Immobilien- & Baurecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

1833 Entscheidungen insgesamt

Online seit 27. März

IBRRS 2025, 0875

BGH, Urteil vom 29.01.2025 - XII ZR 96/23

1. Der Rückerhalt der Mietsache iSd § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.02.2019 - XII ZR 63/18, IMR 2019, 237 = NZM 2019, 408).*)

2. Für den Verjährungsbeginn ist der Rückerhalt der Mietsache auch dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist mit der Folge, dass ein Anspruch i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann (im Anschluss an BGH Urteil vom 23.10.2013 - VIII ZR 402/12, IMR 2014, 6 = NZM 2014, 128).*)

3. Zum Rückerhalt der Mietsache bei Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters (im Anschluss an BGH Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 93/04, IMRRS 2005, 1000 = NZM 2005, 535).*)

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Online seit 24. März

IBRRS 2024, 2955

FG Münster, Urteil vom 28.08.2024 - 2 K 1046/22

Die Mitvermietung eines Lastenaufzugs ist eine für die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG unschädliche Überlassung einer Betriebsvorrichtung, wenn der Lastenaufzug als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung anzusehen ist.

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Online seit 18. März

IBRRS 2025, 0734

OLG Schleswig, Urteil vom 26.02.2025 - 12 U 35/24

Wenn in einem Pachtvertrag über Windkraftanlagen mit einer Laufzeit von 25 Jahren, in dem sich die Vergütung für den Verpächter an dem Ertrag der von dem Pächter auf dem Grundstück zu errichtenden Windkraftanlagen bemisst, vereinbart ist, dass die Vergütung entfällt, wenn die technische Lebensdauer der Windkraftanlagen vor Ablauf der Vertragslaufzeit erreicht ist und die Anlagen entfernt wurden, endet die Verpflichtung des Pächters zur Zahlung der Vergütung nicht damit, dass er die "alten" Windkraftanlagen wegen mangelnder Rentabilität abreißen und neue bauen lässt. Vielmehr setzt sich die ursprüngliche Vergütung an den neuen Anlagen fort.*)

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Online seit 14. März

IBRRS 2025, 0639

OLG Hamm, Beschluss vom 25.01.2025 - 7 U 47/24

1. Eine Rechtsscheinhaftung eines Geschäftsführers einer uG (haftungsbeschränkt) für eine Verbindlichkeit dieser haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft gemäß § 311 Abs. 2 und Abs. 3, § 179 (analog) BGB (in Anschluss an BGH, IBR 2022, 269; IBR 2012, 674; BGH, Urteil vom 05.02.2007 - II ZR 84/05, Rz. 9 ff., 17.02.2025 = NJW 2007, 1529) kommt im Hinblick auf eine allein deliktische Haftung der haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft aus § 831 BGB oder aus § 823 BGB nicht in Betracht.*)

2. Der Vermieter ist nach den Grundsätzen des Vertrags mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter (zuletzt BGH, IMR 2024, 378) regelmäßig nicht - so auch hier - in den Schutzbereich des Untermietvertrags zwischen Mieter/Untervermieter und Untermieter einbezogen (in Fortschreibung zu BGH, Urteil vom 06.11.2012 - VI ZR 174/11, Rz. 9 m.w.N., IMRRS 2012, 3352 = NJW 2013, 1002; BGH, Urteil vom 02.07.1996 - X ZR 104/94, IBRRS 1996, 0041 = BGHZ 133, 168; BGH, Urteil vom 15.02.1978 - VIII ZR 47/77, BGHZ 70, 327 Ls. 1).*)

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Online seit 7. März

IBRRS 2025, 0630

BGH, Urteil vom 15.01.2025 - XII ZR 29/24

1. Haben die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt, kann der Vermieter die zusätzliche Zahlung des Umsatzsteuerbetrags nur dann vom Mieter verlangen, wenn er selbst tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 30.09.2020 - XII ZR 6/20, IMR 2021, 66).*)

2. Der Vermieter kann auf die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht nach § 4 Nr. 12 a UStG nur dann verzichten, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Mieträume für unternehmerische Zwecke nutzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 21.01.2009 - XII ZR 79/07, IMRRS 2009, 0507 = NJW-RR 2009, 593).*)

3. Legt der zum Vorsteuerabzug berechtigte Vermieter bei der Vermietung von Sondereigentum in einer Wohnungseigentumsanlage der Betriebskostenabrechnung umlagefähige Kostenpositionen zu Grunde, die in der vom Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft erstellten Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG enthalten sind, muss er diese nicht von den darin enthaltenen Umsatzsteueranteilen befreien, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihrerseits nicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet hat.*)

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Online seit 26. Februar

IBRRS 2025, 0555

OLG Hamburg, Urteil vom 05.02.2025 - 4 U 95/24

1. Stellt der Vermieter von Büroräumlichkeiten in einem laufenden Räumungsprozess die Wasserversorgung ab, kann der Mieter hiergegen in der Regel im Wege der einstweiligen Verfügung auf Grundlage von nachvertraglichen Pflichten aus Treu und Glauben gem. § 242 BGB vorgehen, wenn er sowohl den Mietzins als auch die Betriebskostenvorauszahlungen weiterhin leistet.*)

2. Gibt der Mieter in diesem Verfügungsprozess den Besitz aufgrund angedrohter Zwangsvollstreckung jedenfalls vorübergehend auf, kann er den Rechtsstreit teilweise nur für die Zukunft für erledigt erklären und die Zulässigkeit sowie Begründetheit seines Verfügungsantrags bis zur Besitzaufgabe feststellen lassen, wenn eine bereits erlassene einstweilige Verfügung für die Vergangenheit Gültigkeit behalten soll, etwa weil aus ihr bereits vollstreckt worden ist oder noch vollstreckt werden soll.*)

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Online seit 25. Februar

IBRRS 2025, 0424

OLG Frankfurt, Beschluss vom 22.11.2024 - 2 U 101/23

1. Formularmäßige Beschränkung der Minderung (mit § 812er Vorbehalt) ist wirksam.

2. Das Rechtsschutzbedürfnis nach § 256 ZPO entfällt bei Leistungswiderklage.

3. Zur richterlichen Hinweispflicht nach § 139 Abs. 2 ZPO.

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Online seit 17. Februar

IBRRS 2025, 0438

OLG Köln, Urteil vom 27.08.2024 - 4 U 75/23

1. Liegt ein Empfangsbekenntnis vor, erbringt dies den Beweis für den Zeitpunkt der Entgegennahme durch den Prozessbevollmächtigten, zwar ist ein Gegenbeweis zulässig, das reine Bestreiten des Zugangs erst an diesem Tag genügt indes nicht.

2. Ist dem Pächter der Entzug einer Geldempfangsvollmacht bekannt, befreit ihn eine Zahlung an den vormaligen Bevollmächtigten nicht.

3. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen Nichterteilung einer den Anforderungen des § 14 Abs. 1 UStG entsprechenden Dauerrechnung wirkt lediglich ex nunc. Ein bereits erfolgter Verzugseintritt entfällt nicht rückwirkend.

4. Ein Missbrauch der Vertretungsmacht liegt auch dann vor, wenn eine objektive Evidenz des Missbrauchs bei Vertragspartner begründete Zweifel auslösen müssen, ob nicht ein Treueverstoß des Vertreters gegenüber dem Vertretenen vorliegt.

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Online seit 10. Februar

IBRRS 2025, 0369

LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 11.10.2024 - 2 O 493/23

1. Um den Anwendungsbereich der Minderung nicht ausufern zu lassen, ist erforderlich, dass sich der Mangel unmittelbar und nicht nur mittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume auswirkt.

2. An einer Unmittelbarkeit fehlt es in der Regel, wenn Umfeldeinwirkungen den Zustand der Pachtsache selbst sowie deren vertragsgemäße Nutzung unberührt lassen und sich allein auf die Menge potentieller Kunden auswirken.

3. Der schwindende Umfang der Vermietung in einem Shopping-Center lässt die vertragsgemäße Nutzungsmöglichkeit unberührt und wirkt sich allein auf die Menge potentieller Kunden aus. Es liegt also allenfalls eine mittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung vor.

4. Kann die Nutzung der Mallfläche jederzeit aus wichtigem Grund widerrufen werden, so ist ein wichtiger Grund anzunehmen, wenn die Bestuhlung der Mall geändert wird und deshalb der Mieter die Fläche vor seinem Laden nicht mehr nutzen kann.

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Online seit 31. Januar

IBRRS 2025, 0255

LG Berlin II, Urteil vom 06.12.2024 - 39 O 41/24

1. Haben die Parteien über den Beginn der Pachtzeit keine Regelung getroffen und lässt sich auch aus den Umständen kein Zeitpunkt entnehmen, so wird der Überlassungsanspruch sofort fällig.

2. Aus dem Wesen der außerordentlichen fristlosen Kündigung folgt ihre grundsätzlich Unabdingbarkeit. Generell ist es also nicht zulässig, das Recht zur fristlosen Kündigung durch Vertrag auszuschließen.

3. Die Fristsetzung muss nach allgemeiner Meinung nicht die Androhung enthalten, das Vertragsverhältnis zu kündigen (qualifizierte Fristsetzung), falls die Frist fruchtlos verstreicht.

4. Allenfalls dann, wenn mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die Kündigung, wie etwa die Minderung oder die Klage auf Mängelbeseitigung, angedroht wird, kann die Kündigung wegen des darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Frist wirksam erklärt werden, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist.

5. § 314 Abs. 3 BGB ist auf die fristlose Kündigung nach § 543 BGB nicht anwendbar.

6. Das längere Zuwarten mit dem Kündigungsausspruch kann zum Kündigungsausschluss führen, wenn die Kündigungserklärung in treuwidriger Weise hinausgezögert wird. Dies kann regelmäßig nach Ablauf von sechs Monaten angenommen werden, wenn der Kündigungsberechtigte innerhalb dieser Zeit nicht mehr auf den Kündigungsgrund reagiert.

7. Die Inhaltskontrolle von Formularklauseln dient ausschließlich dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders; der Verwender kann sich nicht auf die Unwirksamkeit einer von ihm gestellten AGB berufen.

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Online seit 23. Januar

IBRRS 2025, 0173

OLG Schleswig, Urteil vom 20.11.2024 - 12 U 64/20

1. Zu den Anforderungen an eine Saldoklage.

2. Ordnet der Vermieter Zahlungen bzw. Gutschriften nicht jeweils bestimmten Monaten zu, hat eine gesetzliche Verrechnung auf die ältesten Nebenkostenvorauszahlungsforderungen stattzufinden.

3. Bei dem Vortrag, Guthaben hätten nicht existiert, weil die Vorauszahlungen nicht geleistet worden seien, handelt es sich nicht um eine bloße Neuzuordnung von Zahlungen, sondern um die Behauptung, dass einzelne Positionen des Saldos nicht existent bzw. unrichtig seien. Dabei handelt es sich um neuen Vortrag, der in der Berufungsinstanz verspätet ist.

4. Fasst der Kläger mehrere Ansprüche in einer Klage zusammen, hat er dies auch differenziert zu begründen und dem jeweiligen Lebenssachverhalt zuzuordnen.

5. Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand ist die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, auch wenn diese gemindert ist.

6. Fällt der Entschuldigungsgrund nachträglich weg und leistet der Schuldner nicht, tritt insofern - auch ohne erneute Mahnung - Schuldnerverzug ein.

7. Wenn erst der vollständige Zahlungsausgleich des Rückstands das Kündigungsrecht beseitigt, kann es nicht treuwidrig sein, vorher zu kündigen, bloß weil eine Zahlung angekündigt wird.

8. Mit einer zeitweiligen Beeinträchtigung durch eine geänderte Verkehrsführung und innerstädtische Bauarbeiten muss, insbesondere bei einer Altstadt, wo durch die Enge der Straßen ohnehin eine angespannte Verkehrssituation besteht, gerechnet werden.

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Online seit 22. Januar

IBRRS 2024, 3679

OLG Schleswig, Urteil vom 23.10.2024 - 12 U 8/23

1. Formularvertragliche Minderungsbeschränkungen in Geschäftsraummietverträgen, die den Mieter auf einen Rückzahlungsanspruch nach Maßgabe des § 812 BGB verweisen, halten einer AGB-rechtlichen Überprüfung stand, da sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.

2. Dies ist auch dann der Fall, wenn sie mit der Einschränkung der Aufrechnung und Zurückbehaltung auf unbestrittene, entscheidungsreife oder rechtskräftig festgestellte Forderungen kombiniert werden.

3. Die Möglichkeit, ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben, kann im Gewerbemietvertrag formularmäßig ausgeschlossen werden. Der formularmäßige Ausschluss ist insofern, wie der Ausschluss der Minderung, zulässig, wenn hiervon unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen ausgenommen sind.

4. Auch die Einrede des nicht erfüllten Vertrags unterfällt einem solchen Zurückbehaltungsausschluss.

5. Eine Klausel, die die Aufrechnung mit unbestrittenen Forderungen nicht ausschließt, ist dahingehend auszulegen, dass sie auch die Aufrechnung mit im Streit stehenden entscheidungsreifen Forderungen zulässt.

6. Ist ein Mietobjekt aus Büro, Lagerhalle und Freifläche vermietet, so ist für die Frage, ob Feuchtigkeitserscheinungen im Gebäude erhebliche Mängel sind, allein auf die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs am Gebäude abzustellen.

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Online seit 20. Januar

IBRRS 2025, 0117

OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.11.2024 - 13 U 76/24

1. Wenn feststeht, dass als Schadensursache nur eine solche aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Vermieters in Betracht kommt, muss sich dieser nicht nur hinsichtlich der subjektiven Seite, sondern auch hinsichtlich der objektiven Pflichtwidrigkeit entlasten.

2. Eine entsprechende Beweislastumkehr findet auch dann statt, wenn die Ursächlichkeit einer vom Schuldner (Vermieter) verwendeten Sache für den Schaden feststeht.

3. Werden Teile der wesentlichen Vertragsbedingungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Anlagen im Mietvertrag so genau bezeichnet werden, dass deren zweifelsfreie Zuordnung zum Mietvertrag möglich ist.

4. § 536a BGB ist grundsätzlich dispositiv und kann auch durch Formularverträge abbedungen werden.

5. Jede Person, die vom Vermieter zu Verrichtungen in oder an der Mietsache bestellt wird, also beispielsweise für Bauarbeiten, ist Verrichtungsgehilfe des Vermieters.

6. Wird der Mieter gleichzeitig dazu verpflichtet, sich selbst gegen Feuer- und Leitungswasserschäden zu versichern und die Prämien einer vom Vermieter abgeschlossenen derartigen Versicherung zu tragen, so sind diese Regelungen sowohl in sich widersprüchlich als auch intransparent.

7. Zudem dürfte damit auch eine finanzielle Überforderung des Mieters durch die doppelt zu tragenden Versicherungsprämien verbunden sein.

Online seit 9. Januar

IBRRS 2025, 0055

LG Darmstadt, Urteil vom 16.12.2024 - 18 O 6/23

1. Schadensersatz wegen der Verletzung der Räumungs- und Rückgabepflicht steht dem Vermieter grundsätzlich nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281 BGB zu, wobei regelmäßig erforderlich ist, dass dem Mieter eine Frist zur Erfüllung der Räumungs- und Rückgabepflicht gesetzt wurde.*)

2. §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB enthalten für Leistungsstörungen im Mietvertrag eine spezielle und erschöpfende Regelung.*)

3. § 548 BGB kann auch dann anwendbar sein, wenn der Vermieter anstelle des Mieters das Mietobjekt räumt.*)

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Online seit 7. Januar

IBRRS 2025, 0027

OLG Schleswig, Beschluss vom 28.05.2024 - 12 U 14/24

1. Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Klausel eines Gewerbemietvertrags, in der die Verjährungsfrist für die Geltendmachung von Schäden von sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB) auf 12 Monate verlängert und somit verdoppelt wird, ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1, § 307 Abs. 2 BGB).*)

2. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist. Dies ist danach zu beurteilen, ob die gesetzliche Regelung auf Interessen beider Parteien berücksichtigenden Gerechtigkeitserwägungen beruht oder reinen Zweckmäßigkeitserwägungen folgt. Ersteres ist hier der Fall, so dass auch die formularmäßige Verlängerung nur dann zu billigen ist, wenn sie sachlich gerechtfertigt ist und maßvoll erfolgt.*)

3. Eine sachliche Rechtfertigung der Verlängerung der Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters hat der BGH jedenfalls im Wohnraummietrecht nicht gesehen. Der Vermieter wird mit Rückgabe der Mietsache in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, inwieweit ihm Ansprüche wegen Veränderung bzw. Verschlechterung der Mietsache zustehen. Es ist nicht ersichtlich, dass dies innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist nicht vorgenommen werden könnte. Darüber hinaus betrifft die Regelung in § 548 BGB auch die berechtigten Interessen des Mieters, da dieser nach Rückgabe der Sache keinen Einfluss mehr auf die Mietsache hat und keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen kann. Auch der Regelungszweck einer zeitnahen Rechtssicherheit und Rechtsklarheit spricht gegen die Zulässigkeit einer formularvertraglichen Verlängerung der Verjährungsfrist, so dass nach alledem die Verjährungsverlängerung unzulässig ist (so für eine entsprechende Vereinbarung beim Wohnraummietverhältnis BGH, Urteil vom 08.11.2017 - VIII ZR 13/17, Rz. 27 ff., IMRRS 2017, 1615 = BGHZ 217, 1 bis 13).*)

4. Auch wenn man dies wegen der höher einzuschätzenden Privatautonomie der Parteien, der größeren Professionalität der Mietvertragsparteien und der möglicherweise komplexeren Beweissicherung in größeren Mieträumlichkeiten für das Gewerbemietrecht grundsätzlich anders sehen könnte, gilt dies jedenfalls nicht für eine wie hier vorgenommene asymmetrische Verlängerung, bei der lediglich für den Vermieter die Verjährungsfrist verlängert wird, nicht hingegen für mögliche Gegenansprüche des Mieters. In einem solchen Fall liegt jedenfalls auch im Bereich der Gewerbemiete eine unangemessene Benachteiligung vor, weil einseitig zu Lasten des Mieters von der gesetzlichen Regelung abgewichen wird. Es könnte sich die Situation ergeben, dass der Vermieter noch Ansprüche gegen den Mieter zu einem Zeitpunkt geltend machen könnte, wo dessen Gegenansprüche nach sechs Monaten bereits verjährt wären. Unter Berücksichtigung dieses Gesichtspunkts stellt sich die Verlängerung der Verjährungsfrist jedenfalls im vorliegenden Fall als unangemessen benachteiligend für den Mieter und deshalb unwirksam dar.*)

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Online seit 2. Januar

IBRRS 2024, 3677

OLG Schleswig, Urteil vom 27.11.2024 - 12 U 34/23

1. Ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung dient eine Mietsicherheit nicht zur Absicherung der Finanzierung zur Errichtung der Immobilie durch den Vermieter.*)

2. Bei Verzug mit der Leistung einer Bürgschaft als Mietsicherheit sind nur solche Schäden als Verzugsschaden ersatzfähig, welche in den Bereich des vertraglich übernommenen Risikos fallen oder vom gesetzlichen Schutzzweck der Norm erfasst werden.*)

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Online seit 13. Dezember 2024

IBRRS 2024, 3525

OLG Köln, Urteil vom 01.03.2024 - 1 U 10/23

1. Kommt es durch Patienten des Mieters zu wiederholten und schwer wiegenden Störungen des Hausfriedens ist die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags gerechtfertigt.

2. Die Kündigung eines Gewerberaummietvertrags durch einen nicht qualifiziert elektronisch signierten Schriftsatz im Gerichtsverfahren ist ordnungsgemäß, denn die Kündigung bedarf nicht der Schriftform.

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Online seit 2024

IBRRS 2024, 3370

OLG Schleswig, Urteil vom 25.09.2024 - 12 U 74/23

1. Nutzt der Mieter Außengastronomieflächen außerhalb der vereinbarten Fläche und außerhalb der durch die Baugenehmigung genehmigten Flächen, so kann der Vermieter nach entsprechender Abmahnung kündigen.

2. Baut der Mieter eine nicht ausreichend dimensionierte Fettabluftanlage ein, kann der Vermieter ebenfalls nach vorheriger Abmahnung fristlos kündigen.

3. Auch eine fehlende, aber erforderliche Haftpflichtversicherung berechtigt den Vermieter nach vorheriger Abmahnung zur fristlosen Kündigung.

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IBRRS 2024, 3205

OLG Frankfurt, Urteil vom 20.12.2023 - 3 U 129/23

Bei einer Bürgschaftserklärung für Verbindlichkeiten eines Gewerberaummieters richtet sich die Gläubigerstellung nach allgemeinen Auslegungsregeln (§§ 133, 157 BGB - objektiver Empfängerhorizont) im Zweifel nicht nach der Bezeichnung in der Bürgschaftsurkunde, sondern nach der Vermieterstellung, da die Bürgschaft regelmäßig Ansprüche des Vermieters sichern soll.

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IBRRS 2024, 2786

LG Bamberg, Urteil vom 28.03.2024 - 45 O 600/23 Miet

1. Die Kündigung wird nur unwirksam, wenn der Vermieter vor deren Zugang vollständig befriedigt wird (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB).

2. Die Zahlung einen Tag nach Zugang der Kündigung ist nicht mehr "rechtzeitig".

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IBRRS 2024, 3084

KG, Beschluss vom 18.09.2024 - 8 U 40/24

1. Wohnraummiete liegt nur vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Ob die vermieteten Räume tatsächlich zum Wohnen geeignet und letztlich auch (von Dritten) zu Wohnzwecken genutzt werden, spielt dagegen für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis keine Rolle.

2. Ist die Vertragspartei auf Mieterseite eine juristische Person, liegt regelmäßig eine Gewerberaummiete vor, weil eine juristische Person schon begrifflich weder selbst wohnen noch nahe Angehörige haben kann, so dass auch der Vertragszweck nicht auf die Erfüllung eigener Wohnbedürfnisse gerichtet sein kann.

3. Mietet der Mieter die Räumlichkeiten an, um sie dann selbst zu Wohnzwecken weiterzuvermieten, liegt eine gewerbliche Miete vor.

4. Die Geltung von Wohnraummietrecht oder auch nur einzelner Mieterschutzvorschriften im Einzelfall kann - gegebenenfalls auch stillschweigend - von den Vertragsparteien des Gewerbemietverhältnisses vereinbart werden.

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IBRRS 2024, 2959

OLG Hamm, Beschluss vom 21.11.2023 - 10 W 133/22

1. Die Regelung des § 595 BGB berührt die verfassungsrechtlichen Gewährleistungen des Eigentums und der Privatautonomie und kann deshalb unter Berücksichtigung dieser nachhaltig zu schützenden Positionen nur in eng umrissenen Ausnahmefällen zur Anwendung gelangen.*)

2. Nur bei einem eindeutigen Überwiegen der Interessen des Pächters an der Aufrechterhaltung des Pachtverhältnisses kann eine nicht zu rechtfertigende Härte für den Pächter vorliegen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der wechselseitigen Interessen ist derjenige der vertragsgemäßen Beendigung des Pachtverhältnisses durch Ablauf der Pachtzeit.*)

3. Selbst wenn ein eindeutig vorrangiges Verpächterinteresse nicht besteht, muss der Pächter besondere Umstände geltend machen, die eine Abweichung von dem Grundsatz der Vertragsbeendigung - also einen Fortsetzungsanspruch - begründen.*)

4. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn eine realistische Perspektive besteht, dass der Pächter in einem überschaubaren Zeitraum geeignete Ersatzflächen oder einen Ersatzbetrieb zu Bewirtschaftung erhalten wird und lediglich dieser Übergangszeitraum zu überbrücken ist. Auch wenn der Pächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses kurz vor dem Eintritt in das Rentenalter steht, kann unter Umständen eine Aufgabe des Grundstücks dann eine Härte darstellen, wenn sich die Anpachtung eines anderen Grundstücks nur bei anschließender mehrjähriger Nutzung desselben lohnt. Auch die Möglichkeit, eine andere Beschäftigung zu finden oder ein anderes Grundstück in der näheren Umgebung anzupachten, sowie der Grad der nachbarschaftlichen Verwurzelung des Pächters in der Umgebung spielen bei der Frage nach der Härte eine Rolle.*)

5. Die Vorschrift des § 595 Abs. 1 BGB entbindet den Pächter nicht davon, sich auf den Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer einzustellen. Nur wenn trotz aller Voraussicht und Planung Umstände eintreten, die eine vertragsgemäße Beendigung als unvertretbar hart erscheinen lassen, kann etwas anderes gelten.*)

6. Für die Frage, was die wirtschaftliche Lebensgrundlage des Pächters i.S.d. § 595 Abs. 1 Nr. 1 BGB ausmacht bzw. sie beeinflusst, kann es im Einzelfall geboten sein, nicht isoliert auf den konkreten Pachtgegenstand abzustellen, sondern vielmehr auf dessen tragende Bedeutung innerhalb des Gesamtbetriebs des Pächters. Dazu kann es erforderlich sein, den Gesamtbetrieb des Pächters mit Hilfe eines Sachverständigen zu analysieren.*)

7. Im Rahmen der gebotenen Abwägung nach § 595 Abs. 1 BGB ist zunächst zu berücksichtigen, dass das wirtschaftliche Interessen des Verpächters an einer möglichst gewinnbringenden Weiterverpachtung bereits durch die Möglichkeit, die Pacht zu erhöhen, angemessen gewürdigt wird.*)

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IBRRS 2024, 2933

OLG Hamburg, Urteil vom 23.09.2024 - 4 U 31/24

1. Im Rahmen der Haftung des Untermieters gem. §§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB wegen verspäteter Rückgabe der Mietfläche an den Eigentümer und Hauptvermieter bezieht sich auch für den Bereich der Geschäftsraummiete der Schadensersatzanspruch auf das gesamte Mietobjekt, wenn eine von einem Untermieter genutzte Teilfläche nicht zur Vermietung zur Verfügung stand und eine Vermietung der restlichen Flächen ohne die vom Untermieter genutzten Teilflächen nicht möglich war (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter dd).*)

2. Bei der Entscheidung, ob eine isolierte Vermietung der vom Untermieter nicht genutzten Teilflächen des Mietobjekts nicht möglich war, geht es um die Höhe des entstandenen Schadens, so dass das Gericht gem. § 287 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZPO unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung zu entscheiden hat.*)

3. Für den Schadensersatzanspruch des Eigentümers und Hauptvermieters gegen den Untermieter wegen Vorenthaltung kann zur Schadensermittlung auf den ortsüblichen Mietzins zurückgegriffen werden (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter ee). Der ortsübliche Mietzins beinhaltet dabei in dem Umfang, in dem verbrauchsunabhängige Nebenkosten ortsüblich als Teil des Mietzinses mit vereinbart werden, auch diese Nebenkosten. Verbrauchsabhängige Nebenkosten sind nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter sie konkret darlegt. Vor Ablauf einer angemessenen Frist, die regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums endet, ist der Untermieter aber zur Leistung von Schadensersatz einschließlich der Vorauszahlungen für verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten verpflichtet und hat dann nach Abrechnungsreife ggf. einen bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch gegen den Eigentümer und Hauptvermieter.*)

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IBRRS 2024, 2912

OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.03.2024 - 5 U 166/23

1. Das Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters aus einer zweigliedrigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts führt zur Beendigung der GbR, da diese stets das Vorhandensein von mindestens zwei Gesellschaftern verlangt.

2. Der Übernehmende wird unmittelbar Vertragspartei der der GbR zugeordneten Rechtsverhältnisse und damit Schuldner der Gesellschaftsgläubiger.

3. Dementsprechend kann der allein verbliebene ehemalige Gesellschafter der GbR einen Mietvertrag allein kündigen.

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IBRRS 2024, 2445

OLG Hamm, Urteil vom 14.06.2024 - 30 U 99/22

1. Führt der Vermieter nicht selbst die Vertragsverhandlungen, sondern lässt wissentlich und willentlich einen Dritten diese führen und auch den Vertrag unterschreiben, so handelt dieser Dritte mit Duldungsvollmacht des Vermieters.

2. Nach § 311b Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Der damit angeordnete Formzwang gilt auch für die Bestellung eines Vorkaufsrechts, und zwar sowohl für das persönliche wie für das dingliche, und erstreckt sich auf die Bestellung selbst wie auch auf die Verpflichtung dazu.

3. Eine Partei kann sich nach Treu und Glauben nicht unter Berufung auf § 139 BGB von ihren Vertragspflichten insgesamt befreien, wenn nur die den anderen Teil begünstigenden Vertragsbestimmungen unwirksam sind und dieser dennoch am Vertrag festhalten will. Der andere Teil kann dann der Geltendmachung der Gesamtnichtigkeit die Einrede der Arglist entgegensetzen.

4. Auch eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht steht der Wahrung der Schriftform nicht entgegen.

5. Nicht erforderlich für die Wahrung der Schriftform ist, dass sich alle Einzelheiten des Vertragsverhältnisses unmittelbar aus dem Mietvertrag und Ergänzungsvereinbarungen ergeben. Dem Schutzzweck des § 550 BGB genügt es, wenn der potenzielle Erwerber aus den Mietvertragsunterlagen ersehen kann, in welche langfristigen Vereinbarungen er gegebenenfalls eintritt.

6. Ein Mietvertrag entspricht der Schriftform, wenn er die Quadratmetermiete enthält und regelt, dass zunächst 190 qm als Mietfläche angenommen werden, diese später aber noch genau ermittelt wird.

7. Solche Vereinbarungen, die nach dem Willen der Vertragsparteien nur unwesentliche Punkte betreffen, oder Vereinbarungen, die einen Grundstückserwerber nicht (mehr) binden, sind ausnahmsweise nicht formbedürftig. Dies erfasst Vereinbarungen, soweit sie einen Erwerber nach Eintritt in die Vermieterstellung nicht treffen, etwa weil sie durch Erfüllung oder Zeitablauf bereits erledigt sind.

8. Eine Vereinbarung, durch die ein Vormietrecht begründet wird, unterliegt dem Schriftformgebot, wenn sie lediglich (unselbstständiger) Teil eines Mietvertrags ist, der seinerseits formbedürftig gem. § 550 Satz 1 BGB ist.

9. Mit der erfolgten Ausübung des Vormietrechts kommt grundsätzlich ein Vertrag zu den Konditionen des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags zu Stande. Eine Gestaltungsfreiheit besteht hier nicht.

10. Die wirksame Ausübung des Vormietrechts setzt voraus, dass der Berechtigte sich ohne Vorbehalte zur Übernahme der Rechte und Pflichten aus dem Erstvertrag bereit erklärt. Daher liegt keine wirksame Ausübung des Vormietrechts vor, wenn der Berechtigte einzelne Vertragsbedingungen ablehnt oder die Änderung des Mietvertrags verlangt.

11. Bei Bestimmungen im Referenzvertrag, die lediglich den Zweck verfolgen, das Vormietrecht zu umgehen oder zu vereiteln, findet § 138 BGB Anwendung mit der Folge, dass die betreffenden Vereinbarungen wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig sind. Damit tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung.

IBRRS 2024, 2447

AG Hamburg, Urteil vom 26.06.2024 - 49 C 635/23

1. Sehen die AGB des Mieters vor, dass die Abrechnung spätestens sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode zugestellt sein muss, es sei denn, der Vermieter hat die Verzögerungen nicht zu vertreten, sind sie zunächst wirksam. Sehen die AGB aber weiter vor, dass der Vermieter die Verzögerungsgründe innerhalb der Frist dem Mieter unter Beifügung geeigneter Belege mitzuteilen hat, sind sie unwirksam.

2. Bei den Wartungskosten der Lüftungsanlage, bei der es sich üblicherweise um eine Klimaanlage handelt, handelt es sich um "sonstige Betriebskosten" im Sinne der Betriebskostenverordnung, dort § 2 Ziff. 17.

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IBRRS 2024, 2528

LG Bielefeld, Urteil vom 28.11.2023 - 17 O 21/22

1. Gestiegene Umsätze aus dem Onlinehandel des Gesamtunternehmens stellen keine Kompensation für Umsatz-Verluste des einzelnen Ladenlokals dar.

2. Der Mieter hat keine Obliegenheit, vor Ausbruch einer Pandemie für etwaige Krisenzeiten vorzusorgen und Rücklagen zu bilden.

3. Er muss auch keine entsprechende Versicherung abschließen, wenn es eine solche für das spezifische Pandemierisiko gar nicht gibt.

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IBRRS 2024, 2385

OLG Dresden, Beschluss vom 08.04.2024 - 5 U 1855/23

1. Maßgeblich für die Kostenentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO ist vor allem, wer im Verfahren voraussichtlich unterlegen gewesen wäre, wenn es nicht zur Hauptsacheerledigung gekommen wäre.*)

2. Aus einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen Vermieter, Altmieter und Neumieter, nach welcher der Neumieter mit Wirkung für die Zukunft anstelle des Altmieters in den Mietvertrag mit dem Vermieter eintritt, erwächst regelmäßig kein unmittelbarer Anspruch des Neumieters gegen den Altmieter auf Räumung und Herausgabe des Mietobjektes an den Neumieter.*)

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IBRRS 2024, 2044

AG Westerburg, Beschluss vom 30.01.2024 - 12 M 87/24

1. Räumungsgut ist vom Gerichtsvollzieher nach Ablauf der zweimonatigen Aufbewahrungsfrist grundsätzlich je nach Verwertbarkeit entweder zu verkaufen oder zu vernichten, wenn der Schuldner es nicht abfordert.

2. Von der Vernichtung durch den Gerichtsvollzieher ausgeschlossen sind allerdings die anwaltlichen Handakten des Schuldners und dessen sonstige Geschäftsunterlagen, soweit für diese gesetzliche Aufbewahrungsfristen gelten und diese Fristen noch nicht abgelaufen sind.

3. Dem Vollstreckungsgericht obliegt die Entscheidung über die weitere Verwahrung der aufzubewahrenden Unterlagen nach Ablauf der Frist des § 885 Abs. 4 Satz 1 ZPO.

4. Die Verwahrung hat "auf Kosten der Staatskasse" bis zum Ablauf der gesetzlichen Aufbewahrungsfristen zu erfolgen, wenn der Schuldner die Unterlagen nicht abfordert.

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IBRRS 2024, 2260

LG Bochum, Urteil vom 10.04.2024 - 4 O 98/24

Ein schutzwürdiges Interesse des Mieters auf Eintragung einer Mieterdienstbarkeit besteht nicht erst mit Beginn des Geschäftsbetriebs oder "kurz davor". Vielmehr ist es gerade das Wesen der begehrten Dienstbarkeit Ansprüche auf künftige Rechtsänderungen zu sichern.

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IBRRS 2024, 2218

OLG Dresden, Urteil vom 08.05.2024 - 5 U 1856/23

1. An die konkludente Vereinbarung einer Betriebspflicht in einem Mietvertrag sind wegen des erheblichen Eingriffs in die Rechtsposition des Mieters strenge Anforderungen zu stellen, welche erfordern, dass ein tatsächliches Verhalten der Mietvertragsparteien vorliegen muss, das einen zweifelsfreien Schluss auf einen auf die Begründung einer Betriebspflicht gerichteten Rechtsbindungswillen zulässt.*)

2. Die Vereinbarung einer Umsatzmiete genügt für die Annahme der konkludenten Vereinbarung einer Betriebspflicht nicht.*)

3. Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Vermieter im Falle der Vereinbarung einer Umsatzmiete vom Mieter die Zahlung fiktiver Umsatzmiete verlangen kann, wenn der Mieter keinen Umsatz erzielt hat, ist durch Auslegung des Mietvertrags gem. §§ 133, 157 BGB zu bestimmen.*)

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IBRRS 2024, 2084

OLG Brandenburg, Urteil vom 11.06.2024 - 3 U 23/23

1. Gewerberäume sind nur dann sachmangelfrei, wenn der Aufnahme des vertraglich vereinbarten Betriebs keine öffentlich-rechtlichen Beschränkungen, insbesondere eine fehlende behördliche Genehmigung, entgegenstehen.

2. Ein nachträglicher Mangel kann sich aufgrund gesetzgeberischer Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses ergeben.

3. Besteht der Nutzungszweck des Mietvertrags darin, eine Spielothek zu betreiben, reicht es nicht, dass der Mieter die Räume für Spielmöglichkeiten ohne Gewinnmöglichkeit nutzen kann. Es muss ihm, wenn er die Räume als solche nutzen will, vielmehr möglich sein, eine Spielhalle im eigentlichen Sinn zu betreiben, also auch Glücksspielautomaten aufzustellen.

4. Ein Mangel liegt bei Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften regelmäßig erst dann vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder ein behördliches Einschreiten ernsthaft zu erwarten ist.

5. Die Versagung der Erlaubnis für eine Spielhalle ist einer Nutzungsuntersagungsverfügung gleichzusetzen.

6. Können die Räumlichkeiten nicht mehr zum Betrieb einer Spielothek genutzt werden, werden sie aber weiterhin als Lager- und Aufenthaltsräume für Angestellte genutzt, ist eine Minderung von 70% angemessen.

7. Geht der Mieter davon aus, dass eine Mietminderung nur mit Einverständnis des Vermieters möglich ist, und weiß er nicht, dass eine Minderung bereits kraft Gesetzes eintritt, greift § 814 BGB nicht.

8. Der Mieter ist nicht verpflichtet, in einer Situation, in der er das Objekt nicht mehr zum vertraglich genutzten Zweck nutzen kann, zu kündigen, um den Vermieter vor etwaigen Rückforderungsansprüchen zu schützen.

9. Entscheidet sich der Mieter zunächst bewusst dazu, einen Mietvertrag, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten Zweck nicht mehr gewährleistet, durch eine Verlängerungsoption (einseitig) zu verlängern, um dann im Nachhinein auch über diesen Zeitpunkt hinaus Rückforderungsrechte aus § 812 BGB wegen überzahlter Mieten geltend zu machen, ist dies mit Treu und Glauben nicht mehr zu vereinbaren.

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IBRRS 2024, 1936

LG Köln, Urteil vom 16.04.2024 - 14 O 89/23

Keine Anpassung der Miethöhe eines gewerblichen Mietvertrags wegen "Wegfalls der Geschäftsgrundlage" im Zuge des Ukraine-Krieges.*)

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IBRRS 2024, 1699

LG Hamburg, Urteil vom 22.11.2023 - 316 O 4/22

1. Zwar obliegt dem Vertragspartner des Verwenders die Beweislast für das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Dieser wird er jedoch regelmäßig schon durch Hinweis auf die äußere Form der vorformulierten Vertragsbedingungen als Indiz für das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerecht.

2. Von einem Aushandeln der einzelnen Klauseln kann nur dann gesprochen werden, wenn sich der Verwender deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklärt; die entsprechenden Umstände hat der Verwender darzulegen.

3. Nachträgliche Veränderungen des vorformulierten Textes können grundsätzlich nur ein Indiz dafür sein, dass der Vertrag insoweit im Einzelnen ausgehandelt wurde.

4. (Preis-)Nebenabreden, also Abreden, die zwar mittelbare Auswirkungen auf Preis und Leistung haben, an deren Stelle aber, wenn eine wirksame vertragliche Regelung fehlt, dispositives Gesetzesrecht treten kann, unterliegen der AGB-Kontrolle.

5. Mietanpassungsklauseln können grundsätzlich im Wege Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Eine Preisanpassungsklausel hält der Inhaltskontrolle jedoch nicht stand, wenn sie dem Vermieter die Möglichkeit bietet, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern.

6. Eine Preisanpassungsklausel, die nur eine Richtung kennt - nämlich zu Gunsten des Verwenders nach oben -, ist unwirksam.

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IBRRS 2024, 1698

OLG Hamburg, Urteil vom 01.06.2023 - 4 U 10/22

1. Die Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht durch den Mieter ist zwar nicht vom Regelbeispiel des § 543 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB erfasst, kann aber im Rahmen de Generalklausel des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Voraussetzung dafür ist nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.*)

2. Grundsätzlich kommt eine Einschränkung der Betriebspflicht nach Maßgabe von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht. Der Vermieter, der auf Erfüllung der Betriebspflicht durch den Mieter besteht, handelt allerdings nicht schon allein deswegen treuwidrig, weil die Betriebsaufnahme oder deren Fortsetzung für den Mieter unrentabel ist. Denn das Risiko der Gewinnerzielung in einem angemieteten Objekt trägt der Mieter.*)

3. Bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB für den Fall der Verletzung von Betriebspflichten sind zu Gunsten des Gewerberaummieters die außergewöhnlichen Umstände der Corona-Pandemie zu berücksichtigen. Aufgrund der verschiedenen "Lockdowns" in den Jahren 2020 und 2021 erscheint die Nichtöffnung einer Mietfläche in einem Einkaufszentrum im Sommer 2021 vergleichsweise kurz nach Ende des weitreichenden sog. "zweiten Lockdowns" und der sog. "Bundesnotbremse" in deutlich milderem Licht als zu "normalen" Zeiten vor und nach der Pandemie.*)

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IBRRS 2024, 1688

KG, Urteil vom 01.06.2023 - 8 U 23/23

Allein aus dem Umstand, dass der (ursprüngliche) Vermieter von Mietbeginn an über neun Jahre nicht über die Betriebskosten abgerechnet hat, lässt sich nicht auf einen Willen des Vermieters schließen, ein ihm nachteiliges konkludentes Vertragsänderungsangebot dahingehend abzugeben, dass die vereinbarte Abrechnung der Betriebskosten für die Zukunft ausgeschlossen sein solle.

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IBRRS 2024, 1633

KG, Beschluss vom 30.01.2023 - 8 U 162/22

1. Die Kündigung per Fax genügt der gewillkürten Schriftform.

2. Ein treuwidriges Verhalten der Voreigentümer steht der Kündigungsbefugnis der Grundstückserwerber nicht entgegen.

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IBRRS 2024, 0870

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.02.2024 - 3 U 96/23

1. Ob für die Zuständigkeit ein Wohnraum- oder ein Geschäftsraummietverhältnis zu Grunde zu legen ist, ist allein nach dem Antrag und dem schlüssigen Sachvortrag des Klägers - nicht hingegen nach dessen bloßer Rechtsauffassung - zu entscheiden, da sich hiernach der Streitgegenstand bestimmt.

2. Sofern die zuständigkeitsbegründende Tatsache eine doppelrelevante Tatsache - also die zuständigkeitsbegründende Tatsache zugleich Voraussetzung für die Begründetheit der Klage - ist, wird über das Vorliegen dieser Tatsache kein Beweis erhoben, sondern ist das Vorbringen des Klägers für die Entscheidung über die Zulässigkeit als wahr zu unterstellen.

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IBRRS 2024, 1537

OLG Dresden, Beschluss vom 27.02.2024 - 5 U 2077/23

Rechtsfolge des Verstoßes eines befristeten Mietvertrages über Geschäftsräume gegen die gesetzliche Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, 2 Satz 1 BGB ist nicht nur gem. § 550 Satz 1 BGB, dass das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Vielmehr ist weiterhin eine in formunwirksamen Mietvertrag vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist jedenfalls dann nicht maßgeblich, wenn diese länger ist als die gesetzliche Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 BGB (Anschluss BGH, Urteil vom 30.01.2013 - XII ZR 38/12, Rz. 28, IBRRS 2013, 0924 = IMRRS 2013, 0583).*)

IBRRS 2024, 1441

LG Mannheim, Urteil vom 17.04.2024 - 4 S 45/23

1. In die Nebenkostenabrechnung sind bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.

2. Soweit die Abrechnung die Anforderungen des § 14 UStG in formeller Hinsicht nicht erfüllt, steht dem Mieter lediglich ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Aushändigung einer vollständigen Abrechnung zu.

3. Die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses können vereinbaren, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt.

4. Unabhängig von der umsatzsteuerlichen Vorbelastung der Nebenkosten entfällt auf die Nebenkosten mit der Nebenkostenabrechnung die jeweilige gesetzliche Umsatzsteuer. Der Mieter zahlt also auch auf nicht mit Vorsteuer belastete Beträge (bspw. die Grundsteuer) oder mit dem ermäßigten Steuersatz von 7% belastete Beträge (bspw. Wasser) den vollen Umsatzsteuersatz.

5. Der Vermieter darf dem Mieter auch auf Nebenkosten, die bereits mit Vorsteuern belastet sind, zusätzlich den vollen Umsatzsteuersatz in Rechnung stellen mit der Folge, dass das Finanzamt auf derartige Nebenkosten (zunächst) zweimal die Umsatzsteuer erhält.

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IBRRS 2024, 1440

AG Mannheim, Urteil vom 22.06.2023 - 18 C 1002/23

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2024, 1451

VG Köln, Urteil vom 19.04.2024 - 6 K 2961/22

1. Die Fluthilfe Nordrhein-Westfalen ist in ihrem Schwerpunkt auf die Beseitigung von unmittelbar durch die Flutkatastrophe entstandenen Sachschäden gerichtet.*)

2. Es ist sachlich gerechtfertigt, die Kompensation von Einkommenseinbußen bei Mietern von gewerblich genutzten Gebäuden oder Anlagen auf solche Fälle zu beschränken, in denen der Mieter zur Instandsetzung des Mietobjekts verpflichtet ist und insofern unmittelbar einen Sachschaden erlitten hat.*)

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IBRRS 2024, 1450

BFH, Urteil vom 19.12.2023 - IV R 5/21

1. Eine gewerblich geprägte Personengesellschaft, die eine originär gewerbliche Tätigkeit in Gestalt einer ‑‑eine Betriebsverpachtung überlagernden‑‑ Betriebsaufspaltung ausübt, unterliegt mit dem Ende der Betriebsaufspaltung als gewerblich geprägte Personengesellschaft weiterhin der Gewerbesteuer.*)

2. Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht ist zwar kein Grundbesitz, es ist jedoch für Zwecke des § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes dem Grundbesitz des entsprechenden Wohnungs- oder Teileigentümers zuzuordnen, dessen Inhalt es bestimmt.*)

3. Die Mitvermietung von Wohnungs- beziehungsweise Gebäudebestandteilen, die durch Teilungserklärung oder Gesetz dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet sind (zum Beispiel Fenster nebst Rahmen), stellt sich als zwingend notwendiger Teil der wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Überlassung eigenen Grundbesitzes dar und ist nicht kürzungsschädlich.*)

4. Eine Betriebsverpachtung ist nicht kürzungsschädlich, wenn die wesentlichen, dem Betrieb das Gepräge gebenden Betriebsgegenstände vermietet werden und es sich hierbei ausschließlich um eigenen (bebauten) Grundbesitz handelt.*)

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IBRRS 2024, 1353

OLG Rostock, Urteil vom 23.02.2023 - 3 U 76/21

1. Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB enthält nur eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters, sofern die Nichtleistung der vom Mieter geschuldeten Mietzahlung allein auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht.*)

2. Für öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen, Verbote oder Gebrauchshindernisse, die sich aus betriebsbezogenen Umständen ergeben oder in der Person des Mieters ihre Ursachen haben, hat der Vermieter ohne anderslautende Vereinbarung nicht einzustehen.*)

3. Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus.*)

4. Behauptet der Mieter, keine staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten zu haben, muss er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er sich um mögliche Hilfeleistungen vergeblich bemüht hat. Gelingt ihm dies nicht, muss er sich so behandeln lassen, als hätte er die staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten.*)

5. Bei Feststellung einer Störung der Geschäftsgrundlage ist zur Beurteilung möglicher Nachteile einer konkreten Geschäftsschließung auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen.

6. Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Überkompensation der Verluste führen darf, sind insoweit auch Nachholeffekte mit zu berücksichtigen.

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IBRRS 2024, 1354

OLG Dresden, Beschluss vom 27.03.2023 - 5 U 2520/20

1. Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können auch behördliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel i.S.v. § 536 BGB begründen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn die behördlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden.*)

2. Ausgangspunkt der Auslegung eines Mietvertrages gem. §§ 133, 157 BGB ist der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille. Zu berücksichtigen ist dabei aber auch und vor allem die bestehende Interessenlage und der mit dem Rechtsgeschäft verfolgte Zweck, weswegen eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung geboten ist, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt, welches die Nichtigkeit vermeidet.*)

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IBRRS 2024, 0996

LG Hamburg, Urteil vom 15.08.2023 - 311 O 274/22

1. Miete bleibt unabhängig von etwaigen Einwendungen wegen corona-bedingter Nutzungsbeeinträchtigung/Untersagung geschuldet (§ 535 Abs. 2 BGB).

2. Die - ohne Urkundenbeweis - eingeführte GuV-Rechnung erlaubt eine Anpassung nach § 313 BGB allenfalls im Nachverfahren.

3. Zur Prima-facie-Liquidität des Anspruchs aus der (Mietvertrags-)Urkunde (ebenso schon BGH, Urteil vom 18.09.2007 - XI ZR 211/06, IMRRS 2007, 2442).

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IBRRS 2024, 0872

OLG Schleswig, Beschluss vom 05.02.2024 - 12 U 69/23

1. Die Unwirksamkeit einer Indexklausel wegen mangelnder Bestimmtheit kann sich sowohl aus § 1 Abs. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Ziff. 2 Preisklauselgesetz (PrKG) ("wenn die Preisklausel hinreichend bestimmt ist") als auch aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ("Bestimmung nicht klar und verständlich") ergeben. Der Prüfungsmaßstab ist für beide Vorschriften identisch.*)

2. Die Beurteilung des Inhalts einer Indexklausel ist aus objektivierter Sicht vorzunehmen. Maßgebend sind die Verständnismöglichkeiten des typischerweise bei Verträgen der geregelten Art zu erwartenden Durchschnittskunden. Insoweit ist der Verwender zwar gehalten, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar, einfach und präzise darzustellen. Dazu gehört es, die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen erkennbar zu machen. Die Transparenzanforderungen dürfen indes nicht überspannt werden. Die Verpflichtung, den Inhalt der Klausel klar und verständlich zu formulieren, will den Verwender nicht zwingen, jede Klausel gleichsam mit einem Kommentar zu versehen (vgl. Grüneberg/Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 307 Rz. 21 f. m.w.N.).*)

3. Das Wort "eine" in der Formulierung "nach Ablauf eines Jahres" ist im Regelfall als unbestimmter Artikel (im Sinne einer wiederkehrenden Anpassung nach jeweils einem Jahr) zu verstehen.*)

4. Soll die Anpassung der Miete jeweils nach Ablauf eines Jahres "entsprechend" der Veränderung des Verbraucherpreisindexes erfolgen, ist Bezugsgröße die jeweilige prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes, wobei die Veränderung des Verbraucherpreisindexes zu einer gleichen prozentualen Veränderung (Erhöhung oder Senkung) der (Netto-)Miete führt. Ebenso macht es auch das vom Statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellte Berechnungsprogramm (https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucher-preisindex/Methoden/ Internetprogramm.html), das bei Eingabe der vorhandenen jeweiligen Anfangs- und Enddaten des Mietanpassungszeitraums die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes in diesem Zeitraum sowie die daraus resultierende, ebenfalls prozentuale Veränderung des Mietzinses auswirft.*)

5. Einer Angabe des Basisjahres zur Berechnung der Mietänderung bedarf es jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung, bei der die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, nicht. Anders ist dies bei einer sog. Punkteklausel, bei welcher maßgebend ist, ob die Indexentwicklung einen bestimmten Punktwert erreicht (ebenso BGH, Urteil vom 26.05.2021 - VIII ZR 42/20, IBRRS 2021, 2073 = IMRRS 2021, 0744).*)

6. Auch durch die Angabe "nach Ablauf eines Vertragsjahres" ohne festen Ausgangswert für den Beginn der Berechnung wird eine Indexklausel nicht unverständlich (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 39, zur Formulierung, wonach "der Mietzins jeweils mindestens ein Jahr unverändert" bleibt). Dass in der Klausel darüber hinaus nicht ausdrücklich geregelt ist, zu welchem Zeitpunkt die Frist für die Berechnung beginnen soll, macht diese ebenfalls nicht intransparent (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 39).*)

7. Sofern vertraglich nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart wurde, tritt nach § 8 PrKG die Unwirksamkeit einer Indexklausel erst zum Zeitpunkt der rechtskräftig festgestellten Unzulässigkeit der Klausel ein. Bis dahin ist sie wirksam.*)

IBRRS 2024, 0874

KG, Beschluss vom 11.01.2024 - 8 U 24/22

Zur Haftung des Gewerbemieters für einen Brandschaden, der beim Laden von 18-Volt-Lithium-Ionen Akkus auf einem Holzregal des Büroraums entstanden ist.*)

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IBRRS 2024, 0780

OLG Brandenburg, Urteil vom 09.01.2024 - 3 U 207/22

1. Es ist zulässig, das für Mietverträge aller Art in § 543 BGB geregelte außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund im Mietvertrag zu präzisieren. Materiell kann das außerordentliche Kündigungsrecht durch eine Spezifikation der wichtigen, zur Kündigung berechtigenden Gründe präzisiert werden. Die Parteien können frei vereinbaren, welche Umstände zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen (BeckOGK BGB, § 314 Rz. 25). Auf die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung kommt es dann nicht mehr an.

2. § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung. Die fristlose Kündigung ist für das Mietrecht abschließend - vom Gesetzgeber bewusst - in §§ 543, 569 BGB ohne Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB geregelt worden, so dass eine Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB ausgeschlossen ist (BGH, IMR 2016, 402).

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IBRRS 2024, 0776

KG, Urteil vom 22.05.2023 - 8 U 47/22

Zur Frage, ob der Mieter von Ladenräumen im Erdgeschoss eines Einkaufszentrums ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB oder § 313 Abs. 2 Satz 3 BGB hat, wenn der Vermieter abweichend von der ursprünglichen Konzeption ca. 80% der Einzelhandelsflächen im Obergeschoss in Büros umbaut.*)

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