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Volltexturteile nach Sachgebieten

4795 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2025, 0867

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.07.2024 - 33 C 1294/23

Grundsätzlich schließt eine Verjährung die Aufrechnung gem. § 215 BGB zwar nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem er erstmals aufgerechnet werden konnte. Diese Voraussetzung ist indes nicht erfüllt, wenn es an einer fristgemäßen Erklärung (Ersetzungsbefugnis) des Vermieters fehlt, dass er statt Naturalrestitution Schadensersatz vom Mieter beansprucht (überholt durch BGH, IMR 2024, 361).

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IBRRS 2025, 0865

AG Kiel, Urteil vom 14.10.2024 - 107 C 88/24

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2025, 0774

LG München I, Beschluss vom 10.10.2024 - 14 S 7535/24

1. Wird eine Berufung durch Beschluss (§ 522 Abs. 1 ZPO) oder Urteil verworfen, weil das Rechtsmittel unstatthaft oder verspätet eingelegt worden ist, so ist richtigerweise keine Räumungsfristentscheidung nach § 721 Abs. 1 ZPO möglich, weil der Eintritt der formellen Rechtskraft der erstinstanzlichen Entscheidung durch das Rechtsmittel nicht gehemmt worden ist.

2. In Fällen, in denen die Berufung des Mieters gegen ein erstinstanzliches Räumungsurteil nach vorheriger mündlicher Verhandlung durch Urteil zurückgewiesen wird, sowie in Beschlüssen nach § 522 Abs. 2 ZPO (Zurückweisung einer unbegründeten Berufung) und selbst in Beschlüssen nach § 516 ZPO (Entscheidung nach Zurücknahme einer Berufung) ist eine zweitinstanzliche Räumungsfristentscheidungen zu treffen.

3. Für die Gewährung einer Räumungsfrist in der 2. Instanz ist es richtigerweise nicht erforderlich, dass erstmals in der Berufungsinstanz auf Räumung erkannt wird.

4. Eine Addition der erst- und zweitinstanzlich gewährten Räumungsfristen findet bei der Berechnung der maximal zulässigen Frist nach § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO nicht statt.

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Online seit 27. März

IBRRS 2025, 0854

LG Meiningen, Urteil vom 15.01.2025 - 4 S 72/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 26. März

IBRRS 2025, 0742

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 14.02.2025 - 2-11 S 97/24

1. Durch den Tod einer Partei tritt grundsätzlich eine Unterbrechung des Verfahrens ein.

2. Dies ist jedoch dann nicht der Fall, wenn eine Vertretung durch einen Prozessbevollmächtigten stattgefunden hat.

3. Legt der Rechtsanwalt das Mandat erst nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist nieder, ist diese dennoch abgelaufen, selbst wenn der Mandant bereits während dem Fristlauf verstorben ist.

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Online seit 25. März

IBRRS 2025, 0824

LG Berlin, Urteil vom 13.12.2023 - 64 S 81/23

Beschädigungen der Mietsache in Folge vertragswidrigen Handelns hat ein Mieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 538 BGB auch denn zu vertreten, wenn ihn daran kein Verschulden trifft (hier: rückwärtiges Hineinfallen in eine Glastür in Folge unvorhersehbarer Ohnmacht).*)

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IBRRS 2025, 0753

LG Berlin II, Beschluss vom 23.10.2024 - 64 T 71/24

Das selbständige Beweisverfahren gem. § 485 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist nicht eröffnet, um die Einordnung einer Wohnung innerhalb einer Mietspiegelspanne zu klären, indem ein Sachverständigengutachten über in der "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" genannte positive und negative Wohnwertmerkmale eingeholt wird.*)

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Online seit 24. März

IBRRS 2025, 0801

LG Berlin, Urteil vom 20.03.2023 - 64 S 61/23

Unternimmt es ein Mieter, den Vermieter im Anschluss an eine berechtigte Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung der Wohnung über Ausmaß und Konditionen der Untervermietung zu täuschen, kann darin eine mehr als unerhebliche Verletzung des Mietverhältnisses liegen, die gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB jedenfalls die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.*)

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IBRRS 2025, 0727

AG Wiesbaden, Beschluss vom 26.02.2025 - 935 C 4000/24

Bei einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung kann die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) nicht auf der Grundlage des bestehenden Mietspiegels zuzüglich eines Stichtagszuschlags auf der Basis des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes schlüssig dargelegt werden.*)

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Online seit 23. März

IBRRS 2025, 0730

VerfGH Berlin, Beschluss vom 29.11.2024 - VerfGH 45/24

1a. Das Besitzrecht des Pächters gehört zu den vermögenswerten Rechten, die der berechtigten Person von der Rechtsordnung in der Weise zugeordnet sind, dass sie die damit verbundenen Befugnisse nach eigenverantwortlicher Entscheidung zu ihrem privaten Nutzen ausüben darf, und fällt unter den Schutz der Eigentumsgarantie aus Art 23 Abs 1 VvB (RIS: Verf BE), vgl BVerfG, 11.09.1997, 1 BvR 392/89.

1b. Es gehört zur freiheitssichernden Funktion des Grundrechts auf Eigentum, dass vertragstreue Mieter geschützt sind gegen den Verlust ihrer Wohnung, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet ist (BVerfG, 26.05.1993, 1 BvR 208/93). Denn im Wohnen entfaltet sich die Persönlichkeit des Einzelnen in privater räumlicher Sphäre.

1c. Im Hinblick auf die Eigentumsgarantie sind die Belange von Vermieter und Mieter angemessen zu berücksichtigen, gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (vgl VerfGH Berlin, 20.04.2010, 62/07, BVerfG, 26.05.1993, 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1). Wenn die Interessen einer Seite vollständig vernachlässigt oder vernünftige, nachvollziehbare und gewichtige Argumente übergangen werden oder ein Grundrecht bei der Anwendung einfachen Rechts beiseitegeschoben wird, ist von einer Verkennung des Inhalts der Eigentumsgarantie durch das Fachgericht auszugehen (vgl VerfGH Berlin, 20.04.2010, 62/07).

2. Hier:

2a. Die Annahme des KG, dass in diesem besonderen Einzelfall die grundrechtliche Position der Beschwerdeführer durch das allgemeine Pachtrecht hinreichend berücksichtigt sei, verfehlt den Gewährleistungsgehalt von Art 23 Abs 1 Verf BE.

2b. Bei dem zugrundeliegenden Rechtsstreit um ein „Pachtverhältnis“ zu Wohnzwecken hat das KG versäumt, sich angesichts der besonderen Umstände des Einzelfalles hinreichend mit der Bedeutung der Eigentumsfreiheit für die Rechtsposition der Beschwerdeführer auseinanderzusetzen. Das tatsächlich vorliegende Rechtsverhältnis entspricht nicht dem typischen Pachtvertrag, in dem die Persönlichkeitsentfaltung in räumlicher Sphäre keine Rolle spielt, weil eine Pacht regelmäßig gerade nicht zu zeitlich uneingeschränkten Wohnzwecken vereinbart ist. Der Besonderheit des konkreten „Pachtvertrages (…) zur Ausnutzung zu Wohnzwecken“ wird eine Behandlung allein nach pachtrechtlichen Vorschriften nicht gerecht, weil der Ausgleich der widerstreitenden, jeweils von Art 23 Abs 1 Verf BE geschützten Rechtspositionen dadurch nicht abschließend vorgezeichnet ist.

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Online seit 19. März

IBRRS 2025, 0732

AG Neubrandenburg, Urteil vom 19.12.2024 - 109 C 353/23

1. Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zum barrierefreien Umbau des Bades verlangen.

2. Der Vermieter kann seine Zustimmung von einer Sicherheit für einen späteren Rückbau abhängig machen.

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IBRRS 2025, 0673

VerfGH Leipzig, Beschluss vom 16.01.2025 - Vf. 40-IV-24

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2025, 0670

VG Schleswig, Beschluss vom 28.01.2025 - 2 B 2/25

Der "Missbrauch" einer (baulichen) Anlage, hier in der Form der sach- und vertragswidrigen Manipulation der elektrischen Leitungen im Flurbereich durch einen Wohnungsmieter, dürfte nicht mehr als eine durch den Betrieb der Anlage verursachte Gefahrenlage angesehen werden können, die eine baurechtliche Nutzungsuntersagung rechtfertig.

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Online seit 17. März

IBRRS 2025, 0635

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.06.2024 - 33050 C 26/23

1. Eine vollständige Zahlung der Mietrückstände nach Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung innerhalb der Schonfrist lässt diese unwirksam werden.

2. Zwar kann ein Versäumnisurteil in Bezug auf die Räumung einer Wohnung aufgrund nicht gezahlter Miete bereits vor Ablauf der Schonfrist ergehen. Kommt es allerdings innerhalb der Schonfrist und nach Erlass des Versäumnisurteils sodann zur vollständigen Zahlung der ausstehenden Miete, begründet diese eine materiell-rechtliche Einwendung gegen den Titel, die trotz bereits erlassenen Versäumnisurteils zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung führt.

3. Die ordentliche Kündigung kann grundsätzlich nicht durch Zahlung der rückständigen Miete geheilt werden.

4. Eine Klage auf künftige Leistung kann - nur - erhoben werden, wenn den Umständen nach zu besorgen ist, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Eine solche Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung ist anzunehmen, wenn der Mieter durch ernsthaftes Bestreiten des Kündigungsgrunds seinen Unwillen, die Wohnung zum feststehenden Beendigungszeitpunkt herauszugeben, eindeutig zu erkennen gibt.

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Online seit 12. März

IBRRS 2025, 0636

AG München, Urteil vom 18.08.2023 - 173 C 11834/23

Selbst wenn aus der Wohnung eines Mieters Geräusche dringen, darf ein Nachbar nicht durch ständiges Klopfen hierauf reagieren. Vielmehr muss der Nachbar seinerseits gerichtlich gegen den anderen Mieter vorgehen und auf Unterlassung klagen.

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Online seit 11. März

IBRRS 2025, 0675

BFH, Urteil vom 05.12.2024 - V R 16/22

1. Die Inanspruchnahme der in einer Rechnung als Aussteller bezeichneten Person nach § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG setzt voraus, dass diese an der Erstellung der Rechnung mitgewirkt hat oder dass ihr die Ausstellung anderweitig nach den für Rechtsgeschäfte geltenden Regelungen, zu denen auch das Recht der Stellvertretung gehört, zuzurechnen ist.*)

2. Ein vom Voreigentümer veranlasster unrichtiger Steuerausweis i.S.d. § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG kann dem Grundstückserwerber nicht nach § 566 Abs. 1 BGB zugerechnet werden.*)

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IBRRS 2025, 0672

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 13.01.2025 - 10 B 880/24

1. Erfolgt die Aufnahme der Wohnnutzung ohne Fertigstellungsanzeige bzw. Gestattung der vorzeitigen Nutzung und trotz brandschutzrechtlicher Bedenken, dann liegt die Annahme nahe, dass ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften vorliegt.

2. Im Falle drohender Obdachlosigkeit des Bewohners kann die Bauordnungsbehörde auf die Inanspruchnahme kommunaler Hilfsangebote verweisen.

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IBRRS 2025, 0640

LG Berlin II, Urteil vom 22.01.2025 - 64 S 21/23

1. Der Einbau einer Zentralheizungsanlage an Stelle der bis dahin in den Wohnungen installierten Elektro-Einzelöfen stellt sich auch dann als eine Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 555b Nr. 2 und Nr. 4 BGB dar, wenn die Anlage nicht von dem Vermieter selbst, sondern im Wege des Wärmecontractings von einem Dritten betrieben werden soll. Da die Mieter ihre Wohnungen bis zum Einbau der Zentralheizungsanlage auf eigene Kosten beheizten und dem Vermieter gegenüber keine Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen hatten, bietet § 556c BGB in einem solchen Fall weder Grundlage noch Regelung für die Umlage der Kosten der Wärmeerzeugung. Sind auch im Mietvertrag keine ausdrücklichen Regelungen über die Beheizung im Wege des Wärmecontractings getroffen, so ergibt sich im Wege ergänzender Vertragsauslegung gem. §§ 133, 157 BGB, dass die Mieter dem Vermieter dem Grunde nach zur anteiligen Erstattung der Wärmekosten sowie zur Leistung von Heizkostenvorschüssen verpflichtet sind. (Anschluss BGH, IMR 2007, 315; Abgrenzung BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 362/04, IMRRS 2006, 0847)*)

2. Im Wege ergänzender Vertragsauslegung gem. §§ 133, 157 BGB ist auch darüber zu befinden, ob der Vermieter die gesamten Contractingkosten einschließlich darin enthaltener Investitions- und Verwaltungskosten sowie des Unternehmergewinns des Wärmelieferanten auf die Mieter umlegen darf, oder ob er sie anteilig selbst tragen muss. Wesentlich kommt es dabei auf die zu erwartende Veränderung der die Mieter treffenden Kosten der Wärmeversorgung an. Ist davon auszugehen, dass die jährlichen Stromkosten für den Betrieb der Einzelöfen deutlich höher waren als die nunmehr auf die Beheizung der Wohnung entfallenden anteiligen Contractingkosten, erschiene es unbillig, der Vermieterin einen von ihr selbst zu tragenden Anteil der Contractingkosten zuzuweisen, um so zu ihren Lasten den Mietern noch weiter gehende Einsparungen zu ermöglichen. Dabei obliegt es den Mietern, zu den in der Vergangenheit angefallenen Stromkosten vorzutragen; sie trifft insoweit zumindest eine sekundäre Darlegungslast, da die Vermieterin auf die den Mietern erteilten Stromrechnungen nicht zugreifen kann.*)

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Online seit 10. März

IBRRS 2025, 0641

AG Hamburg, Beschluss vom 21.01.2025 - 21 C 7/25

1. Die abstrakte Gefährlichkeit des eingesetzten Mittels (Schusswaffengebrauch im Wohnraum) rechtfertigt für sich genommen noch keine konkrete Gefahr für Leib oder Leben des Vermieters bzw. von ihm zu schützenden Personen (andere Hausbewohner) i.S.d. § 940a ZPO.

2. Verfolgt die Antragstellerin eine Regelungsverfügung in Form eines Betretungsverbots der Wohnung samt Schlüsselaustausch und Hinterlegung der Schlüssel bei einem zu bestimmenden Dritten (z.B. Sequester), steht dies in faktischer Wirkung einer Räumungsverfügung gleich, weshalb daran dieselben Maßstäbe wie an eine Räumungsverfügung (§ 940a ZPO) zu stellen sind.

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IBRRS 2025, 0631

AG Zossen, Urteil vom 13.01.2025 - 5 C 63/24

Sittenwidrig ist ein Mietvertrag, der eine nahestehende Person in Erwartung einer zeitnah drohenden Zwangsvollstreckung auf Kosten des zukünftigen Ersteigerers im Besitz der gegenständlichen Wohnung halten soll, ohne dafür einen angemessenen Mietzins zu entrichten, und der im Bewusstsein dessen abgeschlossen worden ist, dass zu dem vereinbarten Mietzins niemals eine vergleichbare Wohnung zu erlangen wäre.*)

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Online seit 6. März

IBRRS 2025, 0619

AG Kreuzberg, Urteil vom 11.12.2024 - 4 C 5129/24

1. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt nur vor, wenn durch die Anmietung lediglich ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll, nicht hingegen, wenn ein allgemeiner Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann.

2. Bei Studierenden ist vorübergehender Gebrauch allenfalls dann anzunehmen, wenn sie die Wohnung nur semesterweise anmieten, da sie sich dann ersichtlich einen Wechsel in eine andere Wohnung nach dem Semester vorbehalten wollen.

3. Der im Mietvertrag vereinbarte Vertragszweck "Studium" lässt nicht per se den Schluss auf einen nur vorübergehenden Gebrauch zu.

4. Der Abschluss eines Kettenmietvertrags mit jeweils kurzer Mietdauer über ein Zimmer in einer Wohnung mit einem Studenten als Mieter ist als Versuch der Umgehung der Mietpreisbremse zu werten.

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Online seit 5. März

IBRRS 2025, 0600

AG Bottrop, Urteil vom 09.01.2025 - 8 C 284/23

1. Wird der Herausgabeanspruch des Vermieters im Wege der Zwangsräumung durchgesetzt, bedeutet dies keine Erfüllung des Räumungsschuldners i.S.v. § 362 BGB.

2. Eine vorübergehende Nutzungsuntersagung stellt keinen Kündigungsgrund für den Vermieter dar.

3. Tritt in einer Wohnung ein Abwasserschaden auf, der zu unzumutbaren Fäkalgerüchen führt, ist die Miete zu 100% gemindert.

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Online seit 3. März

IBRRS 2025, 0583

AG Remscheid, Urteil vom 03.02.2025 - 7 C 130/24

1. Es führt allein schon die Übermittlung einer (formell) ordnungsgemäßen Abrechnung über die Betriebskosten an den Mieter zur Fälligkeit des sich hieraus ergebenden Nachforderungs- und Guthabensaldos.

2. Erst wenn der Mieter von seinem Belegeinsichtsrecht geltend macht, resultiert daraus für ihn ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Gewährung der Belegeinsicht.

3. Nur wenn die Belegeinsicht endgültig verweigert wird, kann die Klage des Vermieters auf Leistung des Nachzahlungsbetrages nicht nur zu einer Zug-um-Zug-Verurteilung, sondern zu einer Klageabweisung führen.

4. Die Belegeinsicht erstreckt sich auch auf die Zahlungsbelege; allerdings nur dann, wenn der Mieter die Einsichtnahme in die entsprechenden Zahlungsbelege auch tatsächlich verlangt und der Vermieter diese ablehnt.

5. Das allgemeine Verlangen nach Belegeinsicht bezieht sich allerdings nach allgemeinem Sprachgebrauch nur auf die Belege für die umgelegten Kosten und eben nicht auf die weiteren Zahlungs- bzw. Gutschriftbelege.

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IBRRS 2025, 0576

LG Lübeck, Beschluss vom 26.06.2024 - 33 C 1094/23

1. Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

2. Bei der Frage, ob ein Vermieter durch die Fortsetzung eines Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird, darf nicht allein darauf abgestellt werden, ob eine bewohnte Wohnung der Durchführung der angestrebten Verwertung entgegensteht. Vielmehr ist auch zu bewerten, ob das Mietverhältnis als solches einer Durchführung der Arbeiten entgegensteht.

3. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn sich der Mieter nicht bereiterklärt, seine Wohnung vorübergehend zu räumen oder eine vorübergehende Räumung oder eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu angepassten Konditionen aus anderen tatsächlichen oder wirtschaftlichen Gründen nicht möglich sind.

4. Eine Verwertungskündigung ist zulässig, wenn ein Mietobjekt durch beabsichtigte Sanierungsmaßnahmen wegfällt.

5. Die Umgestaltung einer Wohnung kann dem Wegfall einer Wohnung nur dann gleichgestellt werden mit der Folge, dass ein Kündigungsgrund in Betracht zu ziehen ist, wenn die Wohnung durch die Umgestaltung in ihrem grundlegenden Charakter wesentlich verändert wird. Dies dürfte einer grundsätzlichen Veränderung des Wohnungszuschnitts und der Wohnqualität bedürfen, die über eine reine Modernisierung hinausgeht.

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Online seit 27. Februar

IBRRS 2025, 0557

AG Hamburg, Urteil vom 11.02.2025 - 21 C 344/24

1. In Anlehnung an die TA-Lärm liegt die allgemein übliche Nachtzeit zwischen 22:00 Uhr und 6:00 Uhr, wobei die Rücksichtnahme ab 22 Uhr erhöht, zwischen 0:00 Uhr und 06:00 Uhr deutlich erhöht ist (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 02.08.2024 - 21 C 402/23).

2. Einem Mieter ist die sozial adäquate Nutzung seiner Wohnung auch zur Ruhe- bzw. Nachtzeit in Form von kurzem nächtlichen Duschen oder dem Toilettengang und damit einhergehender Geräuschentwicklung unbenommen.

3. Das Duschen bzw. Baden mit entsprechendem Wasserlauf und Wasserschlägen auf die Wasseroberfläche nahezu täglich, jedenfalls in regelmäßigen Abständen bis zu 60 Minuten, teilweise über zwei bis drei Stunden mit wiederkehrenden lauten Unterhaltungen und Geschrei nach 22 Uhr, regelmäßig aber vor allem in der besonders schutzwürdigen Nachtzeit zwischen 0:00 Uhr und 06:00 Uhr überschreitet das im Rahmen wechselseitiger Duldungen anzusetzende Maß bei Weitem.

4. Gleiches gilt für den wiederkehrenden Einsatz einer Waschmaschine und Geräuschentwicklungen durch Staubsauger und Möbelrücken nach 22 Uhr bis 6 Uhr.

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IBRRS 2025, 0556

AG Lichtenberg, Urteil vom 04.02.2025 - 7 C 5099/24

Gute ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung sind keine wohnwerterhöhenden Merkmale.*)

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Online seit 26. Februar

IBRRS 2025, 0558

AG Hamburg, Urteil vom 14.02.2025 - 49 C 86/24

1. Gesetzliche Voraussetzung einer jeden Kündigung wegen Eigenbedarfs ist, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen tatsächlich benötigt. Über den bloßen Eigennutzungswunsch des Vermieters hinaus müssen vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Entscheidung des Vermieters zur Eigennutzung oder Nutzung durch einen Angehörigen vorhanden sein.

2. Verbleibende Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches gehen zu Lasten des Vermieters.

3. Eine Eigenbedarfskündigung setzt zudem voraus, dass die Eigenbedarfspersonen den bestehenden Zustand der Wohnung besichtigt und sich zudem über die künftige Raumnutzung und Miethöhe abgestimmt haben.

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Online seit 25. Februar

IBRRS 2025, 0533

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.06.2024 - 124 C 215/22

Die Auslegung, dass die Ankündigungsfrist für die Frage der Ordnungsmäßigkeit der Modernisierungs­ankündigung keine Rolle spielen soll, findet im Gesetz keine Stütze.

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Online seit 24. Februar

IBRRS 2025, 0511

AG Bad Segeberg, Urteil vom 23.05.2024 - 17b C 66/23

1. Ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann nur gegenüber allen Vertragspartnern wirksam gekündigt werden. Demnach kann eine Kündigung des Mietverhältnisses nur durch sämtliche Partner, die Mietvertragspartei sind, gemeinschaftlich erfolgen.

2. Der in der Wohnung verbleibende Mieter verhält sich aber treuwidrig, wenn er die vom ausgezogenen Mitmieter begehrte Zustimmung zur Kündigung nicht erteilt und zeitgleich weiterhin in der Wohnung verbleibt und durch den Austausch der Schlösser diesem auch jeglichen Zugang zur Wohnung verwehrt.

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Online seit 18. Februar

IBRRS 2025, 0467

LG München I, Urteil vom 09.08.2024 - 14 S 16755/23

1. Wird die Kündigung nicht durch eine Personengesellschaft als Ersterwerberin vor Begründung von Wohnungseigentum ausgesprochen, sondern erst durch die Zweiterwerber als natürliche Personen nach Umwandlung des Wohnraums in Wohnungseigentum, so ist § 577a Abs. 1 BGB einschlägig. Die Frist beginnt mit dem Zweiterwerb.

2. Der Erwerber des Eigentums muss, um § 577a Abs. 2a BGB zu genügen, selbst Gesellschafter der Personengesellschaft (gewesen) sein, die ursprünglich den vermieteten Wohnraum erwarb.

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IBRRS 2025, 0455

AG Remscheid, Urteil vom 02.05.2024 - 7 C 5/24

1. Rauchen gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Das gilt auch, wenn der Mitmieter (Wohnungsnachbar) auf seinem Balkon raucht.

2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der gestörte Mieter entweder gar nicht verhindern kann, dass Rauch oder sonstige Gerüche aus der anderen Wohnung in die eigene Wohnung dringt oder wenn es ihm nahezu unmöglich ist, diesen Rauch oder diese Gerüche durch Lüften wieder aus der Wohnung herauszubekommen.

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Online seit 13. Februar

IBRRS 2025, 0423

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 02.05.2024 - 318a C 115/24

1. Ausgangspunkt für die Frage, ob selbstständige Verträge oder ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und einen Pkw-Stellplatz begründet werden sollten, ist der Wille der Vertragsparteien.*)

2. Auf die örtliche Nähe der Garage und der Wohnung ist nicht zurückzugreifen, wenn sich im konkreten Fall aus der Regelung im Stellplatzmietvertrag und wegen der gleichzeitigen Fertigung zweier Vertragsurkunden eindeutig ergibt, dass die Parteien zwei separate Verträge schließen wollten.*)

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Online seit 12. Februar

IBRRS 2025, 0422

AG Reinbek, Urteil vom 10.11.2022 - 11 C 170/22

1. An den Zustellungsbeweis für eine Mieterhöhung sind hohe Anforderungen zu stellen.

2. So verliert etwa eine bloße Zustellungsübersicht an Bedeutung, wenn sich ein Zeuge nicht mehr an den Zustellungsvorgang erinnern kann und ein weiterer Zeuge bekundet hat, kein Mieterhöhungsverlangen erhalten zu haben, obwohl dies ebenfalls auf der Zustellungsübersicht vermerkt gewesen ist.

3. Eine nicht zugegangene Mieterhöhung kann im Gerichtsprozess nicht nachgeholt werden. § 558b Abs. 3 BGB kann nämlich nur formelle, aber keine materiellen Fehler - wie etwa den fehlenden Zugang der Erklärung - heilen.

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IBRRS 2025, 0402

AG Charlottenburg, Urteil vom 30.05.2024 - 218 C 243/23

1. Der Mieter kann weiterhin einen mit Zustimmung des bisherigen Vermieters angeschafften Hund halten, wenn kein wichtiger Grund für den Widerruf der Erlaubnis besteht. Dies gilt auch, wenn es sich um einen sog. Kampfhund handeln sollte.*)

2. Nur wenn der Vermieter beweist, dass der Hund als „Waffe" gegenüber Mitmietern vom gekündigten Mieter eingesetzt wurde, kommt ein Widerruf in Betracht.*)

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Online seit 6. Februar

IBRRS 2025, 0341

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.11.2024 - 33055 C 113/24

1. Der Mieter hat den Einbau von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu dulden. Diese Duldungspflicht erstreckt sich nicht nur auf den erstmaligen Einbau solcher Zähler, sondern auch auf deren Austausch.

2. Darüber hinaus steht dem Vermieter ein Anspruch auf Betreten der Wohnung und Duldung von Arbeiten nicht anlasslos zu, sondern immer dann, wenn er hierfür einen konkreten sachlichen Grund hat, der sich etwa aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann.

3. Der Vermieter darf sich zu diesem Zweck auch der Hilfe Dritter bedienen.

4. Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Durchführung der Arbeiten (hier: Austausch von Wasserzählern) durch einen bestimmten Anbieter oder bestimmte Personen.

5. Der Mieter kann nicht den Zutritt durch sämtliche Mitarbeiter eines bestimmten Unternehmens verweigern, weil ein einzelner Mitarbeiter versucht haben soll, Gegenstände aus seiner Wohnung zu entwenden.

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Online seit 5. Februar

IBRRS 2025, 0297

AG Essen-Borbeck, Urteil vom 29.11.2024 - 5 C 355/24

1. "Aushandeln" setzt mehr als ein "Verhandeln" voraus. Der Verwender muss den in seinen AGB enthaltenen Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen. Der Verhandlungspartner muss zumindest die reale Möglichkeit erhalten, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen beeinflussen zu können.

2. Ein "Besprechen" stellt kein "Aushandeln" dar.

3. Eine Klausel im Mietvertrag, durch die der Mieter verpflichtet wird, eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung abzuschließen, ist überraschend i.S.d. § 305c BGB. Dies gilt jedenfalls dann, wenn laut Mietvertrag die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

4. Das Aufstellen eines Pools im mitvermieteten Garten stellt keinen vertragswidrigen Gebrauch dar, vielmehr hält sich dies im Rahmen des verkehrsüblichen Maßes.

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IBRRS 2025, 0293

AG Bottrop, Urteil vom 15.08.2024 - 10 C 25/24

1. Bei einem beendeten Mietverhältnis gelten für die Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war, dieselben Grundsätze wie für das fortdauernde Mietverhältnis: Der Mieter kann bei fehlender Abrechnung die Nebenkostenvorauszahlungen nicht zurückfordern, er hätte vielmehr während der Laufzeit des Vertrags Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten müssen (vgl. BGH, IMR 2021, 349).

2. Fehlen in der Betriebskostenabrechnung die geleisteten Vorauszahlungen, so ist sie nicht formell unwirksam, vielmehr entspricht dies der materiell fehlerhaften Angabe, dass keine Vorauszahlungen geleistet wurden (vgl. IMR 2012, 176).

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Online seit 4. Februar

IBRRS 2025, 0298

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.11.2024 - 6 C 73/23

1. Der einfache Berliner Mietspiegel stellt auch eine taugliche Schätzgrundlage für die in der Inklusivmiete enthaltene Nettokaltmiete dar. Ein eigener Teilmarkt für möblierten Wohnraum existiert derzeit nicht.

2. Legt der Mieter einen unbefristeten Arbeitsvertrag vor, nach dem Ort der Miete und Arbeit identisch sind, so lässt dies den Rückschluss zu, dass der Mieter dort einen neuen Lebensmittelpunkt begründet und die Mietsache nicht nur "vorübergehend" gebraucht i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

3. Kommt ein Wohnraummietvertrag über eine Vermittlungsplattform zu Stande, so ist deren Kenntnis zum Gebrauchswillen des Mieters (hier: der unbefristete Arbeitsvertrag) dem Vermieter zurechenbar.

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IBRRS 2025, 0294

LG Essen, Urteil vom 24.10.2024 - 10 S 93/24

1. Sofern der Vermieter verstorben ist, kann der Mieter die Miete hinterlegen, wenn der neue Vermieter nicht bekannt ist.

2. Der Erbe ist nicht verpflichtet, sein Erbrecht durch einen Erbschein nachzuweisen, sondern er hat auch die Möglichkeit, diesen Nachweis in anderer Form zu erbringen.

3. Wenn der Erbe (neuer Vermieter) ein eröffnetes öffentliches Testament vorlegt, ist dies in der Regel als ausreichender Nachweis für die Rechtsnachfolge anzusehen. Eine Hinterlegung der Miete seitens des Mieters wirkt dann nicht mehr schuldbefreiend.

4. Eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands kann treuwidrig sein, wenn dieser geringfügig oder inzwischen ausgeglichen ist.

5. Die Kündigung ist treuwidrig, wenn der Mieter zwar wegen des vorgelegten Testaments nicht mehr hätte hinterlegen dürfen, er aber stets deutlich machte, dass das Geld zur Begleichung der Mieten verwendet werden und dem Berechtigten, dem neuen Vermieter ausgezahlt werden soll, und er zudem den Verzicht auf die Rücknahme erklärte.

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Online seit 3. Februar

IBRRS 2025, 0295

LG Essen, Urteil vom 12.12.2024 - 10 S 147/23

1. Ist die Wohnung bei Überlassung an den Mieter nicht renoviert, ist dieser nicht etwa durch eine Endrenovierungsklausel zur Renovierung bei Auszug verpflichtet.

2. Der Erklärungsgehalt des Rückgabeprotokolls sagt aus, dass das, was im Protokoll als ordnungsgemäß oder - wenn dieses die Mietsache insgesamt umfasst - nicht aufgeführt ist, vertragsgemäß zurückgegeben wurde.

3. Beanstandungen, die sich in einem von beiden Parteien bei der Endabnahme unterzeichneten Protokoll befinden, sind verbindlich festgestellt, mit Ansprüchen aus nicht aufgeführten oder der Abwehr von aufgeführten Zuständen sind die Parteien hingegen ausgeschlossen, da sie dies wirksam untereinander vereinbart haben.

4. Haben die Parteien den Zustand der Mietsache insgesamt, soweit die Mängel erkennbar waren, festgestellt und nur bestimmte Pflichten bzw. Arbeiten des Mieters festgelegt, so dürfte in dieser Beschränkung der Verzicht auf andere möglicherweise aus der Zustandsbeschreibung folgende Ansprüche zu sehen sein.

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Online seit 30. Januar

IBRRS 2025, 0259

AG Hamburg, Urteil vom 27.09.2024 - 49 C 153/24

1. Eine rückwirkende Geltung der Regelungen des MoPeG für eine in der Vergangenheit liegende, von der Gesellschaft ausgesprochene einseitige Gestaltungserklärung wie eine Kündigung beansprucht das Gesetz nicht.

2. Eine Eigenbedarfskündigung setzt ein schon zum Zeitpunkt der Kündigung bestehendes konkretes Interesse des Vermieters an der künftigen Rückgabe der Räume voraus. Die Bedarfsperson muss die Wohnung tatsächlich nutzen und in sie umziehen wollen. Eine Kündigung auf Vorrat ist insoweit unwirksam.

3. An einem solchen hinreichend verfestigten Eigenbedarf fehlt es, wenn die in Australien lebende und verheiratete Bedarfsperson lediglich erwägt, nach Hamburg zurückzukehren und sich dort eine berufliche Tätigkeit in einem noch nicht feststehenden Bereich zu suchen.

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Online seit 29. Januar

IBRRS 2025, 0253

LG Berlin II, Urteil vom 24.09.2024 - 67 S 57/24

1. Maßgeblich für die Annahme eines wohnwertmindernden Merkmals (hier: fehlende Spüle und fehlender Keller) sind die Verhältnisse bei Beginn des Mietverhältnisses. Das gilt auch bei Übernahme der Wohnung durch den bisherigen Untermieter vom Vormieter.

2. Das wohnwertmindernde Merkmal "fehlender Balkon" trifft nicht zu, wenn nach Auskunft der Unteren Denkmalschutzbehörde der Anbau eines Balkons nicht genehmigungsfähig ist.

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Online seit 27. Januar

IBRRS 2025, 0170

LG Landshut, Urteil vom 08.01.2025 - 15 S 339/23

1. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache, schuldet der Vermieter dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfüllungspflicht unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist.

2. Die Pflicht des Vermieters zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands entfällt, soweit der Mieter den Mangel der Mietsache zu vertreten hat, also hierfür die Ursache gesetzt hat.

3. Eine schuldhafte Schimmelverursachung durch den Mieter kommt nur bei unzureichendem Heiz- und Lüftungsverhalten in Betracht, da der Mieter nur diese Parameter beeinflussen kann. Der Mieter muss allerdings grundsätzlich nicht wissen, in welchem Maß er heizen und lüften muss, um Schimmelbildung zu vermeiden.

4. Sofern der Vermieter kein an die konkrete Nutzung angepasstes Lüftungskonzept zur Verfügung stellt, schuldet der Mieter im Rahmen seiner Obhutspflicht nur das, was im Rahmen der Verkehrssitte allgemein üblich ist.

5. Es ist grundsätzlich üblich, zweimal täglich für ca. 10 Minuten zu lüften und Feuchtespitzen gesondert abzuführen. Solche Feuchtespitzen sind zum Beispiel Duschen, Kochen, Wäschetrocknen und Ähnliches.

6. Mussten bisher aufgrund alter, undichter Fenster nur Feuchtespitzen durch Lüften abgeführt werden, genügt - nach Austausch der Fenster - der Hinweis des Vermieters, dass nun vermehrt und richtig gelüftet werden muss.

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IBRRS 2024, 3526

AG Köln, Urteil vom 04.09.2024 - 206 C 17/23

1. Aufgrund der besonderen Gefahren von Schimmelpilz für die Rechtsgüter des Mieters und der weiteren Bewohner der Wohnung, insbesondere für ihre Gesundheit und ihr Eigentum, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung bei Auftreten von Schimmel ohne Weiteres nicht unerheblich beeinträchtigt.

2. Der Vermieterseite obliegt der Beweis, dass der Schimmel nicht bauwerksbedingt ist, dass also aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf Mängel in der Bausubstanz zurückzuführen ist und dass die Wohnung durch zumutbares Nutzungsverhalten schimmelfrei gehalten werden kann. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss die Mieterseite beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Nutzungsverhalten entstanden ist.

3. Kann die Wohnung bei zumutbarem Nutzungsverhalten schimmelfrei gehalten werden, liegt kein Mangel vor.

4. Allein die psychische Gewissheit, dass es wieder zum Auftreten von Schimmel kommen werde, führt nicht zu einer Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung.

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Online seit 22. Januar

IBRRS 2025, 0172

AG Paderborn, Urteil vom 18.03.2024 - 51 C 135/23

Im Hinblick auf das Durchbohren der Wandfliesen - anders als bei der Anbringung von Dübellöchern im Allgemeinen - gilt, dass dies vom Vermieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs nur dann hinzunehmen ist, wenn nicht die Platzierung des Bohrlochs in den Fliesenfugen möglich gewesen wäre, da dies mit der weit weniger beeinträchtigenden Einwirkung auf die Sachsubstanz der Mietwohnung einherginge.

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Online seit 21. Januar

IBRRS 2025, 0171

AG Paderborn, Urteil vom 11.04.2024 - 58a C 129/23

Nach der Verkehrsanschauung darf ein Mieter eine Dusche erwarten, bei der nicht bei jedem Duschvorgang erhebliche Mengen an Wasser ins Badezimmer und auf bzw. in den Fußboden laufen. Es ist auf Dauer keinem Mieter zumutbar, mit einer nicht vollständig schließenden Tür duschen und dabei das naturgemäß austretende Wasser mit Handtüchern auffangen zu müssen.

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Online seit 16. Januar

IBRRS 2025, 0042

AG Köln, Urteil vom 13.12.2024 - 208 C 460/23

Die Gestattung der Anbringung eines außen an der Balkonbrüstung befestigten Balkonkraftwerks ist dem Vermieter nur bei Absicherung durch eine Versicherung und eine Sicherheitsleistung zumutbar.

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Online seit 15. Januar

IBRRS 2025, 0118

LG Braunschweig, Urteil vom 29.10.2024 - 6 S 40/24

1. Zwar besteht grundsätzlich ein Anspruch des Mieters, der berechtigterweise wegen einer Pflichtverletzung des Vermieters gekündigt hat, auf Erstattung der Differenz zwischen der höheren Miete für vergleichbaren Wohnraum und dem bisher gezahlten Mietzins.

2. Der Mieter muss allerdings nachweisen, dass die beiden Wohnungen vergleichbar sind.

3. Gesetzlicher Maßstab für die Vergleichbarkeit von Wohnraum sind im Rahmen der Mieterhöhung diejenigen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit gezahlt werden. Diese Kriterien sind auch bei der Bewertung eines Mietdifferenzschadens für die Beantwortung der Frage der Vergleichbarkeit zu berücksichtigen.

4. Ist eine Raumtemperatur von durchgängig 21 Grad Celsius nötig, um Schimmelbildung zu vermeiden, so ist ein solches Heiz- und Lüftungsverhalten einem Mieter nicht zumutbar.

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Online seit 13. Januar

IBRRS 2024, 3691

AG Hamburg, Beschluss vom 20.12.2024 - 49 C 154/24

1. Soweit eine Eigenbedarfskündigung damit begründet wird, die Bedarfsperson (hier Tochter) plane nach Abschluss ihrer Ausbildung, ihren Lebensmittelpunkt aus dem Ausland nach Hamburg zu verlegen, handelt es sich um eine unzulässige Vorratskündigung.

2. Wird in der Kündigung angegeben, die Tochter habe sich auf verschiedene Jobangebote in Hamburg beworben und möchte in Hamburg ihren zukünftigen Lebensmittelpunkt begründen, ergibt sich bereits aus der Kündigung, dass völlig unklar ist, ob der angedachte Eigenbedarf letztlich umsetzbar ist.

2. Die unterbliebene Besichtigung der Wohnung ist ein gewichtiges Indiz gegen eine hinreichende Verfestigung des Eigenbedarfs. Gleiches gilt für den Nichteinzug bis zum Zeitpunkt der übereinstimmenden Erledigungserklärung.

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Online seit 10. Januar

IBRRS 2025, 0092

BGH, Urteil vom 27.11.2024 - VIII ZR 155/23

1. Bei einer empfangsbedürftigen Willenserklärung ist es auch für die elektronische Form zur Wahrung der Form nicht ausreichend, dass die Willenserklärung formgerecht abgegeben wurde; diese muss dem Erklärungsgegner vielmehr auch in der entsprechenden Form zugehen. Für den Zugang einer in einem qualifiziert elektronisch signierten elektronischen Dokument enthaltenen Willenserklärung ist es daher erforderlich, dass dieses Dokument so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser die qualifizierte elektronische Signatur des Erklärenden und damit die Echtheit des Dokuments prüfen kann.*)

2. Diese Voraussetzungen sind in dem Zeitraum vor dem Inkrafttreten der Vorschrift des § 130e ZPO am 17.07.2024 erfüllt, wenn in einem Zivilprozess ein elektronischer Schriftsatz mit einer gültigen qualifizierten elektronischen Signatur, der eine empfangsbedürftige Willenserklärung enthält, vom Gericht unter Aufrechterhaltung der elektronischen Signatur elektronisch an den Empfänger der Willenserklärung weitergeleitet wird.*)

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