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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2010, 3843

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.05.2010 - 10 U 147/09

1. Zur Abgrenzung zwischen Miete/Pacht bei der Überlassung eines vom Vermieter einzurichtenden Theaters.*)

2. Zu den Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB.*)

3. Zur fristlosen Kündigung des Verpächters wegen der baubauordnungsrechtlich nicht genehmigten Nutzung eines Zwischengeschosses (unzureichende Deckenhöhe, Brandschutzmängel) als Büroebene durch den Mieter.*)

4. In Dauerschuldverhältnissen muss ein vertragswidriges Verhalten des Anderen innerhalb angemessener Frist zum Anlass einer Kündigung genommen werden.*)

5. Den Verpächter trifft die Darlegungs- und Beweislast, dass das beanstandete Verhalten des Pächters bei Ausspruch der Kündigung noch vorgelegen hat.*)

6. Auch längere Zeit zurückliegende Vorfälle können zur Rechtfertigung einer fristlosen Kündigung unter dem Gesichtspunkt einer schuldhaft schweren Pflichtverletzung herangezogen werden, wenn neuerliche Verstöße gegen die pachtvertraglichen Verpflichtungen hinzutreten.*)

7. Eine kündigungsrelevante Zerrüttung der Parteien kann nicht daraus abgeleitet werden, dass zwischen den Parteien seit Vertragsbeginn insgesamt vier Prozesse geführt worden sind.*)

8. Die Inventarersetzungspflicht des Verpächters nach § 582 Abs. 2 Satz 1 BGB kann abbedungen werden.*)

9. Vom Pächter angeschafften Stücke werden mit der Übernahme in das Inventar nicht automatisch Eigentum des Verpächters. Hierzu bedarf es vielmehr einer Eigentumsübertragung gemäß §§ 929, 930 BGB.*)

10. Zur ausreichenden Bezeichnung i.S. des § 550 BGB bei Übernahme des noch zu errichtenden kompletten Gebäudes (Theater) durch den Pächter.*)

11. Enthält der Pachtvertrag - wie hier - in Bezug auf die Bühnen-, Licht- und Tonausstattung keine Einzelauflistung der vom Verpächter zu erbringenden Leistungen, schuldet dieser eine handelsübliche Innenausstattung, die dem vertraglichen Zweck entspricht.*)

12. Zur Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a. F./§ 550 BGB, wenn die vorgesehene Inventarisierung nicht nachgeholt haben.*)

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IBRRS 2010, 3841

OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.12.2009 - 10 U 96/09

1. Beruft sich der Mieter gegenüber der Räumungsklage auf ein Recht zum Besitz, trifft ihn die die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Mietvertrag mit der Vermieter-GbR nach den Grundsätzen der Duldungsvollmacht zustande gekommen ist.*)

2. Zu den Anforderungen an die Darlegungslast in diesem Fall.*)

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IBRRS 2010, 3839

OLG Koblenz, Urteil vom 30.09.2010 - 2 U 779/09

1. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Leitungen vorzunehmen.

2. Nach Feststellung des Wasserschadens darf der Vermieter zunächst alles Nötige veranlassen, um eine weitere Einwirkung des Wassers zu beseitigen und größere Schäden zu vermeiden, bevor er den Mieter informiert.

3. Etwas anderes kann gelten, wenn der Vermieter weiß, dass der Mieter in den betroffenen Räumen kostbare Kunstwerke eingelagert hat.

IBRRS 2010, 3833

KG, Beschluss vom 08.09.2010 - 12 U 194/09

1. Wird ein Atelier mit Küchenzeile sowie Bad mit Dusche, Wanne und WC als Gewerberaum vermietet, und weist das Wasser keine Trinkwasserqualität auf, kann die Miete wegen Mangels der Mietsache um 10% gemindert sein.*)

2. Haben die Parteien einen bestimmten Standard der Stromversorgung in einem Atelier vertraglich nicht vereinbart, so bedeutet allein das Fehlen eines zweiten Stromkreises keinen Mangel der Mietsache.*)

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IBRRS 2010, 3825

LG Kleve, Urteil vom 22.04.2010 - 6 S 142/09

Der als Geschäftsführer eines Unternehmens Auftretender haftet neben dem Unternehmen, sofern bei Abschluss des Mietvertrages die Rechtsform des Unternehmens unklar ist.

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IBRRS 2010, 3773

AG Erfurt, Urteil vom 09.06.2010 - 5 C 30/10

Der Kautionsrückzahlungsanspruch verjährt entsprechend der Regelverjährungsfrist, drei Jahre nach seiner Entstehung. Sofern die Fälligkeit im Mietvertrag geregelt ist, sind Vermieter und Mieter daran gebunden.

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IBRRS 2010, 3738

BGH, Urteil vom 15.09.2010 - XII ZR 188/08

Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter gegenüber Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, und deshalb die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werden kann.*)

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IBRRS 2010, 3737

BGH, Urteil vom 11.08.2010 - XII ZR 192/08

Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind.*)

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IBRRS 2010, 3736

BGH, Urteil vom 11.08.2010 - XII ZR 123/09

Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind.*)

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IBRRS 2010, 3686

BFH, Urteil vom 20.07.2010 - IX R 49/09

Bei der Vermietung von Gewerbeobjekten ist die Einkünfteerzielungsabsicht stets konkret festzustellen.*)

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IBRRS 2010, 3642

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 14.01.2010 - 15 S 8642/09

Der Mieter von Geschäftsraum ist, soweit keine besonderen Vereinbarungen getroffen worden sind, nur zu einer üblichen Benutzung des mitvermieteten Stellplatzes berechtigt. Sozialüblich ist bei einem Stellplatz nur dessen Benutzung innerhalb der - hier vom Vermieter gezogenen - Begrenzungen.

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IBRRS 2010, 3596

OLG Koblenz, Beschluss vom 12.07.2010 - 5 U 288/10

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2010, 3592

OLG Stuttgart, Urteil vom 26.04.2010 - 5 U 188/09

1. Für den Nachweis der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des § 550 ZPO ist nicht erforderlich, dass die entsprechende Vertragsurkunde dem Gericht vorgelegt wird.*)

2. Es reicht aus, wenn auf andere Weise - etwa durch Zeugen - feststeht, dass die Vertragsurkunde existent ist bzw. existent war und ihr wesentlicher Inhalt nachgewiesen wird.*)

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IBRRS 2010, 3585

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.02.2010 - 10 U 40/09

1. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Miet- oder Pachtvertrag über ein Grundstück genügt bereits dann der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben.

2. Demnach liegt kein Schriftformmangel vor, wenn eine Nachtragsvereinbarung lediglich die neu zu entrichtende Miete enthält, jedoch keine Begründung hierzu.

3. Das Erfordernis der Schriftform betrifft grundsätzlich sämtliche Abreden, aus denen sich nach dem Willen der Parteien der Mietvertrag zusammensetzen soll, so dass über die sog. Essentialia hinaus weitere Vertragsbestimmungen jedenfalls dann in die Urkunde aufzunehmen sind, wenn sie nach dem Willen der Parteien einen wichtigen Vertragsbestandteil bilden.

4. Eine Nachtragsvereinbarung genügt auch ohne körperliche Verbindung mit dem Ausgangsmietvertrag der Schriftform, wenn sie die Parteien bezeichnet, hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt, die geänderten Regelungen aufführt und erkennen lässt, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll.

5. Wenn die Vertragschließenden wesentliche Bestandteile des Mietvertrags nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden.

6. Nach der sog. Auflockerungsrechtsprechung ist die erforderliche Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden ist. Letzteres kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt.

7. Ob der Mietvertrag bereits mit der Unterzeichnung wirksam zu Stande kommt oder mangels Vollmacht des Unterzeichnenden erst noch der Genehmigung der von ihm vertretenen Partei bedarf, ist keine Frage der Schriftform, sondern des Vertragsschlusses.

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IBRRS 2010, 3567

AG Köln, Urteil vom 16.10.2009 - 201 C 169/09

Zu der Frage, ob der Umlageschlüssel "vermietete Fläche" zulässig ist.

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IBRRS 2010, 3473

OLG Rostock, Urteil vom 03.06.2010 - 3 U 173/09

1. Die bloße Mitzeichnung des einen Ehegattens auf einem geschäftlichen Schriftstück des anderen Ehegattens begründet nicht schon die Haftung einer Scheingesellschaft.*)

2. Eine individuell vereinbarte qualifizierte Schriftformklausel kann der Annahme eines stillschweigenden Vertragsbeitritts durch einen Dritten entgegenstehen, da auch hierin eine Vertragsänderung liegt.*)

3. Macht der Eigentümer gegen den Besitzer einen Herausgabeanspruch an den gezogenen Nutzungen geltend und bestreitet jener seinen Besitz, muss der Eigentümer die Besitzerstellung auch dann beweisen, wenn der andere in einem früheren Verfahren einen Räumungstitel gegen sich ergehen lassen hat.*)

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IBRRS 2010, 3459

OLG Brandenburg, Urteil vom 03.03.2010 - 3 U 108/08

1. Zum Nachweis einer ordnungsgemäßen Prozessvollmacht (§ 80 ZPO) und zur Heilung etwaiger Mängel einer Klageerhebung (§ 89 II ZPO).

2. Teilzahlungen des Mieters ohne ausdrücklich oder konkludente Tilgungsbestimmungen wie hier, sind gem. § 366 II BGB vorrangig auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen, denn der Vorschussanspruch ist weniger gesichert als der Anspruch auf die Grundmiete, weil der Vermieter ihn nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend machen kann /vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 563 m.w.N.).

3. Der Vermieter benötigt zum Abschluss eines Mietvertrages weder Eigentum noch Besitz an der vermieteten Sache. Nach § 535 I S. 1 BGB hat er dem Mieter lediglich den Gebrauch der Mietsache während der Meitzeit zu gewähren. Wie er dies bewerkstelligt, fällt allein in sein Beschaffungsrisiko und etwaige entgegenstehende Rechte Dritter führen als Rechtsmangel nach § 536 III BGB erst dann zu einer Gebrauchsentziehung, wenn der Dritte seine Rechte so geltend gemacht, dass der Gebrauch der Mietsache durch den Mieter beeinträchtigt wird (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 536, Rn. 29 m.w.N.).

4. Das deklaratorische Schuldanerkenntnis setzt einen Streit oder subjektive Ungewissheit über das Bestehen der Schuld oder rechtserhebliche Punkte voraus, die die Parteien durch das Anerkenntnis dieses zwischen ihnen bestehenden Schuldverhältnisses insgesamt oder in einzelnen Beziehungen dem Streit oder der Ungewissheit entziehen wollen (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 68. Aufl., § 781, Rn. 3 m.w.N.). (Leitsatz des Einsenders)

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IBRRS 2010, 3455

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.03.2010 - 10 U 136/09

1. Solange die Anfechtung (hier: § 123 BGB) nicht erklärt ist, behält das anfechtbare Rechtsgeschäft ungeachtet der ex-tunc-Wirkung einer Anfechtung seine Gültigkeit.*)

2. Hat der Mieter die Mieträume vor der Vollstreckung eines Räumungs-Versäumnisurteils freiwillig und endgültig geräumt und geht seine Anfechtungserklärung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung dem Vermieter erst nach der Besitzeinweisung zu, ist der Mietvertrag der Parteien in Bezug auf die prozessuale Feststellung der (einseitigen) Erledigung der Räumungsklage als wirksam zu behandeln.*)

3. Zur fristlosen Kündigung des gewerblichen Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution.*)

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IBRRS 2010, 3420

KG, Urteil vom 12.04.2010 - 8 U 175/09

Stellt eine GmbH ihre Geschäftstätigkeit auf dem von ihr angemieteten Grundstück ein und lässt sich ihr derzeitiger Geschäftssitz nicht ermitteln, kann allein hieraus nicht der Schluss gezogen werden, dass das Mietverhältnis aufgrund einer stillschweigend zustande gekommenen Vereinbarung beendet worden ist oder die GmbH auf den Zugang einer Kündigungserklärung verzichtet hat. Dem Vermieter steht es in einem solchen Fall frei, eine etwaige fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 132 Abs. 2 BGB öffentlich zustellen zu lassen.*)

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IBRRS 2010, 3418

KG, Urteil vom 28.06.2010 - 8 U 167/09

1. Die Geltendmachung von Nebenkostennachforderungen im Urkundenprozess ist statthaft.*)

2. Im zweiten Rechtszug ist eine Abstandnahme vom Urkundenprozess nicht mehr möglich.*)

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IBRRS 2010, 3417

KG, Beschluss vom 31.05.2010 - 12 U 147/09

1. Entsteht im Obhutsbereich des (Gewerbe-)Mieters beim Mietgebrauch ein Schaden an der Mietsache (hier: Schaden durch das Ausströmen von Wasser aus einem Wasserhahn unterhalb eines Waschbeckens im Herren-WC), trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er den Schaden nicht zu vertreten hat.*)

2. Dieser Darlegungslast genügt der Mieter nicht dadurch, dass er - ohne jeden tatsächlichen Anhaltspunkt - vorträgt, es sei nicht ausgeschlossen, dass der Wasserhahn nie geschlossen gewesen sei und am Schadenstag sich eine jahrelange Verstopfung gelöst habe oder aber dass das Absperrventil sich infolge eines mechanischen Defekts gelockert habe.*)

3. Es bedeutet keinen Verfahrensfehler, wenn das Erstgericht nicht Beweis über behauptete Indizien erhebt, die - bei Wahrunterstellung - für den sicheren Schluss auf die Haupttatsache nicht ausreichen.*)

4. Das Fehlen eines Ablaufs im Boden eines Herren-WC in einem im Jahre 1910 errichteten Gebäude bedeutet weder einen Mangel der Mietsache noch begründet es ein Mitverschulden des Vermieters an einem Wasserschaden wegen eines offenen Wasserhahns.*)

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IBRRS 2010, 3411

KG, Beschluss vom 06.05.2010 - 12 U 150/09

1. Nicht bereits jede Überschneidung der Angebote im Nebensortiment reicht für eine Konkurrenzschutzverletzung aus.*)

2. Bezieht sich der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz ausdrücklich auf die Vermietung an einen "Lebensmitteldiscounter", so ist ein Laden mit dem Charakter eines russischen Kaufhauses davon auch dann nicht erfasst, wenn dort - zum großen Teil russische - Lebensmittel angeboten werden.*)

3. Der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz geht einem möglicherweise weitergehenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vor, da er ihn einschränken kann.*)

4. Der Mieter, der Geschäftsräume in Kenntnis einer dadurch entstehenden Wettbewerbssituation mietet, kann in der Regel keinen Konkurrenzschutz beanspruchen.*)

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IBRRS 2010, 3410

OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.05.2010 - 10 U 154/09

1. Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag,

"Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit nicht zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.",

hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand.*)

2. Der Minderungsausschluss gilt auch dann, wenn die mietvertraglichen Beziehungen der Parteien durch Veräußerung und Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag beendet sind.*)

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IBRRS 2010, 3408

KG, Urteil vom 17.05.2010 - 12 U 211/08

Haben die Parteien eines Gewerbemietvertrages die Höhe der Miete an die - nach Fertigstellung endgültig aufzumessende Nettogrundfläche nach DIN 277 geknüpft und sind sie bei Vertragsschluss davon ausgegangen, dass die gesamte in dem Gebäude nutzbare Fläche einschließlich der Flächen unter nicht tragenden Innenwänden die Netto-Grundfläche nach DIN 277 darstellt, so ist diese Fläche für die Höhe der an die Mietfläche geknüpften Miete maßgeblich.*)

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IBRRS 2010, 3402

BGH, Urteil vom 09.06.2010 - XII ZR 171/08

1. Formularmäßige Klauseln, die dem Verwender das Recht einräumen, seine vertragliche Stellung als Vermieter von Gewerberäumen jederzeit auf eine andere Person zu übertragen, stellen nicht generell eine unangemessene Benachteiligung dar. Vielmehr ist, wenn der Mieter Unternehmer ist, eine am Maßstab des § 307 BGB ausgerichtete Prüfung der Umstände des Einzelfalls vonnöten.*)

2. Dabei ist auf der Vermieterseite ein grundsätzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen, einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme zu erleichtern. Dem wird ein Interesse des Mieters entgegenzuhalten sein, sich über Zuverlässigkeit und Solvenz des Vermieters zu vergewissern. Dieses Mieterinteresse wird um so eher Beachtung fordern, je stärker das Vertragsverhältnis von einem besonderen Interesse des Mieters an der Person eines bestimmten Vermieters (mit-) geprägt wird. (Fortführung der Urteile vom 29. Februar 1984 - VIII ZR 350/82 - ZIP 1984, 841, vom 11. Juli 1984 - VIII ZR 35/83 - ZIP 1984, 1093 und vom 21. März 1990 - VIII ZR 196/89 - NJW-RR 1990, 1076).*)

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IBRRS 2010, 3386

KG, Beschluss vom 17.06.2010 - 12 U 51/09

1. Bei Vorliegen eines Mischmietverhältnisses (hier: Mietgegenstand "Gewerbefläche im VHS/1. OG/rechts mit einer Gesamtfläche von ca. 159 qm" und Mietzweck "Betrieb einer Naturheilpraxis sowie einer Heilpraktikerschule sowie zu Teilen zu Wohnzwecken") richtet sich die Einordnung als Wohn- oder Gewerbemietverhältnis danach, in welchem Bereich das Mietverhältnis nach dem vereinbarten Vertragszweck und den Umständen des Einzelfalls seinen Schwerpunkt hat; steht im Vordergrund die Vermietung zu Zwecken, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgeblich.*)

2. Ist dem Mieter bei vorbehaltloser Annahne der Mietsache der Mangel (hier: Geräuschbelästigung) bekannt, kann er aus diesem Mangel keine Rechte herleiten, § 536 b Satz 3 BGB.*)

3. Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei Vertragsbeginn befand; daher hat er auch Umbauten (hier: Verbreiterung einer Tür) zu beseitigen, selbst wenn der Vermieter mit dem Umbau konkludent einverstanden war.*)

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IBRRS 2010, 3358

KG, Beschluss vom 05.07.2010 - 12 U 172/09

1. Wird der Mietgegenstand im Gewerbemietvertrag bezeichnet mit "Gewerberäume von ca. 74,04 qm zzgl. 51 qm Kellerräume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis", so ist dies dahin auszulegen, dass die Kellerräume nicht nur zur Lagerung von gegen Feuchtigkeit unempfindlichen Gegenständen vermietet sind, sondern dass eine Nutzung als Lager, Werkstatt, Aufenthaltsraum, Büro und WC vertragsgemäß ist, wenn die Kellerräume zuvor durch den Vermieter entsprechend ausgebaut worden waren und bereits vom Vormieter im Rahmen des Betriebes einer Zahnarztpraxis in ähnlicher Weise genutzt worden sind.*)

2. In einem solchen Fall kann die Miete wegen mangelhafter Abdichtung der Kelleraußenwände um 10% gemindert sein und der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Beseitigung der Mängel und Erstattung von Stromkosten für den Betrieb von Lüftern und Heizmatten im Keller.*)

3. Selbst wenn die Beseitigung der Mängel maximal ca. 68.000 EUR kosten kann, kann die erforderliche Abwägung ergeben, dass die Zumutbarkeitsgrenze noch nicht überschritten ist.*)

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IBRRS 2010, 3354

BGH, Urteil vom 11.08.2010 - VIII ZR 45/10

1. Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.*)

2. Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb in solcher Vorwegabzug geboten ist.*)

3. Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich (im Anschluss an Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2006, 211).*)

IBRRS 2010, 3239

BGH, Urteil vom 21.07.2010 - XII ZR 189/08

1. War ein Bauteil der Mietsache aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsschluss bereits in diesem Zeitpunkt für ihren Zweck ungeeignet und damit unzuverlässig, liegt ein anfänglicher Mangel der Mietsache vor.*)

2. Auch dritte, an einem Mietvertrag nicht unmittelbar beteiligte Personen können in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen werden. Ihnen gegenüber ist der Schuldner zwar nicht zur Leistung, wohl aber unter Umständen zum Schadensersatz verpflichtet (im Anschluss an BGHZ 49, 350).*)

3. Ein Überraschungseffekt im Sinne von § 305c BGB kann sich aus der Stellung der Klausel im Gesamtwerk der allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben. Das ist etwa der Fall, wenn sie in einem systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht (im Anschluss an das Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - NJW 2010, 671).*)

IBRRS 2010, 3171

BFH, Urteil vom 21.04.2010 - VI R 62/08

1. Mietzahlungen, die einen zusätzlichen, weiteren Wohnbedarf abdecken, weil die Wohnung, die den existentiellen, ersten Wohnbedarf abdecken sollte, nicht mehr bewohnbar ist, können außergewöhnliche und aus tatsächlichen Gründen zwangsläufige Aufwendungen sein.*)

2. Aufwendungen für einen weiteren, zusätzlichen Wohnbedarf können nur für den Zeitraum als außergewöhnliche Belastung anerkannt werden, der erforderlich ist, die dem ersten Wohnbedarf gewidmete Wohnung wieder in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen. Ist eine Wiederherstellung der Bewohnbarkeit nicht möglich, so sind die Aufwendungen für den weiteren Wohnbedarf nur bis zu dem Zeitpunkt anzuerkennen, in dem dem Steuerpflichtigen dies bewusst wird.*)

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IBRRS 2010, 3106

OLG Hamm, Urteil vom 05.12.2008 - 30 U 220/07

1. Die Schriftform eine Mietvertrages ist nur gewahrt, wenn sich alle wesentliche Vertragsbedingungen, insbesondere Mietgegenstand, Höhe der Miete, Dauer und Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben.

2. Sie stellt in erster Linie sicher, dass ein späterer Vermieter, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann.

3. Zudem dient sie dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schätzen.

4. Die fehlende Schriftform führt nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages, sondern lediglich dazu, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen ist.

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IBRRS 2010, 3105

OLG Köln, Urteil vom 11.06.2010 - 1 U 66/09

1. Die Nebenkostenabrechnung muss eine Zusammenstellung der Gesamtkosten die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel die Berechnung des jeweiligen Mieteranteils sowie den Abzug der Vorauszahlungen enthalten. Der Mieter muss anhand der Abrechnung in der Lage sein den Anspruch des Vermieters nachzuvollziehen also gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

2. Die Positionen Grundsteuer sind ordnungsgemäß aufzuschlüsseln, da sonst ein inhaltlicher Mangel der Abrechnung vorliegt.

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IBRRS 2010, 3072

BGH, Urteil vom 13.07.2010 - XI ZR 27/10

Der Gesetzeszweck von § 497 BGB a.F. gebietet keine Auslegung von § 284 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. beziehungsweise § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB dahingehend, dass Fälligstellung und Mahnung nicht verzugsbegründend verbunden werden können.*)

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IBRRS 2010, 3012

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.12.2009 - 11 U 9/09

Schadensersatzansprüche gegen den Zwangsverwalter einer Immobilie: persönliche Haftung des Zwangsverwalters für Pflichtverletzungen; Umfang der Darlegungspflicht einer Pflichtverletzung des Verwalters; Zulässigkeit der Rückforderung einer Zwangsverwaltervergütung; Verjährungsfrist für Ansprüche gegen den Zwangsverwalter.*)

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IBRRS 2010, 2980

BGH, Urteil vom 23.06.2010 - XII ZR 52/08

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache verjähren auch dann in der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, wenn die Mietvertragsparteien in einem vorangegangenen Räumungsprozess einen Vergleich geschlossen haben, in dem sich der Mieter verpflichtet hat, von ihm genutzte Teilflächen des Grundstücks zu räumen, die nicht Gegenstand des Mietverhältnisses waren.*)

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IBRRS 2010, 2974

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.06.2010 - 2 U 220/09

1. Ein Grund für eine außerordentliche Kündigung liegt bei Gewerbemietraum dann vor, wenn der Mieter fortdauernd unpünktliche Mietzinszahlungen leistet.

2. Dem gewerblichen Mietrecht steht nicht entgegen, dass die unterzeichneten Mietverträge als solche über Wohnräume gekennzeichnet sind, da für die Beurteilung eines Vertragstypes nicht der gewählte Vertragsausdruck maßgebend ist, vielmehr entscheidend auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjektes vertragsgemäß verfolgt.

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IBRRS 2010, 2955

BGH, vom 07.07.2010 - XII ZR 158/09

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2010, 2902

VG Koblenz, Urteil vom 24.06.2010 - 7 K 1230/09

Sieht die Abfallgebührensatzung einer Gemeinde ausdrücklich vor, dass auch der Eigentümer eines Grundstücks für Abfallgebühren haftet, so kann auch der Vermieter eines Hausgrundstücks für die Abfallgebühren seines Mieters in Anspruch genommen werden.

IBRRS 2010, 2757

LG Köln, Urteil vom 04.02.2010 - 8 O 60/09

Wenn die zur Durchführung von "Abifeiern" vermieteten Gewerberäume nicht die zugesicherte Kapazität verfügen, kann der Veranstalter nach der ersten Party wirksam zurücktreten, sofern sich die fehlende Kapazität herausgestellt hat.

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IBRRS 2010, 2741

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.05.2005 - 24 U 223/04

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2010, 2688

LG Stuttgart, Urteil vom 30.10.2009 - 19 O 181/08

Führt eine auf dem Dach montierte Mobilfunksendeanlage nicht zu einer Gesundheitsgefährdung bzw. kann eine solche nicht nachgewiesen werden, ist kein wichtiger Grund für eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gegeben.

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IBRRS 2010, 2650

OLG Koblenz, Beschluss vom 26.05.2010 - 5 U 288/10

Hat der Mieter vertraglich ein auf verschiedenen Wegen erreichbares Leistungsergebnis herbeizuführen und sein Wahlrecht nach Auffassung des Vermieters nicht zielgerichtet umgesetzt, kann der Vermieter nach § 264 BGB i. V. m. § 887 ZPO vorgehen. Ein Schadensersatzanspruch steht dem Vermieter dagegen nicht zu.*)

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IBRRS 2010, 2616

BGH, Urteil vom 19.05.2010 - VIII ZR 122/09

Zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genügt auch die Beifügung eines sogenannten "Typengutachtens".*)

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IBRRS 2010, 2541

BGH, Urteil vom 12.05.2010 - VIII ZR 170/09

Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgerätes zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach § 4 Abs. 2 Halbs. 2 HeizkostenVO zu dulden.*)

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IBRRS 2010, 2496

OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.05.2010 - 24 U 195/09

1. Dass zu Beginn des Mietverhältnisses ein Einkaufszentrum besseren Zulauf und auch der Betrieb des Mieters höhere Umsätze hatten und sich diese Umstände allmählich generell wie auch für den Mieter verschlechterten, bedeutet keinen Mangel der Mieträume.

2. Öffentlichrechtliche Nutzungsbeschränkungen stellen nur dann einen Mangel des Mietobjekts dar, wenn sie eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs zur Folge haben; solches ist regelmäßig nur der Fall, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist.

3. Zur Verwirkung von Mietforderungen des über längere Zeit untätigen Vermieters.

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IBRRS 2010, 2487

OLG Saarbrücken, Urteil vom 27.05.2010 - 8 U 448/09

Zu den Voraussetzungen, unter denen von der Vermietung von Geschäftsräumen zu diesen gehörende Außenwände umfasst sind und unter denen - wenn dies nicht der Fall ist - in der durch den Vermieter erfolgten Gestattung der Nutzung einer solchen Außenwand durch einen Dritten eine Beeinträchtigung des dem Geschäftsraummieter zu gewährenden vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegt.

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IBRRS 2010, 2483

AG Bonn, Urteil vom 25.03.2010 - 201 C 363/09

1. Die jeweilige Abrechnung der Betriebskosten muss eine Einzelauflistung der abgerechneten Betriebskosten, die auf die einzelnen Betriebskostenarten entfallenen Gesamtbeträge sowie die von der Beklagten zu zahlende Betriebskostenanteile enthalten.

2. Des Weiteren sind die von dem Mieter geleisteten Vorauszahlungen aufzuführen ebenso müssen die der Abrechnung zugrunde gelegte Umlageschlüssel nach Quadratmetern und der daraus sich für den Mieter ergebende Anteil aus der Abrechnung erkennbar sein.

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IBRRS 2010, 2318

LG Braunschweig, Urteil vom 06.11.2009 - 8 O 856/09

1. Ein Mangel im Sinne des § 536 BGB ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten. Erforderlich ist hierbei eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit beziehungsweise eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar nicht berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind.

2. Der Verlust des "Ankermieters" eines Einkaufzentrums mit den damit einhergehenden negativen Auswirkungen auf Umsatz und Gewinn des Mieters des Parkhauses beeinflusst die Eignung des Mietobjektes (Parkhaus) zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar und ist daher nicht als Sachmangel zu qualifizieren.

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IBRRS 2010, 2291

BGH, Beschluss vom 06.05.2010 - V ZR 223/09

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2010, 2251

LG Duisburg, Urteil vom 16.03.2010 - 6 O 121/09

1. Der Leerstand eines Einkaufszentrums stellt keinen Mietmangel der zugehörigen Parkgarage dar.

2. Die Vollvermietung eines Einkaufszentrums ist keine zusicherungsfähige Eigenschaft im Sinne des § 536 Abs. 2 BGB.

3. Der Umstand, dass die Kundenfrequenz der Parkgarage durch den Leerstand des Einkaufszentrums gemindert wird, zählt zum Verwendungsrisiko des Mieters.

4. Die vorstehenden Grundsätze gelten auch dann, wenn der Leerstand des Einkaufszentrums auf eine Entscheidung des Vermieters zurückgeht.

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