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Volltexturteile nach Sachgebieten

4698 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2007, 4025

OLG Naumburg, Urteil vom 03.04.2007 - 9 U 9/07

1. Werden für die Begründung der Erhöhung einer Betriebskostenpauschale nicht umlagefähige Kosten unter einem unbestimmten Begriff zusammengefasst, so findet eine stillschweigende Erweiterung der Regelung über die Erfassung der Kosten nicht statt, wenn der Mieter ohne weitere Prüfung die erhöhten Pauschalen zahlt.

2. Zur Frage der Verwirkung von Rückforderungsansprüchen bzgl. Unberechtigt erhobener Anteile der Betriebskostenpauschale.

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IBRRS 2007, 3946

LG Itzehoe, Urteil vom 28.02.2007 - 9 S 60/06

1. Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten müssen folgende Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung:

- Zusammenstellung der Gesamtkosten,

- Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel,

- die Berechnung des Anteils des Mieters und

- der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

berücksichtigt werden.

2. Hierbei ist es für die Nachvollziehbarkeit der Betriebskostenabrechnung unverzichtbar, dass alle angesetzten Kostenarten einzeln bezeichnet werden.

3. Die Lagebeschreibung des Mietobjekts ist in einem Mietvertrag ohne eine andere zusätzliche Vereinbarung regelmäßig zugleich als Bestimmung der Wirtschafts- und Abrechnungseinheit auszulegen.

4. Jedoch ist eine Abrechnung nach einer Wirtschaftseinheit ausnahmsweise dann zulässig, wenn sie unausweislich erscheint wegen technischer Hindernisse, die von Beginn des Mietverhältnisses an vorlagen, wie z. B. bei dem Vorliegen einer gemeinsamen Heizungsanlage. In einem solchen Fall kann der Vermieter nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen.

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IBRRS 2007, 3945

LG Berlin, Urteil vom 31.10.2006 - 63 S 194/06

1. Der pauschale Hinweis auf Putzarbeiten genügt nicht für den Vortrag einer nicht unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung.

2. Der an einigen Stufen fehlende Trittkantenschutz im Treppenhaus stellt ebenfalls lediglich einen unerheblichen Mangel i.S. von § 536 Abs. 1 BGB dar.

3. Die nicht ausreichende WC-Spülung, aufgrund derer Fäkalien nur durch Nachspülen mit einem Eimer zu beseitigen sind, stellt keinen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar, wenn die Ursache hierfür nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt.

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IBRRS 2007, 3935

BGH, Urteil vom 27.06.2007 - VIII ZR 271/06

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war.*)

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IBRRS 2007, 3929

BGH, Urteil vom 18.07.2007 - VIII ZR 285/06

Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088).*)

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IBRRS 2007, 3923

OLG Brandenburg, Beschluss vom 12.06.2007 - 3 U 8/07

1. Voraussetzungen für eine Entschädigung des Vermieters nach § 546a Abs. 1 ZPO in Höhe der vereinbarten Miete sind Abschluss und Beendigung des Mietvertrages sowie fehlende Rückgabe der Mietsache trotz Rückerlangungswillens.

2. Für den Entschädigungsanspruch des Vermieters aus § 546a Abs. 1 BGB ist die ortsübliche Miete grundsätzlich unerheblich und allein die vereinbarte Miete maßgeblich.

3. Zur Zulässigkeit einer Aufrechnung im Berufungsrechtszug nach § 533 ZPO.

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IBRRS 2007, 3874

BGH, Urteil vom 11.07.2007 - VIII ZR 230/06

1. § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF ist nicht anzuwenden auf ein bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert.

2. Nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist § 565a Abs. 1 BGB auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung weiterhin anzuwenden.

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IBRRS 2007, 3821

OLG Brandenburg, Beschluss vom 18.07.2007 - 3 W 20/07

1. Kann der über Art und Umfang der eingebrachten Sachen nicht informierte Vermieter diese in seinem Antrag nicht hinreichend bezeichnen, kann er den Mieter - auch im einstweiligen Verfügungsverfahren - im Wege der Stufenklage auf Auskunft in Anspruch nehmen.

2. Eine einstweilige Verfügung auf Zurückschaffung von dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen auf das vermietete Grundstück sichert den Anspruch des Vermieters auf Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück (BGB § 562b Abs. 2 S. 1 BGB) nicht nur einstweilen, sondern stellt eine im einstweiligen Rechtsschutz allenfalls ausnahmsweise zulässige Erfüllung dar.

3. Nach Auszug des Mieters hat der Vermieter im Rahmen des einstweiligen Rechtschutzes allenfalls Anspruch auf Überlassung der zurückzuschaffenden Sachen an einen Sequester.

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IBRRS 2007, 3764

BGH, Urteil vom 27.06.2007 - VIII ZR 150/06

1. Ein nichtiges Geschäft bleibt auch bei Außerkrafttreten des Verbots grundsätzlich nichtig; das gilt auch für teilnichtige Geschäfte.

2. Einer Vereinbarung, die gegen gesetzliche Vorschriften verstößt und bei Außerkrafttreten dieser Vorschriften wirksam werden soll, steht der Verbotszweck des Art. 2 § 2 MÜG nicht entgegen. Der Zweck des Mietenüberleitungsgesetzes bestand darin, das Vergleichsmietensystem der §§ 2 ff MHG (heute §§ 558 ff BGB) schrittweise auch in den neuen Bundesländern einzuführen.

3. Nach seiner gesetzlichen Ausgestaltung bestand das Verbot des Art. 2 § 2 MÜG jedoch nur "beim Abschluss" des Mietvertrags; die Parteien haben die Möglichkeit, in der Folgezeit eine andere Vereinbarung ohne die von dieser Vorschrift vorgesehenen Beschränkungen zu treffen.

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IBRRS 2007, 3748

BGH, Urteil vom 20.06.2007 - VIII ZR 257/06

Ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden.*)

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IBRRS 2007, 3739

VerfGH Berlin, Beschluss vom 01.09.2006 - VerfGH 14/06

1. Der Vermieter, der einen Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 3 a BGB kündigt, hat Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung verursachten Mietausfallschadens. Der Ersatz dieses Nichterfüllungsschadens steht dem Vermieter solange zu, als der Mieter an den Vertrag ohne Kündigungsmöglichkeit noch gebunden ist.

2. Kann sich der Mieter nicht vor Ende der vom Vermieter gesetzten Frist aus dem Vertrag lösen, muss sich der Vermieter nicht auf die Möglichkeit einer Kündigung des Mieters als den Schadensersatz ausschließendes Alternativverhalten verweisen lassen.

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IBRRS 2007, 3737

BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 113/06

1. Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht.*)

2. Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06).*)

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IBRRS 2007, 3677

OLG Celle, Beschluss vom 16.10.2006 - 4 U 157/06

1. Erfüllt der Mieter über mehrere Jahre auch solche Nachzahlungsforderungen, die aus einer Nebenkostenabrechnung mit vertragswidrig angesetzten Nebenkosten folgt, so kommt eine stillschweigende Umlagevereinbarung in Betracht.

2. Eine zweimalige Zahlung genügt hierfür allerdings nicht.

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IBRRS 2007, 3676

BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 122/06

1. Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht.*)

2. Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist. Dies gilt auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der KG (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06).*)

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IBRRS 2007, 3659

LG Berlin, Urteil vom 05.01.2007 - 65 S 224/06

1. Nach einer Endrenovierung entsteht ein Schadensersatzanspruch des Vermieters nur dann, wenn die Wohnung nicht einem üblichen Geschmack eines möglichst großen Mietinteressentenkreises besteht, die Gestaltung also nicht möglichst hell und unaufdringlich ist. Dabei ist abzustellen auf den durchschnittlichen Geschmack zur Zeit der Rückgabe der Mietsache. Allein die Verwendung von Tapeten mit floralem Muster ist dabei noch nicht zum Schadensersatz verpflichtend, wenn diese Tapete farblich unaufdringlich ist und auch vom Muster her zurückhaltend gestaltet ist.

2. Eine allgemeine und in jedem Fall bestehende Verpflichtung, die Wohnung mit Raufasertapete oder Strukturtapete zu bekleben und diese dann weiß oder nahezu weiß zu streichen, gibt es nicht.

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IBRRS 2007, 3654

BGH, Urteil vom 20.06.2007 - VIII ZR 303/06

Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Ausgangsmiete unter der - seit Vertragsbeginn unveränderten - ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Fortführung von BGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2521).*)

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IBRRS 2007, 3550

BVerfG, Beschluss vom 14.02.2005 - 1 BvR 1908/01

Wenn die Wohnung mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet ist, mit welchem man digitale Zusatzprogramme empfangen lässt, dann ist in der Regel ein sachbezogener Grund für das Verbot des Vermieters gegenüber dem Mieter, eine Parabolantenne am Gebäude zu installieren, gegeben.

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IBRRS 2007, 3523

AG München, Urteil vom 12.07.2006 - 172 C 41295/04

1. Umbaumaßnahmen sind, soweit sie nicht schikanös sind, auch bei erheblicher Lärmbelästigung hinzunehmen. Daraus resultierende körperliche Beschwerden, wie zum Beispiel Kopfschmerzen, lösen keinen Schmerzensgeldanspruch aus

2. Modernisierungsmaßnahmen sind dem Vermieter grundsätzlich erlaubt. Das bedeutet, dass auch erhebliche Lärmentwicklungen, sofern sie nicht schikanös sind, zu dulden sind. Die Rechtsordnung nimmt dabei in Kauf, dass diese aufgrund des Erfordernisses gegenseitiger Rücksichtnahme zu ertragen sind. Als Ausgleich stehen dafür den Mietern die Möglichkeit der Mietminderung und Kündigung zu.

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IBRRS 2007, 3520

LG Berlin, Urteil vom 28.09.2006 - 67 S 225/06

Der Vermieter genügt seiner Verpflichtung zur Einsichtsgewährung in Abrechnungsunterlagen schon dadurch, dass er dem Miter einen Aktenordner zur Verfügung stellt, aus dem sich dieser dann die Unterlagen heraussortieren kann, die ihn interessieren. Eine Erläuterung durch den Vermieter zu diesen Unterlagen muss nicht erfolgen. Wenn der Mieter Schwierigkeiten hat, die richtigen Unterlagen zu finden, dann muss er sich selbst um fachkundige Unterstützung bemühen.

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IBRRS 2007, 3498

BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 138/06

Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung des Senatsurteils vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, IMR 2006, 1018 - nur online = NJW 2004, 3115).*)

IBRRS 2007, 3491

KG, Urteil vom 22.01.2007 - 12 U 28/06

Jedenfalls dann, wenn der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen hat und der Vermieter Beanstandungen erhebt, muss der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung nach § 281 BGB die konkreten Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht. Die bloße Angabe, dass die ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht seien, ist eine Bewertung ohne Angabe der zugrunde liegenden Tatsachen und daher unzureichend.*)

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IBRRS 2007, 3489

LG Berlin, Urteil vom 31.01.2006 - 63 S 271/05

1. Bei einer vereinbarten Bruttomiete ist ein Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb formell unwirksam, weil zur Umrechnung auf die Nettomiete mit den pauschalen Betriebskosten des Mietspiegels gerechnet worden ist.

2. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist die vereinbarte Bruttowarmmiete heranzuziehen.

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IBRRS 2007, 3488

BGH, Urteil vom 13.06.2007 - VIII ZR 387/04

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, dass der Mieter an der Mietsache Veränderungen vornehmen darf, die ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegen, kann von einem stillschweigenden Einverständnis der Parteien auszugehen sein, dass der Mieter hierfür keinen Aufwendungsersatz beanspruchen kann.*)

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IBRRS 2007, 3487

BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 231/06

Ist davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt; nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (Fortführung des Senatsurteils vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230).*)

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IBRRS 2007, 3425

AG Konstanz, Urteil vom 26.04.2007 - 4 C 62/07

1. Das formularmietvertragliche Verbot der Tierhaltung, welches unter dem Vorbehalt einer schriftlichen Einwilligung des Vermieters steht, ist unwirksam. Durch eine solche Klausel entsteht der Eindruck, dass eine mündliche Erlaubnis unwirksam ist.

2. Wenn eine Klausel mit formularmietvertraglichen Tierhaltungsverbot Kleintiere in den Einwilligungsvorbehalt miteinschließt, dann ist dieses Verbot unwirksam.

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IBRRS 2007, 3418

BGH, Urteil vom 25.04.2007 - VIII ZR 234/06

1. Eine gemäß dem Mietvertrag geleistete Mietvorauszahlung in einem Einmalbetrag, die nicht auf der Grundlage periodischer Zeitabschnitte (etwa Monate oder Jahre) bemessen ist, ist dem Grundpfandgläubiger gegenüber gemäß § 1124 BGB wirksam, wenn sie vor der Beschlagnahme erfolgt (Fortführung von BGHZ 137, 106). Unerheblich ist, ob die Einmalzahlung vor oder nach der Bestellung des Grundpfandrechts vereinbart und gezahlt wird.*)

2. Hegt das Berufungsgericht aufgrund konkreter Anhaltspunkte Zweifel an der Glaubwürdigkeit eines in erster Instanz vernommenen Zeugen, den das Gericht des ersten Rechtszuges für glaubwürdig gehalten hat, so ist es an die auf die Aussage des Zeugen gestützte Tatsachenfeststellung der ersten Instanz nicht deshalb gebunden, weil eine abweichende Beurteilung der Glaubwürdigkeit eine eigene, wiederholte Vernehmung des Zeugen durch das Berufungsgericht voraussetzt, wenn diese daran scheitert, dass der Zeuge in zweiter Instanz von einem Zeugnisverweigerungsrecht Gebrauch macht.*)

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IBRRS 2007, 3377

LG Dresden, Urteil vom 14.06.2007 - 4 S 640/06

1. Nur die völlige Zerstörung des Mietobjektes lässt den Vermieter von den mietvertraglich übernommenen Pflichten freiwerden.

2. Bei einer teilweisen Zerstörung des Mietobjekts ist der Vermieter in der Regel zur Instandsetzung verpflichtet. Eine solche Verpflichtung kommt allerdings ausnahmsweise dann nicht in Betracht, wenn ein Beharren auf diesem sich aus dem Mietvertrag ergebenden Wiederherstellungsverlangen sich als treuwidrig im Sinne von § 242 BGB darstellt.

3. Dies wird dann angenommen, wenn die aus Treu und Glauben dem Vermieter obliegende zumutbare Opfergrenze überschritten ist.

4. Bei der Bemessung der Opfergrenze ist auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen. Allerdings hält die Rechtsprechung eine Investition dann noch für zumutbar, wenn der Vermieter die Investitionskosten innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren durch die Einnahmen aus der Vermietung decken kann.

5. Liegt das Mietobjekt allerdings in einem hochwassergefährdeten Bereich, so kann eine Amortisationszeit von 10 Jahren nicht der Feststellung der Opfergrenze zu Grunde gelegt werden, weil denkbar und möglich ist, dass innerhalb des Amortisationszeitraumes (10 Jahre) ein weiteres Hochwasser eintritt, was zu weiteren Instandsetzungskosten führen würde. In einem solchen Fall müssen bereits innerhalb von 5 Jahren die Investitionskosten durch die Mieteinnahmen gedeckt sein.

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IBRRS 2007, 3372

BGH, Urteil vom 13.06.2007 - VIII ZR 281/06

1. Im Fall des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist neben der Fristsetzung die Androhung der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht erforderlich.*)

2. Zur Frage, ob dann, wenn mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die außerordentliche fristlose Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder eine Mangelbeseitigungsklage, angedroht wird, die Kündigung wegen eines darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden kann, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist.*)

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IBRRS 2007, 3327

BGH, Urteil vom 16.05.2007 - VIII ZR 207/04

1. Bei der Verfügbarkeit eines Kabelanschlusses ist regelmäßig ein sachbezogener Grund zur Versagung der Genehmigung einer Parabolantenne gegeben.

2. Der Vermieter kann aber wegen des durch Art. 5 Abs. 1 GG geschützten Interesses des Mieters am zusätzlichen Empfang von Satellitenprogrammen nach Treu und Glauben verpflichtet sein, der Aufstellung zuzustimmen, wenn weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters zu erwarten ist, sondern die Antenne keine oder lediglich geringfügige optische Beeinträchtigungen verursacht, beispielsweise weil sie auf dem Fußboden im hinteren Bereich eines sichtgeschützten Balkons aufgestellt ist.

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IBRRS 2007, 3262

BGH, Beschluss vom 17.04.2007 - VIII ZR 63/04

1. Bei Vorhandensein eines Kabelanschlusses ist regelmäßig ein sachbezogener Grund zur Versagung der Genehmigung einer Parabolantenne gegeben.

2. Dies gilt auch für ständig in Deutschland lebende Ausländer, wenn diese ihr Informationsinteresse am Empfang von Programmen ihrer Heimatländer durch Bezug eines zusätzlichen digitalen Kabelprogramms befriedigen können.

3. Der Empfang von insgesamt sieben Fernsehsendern des Herkunftslandes reicht jedenfalls aus, um das bestehende Informationsinteresse des in Deutschland lebenden Ausländers zu befriedigen, auch wenn sich die Programminhalte dreier dieser Sender überschneiden sollten.

4. Die Informationsfreiheit gewährleistet den Zugang zu Informationsquellen im Rahmen der allgemeinen Gesetze (GG Art. 5 Abs. 2), aber nicht den kostenlosen Zugang.

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IBRRS 2007, 3232

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 08.03.2007 - 1 Ws 47/07

Zur Frage der Verpflichtung der Staatsanwaltschaft zur Anklageerhebung bei rechtlicher Beurteilung eines festgestellten Sachverhalts als straflos trotz entgegenstehender höchstrichterlicher Rechtsprechung (hier: Veruntreuung der Mietkaution durch den Vermieter).*)

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IBRRS 2007, 3122

OLG Celle, Urteil vom 26.04.2007 - 5 U 4/07

Erhält der Mieter im Zuge der Vertragsverhandlungen den unmittelbaren Besitz an der Mietsache und kommt anschließend kein Mietvertrag zu Stande, so verjähren Ansprüche des Vermieters und des Mieters auf Ersatz ihrer Aufwendungen analog § 548 BGB in sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache.

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IBRRS 2007, 3094

OLG Köln, Beschluss vom 09.01.2007 - 4 UF 175/06

Der Richter ist gemäß § 5 Hausratsverordnung berechtigt, Anordnungen zu treffen, die zur Sicherung der aus dem Mietverhältnis stammenden Ansprüche geeignet sind; aus diesem Grunde ist die Entlassung eines Ehegatten aus dem Mietverhältnis ohne Sicherungsmaßnahmen zugunsten des Vermieters in der Regel nicht möglich. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn an der Mithaftung des aus dem Mietvertrag entlassenen Ehegatten aufgrund dessen Mittellosigkeit kein Interesse bestehen kann.

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IBRRS 2007, 3088

BGH, Beschluss vom 17.04.2007 - VIII ZB 93/06

Im Wohnraummietverhältnis kann ein Beseitigungsanspruch nicht auf § 1004 BGB, sondern allein auf § 541 BGB gestützt werden.*)

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IBRRS 2007, 3084

OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.04.2007 - 7 U 186/06

Ist eine Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, ist der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen.*)

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IBRRS 2007, 2992

OLG Dresden, Urteil vom 17.04.2007 - 5 U 8/07

Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter auf Erstattung von Schäden, die entstanden sind, weil der Mieter seiner Obhutspflicht in Bezug auf das Mietobjekt nicht nachgekommen ist, und für die der Vermieter geschädigten Dritten (nach § 836 BGB) Ersatz geleistet hat, verjähren grundsätzlich nicht nach § 548 Abs. 1 BGB.

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IBRRS 2007, 2980

LG Krefeld, Beschluss vom 19.09.2006 - 2 S 52/05

Zwar haben dauerhaft in der Bundesrepublik Deutschland lebende Ausländer ein anerkennenswertes Interesse daran, die Programme ihres Heimatlandes zu empfangen, um sich über das dortige Geschehen zu unterrichten und die kulturelle und sprachliche Verbindung aufrecht zu erhalten. Diesem Interesse wird es jedoch gerecht, wenn sie jedenfalls ein Vollprogramm über Kabel empfangen können.

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IBRRS 2007, 2936

BGH, Urteil vom 18.04.2007 - XII ZR 139/05

1. Der Mieter kann den Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann noch geltend machen, wenn eine Minderung nach § 536b BGB ausgeschlossen ist.*)

2. Erfüllungsansprüche sind nur dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart haben.*)

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IBRRS 2007, 2906

BGH, Beschluss vom 29.11.2006 - XII ZR 175/04

1. Gemäß §§ 541, 537 BGB a.F. ist der Untermieter von der Entrichtung der Miete befreit, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch durch das Recht eines Dritten entzogen wird.

2. Nach ständiger Rechtsprechung führt die bloße Existenz des Rechts eines Dritten noch nicht zu einem Rechtsmangel gemäß § 541 BGB a.F. Dieser entsteht vielmehr erst dann, wenn der Dritte sein Recht in einer Weise geltend macht, die zu einer Beeinträchtigung des Gebrauchs durch den Mieter führt.

3. Der Untermieter wird gemäß §§ 541, 537 BGB a.F. von seiner Verpflichtung zur Zahlung weiterer Untermiete frei, wenn er mit dem Hauptvermieter nach Beendigung des Hauptmietvertrages unmittelbar einen neuen Mietvertrag abschließt und die Miete an diesen zahlt. Denn durch den Abschluss des neuen Mietvertrages mit dem Hauptvermieter leitet der Untermieter seinen unmittelbaren Besitz nicht mehr von dem Untervermieter ab, der nicht mehr zum Besitz berechtigt ist, sondern unmittelbar von dem Hauptvermieter. Darin liegt ein nachträglicher Rechtsmangel, der die Untermiete nach §§ 541, 537 BGB a.F. auf Null mindert.

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IBRRS 2007, 2899

BGH, Urteil vom 18.04.2007 - VIII ZR 182/06

Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.*)

IBRRS 2007, 2680

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 12.01.2007 - 3 W 217/05

Dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer fehlt regelmäßig die Anfechtungsbefugnis für nach seinem Ausscheiden gefasste Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung, da diese ihm gegenüber keine Bindungswirkung entfalten können.*)

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IBRRS 2007, 2673

LG Mannheim, Urteil vom 08.11.2006 - 4 S 96/06

Wird die Wohnfläche vom Vermieter in einer Anzeige oder mündlich vor Abschluss des schriftlichen Mietvertrages angegeben, so stellt dies (noch) keine Vereinbarung über die Wohnfläche und auch keine Zusicherung der Wohnfläche dar.

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IBRRS 2007, 2658

LG Dortmund, Urteil vom 30.05.2006 - 1 S 10/05

Zu der Frage, ob der Vermieter einen Aufschlag für mietvertraglich nicht vereinbarte Kleinreparaturen zu Lasten der Mieter in Ansatz bringen darf.

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IBRRS 2007, 2653

OLG Rostock, Urteil vom 12.03.2007 - 3 U 67/06

1. Nach Eintritt der Abrechnungsreife kann der Vermieter die offenen Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr klagweisend geltend machen und sie als quasi gezahlt in die Betriebskostenabrechnung einstellen. Aus Gründen der Nachvollziehbarkeit der Rechnungslegung ist er gehalten, in die Betriebskostenabrechnung nur die tatsächlichen Leistungen einzustellen und die Klage sodann auf das Gesamtsaldo umzustellen.*)

2. Der Mieter hat einen Anspruch auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Rechnung. Wenn dies für die Miete und die auf sie entfallende Umsatzsteuer gilt, gilt dies gleichermaßen für die Betriebskostenabrechnung. Auch diese muss den Umsatzsteuerbetrag beziffert ausweisen. Weist sie ihn nicht aus, führt dies nicht sogleich zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung, sondern zu ihrer materiellen Unrichtigkeit. Dem Mieter steht gem. § 273 BGB bis zur ordnungsgemäßen Erstellung der Abrechnung ein Zurückbehaltungsrecht zu und zwar in Höhe des gesamten Rechnungsbetrages, also der zur Nachzahlung berechneten Betriebskosten und Umsatzsteuer.*)

3. Als Rechnung i.S. des § 14 UStG kommt jede Urkunde in Betracht, aus der der Leistende, der Leistungsempfänger, die Menge und Art der Leistung, der Zeitraum der Leistung und der auf das Entgelt entfallende Umsatzsteuerbetrag erkennbar sind. Seit dem 01.01.2002 ist der Steuerbetrag gesondert auszuweisen und nicht lediglich die Endsumme mit dem Hinweis zu versehen, dass hierin 16 % Umsatzsteuer enthalten seien. Es müssen also sowohl das Nettoentgelt als auch der Betrag der Umsatzsteuer genannt werden.*)

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IBRRS 2007, 2651

OLG Rostock, Beschluss vom 23.03.2007 - 3 U 187/06

Nach Kündigung eines wegen Nichtbeachtung der gesetzlichen Schriftform ordentlich kündbaren Mietvertrages kann der Vermieter, der im Vertrauen auf das Zustandekommen eines langfristigen Mietverhältnisses das Mietobjekt nach den Vorgaben des Mieters errichtet hat, diesen nicht wegen des enttäuschten Vertrauens auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.*)

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IBRRS 2007, 2633

BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 219/06

1. Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution.*)

2. Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im Anschluss an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851).*)

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IBRRS 2007, 2614

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.12.2006 - 10 U 115/06

1. Entscheidend für die Abgrenzung, ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht oder zwei rechtlich selbstständige Verträge, ist der Parteiwille. Dabei sprechen die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Räume, die typischerweise auch bei Mietwohnung und Garage angenommen wird.

2. Anderes kann trotz einer einheitlichen Vertragsurkunde gelten, wenn die Parteien mehrere von ihnen als rechtlich selbstständig angesehene Verträge abgeschlossen haben, die nur zufällig in einer Urkunde zusammengefasst worden sind, oder wenn die Parteien dies vereinbart haben.

3. Zu der Frage, ob ein Mieter zur außergerichtlichen Rechtsverteidigung gegenüber einer Nebenkostenabrechnung berechtigt ist, einen Rechtsanwalt einzuschalten.

4. Der Vermieter muss sich das Verschulden des Mitarbeiters des Abrechnungsunternehmens, dessen er sich zur Erfüllung seiner Verpflichtung zur Nebenkostenabrechnung bedient hat, als eigenes zurechnen lassen.

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IBRRS 2007, 2581

BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 223/06

Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.*)

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IBRRS 2007, 2549

BGH, Urteil vom 28.03.2007 - VIII ZR 199/06

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 c).*)

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IBRRS 2007, 2531

KG, Beschluss vom 25.01.2007 - 8 W 7/07

1. Im Fall der sog. Doppelvermietung kann ein Mieter seinen Anspruch auf Besitzüberlassung gegenüber dem zweiten Mieter nicht durch einstweilige Verfügung sichern.

2. Im Falle der Doppelvermietung gilt nicht der Grundsatz der Priorität des Mietvertragsschlusses für die Frage, an wen der Vermieter die Mietsache zu übergeben hat. Der Vermieter kann und darf selbst entscheiden, welchen Vertrag er erfüllt und an welchen Mieter er ggf. Schadensersatz leistet.

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