Immobilien- & Baurecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 15. Oktober

IBRRS 2024, 3009

LG Berlin II, Beschluss vom 08.08.2024 - 67 S 180/24

Zum Zusammentreffen einer gesetzesverstärkenden Bestandsschutzklausel mit einer zeitlich nachfolgenden Vereinbarung der Mietvertragsparteien auf vollständigen temporären Ausschluss des Rechts zur Eigenbedarfskündigung.*)

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IBRRS 2024, 2994

LG Berlin II, Urteil vom 30.09.2024 - 66 S 24/24

1. Verweigert der Vermieter einem behinderten Mieter widerrechtlich den Bau einer Rollstuhlrampe, so wird der Mieter diskriminiert und erhält eine Entschädigung nach dem AGG.

2. Dieses Verhalten des Vermieters begründet eine hohe Entschädigung, weil es für den Mieter gravierende Folgen hat, da es dem Mieter ohne Hilfe Dritter nicht möglich ist, die vorhandenen Treppenstufen zu überwinden, und er deshalb das Haus nicht spontan verlassen oder betreten kann.

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IBRRS 2024, 3004

OLG Stuttgart, Beschluss vom 30.09.2024 - 6 U 34/24

1. Unternehmer- und nicht Verbraucherhandeln vor, wenn das fragliche Geschäft nach seiner objektiven Zweckrichtung zur Aufnahme einer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit (sog. Existenzgründung) geschlossen wird.

2. Ein Vertrag ist als Verbrauchervertrag zu qualifizieren, wenn er darauf gerichtet ist, dem Kunden erst die für die Entscheidung zur Existenzgründung erforderliche Sachkunde zu verschaffen.

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IBRRS 2024, 3003

BGH, Beschluss vom 30.07.2024 - VI ZR 122/23

Dem Geschädigten wird durch § 287 ZPO nicht nur die Beweisführung, sondern bereits die Darlegung erleichtert. Er muss zur substanziierten Darlegung des mit der Klage geltend gemachten Schadens weder ein Privatgutachten vorlegen, noch ein vorgelegtes Privatgutachten dem Ergebnis der Beweisaufnahme oder der gerichtlichen Überzeugungsbildung entsprechend ergänzen. Der Geschädigte kann durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen aufklären lassen, in welcher geringeren als von ihm ursprünglich geltend gemachten Höhe Reparaturkosten anfallen.*)

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IBRRS 2024, 2998

OVG Saarland, Beschluss vom 03.09.2024 - 2 E 32/24

Aus Gründen der Gleichbehandlung und Rechtssicherheit ist das Gericht zu einer sachlich begründeten, gleichförmigen Auslegung des § 52 Abs. 1 GKG entsprechend seiner bisherigen oder einer allgemeinen Praxis der Verwaltungsgerichte verpflichtet.*)

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Online seit 14. Oktober

IBRRS 2024, 3007

BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 226/23

1. Die Wohnungseigentümer können seit dem 01.12.2020 eine bauliche Veränderung auch dann beschließen, wenn die Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum dauerhaft nur dem bauwilligen Wohnungseigentümer zustehen soll (Fortführung von Senat, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 244/22, Rz. 14, IBRRS 2024, 0570 = IMRRS 2024, 0240 = NJW 2024, 1030).*)

2. Die Beschlusskompetenz für die Gestattung einer baulichen Veränderung besteht auch dann, wenn die Beschlussfassung dazu führt, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch nicht mehr möglich ist.*)

3. Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, durch Beschluss Kompensationszahlungen festzulegen, die die Wohnungseigentümer, denen eine bauliche Veränderung gestattet wird, an die übrigen Wohnungseigentümer leisten sollen.*)

IBRRS 2024, 2972

KG, Urteil vom 18.01.2022 - 21 U 1005/20

1. Mit einer hinreichend genauen Bezeichnung der "Mangelerscheinungen" (der "Symptome" des Mangels) kann der Mangel selbst bezeichnet und damit Gegenstand der jeweiligen Vertragserklärungen werden, während der Auftraggeber den Mangel selbst, also die wirklichen Ursachen der Symptome, nicht zu bezeichnen braucht.

2. Es ist unschädlich, wenn der Auftraggeber zusätzlich solche Mangelursachen bezeichnet. Das gilt auch, wenn er insoweit Gutachten übermittelt, in denen bestimmte Aussagen über die Ursachen gemacht werden. Damit werden Rechtswirkungen oder das weitere Vorgehen nicht auf die bezeichneten oder vermuteten Ursachen beschränkt. Vielmehr sind auch dann immer alle Ursachen für die bezeichneten Symptome von seinen jeweiligen Erklärungen erfasst. Das gilt auch dann, wenn die angegebenen Symptome des Mangels nur an einigen Stellen aufgetreten sind, während ihre Ursache und damit der Mangel des Werkes in Wahrheit das ganze Gebäude erfasst.

3. Zur Herbeiführung einer Verjährungshemmung muss der Mangel nur hinreichend bezeichnet worden sein; inwieweit er bereits durch Privatgutachten etc. über das erforderliche Mindestmaß des Vortrags weiter substantiiert bzw. bereits "anbewiesen" ist, ist unerheblich.

4. Eine Anrechnung "neu für alt" kommt jedenfalls dann nicht in Betracht kommt, wenn die Vorteile ausschließlich auf einer Verzögerung der Mängelbeseitigung beruhen und sich der Auftraggeber jahrelang mit einem fehlerhaften Werk begnügen musste.

5. Der Lauf der Verjährungsfrist für einen Anspruch auf Bürgschaftsherausgabe beginnt nicht vor Ende des Jahres, in dem der von der Bürgschaft gesicherte Gewährleistungsanspruch entstanden ist. Das ist anzunehmen, wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen des auf Geld gerichteten Gewährleistungsanspruchs vom Auftraggeber geschaffen wurden.

6. Bei der Verjährung kann eine vertragliche Vereinbarung zu berücksichtigen sein, nach der die Dauer der Bürgschaftshingabe insoweit an die Dauer der Gewährleistungsfrist der Käufer gekoppelt sein sollte, als die Dauer der Hingabe einen Monat nach Ablauf der Gewährleistungsfrist überschreiten sollte ("Gleichlaufabrede").

IBRRS 2024, 2953

LAG Köln, Urteil vom 23.08.2023 - 11 Sa 27/23

1. Jede Partei des Arbeitsvertrags ist zur Rücksichtnahme auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen ihres Vertragspartners verpflichtet. Aus dem Rücksichtnahmegebot lassen sich auch nachwirkende Schutzpflichten ableiten. Dazu gehört die Pflicht des Arbeitgebers, auf Wunsch und im Interesse des Arbeitnehmers Dritten gegenüber Auskünfte über den Arbeitnehmer zu erteilen.

2. Die vertragliche Rücksichtnahmepflicht wird durch die Grundrechte näher ausgestaltet. Konkurrierende Grundrechte von Arbeitnehmer und Arbeitgeber sind grundrechtskonform im Wege der praktischen Konkordanz auszugleichen.

3. Begehrt der ausgeschiedene Arbeitnehmer Bescheinigungen darüber, dass er bestimmte Bauvorhaben während der Ausführungsphase verantwortlich betreut habe, ist im Rahmen der einzelfallbezogenen Abwägung der kollidierenden Grundrechte entscheidend, welche Nachteile die Partei im Falle des Unterliegens zu besorgen hat und ob diese die Nachteile der Gegenseite überwiegen.

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IBRRS 2024, 2844

VK Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 16.09.2024 - 3 VK LSA 25/24

1. Nach § 1 Abs. 1 Satz 1 TVergG-SA gilt dieses Gesetz für öffentliche Aufträge i.S.d. §§ 103 bis 105 GWB, deren geschätzter Auftragswert die Schwellenwerte nach § 106 Abs. 2 GWB nicht erreicht, so dass grundsätzlich auch Konzessionen in den Anwendungsbereich des Tariftreue- und Vergabegesetz Sachsen-Anhalt fallen.

2. Mangels konkreter Anwendungsvorschrift in der UVgO ist jedoch hinsichtlich der Vergabe von Dienstleistungskonzessionen kein Nachprüfungsverfahren eröffnet.

3. Auch im Unterschwellennachprüfungsverfahren gilt: Ohne rechtzeitige Rüge ist der Antragsteller mit Einwendungen, die er bis zur Angebotsabgabe hätte geltend machen können, ausgeschlossen.

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IBRRS 2024, 2963

OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 26.07.2024 - 10 A 2148/22

1. Eine (nicht nur unwesentliche) Nutzungsänderung führt grundsätzlich zur Beendigung des Bestandsschutzes für die in einem Gebäude ausgeübte frühere Nutzung. Entsprechendes gilt für bauliche Änderungen.

2. Darstellungen im Sinne des § 5 BauGB entfalten gegenüber einem nichtprivilegierten Vorhaben nur dann keine Sperrwirkung nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB, wenn sie infolge Funktionslosigkeit unwirksam geworden sind.

3. Bei der vergangenheitsbezogenen Prüfung materiellen Bestandsschutzes kann illegale Bebauung in der näheren Umgebung nur dann im Rahmen des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB berücksichtigt werden, wenn die zuständige Behörde damals zweifelsfrei - im Sinne einer aktiven Duldung - zu erkennen gegeben hatte, sich damit dauerhaft abzufinden. Zugleich hindert die schlichte Hinnahme eines baurechtlich illegalen Geschehens für eine längere Zeit die Bauaufsichtsbehörde nicht, ihre bisherige Praxis zu beenden und auf die Herstellung baurechtmäßiger Zustände hinzuwirken.

4. Von einer aktiven Duldung einer illegalen baulichen Nutzung ist im Regelfall erst dann auszugehen, wenn die Bauaufsichtsbehörde in Kenntnis der Umstände zu erkennen gibt, dass sie sich auf Dauer oder für einen zum Zeitpunkt des Einschreitens noch nicht abgelaufenen Zeitraum mit der Existenz dieser Nutzung abzufinden gedenkt.

5. Soll gegen eine formell illegale Nutzung eingeschritten werden und steht in Frage, ob in der Vergangenheit materieller Bestandsschutz entstanden ist, ist bei der Prüfung des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB eine Beurteilung der damals vorhandenen baulichen Nutzungen geboten. Dabei kann nur solche tatsächlich vorhandene Bebauung in der näheren Umgebung eines Vorhabens Berücksichtigung finden, von der rückblickend sicher angenommen werden kann, dass die zuständige Behörde nicht gegen sie eingeschritten wäre, wenn sie sich zu ihr verbindlich - insbesondere im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens - hätte verhalten müssen.

6. Die Ermessensentscheidung, eine Beseitigungs- oder Rückbauverfügung zu erlassen, kann die Bauaufsichtsbehörde im Regelfall ordnungsgemäß damit begründen, dass die zu beseitigende Anlage formell und materiell illegal ist und dass ein öffentliches Interesse daran besteht, keinen Präzedenz- oder Berufungsfall zu schaffen. Eine weitergehende Abwägung des "Für und Wider" einer Beseitigungsverfügung ist nur dann geboten, wenn konkrete Anhaltspunkte ausnahmsweise für die Angemessenheit einer vorübergehenden oder dauerhaften Duldung eines rechtswidrigen oder ordnungswidrigen Zustands sprechen.

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IBRRS 2024, 2941

OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 16.07.2024 - 7 A 7/24

Fernstraßenrechtliche Prüfung einer Windenergieanlage in der Anbaubeschränkungszone einer Bundesautobahn (A 12).*)

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IBRRS 2024, 2951

AG Paderborn, Urteil vom 07.11.2023 - 55 C 26/23

Ist die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund mietvertraglicher Vereinbarung für die Dauer von drei Jahren ab Abschluss des Mietvertrags ausgeschlossen, ist eine vor Ablauf dieser Frist erklärte ordentliche Kündigung unzulässig und damit unwirksam ist.

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IBRRS 2024, 2985

OLG Stuttgart, Urteil vom 07.08.2024 - 3 U 233/22

1. Ein im elektronischen Geschäftsverkehr geschlossener Maklervertrag kommt nur zu Stande, wenn der Makler die Schaltfläche für die Abgabe der Bestätigung des Maklerkunden, das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages anzunehmen, gut lesbar mit nichts anderem als den Wörtern "zahlungspflichtig bestellen" oder mit einer entsprechenden eindeutigen Formulierung beschriftet hat.*)

2. Bei Vorliegen eines Vertragsschlusshindernisses gem. § 312j Abs. 4 BGB ist der Maklervertrag zunächst schwebend unwirksam und kann durch ein späteres Verhalten des Maklerkunden wirksam bestätigt werden.*)

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IBRRS 2024, 2983

OLG Stuttgart, Beschluss vom 06.05.2024 - 2 U 70/23

Wer als wesentliche Tätigkeit das Installateur- und Heizungsbauerhandwerk ausübt, ohne mit dem Installateur- und Heizungsbauhandwerk in der Handwerksrolle eingetragen zu sein, darf nicht mit den Begriffen Klempnernotdienst, Sanitärnotdienst, Rohrbruchnotdienst, Heizungsnotdienst und/oder Wasserschadenssanierung werben.

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IBRRS 2024, 2981

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.09.2024 - 6 U 1/21 (Kart)

1. Der Umstand, dass ein gerichtlich bestellter Sachverständiger als Privatgutachter für beklagte Kartellbeteiligte oder klagende Kartellgeschädigte in einem anderen Kartellschadenersatzverfahren tätig gewesen ist, begründet keine Besorgnis der Befangenheit (hier gerichtlich bestellter Sachverständiger im Schienenkartell, vorhergehende Privatgutachter-Tätigkeit im LKW-Kartell und Aufzugskartell).*)

2. Die Bekanntschaft oder rein kollegiale Zusammenarbeit begründet noch keine Zweifel an der Unparteilichkeit eines Sachverständigen (hier: Bezeichnung als "Team" in einem LinkedIn-Post).*)

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IBRRS 2024, 2989

OLG Köln, Beschluss vom 04.03.2024 - 28 Wx 1/24

Sind durch die Justizverwaltung für ein Gericht zwei EGVP-Postfächer eingerichtet worden und ergibt sich aus der Namensgebung nicht eindeutig, dass ein Postfach nur für justizinterne Verwaltungsangelegenheiten genutzt werden soll, so kann dieser Umstand dem Absender einer Rechtsbeschwerde nicht zum Nachteil gereichen und auch dieses Postfach ist eine zum Empfang von elektronischen Dokumenten bestimmte Einrichtung des Gerichts.*)

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IBRRS 2024, 3001

OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 30.08.2024 - 6 O 21/24

1. Die Beweiskraft einer Postzustellungsurkunde erstreckt sich nur auf die in der Urkunde festgestellten Tatsachen, die von der beurkundenden Person selbst verwirklicht wurden oder die diese aufgrund eigener Wahrnehmung zutreffend festgestellt hat.*)

2. Zur Klärung der Frage, welches Schriftstück die Behörde der Post zwecks Zustellung in einem verschlossenen Umschlag übergeben hat, ist im Wege der freien Beweiswürdigung auf etwaige Angaben in der Zustellungsurkunde sowie auf die sonstigen Umstände des Einzelfalls einschließlich der entsprechenden Verfügungen der Behörde abzustellen.*)

3. Hat die Widerspruchsbehörde eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen der versäumten Widerspruchsfrist abgelehnt, ist es dem Verwaltungsgericht nach Klageerhebung als die mit der Hauptfrage befasste Instanz aus Gründen der Prozessökonomie nicht verwehrt, hierüber erneut zu entscheiden.*)

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Online seit 11. Oktober

IBRRS 2024, 2952

ArbG Siegburg, Urteil vom 09.11.2022 - 3 Ca 814/22

1. Fertigt ein Architekt auf Veranlassung des Bauherrn vor Abschluss eines in Aussicht genommenen Vertrages eine Bauvoranfrage, so ist zunächst zu prüfen, ob damit ein Auftrag erteilt oder ob der Architekt ohne vertragliche Bindung akquisitorisch tätig wird. Erst wenn ein Auftrag erteilt ist, ist zu klären, ob und in welcher Höhe eine Vergütung dafür geschuldet ist.

2. Aus dem Tätigwerden allein kann noch nicht der Abschluss eines Vertrages hergeleitet werden; dessen Zustandekommen hat vielmehr der Architekt vorzutragen und im Bestreitensfall zu beweisen.

3. Die Bauvoranfrage wird als isolierte Leistung nicht von der HOAI erfasst wird, sodass auch eine Vergütung außerhalb der HOAI in Betracht kommt.

4. Aus der nachvertraglichen Fürsorgepflicht erwächst kein Anspruch des ausgeschiedenen Arbeitnehmers auf Ausstellung von Bescheinigungen darüber, dass er bestimmte Bauvorhaben während der Ausführungsphase verantwortlich betreut hat.

5. Gleiches gilt für Fertigung und Herausgabe von Kopien von Planungsunterlagen, die der ausgeschiedene Arbeitnehmer erstellt hat.

6. Umgekehrt begründet eine allgemeine nachvertragliche Treuepflicht für den Arbeitgeber regelmäßig keinen Anspruch gegen den ehemaligen Arbeitnehmer auf Unterlassung von Wettbewerb. Insbesondere ist es ihm nicht untersagt, Geschäftsbeziehungen mit den Kunden seines früheren Arbeitgebers aufzunehmen.

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IBRRS 2024, 2962

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27.04.2022 - Verg 47/21

1. Hat der Bieter ein vorheriges Nachprüfungsverfahren insgesamt für erledigt erklärt, spricht viel für die Begründung eines schützenswerten Vertrauenstatbestands zu Gunsten des Auftraggebers dergestalt, dass der Bieter die nach Einschätzung der Vergabekammer für unbegründet gehaltene Beanstandung bezüglich der Eignungsleihe endgültig fallen gelassen hat. Der erneuten Rüge der Unzulässigkeit der Eignungsleihe in einem weiteren Nachprüfungsverfahren stünde dann der Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegen.

2. Im Verhandlungsverfahren mit vorgeschaltetem Teilnahmewettbewerb prüft der öffentliche Auftraggeber die Eignung der Unternehmen grundsätzlich, bevor er sie zum Verhandlungsverfahren zulässt. Dadurch wird mit der positiven Eignungsprüfung - anders als im offenen Verfahren - ein Vertrauenstatbestand für die zum Verhandlungsverfahren zugelassenen Unternehmen begründet. Etwas anderes gilt, wenn der Bieter bis zum Abschluss des Teilnahmewettbewerbs nicht alle zur abschließenden Prüfung seiner Eignung erforderlichen Unterlagen eingereicht hat (hier: Verpflichtungserklärung des Eignungsleihgebers).

3. Öffentliche Auftraggeber trifft die Pflicht, die Vergabeunterlagen klar und eindeutig zu formulieren und Widersprüchlichkeiten zu vermeiden. Bei der Frage, welcher Erklärungswert den maßgeblichen Teilen der Vergabeunterlagen zukommt, ist im Rahmen einer normativen Auslegung auf den objektiven Empfängerhorizont der potenziellen Bieter bzw. Bewerber, also einen abstrakten Adressatenkreis, abzustellen.

4. Vor diesem Hintergrund wird der durchschnittliche Bieter von einem Ausschluss der üblicherweise zulässigen Eignungsleihe nur dann ausgehen, wenn dies klar und unmissverständlich so in den Vergabeunterlagen erklärt bzw. eine Selbstausführung vorgeschrieben wird. Schweigen die Vergabeunterlagen zur Eignungsleihe, so ist diese zulässig, da nicht auf das Übliche - ihre Zulässigkeit -, sondern auf das Ungewöhnliche - ihren Ausschluss - hingewiesen werden muss.

5. Der Auftraggeber ist verpflichtet, die Gründe für seine Auswahlentscheidung eingehend zu dokumentieren. Die Bewertungsentscheidungen ist daraufhin überprüfbar, ob die jeweilige Bewertung im Vergleich ohne Benachteiligung des einen oder anderen Bieters plausibel vergeben wurde. Es muss nachvollziehbar sein, weshalb ein Mitbewerber besser bewertet wurde; die Wertungen müssen im Quervergleich mit den besser bewerteten Angeboten stimmig sein, insbesondere demjenigen des Zuschlagsprätendenten. Dabei dürfen aber im Interesse der Handhabbarkeit keine allzu hohen Anforderungen an die Bewertungsbegründung gestellt werden, eine Nachvollziehbarkeit genügt.

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IBRRS 2024, 2956

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26.09.2024 - 10 N 68.21

1. Für die Bestimmung der näheren Umgebung ist auf diejenige Umgebung abzustellen , auf die sich die Ausführung des Vorhabens auswirken kann und die ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst.

2. Dabei ist die nähere Umgebung für die in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bezeichneten Kriterien jeweils gesondert abzugrenzen. Denn die Merkmale, nach denen sich ein Vorhaben im Sinne von in die Eigenart dieser näheren Umgebung einfügen muss, sind jeweils unabhängig voneinander zu prüfen. Bei der Bestimmung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung eines Grundstücks wird der Umkreis der zu beachtenden vorhandenen Bebauung in der Regel enger zu begrenzen sein als bei der Art der Nutzung.

3. Die Prüfung sämtlicher Tatbestandsmerkmale des § 34 Abs. 1 BauGB hat sich an dessen Funktion im Sinne eines Planersatzes zu orientieren.

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IBRRS 2024, 2935

VGH Bayern, Beschluss vom 30.07.2024 - 2 ZB 23.139

1. Weder aus der Bayerischen Bauordnung noch in sonstigen Rechtsvorschriften folgt, dass generell nur die für ein bestimmtes Vorhaben zwingend notwendigen Stellplätze genehmigt werden dürfen und überobligatorische Stellplätze damit bauplanungsrechtlich unzulässig seien.

2. Eine Stellplatzauflage bedarf einer Rechtsgrundlage (hier verneint).

3. Die sog. dingliche Wirkung bezieht sich immer nur auf das jeweilige Baugrundstück und wirkt auch für den Rechtsnachfolger.

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IBRRS 2024, 2588

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.07.2024 - 3 U 51/24

1. Die Unterlassung einer ausdrücklich untersagten künftigen Kontaktaufnahme oder Näherung kann unabhängig von der Art und dem Anlass des Kontakts beansprucht werden.

2. Der in einer untersagten persönlichen Kontaktaufnahme liegende Eingriff in das Persönlichkeitsrecht ist auch dann widerrechtlich, wenn ein berechtigtes Interesse des Kontaktsuchenden besteht, das aber auch schriftlich befriedigt werden kann.

3. Der Mieter hat nur dann keinen Anspruch auf Zurücknahme eines gegen Besucher der Mietwohnung ausgesprochenen Hausverbots, wenn ihr Besuch zu einer schweren Störung des Hausfriedens führt.

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IBRRS 2024, 2959

OLG Hamm, Beschluss vom 21.11.2023 - 10 W 133/22

1. Die Regelung des § 595 BGB berührt die verfassungsrechtlichen Gewährleistungen des Eigentums und der Privatautonomie und kann deshalb unter Berücksichtigung dieser nachhaltig zu schützenden Positionen nur in eng umrissenen Ausnahmefällen zur Anwendung gelangen.*)

2. Nur bei einem eindeutigen Überwiegen der Interessen des Pächters an der Aufrechterhaltung des Pachtverhältnisses kann eine nicht zu rechtfertigende Härte für den Pächter vorliegen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der wechselseitigen Interessen ist derjenige der vertragsgemäßen Beendigung des Pachtverhältnisses durch Ablauf der Pachtzeit.*)

3. Selbst wenn ein eindeutig vorrangiges Verpächterinteresse nicht besteht, muss der Pächter besondere Umstände geltend machen, die eine Abweichung von dem Grundsatz der Vertragsbeendigung - also einen Fortsetzungsanspruch - begründen.*)

4. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn eine realistische Perspektive besteht, dass der Pächter in einem überschaubaren Zeitraum geeignete Ersatzflächen oder einen Ersatzbetrieb zu Bewirtschaftung erhalten wird und lediglich dieser Übergangszeitraum zu überbrücken ist. Auch wenn der Pächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses kurz vor dem Eintritt in das Rentenalter steht, kann unter Umständen eine Aufgabe des Grundstücks dann eine Härte darstellen, wenn sich die Anpachtung eines anderen Grundstücks nur bei anschließender mehrjähriger Nutzung desselben lohnt. Auch die Möglichkeit, eine andere Beschäftigung zu finden oder ein anderes Grundstück in der näheren Umgebung anzupachten, sowie der Grad der nachbarschaftlichen Verwurzelung des Pächters in der Umgebung spielen bei der Frage nach der Härte eine Rolle.*)

5. Die Vorschrift des § 595 Abs. 1 BGB entbindet den Pächter nicht davon, sich auf den Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer einzustellen. Nur wenn trotz aller Voraussicht und Planung Umstände eintreten, die eine vertragsgemäße Beendigung als unvertretbar hart erscheinen lassen, kann etwas anderes gelten.*)

6. Für die Frage, was die wirtschaftliche Lebensgrundlage des Pächters i.S.d. § 595 Abs. 1 Nr. 1 BGB ausmacht bzw. sie beeinflusst, kann es im Einzelfall geboten sein, nicht isoliert auf den konkreten Pachtgegenstand abzustellen, sondern vielmehr auf dessen tragende Bedeutung innerhalb des Gesamtbetriebs des Pächters. Dazu kann es erforderlich sein, den Gesamtbetrieb des Pächters mit Hilfe eines Sachverständigen zu analysieren.*)

7. Im Rahmen der gebotenen Abwägung nach § 595 Abs. 1 BGB ist zunächst zu berücksichtigen, dass das wirtschaftliche Interessen des Verpächters an einer möglichst gewinnbringenden Weiterverpachtung bereits durch die Möglichkeit, die Pacht zu erhöhen, angemessen gewürdigt wird.*)

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IBRRS 2024, 2980

OLG Stuttgart, Beschluss vom 02.10.2024 - 13 W 20/24

Eine Besorgnis der Befangenheit liegt vor, wenn der abgelehnte Richter in einer dienstlichen Stellungnahme auf ein nicht ganz abwegiges Ablehnungsgesuch hin mit unsachlicher Kritik reagiert.*)

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IBRRS 2024, 2975

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 01.08.2024 - 1 MN 75/24

1. Zu den Anforderungen an die Antragsbefugnis eines ohne Baugenehmigung im Außenbereich wohnenden Plannachbarn.*)

2. Der Wirksamkeit einer Lärmemissionskontingentierung nach § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 BauNVO steht nicht entgegen, dass die Fläche, die nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts faktisch unkontingentiert bleiben muss, bereits genutzt wird.*)

3. Dass die unkontingentierte Fläche aufgrund umliegender schutzbedürftiger Nutzungen in ihrer Lärmentfaltung eingeschränkt ist, stellt nicht die Deckung durch § 1 Abs. 4 BauNVO als Rechtsgrundlage, sondern - wenn überhaupt - die Abwägungsgerechtigkeit der Planung in Frage.*)

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Online seit 10. Oktober

IBRRS 2024, 2957

OLG Brandenburg, Urteil vom 05.09.2024 - 12 U 3/22

1. Wird eine bestimmte Leistung bereits nach dem Ursprungsvertrag geschuldet und bezahlt, kann der Auftragnehmer dieselbe Leistung in der Regel nicht ein zweites Mal aufgrund einer Nachtragsvereinbarung bezahlt verlangen. Dafür wäre erforderlich, dass sich der Auftraggeber in vertragsändernder Weise oder durch Anerkenntnis oder Vergleich eindeutig damit einverstanden erklärt, eine zusätzliche Vergütung ohne Rücksicht auf die schon bestehenden Leistungspflichten des Auftragnehmers zu zahlen.

2. Erklärt der Auftraggeber in einem Abnahmeprotokoll die Abnahme "beschränkt [...] auf folgende Teilleistungen", liegt darin keine Teilabnahme, sondern eine Gesamtabnahme unter Vorbehalt der Rechte bezüglich der benannten Mängel.

3. Gewährleistungsansprüche sind ausgeschlossen, wenn der Auftraggeber sich die Ansprüche bezüglich des konkreten Mangels nicht bei der Abnahme vorbehält.

4. Der Umstand, dass der Auftraggeber dem Auftragnehmer nach Ablauf der Nachbesserungsfrist die Nachbesserung untersagt hat, berührt die Gewährleistungsansprüche nicht. Nach Fristablauf ist der Auftragnehmer gehindert, ohne Zustimmung des Auftraggebers nachzubessern.

5. Der Auftragnehmer kann sich gegenüber einem nicht fachkundigen Auftraggeber später nicht darauf berufen, die ihm gesetzte Frist sei zu kurz gewesen, wenn er dies nicht unverzüglich gegenüber dem Auftraggeber gerügt hat und eine solche Rüge zu erwarten war, weil der Auftraggeber der vertretbaren Auffassung sein durfte, die Frist sei angemessen.

6. Der Auftraggeber darf bei der Ersatzvornahme darauf vertrauen, dass der Drittunternehmer die Mängelbeseitigung zu angemessenen Preisen durchführen wird. Bei der Würdigung, welche Maßnahme zu welchen Preisen möglich und zumutbar war, ist zu berücksichtigen, dass der Auftraggeber nicht gehalten ist, im Interesse des säumigen und nachbesserungsunwilligen Unternehmers besondere Anstrengungen zu unternehmen, um den preisgünstigsten Drittunternehmer zu finden.

IBRRS 2024, 2730

OVG Thüringen, Urteil vom 13.02.2024 - 1 KO 805/21

1. Lehnt die Baugenehmigungsbehörde einen Bauantrag aus anderen Gründen als der Unzuständigkeit ganz oder teilweise ab, so ist nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VwKostG TH 2005 eine Gebühr maximal bis zu der Höhe zu erheben, die für die öffentliche Leistung vorgesehen ist, mindestens jedoch 20,00 Euro.*)

2. Entscheidet sich die Baubehörde im Fall der Antragsablehnung für die Festsetzung der Mindestgebühr, ist § 4 Abs. 2 Satz 1 VwKostG TH 2005 anzuwenden und verbietet sich insoweit in Rückgriff auf die in der Baugebührenverordnung festgelegte Gebührenhöhe.*)

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IBRRS 2024, 2856

VG Düsseldorf, Urteil vom 26.08.2024 - 4 K 8859/22

1. Aus § 15 Abs. 1 Satz 2, 2. Alt. BauNVO und § 37 Abs. 1 VwVfG NRW folgt, dass eine Baugenehmigung auch für ein Vorhaben, das in eine kritische Nähe zu einer emittierenden Anlage heranrückt, nach vorheriger Untersuchung der Immissionsbelastung gegebenenfalls Regelungen zur Schutz der Nachbarrechte enthalten muss. Fehlen solche Untersuchungen - etwa in Gestalt einer Immissionsprognose - gänzlich, ist die Baugenehmigung nachbarrechtlich unbestimmt.*)

2. Die bauplanungsrechtliche Zumutbarkeit von Lärmimmissionen der Außengastronomie im absoluten Nahbereich zu einer Wohnnutzung ist auch in einem Kerngebiet nicht unmittelbar nach der TA Lärm zu beurteilen, sondern anhand des Freizeitlärmerlasses NRW und von § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO im Rahmen einer Einzelfallwürdigung.*)

3. Eine Verletzung des Rücksichtnahmegebotes durch ein hinzutretendes Wohnbauvorhaben kann im Hinblick auf § 15 Abs. 1 Satz 2, 2. Alt. BauNVO nicht allein deshalb ausgeschlossen werden, weil für das Vorhaben und einen benachbarten emittierenden Betrieb dieselben Immissionsrichtwerte gelten.*)

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IBRRS 2023, 3551

AG Brandenburg, Urteil vom 11.12.2023 - 30 C 86/23

1. Wiederholte nächtliche Ruhestörung durch laute Musik rechtfertigen nach vorheriger Abmahnung die fristlose Kündigung.

2. Lässt ein Mieter seine Katzen im Treppenhaus frei herumlaufen und urinieren diese dann ins Treppenhaus, so rechtfertigt auch dies eine fristlose Kündigung nach vorheriger Abmahnung.

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IBRRS 2024, 2961

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.05.2024 - 11 S 162/23

1. Prozessführungsbefugnis im WEG-Recht: Aus der Betroffenheit eigener Rechte (hier: allgemeines Persönlichkeitsrecht) können Sondereigentümer gegen andere störende Sondereigentümer weiterhin im Wege der Unterlassungs- oder Beseitigungsklage vorgehen.*)

2. Der Einbau eines digitalen Türspions in eine Wohnungseingangstür bedarf der Gestattung durch die Gemeinschaft. Dies gilt auch für (einfache) Geräte ohne dauerhafte Speicherungsfunktion und ohne Weitergabemöglichkeit des Signals an andere Geräte.*)

3. Ein Duldungsanspruch des Störers aus § 1004 Abs. 2 BGB ergibt sich jedenfalls so lange nicht, bis die in der Anbringung des digitalen Türspions liegende bauliche Veränderung nicht genehmigt wurde. Es ist zu erwägen, kann aber dahinstehen, ob eine solche Beschlussfassung eine gesetzliche Duldungspflicht auch im Verhältnis der Sondereigentümer untereinander schaffen könnte.*)

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IBRRS 2024, 2976

FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 24.04.2024 - 3 K 3022/22

Bei der Bewertung Berliner Grundstücke im typisierten Ertragswertverfahren nach den §§ 184 ff. BewG sind nicht die vom Gutachterausschuss veröffentlichten steuerlichen Liegenschaftszinssätze, sondern die vom Gutachterausschuss veröffentlichten allgemeinen Liegenschaftszinssätze anzuwenden.*)

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IBRRS 2024, 2950

LG Rostock, Urteil vom 25.07.2023 - 6 HK O 12/23

Die Dringlichkeitsvermutung wird durch selbstwidersprüchliches Verhalten widerlegt, wenn der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung erst nach vier Monaten gestellt wird.

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Online seit 9. Oktober

IBRRS 2024, 2948

LG Münster, Urteil vom 23.05.2024 - 12 O 204/23

1. Die Baustelleneinrichtung umfasst z. B. die Lagerung von Geräten und Maschinen, das Aufstellen von Containern zur Unterbringung von Arbeitskräften, witterungsempfindlichen Bau- und Bauhilfsstoffen, Ersatzteilen und Ähnlichem sowie Lager- und Verkehrsflächen.

2. Nicht zur Baustelleneinrichtung gehören die Bauarbeiten als solche, das heißt auch nicht die Erstellung von Brunnen, Bohrungen oder Leitungsverlegung zur Wasserhaltung.

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IBRRS 2024, 2949

EuGH, Urteil vom 26.09.2024 - Rs. C-403/23

1. Art. 47 Abs. 3 und Art. 48 Abs. 4 der Richtlinie 2004/18/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 31.03.2004 über die Koordinierung der Verfahren zur Vergabe öffentlicher Bauaufträge, Lieferaufträge und Dienstleistungsaufträge in Verbindung mit dem allgemeinen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit sind dahin auszulegen, dass sie einer nationalen Regelung entgegenstehen, die es den ursprünglichen Mitgliedern einer Bietergemeinschaft verwehrt, aus dieser Bietergemeinschaft auszutreten, wenn die Gültigkeitsdauer des von dieser Bietergemeinschaft eingereichten Angebots abgelaufen ist und der öffentliche Auftraggeber um die Verlängerung der Gültigkeit der bei ihm eingereichten Angebote ersucht, sofern zum einen erwiesen ist, dass die übrigen Mitglieder dieser Bietergemeinschaft die von dem Auftraggeber festgelegten Anforderungen erfüllen, und zum anderen, dass ihre weitere Teilnahme an diesem Verfahren nicht zu einer Beeinträchtigung der Wettbewerbssituation der übrigen Bieter führt.*)

2. Die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit und der Gleichbehandlung sowie das Transparenzgebot, wie sie in Art. 2 und im zweiten Erwägungsgrund der Richtlinie 2004/18 niedergelegt sind, sind dahin auszulegen, dass sie einer nationalen Regelung entgegenstehen, die die automatische Einbehaltung der von einem Bieter gestellten vorläufigen Kaution als Folge seines Ausschlusses von einem Verfahren zur Vergabe eines öffentlichen Dienstleistungsvertrags vorsieht, auch wenn er den betreffenden Zuschlag nicht erhalten hat.*)

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IBRRS 2024, 2934

OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 20.08.2024 - 1 C 10923/22

1. Auf Verlangen des Vorhabenträgers ist § 45b Abs 1 bis 6 BNatSchG auch noch im gerichtlichen Verfahren erstmalig anwendbar (im Anschluss an OVG Münster, Urteil vom 24. August 2023 - 22 D 201/22.AK -).*)

2. Bei begründeten Hinweisen Dritter auf Vorkommen kollisionsgefährdeter Brutvogelarten im Nahbereich (§ 45b Abs 2 BNatSchG und zentralen Prüfbereich (§ 45b Abs 3 BNatSchG geplanter Windenergieanlagen obliegen dem Vorhabenträger Kartierungen zur Feststellung eines Brutplatzes.*)

3. Können die Genehmigungsvoraussetzungen des § 6 Abs 1 BImSchG durch die Anordnung von Schutzmaßnahmen im Sinne von Abschnitt 2 Anl 1 zu § 45b Abs 1 bis 5 BNatSchG erfüllt werden, so muss die Genehmigungsbehörde die immissionsschutzrechtliche Genehmigung unter Anordnung entsprechender Nebenbestimmungen erteilen.*)

4. Die Genehmigungsbehörde hat unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles darüber zu entscheiden, ob die vom Vorhabenträger vorgeschlagenen Flächen zur Anlage von Ausweichnahrungshabitaten geeignet sind, das Tötungsrisiko nach § 45b Abs. 3 Nr. 2 BNatSchG hinreichend zu mindern.*)

5. Ob ein Gelände als hügelig i.S.d. Abschnitt 1 Anl 1 (Uhu) zu § 45b Abs 1 bis 5 BNatSchG einzustufen ist, hängt maßgeblich von der Topographie am konkreten Vorhabenstandort ab.*)

6. Zur Frage einer optischen Beeinträchtigung dominierender landschaftsprägender Gesamtanlagen mit erheblicher Fernwirkung durch Windenergieanlagen.*)

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IBRRS 2024, 2729

OVG Niedersachsen, Urteil vom 15.05.2024 - 1 LB 33/22

1. Jedenfalls wenn Ammoniakimmissionen und Stickstoffdepositionen eine Waldfläche im Wesentlichen nur in ihrer Nutzfunktion beeinträchtigen, sind diese keine schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB, sofern sie die Vorbelastung nicht überschreiten.*)

2. Zur Vorbelastung gehören auch die Immissionen, die von einer zerstörten, durch das Vorhaben zeitnah ersetzten Anlage ausgegangen sind.*)

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IBRRS 2024, 2954

AG Hanau, Urteil vom 15.03.2024 - 32 C 243/21

1. Teilt der Veräußerer einer Eigentumswohnung den Erwerbern wenige Tage vor der vertraglich geschuldeten Fälligstellung des Kaufpreises mit, dass die Eintragung der Auflassungsvormerkung wegen Fehlern in der Teilungserklärung nicht möglich ist, und bietet er diesen in Kenntnis, dass ihre bisherige Mietwohnung bereits gekündigt ist und eine Schwangerschaft besteht, für die Überlassung der Eigentumswohnung bis zum Besitzübergang durch Kaufpreiszahlung den Abschluss eines Mietvertrags unter der Bedingung an, dass die Erwerber auf sämtliche Schadensersatzansprüche wegen der Eintragungsverzögerung verzichten, sind der Mietvertrag und die Verzichtserklärung wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) nichtig.*)

2. Der Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen Verzögerung der Leistung bei Grundstückskaufverträgen unterliegt bis zum Vollzug der Auflassung der Beurkundungspflicht gem. § 311b BGB (BGH, Urteil vom 08.04.1988 - V ZR 260/86, NJW 1988, 3263 [3262]).*)

3. Die Gerichte sind von Amts wegen verpflichtet, Feststellungen dahingehend zu treffen, ob der Anwendungsbereich der EU-Klausel-Richtlinie 93/13/EWG eröffnet ist. Sie haben hierzu Nachforschungen anzustellen und Informationen zur Vervollständigung der Akte einzuholen Die Beibringungsgrundsätze der Prozessordnungen der Mitgliedstaaten werden insoweit überlagert (EuGH, Urteil vom 07.12.2023 - Rs. C-140/22, SM ua/mBank S. A., NZM 2024, 157 [158]; EuGH, Urteil vom 11.03.2020 - Rs. C-511/17, L./UniCredit-Bank Hungary Zrt), IBRRS 2020, 0926 = EuZW 2020, 673 [675]; EuGH, Urteil vom 09.11.2010 - Rs. C-137/08, VB Pénzügyi Lízing Zrt./Ferenc Schneider, EuZW 2011, 27; entgegen BGH, Beschluss vom 30.01.2024 - VIII ZB 43/23, IBRRS 2024, 0815 = IMRRS 2024, 0359 = NZM 2024, 325).*)

4. Im Fall einer Klauselunwirksamkeit nach Art. 7 Richtlinie 93/13/EWG scheidet die Ersetzung einer hierdurch auftretenden Lücke der Vereinbarung durch Anwendung von Vorschriften, die Grundsätze von Treu und Glauben beinhalten, also insbesondere §§ 157, 242 BGB, aus (EuGH, Urteile vom 08.09.2022 - Rs. C-80/21, Rs. C-81/21, Rs. C-82/21, NZM 2022, 838 [843]; EuGH, Urteil vom 03.10.2019 - Rs. C-260/18, Dziubak u.a./Raiffeisen Bank International AG, prowadzący działalność w Polsce w formie oddziału pod nazwą, EuZW 2020, 246).*)

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IBRRS 2024, 2926

LG Schwerin, Urteil vom 26.06.2023 - 2 O 335/22

1. Der Käufer von Sondereigentum hat keinen Anspruch auf Freistellung von Kosten weitergehender Sonderumlagen trotz kaufvertraglicher Vereinbarung, wenn der Beschluss über die Sonderumlage nichtig ist.

2. Ein Beschluss über mehrere bauliche Maßnahmen und dahingehende Sonderumlagen muss bestimmen und aufschlüsseln, welche Beträge auf die einzelnen Maßnahmen entfallen. Andernfalls kann der Beschluss mangels Bestimmtheit nichtig sein.

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IBRRS 2024, 2945

VG Köln, Urteil vom 13.09.2024 - 9 K 6668/22

1. Die verwaltungsinternen Erlasse, welche die Gerichte verpflichten, ihre Entscheidungen, an denen ein öffentliches Interesse besteht, in die Rechtsprechungsdatenbank NRWE einzustellen, dienen nur den Interessen der Allgemeinheit und nicht zumindest auch den subjektiven Interessen eines bestimmten und von der Allgemeinheit abgrenzbaren Kreises Einzelner.

2. Im Anwendungsbereich von Art. 3 Abs. 1 GG kann ausnahmsweise dann ein subjektives Recht auf eine neue Entscheidung bestehen, wenn das begehrte Handeln unter keinem denkbaren Gesichtspunkt mehr vertretbar oder in sonstiger Weise willkürlich abgelehnt worden ist (hier verneint).

3. Aus dem Rechtsstaatsgebot einschließlich der Justizgewährungspflicht, dem Demokratiegebot und dem Grundsatz der Gewaltenteilung folgt grundsätzlich eine Rechtspflicht der Gerichtsverwaltung zur Publikation veröffentlichungswürdiger Gerichtsentscheidungen.

4. Die Veröffentlichungspflicht erstreckt sich nicht nur auf rechtskräftige Entscheidungen, sondern kann bereits vor Rechtskraft greifen.

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IBRRS 2024, 2921

BGH, Urteil vom 19.09.2024 - IX ZR 130/23

Nach dem für Verjährungsfragen maßgeblichen "Gebot des sichersten Weges" hat der Rechtsanwalt bei einer unklaren Rechtslage, ob ein triftiger Grund vorliegt, das Verfahren nicht zu betreiben, im Hinblick auf eine etwaige ungünstigere Beurteilung der Rechtslage durch das mit der Sache befasste Gericht den Weg aufzuzeigen, der eine Verjährung des Anspruchs des Mandanten sicher verhindert (Fortführung von BGH, Urteil vom 23.09.2004 - IX ZR 137/03, NJW-RR 2005, 494, 495 = IBRRS 2004, 4860 = IMRRS 2004, 2359).*)

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IBRRS 2024, 2947

LSG Bayern, Beschluss vom 25.09.2024 - L 16 SF 210/24 AB

Eine gerichtliche Anhörung zu einer geplanten, im Verfahrensgesetz vorgesehenen Verfahrensweise, ist regelmäßig nicht geeignet, eine Befangenheit des Gerichts zu vermuten.*)

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