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Volltexturteile nach Sachgebieten

4614 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2022, 1529

LG Frankenthal, Urteil vom 26.01.2022 - 2 S 86/21

1. Wird in einem befristeten Mietvertrag lediglich schlagwortartig der Gesetzestext ("Eigenbedarf") wiederholt, genügt dies für eine wirksame Befristung nicht. Mangels wirksamer Angabe des Befristungsgrunds ist daher ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, das gem. § 573c BGB ordentlich kündbar ist.

2. Haben die Parteien erkennbar keine langfristige Bindung gewünscht, kommt auch eine Umdeutung in einen wechselseitigen Kündigungsverzicht nicht in Betracht.

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IBRRS 2022, 1340

AG Schwäbisch Hall, Urteil vom 04.03.2021 - 6 C 443/18

1. Wenn kein Mietverhältnis bestanden hat oder es nicht wirksam ist, ist zwar § 546a BGB nicht anwendbar, auch nicht analog. In diesen Fällen können aber bei Erfüllung der entsprechenden Voraussetzungen Ansprüche auf Schadensersatz, aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. §§ 812 ff. BGB oder aus einem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis gem. §§ 987 ff. BGB gegeben sein.

2. Für die Höhe der Ansprüche kommt es allein darauf an, welche Nutzungen dem Mieter durch den Besitz der Mietsache zugeflossen sind. Es ist zu unterscheiden zwischen dem Eigengebrauch und der Weiterüberlassung an Dritte (Fruchtziehung in Form von Mietzins). Der Nutzungswert bemisst sich bei einem Eigengebrauch durch den Mieter bei den Vindikations- wie den Bereicherungsansprüchen nach dem objektiven Mietwert der Sache.

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IBRRS 2022, 1517

LG Berlin, Urteil vom 07.04.2022 - 67 S 7/22

Auch eine Einzimmerwohnung kann tauglicher Gegenstand der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB sein.*)

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IBRRS 2022, 1500

LG Berlin, Beschluss vom 21.12.2021 - 65 S 134/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 1499

LG Berlin, Urteil vom 21.12.2021 - 63 S 94/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 1497

LG Berlin, Urteil vom 20.04.2021 - 63 S 109/20

1. Soweit zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Mietvertragsbeginn eine Mietsteigerung stattgefunden hat, muss zur Ermittlung der zulässigen Wiedervermietungsmiete zu den Werten ein Stichtagszuschlag hinzuregerechnet werden.

2. Soweit der BGH bei der Mieterhöhung im Bestand einen solchen Zuschlag nur bei "ungewöhnlichen Steigerungen" ansetzen will, ist dies zumindest bei der Ermittlung der zulässigen maximalen Wiedervermietungsmiete zu eng.

3. Eine einfache Lüftung ohne Feuchtigkeitssensor in einem innenliegenden Bad ist ausreichend, damit das Negativmerkmal WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung (Merkmalgruppe Bad/WC der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels) nicht verwirklicht ist.

4. Dass die Fahrradabstellmöglichkeiten nicht überdacht sind, führt nicht zur Annahme des Negativmerkmals der "fehlenden Fahrradabstellmöglichkeit".

5. Allein die Nichtdämmung eines Gebäudes begründet keine unzureichende Wärmedämmung.

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IBRRS 2022, 1526

LG Potsdam, Urteil vom 19.11.2021 - 4 S 37/21

Ein Teilurteil darf nur dann ergehen, wenn die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen ausgeschlossen ist. Eine Gefahr sich widersprechender Entscheidungen besteht namentlich dann, wenn in einem Teilurteil eine Frage entschieden wird, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über andere Ansprüche oder Anspruchsteile noch einmal stellt oder stellen kann (vgl. BGH, Urt. v. 11. 5. 2011 − VIII ZR 42/10, NJW 2011, 2736 Rn. 13, beck-online). Die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen ist bereits dann gegeben, wenn es zu einer abweichenden Beurteilung durch das Rechtsmittelgericht kommen kann.

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IBRRS 2022, 1525

AG Nauen, Urteil vom 31.03.2021 - 16 C 69/20

Eine Erfüllungsverweigerung kann in einem Auszug ohne die Vornahme von Arbeiten liegen. Dies setzt aber voraus, dass derartige Arbeiten vom Vermieter überhaupt verlangt werden.

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IBRRS 2022, 1523

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 17.03.2021 - 9 C 341/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 1521

AG Bremen, Urteil vom 16.03.2021 - 6 C 61/19

1. Bei umfangreichen Modernisierungsarbeiten muss das Mieterhöhungsverlangen nach einzelnen Gewerken differenziert und entsprechende Kostenanteile angegeben.

2. Die Zusatz- und Wirtschaftlichkeitsberechnung müssen erläutert werden. Es genügt nicht, den Mieter auf das Recht zur Einsichtnahme in die erforderlichen Unterlagen zu verweisen.

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IBRRS 2022, 1498

LG Berlin, Urteil vom 14.01.2022 - 60 O 176/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 1436

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 13.01.2022 - 924 C 114/18

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss.

2. Die Einhaltung der Grenzwerte hat der Vermieter zu beweisen, sofern er sich auf die Regelvermutung des § 906 Absatz 1 Satz 2 BGB stützen will.

3. Ist weder eine Grenzwertüberschreitung noch eine Grenzwerteinhaltung bewiesen, greift weder zu Gunsten der einen noch zu Gunsten der anderen Partei eine Vermutungs- oder Indizwirkung. Die Wesentlichkeit der Einwirkungen ist in diesem Fall frei zu würdigen.

4. Im Fall von Geräusch- und Schmutzimmissionen, die vom Neubau eines Hauses auf einem benachbarten Grundstück herrühren, ist es in der Regel möglich - und für die Darlegung eines Sachmangels auch ausreichend -, wenn die Beschreibung der Beeinträchtigungen nach den für ein solches Vorhaben üblichen Bauphasen gestaffelt erfolgt.

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IBRRS 2022, 1518

SG München, Beschluss vom 18.03.2021 - S 22 SO 572/20 ER

Nachdem die Räumungsklagen wegen Zahlungsverzug vor dem Amtsgericht zurückgenommen wurden, besteht jedenfalls kein Anordnungsgrund mehr. Ein kurzfristiger Verlust der Wohnung ist derzeit nicht zu befürchten.

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IBRRS 2022, 1488

AG Hamburg, Urteil vom 19.10.2021 - 25a C 17/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 1450

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 16.06.2021 - 41 C 337/20

1. Die Nichtzahlung der Mietsicherheit berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung.

2. Umstellung des Klageantrags auf Klägerseite bei Veräußerung des Eigentums ist keine Klageänderung.

3. Interessenabwägung bei Festlegung einer angemessenen Räumungsfrist i.S.d. § 721 Abs. 1 ZPO.

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IBRRS 2022, 1437

AG Freiburg, Urteil vom 22.04.2022 - 4 C 260/21

Teilt der Vermieter seinem Mieter durch ein Versehen in einem Schreiben eine neue Aufschlüsselung der Mietstruktur mit, bei der die mietvertraglich vereinbarte Miete deutlich unterschritten wird und der mitgeteilte Betrag schlicht unerklärlich ist, so ist in diesem Fehler kein Angebot auf eine Vertragsänderung zu sehen, die der Mieter ausdrücklich oder stillschweigend annehmen könnte.

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IBRRS 2022, 1431

LG Münster, Beschluss vom 18.01.2021 - 3 S 102/20

1. Voraussetzung für eine wirksame Befristung ist u. a., dass der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Dabei muss er den Befristungsgrund hinreichend konkretisieren. Das bloße Schlagwort "Dachausbau" genügt nicht.

2. Eine wirtschaftliche Verwertung stellen unter anderem Umbau oder Sanierung bzw. Modernisierung dar. Daher liegt in einem beabsichtigten Dachausbau und der damit bezweckten Schaffung zusätzlichen Wohnraums eine wirtschaftliche Verwertung.

3. Das Vorliegen einer Baugenehmigung ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Verwertungskündigung.

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IBRRS 2022, 1430

AG Neubrandenburg, Urteil vom 17.09.2021 - 103 C 432/21

1. Unabhängig davon, ob im Mietvertrag die Umlage von Gebäudereinigungskosten vereinbart wurden, sind diese nur dann von den Mietern zu zahlen, wenn diese dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen.

2. Es entspricht nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit, eine Firma mit der Gebäudereinigung zu beauftragen, wenn die Mieter diese in eigener Organisation und ohne Beanstandung durchführen.

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IBRRS 2022, 1440

AG Hamburg, Urteil vom 04.05.2022 - 49 C 438/21

Eine Eigenbedarfskündigung ist hinreichend begründet, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass der Vermieter die Räume einer Bedarfsperson überlassen will und hierfür vernünftige Gründe vorliegen (vgl. BGHZ 103, 91, 96).

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IBRRS 2022, 1429

LG Hanau, Urteil vom 22.07.2021 - 2 S 138/20

Auf eine Unterbringung in einem Alten- oder Pflegeheim muss sich der Mieter nicht verweisen lassen, wenn wegen der Erkrankungen und der Pflegebedürftigkeit des Mieters besondere Schwierigkeiten bei der Beschaffung von geeignetem Ersatzwohnraum vorliegen und die dringende Vermutung besteht, dass sich im Fall eines Auszugs die Notwendigkeit der Unterbringung in einem Pflegeheim kaum verhindern lassen dürfte.

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IBRRS 2022, 1259

LG Wiesbaden, Urteil vom 30.09.2021 - 3 S 50/21

Gibt der (private) Vermieter Daten des Mieters an eine Firma weiter, damit diese die Betriebskostenabrechnung erstellt, so ist die DSGVO einschlägig und der Mieter hat Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm mitteilt, welche Daten er über den Mieter gespeichert hat und ob er diese auch noch an andere herausgegeben hat bzw. herausgeben will.

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IBRRS 2022, 1412

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 15.11.2021 - 713 C 38/21

Die Ausschlussfrist des § 563 Abs. 4 BGB beginnt erst, nachdem der Vermieter Kenntnis von den Tatsachen erlangt hat, die Voraussetzung des Eintrittsrechts sind. Dazu zählen nicht allein der Tod des Mieters, sondern auch der Bestand der Ehe und die Führung des gemeinsamen Haushalts im Todeszeitpunkt des Mieters. Der Vermieter einer Wohnung innerhalb einer Servicewohnanlage für Senioren hat einen wichtigen Grund i.S.v. § 563 Abs. 4 BGB, Mietverträge mit deutlich jüngeren und nicht pflegebedürftigen Ehegatten verstorbener Nutzer nicht fortzusetzen.*)

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IBRRS 2022, 1366

LG Freiburg, Beschluss vom 27.04.2022 - 3 T 45/22

1. Verpflichtet sich ein Vermieter, in einem gerichtlichen Vergleich eine sanierungsbedürftige Wohnung mit Notstrom zu versorgen, und kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so ist der Anspruch des Mieters mit einem Zwangsgeld durchsetzbar.

2. Eine rechtliche Zulässigkeit oder Zumutbarkeit der geschuldeten Handlung ist im Verfahren nach § 888 ZPO ohne Belang.

3. Einwendungen, die nicht im Erkenntnisverfahren vorgetragen wurden, sind im Verfahren gem. § 888 ZPO nicht zu berücksichtigen.

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IBRRS 2022, 1403

AG München, Beschluss vom 01.10.2021 - 543 F 9253/21

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2022, 1280

LG München I, Urteil vom 05.03.2021 - 12 KLs 267 Js 134614/18

1. Täuscht der vermögenslose Angeklagte beim Abschluss des Mietvertrags über seine fehlende Zahlungsfähigkeit und -willigkeit und gehen die Vermieter unter irrtümlicher Annahme der Zahlungsfähigkeit und -willigkeit des Angeklagten mit diesem ein Mietverhältnis ein, so macht sich der Angeklagte grundsätzlich gem. § 263 Abs. 1 StGB gegenüber und zu Lasten der Vermieter strafbar. *)

2. Bei Dauerschuldverhältnissen kann im Abschluss des Vertrags jedoch in der Regel nicht die konkludente Erklärung gesehen werden, auch zu allen zukünftigen Fälligkeitsterminen zahlungsfähig zu sein, da insoweit stets eine clausula rebus sic stantibus erklärt wird. Insoweit findet bei der Bestimmung des Umfangs der Erklärung des Angeklagten zum einen die vertraglich vorgesehene Dauer der eingegangen Mietverhältnisse sowie zum anderen der voraussichtliche Zeitraum Berücksichtigung, in dem der Angeklagte vernünftigerweise spätestens mit einer Räumung zu rechnen hatte. Wenn der Angeklagte bereits bei Vertragsschluss beabsichtigte, die Vermieter ggf. mit Teilzahlungen und verschiedensten unwahren Erklärungen zu vertrösten und damit eine Kündigung samt Räumung möglichst lange hinauszuzögern, kann dies dabei berücksichtigt werden. *)

3. Im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses liegt eine schadensgleiche konkrete Vermögensgefährdung vor, da der Anspruch der Vermieter auf Zahlung des Mietzinses aufgrund der Zahlungsunfähigkeit und Zahlungsunwilligkeit des Angeklagten mangels Durchsetzbarkeit wertlos war. Im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtsaldierung haben die den Vermietern vorliegenden werthaltigen Mietkautionsbürgschaften als vollwertige Sicherheiten dergestalt Berücksichtigung zu finden, dass diese den Schaden in Höhe des verbürgten Betrages entfallen lassen. *)

4. Täuscht der Angeklagte beim automatisierten Abschluss des Sicherungsvertrags betreffend die Ausstellung einer Mietkautionsbürgschaft über seine fehlende Zahlungsfähigkeit und -willigkeit zum einen im Hinblick auf die geschuldeten Prämien wie zum anderen im Hinblick auf das gesicherte Mietverhältnis und stellt die Versicherung unter irrtümlicher Annahme der Zahlungsfähigkeit und -willigkeit des Angeklagten den Vermietern eine Mietkautionsbürgschaft zu Gunsten des Angeklagten aus, so macht der Angeklagte sich gegenüber und zu Lasten der Versicherung gem. § 263a Abs. 1 Var. 3 StGB strafbar. Der Versicherung entsteht im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein kausaler Vermögens(gefährdungs-)schaden in Höhe der jeweiligen Bürgschaftssumme sowie der entgangenen Prämien, der weder bei Eintritt des Sicherungsfalls durch die gem. § 774 Abs. 1 BGB übergehenden, wertlosen Forderungen des Vermieters gegen den Angeklagten aus dem Mietvertrag noch durch die Regelung des § 37 Abs. 2 Satz 1 VVG entfällt.*)

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IBRRS 2022, 1210

AG Kreuzberg, Urteil vom 03.02.2022 - 23 C 196/21

Die Absicht des Vermieters, die vermietete Wohnung als Schlafstatt für zukünftig zu beschäftigende Au-Pairs zu nutzen, reicht nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses aus. Jedenfalls ist die Kündigung zum Zwecke der Beherbergung eines Au-Pair dann nicht eröffnet, wenn die konkrete Person, für die der Bedarf geltend gemacht wird, noch nicht konkretisiert ist oder nicht mehr von den Vermietern beschäftigt wird.

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IBRRS 2022, 1148

AG Lichtenberg, Urteil vom 10.02.2022 - 16 C 40/21

1. Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 ist verfassungskonform und wirksam.

2. Es genügt den Anforderungen an die Begründung der Verordnung, dass diese seitens des Berliner Senats dem Berliner Abgeordnetenhaus zugeleitet und von diesem als Drucksache erstellt und den Abgeordneten noch vor Inkrafttreten der Verordnung zur Verfügung gestellt und so auch der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurde. Drucksachen des Berliner Abgeordnetenhauses sind allgemein zugänglich.

3. Der Berliner Mietspiegel 2019 ist zumindest als einfacher indizgebender Mietspiegel als Schätzungsgrundlage nach § 287 ZPO anwendbar.

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IBRRS 2022, 1389

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.03.2022 - 33 C 2294/21

Eine in der Türkei unterhaltene Meldeadresse schließt nicht schlechthin die Annahme eines gemeinsamen Haushalts in der ehelichen Wohnung aus, wenn es hierfür nachvollziehbare Gründe gibt.

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IBRRS 2022, 1377

BGH, Beschluss vom 30.11.2021 - VIII ZR 81/20

1. Das Alter des Mieters und die lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung rechtfertigen für sich genommen noch nicht die Annahme einer Härte, sondern im Rahmen einer Gesamtwürdigung sind die sich daraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels zu berücksichtigen.

2. Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen - und in bestimmten Fällen auch allein die im Fall eines Wohnungswechsels bestehende ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters - können einen Härtegrund darstellen.

3. Eine Härte kann auch vorliegen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

4. Den Mieter trifft jedoch eine Obliegenheit, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen. Selbst bei einer festgestellten und/oder in Verordnungen zu Grunde gelegten angespannten Wohnungslage für das betroffene Gebiet stellte dies allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds dar, das jedoch erst in Verbindung mit substanziiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag des Mieters zu konkret ergriffenen Maßnahmen zum Auffinden von geeignetem und bezahlbarem Wohnraum zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist.

5. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist.

6. Selbst im Fall einer notwendigen Streitgenossenschaft (§ 62 ZPO) entfaltet ein verfahrensfehlerhaft nicht alle notwendigen Streitgenossen erfassendes Urteil keine Bindungswirkung gegenüber den nicht am Rechtsstreit beteiligten Streitgenossen.

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IBRRS 2022, 1269

BGH, Beschluss vom 15.03.2022 - VIII ZR 81/20

1. Das Alter des Mieters und die lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung rechtfertigen für sich genommen noch nicht die Annahme einer Härte, sondern im Rahmen einer Gesamtwürdigung sind die sich daraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels zu berücksichtigen.

2. Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen - und in bestimmten Fällen auch allein die im Fall eines Wohnungswechsels bestehende ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters - können einen Härtegrund darstellen.

3. Eine Härte kann auch vorliegen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

4. Den Mieter trifft jedoch eine Obliegenheit, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen. Selbst bei einer festgestellten und/oder in Verordnungen zu Grunde gelegten angespannten Wohnungslage für das betroffene Gebiet stellte dies allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds dar, das jedoch erst in Verbindung mit substanziiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag des Mieters zu konkret ergriffenen Maßnahmen zum Auffinden von geeignetem und bezahlbarem Wohnraum zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist.

5. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist.

6. Selbst im Fall einer notwendigen Streitgenossenschaft (§ 62 ZPO) entfaltet ein verfahrensfehlerhaft nicht alle notwendigen Streitgenossen erfassendes Urteil keine Bindungswirkung gegenüber den nicht am Rechtsstreit beteiligten Streitgenossen.

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IBRRS 2022, 1363

LG Berlin, Urteil vom 17.12.2021 - 63 S 133/20

Enthält der Mietvertrag eine Regelung dahingehend, dass nur in besonderen Ausnahmefällen gekündigt werden dürfe, müssen an eine Eigenbedarfskündigung besondere zusätzliche Anforderungen gestellt werden.

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IBRRS 2022, 1174

LG Berlin, Urteil vom 28.12.2021 - 65 S 120/21

1. Bei einer Staffelmietvereinbarung ist die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete bzw. deren Überschreitung nicht nur (einmal) für die erste Miete im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, sondern für jede einzelne Folgestaffel (erneut) festzustellen.

2. Eine einmal zulässig erreichte Miethöhe hat der Gesetzgeber unter Bestandsschutz gestellt. Sinkt die ortsübliche Vergleichsmiete, so bleibt es bei der zulässigen Höhe der vorangegangenen Mietstaffel; eine Senkung der Miete findet nicht statt.

3. Eine Rüge der überhöhten Miete muss nicht für jede Mietstaffel gesondert erfolgen; dies wäre bloße Förmelei.

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IBRRS 2022, 1278

AG Greifswald, Urteil vom 31.07.2020 - 45 C 348/17

Ein Kündigungsgrund eines Mietobjekts ist gegeben, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung mit der Zahlung eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate übersteigt.

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IBRRS 2022, 0967

AG Hamburg, Urteil vom 24.02.2022 - 48 C 240/20

Ist die Nutzung eines Balkons aufgrund der Belegenheit zur Straßenseite hin und des dort herrschenden Lärms erheblich eingeschränkt, so ist dies wohnwertmindernd zu berücksichtigen.

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IBRRS 2022, 1164

AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 11.02.2021 - 13 C 129/20

Die Verminderung des Lichteinfalls in eine Wohnung durch eine Modernisierung stellt eine Minderung der Tauglichkeit dar.

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IBRRS 2022, 1260

LG Berlin, Beschluss vom 24.02.2022 - 65 S 202/21

1. Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, einem Dritten den Gebrauch der Mietsache zu überlassen, wobei die Gebrauchsüberlassung dem Wortlaut der Regelung nach nicht auf einer Weiter- oder Untervermietung beruhen muss, sondern jede Überlassung erfasst, sei es unter Einräumung eines eigenständigen Besitzrechtes oder der Beschränkung auf eine Mitbenutzung.

2. Der Mieter kann vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entsteht.

3. Das ist zu verneinen, wenn die Mieterin die Wohnung von Anfang an nur anmietete, um sie ausschließlich ihrem Bruder zu Verfügung zu stellen.

4. Zwar kann eine - nahezu - vollständige Überlassung der Wohnung einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten begründen. Voraussetzung ist dann jedoch eine zeitliche Begrenzung bzw. die Rückkehrabsicht des Mieters in die Mietwohnung.

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IBRRS 2022, 1172

AG Spandau, Urteil vom 10.01.2022 - 6 C 395/21

Der Berliner Mietspiegel 2021 ist weder ein qualifizierter noch ein einfacher Mietspiegel. Dementsprechend kann ein Mieterhöhungsverlangen nicht auf den Berliner Mietspiegel 2021 gestützt werden.

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IBRRS 2022, 1254

LG München I, Urteil vom 12.02.2021 - 14 S 10193/20

1. Der Umstand, dass sich der Mieter zum Zeitpunkt eines von ihm verursachten Brands in einem schuldunfähigen Zustand befand bzw. nicht verschuldensfähig war, steht der Annahme eines wichtigen Grunds nicht entgegen. Denn das Verschulden ist im Rahmen von § 543 Abs. 2 und 1 BGB lediglich als Abwägungskriterium heranzuziehen, stellt also keine zwingende Voraussetzung für die Bejahung einer materiell-rechtlich wirksamen Kündigung dar.

2. Beruht die fristlose Kündigung auf § 543 Abs. 2 BGB, lassen die in § 543 Abs. 2 BGB geregelten Kündigungsgründe eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zu, so dass gesundheitliche Beeinträchtigungen des Mieters durch die Kündigung und deren mögliche Folgen grundsätzlich unbeachtlich sind.

3. Leidet der Mieter an einer schwer wiegenden psychiatrischen Erkrankung, die mit einer nicht zu vernachlässigenden Suizidgefahr einhergeht, so ist auch bei einer schwer wiegenden zur Kündigung berechtigten Pflichtverletzung bei der Bemessung der Räumungsfrist die Zeit zu berücksichtigen, die der Mieter voraussichtlich benötigt, um sich auf den anstehenden Umzug - auch durch eine vorbereitende therapeutische Behandlungen - einstellen zu können.

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IBRRS 2022, 1242

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.02.2021 - 941 OWi 916 Js 8645/20

1. Für die Auslegung des Tatbestandsmerkmals des "Ausnutzens" der Marktsituation und deren Ursächlichkeit für die Vereinbarkeit des Entgelts ist die Frage der Höhe der Miete im Vergleich zu anderen, gleichartigen Objekten von Bedeutung. Beim "Ausnutzen" muss zwischen der Mangellage und der Vereinbarung der überhöhten Miete ein Kausalzusammenhang bestehen.

2. In diesem Zusammenhang kann als Indiz auch herangezogen werden, ob und inwieweit der objektive Nutzungswert der Räume von dem für diese gezahlten Mietzins abweicht.

3. An einem Ausnutzen fehlt es erst dann, wenn der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine gegenüber vergleichbaren Objekten - möglicherweise deutlich - höhere Miete für eine bestimmte Wohnung zu zahlen.

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IBRRS 2022, 0940

AG Emmendingen, Urteil vom 10.11.2021 - 7 C 80/21

1. Eine Kündigung an einen Mieter, mit dem das Mietverhältnis durch Aufhebungsvertrag beendet wurde, ist nicht erforderlich, auch wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung noch nicht beendet war.

2. Es genügt für einen ernsthaft verfolgten Nutzungswunsch, wenn der Vermieter die Wohnung selbst beziehen möchte, um näher als bisher bei seinen betagten Eltern wohnen zu können.

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IBRRS 2022, 1268

BGH, Urteil vom 23.03.2022 - VIII ZR 133/20

1. Mit dem Erfordernis des Rechtsschutzbedürfnisses als Einschränkung des durch Art. 20 Abs. 3 GG in Verbindung mit Art. 2 Abs. 1 GG verfassungsrechtlich abgesicherten Justizgewährleistungsanspruchs soll (lediglich) verhindert werden, dass die Gerichte als Teil der Staatsgewalt unnütz oder gar unlauter bemüht werden oder ein gesetzlich vorgesehenes Verfahren zur Verfolgung zweckwidriger und insoweit nicht schutzwürdiger Ziele ausgenutzt wird (im Anschluss an BGH, Urteile vom 05.12.1975 - I ZR 122/74, GRUR 1976, 256 unter II; vom 14.03.1978 - VI ZR 68/76, NJW 1978, 2031 unter II 2 a; jeweils m.w.N.). Nur ausnahmsweise können deshalb bei Leistungsklagen besondere Umstände das Verlangen des Klägers, in die materiell-rechtliche Prüfung seines Anspruchs einzutreten, als nicht schutzwürdig erscheinen lassen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25.10.2012 - III ZR 266/11, Rz. 51, IMRRS 2012, 3420 = BGHZ 195, 174; vom 22.08.2018 - VIII ZR 99/17, Rz. 10, IMRRS 2018, 1063 = NJW-RR 2018, 1285).*)

2. Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage, mit der - gestützt auf die Vorschrift des § 556g Abs. 3 BGB - die Erteilung von Auskunft über die für die Zulässigkeit der zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen nach den Vorschriften über die sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) begehrt wird, kann nicht mit dem materiell-rechtlichen Gesichtspunkt verneint werden, auf die verlangten Auskünfte zu den Ausnahmetatbeständen der §§ 556e und 556f BGB komme es nicht an, weil der Vermieter sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete lediglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufe und andere Gründe für die Zulässigkeit der Miethöhe nicht geltend mache. Die Berechtigung des geltend gemachten materiellen Klagebegehrens ist von der Frage des Rechtsschutzbedürfnisses für die Klage abzugrenzen; sie ist keine Frage der Zulässigkeit, sondern der Begründetheit der Klage.*)

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IBRRS 2022, 0171

LG Freiburg, Beschluss vom 06.06.2020 - 9 S 5/20

1. Macht ein Vermieter Eigenbedarf geltend und bietet er zugleich dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu einer erhöhten Miete an, besteht keine ernsthafte Nutzungsabsicht.

2. Beruht die Kündigung auch auf anderen Gründen als dem Eigenbedarf, hier Wirtschaftlichkeitserwägungen, müssen diese Gründe gem. § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB im Kündigungsschreiben dargestellt werden, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind.

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IBRRS 2022, 1192

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.12.2021 - 2-17 O 8/21

1. Steht der Eingangsbereich eines Geschäftslokals im Mitbesitz von Mieter und Vermieter, stellt die Zutrittsverweigerung des Mieters gegenüber dem Vermieter einen wichtigen Kündigungsgrund dar (§ 543 Abs. 1 BGB).

2. Je länger der Zeitraum bis zum regulären Ende der Mietzeit dauert, desto eher ist Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB) anzunehmen.

3. Fristsetzung/Abmahnung entfallen, wenn der Mieter Klageabweisung beantragt.

4. Mit Vollmacht versehene Prozesskündigung ist wirksam (seit BGH, Urteil vom 06.11.1996 - XII ZR 60/95, IMRRS 2007, 2556).

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IBRRS 2022, 1105

AG Emmendingen, Urteil vom 24.02.2021 - 7 C 120/20

1. Wärmebrücken in einer Mietwohnung sind ohne Beschaffenheitsvereinbarung kein Mangel, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Vorschriften in Einklang steht.

2. Es besteht keine Instandsetzungspflicht des Vermieters für eine Schimmelbildung, die nicht nachgewiesen in seinen Verantwortungsbereich fällt und der Mieter mit einem vertragsgerechten Heiz- und Lüftungsverhalten die Schadenfreiheit der Wohnung selbst erreichen kann.

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IBRRS 2022, 1230

LG Berlin, Beschluss vom 27.10.2021 - 65 S 125/21

1. Bei einem Kauf geht der Mietvertrag inklusive sämtlicher Allgemeiner Vertragsbestimmungen auf den Käufer über.

2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann geregelt werden, dass der Vermieter nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen kann, wenn "wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.". Die Regelung gewährt dem Mieter einen erhöhten Bestandsschutz.

3. Die - hinter der vertraglichen Vereinbarung zurückbleibende - gesetzliche Regelung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss u. a. ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht.

4. Der Auszug eines von mehreren Mietern allein gibt dem Vermieter kein Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses und begründet auch kein berechtigtes Interesse daran.

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IBRRS 2022, 0966

AG Hamburg, Urteil vom 25.02.2022 - 48 C 304/21

1. Eine fortdauernde Zahlungsunpünktlichkeit kann als Ausdruck mangelnder Zahlungswilligkeit und -fähigkeit geeignet sein, die vertragliche Vertrauensgrundlage schwer zu erschüttern. Erforderlich ist, dass die Zahlungsunpünktlichkeit einen längeren Zeitraum umfasst.

2. Dabei kommt wegen der Warnfunktion einer Abmahnung dem Verhalten des Mieters nach deren Erhalt hervorgehobene Bedeutung zu. Insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.

3. Wenn die Schriftform durch die elektronische Form ersetzt werden soll, muss der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen. Darüber hinaus ist notwendig, dass das signierte elektronische Dokument mit der Signatur in den Empfangsbereich des Adressaten gelangt.

4. Bei Einreichung eines mit gültiger Signatur des Absenders versehenen Schriftsatzes bei Gericht und Übermittlung dieses Schriftsatzes durch das Gericht an einen dritten Empfänger wird die elektronische Form im Verhältnis zwischen Absender und Empfänger nicht eingehalten. Denn die Legitimationswirkung der Absendersignatur besteht nur gegenüber dem Gericht.

IBRRS 2022, 1229

LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 - 333 S 15/21

Der Zusatz "ca." lässt zwar erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) endet. Diese Grenze ist im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10% anzusetzen; eine zusätzliche Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt (BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 133/03, IMRRS 2004, 0479; IMR 2010, 213).

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IBRRS 2022, 1173

AG Charlottenburg, Urteil vom 25.01.2022 - 206 C 306/21

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2022, 1198

LG Freiburg, Beschluss vom 25.02.2022 - 9 S 70/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 0874

AG Hamburg, Urteil vom 03.03.2022 - 48 C 320/20

1. Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist deren Nachvollziehbarkeit und Prüfbarkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.

2. Die Abrechnungsposition "Hausstrom" ist formell unwirksam, da die Abrechnungsposition für den Mieter nicht prüfbar ist, weil sie nicht erkennen lässt, auf welche Verbrauchsstelle(n) die umgelegten Stromkosten entfallen.

3. Geht es um die Abrechnung für Wohnraum, ist daher die Differenzierung nach den Kostenarten des in § 2 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalogs erforderlich, wobei die nach ihrem Entstehungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammengefasst werden dürfen. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen ist hingegen unzulässig.

4. (Unentgeltliche) Leistungen eines Dritten sind einer Eigenleistung des Vermieters nicht gleichzusetzen.