Immobilien- & Baurecht

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Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit heute

IBRRS 2025, 0135

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.12.2024 - 2-13 S 40/23

Ist mit einer begehrten Baumaßnahme kein unmittelbarer Nutzungsvorteil für Menschen mit Behinderungen verbunden (hier nicht ebenerdige Terrassentür), ist diese Maßnahme nicht nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG privilegiert.*)

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Online seit gestern

IBRRS 2024, 3586

LG München I, Urteil vom 09.10.2024 - 1 S 2535/24 WEG

1. Eine bauliche Veränderung, die der durch Vereinbarung geregelten Zweckbestimmung widerspricht, ist jedenfalls auf Anfechtung für ungültig zu erklären.

2. Mit der Bezeichnung als Kellerraum in der Teilungserklärung ist, ebenso wie für Dachboden bzw. Speicher, stillschweigend auch eine Zweckbestimmung der Räumlichkeiten verbunden. Diese Räume dürfen daher nur in dem Maß und Umfang genutzt werden, mit dem keine stärkere Störung als mit der Nutzung als Lager- oder Abstellraum verbunden ist.

3. Eine Nutzung als Wohn- oder Geschäftsraum ist damit unzulässig, ebenso eine Nutzung als gewerbliches Lager.

4. Ein Verstoß gegen § 19 Abs. 1 WEG ist auch bei der Prüfung eines Beschlusses über eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG zu berücksichtigen.

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Online seit 10. Januar

IBRRS 2025, 0092

BGH, Urteil vom 27.11.2024 - VIII ZR 155/23

1. Bei einer empfangsbedürftigen Willenserklärung ist es auch für die elektronische Form zur Wahrung der Form nicht ausreichend, dass die Willenserklärung formgerecht abgegeben wurde; diese muss dem Erklärungsgegner vielmehr auch in der entsprechenden Form zugehen. Für den Zugang einer in einem qualifiziert elektronisch signierten elektronischen Dokument enthaltenen Willenserklärung ist es daher erforderlich, dass dieses Dokument so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser die qualifizierte elektronische Signatur des Erklärenden und damit die Echtheit des Dokuments prüfen kann.*)

2. Diese Voraussetzungen sind in dem Zeitraum vor dem Inkrafttreten der Vorschrift des § 130e ZPO am 17.07.2024 erfüllt, wenn in einem Zivilprozess ein elektronischer Schriftsatz mit einer gültigen qualifizierten elektronischen Signatur, der eine empfangsbedürftige Willenserklärung enthält, vom Gericht unter Aufrechterhaltung der elektronischen Signatur elektronisch an den Empfänger der Willenserklärung weitergeleitet wird.*)

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IBRRS 2025, 0091

BGH, Urteil vom 15.11.2024 - V ZR 239/23

1. Ist die Kostenverteilung durch gültigen Beschluss geändert worden, muss der geänderte Kostenverteilungsschlüssel in nachfolgenden Wirtschaftsplänen bzw. Jahresabrechnungen sowie bei der Erhebung von Sonderumlagen angewendet werden; die Anfechtungsklage gegen den auf der Grundlage des Wirtschaftsplans bzw. der Jahresabrechnung oder zur Erhebung einer Sonderumlage gefassten Beschluss kann nicht darauf gestützt werden, dass der vorangegangene Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht (im Anschluss an Senat, Urteil vom 16.06.2023 - V ZR 251/21, Rz. 11, IMRRS 2023, 1139 = ZWE 2023, 416).*)

2. Beschlüsse über die Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG unterliegen - vorbehaltlich einer Nichtigkeit etwa nach den §§ 134, 138 BGB - einer materiellen Kontrolle nur im Rahmen der Anfechtungsklage (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13, Rz. 13 ff., IMRRS 2014, 1718 = BGHZ 202, 346; Urteil vom 12.04.2019 - V ZR 112/18,Rz. 7 f., 26, IMRRS 2019, 0549 = BGHZ 221, 373.*)

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IBRRS 2024, 3664

BGH, Urteil vom 27.11.2024 - VIII ZR 159/23

1. Bei einer empfangsbedürftigen Willenserklärung ist es auch für die elektronische Form zur Wahrung der Form nicht ausreichend, dass die Willenserklärung formgerecht abgegeben wurde; diese muss dem Erklärungsgegner vielmehr auch in der entsprechenden Form zugehen. Für den Zugang einer in einem qualifiziert elektronisch signierten elektronischen Dokument enthaltenen Willenserklärung ist es daher erforderlich, dass dieses Dokument so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser die qualifizierte elektronische Signatur des Erklärenden und damit die Echtheit des Dokuments prüfen kann.*)

2. Diese Voraussetzungen sind in dem Zeitraum vor dem Inkrafttreten der Vorschrift des § 130e ZPO am 17.07.2024 erfüllt, wenn in einem Zivilprozess ein elektronischer Schriftsatz mit einer gültigen qualifizierten elektronischen Signatur, der eine empfangsbedürftige Willenserklärung enthält, vom Gericht unter Aufrechterhaltung der elektronischen Signatur elektronisch an den Empfänger der Willenserklärung weitergeleitet wird.*)

3. In dem Zeitraum vor dem Inkrafttreten des § 130e ZPO bewirkt die Übermittlung eines Ausdrucks eines mit einer gültigen qualifizierten elektronischen Signatur versehenen, bei Gericht im Rahmen eines Zivilprozesses eingegangenen elektronischen Dokuments unter Beifügung eines Transfervermerks im Sinne des § 298 Abs. 3 ZPO keinen wirksamen Zugang der in dem Dokument enthaltenen empfangsbedürftigen Willenserklärung beim Erklärungsgegner.*)

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Online seit 9. Januar

IBRRS 2025, 0055

LG Darmstadt, Urteil vom 16.12.2024 - 18 O 6/23

1. Schadensersatz wegen der Verletzung der Räumungs- und Rückgabepflicht steht dem Vermieter grundsätzlich nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281 BGB zu, wobei regelmäßig erforderlich ist, dass dem Mieter eine Frist zur Erfüllung der Räumungs- und Rückgabepflicht gesetzt wurde.*)

2. §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB enthalten für Leistungsstörungen im Mietvertrag eine spezielle und erschöpfende Regelung.*)

3. § 548 BGB kann auch dann anwendbar sein, wenn der Vermieter anstelle des Mieters das Mietobjekt räumt.*)

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Online seit 8. Januar

IBRRS 2024, 3682

BGH, Urteil vom 27.11.2024 - VIII ZR 36/23

Erteilt der Vermieter dem Mieter vor Abgabe von dessen Vertragserklärung die Auskunft, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, stellt sich jedoch heraus, dass keine umfassende, sondern lediglich eine einfache Modernisierung durchgeführt worden ist, ist der Vermieter nicht gem. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB gehindert, sich jedenfalls auf die nach Maßgabe des § 556e Abs. 2 BGB zulässige Miete zu berufen (Bestätigung von Senatsurteil vom 18.05.2022 - VIII ZR 9/22, Rz. 54, IMRRS 2022, 0902 = WuM 2022). *)

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IBRRS 2025, 0057

BGH, Urteil vom 20.12.2024 - V ZR 243/23

1. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums verlangen. Bei einem sog. steckengebliebenen Bau werden wohnungseigentumsrechtliche Ansprüche dieser Art allerdings erst begründet, wenn mindestens ein Erwerber die Stellung eines (werdenden) Wohnungseigentümers erlangt hat.*)

2. § 22 WEG ist auf den Anspruch auf erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums nicht analog anwendbar.*)

3. Begrenzt wird der Anspruch auf erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums auch im Fall des sog. steckengebliebenen Baus durch den Grundsatz von Treu und Glauben. Danach entfällt der Anspruch, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist.*)

4. In einem von einem bauwilligen Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angestrengten Beschlussersetzungsverfahren ist es Sache des Tatgerichts, unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls im Rahmen einer Gesamtabwägung über die Unzumutbarkeit der erstmaligen Errichtung zu entscheiden.*)

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Online seit 7. Januar

IBRRS 2024, 3671

AG Kreuzberg, Urteil vom 15.03.2024 - 14 C 336/23

1. Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich. Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden.

2. Voraussetzung ist zum einen, dass bei dem Mieter der Bedarf für die Anmietung des Wohnraums aus besonderem Anlass entsteht, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet, und dass zum anderen das baldige Ende des Mietverhältnisses für beide Parteien von vornherein feststeht.

3. Eine Anmietung zu Studienzwecken stellt keinen Anlass dar, der per se die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet. Denn ein Studium kann sich durchaus über mehrere Jahre erstrecken. Für eine vorübergehende Gebrauchsüberlassung könnte es sprechen, wenn die Anmietung etwa nur semesterweise erfolgen würde.

4. Der Mieter hat auch bei der zulässigen Vereinbarung einer Bruttokaltmiete als Inklusivmiete grundsätzlich das Recht zu erfahren, wie sich die Miete zusammensetzt.

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IBRRS 2025, 0027

OLG Schleswig, Beschluss vom 28.05.2024 - 12 U 14/24

1. Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Klausel eines Gewerbemietvertrags, in der die Verjährungsfrist für die Geltendmachung von Schäden von sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB) auf 12 Monate verlängert und somit verdoppelt wird, ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB).*)

2. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist. Dies ist danach zu beurteilen, ob die gesetzliche Regelung auf Interessen beider Parteien berücksichtigenden Gerechtigkeitserwägungen beruht oder reinen Zweckmäßigkeitserwägungen folgt. Wenn Ersteres ist hier der Fall, so dass auch die formularmäßige Verlängerung nur dann zu billigen ist, wenn sie sachlich gerechtfertigt ist und maßvoll erfolgt.*)

3. Eine sachliche Rechtfertigung der Verlängerung der Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters hat der BGH jedenfalls im Wohnraummietrecht nicht gesehen. Der Vermieter wird mit Rückgabe der Mietsache in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, inwieweit ihm Ansprüche wegen Veränderung bzw. Verschlechterung der Mietsache zustehen. Es ist nicht ersichtlich, dass dies innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist nicht vorgenommen werden könnte. Darüber hinaus betrifft die Regelung in § 548 BGB auch die berechtigten Interessen des Mieters, da dieser nach Rückgabe der Sache keinen Einfluss mehr auf die Mietsache hat und keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen kann. Auch der Regelungszweck einer zeitnahen Rechtssicherheit und Rechtsklarheit spricht gegen die Zulässigkeit einer formularvertraglichen Verlängerung der Verjährungsfrist, so dass nach alledem die Verjährungsverlängerung unzulässig ist (so für eine entsprechende Vereinbarung beim Wohnraummietverhältnis BGH, Urteil vom 08.11.2017, VIII ZR 13/17, BGHZ 217, 1-13, Rn. 27 ff.).*)

4. Auch wenn man dies wegen der höher einzuschätzenden Privatautonomie der Parteien, der größeren Professionalität der Mietvertragsparteien und der möglicherweise komplexeren Beweissicherung in größeren Mieträumlichkeiten für das Gewerbemietrecht grundsätzlich anders sehen könnte, gilt dies jedenfalls nicht für eine wie hier vorgenommene asymmetrische Verlängerung, bei der lediglich für den Vermieter die Verjährungsfrist verlängert wird, nicht hingegen für mögliche Gegenansprüche des Mieters. In einem solchen Fall liegt jedenfalls auch im Bereich der Gewerbemiete eine unangemessene Benachteiligung vor, weil einseitig zu Lasten des Mieters von der gesetzlichen Regelung abgewichen wird. Es könnte sich die Situation ergeben, dass der Vermieter noch Ansprüche gegen den Mieter zu einem Zeitpunkt geltend machen könnte, wo dessen Gegenansprüche nach sechs Monaten bereits verjährt wären. Unter Berücksichtigung dieses Gesichtspunktes stellt sich die Verlängerung der Verjährungsfrist jedenfalls im vorliegenden Fall als unangemessen benachteiligend für den Mieter und deshalb unwirksam dar.*)

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Online seit 3. Januar

IBRRS 2024, 3668

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 20.12.2024 - 980a C 38/23 WEG

1. Wird einem Eigentümer die Einsicht in die Verwalterunterlagen vor der Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresrechnung verweigert, wird hierdurch lediglich ein formeller Beschlussfehler begründet.

2. Formelle Beschlussfehler müssen sich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben, damit ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung anzunehmen ist. Eine Ungültigerklärung scheidet daher aus, wenn feststeht, dass der angefochtene Beschluss auch ohne den Mangel ebenso gefasst worden wäre, wobei die Kausalität des Mangels zu Gunsten des Anfechtungsklägers - widerleglich - vermutet wird.

3. Dies ist bei einer verweigerten Einsichtnahme in die Verwalterunterlagen zu verneinen, da sie nachgeholt werden kann.

4. Die Versagung einer begehrten Einsicht in die Verwaltungsunterlagen im Vorfeld einer Eigentümerversammlung begründet auch dann lediglich einen formellen Beschlussfehler, wenn es sich um solche Beschlüsse handelt, mit denen die Vornahme baulicher Veränderung ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung durch den antragenden Eigentümer, dessen Anspruch auf Einsichtnahme nicht erfüllt worden ist, nachträglich legalisiert werden soll.

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Online seit 2. Januar

IBRRS 2024, 3692

AG Brandenburg, Urteil vom 20.12.2024 - 33 C 33/24

Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen gehören zwar nicht ohne Weiteres zur (laufend zu zahlenden) Miete, so dass ein Verzug aus einer Nebenkostenabrechnung eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wohl grundsätzlich noch nicht rechtfertigen kann, jedoch kann eine Rückstandshöhe von mindestens zwei Monatsmieten eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen.*)

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IBRRS 2024, 3677

OLG Schleswig, Urteil vom 27.11.2024 - 12 U 34/23

1. Ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung dient eine Mietsicherheit nicht zur Absicherung der Finanzierung zur Errichtung der Immobilie durch den Vermieter.*)

2. Bei Verzug mit der Leistung einer Bürgschaft als Mietsicherheit sind nur solche Schäden als Verzugsschaden ersatzfähig, welche in den Bereich des vertraglich übernommenen Risikos fallen oder vom gesetzlichen Schutzzweck der Norm erfasst werden.*)

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Online seit 30. Dezember 2024

IBRRS 2024, 3638

LG Lübeck, Urteil vom 05.08.2024 - 10 O 36/24

1. Tritt der erkennbar bereits von einer Seite eingeschaltete Makler mit einem Interessenten in Kontakt, so setzt der Abschluss eines zusätzlichen Maklervertrags mit der Interessentenseite voraus, dass die Parteien eindeutig zum Ausdruck bringen, dass der Makler auch für die Interessentenseite tätig werden will. Das geeignete Mittel hierzu ist regelmäßig ein ausdrückliches Provisionsverlangen.

2. Auch der Umstand, dass der Kaufinteressent gegenüber dem Makler durch Ausfüllen eines entsprechenden Formulars erklärt hat, der Makler möge den Notar um Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs bitten und einen Beurkundungstermin vereinbaren, begründet zwischen dem Kaufinteressenten und dem Makler kein Maklerverhältnis. Bei derartigen Erklärungen handelt es sich vielmehr regelmäßig um eine Zusage des Kaufinteressenten gegenüber dem Verkäufer, das Tätigwerden des Notars beauftragt zu haben.

3. Die Inanspruchnahme von Maklerdiensten wie die Übermittlung von Informationen an den Kaufinteressenten und die Durchführung von Besichtigungsterminen, die allein dem Verkäufer geschuldet sind, genügt für das Zustandekommen eines Maklervertrags mit dem Interessenten nicht.

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Online seit 23. Dezember 2024

IBRRS 2024, 3666

LG Konstanz, Urteil vom 11.12.2023 - A 61 S 10/23

Ein Zeugenbeweis ist unzulässig, wenn der benannte Zeuge die beweiserhebliche Tatsache über ein laut gestelltes Telefonat ohne Zustimmung der betreffenden Person mitgehört hat. Derartige Angaben unterliegen einem Beweisverwertungsverbot.

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Online seit 20. Dezember 2024

IBRRS 2024, 3640

AG Friedberg, Urteil vom 28.06.2024 - 2 C 536/23

Eine dem Maßstab des § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entsprechende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erfordert Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Beseitigung offenbarer Schäden. Hierzu gehört es unter Umständen, dass durch die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft drei Angebote von Fachfirmen eingeholt werden, durch die die vorzunehmenden Werkleistungen zur Beseitigung des Schadens näher spezifiziert und der dadurch bedingte Kostenaufwand ermittelt wird.

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Online seit 19. Dezember 2024

IBRRS 2024, 3644

BGH, Urteil vom 13.11.2024 - VIII ZR 15/23

Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener DDR-Altmietvertrag über Wohnraum, der hinsichtlich einer Beendigung des Mietverhältnisses auf die Vorschriften des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik (§§ 120 ff. ZGB) Bezug nimmt, kann seitens des Vermieters gegen den Willen des Mieters wegen Eigenbedarfs seit dem Wirksamwerden des Beitritts der Deutschen Demokratischen Republik zur Bundesrepublik Deutschland nach Maßgabe des Art. 232 § 2 EGBGB nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F.; § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt werden.*)

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IBRRS 2024, 3561

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 06.12.2024 - 980a C 13/24 WEG

1. Die Geltendmachung an sich gegebener Antrags-, Beschlussanfechtungs- oder anderer Rechte eines Wohnungseigentümers kann wegen der angestrebten Ziele rechtsmissbräuchlich bzw. schikanös (§ 226 BGB) sein; an das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs sind aber strenge Anforderungen zu stellen, weil es um einen Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte des betroffenen Wohnungseigentümers geht.

2. Die Erhebung einer Beschlussklage kann (rechts-)missbräuchlich sein, wenn der Beschlusskläger mit seinem Rechtsbehelf seine eigene Leistungspflicht in grob eigennütziger Weise unbillig unterlaufen und seine Stellung als Mehrheitseigentümer majorisierend ordnungswidrig ausnutzen will.

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Online seit 18. Dezember 2024

IBRRS 2024, 3637

LG Hamburg, Urteil vom 12.06.2024 - 318 S 42/23

Wenn nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer "Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stehen oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, ordnungsgemäß in Stand zu halten und in Stand zu setzen hat, und zwar auf eigene Kosten", so fehlt der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit die Beschlusskompetenz.

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IBRRS 2024, 3473

LG München I, Urteil vom 10.07.2024 - 1 S 10018/22

1. Bei der Verpflichtung aus der Vereinbarung in Gestalt der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung handelt es sich um eine eigenständige Anspruchsgrundlage.

2. Eine Vereinbarung, wonach durch den einem Eigentümer erlaubten Ausbau des Dachgeschosses entstehende Schäden der Gemeinschaft zu ersetzen sind (Ausbaurecht mit Wiederherstellungspflicht des Gemeinschaftseigentums), ist dahin auszulegen, dass jeglicher Schaden, der durch den Ausbau entsteht, zu ersetzen ist.

3. Maßstab für die Schadensersatzpflicht ist die ordnungsgemäße (Wieder)Herstellung des Gemeinschaftseigentums, in das eingegriffen wurde.

4. Das Wirtschaftlichkeitsgebot greift dann ein, wenn dem Geschädigten mit unterschiedlichen Kosten verbundene Reparaturmöglichkeiten aufgezeigt werden, mit der Folge, dass er bei seiner Auswahl die berechtigten Interessen des Schädigers berücksichtigen muss. Zwischen Alternativen der Instandsetzung muss er nach wirtschaftlicher Vernunft wählen und im Rahmen des ihm Möglichen und Zumutbaren zu der preiswertesten greifen.

5. Für die Verletzung der Schadensminderungspflicht ist der Schädiger darlegungs- und beweisbelastet. Hierzu muss er darlegen, dass der Geschädigte Maßnahmen unterlässt, die ein ordentlicher und verständiger Mensch zur Schadensminderung ergreifen würde.

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Online seit 17. Dezember 2024

IBRRS 2024, 3618

EuGH, Urteil vom 28.11.2024 - Rs. C-622/23

Art. 2 Abs. 1 c Richtlinie 2006/112/EG über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem ist dahin auszulegen, dass der Betrag, der vertraglich geschuldet wird, weil der Besteller einen wirksam geschlossenen Bauvertrag über die Erbringung dieser mehrwertsteuerpflichtigen Leistung - deren Ausführung der Unternehmer begonnen hatte und zu deren Fertigstellung er bereit war -, beendigt hat, als Entgelt für eine Dienstleistung anzusehen ist.

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