Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

1800 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2016

IBRRS 2016, 1271

LG Duisburg, Urteil vom 15.02.2016 - 2 O 239/15

1. Neben der Vollvermietung scheidet auch die Angabe von Besucherzahlen im Rahmen der Anmietung eines Ladenlokals in einem Einkaufscenter als zusicherungsfähige Eigenschaft aus.

2. Miete wird auch bereits vor Eröffnung eines Einkaufscenters geschuldet, wenn dies vertraglich vereinbart ist.

 Volltext


IBRRS 2016, 1423

KG, Urteil vom 19.05.2016 - 8 U 207/15

1. Der Vorrang der Individualabrede gemäß § 305b BGB greift auch gegenüber einer in einem Formularmietvertrag über ein langfristiges Gewerberaummietverhältnis enthaltenen qualifizierten Schriftformklausel, wonach auch die Änderung der Schriftformklausel der Schriftform bedarf.*)

2. Bei Vereinbarung einer solchen Klausel in einer Allgemeinen Geschäftsbedingung durch den Vermieter kann sich jedenfalls der Erwerber auf § 305b BGB berufen. Es ist mit § 550 BGB nicht vereinbar, wenn der Erwerber an eine mündliche Vertragsänderung und zugleich auch an die Befristung des Mietvertrages gebunden wäre.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 1379

OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.12.2015 - 24 U 64/15

1. Da § 556a BGB nur für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt, kann der Vermieter den in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Verteilungsschlüssel für die Umlage von Betriebskosten nur mit Zustimmung des Mieters ändern. Als Rechtsgrundlage für einen Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung kommen die Bestimmungen über die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) in Betracht.*)

2. Die irrige Vorstellung des Vermieters, der vereinbarte Verteilungsschlüssel für die Umlage von Betriebskosten führe zur Deckung der ihm entstehenden Betriebskosten, rechtfertigt nicht die Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 2 BGB, weil eine fehlerhafte Kostenkalkulation in die Risikosphäre des Vermieters fällt. Anders liegen die Dinge nur, wenn der Mieter an der Kostenkalkulation beteiligt war oder sonst mit der Kalkulationsgrundlage zu tun hatte.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 1387

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.03.2016 - 24 U 152/15

1. Wird in einem Mietvertrag eine Einzelfirma als Mieter benannt und die Vertragsurkunde von dem Namensträger für diese ohne Vertretungszusatz unterschrieben, kommt der Vertrag mit der Einzelfirma zustande. Zwar geht nach der Rechtsprechung zu unternehmensbezogenen Geschäften der Wille der Beteiligten selbst bei fehlerhafter Bezeichnung des Unternehmens dahin, dass der wahre Unternehmensträger Vertragspartei wird und nicht der für ihn Handelnde. Das ändert indes nichts an der den Handelnden treffenden Haftung, wenn er gegenüber dem gutgläubigen Vertragspartner den Rechtsschein erweckt, dass der Unternehmensträger unbeschränkt für Verbindlichkeiten haftet, obwohl es sich bei ihm um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftungsmasse handelt.*)

2. Die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsgewährung schließt die Pflicht ein, Störungen des Mietgebrauchs durch Dritte abzuwehren. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Mieter seine Anzeigepflicht gemäß § 536c BGB nachkommt.*)

IBRRS 2016, 1386

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.04.2016 - 24 U 143/15

1. Ein akuter und nachhaltiger Rattenbefall kann gemäß § 543 Abs. 1 BGB die fristlose Kündigung eines Mietvertrags über gewerblich genutzte Räume rechtfertigen.*)

2. Die (Anschluss-)Berufung kann in zulässiger Weise auf den vom Gericht erster Instanz nicht für durchgreifend erachteten Aufrechnungseinwand beschränkt werden.*)

3. Der (zulässige) Ausschluss der Aufrechnung mit weder rechtskräftig festgestellten noch unstreitigen Gegenforderungen gilt auch nach Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung des Mietobjekts weiter.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 1375

OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2016 - 24 U 63/15

1. Der Mieter, dem - in einem auch zu Wohnzwecken genutzten Gebäude - Räume "zur ausschließlichen Nutzung als Büroräume" vermietet worden sind, kann nicht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB außerordentlich kündigen, wenn ihm die Erlaubnis zur Untervermietung an den Betreiber eines häuslichen Pflegedienstes verweigert wird, der 25 bis 30 Außendienstmitarbeiter beschäftigt, die selbst am Wochenende teilweise bereits vor 6 Uhr morgens in den Mietraumen eintreffen und diese teilweise erst nach 22 Uhr wieder verlassen.*)

2. Auch bei der Vermietung von Gewerberäumen ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach § 307 BGB insgesamt unwirksam, wenn das fachgerechte Abschleifen von Parkettböden in einem festen Turnus von 10 Jahren übertragen wird, weil die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht darstellt.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 1372

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.04.2016 - 24 W 12/16

1. Wenn die Ehefrau des Mieters einen Formularmietvertrag ohne weitere Erläuterungen als "selbstschuldnerische Bürgin" mitunterschreibt, bleibt die verbürgte Hauptschuld unklar, da nicht hinreichend deutlich wird, in welchem Umfang sie für die diversen vom Mieter übernommenen Verpflichtungen haften will und soll.*)

2. Wird die Mietdauer dadurch verlängert, dass der Mieter ein ihm eingeräumtes Optionsrecht ausübt, haftet sein Bürge nicht für Verbindlichkeiten, die aus der Verlängerung der Mietzeit resultieren.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 1342

BGH, Urteil vom 06.04.2016 - XII ZR 29/15

Zur Einschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem gewerblichen Mietvertrag.*)

IBRRS 2016, 1283

BGH, Urteil vom 13.04.2016 - XII ZR 146/14

1. Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer bestehenden Werbegemeinschaft in Form eines eingetragenen Vereins beizutreten, verstößt weder gegen § 305 c Abs. 1 BGB noch gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)

2. Ist in der Vereinssatzung der Werbegemeinschaft die Höhe der monatlich vom Mieter zu zahlenden Beiträge konkret beziffert, bedarf es im Hinblick auf das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB im Mietvertrag und in der Satzung keiner weiteren Festsetzung einer Höchstgrenze der Beiträge (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 12.07.2006 - XII ZR 39/04, NJW 2006, 3057, IMR 2006, 112).*)

 Volltext


IBRRS 2016, 1169

BGH, Urteil vom 28.04.2016 - XII ZR 147/14

Erklärt ein Mieter zeitgleich bei Abschluss des Mietvertrags in einer gesonderten Vereinbarung den Beitritt zu einer in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts organisierten Werbegemeinschaft in einem Einkaufzentrum, schuldet er die vereinbarten Werbebeiträge nach den Grundsätzen der fehlerhaften Gesellschaft bis zum Zugang einer wirksamen Kündigung (vgl. BGH, Urteil vom 16.12.2002 - II ZR 109/01, IMRRS 2003, 0039 = NJW 2003, 1252, 1254; BGH, Urteil vom 14.10.1991 - II ZR 212/90, NJW 1992, 1501, 1502 jeweils m.w.N.) auch dann, wenn der Beitritt zur Werbegemeinschaft unwirksam ist. Auf die Frage, ob ein Mieter von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen formularmäßigen Beitritt zur Werbegemeinschaft unangemessen benachteiligt wird (§ 307 Abs. 1 BGB), kommt es daher nicht an.

 Volltext


IBRRS 2016, 1029

LG Essen, Urteil vom 24.11.2015 - 8 O 82/15

Sollen dem Gewerberaummieter über Miet-AGB nicht beherrschbare Risiken und damit Kosten zugewiesen werden, die nicht Folge seines Mietgebrauchs sind, ist zumindest eine Beschränkung der Kosten der Höhe nach erforderlich, wobei 10 % der Jahresmiete als wirksam angesehen werden können.

 Volltext


IBRRS 2016, 1017

BFH, Urteil vom 01.12.2015 - IX R 18/15

Der Abzug von Kosten für Fahrten zu einem Vermietungsobjekt im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist auf die Entfernungspauschale beschränkt, wenn sich an dem Objekt der ortsgebundene Mittelpunkt der dauerhaft und auf Überschusserzielung angelegten Vermietungstätigkeit befindet.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 0969

LG Krefeld, Beschluss vom 08.03.2016 - 2 S 60/15

1. § 940a Abs. 2 ZPO ist auf Gewerberaummietverhältnisse nicht analog anzuwenden, wohl aber sind seine Wertungen im Rahmen des § 940 ZPO zu berücksichtigen.*)

2. Der Vermieter von Gewerberäumen kann einen Dritten regelmäßig im Wege der einstweiligen Verfügung auf Räumung in Anspruch nehmen, wenn - mit Ausnahme der Voraussetzung, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handeln muss - der Tatbestand des § 940a Abs. 2 ZPO erfüllt sind.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 0906

AG Köln, Beschluss vom 11.02.2016 - 203 C 466/15

1. Die außerordentliche Kündigung ist nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB (wegen nachhaltiger Gebrauchsstörung) erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

2. Eine Abhilfefrist bzw. Abmahnung muss den zu beanstandenden Mangel, bzw. das pflichtwidrige Verhalten, das abgestellt werden soll, hinreichend konkret benennen und muss erkennen lassen, dass die weitere vertragliche Zusammenarbeit auf dem Spiel steht, wenn der Mangel nicht beseitigt bzw. das pflichtwidrige Verhalten nicht abgestellt wird.

3. Erst die Missachtung dieser letzten Warnung hinsichtlich des konkreten Mangels bzw. Verhaltens, lässt dann die Möglichkeit zu, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

 Volltext


IBRRS 2016, 0903

OLG Hamburg, Urteil vom 23.03.2016 - 4 U 140/15

1. Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietminderung verschuldensunabhängig ausschließt, ist jedenfalls dann wirksam, wenn dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 Abs. 1 BGB belassen wird.

2. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen stellen dann keinen Mangel der Mietsache dar, wenn die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der Behörde nicht eingeschränkt ist.

 Volltext


IBRRS 2016, 0904

LG Hamburg, Urteil vom 17.09.2015 - 316 O 31/15

1. Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietminderung verschuldensunabhängig ausschließt, ist jedenfalls dann wirksam, wenn dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 Abs. 1 BGB belassen wird.

2. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen stellen dann keinen Mangel der Mietsache dar, wenn die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der Behörde nicht eingeschränkt ist.

 Volltext


IBRRS 2016, 0862

LG München I, Urteil vom 20.08.2015 - 22 O 17570/14

1. Eine Regelung in einem Mietvertrag, wonach die Verpflichtung zur Mietzinszahlung erst nach der schriftlichen Fertigstellungsmeldung durch den Vermieter gegenüber dem Mieter eintritt, stellt keine überraschende Klausel gemäß § 305c BGB da und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen im Sinne von § 307 BGB.

2. Durch die E-Mail wird das vereinbarte Schriftformerfordernis eingehalten. So genügt zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form gemäß § 127 Abs. 2 BGB grundsätzlich auch die telekommunikative Übermittlung und damit auch die Übermittlung per E-Mail.

 Volltext


IBRRS 2016, 0768

OLG Frankfurt, Urteil vom 04.03.2016 - 2 U 182/14

Ein Mietvertrag über Gastronomie entfaltet für die Eigentümer von Sachen, die sich zu Zwecken des Geschäftsbetriebs berechtigterweise in den Mieträumen befinden, eine Schutzwirkung, die eigene Schadenersatzansprüche dieser Dritten begründen kann. Jedenfalls bei einer engen wirtschaftlichen und persönlichen Verflechtung zwischen dem Dritten, in deren Eigentum eine in die Mietsache eingebrachte Einrichtung im Sinne des § 538 Abs. 2 BGB steht, und der Mieterin ist im Falle der Beschädigung dieses Eigentums die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB auf Ansprüche des Dritten entsprechend anwendbar.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 0756

BGH, Urteil vom 17.02.2016 - XII ZR 183/13

Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene AGB-Klausel

"Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter."

ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks bedingten Grundsteuererhöhung nicht eindeutig und daher zu Lasten des Verwenders auszulegen.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 0739

BGH, Urteil vom 24.02.2016 - XII ZR 5/15

1. Bis zu welchem Zeitpunkt ein Vertragsangebot unter Abwesenden angenommen werden konnte, unterliegt tatrichterlichem Ermessen. Die Entscheidung des Tatsachengerichts ist vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüfbar, ob das Ermessen ausgeübt worden ist, dabei alle wesentlichen Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt und berücksichtigt sowie die Grenzen des tatrichterlichen Ermessens richtig bestimmt und eingehalten worden sind (im Anschluss an BGH Urteil vom 24.11.1951 - II ZR 63/51 - LM BGB § 147 Nr. 1 und BAGE 104, 315 = BB 2003, 1731).*)

2. Die Rechtzeitigkeit der Annahme eines Vertragsangebots hat grundsätzlich derjenige zu beweisen, der den Vertragsschluss behauptet und daraus Rechtsfolgen ableitet. Daran ändert auch die Umkehr der prozessualen Parteirollen nichts, die mit einer negativen Feststellungsklage verbunden ist (Fortführung von BGH Beschluss vom 22.01.2013 - XI ZR 471/11, IMRRS 2013, 0482 = NJW-RR 2013, 948).*)

3. Der auf einen gewerblichen Mietvertrag Antragende kann regelmäßig jedenfalls binnen zwei bis drei Wochen erwarten, dass sein in Aussicht genommener Vertragspartner die Annahme des Angebots erklärt.*)

4. Zu Umständen, die eine Verlängerung der Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB bewirken können.*)

5. Zur Annahme eines gemäß § 147 Abs. 2 BGB verspäteten Angebots, wenn beide Vertragsparteien von einem wirksamen Vertragsschluss ausgehen (im Anschluss an BGH Urteile vom 11. 06.2010 - V ZR 85/09, IMRRS 2010, 1819 = NJW 2010, 2873 und vom 27.09.2013 - V ZR 52/12, IMRRS 2013, 2196 = NJW 2014, 854).*)

6. Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Bestimmung einer 30-jährigen Laufzeit für einen Mietvertrag über eine Freifläche, auf der ein Mobilfunkmast errichtet werden soll, benachteiligt den Vermieter auch dann nicht unangemessen, wenn der Mieter bereits nach 20 Jahren kündigen kann (Fortführung des Senatsurteils vom 30.05.2001 - XII ZR 273/98, IMRRS 2001, 0090 = NJW 2001, 3480).*)

 Volltext


IBRRS 2016, 0705

OLG Celle, Urteil vom 10.03.2016 - 2 U 128/15

Dem Vermieter steht als Nutzungsentschädigung bei einer Vorenthaltung der vermieteten Gewerberäume wahlweise neben dem Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete kein Anspruch auf Zahlung einer höheren angemessenen Miete zu. Vielmehr kann eine höhere Nutzungsentschädigung nur verlangt werden, wenn sie sich aus dem Vergleich mit derjenigen Miete ergibt, die in der Gemeinde für tatsächlich vorhandene Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 0632

OLG Hamm, Urteil vom 11.02.2016 - 18 U 42/15

Der Vermieter darf sich im laufenden Mietverhältnis nur wegen solcher Forderungen aus der Sicherheit befriedigen, wegen derer sich der Mieter bereits in Verzug befindet. Vor allem soll ein Zugriff auf die Kaution nicht wegen bestrittener Forderung möglich sein.

IBRRS 2016, 0614

OLG Koblenz, Urteil vom 11.11.2015 - 5 U 669/15

1. Enthält ein Mietvertag mit Schriftformklausel die Vereinbarung, die Mieträume seien "leer", kann das im Einzelfall lediglich den übereinstimmenden Parteiwillen dokumentieren, dass noch vorhandenes Inventar nicht mitvermietet und vom Mieter zu entsorgen ist (hier bejaht).

2. Beansprucht der Vermieter, dessen Klage auf Nebenkostenvorauszahlungen in erster Instanz als verfristet gescheitert ist, stattdessen mit der Berufung den Endsaldo der zwischenzeitlich erstellten Nebenkostenabrechnung, ist das neue Vorbringen nur zu berücksichtigen, wenn sowohl die Voraussetzungen der § 529 Abs. 1 Nr. 2, § 533 Nr. 2 ZPO als auch die des § 533 Nr. 1 ZPO vorliegen. Bleibt das tatsächliche Vorbringen zur Nebenkostenabrechnung unstreitig, ist die zweitinstanzliche Klageänderung in der Regel sachdienlich.

IBRRS 2016, 0593

LG Kassel, Urteil vom 20.08.2015 - 11 O 4173/15

Betriebspflichtklauseln in Gewerberaummietverträgen sind gerade bei der Vermietung von Geschäftsflächen in Fachmarktzentren üblich und gängig, weil die Attraktivität des Einkaufszentrums in besonderem Maße von dem ununterbrochenen Betrieb aller Mietflächen abhängt.

 Volltext


IBRRS 2016, 0605

BGH, Urteil vom 27.01.2016 - XII ZR 33/15

1. Verstirbt der Kläger während des Rechtsstreits und wird er vom Beklagten und einem Dritten als Miterben beerbt, so wird der Prozess auf Klägerseite allein vom Dritten fortgeführt und behält der Beklagte seine prozessuale Stellung bei (im Anschluss an BGH Beschluss vom 27. Februar 2014 - III ZB 99/13 - NJW 2014, 1886).*)

2. Die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist regelmäßig auch bei langer Vertragslaufzeit Leihe und selbst dann nicht formbedürftig, wenn das Recht des Verleihers zur Eigenbedarfskündigung vertraglich ausgeschlossen ist (Fortführung von BGHZ 82, 354 = NJW 1982, 820; BGH Urteile vom 20. Juni 1984 - IVa ZR 34/83 - NJW 1985, 1553 und vom 10. Oktober 1984 - VIII ZR 152/83 - NJW 1985, 313 sowie Beschluss vom 11. Juli 2007 - IV ZR 218/06 - FamRZ 2007, 1649).*)

2. Die langfristige Verleihung von Wohn- und Geschäftsräumen durch den Vorerben ist schon deshalb nicht wegen Umgehung des gemäß § 2113 BGB bestehenden Verfügungsverbots sittenwidrig, weil der Nacherbe in dieser Stellung hierdurch nicht gebunden ist. Bereits aus diesem Grund führt der Abschluss eines langfristigen Leihvertrags über Räume durch den Vorerben auch nicht dazu, dass die Erbschaft im Sinne des § 2138 Abs. 2 BGB vermindert wird.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 0570

OLG Frankfurt, Beschluss vom 04.02.2016 - 2 W 10/16

Auch der Geschäftspartner, der eine Anlage für den Mieter betreibt (hier: Durchführung von Pferderennen auf einer Pferderennbahn), ist durch den Mietvertrag gegenüber dem Vermieter geschützt.

 Volltext


IBRRS 2016, 0498

LG Berlin, Urteil vom 08.10.2015 - 25 O 119/15

1. Ein Geschäftsraummietverhältnis ist zu bejahen, wenn eine GmbH eine Immobilie zur Überlassung des Objekts an ihrer Prokuristen zur überwiegenden Wohnnutzung anmietet.

2. Tritt Zahlungsunfähigkeit des Mieters ein, so hat der Vermieter auch Anspruch auf künftige Leistung der Nutzungsentschädigung bis zur Räumung und Herausgabe der Mieträume.

 Volltext


IBRRS 2016, 0301

OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015 - 10 U 126/14

1. Der Vermieter muss dem Mieter die im Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten durch eine, eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende, Rechnung mitteilen. Hat er dem Mieter eine in diesem Sinne formell ordnungsgemäße Abrechnung übermittelt, ist dessen Abrechnungsanspruch erfüllt; nur wenn und soweit die Abrechnung an formellen Mängeln leidet, kann dieser eine erneute Abrechnung verlangen.

2. Es ist ausreichen, wenn der Mieter die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachprüfen kann.

3. Der Mieter hat auch nach Treu und Glauben keinen Anspruch auf Abrechnungskorrektur, sofern er nicht auf weitergehende Informationen des Vermieters angewiesen ist. Er kann vielmehr die erteilte Abrechnung zur Ermittlung seiner Nachzahlungspflicht oder eines Erstattungsanspruchs in einer seinen Vorstellungen entsprechenden Weise anpassen.

4. Ein trotz formell ordnungsgemäßer Abrechnung bestehender Anspruch kommt nur ausnahmsweise und unter strengen Voraussetzungen in Betracht. Hierzu muss der Mieter für jede einzelne betroffene Abrechnungsposition darlegen, dass die Erstabrechnung insoweit an einem schwerwiegenden Mangel leidet und er - der Mieter - sich die zur Behebung des Mangels erforderliche Kenntnis der maßgeblichen Daten nicht aus eigener Kraft zu verschaffen vermag.

5. Es ist unerheblich, dass der Mieter die in der Abrechnung angesetzten Gesamtkosten als "nicht durch Rechnungen belegt" oder als durch die ihm vorgelegten Belege nicht bestätigt betrachtet. Das Beifügen von Belegen ist kein Erfordernis einer ordnungsgemäßen Nebenkostennachforderung, der Mieter kann jedoch Einsicht in die Belege verlangen.

6. Ein Verstoß gegen das in der Gewerberaummiete bestehende betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot verschafft dem Mieter lediglich den Anspruch, von überhöhten Kosten freigehalten zu werden. Ein Anspruch auf Neuabrechnung ist daraus nicht abzuleiten, der Gesichtspunkt der Unwirtschaftlichkeit hat nichts mit der Nachvollziehbarkeit und Verständlichkeit der Abrechnung zu tun.

 Volltext


IBRRS 2016, 0260

OLG Brandenburg, Urteil vom 22.12.2015 - 3 U 117/10

Eine Klausel, wonach Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von vier Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich zu erheben sind und Einwendungen gegen die Abrechnung nach Ablauf dieser Frist ausgeschlossen sind, ist auch in einem Gewerberaummietvertrag unwirksam.

IBRRS 2016, 0198

LG Itzehoe, Urteil vom 19.12.2014 - 9 S 3/14

1. Die Angabe des Gesamtverbrauches gehört nicht zu den Mindestanforderungen bei der Heizkostenabrechnung.

2. Macht der Mieter einen Fehler der Betriebskostenabrechnung geltend, so hat er zugleich seine Benachteiligung von diesem Fehler nachzuweisen.

 Volltext


IBRRS 2016, 0092

OLG Hamm, Urteil vom 17.09.2015 - 18 U 19/15

1. Bei der Frage, ob und inwieweit ein anderer Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch des "Bestandsmieters" beeinträchtigt, ist sowohl die konkrete Ausgestaltung des Betriebs des anderen Mieters als auch der in dem anderen Mietvertrag vereinbarten Mietzweck in die Betrachtung einzubeziehen.*)

2. Zur Feststellung und Bemessung der Beeinträchtigung des "Bestandsmieters" im Rahmen der Minderung bedarf es - anders als bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen - nicht der Auswertung der Umsatzentwicklung des betroffenen Mieters.*)

 Volltext

Online seit 2015

IBRRS 2015, 3296

LG Köln, Urteil vom 13.11.2015 - 10 S 137/14

Der gewerbliche Vermieter einer Villa für Hochzeitsfeiern muss diese normalerweise samt Hochzeitszimmer auch an ein gleichgeschlechtliches Paar vermieten. Ansonsten handelt es sich gewöhnlich um eine unzulässige Diskriminierung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG).

 Volltext


IBRRS 2015, 3293

BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14

1. Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.*)

2. Zur Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert ist, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen.*)

3. Zur Formbedürftigkeit von Vereinbarungen zu am Mietobjekt durchzuführenden Um- und Ausbaumaßnahmen.*)

IBRRS 2015, 3289

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2015 - 2 U 216/14

In der Geschäftsraummiete ist die Übertragung der Verpflichtung, "sämtliche Wartungskosten" als Betriebskosten zu tragen, auch ohne nähere Auflistung der einzelnen Kosten und ohne Begrenzung der Höhe nach in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam. Vor überhöhten Forderungen ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend geschützt.*)

 Volltext


IBRRS 2015, 3232

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.05.2015 - 10 U 29/15

1. Die in § 2 Nr. 17 BetrKV nicht näher präzisierten sonstigen Betriebskosten sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt werden.

2. Zwar können die Kosten einer Terrorversicherung prinzipiell nach § 2 Nr. 13 und Anlage 2 Nr. 14 BetrKV umgelegt werden, aufgrund der Verpflichtung zur Einhaltung des betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebots ist dies jedoch nur möglich, wenn im Einzelfall für das betroffene Gebäude eine Versicherung gegen Terrorakte deshalb erforderlich ist, weil konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen.

3. Dies ist der Fall bei Gebäuden mit Symbolcharakter, Gebäuden, in denen staatliche Macht ausgeübt wird, Gebäuden, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren), sowie Gebäuden, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden.

4. Für einen Aufzug sind nach dessen Außerbetriebsetzung keine Nebenkosten mehr zu tragen.

5. Hat der Mieter Zweifel der Richtigkeit der in die Abrechnung eingestellten Kosten, darf er sich im Prozess nicht darauf beschränken, die materielle Berechtigung des Kostenansatzes insgesamt oder hinsichtlich einzelner Betriebskostenarten als "unklar", "nicht nachvollziehbar", "nicht belegt" oder "erläuterungsbedürftig" in Zweifel zu ziehen. Er hat vielmehr zunächst von seinem Belegeinsichtsrecht Gebrauch zu machen, weil dies gerade der Überprüfung der Abrechnung und der Befriedigung eines weitergehenden Informationsbedarfs dient. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter ihm aus Gefälligkeit oder Rechtsunkenntnis einzelne Belege bereits vorgelegt hat und der Mieter diese nunmehr als unvollständig und/oder als zur Deckung seines Erläuterungsbedarfs ungeeignet empfindet, weil hierdurch der Pflichtenkreis des Vermieters nicht erweitert wird.

6. Setzt er sich durch Verzicht auf die Belegeinsichtnahme zur Erhebung konkreter Rügen außer Stande, ist ihm über § 138 Abs. 3 ZPO auch im Rechtsstreit der Einwand unrichtiger Kostenabrechnung abgeschnitten.

7. Den Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen trifft keine Rechtspflicht zur Modernisierung; auch aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich keine derartige Verpflichtung herleiten.

 Volltext


IBRRS 2015, 3163

LG Krefeld, Urteil vom 01.07.2015 - 2 O 123/13

1. Neben dem Gewerberaummieter sind auch dessen Arbeitnehmer, freie Mitarbeiter, Aushilfskräfte und sonstige Personen, die eine besondere Nähe zum versicherten Mietobjekt aufweisen, in den Schutz der sog. versicherungsrechtlichen Lösung einbezogen und wie eine mitversicherte Person des Gebäudeversicherungsvertrages zu behandeln.*)

2. Der Rückgriff des Versicherers gegen den Mieter bzw. einen gleichgestellten Dritten ist wegen des mit der versicherungsrechtlichen Lösung verbundenen stillschweigenden Regressverzichts bei grob fahrlässiger Herbeiführung des Versicherungsfalls nach den Grundsätzen des § 81 Abs. 2 VVG begrenzt, sofern der Versicherungsfall nach dem seit dem 1.1.2008 geltenden VVG zu beurteilen ist.*)

3. Ein Quotenvorrecht des Vermieters (Versicherungsnehmers) bei Unterversicherung scheidet im Anwendungsbereich der versicherungsrechtlichen Lösung jedenfalls dann aus, wenn die Versicherungsleistung den bürgerlich-rechtlichen Schaden (Zeitwertschaden) abdeckt oder überschreitet.*)

 Volltext


IBRRS 2015, 3101

LG Berlin, Urteil vom 12.08.2015 - 65 S 531/14

1. Der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung nur teilweise oder gar nicht für Wohnzwecke, sondern für berufliche Zwecke zu nutzen, ist nicht geringer zu bewerten als der Bedarf zu Wohnzwecken.

2. Den Nutzungsabsichten des Eigentümers können in zulässiger Weise Grenzen durch eine Erhaltungsverordnung gesetzt sein.

 Volltext


IBRRS 2015, 3100

LG Stuttgart, Urteil vom 12.05.2015 - 26 O 286/14

Legionellen in der Wasserversorgungsanlage einer Zahnarztpraxis stellen einen Mangel der Mietsache dar.

 Volltext


IBRRS 2015, 3054

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 18.08.2014 - 314a C 55/13

Es kommt nicht darauf an, ob ein Mangel wesentlich ist. Zwar kann ein Mieter die Miete nur bei einem wesentlichen Mangel mindern. Gleichwohl bleibt der Erfüllungsanspruch dem Mieter auch bei Vorliegen eines unerheblichen Mangels erhalten.

 Volltext


IBRRS 2015, 3049

KG, Beschluss vom 03.08.2015 - 161 Ss 160/15

Strafantragsberechtigt zur Verfolgung des Hausfriedensbruchs an vermieteten Räumen ist in der Regel allein der Mieter.*)

 Volltext


IBRRS 2015, 3034

OLG Schleswig, Urteil vom 19.03.2015 - 16 U 58/14

Eine Büroangestellte, die vormittags für den Gebäudeeigentümer und nachmittags für einen in demselben Gebäude tätigen anderen Arbeitgeber tätig ist, ist in den zwischen Gebäudeeigentümer und Gebäudeversicherer konkludent vereinbarten Regressverzicht auch dann einbezogen, wenn sie morgens vor Beginn ihrer Tätigkeit beim Gebäudeeigentümer in der Teeküche ihres anderen (Nachmittags-)Arbeitgebers Kaffee trinkt und dort fahrlässig einen Brandschaden am Gebäude verursacht.*)

 Volltext


IBRRS 2015, 3042

OLG Dresden, Beschluss vom 25.08.2015 - 5 U 1057/15

1. Es stellt einen Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform gem. § 550 Satz 1, § 578 Abs. 1, 2 Satz 1 BGB dar, wenn der Mieter vereinbarungsgemäß über die in der Vertragsurkunde genannten 320 qm im Gebäude hinaus mehr als 900 qm um das Gebäude herum nutzt, die für die Durchführung des Mietzweckes durch den Mieter von erheblicher Bedeutung sind.*)

2. Der Einwand der Treuwidrigkeit der Berufung auf den Schriftformmangel kann dem Grundstückserwerber gegenüber nicht erhoben werden, wenn die schwere Treuepflichtverletzung dem ursprünglichen Vertragspartner anzulasten ist. Die Kündigungsfrist aus § 314 Abs. 3 BGB beträgt bei Gewerberaummietverträgen regelmäßig mehrere Monate bis zu einem halben Jahr.*)

3. Der nicht bis zum Schluss der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung gestellte Schutzantrag nach § 712 ZPO kann wegen der Regelung in § 714 ZPO nicht im Berufungsverfahren nachgeholt werden.*)

 Volltext


IBRRS 2015, 3031

BGH, Beschluss vom 24.06.2015 - XII ZR 78/14

Der Vermieter ist dann zu Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine Maßnahme zur Abwendung von Staubeinwirkungen von Großbaustelle unterlässt. In diesem Fall hat der Vermieter den dadurch eingetretenen Mangel zu vertreten.

 Volltext


IBRRS 2015, 3029

LG Berlin, Urteil vom 15.10.2015 - 67 S 187/15

1. Zur konkludenten Vereinbarung der Anwendung der gesetzlichen Vorschriften des Wohnraummietrechts auf einen Gewerberaummietvertrag.*)

2. Ein der äußeren Form des § 126 BGB entsprechender Gewerberaummietvertrag genügt der schriftlichen Form des § 550 Satz 1 BGB auch dann, wenn die Mietvertragsurkunde im Ganzen oder hinsichtlich einzelner Regelungen auslegungsbedürftig ist, sofern der Wille der Vertragsparteien in der Vertragsurkunde zumindest angedeutet ist. Erforderlich ist dazu lediglich, dass sich die Richtung des rechtsgeschäftlichen Willens dem Grunde nach aus der Urkunde entnehmen lässt; einer über dieses Maß der bloßen Willensandeutung hinausgehenden "Bestimmbarkeit" bedarf es nicht.*)

3. Die Auslegung einer den Anforderungen des § 550 Satz 1 BGB genügenden Vertragsurkunde erfolgt nicht nur aus sich selbst heraus, sondern unter Zugrundelegung sämtlicher Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB.*)

 Volltext


IBRRS 2015, 2998

KG, Beschluss vom 13.07.2015 - 8 W 45/15

1. Die Klausel "Eine Minderung der Mietzahlungen .. ist nur möglich bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen" ist nicht nach § 307 BGB unwirksam.*)

2. Die Beschränkung des Minderungsrechts wirkt nach Mietvertragsende fort.*)

3. Die Ausübung eines Vermieterpfandrechts an einer wegnehmbaren Einrichtung des Mieters beinhaltet nicht die Erklärung, dass der Vermieter die Wegnahme gegen Entschädigungszahlung abwenden will (§ 552 Abs. 1, § 539 Abs. 2 BGB).*)

4. Nach Ablauf der 6-monatigen Verjährungsfrist für das Wegnahmerecht des Mieters kommt ein gesetzlicher Zahlungsanspruch des Mieters wegen des Zurücklassens der Einrichtung nicht mehr in Betracht, da mit Verjährung des Wegnahmerechts ein dauerndes Besitzrecht des Vermieters entsteht.*)

5. Die materiellrechtlichen Wirkungen des Verjährungseintritts sind von Amts wegen zu berücksichtigen, so dass es nicht darauf ankommt, ob sich der Vermieter auf Verjährung berufen hat.*)

6. Die Verjährung beginnt mit dem tatsächlichen rechtlichen Ende des Mietverhältnisses. Sie wird weder durch einen Streit der Vertragsparteien über die Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters noch durch die Ausübung des Vermieterpfandrechts an der Einrichtung gehemmt.*)

7. Ein Bereicherungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter unter dem Aspekt, dass dieser wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung in den Genuss von wertsteigernden Investitionen des Mieters kommt, besteht nur in Höhe einer Ertragswertsteigerung. Diese setzt voraus, dass der Vermieter wegen der Investitionen eine höhere Miete als diejenige erlösen kann, die er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat. Die bloße Erhöhung des Ertragswerts durch die Investition begründet noch keinen Bereicherungsanspruch.*)

 Volltext


IBRRS 2015, 2997

KG, Beschluss vom 13.07.2015 - 8 U 15/15

1. Zur Frage eines Selbsthilferechts des Vermieters gemäß § 562b BGB durch Zuparken der Grundstückszufahrt.*)

2. Zur Unpfändbarkeit der Betriebsmittel einer Kfz-Werkstatt gemäß § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO.*)

3. Auch einfache Büromöbeln und sonstige Werkstatteinrichtungen, die für den Betrieb einer Kfz-Werkstatt unerlässlich sind, dürfen nicht vom Vermieter gepfändet werden.

 Volltext


IBRRS 2015, 2991

LG Wuppertal, Urteil vom 20.05.2015 - 17 O 108/15

1. Die Angestellten der Mitmieterin (Betreiberin eines Bordells als GmbH) begehen Hausfriedensbruch, wenn sie sich nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die Betreiberin und nach erteiltem Hausverbot durch den Vertreter der anderen Mietpartei weiterhin in den Räumlichkeiten aufhalten. Eine dahingehende Räumungsverfügung ist erfolgreich.

2. Derjenige Mieter, der seinen Besitz erkennbar aufgrund eines neuen Entschlusses nicht mehr aus einem (früheren) Vertragsverhältnis ableitet, sondern auf eine angemaßte und nicht schützenswerte vermeintliche Rechtsposition stützt, verdient keinen besonderen Schutz.

 Volltext


IBRRS 2015, 2977

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2015 - 6 U 7/14

Der Anspruch auf Nutzungsersatz erfasst die bei Beendigung des Mietverhältnisses zu zahlende Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung. Allerdings kann der Vermieter nach Eintritt der Abrechnungsreife Nutzungsentschädigung wegen der Betriebskosten nur aufgrund einer Betriebskostenabrechnung verlangen.

 Volltext


IBRRS 2015, 2931

OLG Köln, Urteil vom 18.09.2015 - 1 U 28/15

1. Die Kündigung eines Mietvertrags ist nicht möglich, wenn er wirksam befristet war. Dabei stehen der Wirksamkeit der Befristung die Vorschriften zur Wahrung der Schriftformerfordernisse nicht entgegen.

2. Die Berufung auf einen Schriftformmangel verstößt allerdings gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wenn der Vermieter eine von ihm verursachte Schriftformverletzung dazu nutzt, einen auf bestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag in einen solchen auf unbestimmte Zeit zu verändern.

 Volltext


IBRRS 2015, 2932

BGH, Urteil vom 14.10.2015 - XII ZR 84/14

Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12, BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 = IMR 2015, 24).*)

 Volltext