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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2009, 1545

LG Lüneburg, Urteil vom 29.10.2008 - 6 S 96/08

1. Wird die Wohnung per Übergabe-Einschreiben durch den Mieter gekündigt, so ist dies auch dann eine fristgerechte Kündigung, wenn der Vermieter das Schreiben nicht rechtzeitig abholt, obwohl ihm das möglich gewesen wäre.

2. Bei der Übergabe einer Wohung hat der Vermieter eine Mitwirkungspflicht.

3. Durch die verweigerte Mitwirkung gerät der Vermieter in Annahmeverzug.

4. Der Annahmeverzug des Vermieters lässt den Anspruch aus § 546a BGB entfallen.

IBRRS 2009, 1522

BGH, Beschluss vom 10.03.2009 - VIII ZR 265/08

1. Der neue Eigentümer vermieteten Wohnraums tritt auch dann gemäß § 566 BGB anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen eintritt, wenn er das Eigentum kraft Gesetzes erwirbt.

2. Zur Auslegung einer Klageschrift zur Ermittlung des eigentlich Beklagten.

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IBRRS 2009, 1508

BGH, Urteil vom 29.04.2009 - VIII ZR 142/08

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt.*)

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IBRRS 2009, 1447

BGH, Urteil vom 08.04.2009 - VIII ZR 233/08

1. Bei der Klausel

"Gilt die Kostenmiete des öffentlich geförderten Wohnungsbaues, so ist der Vermieter befugt, bei Änderung der Kostenmiete diese ab Zulässigkeit vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen, ohne dass es des Verfahrens nach § 10 WoBindG bedarf"

handelt es sich nicht um eine Mietgleitklausel im Sinne von § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, sondern um eine Regelung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete durch den Vermieter.*)

2. Die Freistellung des Vermieters von dem Verfahren nach § 10 WoBindG (Halbsatz 2) ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; dasselbe gilt für die Vereinbarung der Zulässigkeit einer zeitlich unbegrenzten Rückwirkung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete (Halbsatz 1).*)

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IBRRS 2009, 1446

BGH, Urteil vom 08.04.2009 - VIII ZR 231/07

1. Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.*)

2. Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er - in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein - sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt.*)

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IBRRS 2009, 1445

BGH, Urteil vom 08.04.2009 - VIII ZR 128/08

Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 20. September 2006 - VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557).*)

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IBRRS 2009, 1389

OLG Celle, Urteil vom 18.03.2009 - 2 U 19/09

Der Vermieter muss bei ungeklärter Schadensursache nicht generell die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungsbereich stammenden Schadensursache ausräumen. Wenn im Falle der Beschädigung eingebrachter Sachen des Mieters durch einen Brand des vermieteten Gebäudes offen bleibt, ob die Schadensursache entweder aus dem Verantwortungsbereich einer der Mietvertragsparteien oder demjenigen eines Dritten stammt, ist für eine Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Gefahrenbereichen kein Raum (im Anschluss an Senat ZMR 1996, 197).*)

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IBRRS 2009, 1387

BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 83/08

Ist ein Versteigerungstermin vor dem Außerkrafttreten der bis zu 31. Januar 2007 (einschließlich) gültigen Vorschrift des § 57c ZVG zu den am Versteigerungstermin geltenden gesetzlichen Versteigerungsbedingungen durchgeführt worden und hat der auf dieser Grundlage nach dem 31. Januar 2007 erteilte Zuschlagsbeschluss Rechtskraft erlangt, so unterliegt das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters (§ 57a ZVG) gegenüber einem Mieter, der Rechte im Sinne des § 57c ZVG gemäß § 57d ZVG in der Zwangsversteigerung angemeldet hatte, den Beschränkungen des § 57c ZVG.*)

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IBRRS 2009, 1372

LG Landau/Pfalz, Urteil vom 14.10.2008 - 1 S 226/07

Ein Mieterhöhungsverlangen aus Gründen einer Modernisierung muss eine nachvollziehbare und aus sich heraus verständliche Abgrenzung der Modernisierung von Maßnahmen der Instandhaltung bzw. -setzung erkennen lassen.

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IBRRS 2009, 1371

LG Wiesbaden, Urteil vom 27.11.2008 - 3 S 56/08

Ein Mieterhöhungsverlangen genügt den Anforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht, wenn im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens lediglich das sog. Rasterfeld des aktuellen Mietspiegels übersandt wird.

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IBRRS 2009, 1370

LG Marburg, Beschluss vom 19.08.2008 - 5 T 21/07

Hinsichtlich geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen kann der Mieter auch bei erteilter, aber umstrittener Abrechnung deren Rückzahlung fordern, wenn sich der Vermieter nicht mit liquiden Abrechnungsforderungen wirksam verteidigt.

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IBRRS 2009, 1368

LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 01.08.2008 - 1 S 199/06

Zu der Frage, welche Anforderungen an die Beweisführung des Vermieters zu stellen sind, dass Ursachen aus dem eigenen Gefahrenbereich für die unstreitigen oder vom Mieter bewiesenen Schimmelflecken ausscheiden.

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IBRRS 2009, 1352

AG Schöneberg, Urteil vom 17.02.2009 - 4 C 472/08

Bei Unwirksamkeit des im Mietvertrag vereinbarten Betriebskostenvorschusses ist im Regelfall davon auszugehen, dass die Parteien bei Kenntnis der Unwirksamkeit eine Bruttokaltmiete vereinbart hätten. Die Bruttokaltmiete kommt dem Wunsch der Parteien nach einer möglichen Anpassung der Zahlung bei geänderten Betriebskosten am ehesten entgegen, da auch hier nicht der Vermieter, sondern der Mieter das Veränderungsrisiko trägt.*)

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IBRRS 2009, 1351

BGH, Beschluss vom 03.03.2009 - VIII ZR 247/08

Der Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters kann Eigenbedarf zumindest dann begründen, wenn ein besonders enger Kontakt besteht.

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IBRRS 2009, 1320

BGH, Urteil vom 04.03.2009 - VIII ZR 110/08

1. Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden.*)

2. Auch derartige Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken.*)

IBRRS 2009, 1288

BGH, Urteil vom 01.04.2009 - VIII ZR 179/08

Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt.*)

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IBRRS 2009, 1281

BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 127/08

Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar.*)

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IBRRS 2009, 1266

LG Berlin, Urteil vom 11.02.2008 - 67 S 64/07

Modernisierungsmaßnahmen müssen den aktuellen Technischen Normen entsprechen; es sei denn, der Vermieter hat sich vorbehalten, die aktuellen Werte nicht zu erreichen.

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IBRRS 2009, 1258

AG Norden, Urteil vom 22.12.2008 - 5 C 551/08

Die Kündigung einer Wohnung wegen Eigenbedarfs ist wirksam, wenn diese als Zweit- und Ferienwohnung genutzt werden soll und der Mieter diese ebenfalls bislang nur als Zweit- bzw. Urlaubswohnsitz genutzt hat.

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IBRRS 2009, 1253

LG Kiel, Urteil vom 02.09.2008 - 1 S 26/08

1. Wenn ein Grundstück in Kenntnis der Unrentabilität gekauft wird und der Vermieter auf dem Grundstück nach Abriss der alten neue Gebäude errichten will, dann erleidet er durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse keine erheblichen Nachteile. Eine Verwertungskündigung scheidet deshalb aus.

2. Dies gilt auch dann, wenn der Kaufpreis nicht extrem günstig war.

3. Wenn die Umstände, die zur Verwertungskündigung berechtigen, bereits in der Person des Voreigentümers gegeben waren, kann eine Ausnahme hiervon geboten sein.

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IBRRS 2009, 1240

BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 316/07

Bei Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel ist zur Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt.

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IBRRS 2009, 1234

LG Hamburg, Urteil vom 26.06.2008 - 307 S 34/08

Die Klausel

"Bei vermieteten Eigentumswohnungen trägt der Mieter den Betriebskostenanteil, den die Verwalterabrechnung vorgibt, so wie die weiteren Betriebskosten, die außerhalb dieser Abrechnung, unmittelbar auf die Wohnung entfallen (z.B. Grundsteuer)."

ist unwirksam., da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

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IBRRS 2009, 1230

AG Hamburg, Urteil vom 05.03.2008 - 46 C 97/07

1. Bei Altmietverträgen (vor 01.09.2001) mit "Vorfälligkeitsklausel" wird die Miete erst zum Monatsende fällig.*)

2. Zu einer Änderung des Mietvertrages bei Ausscheiden einzelner Mieter bedarf es übereinstimmender Erklärungen aller Vertragsparteien.*)

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IBRRS 2009, 1227

LG Itzehoe, Urteil vom 03.03.2009 - 1 S 179/08

Bei einer Mietwohnung, für deren Energiebezug der Mieter aufgrund der mietvertraglichen Regelungen eigenverantwortlich zu sorgen hat, kommt ein Vertrag durch tatsächliche Inanspruchnahme der mittels Realofferte angebotenen Leistung jedenfalls dann mit dem Mieter zustande, wenn dem Versorgungsunternehmen diese mietvertragliche Regelung aufgrund der bisherigen Handhabung bekannt ist. Der Vermieter tritt auch dann nicht als Vertragspartner ein, wenn der Mieter entgegen seiner Verpflichtung aus § 2 Abs. 2 StromGVV den Strombezug gegenüber dem Versorgungsunternehmer nicht mitteilt.*)

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IBRRS 2009, 1206

LG Hamburg, Urteil vom 11.11.2008 - 334 S 38/08

Zu der Frage, ob bei vom Vermieter beabsichtigten Modernisierungmaßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters, der Vermieter grundsätzlich den widersprechenden Mieter vor Durchführung der Arbeiten gerichtlich auf Duldung in Anspruch nehmen muss.

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IBRRS 2009, 1205

BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 115/08

Liegt ein die fristlose Kündigung rechtfertigender Mietrückstand vor, so muss der Vermieter weder sofort die Kündigung erklären noch eine solche für den Fall androhen, dass der Mietrückstand weiter ansteigt, sondern er kann bei weiteren Mietrückständen das Mietverhältnis ohne Weiteres fristlos kündigen.

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IBRRS 2009, 1182

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.10.2008 - 3 Wx 240/07

1. Die Wohnungseigentümer können sich einen vom Gesetz nicht gegebenen Anspruch gegen einen einzelnen Eigentümer nicht im Wege des Mehrheitsbeschlusses selbst verschaffen, weil es ihnen insofern an der Beschlusskompetenz fehlt. Dies gilt sowohl für den Fall, dass ein sonst nicht bestehender Anspruch originär geschaffen, als auch für den Fall, dass ein an sich bestehender Anspruch durch einen neuen abstrakten Schuldgrund ersetzt, bestätigt oder verstärkt werden soll.

2. Ein gefasster Beschluss, der die gerichtliche Verfolgung eines Unterlassungsanspruchs gegen einen Wohnungseigentümer vorbereiten soll, beinhaltet nicht die materiell-rechtliche Festlegung dieser Eigentümerpflichten, sondern dient nur der Vorbereitung eines gerichtlichen Verfahrens.

3. Der Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer gegen einen anderen Wohnungseigentümer kann sich ausnahmsweise auf eine Kündigung des Mietverhältnisses mit anschließender möglicher Räumungsklage als einziger geeigneter Maßnahme richten.

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IBRRS 2009, 1152

BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 74/08

Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und bietet er dabei dem Mieter die Einsichtnahme des Mietspiegels in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters an, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15).

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IBRRS 2009, 1138

OLG Hamburg, Urteil vom 24.04.2008 - 4 U 152/07

Im Fall der Fortsetzung des bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters bestehenden Mietverhältnisses nach § 108 InsO wird das Recht des Vermieters zu bestimmen, ob eine vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens vertragsgemäß erhaltene Mietsicherheit zur Tilgung von Schulden des Mieters aus dem Mietvertrag eingesetzt und welche Schuld des Mieter durch Verrechnung getilgt werden soll, nicht beseitigt oder eingeschränkt.

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IBRRS 2009, 1136

BGH, Urteil vom 18.02.2009 - VIII ZR 210/08

1. Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich (Bestätigung von BGHZ 92, 363, 368). Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern.*)

2. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel

"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia."

in Verbindung mit der ergänzenden Klausel (§ 13)

"Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."

ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit ist nicht auf die Textbestandteile "einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia" und "sowie der Türen und Fenster" beschränkt.*)

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IBRRS 2009, 1124

AG Essen, Urteil vom 07.10.2008 - 19 C 243/08

1. Die Vorschrift des § 556 a Absatz 2 Satz 1 BGB gibt dem Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, einseitig von einem verbrauchsunabhängigen zu einem verbrauchsabhängigem Umlagemaßstab zu wechseln für Betriebskosten wie Wasser und Abwasser, die nach einem erfassten Verbrauch umgelegt werden sollen. Die Änderung hat nach § 556 a Absatz 2 Satz 1 BGB durch Erklärung des Vermieters in Textform gemäß § 126 b BGB zu erfolgen.

2. Es liegt keine wirksame vermieterseitige Änderungserklärung über den Einbau von Kaltwasserzählern für eine verbrauchsabhängige Abrechnung in einem Miethaus vor, wenn das Schreiben von der ausführenden Firma stammt und nicht zumindest darauf hingewiesen wird, dass sie namens und im Auftrag des Vermieters handelt.

3. Inhaltlich muss die Erklärung des Vermieters die angestrebte Vertragsänderung eindeutig kenntlich machen. Dafür ist eine Begründung und Erklärung zu fordern. Die Erklärung muss so abgefasst sein, dass der Mieter den Umfang der Vertragsänderung erkennen kann.

4. Ist eine Nettomiete vereinbart, so muss der Vermieter angeben, welcher Umlageschlüssel nunmehr für welche Kosten gelten soll. Er muss den Schlüssel und die Kostenart derart konkretisieren, dass der Mieter das Ausmaß seiner künftigen Belastung erkennen kann.

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IBRRS 2009, 1106

OLG Brandenburg, Urteil vom 02.07.2008 - 3 U 156/07

1. Fehlt in an der L-förmigen Galerie im Obergeschoss eines Bauernhauses ein Geländer, ist der Mieter zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung berechtigt.

2. Das im öffentlichen Interesse liegende Kündigungsrecht wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung ist unverzichtbar und kann ebenso wenig gemäß § 536b BGB untergehen. Da es solange fortbesteht wie der gesundheitsgefährdende Zustand selbst, erweist es sich ferner als unschädlich, wenn der Mieter in seiner Kündigungserklärung eine Auslauffrist von fast drei Monaten in Anspruch nimmt.

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IBRRS 2009, 1100

LG Münster, Urteil vom 22.10.2008 - 9 S 242/07

1. Ist der zu laufenden Zahlungen verpflichtete Schuldner im Rückstand, kann nicht ohne weiteres angenommen werden, dass er die zuletzt fällig gewordene Rate bezahlen will, es gilt vielmehr § 366 Abs. 2 BGB.

2. Dem Mieter bleibt es unbenommen, bei seinen monatlichen Zahlungen auf einfachem Wege - z. B. im angegebenen Verwendungszweck - eine ausdrückliche Tilgungsbestimmung nach § 366 Abs. 1 BGB zu treffen. Andernfalls greift die gesetzliche Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB.

3. Mit der bloßen Zahlung zum Fälligkeitszeitpunkt bringt der Mieter zunächst einmal nur zum Ausdruck, Mietforderungen begleichen zu wollen. Allein die Überlegung, dass der Mieter ggf. andernfalls wegen der nicht zu seinen Gunsten eintretenden Verjährung Nachteile erleiden könnte, rechtfertigt es nicht, dann zum Nachteil des Vermieters auf eine konkludente Tilgungsbestimmung zu schließen.

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IBRRS 2009, 1093

BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 279/07

Die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch berührt, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen.*)

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IBRRS 2009, 1040

BGH, Urteil vom 18.02.2009 - VIII ZR 166/08

Eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, die dem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die Mieträume in einer ihm vorgegebenen Farbwahl (hier: "neutrale Farbtöne") zu streichen, ist unwirksam.

IBRRS 2009, 1034

BGH, Urteil vom 11.02.2009 - VIII ZR 118/07

Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete geltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält.

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IBRRS 2009, 1024

OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 18.12.2008 - 10 D 104/06

1. Die Antragsbefugnis eines Wohnungsmieters kann sich im Normenkontrollverfahren gegen eine Entwicklungssatzung aus seinem Interesse ergeben, eine Aufhebung des Mietverhältnisses auf der Grundlage der Satzung in Verbindung mit § 182 BauGB zu verhindern.*)

2. Nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist die Aufzählung der Gründe, die eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme rechtfertigen können, nicht abschließend.*)

3. Ein solcher Grund kann die Auflösung einer unvertretbaren Gemengelage - ehemalige Bergarbeitersiedlung neben Chemiepark - sein, die der geordneten städtebaulichen Entwicklung außerhalb des Satzungsgebiets entgegensteht.*)

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IBRRS 2009, 1004

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 27.07.2007 - 11 C 35/07

1. Kosten der Graffiti-Beseitigung stellen in der Regel Hausreinigungskosten dar, die als Betriebskosten umlagefähig sind.*)

2. Kosten der Ungezieferbekämpfung sind als Betriebskosten vom Mieter zu tragen, wenn es sich um eine turnusmäßige, prophylaktische Maßnahme handelt.*)

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IBRRS 2009, 1003

AG Köln, Urteil vom 22.05.2000 - 222 C 120/99

Bei einer einmaligen Graffiti-Beseitigung handelt es sich um Instandhaltungskosten, die nicht vom Vermieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden können.

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IBRRS 2009, 0998

BGH, Urteil vom 21.01.2009 - VIII ZR 107/08

1. Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht.*)

2. Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten.*)

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IBRRS 2009, 0955

LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 19.02.2009 - L 7 SO 1131/07

1. Die Aufwendungen des Hilfebedürftigen für turnusmäßige Schönheitsreparaturen können Bestandteil der Kosten der Unterkunft nach § 29 Abs. 1 Satz 1 SGB XII sein. Für sie kommen Leistungen für die Unterkunft nach dieser Vorschrift jedoch grundsätzlich nur in Betracht, wenn die Überwälzung auf den Mieter vertraglich wirksam vereinbart ist. Dies ist nicht der Fall, wenn die Übertragung auf den Mieter aufgrund einer vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärten Formularklausel erfolgt und deshalb der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist (vgl. schon Senatsurteil vom 21.02.2008 - L 7 SO 827/07 - SAR 2008, 62 ).*)

2. Zum Selbsthilfegrundsatz des § 2 Abs. 1 SGB XII.*)

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IBRRS 2009, 0937

LG Köln, Urteil vom 06.11.2008 - 6 S 439/07

Der Einwendungsausschluss der Betriebskostenabrechung erfasst auch solche Einwendungen, die darauf beruhen, dass Vorauszahlungen der Höhe nach unrichtig in die Abrechung eingestellt wurden.

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IBRRS 2009, 0927

BGH, Urteil vom 04.02.2009 - VIII ZR 66/08

An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1. September 2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist - auch für die Zeit nach dem 1. Januar 2003 - die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB a.F. getreten.*)

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IBRRS 2009, 0854

AG Hagen, Urteil vom 14.04.2008 - 9 C 500/07

1. Eine Zusicherung liegt nur vor, wenn der Vermieter für die angegebene Quadratmeter-Größe auch einstehen will. Dies kann nur bei Vorliegen besonderer Umstände angenommen werden, wie z. B. dann, wenn die Größe für den angestrebten Vertragszweck bedeutsam ist.

2. Keine Zusicherung ist dann anzunehmen, wenn der Wohnraummieter sich bei seiner Entscheidung über den Vertragsschluss nicht nach der angegebenen Wohnfläche, sondern nach dem Eindruck richtet, den er auf Grund der Besichtigung der Wohnung gewonnen hat.

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IBRRS 2009, 0825

LG München II, Beschluss vom 21.07.2008 - 12 S 1118/08

Routinekontrollen zum Zwecke Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand sind grundsätzlich unzulässig. Nur wenn ein konkreter Anlass gegeben ist, kann der Vermieter die Zustimmung zur Wohnungsbesichtigung verlangen.

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IBRRS 2009, 0824

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.07.2008 - 33 C 3540/07-31

Ein ausländischer Mieter hat keinen Anspruch auf eine Parabolantenne, wenn für ihn die Möglichkeit besteht, die TV-Sender aus seinem Heimatland auch als Videostream im Internet zu empfangen.

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IBRRS 2009, 0801

BGH, Beschluss vom 16.12.2008 - VIII ZR 306/06

Bei der Bemessung des Anspruchs auf Wertersatz gemäß § 818 Abs. 2 BGB für die Verwendungen des Mieters für die Mietsache kommt es auf die Erhöhung des Verkehrswerts des errichteten, ausgebauten oder umgestalteten Gebäudes an. Ob der Verkehrswert eines bestimmten Gebäudes unter Heranziehung des Ertragswertverfahrens oder nach anderen Wertermittlungsmethoden zu bestimmen ist, ist eine Frage des Einzelfalls.

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IBRRS 2009, 0780

BGH, Urteil vom 28.01.2009 - VIII ZR 9/08

1. Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.

2. Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.

3. Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine "Vollsanierung" oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen ("Minimalsanierung") verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen.

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IBRRS 2009, 0779

BGH, Urteil vom 28.01.2009 - VIII ZR 8/08

1. Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.*)

2. Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.*)

3. Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine "Vollsanierung" oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen ("Minimalsanierung") verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen.*)

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IBRRS 2009, 0768

OLG Dresden, Urteil vom 14.10.2008 - 5 U 1030/08

1. Erhebliche Beeinträchtigungen des Gewerbebetriebs infolge umfangreicher und länger andauernder Bauarbeiten begründen regelmäßig einen Mangel der vermieteten Sache.

2. Ein Anspruch auf Minderung ist aber ausgeschlossen, wenn dem Mieter zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags bereits bekannt war, dass während der Vertragslaufzeit eine Tiefgarage gebaut werden soll. Denn auf Mängel, die dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt (oder aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben) sind, kann ein Minderungsbegehren gemäß § 536b BGB nicht gestützt werden.

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