Immobilien- & Baurecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

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IBRRS 2024, 2116

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.02.2024 - 33 C 1198/23

Unberechtigte Erhöhungen der Heizkostenvorauszahlungen dürfen nicht in die Berechnung des Mietrückstands miteinbezogen werden.

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IBRRS 2024, 2191

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 12.07.2024 - 980a C 26/23 WEG

1. Ist ein Beschluss als bloße Aufforderung zu verstehen, ohne damit eine Leistungspflicht konstitutiv begründen zu wollen, sind bei einer Anfechtung eines solchen Beschlusses nur formelle Mängel zu prüfen.

2. Entstehen durch eine bauliche Veränderung keinem Miteigentümer Nachteile, ist die Veränderung zu genehmigen.

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IBRRS 2024, 2197

LG Berlin II, Urteil vom 25.06.2024 - 67 S 240/21

1. Wenn ein Verstoß gegen die §§ 556 Abs. 1 Satz 3 BGB, 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKVO die Unwirksamkeit der vertraglichen Regelung gem. § 556 Abs. 4 Alt. 1 BGB nach sich zieht, gilt für einen Verstoß gegen die §§ 556 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKVO dasselbe (hier: Unwirksamkeit einer individualvertraglichen Quotenabgeltungsklausel).*)

2. Trotz vom Vermieter vorformulierter Vertragsbedingungen kann eine im Einzelnen ausgehandelte Individualvereinbarung i.S.d. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB vorliegen. Das erfordert allerdings nicht nur die ausdrückliche Aufforderung des Vermieters an den Mietinteressenten, vor Aufnahme der Verhandlungen über die vermieterseits entworfenen Vertragsbedingungen zunächst seienrseits konkrete und alternative Regelungs- und Textvorschläge einzubringen, sondern gleichzeitig die Erklärung, die Vertragsverhandlungen selbst dann fortzuführen, wenn keine zeitnahe Einigung über die mieterseits eingebrachten Vorschläge erzielt werden kann.*)

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IBRRS 2024, 2188

OLG München, Beschluss vom 11.07.2024 - 34 Wx 155/24

1. § 9b Abs. 1 WEG beinhaltet eine umfassende organschaftliche Vertretungsmacht des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.*)

2. Bei Erwerb von Grundeigentum durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, ist für die Eintragung der Auflassung im Grundbuch kein Nachweis einer durch Mehrheitsbeschluss erfolgten Verwalterermächtigung erforderlich (Abgrenzung zu OLG München, Beschluss vom 16.11.2016 - 34 Wx 305/16, ZWE 2017, 93).*)

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Online seit 12. Juli

IBRRS 2024, 2110

LG Berlin II, Beschluss vom 20.06.2024 - 67 S 78/24

Wird durch Feststellungsurteil rechtskräftig festgestellt, dass der Mietzins "bis zum Ende der Baumaßnahmen um 20% gemindert ist", kann sich der Vermieter zur Verteidigung gegen eine im Nachgang erhobene Leistungsklage des Mieters nicht mit Erfolg darauf berufen, der Mietzins sei vor vollständigem Abschluss der Baumaßnahmen überhaupt nicht oder in einem geringeren Umfang als in dem im Feststellungsurteil zuerkannten Umfang gemindert gewesen.*)

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IBRRS 2024, 2086

AG München, Urteil vom 06.09.2023 - 1292 C 3368/22

Auf der Grundlage der 15. Bay. InfektionsschutzmaßnahmenVO, hier §§ 4 und 5 (2G-Regelung), war die Hausverwaltung befugt, ein zum Gemeinschaftseigentum gehörendes Hallenschwimmbad zu schließen.

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Online seit 11. Juli

IBRRS 2024, 2088

AG Bielefeld, Urteil vom 17.06.2024 - 411 C 34/24

1. Erfolgt ein Mieterhöhungsverlangen nach einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung, ist entscheidend, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters auf Erhöhung der Miete und alle sonstigen Umstände kennt, aus dem Verhalten des Vermieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen auf Fortsetzung des Mietverhältnis zu der erhöhten Miete in unbefristeter Dauer zu ziehen hat.

2. In der Erklärung über eine nach dem kündigungsbedingten Mietvertragsende greifende Mieterhöhung ohne jegliche Bezugnahme zu der bereits ausgesprochenen Kündigung kann nur die Erklärung gesehen werden, das Mietverhältnis mit der erhöhten Miete unbefristet fortzusetzen.

3. Es ist auch ein Leichtes, mit der Mieterhöhung zugleich zu erklären oder deutlich zu machen, dass an einer bereits ausgesprochenen Kündigung festgehalten wird, und mithin zu erklären, dass die Mieterhöhung unter Fortgeltung der Kündigung verlangt wird.

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IBRRS 2024, 2123

AG München, Urteil vom 20.12.2023 - 1295 C 532/23

Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG besteht nur dann, wenn zuvor versucht wurde, eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung als dem primär zuständigen Beschlussorgan zu erreichen. Für die Frage der Vorbefassung ist es jedoch ausreichend, dass sich die Eigentümerversammlung überhaupt mit der Thematik auseinandergesetzt und sich einen entsprechenden Willen gebildet hat.

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IBRRS 2024, 1811

BGH, Beschluss vom 10.04.2024 - XII ZB 559/23

Einem beruflichen Betreuer, dem der Aufgabenbereich der Wohnungsangelegenheiten übertragen wurde, steht für den Zeitraum zwischen dem dauerhaften Umzug des nicht mittellosen Betroffenen aus dessen bisheriger, nicht vom Ehegatten des Betroffenen genutzter Mietwohnung in ein Pflegeheim und der Beendigung dieses Mietverhältnisses die gesonderte Pauschale nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 VBVG zu.*)

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Online seit 10. Juli

IBRRS 2024, 2084

OLG Brandenburg, Urteil vom 11.06.2024 - 3 U 23/23

1. Gewerberäume sind nur dann sachmangelfrei, wenn der Aufnahme des vertraglich vereinbarten Betriebs keine öffentlich-rechtlichen Beschränkungen, insbesondere eine fehlende behördliche Genehmigung, entgegenstehen.

2. Ein nachträglicher Mangel kann sich aufgrund gesetzgeberischer Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses ergeben.

3. Besteht der Nutzungszweck des Mietvertrags darin, eine Spielothek zu betreiben, reicht es nicht, dass der Mieter die Räume für Spielmöglichkeiten ohne Gewinnmöglichkeit nutzen kann. Es muss ihm, wenn er die Räume als solche nutzen will, vielmehr möglich sein, eine Spielhalle im eigentlichen Sinn zu betreiben, also auch Glücksspielautomaten aufzustellen.

4. Ein Mangel liegt bei Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften regelmäßig erst dann vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder ein behördliches Einschreiten ernsthaft zu erwarten ist.

5. Die Versagung der Erlaubnis für eine Spielhalle ist einer Nutzungsuntersagungsverfügung gleichzusetzen.

6. Können die Räumlichkeiten nicht mehr zum Betrieb einer Spielothek genutzt werden, werden sie aber weiterhin als Lager- und Aufenthaltsräume für Angestellte genutzt, ist eine Minderung von 70% angemessen.

7. Geht der Mieter davon aus, dass eine Mietminderung nur mit Einverständnis des Vermieters möglich ist, und weiß er nicht, dass eine Minderung bereits kraft Gesetzes eintritt, greift § 814 BGB nicht.

8. Der Mieter ist nicht verpflichtet, in einer Situation, in der er das Objekt nicht mehr zum vertraglich genutzten Zweck nutzen kann, zu kündigen, um den Vermieter vor etwaigen Rückforderungsansprüchen zu schützen.

9. Entscheidet sich der Mieter zunächst bewusst dazu, einen Mietvertrag, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten Zweck nicht mehr gewährleistet, durch eine Verlängerungsoption (einseitig) zu verlängern, um dann im Nachhinein auch über diesen Zeitpunkt hinaus Rückforderungsrechte aus § 812 BGB wegen überzahlter Mieten geltend zu machen, ist dies mit Treu und Glauben nicht mehr zu vereinbaren.

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IBRRS 2024, 2060

LG Hamburg, Beschluss vom 20.06.2024 - 334 S 2/23

1. Der Mieter ist zur Renovierung aufzufordern. Ist der Zugang einer solchen Aufforderung streitig, trägt der Vermieter die Beweislast für den Zugang.

2. Geht der Vermietervortrag dahin, dass die Aufforderung als Dateianhang per E-Mail übermittelt worden sein soll, ist der Inhalt des Dateianhangs zur E-Mail unter Beweis zu stellen.

3. Eine ungefragte Scheckübersendung durch den Vermieter verpflichtet den Mieter nicht zur Einlösung oder zur Annahme eines Angebots auf Erledigung der Mieterforderung durch die Zahlung des Scheckbetrags. Dem Vermieter steht insoweit auch kein Leistungsverweigerungsrecht zu.

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Online seit 9. Juli

IBRRS 2024, 2108

LG Berlin II, Beschluss vom 04.07.2024 - 67 T 37/24

Der Vermieter ist gem. § 242 BGB verpflichtet, dem Mieter von einer Veräußerung der Mietsache unmissverständliche Mitteilung zu machen. Ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht kann materiell-rechtliche Kostenerstattungsansprüche des Mieters begründen.*)

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IBRRS 2024, 2053

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.06.2024 - 4 U 183/22

1. Der Wert des Beschwerdegegenstands bemisst sich im Fall der Einlegung der Berufung gegen die Verurteilung zur Erteilung einer neuen Heizkostenabrechnung nach dem Aufwand an Zeit und Kosten, die die Erfüllung des titulierten Anspruchs erfordert, nicht aber nach dem Wert des Auskunftsanspruchs.

2. Fehlen - in atypischer Weise - in einem Vertrag über Wärmecontracting nähere Angaben zu den Grundlagen der Berechnung des Entgelts, müssen solche Angaben in der Abrechnung gemacht werden, da der Wärmecontractor andernfalls das Entgelt willkürlich festlegen könnte. In diesem Fall muss der Wärmecontractor in der Abrechnung auch nähere Angaben zum Vorwegabzug machen.

3. Die gesetzliche Regelung in § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenVO stellt Fläche und Kubatur gleichberechtigt nebeneinander und bringt damit zum Ausdruck, dass eine der beiden Alternativen nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung der konkreten Gestaltung der Wohnanlage zur Abrechnung herangezogen werden kann.

4. Weisen zwei Wohnungen eine deutlich höhere Raumhöhe (6,68 m gegenüber 3,5 m sonst) auf, betragen die Flächen mit großer Raumhöhe aber weniger als 3% der Gesamtfläche, wird die Wahl der Fläche als Abrechnungsmaßstab dadurch nicht unbillig.

5. Das in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB (ausschließlich) für Wohnraummietverhältnisse normierte Jährlichkeitsgebot der Heizkostenabrechnung findet beim Wärmecontracting einer Wohnungseigentümergemeinschaft keine Anwendung.

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Online seit 8. Juli

IBRRS 2024, 2101

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2024 - 2-13 S 6/24

Wird in dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG auf die in den Einzelabrechnungen ausgewiesene Anpassung der Vorschüsse und der Nachschüsse Bezug genommen, ist es weiterhin nicht erforderlich, dass den Eigentümern vor oder bei der Beschlussfassung sämtliche Einzelabrechnungen aller Eigentümer vorgelegt werden.*)

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IBRRS 2024, 2015

LG Berlin II, Urteil vom 18.06.2024 - 56 S 100/23 WEG

1. Das Berufungsgericht hat gemäß § 529 Abs. 1 ZPO seiner Verhandlung und Entscheidung grundsätzlich die von dem Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten.

2. Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass Lärm aus der Wohnung des Mieters stammt.

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Online seit 5. Juli

IBRRS 2024, 1834

LG Berlin II, Urteil vom 27.03.2024 - 66 S 213/23

1. Die Vorschriften über die Mietpreisbremse finden auf öffentlich geförderten Wohnraum keine Anwendung. Die Unanwendbarkeit der Mietpreisbremse auf preisgebundenen Wohnraum ergibt sich daraus, dass die dafür maßgeblichen bundes- bzw. landesrechtlichen Vorschriften als Spezialvorschriften die Regelungen über die Mietpreisbremse verdrängen.

2. Wenn nach der Förderung eine Anschlussförderung nicht zu Stande gekommen ist, beendet dies die Eigenschaft "öffentlich gefördert" nicht.

3. Die "ortsübliche Vergleichsmiete" ist keine "Marktmiete". Gegenüber Letzterer unterscheidet sich die ortsübliche Vergleichsmiete dadurch, dass in diese das Neuvermietungsniveau der letzten sechs Jahre einfließt.

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IBRRS 2024, 2052

AG Langen, Urteil vom 22.05.2024 - 58 C 174/20

1. Unterlässt ein Verwalter die Anmeldung von Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zwangsversteigerung eines Sondereigentums, so haftet er der Gemeinschaft für den dadurch entstandenen Schaden.

2. Dieser Schaden beläuft sich auf bis zu 5% des Verkehrswerts, wenn die Wohnung mit Grundschulden zu Lasten Dritter belastet ist.

3. Die Verpflichtung des Verwalters zum Ersatz des Schadens besteht Zug um Zug gegen Abtretung der titulierten Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Sondereigentümer

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IBRRS 2024, 2076

VG Cottbus, Urteil vom 30.05.2024 - 6 K 12/24

1. Auf der Aufwandsseite der Kalkulation dürfen nur beitragsfähige Kosten bzw. beitragsfähiger Aufwand angesetzt werden. Das betrifft nicht nur die abstrakte Beitragsfähigkeit, sondern auch die Frage, ob die Aufwendungen der Sache und der Höhe nach erforderlich gewesen sind (sachbezogene und kostenbezogene Erforderlichkeit).

2. Die Erforderlichkeit ist nicht im Sinne einer Beschränkung auf das Notwendigste zu verstehen. Nach dem auch im Anschlussbeitragsrecht geltenden Grundsatz der kostenbezogenen Erforderlichkeit steht der abgabenerhebenden Stelle bei der Beurteilung der Angemessenheit der Kosten ein weiter Entscheidungsspielraum zu.

3. Die Grenze für die Erforderlichkeit der aufgewendeten Kosten ist erst dann überschritten, wenn sich die abgabenerhebende Stelle ohne rechtfertigende Gründe nicht an das Gebot der Wirtschaftlichkeit gehalten hat und dadurch augenfällige Mehrkosten entstanden sind, das heißt, wenn die Kosten in für die abgabenerhebende Stelle erkennbarer Weise eine grob unangemessene Höhe erreicht haben, also sachlich schlechthin unvertretbar sind.

4. Beruht die Auftragsvergabe auf einem ordnungsgemäß durchgeführten Vergabeverfahren, indiziert dies die Erforderlichkeit der Kosten.

5. Fehlt es mangels ordnungsgemäßen Vergabeverfahrens an der entsprechenden Indizwirkung, ist zu klären, ob durch den Vergaberechtsverstoß augenfällige Mehrkosten entstanden sind.

6. Es ist in erster Linie Sache der abgabenerhebenden Stelle darzutun, dass die angefallenen Kosten sach- und marktgerecht gewesen sind.

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Online seit 4. Juli

IBRRS 2024, 2054

AG München, Urteil vom 22.12.2023 - 452 C 6195/22

Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache, so setzt dies voraus, dass sich die Ansprüche vor Eintritt der Verjährung des Schadensersatzanspruchs nach § 548 Abs. 1 BGB aufrechenbar gegenüberstanden (§§ 215, 387 BGB). Wegen der erforderlichen Gleichartigkeit der Ansprüche muss somit vor Eintritt der Verjährung ein Schadensersatzanspruch auf Zahlung bestanden haben.

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IBRRS 2024, 1983

AG Homburg, Urteil vom 23.03.2023 - 19 C 4/23

1. Der eigenmächtige Einbau einer Brandschutztür durch einen Eigentümer ist nicht zulässig.

2. Handelt es sich bei der Brandschutztür um eine bauliche Veränderung i.S.v. § 20 Abs. 1 WEG, bedarf es einer entsprechenden Beschlussfassung der Gemeinschaft.

3. Handelt es sich bei dem Einbau der Brandschutztür um die Verfolgung eines Anspruchs auf Erstherstellung und es verbleibt diesbezüglich kein Entschließungsermessen, wohl aber ein Auswahlermessen, scheidet eine unmittelbare Klage auf Realisierung aus und stattdessen ist auf eine Beschlussfassung der Gemeinschaft hinzuwirken und diese notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage zu verfolgen.

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IBRRS 2024, 2039

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 22.05.2024 - 19 W 67/23

Wird eine Grundbucheintragung unter Übergehung eines Insolvenzsperrvermerks vorgenommen, kann die für eine Berichtigung erforderliche Überzeugung von der Unrichtigkeit des Grundbuchs je nach den Umständen des Falls auch deshalb gebildet werden, weil jeder Anhaltspunkt für eine Genehmigung der Eintragung durch den Insolvenzverwalter fehlt.*)

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Online seit 3. Juli

IBRRS 2024, 1867

AG Sonneberg, Urteil vom 12.01.2024 - 4 C 73/23

1. Der Vermieter ist verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abzurechnen und die Kaution, sofern keine aufrechenbaren Gegenansprüche vorliegen, an den Mieter zurückzuzahlen. Zudem hat er die angefallenen Zinsen, die durch Spareinlagen der Kaution angefallen sind, an den Mieter auszuzahlen.

2. Die Rückgabeverpflichtung des Mieters beinhaltet auch die Räumung der Mietsache von den Gegenständen, die dem Mieter gehören. Nicht verpflichtet ist der Mieter, die Wohnung von Gegenständen zu räumen, die dem Vermieter gehören und dem Mieter lediglich für die Mietdauer zum Gebrauch mit überlassen worden sind.

3. Der Vermieter muss nach der allgemeinen Beweislastregel den Beweis führen, dass zurückgelassene Gegenstände durch den Mieter im Eigentum des Mieters stehen und er zur Räumung dieser Gegenstände verpflichtet ist.

4. Eine starre Endrenovierungsklausel in den AGB ist unwirksam.

5. Entfernt der Mieter drei Bahnen Tapete, um von ihm verursachten Schimmel zu bekämpfen, so hat der Vermieter nur Anspruch darauf, dass diese drei Bahnen ersetzt werden, und nicht, dass das gesamte Zimmer neu tapeziert wird.

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IBRRS 2024, 1438

AG München, Urteil vom 30.08.2023 - 1292 C 816/23 WEG

1. Ein Beschluss, durch den Verwalter einen Eigentümer auffordern zu lassen, den Betrieb in dessen Teileigentum einzustellen, liegt im weiten Ermessensspielraum der Eigentümer, soweit Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass der im Streit stehende Betrieb mit den Vorgaben in der Teilungserklärung möglicherweise nicht vereinbar ist und dieser widerspricht.

2. Auch die Entscheidung, den Verwalter zu ermächtigen, mit einem Rechtsanwalt eine Vergütungsvereinbarung (Streitwertvereinbarung) abzuschließen, liegt im weiten Ermessensspielraum der Eigentümer.

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IBRRS 2024, 1947

OLG Dresden, Urteil vom 07.02.2024 - 5 U 1362/23

1. Wer als Geschäftsführer einer GmbH innerhalb seines Aufgabenbereiches als gesetzlicher berufener Vertreter die Sachherrschaft über ein Grundstück ausübt, hat in Bezug auf dieses Grundstück (lediglich) Organbesitz mit der Folge, dass die Rechtswirkungen des unmittelbaren Besitzes ausschließlich die GmbH als juristische Person treffen (Anschluss BGH, NZM 2016, 888; BVerwG, NZI 2022, 658).*)

2. Wer als Mitarbeiter oder Angestellter eines Dritten die Sachherrschaft über ein Grundstück ausübt, ist Besitzdiener (§ 855 BGB), während der Dritte (unmittelbar) Besitzer (§ 854 Abs. 1 BGB) ist (Anschluss RG, RGZ 99, 208; BGH, NJW 2020, 3711).*)

3. Eine rechtskräftige Verurteilung zur Herausgabe kann Bindungswirkung in einem Folgeprozess entfalten, für den es als Vorfrage darauf ankommt, ob die zur Herausgabe verurteilte Partei die Herausgabe verweigern darf. Das Herausgabeurteil stellt für den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bindend fest, dass der herausgabepflichtigen Partei kein gesetzliches oder vertragliches Recht zur Verweigerung der Herausgabe zustand. Das Gleiche gilt für den Zeitraum zwischen Rechtshängigkeit der Herausgabeklage und Schluss der mündlichen Verhandlung, in der über sie entschieden wurde, sofern in diesem Zeitraum keine relevanten Änderungen eingetreten sind und geltend gemacht werden (Anschluss BGH, NJW 2006, 63).*)

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Online seit 2. Juli

IBRRS 2024, 1978

AG München, Urteil vom 18.03.2024 - 132 C 17221/22

Wenn sich eine Duplexgarage auch ohne deren absichtliche Betätigung gleichsam "von selbst" aufgrund der Synchronisierung mit anderen Parkplätzen bewegt, ist eine besondere Warnungen der Nutzer erforderlich.

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IBRRS 2024, 2012

LAG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 29.02.2024 - 2 Sa 205/23

Eine vom Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesprochene Kündigung des mit einem Wohnungseigentümer geschlossenen (Hausmeister-)Arbeitsvertrags ist grundsätzlich von der Vertretungsmacht nach § 9b Abs. 1 WEG umfasst. Der im Innenverhältnis fehlende Beschluss der Wohnungseigentümer führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 180 BGB. Ein Zurückweisungsrecht nach § 174 BGB besteht in diesem Fall nicht.*)

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IBRRS 2024, 2025

OLG Schleswig, Beschluss vom 20.06.2024 - 2x W 36/24

1. Grundsätzlich kann das Grundbuchamt im Anwendungsbereich des Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB über § 47 Abs. 2 GBO hinaus verlangen, dass die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen wird (und gegebenenfalls das Grundbuch berichtigt wird), bevor sie über ein Recht verfügt.*)

2. Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB ist nicht anwendbar, wenn es um die Eintragung einer Zwangshypothek zu Lasten einer (nicht im Gesellschaftsregister eingetragenen) GbR geht, auch wenn die Vorschrift ihrem Wortlaut nach greift.*)

3. Die Nichtanwendung von Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB im Wege einschränkender Auslegung für den Fall der Eintragung einer Zwangshypothek ergibt sich aus dem Willen des (historischen) Gesetzgebers, dem Sinn und Zweck der Norm sowie dem Justizgewährungsanspruch des Gläubigers.*)

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Online seit 1. Juli

IBRRS 2024, 2016

AG Eutin, Urteil vom 17.10.2023 - 29 C 22/22

Gemäß § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG können Wohnungseigentümer zu Beiratsmitgliedern gewählt werden, ohne dass sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz oder anderen Vorschriften ergäbe, dass die wählbaren Wohnungseigentümer auf natürliche Personen beschränkt wären. Die bisher vertretene Auffassung, wonach statt der juristischen Person deren Vertretungsorgan zum Beirat bestellt werden soll, widerspricht dem Wortlaut des § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG, ohne dass hierfür ein Erfordernis besteht.

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IBRRS 2024, 1437

AG München, Urteil vom 31.08.2023 - 1293 C 11654/22 WEG

1. Die Prüfung von Abrechnungen durch den Beirat gem. § 29 Abs. 3 WEG bedeutet, dass es (lediglich) um die rechnerische Richtigkeit geht, dass nämlich z. B. die Zahlen in der Abrechnung selbst und in zu Grunde liegenden Belegen übereinstimmen. Demgegenüber ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsbeirats, die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Nichtigkeit von Kostentragungsbeschlüssen zu verfolgen.

2. Gegenstand der Beschlüsse über die Jahresabrechnungen sind nur die Abrechnungsspitzen aus den Einzelabrechnungen; die Jahresabrechnung selbst ist als Rechenwerk nicht mehr Gegenstand des Beschlusses.

3. Da nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nur noch die Abrechnungsspitzen Gegenstand der Beschlussfassung über Vorschüsse oder Nachschüsse sind, erfordert die Darlegung eines Beschlussmangels, dass der Anfechtungskläger innerhalb der Begründungsfrist die fehlerhafte Ermittlung der ihn treffenden Zahlungspflichten darlegen muss.

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IBRRS 2024, 1364

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.10.2023 - 3 U 70/23

1. Soweit die Kenntnis und das Verhalten des Versicherungsnehmers von rechtlicher Bedeutung sind, sind gem. § 47 Abs. 1 VVG bei der Versicherung für fremde Rechnung auch die Kenntnis und das Verhalten der versicherten Personen zu berücksichtigen. Dass die Kenntnis und das Verhalten der versicherten Personen zu berücksichtigen sind, bedeutet, dass der Versicherer gegenüber den versicherten Personen leistungsfrei ist, wenn diese selbst alle gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen erfüllt haben, die bei einer Verwirklichung durch den Versicherungsnehmer und bei einer Eigenversicherung zur Leistungsfreiheit führen würden.

2. Eine Gefahrerhöhung liegt erst vor, wenn nach Abgabe der Vertragserklärung des Versicherungsnehmers die tatsächlich vorhandenen Umstände so verändert werden, dass der Eintritt des Versicherungsfalls oder eine Vergrößerung des Schadens oder die ungerechtfertigte Inanspruchnahme des Versicherers wahrscheinlicher werden. Durch diese Bestimmung soll das Gleichgewicht zwischen Prämienaufkommen und Versicherungsleistung erhalten bleiben. Der Versicherer soll nicht gezwungen sein, am Versicherungsvertrag festzuhalten, obwohl sich die Risikolage so geändert hat, dass das Verhältnis zwischen Risiko und Prämie nicht mehr der Risikolage entspricht.

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IBRRS 2024, 1037

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.01.2024 - 4 U 68/23

Schuldrechtlich kann dem Sicherungsgeber aufgrund der Sicherungsabrede nach Erlöschen der gesicherten Forderung zunächst ein durch den Wegfall des Sicherungszwecks aufschiebend bedingter Rückgewähranspruch gegen den aus der Grundschuld Berechtigten zustehen. Dieser Anspruch kann nach Wahl des Gläubigers auf Übertragung, Verzicht oder Aufhebung gerichtet sein.

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Online seit 28. Juni

IBRRS 2024, 1564

LG München I, Urteil vom 13.12.2023 - 1 S 12989/22 WEG

1. Für die Beurteilung der Frage, ob der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sind nur solche tatsächlichen Umstände und Ereignisse relevant, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung zumindest objektiv bereits vorlagen.

2. Für die Beurteilung, ob ein wichtiger, gegen die Bestellung eines Verwalters sprechender Grund vorliegt, sind strengere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung eines Verwalters.

3. Vor einer Beschlussfassung über größere Sanierungsmaßnahmen müssen grundsätzlich mehrere Kostenangebote erholt werden, um den Wohnungseigentümern eine ausreichende Entscheidungsgrundlage zu geben.

4. Dient eine Wohnungseigentumseinheit nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken, darf sie grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zuzuordnen sind.

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IBRRS 2024, 1960

OLG Hamburg, Urteil vom 13.10.2023 - 9 U 189/14

1. Der Nachbar hat keinen Anspruch darauf den Überbau durch eine 10 cm dicke Perimeterdämmung auszuweiten. § 74 HBauO ist weder direkt noch analog anwendbar; er rechtfertigt nur das Betreten des Nachbargrundstücks, um an diesem Arbeiten durchzuführen.*)

2. Die Duldungspflicht erlischt nicht durch zwischenzeitlichen - sanierungsbedingten - Abriss und anschließende Errichtung einer neuen Kellertreppe, die wesentlicher Bestandteil des Überbaus/Gebäudes ist, an selber Stelle.*)

3. Auch der Grundstückserwerber hat den Überbau zu dulden. Auf ein Verschulden am Überbau kommt es nicht an, sofern zum damaligen Zeitpunkt beide Grundstücke demselben Eigentümer gehörten (Eigengrenzüberbau).*)

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IBRRS 2024, 1032

BVerfG, Beschluss vom 10.01.2024 - 2 BvR 26/24

1. Trotz der Formulierung in einem Attest, dass bei einer Räumung eine Suizidgefahr "nicht ausgeschlossen werden könne", muss das Vollstreckungsgericht vor dem Hintergrund des Lebensschutzgebots in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG eine weitere Sachaufklärung betreiben.

2. Dies gilt auch dann, wenn in Bezug auf den Krankheitsverlauf des Räumungsschuldners keine Änderung der Sachlage eintritt.

3. Der Staat ist verpflichtet, negative Auswirkungen auf das Lebensschutzgebot durch eine Räumung bestmöglich auszuschließen; dieses Gebot darf nicht durch das Anlegen von im Verfassungsauftrag "kleinlich" erscheinenden Maßstäben konterkariert werden.

4. Der Räumungsgläubiger hat es vor dem Hintergrund des Lebensschutzes hinzunehmen, dass sich ggf. der Räumungstermin zeitlich nach hinten verschiebt.

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Online seit 27. Juni

IBRRS 2024, 1972

LG Berlin II, Urteil vom 11.06.2024 - 67 S 100/24

1. Trägt der Mieter die Betriebskostenlast für Leistungen des Vermieters oder Dritter, die auch der Vermeidung oder Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen dienen (hier u. a.: Müllbeseitigung, Hausreinigung, Gartenpflege), begründen Minderleistungen des Vermieters oder der von ihm beauftragen Leistungserbringer im Falle dadurch verursachter Gebrauchsbeeinträchtungen Mängelbeseitigungsprüche des Mieters gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Einer ausdrücklichen vertraglichen Abrede bedarf es dazu nicht.*)

2. Sind die durch die Minderleistungen verursachten Gebrauchsbeeinträchtigungen erheblich, ist der Mietzins außerdem gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert.*)

3. In beiden Fällen ist der Mieter nicht auf seine betriebskostenrechtlichen Ansprüche wegen eines vermieterseitigen Verstoßes gegen das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot beschränkt.*)

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IBRRS 2024, 1973

AG Wiesbaden, Urteil vom 26.04.2024 - 915 C 2171/23

Beschlüsse über die Genehmigung von sog. Balkonkraftwerken und Split-Klimaanlagen müssen die näheren Umständen des jeweils konkreten Einbaus des Gerätes enthalten. Insbesondere muss den Wohnungseigentümern klar sein, welche Auswirkungen das konkrete Gerät auf das optische Erscheinungsbild und auf die Immissionen hat.*)

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IBRRS 2024, 1961

AG München, Beschluss vom 25.01.2023 - 472 C 22260/20

Die Verpflichtung zum Bemühen um Ersatzwohnungen besteht ab Zugang der Kündigung, spätestens aber ab der erstinstanzlichen Entscheidung.

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Online seit 26. Juni

IBRRS 2024, 1945

AG Hamburg, Urteil vom 23.02.2024 - 49 C 34/23

1. Beschädigt ein Umzugsunternehmen des Mieters das Eigentum des Vermieters, so muss sich der Vermieter nicht an das Umzugsunternehmen halten.

2. Bei der Rückgabe eines Briefkastenschlüssels handelt es sich um eine Tätigkeit, die sich erst durch die entsprechende Fristsetzung in einen Schadenersatzanspruch umzuwandeln vermag.

3. Eine Nebenkostenabrechnung ist im Hinblick auf die Position Heizkosten formell teilunwirksam, wenn sich aus ihr für diese Position nicht der Umlageschlüssel ergibt.

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IBRRS 2024, 1383

LG Dortmund, Urteil vom 26.03.2024 - 1 S 98/23

1. Liegt infolge einer Erdabsenkung eine Vertiefung vor der Wohnungseingangstür vor, die eine Stolperkante darstellt und es darüber hinaus bei Regen zu einer ständigen Pfützenbildung kommt und im Winter die Gefahr der Bildung einer Eisfläche besteht, hat der Eigentümer einen Anspruch auf Instandsetzung.

2. Das ermessen der Gemeinschaft ist diesbezüglich auch auf Null reduziert, da es allein ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, dass die Gemeinschaft dem Eigentümer eine verkehrssichere Zuwegung zu seiner Wohnungseingangstür zur Verfügung stellt.

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Online seit 25. Juni

IBRRS 2024, 1944

AG Köpenick, Urteil vom 05.03.2024 - 3 C 243/23

1. Eine mit Einschreiben versandte Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter nicht zugegangen, wenn sie nach dem Einwurf einer Benachrichtigung nicht abgeholt wird.

2. Für eine unterlassene Rückzahlung der Kaution kann der Mieter eine Verzugspauschale von 40 Euro und für zwei Mahnschreiben pauschalierte Mahnkosten von 10 Euro geltend machen.

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IBRRS 2024, 1865

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 29.05.2024 - 412 Ds 25/23

1. Unterlässt es der Vermieter, den Mieter über den noch vor der endgültigen Räumung der Wohnung weggefallenen Eigenbedarf zu informieren, hat er sich wegen Betrugs durch Unterlassen strafbar gemacht.

2. Es besteht eine strafrechtlich relevante Garantenpflicht des Vermieters, den Mieter auf die veränderten Rahmenbedingungen einer vormals ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung hinzuweisen.

3. Die Garantenpflicht des Vermieters besteht bis zum Zeitpunkt der endgültigen Räumung der Wohnung.

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IBRRS 2024, 1926

BFH, Beschluss vom 27.05.2024 - II B 79/23 (AdV)

Die Bewertungsvorschriften der §§ 218 ff. BewG i.d.F. des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019 (BGBl I 2019, 1794) sind bei der im Aussetzungsverfahren gem. § 69 Abs. 3 FGO gebotenen summarischen Prüfung verfassungskonform dahin auszulegen, dass auf der Ebene der Grundsteuerwertfeststellung im Einzelfall der Nachweis eines niedrigeren (gemeinen) Werts erfolgen kann. Hierfür ist regelmäßig der Nachweis erforderlich, dass der Wert der wirtschaftlichen Einheit den festgestellten Grundsteuerwert derart unterschreitet, dass sich der festgestellte Wert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweist.*)

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Online seit 24. Juni

IBRRS 2024, 1924

BGH, Urteil vom 12.03.2024 - VI ZR 1370/20

1. Die Frage, ob die auf einer unzulässigen Videoüberwachung beruhenden Erkenntnisse einer Partei bei der gerichtlichen Entscheidungsfindung verwertet werden dürfen, ist unter Berücksichtigung der Vorgaben der Datenschutzgrundverordnung zu beurteilen.*)

2. Der Unionsgesetzgeber hat den Mitgliedstaaten in Art. 6 Abs. 2 und 3 DSGVO hinsichtlich der Verarbeitung personenbezogener Daten durch die öffentliche Hand (Art. 6 Abs. 1 Satz 1 e DSGVO) die Möglichkeit eröffnet, nationale Bestimmungen beizubehalten oder einzuführen, mit denen sie die Anwendung der Vorschriften der DSGVO genauer festlegen und konkretisieren. Die Absätze 2 und 3 enthalten damit Öffnungsklauseln zu Gunsten der Mitgliedstaaten.*)

3. Rechtsgrundlage für die Verarbeitung personenbezogener Daten bei der gerichtlichen Entscheidungsfindung im deutschen Zivilprozess sind die im Lichte des Grundgesetzes auszulegenden Bestimmungen der Zivilprozessordnung über die Berücksichtigung von Parteivorbringen und Beweisangeboten, insbesondere die § 286 Abs. 1, §§ 355 ff. ZPO.*)

4. Bei der Geldentschädigung wegen Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts handelt es sich um ein besonderes Rechtsinstitut, das auf den Schutzauftrag aus Art. 1 und Art. 2 Abs. 1 GG zurückgeht. Sie ist vom Schmerzensgeld i.S.d. § 253 Abs. 2 BGB wegen der Verletzung eines der dort genannten Rechtsgüter zu unterscheiden. Führt die Handlung, die eine Persönlichkeitsrechtsverletzung zur Folge hatte, auch zu einer Verletzung der Gesundheit, so muss die darin liegende Beeinträchtigung zum Gegenstand eines Schmerzensgeldanspruchs gemacht werden und kann nicht stattdessen zur Begründung einer schwer wiegenden Persönlichkeitsrechtsverletzung herangezogen werden.*)

IBRRS 2024, 1936

LG Köln, Urteil vom 16.04.2024 - 14 O 89/23

Keine Anpassung der Miethöhe eines gewerblichen Mietvertrags wegen "Wegfalls der Geschäftsgrundlage" im Zuge des Ukraine-Krieges.*)

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IBRRS 2024, 1925

BFH, Beschluss vom 27.05.2024 - II B 78/23 (AdV)

Die Bewertungsvorschriften der §§ 218 ff. des Bewertungsgesetzes i.d.F. des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019 (BGBl I 2019, 1794) sind bei der im Aussetzungsverfahren gemäß § 69 Abs. 3 der Finanzgerichtsordnung gebotenen summarischen Prüfung verfassungskonform dahin auszulegen, dass auf der Ebene der Grundsteuerwertfeststellung im Einzelfall der Nachweis eines niedrigeren (gemeinen) Werts erfolgen kann. Hierfür ist regelmäßig der Nachweis erforderlich, dass der Wert der wirtschaftlichen Einheit den festgestellten Grundsteuerwert derart unterschreitet, dass sich der festgestellte Wert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweist.*)

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Online seit 21. Juni

IBRRS 2024, 1382

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.08.2023 - 33 C 1898/23

1. Der Vermieter darf, um vom Mieter verursachte Blutlachen im Treppenhaus und Eingangsbereich zu beseitigen, eine - teure - Spezialfirma für die Reinigung eines Tatorts nach Suizid oder Unfall mit den Reinigungsarbeiten beauftragen.

2. Der Vermieter muss auch nicht zuvor den Mieter selbst beauftragen, um die Kosten gering zu halten, wenn der Mieter nicht über die ausreichende Qualifikation verfügt, das möglicherweise infektiöse Blut ausreichend gründlich zu entfernen.

3. Es bedarf auch keiner vorherigen Vergleichsangebote, da der Vermieter unverzüglich tätig werden muss, um die Gefahrenquelle zu beseitigen.

4. Ob die vom Vermieter beauftragte Fachfirma für Tatortreinigung möglicherweise unsachgemäß oder unwirtschaftlich gearbeitet hat und dadurch höhere Kosten entstanden sind, bedarf keiner Überprüfung, da ein Schädiger auch solche Kosten vollumfänglich zu ersetzen hat, wenn den Geschädigten kein Auswahl- oder Überwachungsverschulden trifft.

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IBRRS 2024, 1377

AG München, Urteil vom 19.07.2023 - 1295 C 396/23 WEG

1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer ist wegen unzureichender Bestimmtheit nur nichtig, wenn er keinen sinnvollen Regelungsgehalt mehr entfaltet.

2. Wird die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Beschlussfassung von einem Fachmann beraten, liegt eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die Eigentümer vor.

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Online seit 20. Juni

IBRRS 2024, 1847

AG Schöneberg, Urteil vom 11.04.2024 - 105 C 226/23

Aufwändig gestaltet ist ein Wohnumfeld, wenn eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden ist. Hierfür ist ein besonderer gärtnerischer und/oder architektonischer Aufwand erforderlich, der in unterschiedlichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann, der aber über grundlegende Strukturen, wie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche, signifikant hinausgehen muss.

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IBRRS 2024, 1397

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.01.2024 - 29 C 8/23 WEG

Bloße architektonische Disharmonien, wie sie häufig durch den Anbau von Balkonen oder Außenaufzügen entstehen, genügen für die Annahme einer grundlegenden Umgestaltung i.S.d. § 20 Abs. 4 WEG nicht.*)

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Online seit 19. Juni

IBRRS 2024, 1888

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.06.2024 - 2-13 S 603/23

1. Ob eine beschlossen Maßnahme als Erhaltungsmaßnahme (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) oder Baumaßnahme (§ 20 WEG) zu behandeln ist, bemisst sich alleine nach objektiv-normativen Kriterien und ist nicht davon abhängig, wie die Wohnungseigentümer die entsprechende Maßnahme einordnen.*)

2. Eine Erhaltungsmaßnahme, die nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist nicht als Baumaßnahme (§ 20 WEG) mit den Kostenfolgen des § 21 WEG zu behandeln. Herrscht Streit über die Ordnungsgemäßheit der Maßnahme, kann dies gerichtlich nur im Rahmen der Anfechtung des Beschlusses über die Erhaltungsmaßnahme geklärt werden und nicht bei der isolierten Anfechtung des Beschlusses über die Kostenverteilung.*)

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