Immobilien- & Baurecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 9. Oktober

IBRRS 2024, 2921

BGH, Urteil vom 19.09.2024 - IX ZR 130/23

Nach dem für Verjährungsfragen maßgeblichen "Gebot des sichersten Weges" hat der Rechtsanwalt bei einer unklaren Rechtslage, ob ein triftiger Grund vorliegt, das Verfahren nicht zu betreiben, im Hinblick auf eine etwaige ungünstigere Beurteilung der Rechtslage durch das mit der Sache befasste Gericht den Weg aufzuzeigen, der eine Verjährung des Anspruchs des Mandanten sicher verhindert (Fortführung von BGH, Urteil vom 23.09.2004 - IX ZR 137/03, NJW-RR 2005, 494, 495 = IBRRS 2004, 4860 = IMRRS 2004, 2359).*)

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IBRRS 2024, 2947

LSG Bayern, Beschluss vom 25.09.2024 - L 16 SF 210/24 AB

Eine gerichtliche Anhörung zu einer geplanten, im Verfahrensgesetz vorgesehenen Verfahrensweise, ist regelmäßig nicht geeignet, eine Befangenheit des Gerichts zu vermuten.*)

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Online seit 8. Oktober

IBRRS 2024, 2930

LG Hildesheim, Beschluss vom 14.05.2024 - 20 Qs 55/23

1. Die gesetzlichen Arbeitsschutzpflichten des Arbeitgebers werden durch die BaustellV nicht berührt.

2. Wer entgegen der Arbeitsstättenrichtlinie ASR A2.1 keine Absturzsicherung vorsieht, verletzt seine Verkehrssicherungspflicht.

3. Grundsätzlich entfällt die strafrechtliche Verantwortlichkeit eines Arbeitgebers für die Unfallfolgen bei einem von ihm begangenen Verstoß gegen Unfallverhütungsvorschriften, der zur Verletzung eines in seinem Betrieb beschäftigten Arbeitnehmers führt, nicht deshalb, weil dem Arbeitnehmer die Nichteinhaltung der Unfallverhütungsvorschriften bekannt war und er in Kenntnis der hieraus entspringenden Gefahren für Leib und Leben seine Arbeitsleistung erbrachte. Etwas anderes kann in Fällen eigenverantwortlicher Selbstgefährdung gelten (hier verneint).

4. Sicherungspflichten können grundsätzlich an andere Personen übertragen oder delegiert werden, jedoch geht damit nicht zwingend einher, dass der ursprünglich Verantwortliche gänzlich von seinen Pflichten frei würde. Im Fall einer vertikalen Arbeitsteilung (hier zwischen Arbeitgeber und Polier) sind durch den ursprünglich Pflichtigen organisatorische Maßnahmen zu treffen.

5. Ein Polier ist auf der Baustelle - zumindest sekundär - sicherungspflichtig. Einer ausdrücklichen Übertragung der Pflichten bedarf es insoweit nicht. Regelmäßig begründet bereits die tatsächliche Übernahme eines entsprechenden Pflichtenkreises diesbezügliche Sorgfaltspflichten.

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IBRRS 2024, 2883

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 27.08.2024 - 2 A 1104/23

1. Voraussetzung für eine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist, dass ein "vernünftiger Landwirt" - auch und gerade unter Berücksichtigung des Gebots größtmöglicher Schonung des Außenbereichs - das Vorhaben mit etwa gleichem Verwendungszweck und mit etwa gleicher Gestaltung und Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb errichten würde.

2. Für die Frage, ob ein Betriebsleiterwohnhaus dem landwirtschaftlichen Betrieb dient, bedarf es im Einzelfall der Prüfung, ob etwa wegen einer Tierhaltung grundsätzlich die ständige Anwesenheit einer verantwortlichen Person in unmittelbarer Nähe der zum Betrieb gehörenden Stallungen und Weideflächen erforderlich erscheint.

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IBRRS 2024, 2937

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 20.08.2024 - 7 B 486/24

1. Eine auf Gefahrenbeseitigung gerichtete Ordnungsverfügung ist auch bei einem durch eine gültige Baugenehmigung gedeckten Gebäude grundsätzlich möglich, und zwar insbesondere dann, wenn sie - wie beim Brandschutz - dem Schutz von Leben und Gesundheit dient.

2. An die für das Vorliegen einer konkreten Gefahr erforderliche Wahrscheinlichkeit eines Schadenseintritts in Bezug auf Leben oder Gesundheit als geschützte Rechtsgüter sind keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen.

3. Dem öffentlichen Interesse an der Minimierung von Brandrisiken und der damit bezweckten Vermeidung von Schäden an Leben und Gesundheit der Bewohner von Gebäuden kommt grundsätzlich ein höheres Gewicht zu als finanziellen Interessen des betroffenen Eigentümers.

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IBRRS 2024, 2880

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 30.07.2024 - 7 A 2004/23

Regelmäßig entspricht es dem Willen des Plangebers, bei einer Verweisung auf ein Gesetz in den Festsetzungen des Bebauungsplanes auf die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses maßgebliche Fassung dieses Gesetzes zu verweisen.

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IBRRS 2024, 2944

LG Berlin II, Urteil vom 25.06.2024 - 67 S 80/24

1. Die Überzeugungskraft eines Mietspiegels wird erhöht, wenn die Parteien des Rechtsstreits ihm - trotz etwaiger Erstellungsmängel - übereinstimmend die Tauglichkeit zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zusprechen.*)

2. Das Positivmerkmal des Berliner Mietspiegels (2021) "vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW-Parkplatzangebot in der Nähe (ausreichend dimensioniert)" ist auch erfüllt, wenn die Überlassung nur entgeltlich erfolgt (Festhaltung Kammer, Urteil vom 16.10.2018 - 67 S 150/18, ZMR 2019, 25).*)

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IBRRS 2024, 2939

AG Wedding, Urteil vom 19.08.2024 - 21 C 59/24

1. Nicht genehmigte Aufnahmen von gegen die Hausordnung verstoßender Dritter stellen eine unzulässige Datenerhebung dar und unterliegen einem Beweis- sowie Sachvortragsverwertungsverbot.

2. Dies gilt auch dann, wenn die abgelichteten Personen verpixelt werden, da dies nicht das Erheben von Daten, sondern allenfalls deren Verwendung und Verbreitung betrifft.

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IBRRS 2024, 2932

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.01.2024 - 2-31 O 6/23

1. Macht der Auftraggeber widerklagend eine Überzahlung geltend, führt das Anerkenntnis dieses Anspruchs durch den Auftragnehmer nicht schon deshalb zu einer Abweisung der Restvergütungsklage des Auftragnehmers, weil die Überzahlung denklogisch ausschließe, dass der Auftragnehmer weitere Zahlungen an sich verlangen könne.

2. Ein prozessuales Anerkenntnis gegenüber einer (verspäteten) Widerklage mit dem Ziel, die Präklusion der Klageerwiderung zu bewirken, ist möglich. Eine Partei, die bewusst in die Widerklage "flieht", um die Präklusion zu umgehen, ist nicht schutzwürdig.

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Online seit 7. Oktober

IBRRS 2024, 2928

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 25.06.2024 - 5 U 38/23

1. Bei der gebotenen Gesamtbetrachtung liegt beim Einbau einer Küche für den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines neu errichteten Wohnhauses ein Bauvertrag vor.

2. Eine formularmäßige Skontoklausel, nach der der gesamte Zahlbetrag "fällig bis zum Tage der Lieferung und Rechnungsstellung" sein soll, ist wegen unzulässiger Einschränkung des Zurückbehaltungsrechts des Kunden unwirksam.

3. Erklärt eine Skontoklausel die Rechnungsstellung als maßgeblich für die Fälligkeit, benachteiligt dies den Kunden ebenfalls unangemessen.

4. Die zeitliche Einschränkung der Zahlung "am Tage der Lieferung und Rechnungsstellung" benachteiligt den Kunden unangemessen, da hierdurch die Notwendigkeit einer Mahnung entfällt. Dies gilt unabhängig davon, dass eine Bar- oder Sofortzahlung dem Kunden auch nicht zumutbar ist, wobei sich die faktische Einschränkung der Zahlungsmethode sowohl als eine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 Abs. 1 BGB darstellt als auch - selbst bei Individualabreden - nach § 312a Abs. 4 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

5. Die Vereinbarung der Zahlung eines "Skontobetrags", der mehr als 20% des "Küchengesamtpreises" ausmacht, ist als Vertragsstrafe zu werten und aufgrund dieses Umfangs unwirksam.

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IBRRS 2024, 2931

OLG Köln, Urteil vom 07.02.2024 - 11 U 118/20

1. Ein Angebot ist als nicht formgerecht auszuschließen, wenn das Leistungsverzeichnis nur als pdf-Dokument eingereicht wird, obwohl der öffentliche Auftraggeber in den Vergabeunterlagen festgelegt hat, dass das Leistungsverzeichnis unter Verwendung des dort genannten Softwareprogramms als GAEB-Datei im Format d.84 oder x.84 einzureichen ist.

2. Sowohl GAEB-Programme als auch Windows PCs oder das XML-Format sind allgemein verfügbar und mit allgemein verbreiteten Geräten kompatibel im Sinne von § 11a Abs. 1 Satz 1 VOB/A 2016.

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IBRRS 2024, 2896

OVG Thüringen, Urteil vom 17.04.2024 - 5 O 499/21

1. Ein Nachbar kann sich gegen die Errichtung einer Windenergieanlage (WEA) in der näheren Umgebung seines Wohnhauses mit dem Argument wenden, dass von der Anlage schädliche Umwelteinwirkungen ausgehen.

2. Die Klagefrist für die Geltendmachung von Einwendungen beträgt nach § 6 Satz 1 UmwRG zehn Wochen ab Klageerhebung.

3. Diese gesetzliche Frist ist nicht in das Ermessen des Vorsitzenden oder des Berichterstatters gestellt und über sie muss auch nicht durch das Gericht belehrt werden.

4. Unter welchen Voraussetzungen die von einer WEA ausgehenden Geräuscheinwirkungen schädlich sind, wird durch die auf der Grundlage von § 48 BImSchG erlassene Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) bestimmt.

5. Der Projektentwickler hat durch ein Schallprognosegutachten nachzuweisen, dass von der WEA keine schädlichen Geräuscheinwirkungen ausgehen.

6. Von der WEA dürfen auch keine unzumutbaren Beeinträchtigungen durch Schattenwurfimmissionen ausgehen, was durch eine Schattenwurfprognose nachzuweisen ist.

7. Das Gebot der Rücksichtnahme erfordert es, dass von der WEA keine optisch bedrängende Wirkung ausgeht. Nach § 249 Abs. 10 BauGB steht der öffentliche Belang einer optisch bedrängenden Wirkung einem Windenergie-Vorhaben in der Regel nicht entgegen, wenn der Abstand von der Mitte des Mastfußes der Windenergieanlage bis zu einer zulässigen baulichen Nutzung zu Wohnzwecken mindestens der zweifachen Höhe der Windenergieanlage entspricht.

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IBRRS 2024, 2882

VG Karlsruhe, Beschluss vom 23.08.2024 - 2 K 3116/24

1. Die Maßgaben der Rechtsprechung zur Reichweite des Nachbarschutzes bei der Befreiung von Festsetzungen eines Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 BauGB sind auch auf eine Befreiung aufgrund von § 31 Abs. 3 Satz 1 BauGB übertragbar (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 16.08.2021 - 2 Bs 182/21 -, BauR 2021, 1795).*)

2. Fehlt es einer Festsetzung im Bebauungsplan zum Maß der baulichen Nutzung (hier: zur Vollgeschossanzahl) nach ihrem objektiven Gehalt an der Eignung eine Schutzwirkung zugunsten bestimmter Belange Dritter (hier: der ungestörten Aussicht) zu entfalten, so vermittelt die Festsetzung auch dann keine drittschützende Wirkung, wenn der Plangeber eine diesbezügliche Intention zum Ausdruck bringt.*)

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IBRRS 2024, 2933

OLG Hamburg, Urteil vom 23.09.2024 - 4 U 31/24

1. Im Rahmen der Haftung des Untermieters gem. §§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB wegen verspäteter Rückgabe der Mietfläche an den Eigentümer und Hauptvermieter bezieht sich auch für den Bereich der Geschäftsraummiete der Schadensersatzanspruch auf das gesamte Mietobjekt, wenn eine von einem Untermieter genutzte Teilfläche nicht zur Vermietung zur Verfügung stand und eine Vermietung der restlichen Flächen ohne die vom Untermieter genutzten Teilflächen nicht möglich war (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter dd).*)

2. Bei der Entscheidung, ob eine isolierte Vermietung der vom Untermieter nicht genutzten Teilflächen des Mietobjekts nicht möglich war, geht es um die Höhe des entstandenen Schadens, so dass das Gericht gem. § 287 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZPO unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung zu entscheiden hat.*)

3. Für den Schadensersatzanspruch des Eigentümers und Hauptvermieters gegen den Untermieter wegen Vorenthaltung kann zur Schadensermittlung auf den ortsüblichen Mietzins zurückgegriffen werden (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter ee). Der ortsübliche Mietzins beinhaltet dabei in dem Umfang, in dem verbrauchsunabhängige Nebenkosten ortsüblich als Teil des Mietzinses mit vereinbart werden, auch diese Nebenkosten. Verbrauchsabhängige Nebenkosten sind nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter sie konkret darlegt. Vor Ablauf einer angemessenen Frist, die regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums endet, ist der Untermieter aber zur Leistung von Schadensersatz einschließlich der Vorauszahlungen für verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten verpflichtet und hat dann nach Abrechnungsreife ggf. einen bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch gegen den Eigentümer und Hauptvermieter.*)

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IBRRS 2024, 1478

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2024 - 24 U 233/22

1. Eine noch vor Fälligkeit der Leistung erfolgte ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung kann als Verletzung der Leistungstreuepflicht aus § 241 Abs. 2 BGB gem. § 282 BGB oder gem. § 281 Abs. 1, 2 analog BGB zum Schadensersatz statt der Leistung verpflichten; die Anforderungen sind indes ebenso strikt wie im Rahmen des § 281 Abs. 2 BGB für eine entsprechende Leistungsverweigerung nach Fälligkeit der Leistung.*)

2. Zu den Kriterien für die Bestimmung der Frist für die Abrechnung einer gewerblichen Miet- bzw. Pachtkaution.*)

3. Vereinbaren die Parteien eines gewerblichen Miet- oder Pachtvertrags, dass die mit einem als Kaution hinterlegten Betrag erwirtschafteten Zinsen dem Pächter zustehen, ergibt sich daraus regelmäßig eine Nebenpflicht des Vermieters bzw. Verpächters zur Anlage der Kaution auf einem Treuhandkonto.*)

4. Im Rahmen gewerblicher Mietverträge können die Parteien die Höhe der Kaution - bis zur Grenze des § 138 BGB - sowie die Verzinsungspflicht frei vereinbaren.

5. An das Vorliegen einer endgültigen Erfüllungsverweigerung sind strenge Anforderungen zu stellen. Es darf für den Gläubiger nicht mehr zweifelhaft sein, dass er unter keinen Umständen mehr mit einer freiwilligen Leistung rechnen kann. Die Fristsetzung nach § 281 Abs. 1 BGB darf nur noch als leere Formalität erscheinen.

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IBRRS 2024, 2929

OLG Braunschweig, Beschluss vom 03.05.2024 - 9 U 79/24

1. Es stellt keine wirksame fristwahrende Einreichung eines einfach signierten Schriftsatzes dar, den ein Rechtsanwalt nicht über sein eigenes, sondern über das besondere elektronische Anwaltsfach (beA) eines anderen Rechtsanwalts dem Gericht übermittelt.*)

2. Das gilt auch dann, wenn zu diesem Zeitpunkt die Übermittlung über das eigene beA technisch gestört ist; das Senden über ein fremdes besonderes elektronisches Anwaltsfach ist kein vom Gesetz eröffneter Weg der Ersatzeinereichung.*)

3. Die Wirksamkeit der Einreichung eines bestimmenden Schriftsatzes kann im Einzelfall zwar dadurch erreicht werden, dass der Schriftsatz eine Übernahme der inhaltlichen (Mit-)Verantwortung (auch) durch den übersendenden Rechtsanwalt erkennen lässt. Allein die Versendung eines fremden Schriftsatzes über das eigene beA als solche enthält nach dem objektiven Empfängerhorizont jedoch nicht die - konkludente - Erklärung des übermittelnden Rechtsanwalts, den Schriftsatz inhaltlich mitverantworten zu wollen.*)

4. Mangels unverzüglicher Glaubhaftmachung einer vorübergehenden technischen Unmöglichkeit im Sinne von § 130d Satz 1 ZPO ist schon allein deshalb selbst eine nach § 130d Satz 2 ZPO statthafte Ersatzeinreichung unwirksam.*)

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Online seit 4. Oktober

IBRRS 2024, 2911

LG Kempten, Urteil vom 27.09.2024 - 11 O 1705/23 Bau

1. Anordnungen zur Bauzeit sind keine Änderungen des Bauentwurfs i.S.v. § 1 Abs. 3 VOB/B. Denn der Bauentwurf beschreibt die erfolgsorientierte Komponente des Werkvertrags. Die Bauzeit gehört nicht dazu.

2. Anordnungen zur Bauzeit sind auch keine "anderen Anordnungen" i.S.v. § 2 Abs. 5 VOB/B (entgegen KG, IBR 2024, 504). Derartige andere Anordnungen setzen eine gesonderte Vereinbarung voraus.

3. Der Entschädigungsanspruch aus § 642 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Sie beginnt mit dem Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Der Anspruch aus § 642 BGB entsteht grundsätzlich mit Abschluss des Jahres, in dem die jeweiligen Kosten angefallen sind.

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IBRRS 2024, 2920

Generalwalt beim EuGH, Schlussanträge vom 26.09.2024 - Rs. C-578/23

1. Der öffentliche Auftraggeber darf nicht durch sein eigenes Handeln eine Ausschließlichkeitssituation herbeiführen, um mit dieser die Anwendung eines Verhandlungsverfahrens ohne vorherige Veröffentlichung einer Bekanntmachung zu rechtfertigen.*)

2. Schließt der öffentliche Auftraggeber einen neuen Vertrag ab, auf den die Richtlinie 2004/18 Anwendung findet, ist unerheblich, dass die Ausschließlichkeitssituation von einem ursprünglichen Vertrag herrührt, den die Behörden eines Mitgliedstaats vor seinem Beitritt zur Europäischen Union abgeschlossen haben. Um das Verhalten des öffentlichen Auftraggebers im Zusammenhang mit dem neuen Vertrag zu bewerten, ist auf den tatsächlichen und rechtlichen Kontext zum Zeitpunkt des Abschlusses dieses neuen Vertrags abzustellen.*)

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IBRRS 2024, 2895

OVG Thüringen, Beschluss vom 23.07.2024 - 1 EO 236/24

1. Das Begründungserfordernis nach § 80 Abs. 3 VwGO ist rein formeller Art. Daher kommt es nicht darauf an, dass die von der Behörde angegebenen Gründe inhaltlich richtig sind und die sofortige Vollziehung des Verwaltungsakts tatsächlich rechtfertigen. Entscheidend ist vielmehr die Darlegung, warum aus der Sicht der Behörde das Interesse des Betroffenen an der aufschiebenden Wirkung zurückzutreten hat.*)

2. Unterscheidet sich der Fall einer Baueinstellungsverfügung nicht von sonstigen typischen Fällen, in denen wegen einer formellen Illegalität ein Baustopp verfügt wird, darf die Behörde auf eine gruppentypisierte Begründung zurückgreifen.*)

3. Ein atypischer Einzelfall liegt nicht schon dann vor, wenn der Bauherr der Auffassung ist, dass sein Handeln materiell rechtmäßig ist.*)

4. Ist die Baugenehmigung mit einer Auflage zur Vorababstimmung mit den Fachdiensten vor Baubeginn versehen worden und ist die Baugenehmigung insoweit bestandskräftig geworden, ist der Bauherr im Eilverfahren mit seinen Einwendungen gegen diese Auflage präkludiert.*)

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IBRRS 2024, 2912

OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.03.2024 - 5 U 166/23

1. Das Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters aus einer zweigliedrigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts führt zur Beendigung der GbR, da diese stets das Vorhandensein von mindestens zwei Gesellschaftern verlangt.

2. Der Übernehmende wird unmittelbar Vertragspartei der der GbR zugeordneten Rechtsverhältnisse und damit Schuldner der Gesellschaftsgläubiger.

3. Dementsprechend kann der allein verbliebene ehemalige Gesellschafter der GbR einen Mietvertrag allein kündigen.

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IBRRS 2024, 2916

LG Karlsruhe, Beschluss vom 16.05.2024 - 6 OH 15/16

Einem Antrag eines Streithelfers nach § 494a ZPO fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn zu der von ihm unterstützen Partei das Insolvenzverfahren eröffnet wurde und die Gegenpartei dadurch zu einem wirtschaftlich sinnwidrigen Hauptsachprozess gezwungen wird.*)

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IBRRS 2024, 2752

VerfGH Sachsen, Beschluss vom 20.06.2024 - Vf. 73-IV-23

1. Eine Verfassungsbeschwerde ist nur zulässig, wenn der Beschwerdeführer substanziiert die Möglichkeit einer Verletzung eigener, durch die Verfassung des Freistaates Sachsen verbürgter Grundrechte darlegt.

2. Hierzu muss er den Lebenssachverhalt, aus dem er die Grundrechtsverletzung ableitet, aus sich heraus verständlich wiedergeben und im Einzelnen aufzeigen, welchen verfassungsrechtlichen Anforderungen die angegriffene Maßnahme nicht gerecht werden soll.

3. Dies setzt voraus, dass die angegriffene Entscheidung sowie alle zu ihrem Verständnis notwendigen Unterlagen mit der Verfassungsbeschwerde vorgelegt oder zumindest in ihrem wesentlichen Inhalt mitgeteilt werden.

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