Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 25.03.2025 im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit gestern

IBRRS 2025, 0885

OLG Bamberg, Urteil vom 25.01.2024 - 12 U 38/22

1. Der Architekt trägt die Darlegungs- und Beweislast für die von ihm behauptete Vergütungsvereinbarung.

2. Hat der Architekt die von ihm behauptete Vergütungsvereinbarung nicht bewiesen, kann ihm die übliche Vergütung zustehen.

3. Die schlüssige Darlegung eines Vergütungsanspruchs auf Grundlage der üblichen Vergütung setzt voraus, dass der Architekt zur Höhe der üblichen Vergütung und zu den Elementen der Vergütungsermittlung vorträgt.

 Volltext

Online seit 31. März

IBRRS 2025, 0853

OLG München, Beschluss vom 08.01.2024 - 9 U 1803/23 Bau

1. Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Dritten erfolgt, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist daher unwirksam. Eine auf dieser Grundlage durch den Dritten erklärte Abnahme entfaltet keine Rechtswirkungen zugunsten des Bauträgers.

2. Wenn die Abnahme vermeintlich wirksam erfolgt, dies jedoch nicht der Fall ist, liegt eine konkludente Abnahme im Regelfall nicht vor. Geht der Erwerber aufgrund bestehender vertraglicher Regelungen davon aus, dass eine Abnahme bereits stattgefunden hat, fehlt es - auch für den Bauträger erkennbar - an einem Bewusstsein, konkludent eine Abnahme zu erklären.

3. Die Unterzeichnung eines Übergabeprotokolls, in dem der Satz enthalten ist, dass der Erwerber mit Unterzeichnung "dieses Abnahmeprotokolls" bestätigt, "das Vertragsobjekt ordnungsgemäß, entsprechend dem Kaufvertrag, vom Bauherrn übergeben bekommen zu haben", stellt dann keine Abnahmeerklärung betreffend das Gemeinschaftseigentum dar, wenn der Bauträger selbst die Erklärung nicht als Abnahme des Gemeinschaftseigentums versteht oder wenn der Bauträger keinen Anlass hat anzunehmen, dass der Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklären will.

 Volltext


IBRRS 2025, 0775

LG Berlin II, Urteil vom 10.12.2024 - 56 S 24/24 WEG

1. Soweit § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG dem Verwalter auferlegt, die Jahresabrechnung zu erstellen, regelt das Gesetz keine originäre Verpflichtung des Verwalters, sondern nur dessen Organzuständigkeit.

2. Endet diese Organstellung durch Abberufung, können vom abberufenen Verwalter keine organschaftlichen Primärpflichten mehr verlangt werden.

3. Die Pflicht zur Aufstellung der Rechenwerke und zur Korrektur bereits erstellter Jahresabrechnungen trifft mithin stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den aktuellen Verwalter.

4. Sofern im Verwaltervertrag - wie hier - zur Erstellung von Jahresabrechnungen keine gesonderte Regelung getroffen wurde, schuldet der ausgeschiedene Verwalter aus dem Verwaltervertrag, der als Geschäftsbesorgungsvertrag zu qualifizieren ist, nachwirkend nur eine Rechenschaftslegung

 Volltext


IBRRS 2025, 0881

OLG Celle, Urteil vom 20.03.2025 - 11 U 69/24

1. Beim Abschluss eines reinen Verkäufermaklervertrags richtet sich dessen Formbedürftigkeit gemäß § 656a BGB ausschließlich danach, ob die zu verkaufende Immobilie aus objektiver Sicht ein Einfamilienhaus ist.*)

2. Abgrenzung gegenüber BGH, Urteil vom 06.03.2025 - I ZR 32/24, IBRRS 2025, 0705 = IMRRS 2025, 0333.*)

 Volltext

Online seit 28. März

IBRRS 2025, 0862

KG, Urteil vom 18.03.2025 - 21 U 110/24

1. Haben die Parteien eines Bauvertrags eine Vergütung nach Einheitspreisen vereinbart, ist die Höhe des Sicherungsanspruchs gem. § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB wenn möglich auf Grundlage der einvernehmlichen Prognose der Parteien über die Gesamthöhe der Vergütung zu bestimmen, die in einem Leistungsverzeichnis oder einem Kostenanschlag enthalten sein kann.*)

2. Fehlt es an einer einvernehmlichen Prognose der Parteien über die Gesamthöhe der Vergütung, ist es für die Höhe des Sicherheitsanspruchs gem. § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblich, wie die Gesamtvergütungshöhe aus Sicht einer objektiven Partei auf Basis der Vereinbarung bei Vertragsschluss zu veranschlagen gewesen wäre. Alternativ dazu kann der Unternehmer in einem solchen Fall die Sicherungshöhe gem. § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB auch darlegen, indem er schlüssig vorträgt, welche Leistungen er bislang tatsächlich erbracht hat und wie diese preislich zu bewerten sind.*)

 Volltext


IBRRS 2025, 0852

OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12.02.2025 - 8 A 10317/24

1. Von einer Nachbarrechte verletzenden maßgeschneiderten Baugenehmigung ist dann auszugehen, wenn ein nach typisierender Betrachtungsweise im jeweiligen Baugebiet unzulässiges Vorhaben durch eine Vielzahl schwer zu überwachender Nebenbestimmungen an die Umgebung angepasst wird.*)

2. Zur Relevanz von Verfahrensfehlern des Verwaltungsgerichts im Berufungsverfahren.*)

3. Zur nachbarrechtlichen Ausprägung des Bestimmtheitsgebots.*)

4. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen eine gebietsübergreifende Wirkung des Gebietserhaltungsanspruchs angenommen werden kann.*)

 Volltext


IBRRS 2025, 0850

OLG Hamm, Urteil vom 17.02.2025 - 22 U 117/23

1. Der Käufer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann. Die Kenntnis der mangelbegründen Umstände muss im Einzelfall festgestellt und darf nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (hier: Geruchsbelästigung und Schadstoffbelastung mit Formaldehyd und Lindan).

2. Beim Grundstückskauf ist dem Verkäufer das Wissen desjenigen zuzurechnen, der Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe ist.

3. Bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise erwarten darf.

4. Macht der Verkäufer tatsächliche Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, müssen diese unabhängig vom Bestehen einer Offenbarungspflicht richtig sein.

 Volltext

Online seit 27. März

IBRRS 2025, 0875

BGH, Urteil vom 29.01.2025 - XII ZR 96/23

1. Der Rückerhalt der Mietsache iSd § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.02.2019 - XII ZR 63/18, IMR 2019, 237 = NZM 2019, 408).*)

2. Für den Verjährungsbeginn ist der Rückerhalt der Mietsache auch dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist mit der Folge, dass ein Anspruch i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann (im Anschluss an BGH Urteil vom 23.10.2013 - VIII ZR 402/12, IMR 2014, 6 = NZM 2014, 128).*)

3. Zum Rückerhalt der Mietsache bei Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters (im Anschluss an BGH Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 93/04, IMRRS 2005, 1000 = NZM 2005, 535).*)

 Volltext


IBRRS 2025, 0847

OLG Frankfurt, Urteil vom 17.03.2023 - 13 U 93/21

1. Ist der Auftragnehmer mit vorbereitenden Arbeiten (hier u. a. Abbrucharbeiten und Ausheben der Baugruppe) beauftragt, ist eine konkludente Abnahme der Leistungen darin zu sehen, dass der Auftraggeber das geplante Gebäude in der Baugrube errichtet hat.

2. Eine Stützmauer, die die ihr zugedachte geländestützende Funktion nicht erfüllt und deren Errichtung gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstößt, ist mangelhaft.

3. Die Prüfungs- und Hinweispflicht des Auftragnehmers ist (auch) beim BGB-Vertrag darauf gerichtet, die verbindlichen Vorgaben und Vorleistungen des Auftraggebers auf ihre Geeignetheit für die Herstellung der vom Auftragnehmer geschuldeten Werkleistung zu überprüfen und auf Bedenken hinzuweisen.

 Volltext


IBRRS 2025, 0857

OLG Jena, Beschluss vom 19.02.2025 - Verg 10/24

1. Für die Vergleichbarkeit erforderlich, aber auch ausreichend ist die Vorlage solcher Referenzleistungen, die der ausgeschriebenen Leistung soweit ähneln, dass sie einen tragfähigen Rückschluss auf die Fachkunde und Leistungsfähigkeit des Bieters auch für die ausgeschriebene Leistung ermöglichen.

2. Die referenzierte Leistung muss im Zeitpunkt der Abgabe nicht vollständig erbracht sein. Bei mehrjährigen Dienstleistungsaufträgen, deren "passgenauer" Ablauf letztlich zufällig ist, kann der gewünschte Nachweis auch dadurch erbracht werden, dass die Leistungserbringung bereits seit längerer Zeit erfolgt.

3. Dass der Referenzauftrag auf einer festgestellt rechtswidrigen Vergabe beruht, ist irrelevant.

4. Sofern der öffentliche Auftraggeber aufgrund anderweitiger gesicherter Erkenntnisse zu der beanstandungsfreien Feststellung gelangt, das Angebot eines Bieters sei nicht ungewöhnlich oder unangemessen niedrig, darf er auf eine Aufklärung verzichten.

5. Dokumentationsmängel können durch geeigneten Vortrag infolge einer Rüge oder im Nachprüfungsverfahren geheilt werden.

 Volltext


IBRRS 2025, 0796

LG Gießen, Urteil vom 14.06.2024 - 2 O 135/23

1. Ein Vertragsschluss kommt regelmäßig noch nicht dadurch zu Stande, dass ein Makler mit Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet.

2. Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat.

3. Meldet sich ein Kunde auf das Inserat eines Makler bei diesem und antwortet dann ein anderer Makler, benutzt hierbei aber die Daten des inserierenden Maklers, darf der Kunde davon ausgehen, dass der inserierende Makler sein Vertragspartner wird und der andere nur ein (freier) Mitarbeiter oder Subunternehmer des inserierenden Maklers ist.

4. Das Textformerfordernis i.S.d. § 656a BGB hat nichts an der Möglichkeit geändert, konkludente Maklerverträge zu schließen.

 Volltext

Online seit 26. März

IBRRS 2025, 0861

BGH, Urteil vom 21.03.2025 - V ZR 1/24

1. Einen vermietenden Wohnungseigentümer trifft eine Haftung als mittelbarer Handlungsstörer für vom Mieter ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommene bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn er die baulichen Veränderungen erlaubt hat, wenn er mit baulichen Veränderungen wegen einer vom Mieter angekündigten Nutzungsabsicht rechnen muss und den Mieter gleichwohl nicht auf das Erfordernis eines vorherigen Gestattungsbeschlusses hinweist, oder wenn er es unterlässt, gegen den Mieter einzuschreiten, nachdem er Kenntnis von der Vornahme der baulichen Veränderungen erlangt hat.*)

2. Ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommen hat, kann dem Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht entgegenhalten, dass ein Gestattungsanspruch besteht (Fortführung von Senat, Urteil vom 17.03.2023 - V ZR 140/22, IMR 2023, 234 = NJW-RR 2023, 791).*)

3. Wird ein Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Beseitigung einer nicht gestatteten baulichen Veränderung in Anspruch genommen und verlangt er im Wege der Widerklage, einen Beschluss über die Gestattung der baulichen Veränderung zu ersetzen, steht der Widerklage das Gebot der Vorbefassung regelmäßig nicht entgegen.*)

4. Bedarf der widerklagend geltend gemachte Gestattungsanspruch näherer Aufklärung, hat in der Regel ein Teilurteil über den entscheidungsreifen Beseitigungsanspruch zu unterbleiben; dagegen kann über eine Unterlassungsklage, mit der (lediglich) der Beginn oder die Fortsetzung einer nicht gestatteten baulichen Veränderung unterbunden werden soll, regelmäßig vorab durch Teilurteil entschieden werden.*)

5. Erhebt der auf Beseitigung in Anspruch genommene Wohnungseigentümer Klage auf Ersetzung eines Gestattungsbeschlusses zum Amtsgericht, nachdem er erstinstanzlich zur Beseitigung verurteilt worden ist, kommt eine Aussetzung des auf den Beseitigungsanspruch bezogenen Berufungsverfahrens nicht in Betracht.*)

IBRRS 2025, 0832

OLG München, Beschluss vom 06.06.2024 - 28 U 1136/24 Bau

1. Wer das Baugrundrisiko trägt, ist durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln.

2. Verpflichtet sich der Auftragnehmer zur Herstellung einer Gründung, die statischen und konstruktiven Erfordernissen entspricht, so ist die Schaffung der konstruktiven Erfordernisse von ihm versprochen und auch als funktionaler Werkerfolg geschuldet.

3. Der Umstand, dass der Auftraggeber ein Baugrundgutachten stellt, führt jedenfalls dann nicht zu einer Risikoübernahme durch den Auftraggeber, wenn der Auftragnehmer eine von den Empfehlungen des Baugrundgutachtens abweichende Art der Gründung vorschlägt und im Einvernehmen mit dem Auftraggeber ausführt.

4. Stellt der Auftraggeber ein unzureichendes Bodengutachten zur Verfügung, so hat der Auftragnehmer darauf hinzuweisen, dass eine mangelfreie Leistung ohne ausreichende Bodenbegutachtung nicht sichergestellt ist.

5. Ein Mitverschulden des Auftraggebers scheidet aus, wenn der Auftragnehmer eine andere als im Bodengutachten vorgeschlagene Gründungsmaßnahme aufgrund eigenen Vorschlags durchführt und damit das Bodengutachten für den entstandenen Mangel nicht kausal wird.

6. Ein Teil-Grundurteil kann ergehen, wenn grundsätzlich alle Fragen, die zum Grund des Anspruchs gehören, erledigt sind und nach dem Sach- und Streitstand zumindest wahrscheinlich ist, dass der Anspruch in irgendeiner Höhe besteht.

 Volltext


IBRRS 2025, 0841

EuGH, Urteil vom 27.02.2025 - Rs. C-674/23

Art. 15 Abs. 3 Richtlinie 2006/123/EG ist im Licht der Art. 16 und 38 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union dahin auszulegen, dass er einer nationalen Regelung, die hinsichtlich des Kaufs oder der Miete eines Einfamilienhauses, einer Wohnung oder einer Wohneinheit durch eine natürliche Person eine Deckelung der Provision für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung vorsieht, und zwar

- beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie mit einem Vertragswert von mindestens 10.000 Euro auf 4% des vertraglich vereinbarten Preises und

- bei einer Miete bzw. Vermietung auf 4% des Produkts aus der Höhe der monatlichen Miete und der Anzahl der Monate, für die die Immobilie vermietet wird, mit einer Obergrenze jedoch in Höhe des Betrags einer Monatsmiete,

nicht entgegensteht, sofern diese Regelung nicht über das hinausgeht, was zur Erreichung der mit ihr verfolgten Ziele erforderlich ist, und es keine anderen, weniger einschneidenden Maßnahmen gibt, die zum selben Ergebnis führen.*)

 Volltext


IBRRS 2025, 0742

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 14.02.2025 - 2-11 S 97/24

1. Durch den Tod einer Partei tritt grundsätzlich eine Unterbrechung des Verfahrens ein.

2. Dies ist jedoch dann nicht der Fall, wenn eine Vertretung durch einen Prozessbevollmächtigten stattgefunden hat.

3. Legt der Rechtsanwalt das Mandat erst nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist nieder, ist diese dennoch abgelaufen, selbst wenn der Mandant bereits während dem Fristlauf verstorben ist.

 Volltext

Online seit 25. März

IBRRS 2025, 0819

BGH, Beschluss vom 27.02.2025 - IX ZB 46/23

1. Die Berufungsbegründung muss das Ergebnis der geistigen Arbeit des Berufungsanwalts sein (hier verneint für einen vom Mandanten vorformulierten Schriftsatz).

2. Zwar ist der Anwalt nicht gehindert, die Berufungsbegründung von anderen Personen, etwa von einem Referendar, vorbereiten zu lassen. Erforderlich ist aber, dass der unterzeichnende Anwalt die Berufungsbegründung selbstständig prüft und aufgrund der Prüfung die volle Verantwortung für den Schriftsatz übernimmt.

3. Für ein Berufungsgericht besteht in aller Regel kein Anlass, den Inhalt einer anwaltlich unterschriebenen Berufungsbegründung darauf zu überprüfen, in welchem Umfang und wie gründlich der Anwalt den Prozessstoff tatsächlich selbst durchgearbeitet hat.

4. Einer Prüfung bedarf es demgegenüber zum einen, wenn der Anwalt sich durch einen Zusatz vom unterschriebenen Schriftsatz distanziert, und zum anderen, wenn nach den Umständen außer Zweifel steht, dass der Rechtsanwalt den Schriftsatz ohne eigene Prüfung, also unbesehen, unterschrieben hat.

 Volltext