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Hervorzuhebende Urteile zum Recht am Bau

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit 17. April

IBRRS 2025, 1048

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2025 - 5 U 147/23

1. Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach "das Kaufobjekt [...] binnen 12 Monaten nach Baubeginn fertig zu stellen und dem Käufer vertragsgemäß zu übergeben" ist, stellt keine Fälligkeitsbestimmung dar, auf deren Grundlage ein Verzug ohne Mahnung herbeigeführt werden könnte.

2. Ein Vorschussanspruch ist grundsätzlich nicht durch einen zurückbehaltenen Werklohn ausgeschlossen (entgegen KG, IBR 2024, 513; OLG Oldenburg, IBR 2024, 512). Etwas anderes kann dann gelten, wenn Umstände festzustellen sind, aufgrund derer in der Geltendmachung des Vorschussanspruchs ein Verstoß gegen Treu und Glauben läge, insbesondere, weil von einer Absicht, den Vorschuss zur Mängelbeseitigung zu verwenden, nicht auszugehen ist.

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Online seit 16. April

IBRRS 2025, 1007

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.11.2024 - 22 U 40/24

1. Es ist möglich, dass DIN-Normen die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben. Ob darüber hinaus in allen Fällen eine Vermutung dafür anzuerkennen ist, dass DIN-Normen den Regeln der Technik entsprechen, ist zweifelhaft.

2. Das Gericht darf sich bei der Prüfung, welche Ausführung den anerkannten Regeln der Technik entspricht, nicht auf die persönliche Auffassung eines Sachverständigen stützen. Es muss den Sachverständigen anleiten, aussagekräftige Erkenntnisquellen zu nutzen, um die Frage, welche Ausführung den anerkannten Regeln der Technik entspricht, zu beantworten.

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Online seit 15. April

IBRRS 2025, 0876

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.03.2025 - 23 U 138/23

1. Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders von Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann auch aus dem Zusammenwirken von mehreren AGB-Klauseln resultieren (Summierungseffekt).

2. Zur Vereinbarung der Sicherheitsleistung ist es notwendig, den Sicherungszweck anzugeben.

3. Wird in der AGB-Sicherungsklausel vorgegeben, dass der Barsicherheitseinbehalt von den Abschlagszahlungen entgegen § 17 Abs. 6 VOB/B erst bei der Schlusszahlung auf ein Sperrkonto eingezahlt werden muss, ist dies unangemessen, da dem Auftragnehmer das Insolvenzrisiko des Auftraggebers aufgebürdet wird.

4. Aushandeln setzt mehr als Verhandeln voraus. Der Verwender muss den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen.

5. Werden der anderen Vertragspartei durch die vorformulierten Vertragsbedingungen Wahlmöglichkeiten eröffnet, zwischen denen sie sich durch Ankreuzen oder Streichen zu entscheiden hat, genügt dies allein nicht für ein Aushandeln.

Online seit 11. April

IBRRS 2025, 1011

OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.03.2025 - 19 U 153/23

Ein Unternehmer, der Treppenlifte fertigt, hat nicht nur die baulichen und räumlichen Verhältnisse des Gebäudes zu berücksichtigen, in welchem der Einbau erfolgen soll, sondern er muss insbesondere auch individuelle Daten des vorgesehenen Nutzers erheben, um überhaupt eine technische Lösung entwickeln zu können, die gerade auf dessen körperliche Voraussetzungen zugeschnitten ist.*)

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Online seit 9. April

IBRRS 2025, 0992

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2025 - 22 U 80/24

1. Der Auftraggeber muss die Leistung nicht abnehmen, wenn sie wesentliche Mängeln aufweist. Unzureichende Abdichtungen (hier: in Duschbädern) sind wesentlich.

2. Der Auftraggeber ist nicht zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Nutzt er eine mangelhafte Leistung, kann daraus nicht geschlossen werden, dass vorhandene Mängel unwesentlich sind.

3. Für das Recht des Auftraggebers, die Abnahme zu verweigern, kommt es nicht auf seine Kenntnis von einem Mangel an. Maßgeblich ist allein, ob ein wesentlicher Mangel vorhanden ist.

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IBRRS 2025, 1008

LSG Hessen, Urteil vom 20.02.2025 - L 8 BA 4/22

1. Bauarbeiter, die auf Baustellen mit einfachen Arbeiten beschäftigt werden, hierfür einen Stundenlohn erhalten und am Markt nicht erkennbar unternehmerisch auftreten, sind regelmäßig abhängig Beschäftigte.*)

2. Die Anmeldung eines eigenen Gewerbes oder die Tätigkeit für weitere Auftraggeber widerspricht dem nicht.*)

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Online seit 7. April

IBRRS 2025, 0962

OLG Koblenz, Beschluss vom 10.10.2024 - 3 U 536/24

1. Sieht ein zwischen den Parteien geschlossener Prozessvergleich vor, dass alle wechselseitigen Forderungen zwischen den Parteien abgegolten sind, dann erstreckt sich die Abgeltung auch auf etwaige aus den werkvertraglichen Nebenpflichten folgende Auskunftsansprüche.

2. Die Berufung auf die Abgeltungswirkung kann ausnahmsweise treuwidrig sein, wenn sich aus dem Eintreten nicht vorhergesehener Spätfolgen ein so krasses Missverhältnis zwischen Schaden und Abfindungsleistung ergibt, dass das Festhalten am Vergleich für den Geschädigten unzumutbar ist (hier verneint).

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Online seit 4. April

IBRRS 2025, 0950

BGH, Beschluss vom 19.03.2025 - VII ZR 231/23

1. Hält der Auftragnehmer einen vereinbarten Fertigstellungstermin nicht ein, kann dem Auftraggeber ein Anspruch auf Ersatz eines Mietausfallschadens zustehen.

2. Der Auftraggeber genügt seiner Darlegungslast, wenn er vorträgt, dass infolge des Überschreitens des vereinbarten Fertigstellungstermins eine Vermietung an einzugsbereite Mietinteressenten erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich gewesen sei und dies anhand einer Übersicht unter Beweis stellt. Zum weiteren hypothetischen Verlauf der Dinge muss er keinen Vortrag halten.

3. Das Gericht verletzt den Anspruch eines Prozessbeteiligten auf Gewährung rechtlichen Gehörs, wenn es das zur Anspruchsbegründung gehaltene Vorbringen nicht zur Kenntnis nimmt und in Erwägung zieht.

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Online seit 3. April

IBRRS 2025, 0920

OLG Schleswig, Urteil vom 12.02.2025 - 12 U 9/23

1. Der Auftraggeber hat bei einem VOB/B-Vertrag eine nicht verwertete Gewährleistungssicherheit spätestens zwei Jahre nach deren Ausstellung zurückzugeben, sofern kein anderer Rückgabezeitpunkt vereinbart worden ist.

2. Vereinbaren die Parteien nach Vertragsschluss, dass die Gewährleistungssicherheit erst dann zurückzugeben ist, wenn eventuelle Mängelgewährleistungsansprüche verjährt sind, entfällt das Zurückbehaltungsrecht, wenn die Gewährleistungsansprüche verjährt sind.

3. Bei einem VOB/B-Vertrag beginnt nach Abnahme der Mängelbeseitigungsleistung für diese Leistung eine Verjährungsfrist von zwei Jahren neu. Kommt es jedoch nicht zu einer Abnahme, wird keine (neue) Verjährungsfrist in Gang gesetzt.

4. Ein selbständiges Beweisverfahren ist nicht erst mit dem Erlass des Streitwertbeschlusses beendet, sondern bereits dann, wenn die Beweissicherung sachlich erledigt ist.

Online seit 2. April

IBRRS 2025, 0888

OLG München, Urteil vom 26.02.2025 - 27 U 1463/24 Bau

1. Der Auftragnehmer hat keinen Anspruch auf Leistung einer Bauhandwerkersicherheit, wenn der Auftraggeber Verbraucher ist und es sich um einen Verbraucherbauvertrag oder um einen Bauträgervertrag handelt.

2. Bei der Verwaltung eigener Immobilien liegt eine gewerbliche Tätigkeit und somit kein Verbraucherhandeln vor, wenn hierfür ein planmäßiger Geschäftsbetrieb erforderlich ist (hier bejaht).

3. Die Anforderungen an einen schlüssigen Sachvortrag zur Höhe der Sicherheit sind im Vergleich zur Werklohnklage herabgesetzt. Streit über die Höhe der Sicherheit ist im Sicherungsprozess nicht durch Beweisaufnahme zu klären.

4. Die gesetzlichen Regelungen über die Bauhandwerkersicherheit stellen unabdingbares Recht dar. Der Unternehmer kann auf sein Sicherungsrecht weder in AGB noch durch Individualvereinbarung, weder im Vertrag selbst noch nachträglich verzichten.

5. Die Stellung einer zusätzlich vereinbarten vertraglichen Sicherheit lässt den Sicherungsanspruch nicht ohne weiteres untergehen.

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Online seit 28. März

IBRRS 2025, 0862

KG, Urteil vom 18.03.2025 - 21 U 110/24

1. Haben die Parteien eines Bauvertrags eine Vergütung nach Einheitspreisen vereinbart, ist die Höhe des Sicherungsanspruchs gem. § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB wenn möglich auf Grundlage der einvernehmlichen Prognose der Parteien über die Gesamthöhe der Vergütung zu bestimmen, die in einem Leistungsverzeichnis oder einem Kostenanschlag enthalten sein kann.*)

2. Fehlt es an einer einvernehmlichen Prognose der Parteien über die Gesamthöhe der Vergütung, ist es für die Höhe des Sicherheitsanspruchs gem. § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblich, wie die Gesamtvergütungshöhe aus Sicht einer objektiven Partei auf Basis der Vereinbarung bei Vertragsschluss zu veranschlagen gewesen wäre. Alternativ dazu kann der Unternehmer in einem solchen Fall die Sicherungshöhe gem. § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB auch darlegen, indem er schlüssig vorträgt, welche Leistungen er bislang tatsächlich erbracht hat und wie diese preislich zu bewerten sind.*)

IBRRS 2025, 0850

OLG Hamm, Urteil vom 17.02.2025 - 22 U 117/23

1. Der Käufer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann. Die Kenntnis der mangelbegründenden Umstände muss im Einzelfall festgestellt und darf nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (hier: Geruchsbelästigung und Schadstoffbelastung mit Formaldehyd und Lindan).

2. Beim Grundstückskauf ist dem Verkäufer das Wissen desjenigen zuzurechnen, der Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe ist.

3. Bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise erwarten darf.

4. Macht der Verkäufer tatsächliche Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, müssen diese unabhängig vom Bestehen einer Offenbarungspflicht richtig sein.

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Online seit 27. März

IBRRS 2025, 0847

OLG Frankfurt, Urteil vom 17.03.2023 - 13 U 93/21

1. Ist der Auftragnehmer mit vorbereitenden Arbeiten (hier u.a. Abbrucharbeiten und Ausheben der Baugrube) beauftragt, ist eine konkludente Abnahme der Leistungen darin zu sehen, dass der Auftraggeber das geplante Gebäude in der Baugrube errichtet hat.

2. Eine Stützmauer, die die ihr zugedachte geländestützende Funktion nicht erfüllt und deren Errichtung gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstößt, ist mangelhaft.

3. Die Prüfungs- und Hinweispflicht des Auftragnehmers ist (auch) beim BGB-Vertrag darauf gerichtet, die verbindlichen Vorgaben und Vorleistungen des Auftraggebers auf ihre Geeignetheit für die Herstellung der vom Auftragnehmer geschuldeten Werkleistung zu überprüfen und auf Bedenken hinzuweisen.

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Online seit 26. März

IBRRS 2025, 0832

OLG München, Beschluss vom 06.06.2024 - 28 U 1136/24 Bau

1. Wer das Baugrundrisiko trägt, ist durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln.

2. Verpflichtet sich der Auftragnehmer zur Herstellung einer Gründung, die statischen und konstruktiven Erfordernissen entspricht, so ist die Schaffung der konstruktiven Erfordernisse von ihm versprochen und auch als funktionaler Werkerfolg geschuldet.

3. Der Umstand, dass der Auftraggeber ein Baugrundgutachten stellt, führt jedenfalls dann nicht zu einer Risikoübernahme durch den Auftraggeber, wenn der Auftragnehmer eine von den Empfehlungen des Baugrundgutachtens abweichende Art der Gründung vorschlägt und im Einvernehmen mit dem Auftraggeber ausführt.

4. Stellt der Auftraggeber ein unzureichendes Baugrundgutachten zur Verfügung, so hat der Auftragnehmer darauf hinzuweisen, dass eine mangelfreie Leistung ohne ausreichende Baugrundbegutachtung nicht sichergestellt ist.

5. Ein Mitverschulden des Auftraggebers scheidet aus, wenn der Auftragnehmer eine andere als im Baugrundgutachten vorgeschlagene Gründungsmaßnahme aufgrund eigenen Vorschlags durchführt und damit das Baugrundgutachten für den entstandenen Mangel nicht kausal wird.

6. Ein Teil-Grundurteil kann ergehen, wenn grundsätzlich alle Fragen, die zum Grund des Anspruchs gehören, erledigt sind und nach dem Sach- und Streitstand zumindest wahrscheinlich ist, dass der Anspruch in irgendeiner Höhe besteht.

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