 0881

OLG Celle, Urteil vom 20.03.2025 - 11 U 69/24

1. Beim Abschluss eines reinen Verkäufermaklervertrags richtet sich dessen Formbedürftigkeit gem. § 656a BGB ausschließlich danach, ob die zu verkaufende Immobilie aus objektiver Sicht ein Einfamilienhaus ist.*)

2. Abgrenzung gegenüber BGH, Urteil vom 06.03.2025 - I ZR 32/24, IBRRS 2025, 0705 = IMRRS 2025, 0333.*)

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Online seit 28. März

IBRRS 2025, 0850

OLG Hamm, Urteil vom 17.02.2025 - 22 U 117/23

1. Der Käufer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann. Die Kenntnis der mangelbegründen Umstände muss im Einzelfall festgestellt und darf nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (hier: Geruchsbelästigung und Schadstoffbelastung mit Formaldehyd und Lindan).

2. Beim Grundstückskauf ist dem Verkäufer das Wissen desjenigen zuzurechnen, der Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe ist.

3. Bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise erwarten darf.

4. Macht der Verkäufer tatsächliche Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, müssen diese unabhängig vom Bestehen einer Offenbarungspflicht richtig sein.

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Online seit 27. März

IBRRS 2025, 0875

BGH, Urteil vom 29.01.2025 - XII ZR 96/23

1. Der Rückerhalt der Mietsache iSd § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.02.2019 - XII ZR 63/18, IMR 2019, 237 = NZM 2019, 408).*)

2. Für den Verjährungsbeginn ist der Rückerhalt der Mietsache auch dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist mit der Folge, dass ein Anspruch i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann (im Anschluss an BGH Urteil vom 23.10.2013 - VIII ZR 402/12, IMR 2014, 6 = NZM 2014, 128).*)

3. Zum Rückerhalt der Mietsache bei Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters (im Anschluss an BGH Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 93/04, IMRRS 2005, 1000 = NZM 2005, 535).*)

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IBRRS 2025, 0796

LG Gießen, Urteil vom 14.06.2024 - 2 O 135/23

1. Ein Vertragsschluss kommt regelmäßig noch nicht dadurch zu Stande, dass ein Makler mit Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet.

2. Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat.

3. Meldet sich ein Kunde auf das Inserat eines Makler bei diesem und antwortet dann ein anderer Makler, benutzt hierbei aber die Daten des inserierenden Maklers, darf der Kunde davon ausgehen, dass der inserierende Makler sein Vertragspartner wird und der andere nur ein (freier) Mitarbeiter oder Subunternehmer des inserierenden Maklers ist.

4. Das Textformerfordernis i.S.d. § 656a BGB hat nichts an der Möglichkeit geändert, konkludente Maklerverträge zu schließen.

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Online seit 26. März

IBRRS 2025, 0861

BGH, Urteil vom 21.03.2025 - V ZR 1/24

1. Einen vermietenden Wohnungseigentümer trifft eine Haftung als mittelbarer Handlungsstörer für vom Mieter ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommene bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn er die baulichen Veränderungen erlaubt hat, wenn er mit baulichen Veränderungen wegen einer vom Mieter angekündigten Nutzungsabsicht rechnen muss und den Mieter gleichwohl nicht auf das Erfordernis eines vorherigen Gestattungsbeschlusses hinweist, oder wenn er es unterlässt, gegen den Mieter einzuschreiten, nachdem er Kenntnis von der Vornahme der baulichen Veränderungen erlangt hat.*)

2. Ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommen hat, kann dem Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht entgegenhalten, dass ein Gestattungsanspruch besteht (Fortführung von Senat, Urteil vom 17.03.2023 - V ZR 140/22, IMR 2023, 234 = NJW-RR 2023, 791).*)

3. Wird ein Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Beseitigung einer nicht gestatteten baulichen Veränderung in Anspruch genommen und verlangt er im Wege der Widerklage, einen Beschluss über die Gestattung der baulichen Veränderung zu ersetzen, steht der Widerklage das Gebot der Vorbefassung regelmäßig nicht entgegen.*)

4. Bedarf der widerklagend geltend gemachte Gestattungsanspruch näherer Aufklärung, hat in der Regel ein Teilurteil über den entscheidungsreifen Beseitigungsanspruch zu unterbleiben; dagegen kann über eine Unterlassungsklage, mit der (lediglich) der Beginn oder die Fortsetzung einer nicht gestatteten baulichen Veränderung unterbunden werden soll, regelmäßig vorab durch Teilurteil entschieden werden.*)

5. Erhebt der auf Beseitigung in Anspruch genommene Wohnungseigentümer Klage auf Ersetzung eines Gestattungsbeschlusses zum Amtsgericht, nachdem er erstinstanzlich zur Beseitigung verurteilt worden ist, kommt eine Aussetzung des auf den Beseitigungsanspruch bezogenen Berufungsverfahrens nicht in Betracht.*)

IBRRS 2025, 0841

EuGH, Urteil vom 27.02.2025 - Rs. C-674/23

Art. 15 Abs. 3 Richtlinie 2006/123/EG ist im Licht der Art. 16 und 38 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union dahin auszulegen, dass er einer nationalen Regelung, die hinsichtlich des Kaufs oder der Miete eines Einfamilienhauses, einer Wohnung oder einer Wohneinheit durch eine natürliche Person eine Deckelung der Provision für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung vorsieht, und zwar

- beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie mit einem Vertragswert von mindestens 10.000 Euro auf 4% des vertraglich vereinbarten Preises und

- bei einer Miete bzw. Vermietung auf 4% des Produkts aus der Höhe der monatlichen Miete und der Anzahl der Monate, für die die Immobilie vermietet wird, mit einer Obergrenze jedoch in Höhe des Betrags einer Monatsmiete,

nicht entgegensteht, sofern diese Regelung nicht über das hinausgeht, was zur Erreichung der mit ihr verfolgten Ziele erforderlich ist, und es keine anderen, weniger einschneidenden Maßnahmen gibt, die zum selben Ergebnis führen.*)

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IBRRS 2025, 0742

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 14.02.2025 - 2-11 S 97/24

1. Durch den Tod einer Partei tritt grundsätzlich eine Unterbrechung des Verfahrens ein.

2. Dies ist jedoch dann nicht der Fall, wenn eine Vertretung durch einen Prozessbevollmächtigten stattgefunden hat.

3. Legt der Rechtsanwalt das Mandat erst nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist nieder, ist diese dennoch abgelaufen, selbst wenn der Mandant bereits während dem Fristlauf verstorben ist.

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Online seit 24. März

IBRRS 2024, 2955

FG Münster, Urteil vom 28.08.2024 - 2 K 1046/22

Die Mitvermietung eines Lastenaufzugs ist eine für die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG unschädliche Überlassung einer Betriebsvorrichtung, wenn der Lastenaufzug als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung anzusehen ist.

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Online seit 20. März

IBRRS 2025, 0780

BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24

1. Wird mit der Beschlussersetzungsklage die Gestattung einer Maßnahme nach § 20 Abs. 3 WEG verlangt, genügt es für die Vorbefassung, dass der Kläger in der Eigentümerversammlung die Beschlussfassung verlangt hat, wie er sie in der Folge von dem Gericht ersetzt verlangt. Die Zulässigkeit der Klage hängt nicht davon ab, dass der Kläger der Eigentümerversammlung weitere Informationen und Unterlagen vorgelegt hat.*)

2. Ob der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Gestattung einer baulichen Veränderung das Einverständnis anderer Wohnungseigentümer voraussetzt, hängt entscheidend davon ab, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21.12.2000 - V ZB 45/00, IMRRS 2000, 0297 = BGHZ 146, 241, 246).*)

3. Von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte Durchbrüche einer tragenden Wand oder Fassadendurchbohrungen sind nicht ohne Weiteres als beeinträchtigende bauliche Veränderungen einzuordnen; ob sich andere Wohnungseigentümer durch derartige Eingriffe in die bauliche Substanz des Gemeinschaftseigentums verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können, hängt vielmehr von einer tatrichterlichen Würdigung der Umstände des Einzelfalls ab (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21.12.2000 - V ZB 45/00, IMRRS 2000, 0297 = BGHZ 146, 241, 246 ff.).*)

IBRRS 2025, 0770

BGH, Urteil vom 14.03.2025 - V ZR 153/23

1. Ein Beschluss, mit dem ein im Zwangsversteigerungsverfahren erteilter Zuschlag aufgehoben wird, ist der materiellen Rechtskraft fähig. Als rechtsgestaltender Hoheitsakt entfaltet der Aufhebungsbeschluss ebenso wie der Zuschlagsbeschluss Wirkung gegenüber jedermann.*)

2. Verwendungen sind alle Vermögensaufwendungen, die der Sache zugutekommen sollen, auch wenn sie die Sache grundlegend verändern; die Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück kann deshalb auch dann eine (nützliche) Verwendung i.S.v. § 996 BGB sein, wenn damit eine Änderung der Zweckbestimmung des Grundstücks verbunden ist (teilweise Aufgabe von Senat, Urteil vom 26.02.1964 - V ZR 105/61, BGHZ 41, 157, 160 f.).*)

3. Für die Nützlichkeit einer Verwendung i.S.v. § 996 BGB ist allein die objektive Verkehrswerterhöhung der Sache maßgeblich, nicht jedoch der subjektive Wert für den Eigentümer. Der Verwendungsersatzanspruch des Besitzers ist allerdings auf die tatsächlich aufgewendeten Kosten begrenzt.*)

4. Ein Anspruch des Eigentümers aus § 1004 Abs. 1 BGB auf Beseitigung des Resultats der Verwendungen (hier: Wohnhaus) gegen den gutgläubigen und unverklagten Besitzer ist ausgeschlossen.*)

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Online seit 18. März

IBRRS 2025, 0707

OLG Zweibrücken, Urteil vom 27.09.2024 - 7 U 45/23

1. Käufer dürfen auch ungefragt erwarten, dass ein Gebäude (dauerhaft) standsicher ist; fehlende Aufklärung berechtigt zur Anfechtung.

2. Verkäufer müssen statisch relevante Veränderungen auch ungefragt offenbaren und auf einen fehlenden Standsicherheitsnachweis hinweisen.

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Online seit 17. März

IBRRS 2025, 0635

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.06.2024 - 33050 C 26/23

1. Eine vollständige Zahlung der Mietrückstände nach Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung innerhalb der Schonfrist lässt diese unwirksam werden.

2. Zwar kann ein Versäumnisurteil in Bezug auf die Räumung einer Wohnung aufgrund nicht gezahlter Miete bereits vor Ablauf der Schonfrist ergehen. Kommt es allerdings innerhalb der Schonfrist und nach Erlass des Versäumnisurteils sodann zur vollständigen Zahlung der ausstehenden Miete, begründet diese eine materiell-rechtliche Einwendung gegen den Titel, die trotz bereits erlassenen Versäumnisurteils zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung führt.

3. Die ordentliche Kündigung kann grundsätzlich nicht durch Zahlung der rückständigen Miete geheilt werden.

4. Eine Klage auf künftige Leistung kann - nur - erhoben werden, wenn den Umständen nach zu besorgen ist, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Eine solche Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung ist anzunehmen, wenn der Mieter durch ernsthaftes Bestreiten des Kündigungsgrunds seinen Unwillen, die Wohnung zum feststehenden Beendigungszeitpunkt herauszugeben, eindeutig zu erkennen gibt.

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IBRRS 2025, 0645

AG München, Urteil vom 12.11.2024 - 1293 C 12154/24 WEG

1. Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung ist insoweit nichtig, als sie eine Haftung für Schäden durch den Verursacher, also auch ohne Verschulden, vorsieht.

2. Allein die Tatsache, dass das in den 1970er Jahren erbaute Haus von Anfang an nach außen hängend befestigte Halterungen für Blumenkästen vorgesehen hat und alle Wohneinheiten seit 40 Jahren ihre Blumenkästen nach außen hin angebracht haben, gibt keinen Anspruch darauf, dass dies dauerhaft so sein muss. Eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern, die nur unter Mitwirkung aller abgeändert werden könnte, ist hierdurch nicht zu Stande gekommen.

3. Die Bestimmungen einer Hausordnung können grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden.

4. Dient ein Beschluss, Blumenkästen nur noch nach innen anbringen zu dürfen, dem Zweck, etwaige Verschmutzungen und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu verhindern, hält er sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.

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