Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 1. April

IBRRS 2025, 0878

BGH, Beschluss vom 18.02.2025 - VIII ZA 17/24

1. Beschlüsse, die der Rechtsbeschwerde unterliegen, müssen grundsätzlich den maßgeblichen Sachverhalt, über den entschieden wird, wiedergeben und den Streitgegenstand sowie die Anträge in beiden Instanzen erkennen lassen.

2. Die Wiedergabe des Sachverhalts und der Anträge in einem die Berufung verwerfenden Beschluss ist nicht ausnahmslos erforderlich. Der Beschluss kann sich etwa bei der Verwerfung der Berufung wegen nicht gewahrter Berufungsfrist oder Begründungsfrist auf die entscheidungserheblichen Umstände beschränken. Die Entscheidung des Berufungsgerichts muss jedoch auch in diesen Fällen jedenfalls die die Verwerfung tragenden Feststellungen enthalten, weil dem Rechtsbeschwerdegericht andernfalls die Überprüfung der Entscheidung nicht möglich ist.

3. Das Fehlen einer Sachdarstellung bleibt folgenlos, wenn sich der für die Überprüfung der Rechtmäßigkeit des Beschlusses erforderliche (hier: allein prozessuale) Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit aus den Gründen des Beschlusses und der dort enthaltenen Bezugnahme auf den Hinweisbeschluss des Berufungsgerichts sowie auf namentlich genannte Aktenteile ergibt.

 Volltext


IBRRS 2025, 0904

OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 06.03.2025 - 8 A 11244/24

1. Zu den nach § 124 Abs. 4 Satz 4 VwGO maßgeblichen Darlegungsanforderungen für die Geltendmachung ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit eines Urteils nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO für einen Antrag auf Zulassung der Berufung.*)

2. Zum maßgeblichen Zeitpunkt der Beurteilung der Sach- und Rechtslage für eine einer in der Hauptsache erledigten Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Baugenehmigung nachfolgenden Fortsetzungsfeststellungsklage.*)

3. Zum maßgeblichen Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage für eine einer in der Hauptsache erledigten Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Baugenehmigung nachfolgenden Feststellungsklage.*)

4. Zur Subsidiarität der Feststellungsklage (hier: zur Feststellung der Rechtswidrigkeit der Nichterteilung einer Baugenehmigung zu einem bestimmten Zeitpunkt) gegenüber der Verpflichtungsklage auf Erteilung der Baugenehmigung.*)

5. Zum Sachbescheidungsinteresse für eine Teilbaugenehmigung nach Erteilung der vollständigen Baugenehmigung.*)

 Volltext

Online seit 31. März

IBRRS 2025, 0853

OLG München, Beschluss vom 08.01.2024 - 9 U 1803/23 Bau

1. Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Dritten erfolgt, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist daher unwirksam. Eine auf dieser Grundlage durch den Dritten erklärte Abnahme entfaltet keine Rechtswirkungen zu Gunsten des Bauträgers.

2. Geht der Erwerber aufgrund bestehender vertraglicher Regelungen davon aus, dass eine Abnahme bereits stattgefunden hat, fehlt es - auch für den Bauträger erkennbar - an einem Bewusstsein, konkludent eine Abnahme zu erklären.

3. Die Unterzeichnung eines Übergabeprotokolls, in dem der Satz enthalten ist, dass der Erwerber mit Unterzeichnung "dieses Abnahmeprotokolls" bestätigt, "das Vertragsobjekt ordnungsgemäß, entsprechend dem Kaufvertrag, vom Bauherrn übergeben bekommen zu haben", stellt dann keine Abnahmeerklärung betreffend das Gemeinschaftseigentum dar, wenn der Bauträger selbst die Erklärung nicht als Abnahme des Gemeinschaftseigentums versteht oder wenn der Bauträger keinen Anlass hat anzunehmen, dass der Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklären will.

 Volltext


IBRRS 2025, 0858

LG Berlin II, Urteil vom 18.02.2025 - 30 O 197/23

1. Ein Energieberater schuldet in der Regel zwar keinen Erfolg in Form der tatsächlichen Förderung, er schuldet aber eine fachlich zutreffende Beratung, aus der energetische Maßnahmen hervorgehen, die die Voraussetzungen der gesetzlichen Förderungsgrundlage erfüllen.

2. Der Energieberater verletzt seine vertragliche Beratungspflicht, wenn er für die einzuhaltenden Wärmedurchgangskoeffizienten (rechtsirrig) auf die Werte des GEG abstellt, obwohl für die Förderung die Werte des BEG EM maßgeblich sind.

 Volltext


IBRRS 2025, 0867

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.07.2024 - 33 C 1294/23

Grundsätzlich schließt eine Verjährung die Aufrechnung gem. § 215 BGB zwar nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem er erstmals aufgerechnet werden konnte. Diese Voraussetzung ist indes nicht erfüllt, wenn es an einer fristgemäßen Erklärung (Ersetzungsbefugnis) des Vermieters fehlt, dass er statt Naturalrestitution Schadensersatz vom Mieter beansprucht (überholt durch BGH, IMR 2024, 361).

 Volltext


IBRRS 2025, 0775

LG Berlin II, Urteil vom 10.12.2024 - 56 S 24/24 WEG

1. Soweit § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG dem Verwalter auferlegt, die Jahresabrechnung zu erstellen, regelt das Gesetz keine originäre Verpflichtung des Verwalters, sondern nur dessen Organzuständigkeit.

2. Endet diese Organstellung durch Abberufung, können vom abberufenen Verwalter keine organschaftlichen Primärpflichten mehr verlangt werden.

3. Die Pflicht zur Aufstellung der Rechenwerke und zur Korrektur bereits erstellter Jahresabrechnungen trifft mithin stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den aktuellen Verwalter.

4. Sofern im Verwaltervertrag - wie hier - zur Erstellung von Jahresabrechnungen keine gesonderte Regelung getroffen wurde, schuldet der ausgeschiedene Verwalter aus dem Verwaltervertrag, der als Geschäftsbesorgungsvertrag zu qualifizieren ist, nachwirkend nur eine Rechenschaftslegung

 Volltext


IBRRS 2025, 0881

OLG Celle, Urteil vom 20.03.2025 - 11 U 69/24

1. Beim Abschluss eines reinen Verkäufermaklervertrags richtet sich dessen Formbedürftigkeit gem. § 656a BGB ausschließlich danach, ob die zu verkaufende Immobilie aus objektiver Sicht ein Einfamilienhaus ist.*)

2. Abgrenzung gegenüber BGH, Urteil vom 06.03.2025 - I ZR 32/24, IBRRS 2025, 0705 = IMRRS 2025, 0333.*)

 Volltext


IBRRS 2025, 0883

BGH, Beschluss vom 19.02.2025 - XII ZB 420/24

1. Auch im Falle einer unvorhergesehenen Erkrankung des Verfahrensbevollmächtigten trägt dieser grundsätzlich die Verantwortung für eine den Anforderungen entsprechende Fristenkontrolle

2. Dies gilt auch bei vereinbarter Krankheitsvertretung, soweit zwischen dem erkrankten Verfahrensbevollmächtigten und dessen Vertreter nichts anderes vereinbart ist.

3. Der Verfahrensbevollmächtigte hat durch organisatorische Anordnungen sicherzustellen, dass die (hier: Beschwerdebegründungs-)Frist in seinem Fristenkalender eingetragen und dass sie nicht ausgetragen wird, bevor die Erledigung der notwendigen fristwahrenden Maßnahmen - im Falle einer vertraglichen Übertragung der Fristenkontrolle auf den Krankheitsvertreter die Übergabe der Verfahrensakten an den Vertreter - überprüft wurde.

 Volltext


IBRRS 2025, 0774

LG München I, Beschluss vom 10.10.2024 - 14 S 7535/24

1. Wird eine Berufung durch Beschluss (§ 522 Abs. 1 ZPO) oder Urteil verworfen, weil das Rechtsmittel unstatthaft oder verspätet eingelegt worden ist, so ist richtigerweise keine Räumungsfristentscheidung nach § 721 Abs. 1 ZPO möglich, weil der Eintritt der formellen Rechtskraft der erstinstanzlichen Entscheidung durch das Rechtsmittel nicht gehemmt worden ist.

2. In Fällen, in denen die Berufung des Mieters gegen ein erstinstanzliches Räumungsurteil nach vorheriger mündlicher Verhandlung durch Urteil zurückgewiesen wird, sowie in Beschlüssen nach § 522 Abs. 2 ZPO (Zurückweisung einer unbegründeten Berufung) und selbst in Beschlüssen nach § 516 ZPO (Entscheidung nach Zurücknahme einer Berufung) ist eine zweitinstanzliche Räumungsfristentscheidungen zu treffen.

3. Für die Gewährung einer Räumungsfrist in der 2. Instanz ist es richtigerweise nicht erforderlich, dass erstmals in der Berufungsinstanz auf Räumung erkannt wird.

4. Eine Addition der erst- und zweitinstanzlich gewährten Räumungsfristen findet bei der Berechnung der maximal zulässigen Frist nach § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO nicht statt.

 Volltext


IBRRS 2025, 0877

BGH, Urteil vom 19.03.2025 - IV ZR 204/23

1. Die der Stufenklage eigentümliche Verknüpfung von unbestimmtem Leistungsanspruch und vorbereitendem Auskunftsanspruch steht nicht zur Verfügung, wenn die Auskunft nicht dem Zwecke einer Bestimmbarkeit des Leistungsanspruchs dient, sondern dem Kläger sonstige mit der Bestimmbarkeit als solcher nicht in Zusammenhang stehende Informationen über seine Rechtsverfolgung verschaffen soll.

2. Es kommt jedoch eine Umdeutung der zunächst erhobenen Stufenklage in eine von der Stufung unabhängige objektive Klagehäufung in Betracht, die ein - zumindest für die Rechtsschutzgewährung ausreichendes - berechtigtes Interesse des Klägers voraussetzt.

3. Den Schuldner trifft im Rahmen einer Rechtsbeziehung nach Treu und Glauben ausnahmsweise eine Auskunftspflicht, wenn der Berechtigte in entschuldbarer Weise über Bestehen und Umfang seines Rechts im Ungewissen ist und der Verpflichtete die zur Beseitigung der Ungewissheit erforderliche Auskunft unschwer geben kann.

 Volltext

Online seit 28. März

IBRRS 2025, 0862

KG, Urteil vom 18.03.2025 - 21 U 110/24

1. Haben die Parteien eines Bauvertrags eine Vergütung nach Einheitspreisen vereinbart, ist die Höhe des Sicherungsanspruchs gem. § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB wenn möglich auf Grundlage der einvernehmlichen Prognose der Parteien über die Gesamthöhe der Vergütung zu bestimmen, die in einem Leistungsverzeichnis oder einem Kostenanschlag enthalten sein kann.*)

2. Fehlt es an einer einvernehmlichen Prognose der Parteien über die Gesamthöhe der Vergütung, ist es für die Höhe des Sicherheitsanspruchs gem. § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblich, wie die Gesamtvergütungshöhe aus Sicht einer objektiven Partei auf Basis der Vereinbarung bei Vertragsschluss zu veranschlagen gewesen wäre. Alternativ dazu kann der Unternehmer in einem solchen Fall die Sicherungshöhe gem. § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB auch darlegen, indem er schlüssig vorträgt, welche Leistungen er bislang tatsächlich erbracht hat und wie diese preislich zu bewerten sind.*)

IBRRS 2025, 0855

OLG Dresden, Beschluss vom 17.03.2025 - Verg 4/24

1. Die Anhörungsrüge ist nur im Hinblick auf die Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör eröffnet, nicht aber in Bezug auf andere Verfahrensgrundrechte, wie etwa die Gewährung des gesetzlichen Richters.

2. Im Grundsatz ist davon auszugehen, dass ein Gericht das Vorbringen der Beteiligten zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat, weswegen zur Darlegung des Gehörsverstoßes gehört, dass im Einzelfall besondere Umstände deutlich machen, dass das Gericht dieser Pflicht nicht nachgekommen ist.

 Volltext


IBRRS 2025, 0852

OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12.02.2025 - 8 A 10317/24

1. Von einer Nachbarrechte verletzenden maßgeschneiderten Baugenehmigung ist dann auszugehen, wenn ein nach typisierender Betrachtungsweise im jeweiligen Baugebiet unzulässiges Vorhaben durch eine Vielzahl schwer zu überwachender Nebenbestimmungen an die Umgebung angepasst wird.*)

2. Zur Relevanz von Verfahrensfehlern des Verwaltungsgerichts im Berufungsverfahren.*)

3. Zur nachbarrechtlichen Ausprägung des Bestimmtheitsgebots.*)

4. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen eine gebietsübergreifende Wirkung des Gebietserhaltungsanspruchs angenommen werden kann.*)

 Volltext


IBRRS 2025, 0806

VG Neustadt, Urteil vom 02.02.2024 - 4 K 894/23

1. Ist zwischen einem Bauherr und der Bauaufsichtsbehörde streitig, ob ein geplantes genehmigungsfreies Vorhaben, hier: eine Garage, die Anforderungen einhält, die durch baurechtliche und sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften an bauliche Anlagen gestellt werden (§ 62 Abs. 3 LBO-RP) und kündigt die Bauaufsichtsbehörde für den Fall der Errichtung des genehmigungsfreien Vorhabens den Erlass einer Beseitigungsanordnung an, kann der Bauherr statthaft eine vorbeugende Feststellungsklage mit dem Ziel erheben, dass die Einhaltung aller oder einzelner gesetzlicher Anforderungen durch das Gericht festgestellt wird.*)

2. In diesem Fall liegt auch das für die Inanspruchnahme vorbeugenden Rechtsschutzes erforderliche qualifizierte Rechtsschutzinteresse vor, da dem Bauherrn nicht zumutbar ist, zunächst das genehmigungsfreie Vorhaben zu errichten und erst im nachträglichen Rechtsschutz gegen die Beseitigungsanordnung die Einhaltung der baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften überprüfen zu lassen.*)

3. Aus diesen Gründen ist der Feststellungsantrag auch nicht gemäß § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO gegenüber einer Anfechtungsklage gegen eine zu einem späteren Zeitpunkt ergehende Beseitigungsanordnung subsidiär.*)

4. Die Grenze zwischen näherer und fernerer Umgebung ist regelmäßig dort zu ziehen, wo jeweils einheitlich geprägte Komplexe mit voneinander verschiedenen Bebauungs- und Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen.*)

 Volltext


IBRRS 2025, 0778

LG Berlin II, Beschluss vom 25.02.2025 - 85 S 42/24 WEG

1. Erklären die Parteien den Rechtsstreit im Berufungsverfahren übereinstimmend für erledigt, ist der mutmaßliche Ausgang des Berufungsverfahrens und dessen Auswirkung auf die Kostenentscheidung der Vorinstanz festzustellen.

2. Die Eigentümer haben einen Anspruch auf Einsicht in die beim Verwalter vorhandenen Unterlagen.

3. Die Erfüllung des Einsichtsrechts kommt in Betracht, wenn dem Informationsbedürfnis des Eigentümers vollständig entsprochen wurde.

 Volltext


IBRRS 2025, 0850

OLG Hamm, Urteil vom 17.02.2025 - 22 U 117/23

1. Der Käufer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann. Die Kenntnis der mangelbegründenden Umstände muss im Einzelfall festgestellt und darf nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (hier: Geruchsbelästigung und Schadstoffbelastung mit Formaldehyd und Lindan).

2. Beim Grundstückskauf ist dem Verkäufer das Wissen desjenigen zuzurechnen, der Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe ist.

3. Bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise erwarten darf.

4. Macht der Verkäufer tatsächliche Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, müssen diese unabhängig vom Bestehen einer Offenbarungspflicht richtig sein.

 Volltext


IBRRS 2025, 0874

BGH, Beschluss vom 26.02.2025 - IV ZB 37/24

Ein - für den Notar nicht erkennbar - geschäftsunfähiger Auftraggeber ist unabhängig von der Art der notariellen Tätigkeit zur Zahlung der Notarkosten verpflichtet. Die Vorschriften zur Geschäftsfähigkeit in §§ 104 ff. BGB sind auf Aufträge an einen Notar weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.*)

 Volltext


IBRRS 2025, 0870

BayObLG, Beschluss vom 14.03.2025 - 101 Sch 3/24

1. Ein Schiedsspruch ist der unterlegenen Partei nicht vom obsiegenden Gegner, sondern vom Schiedsgericht zu übermitteln, wobei - vorbehaltlich abweichender Parteivereinbarung - eine formlose Übermittlung genügt.

2. Eine ausdrückliche Einbeziehung von AGB ist im unternehmerischen Rechtsverkehr auch dann wirksam, wenn die AGB einem für den Vertragsschluss maßgeblichen Schreiben nicht beigefügt waren und der Kunde deren Inhalt nicht kennt. Soweit das Klauselwerk klar und unzweideutig beschrieben ist, bedarf es auch keines Hinweises, dass die AGB auf Wunsch übersandt werden können.

3. Eine im geschäftlichen Verkehr verwendete Schiedsklausel ist im Regelfall nicht überraschend.

4. Nimmt ein Vertrag auf ein Dokument Bezug, das eine Schiedsklausel enthält, so begründet dies eine Schiedsvereinbarung, wenn die Bezugnahme dergestalt ist, dass sie diese Klausel zu einem Bestandteil des Vertrages macht. Ein gesonderter Hinweis auf die Schiedsvereinbarungsklausel in AGB ist nicht erforderlich, wenn der Vertrag, welcher die Bezugnahme enthält, den Formerfordernissen für eine Schiedsabrede genügt.

5. Die widerspruchslose Hinnahme eines Angebots zum Abschluss einer Schiedsvereinbarung begründet nur dann eine formwirksame Schiedsabrede, wenn die Regeln über das Schweigen auf ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben auf den Empfänger anwendbar sind (hier verneint für einen unternehmerisch tätigen Land- und Forstwirt).

 Volltext


IBRRS 2025, 0872

BGH, Beschluss vom 07.02.2025 - AnwZ (Brfg) 7/24

Die Zulässigkeit eines Rechtsmittels kann offenbleiben, wenn zwischen seiner Verwerfung als unzulässig und seiner Zurückweisung als unbegründet weder hinsichtlich der Rechtskraftwirkung noch hinsichtlich der Anfechtbarkeit der Rechtsmittelentscheidung Unterschiede bestehen oder das Rechtsmittelgericht formell rechtskräftig abschließend auf die Unbegründetheit der Berufung erkennen kann, ohne dass schutzwürdige Interessen der Parteien entgegenstehen.

 Volltext


IBRRS 2025, 0792

KG, Urteil vom 08.01.2025 - 25 U 112/24

Wird nach einseitiger Verhandlung des Beklagten und Erlass eines klageabweisenden Versäumnisurteils die Klage nach Einspruch vor dem Einspruchstermin zurückgenommen, bedarf es zur Wirksamkeit der Rücknahme keiner Zustimmung des Beklagten.*)

 Volltext