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Volltexturteile nach Sachgebieten

952 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2021, 2177

KG, Urteil vom 19.11.2019 - 27 U 134/16

1. Liegt dem Bauträgervertrag ein Ausstattungskatalog zugrunde und kann der Erwerber unabhängig von der Herstellerfirma gleichwertige Objekte und Materialien auswählen, steht dem Bauträger ein Anspruch auf Mehrvergütung zu, wenn sich der Erwerber eine höherwertigere Ausstattung aussucht.

2. Von einer in einem notariellen Kaufvertrag vereinbarten Schriftformklausel für Nachträge kann durch eine mündliche Vereinbarung der Vertragsparteien Abstand genommen werden.

3. Eine vereinbarte Vertragsstrafe kann nicht geltend gemacht werden, wenn der Erwerber bei der Abnahme keinen entsprechenden Vorbehalt erklärt hat.

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IBRRS 2021, 1852

OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.11.2019 - 21 U 4/19

1. Ein Bauträgervertrag kann gegenüber dem vertragstreuen Bauträger zwar nicht (frei) gekündigt werden, da dieser eine einheitliche Abwicklung des aus werk- und kaufvertraglichen Elementen bestehenden Vertrags gebietet.

2. Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Bauträger dem Erwerber einen wichtigen Grund zur Kündigung der Bauleistung gibt. Dann kann es geboten sein, dem Erwerber sowohl das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund zu gewähren als auch den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks bzw. des Miteigentumsanteils daran zu belassen.

3. Der Erwerber kann dann die Übereignung unter Anrechnung der für das Grundstück und das bis dahin erstellte Bauwerk geleisteten Zahlungen verlangen.

4. Einen wichtigen Grund, der die Kündigung des Bauträgervertrags rechtfertigt, stellt es dar, wenn die Umstände aus Sicht des Erwerbers den Schluss zulassen, dass der Bauträger seine Leistungspflichten nicht erfüllen wird. Der Erwerber kann sein Recht zur außerordentlichen Kündigung darauf stützen, dass der Bauträger sein Weiterarbeit ernsthaft und endgültig von der Zahlung einer weiteren Vergütung abhängig gemacht hat, auf die er eindeutig keinen Anspruch hat.

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IBRRS 2021, 1705

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.03.2020 - 5 U 147/19

1. Vor Ergehen des BFH-Urteils vom 22.08.2013 (IBR IBR 2014, 49) von Bauunternehmern mit Bauträgern geschlossene Verträge sind ergänzend dahingehend auszulegen, dass ein Anspruch auf Zahlung von Restwerklohn in Höhe des Umsatzsteuerbetrags gegen den Bauträger besteht, wenn beide Vertragsparteien übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen sind, der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt hat und wegen eines Erstattungsverlangens des Bauträgers für den Bauunternehmer die Gefahr entsteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner die Umsatzsteuer abführen zu müssen (Anschluss u. a. an BGH, IBR 2018, 372).

2. Der Anspruch entsteht erst, wenn der Bauträger einen Erstattungsantrag beim Finanzamt einreicht.

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IBRRS 2021, 1533

OLG Schleswig, Urteil vom 27.04.2018 - 1 U 90/15

1. Der Erwerber kann beim Bauträgervertrag die Bezahlung einer fälligen Abschlagsforderung wegen bis dahin aufgetretener Baumängel in angemessenem Verhältnis zum voraussichtlichen Beseitigungsaufwand verweigern.

2. Ein solches mangelbedingtes Leistungsverweigerungsrecht besteht auch in den Fällen, in denen die Abschlagsforderungen gemäß vertraglichem Zahlungsplan nach Baufortschritt fällig werden, ebenso im Rahmen eines Bauträgervertrags für die nach Maßgabe der Makler- und Bauträgerverordnung vereinbarten Raten.

3. Ein allgemeiner "Mängelverdacht" reicht zur Begründung eines Mängel- oder Zurückbehaltungsrechts nicht aus.

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IBRRS 2021, 1290

LG Tübingen, Urteil vom 23.11.2020 - 7 O 377/18

1. Ein Zahlungsplan, der keine Erhöhung der Sicherheitsleistung bei Werklohnerhöhung um 10% vorsieht, ist unwirksam.

2. Ein Zahlungsplan, dem bei kundenfeindlichster Auslegung nicht zu entnehmen ist, dass die Abschlagszahlungen bei wesentlichen Mängeln nicht fällig werden, ist unwirksam.

3. Ein Zahlungsplan, der nicht erkennen lässt, dass dem Besteller bei Fälligkeit der jeweiligen Rate ein entsprechender nicht mehr entziehbarer Gewinn gegenübersteht, ist unwirksam.

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IBRRS 2021, 1292

OLG Hamm, Urteil vom 17.12.2020 - 22 U 129/20

1. Auf eine Streitigkeit zwischen einem Bauträger und einem Erwerber wegen eines Überbaus findet nicht Werkvertragsrecht, sondern Kaufrecht Anwendung.

2. Der Überbau auf ein angrenzendes Grundstück begründet für den Erwerber der überbauenden Eigentumswohnung einen Rechtsmangel.

3. Die gemeinsame Vorstellung der Vertragsparteien, dass ein Überbau bis zur vorgesehenen Besitzübergabe auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden soll, um einen Gleichlauf von überirdischem Eigentum und Eigentum an der darunterliegenden Grundfläche zu erreichen, gehört zur Geschäftsgrundlage des Bauträgervertrags.

4. Der Anspruch auf Vertragsanpassung oder ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises aufgrund eines Rücktritts vom Vertrag wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage verjährt in zehn Jahren.

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IBRRS 2021, 1246

OLG Köln, Urteil vom 15.05.2019 - 11 U 162/18

1. Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger bei einem zwischen ihnen vor Erlass des Urteils des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen und durchgeführten Bauvertrag übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen und hat der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt, steht dem Bauunternehmer ein Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn der Bauträger Erstattung der Steuer verlangt und deshalb für den Bauunternehmer die Gefahr entsteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner die Umsatzsteuer abführen zu müssen (Anschluss an BGH, IBR 2018, 372).

2. Die Verjährung dieses Anspruchs beginnt in einem solchen Fall mit dem Schluss des Jahres, in dem der Erstattungsantrag gestellt ist und der Bauunternehmer davon Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste.

3. Die nachträgliche Heranziehung des Unternehmers zur Umsatzsteuer verstößt nicht gegen das verfassungs- und steuerrechtliche Rückwirkungsverbot und den Vertrauensgrundsatz.

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IBRRS 2021, 1121

OLG Stuttgart, Urteil vom 30.04.2020 - 13 U 261/18

1. Zur Frage, ob der Erwerber einer neu zu errichtenden Eigentumswohnung aufgrund der Baubeschreibung davon ausgehen darf, dass in der Diele, im Abstellraum und im Flur eine gesondert geregelte Fußbodenheizung vorhanden ist.

2. Ein Verstoß gegen die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) stellt gleichzeitig einen Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik dar.

3. Die Nachbesserung kann nicht wegen hoher Kosten verweigert werden, wenn die Funktionsfähigkeit des Werks spürbar beeinträchtigt ist.

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IBRRS 2021, 1123

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.02.2021 - 6 O 15/21

1. In den Fällen, in denen bei Bau- oder Bauträgerverträgen die Herausgabe des Vertragsobjekts nach der Bezugsfertigkeit im Wege der einstweiligen Verfügung verlangt wird, sind die Grundsätze der Darlegungs- und Beweislast zur Dringlichkeit einer finanziellen Situation der Antragsteller ebenso zu berücksichtigen, wie auch unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes im Rahmen der Interessenabwägung die die Entscheidung des Gerichts leitenden Tatsachen - insbesondere auch unter Beachtung der vollständigen und wahrheitsgemäßen Erklärung der Parteien (§ 138 ZPO) - aufzuklären und der freien Würdigung des gesamten Vorbringens zuverlässig festzustellen sind (Abgrenzung zu KG, IBR 2019, 675, und IBR 2018, 147).*)

2. Zur Auslegung der Klausel im Bauträgervertrag "Die Übergabe des Vertragsgegenstandes erfolgt unverzüglich nach seiner Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Zahlungen der bis dahin fälligen Kaufpreisraten".*)

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IBRRS 2021, 0662

OLG Stuttgart, Urteil vom 01.12.2020 - 10 U 211/20

1. Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger bei einem zwischen ihnen vor Erlass des Urteils des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen und durchgeführten Bauvertrag übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers gem. § 13b Abs. 5 Satz 2 Halbsatz 1 UStG 2011 ausgegangen und hat der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt, steht dem Bauunternehmer aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung ein Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn der Bauträger Erstattung der Steuer verlangt und deshalb für den Bauunternehmer die Gefahr entsteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner gemäß § 27 Abs. 19 UStG die Umsatzsteuer abführen zu müssen (Anschluss an BGH, IBR 2018, 372).*)

2. Maßgeblicher Zeitpunkt für die ergänzende Vertragsauslegung ist derjenige des Vertragsschlusses, es kommt also darauf an, was die Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gewollt hätten. Die Vertragsparteien hätten im Zweifel zum Zeitpunkt des Abschlusses des Werkvertrags nicht vereinbart, dass nur dann eine um die Umsatzsteuer erhöhte Vergütung zu zahlen ist, wenn zum Zeitpunkt der Heranziehung der Auftragnehmerin als Steuerschuldnerin gemäß § 27 Abs. 19 UStG der Umsatzsteueranspruch der Staatskasse unverjährt ist.*)

3. Ob gegen den Auftragnehmer rechtmäßig geänderte Umsatzsteuerbescheide erlassen worden sind oder ob im Steuerverhältnis zum Auftragnehmer Festsetzungsverjährung eingetreten ist, spielt für das zivilrechtliche Vertragsverhältnis zwischen dem Auftragnehmer und dem Auftraggeber jedenfalls dann keine Rolle, wenn die Änderungsbescheide allenfalls rechtswidrig und anfechtbar, aber nicht unwirksam oder nichtig sind.*)

4. Der ergänzenden Vertragsauslegung stehen weder § 254 BGB noch der Vorwurf eines treuwidrigen Verhaltens des Auftragnehmers (§ 242 BGB) entgegen, wenn der Auftragnehmer bei höchstrichterlich ungeklärter Rechtslage sich nicht gegen die Umsatzsteuer-Änderungsbescheide im Hinblick auf die Frage der Verjährung gewendet hat.*)

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IBRRS 2021, 0644

LG Karlsruhe, Urteil vom 23.12.2020 - 6 O 141/20

Keine nachrangige Haftung des Bauträgers gegenüber dem Bauherrn, wenn im Vertrag der mögliche Durchgriff wegen Baumängeln auf Nachunternehmer durch eine "Abtretung sicherungshalber" geregelt ist.*)

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IBRRS 2021, 0332

OLG Brandenburg, Beschluss vom 17.04.2018 - 12 U 197/16

1. Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel ist nicht nur dann unwirksam, wenn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter erfolgen kann, sondern auch dann, wenn die Abnahme durch einen Sachverständigen ermöglicht wird, der durch den Bauträger selbst oder eine in seinem Lager stehende Person benannt und beauftragt wird.

2. Dem Bauträger ist es verwehrt, sich bei unwirksam vereinbarter förmlicher Abnahme auf eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu berufen.

3. Ein Bauträger, der mit der unwirksamen Abnahmeklausel den Eindruck erweckt, dass das Erfüllungsstadium aufgrund erfolgter Abnahme des Gemeinschaftseigentums beendet ist, muss als Verwender den Nachteil tragen, dass er trotz fehlender Abnahme mit Mängelansprüchen konfrontiert wird.

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IBRRS 2021, 0331

OLG Brandenburg, Beschluss vom 06.02.2018 - 12 U 197/16

1. Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel ist nicht nur dann unwirksam, wenn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter erfolgen kann, sondern auch dann, wenn die Abnahme durch einen Sachverständigen ermöglicht wird, der durch den Bauträger selbst oder eine in seinem Lager stehende Person benannt und beauftragt wird.

2. Dem Bauträger ist es verwehrt, sich bei unwirksam vereinbarter förmlicher Abnahme auf eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu berufen.

3. Ein Bauträger, der mit der unwirksamen Abnahmeklausel den Eindruck erweckt, dass das Erfüllungsstadium aufgrund erfolgter Abnahme des Gemeinschaftseigentums beendet ist, muss als Verwender den Nachteil tragen, dass er trotz fehlender Abnahme mit Mängelansprüchen konfrontiert wird.

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IBRRS 2021, 1273

AG München, Urteil vom 22.06.2020 - 155 C 21618/19

Beträgt die vollständige Reservierungsgebühr 5.440 Euro, ist sowohl ein unangemessener Druck als auch in der Folge die Beurkundungspflichtigkeit gegeben.

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IBRRS 2021, 0221

OLG Köln, Beschluss vom 28.08.2018 - 19 U 31/18

Dem Bauunternehmer steht aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung ein Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn er und ein Bauträger bei einem zwischen ihnen vor Erlass des Urteils des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen und durchgeführten Bauvertrag übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen sind, der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt hat und sodann Erstattung der Steuer verlangt (Anschluss u. a. an BGH, IBR 2018, 372).

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IBRRS 2021, 0219

OLG Köln, Urteil vom 18.12.2019 - 16 U 114/19

Zur Abgrenzung eines "selbständigen Sonderwunschvertrags" ("Handwerker-Sonderwunschvertrag") von einem "scheinselbständigen Sonderwunschvertrag", bei welchem der Erwerber von Wohnungseigentum zwar mit einem Handwerker eine vertragliche Abrede über eine höherwertige Ausstattung trifft und diesem insoweit eine höhere Vergütung als diejenige für eine Standardausführung geschuldet wird, der Grundpreis der Ausstattung jedoch Gegenstand des Bauträgervertrags bleibt.*)

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IBRRS 2021, 0045

OLG Köln, Urteil vom 21.08.2020 - 19 U 5/20

1. Der Bauträger ist zur Leistungsverweigerung berechtigt, wenn die Erfüllungsansprüche der Erwerber aus den Bauträgerverträgen, die der Errichtung des Objekts zu Grunde liegen, verjährt sind.

2. Ist eine Abnahme des Objekts nicht erfolgt, verjähren die Erfüllungsansprüche der Erwerber 10 Jahre nach Vertragsschluss.

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IBRRS 2021, 0033

OLG Köln, Urteil vom 14.03.2019 - 7 U 28/18

1. Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger bei einem zwischen ihnen vor Erlass des Urteils des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen und durchgeführten Bauvertrag übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen und hat der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt, steht dem Bauunternehmer ein Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn der Bauträger Erstattung der Steuer verlangt und deshalb für den Bauunternehmer die Gefahr entsteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner die Umsatzsteuer abführen zu müssen.

2. Die Verjährung dieses Anspruchs beginnt in einem solchen Fall mit dem Schluss des Jahres, in dem der Erstattungsantrag gestellt ist und der Bauunternehmer davon Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste.

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IBRRS 2021, 0007

OLG Jena, Urteil vom 30.04.2020 - 8 U 674/19

1. Im Zusammenhang mit dem Erwerb eines sanierten Altbaus ist insgesamt Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer umfassenden Herstellungsverpflichtung hinsichtlich des Gebäudes verbunden ist und die übernommenen Bauleistungen nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind.

2. Die bloße Wiederinstandsetzung eines Gebäudes unter weitgehender Beibehaltung des ursprünglichen Raum- und Nutzungskonzepts und der Erhaltung der Bausubstanz ist keine der Neuerrichtung entsprechende Sanierung.

3. Kommt die geschuldete Sanierung keiner Neuherstellung gleich, ist wegen der Mängel des Objekts Kaufrecht anwendbar.

4. In einem Individualvertrag können die Parteien wirksam den Ausschluss der verschuldensunabhängigen Sachmängelgewährleistung für Mängel der von der Modernisierung des erworbenen Objekts unberührt gebliebenen Altbausubstanz vereinbaren.

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IBRRS 2020, 3669

OLG Köln, Beschluss vom 25.02.2019 - 11 U 87/18

1. Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger bei einem zwischen ihnen vor Erlass des Urteils des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen und durchgeführten Bauvertrag übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen und hat der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt, steht dem Bauunternehmer aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung ein Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn für den Bauunternehmer die Gefahr entsteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner die Umsatzsteuer abführen zu müssen (Anschluss an BGH, IBR 2018, 372).

2. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur ergänzenden Vertragsauslegung (IBR 2018, 372) erstreckt sich auch auf eine Klage des Fiskus aus abgetretenem Recht (Anschluss an BGH, IBR 2019, 179).

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IBRRS 2020, 3555

OLG Nürnberg, Beschluss vom 28.10.2019 - 6 U 1114/18

1. Auch vor Abnahme richtet sich der Erfüllungsanspruch auf die Herstellung eines mangelfreien Bauwerks.

2. Die Übereinstimmung der tatsächlichen Ausführung mit den genehmigten Plänen entbindet den Bauträger nicht von seiner Verpflichtung, ein mangelfreies und funktionstaugliches Werk herzustellen. Ist dies mit den genehmigten Plänen nicht möglich, bedarf es einer Planänderung.

3. Der Erwerber muss sich nicht auf unbestimmte Zeit mit einem Provisorium zufrieden geben. Er hat Anspruch auf Erfüllung, das heißt auf Herstellung einer mangelfreien Bauleistung.

4. Grundsätzlich legt der Bauträger fest, wie er einen Mangel beseitigt. Etwas anderes gilt, wenn nur eine Möglichkeit der Nacherfüllung besteht.

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IBRRS 2020, 3529

OLG Nürnberg, Beschluss vom 19.08.2019 - 6 U 1114/18

1. Auch vor Abnahme richtet sich der Erfüllungsanspruch auf die Herstellung eines mangelfreien Bauwerks.

2. Die Übereinstimmung der tatsächlichen Ausführung mit den genehmigten Plänen entbindet den Bauträger nicht von seiner Verpflichtung, ein mangelfreies und funktionstaugliches Werk herzustellen. Ist dies mit den genehmigten Plänen nicht möglich, bedarf es einer Planänderung.

3. Der Erwerber muss sich nicht auf unbestimmte Zeit mit einem Provisorium zufrieden geben. Er hat Anspruch auf Erfüllung, das heißt auf Herstellung einer mangelfreien Bauleistung.

4. Grundsätzlich legt der Bauträger fest, wie er einen Mangel beseitigt. Etwas anderes gilt, wenn nur eine Möglichkeit der Nacherfüllung besteht.

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IBRRS 2020, 3624

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.09.2019 - 29 U 133/18

1. Durch eine von einem Bauträger mehrfach verwendete Vertragsklausel, wonach keine Schadensersatzansprüche aus Verschuldenshaftung bestehen, wenn nicht Vorsatz, Arglist oder grobe Fahrlässigkeit vorliegen oder Personenschäden betroffen sind, werden Gewährleistungsansprüche aufgrund fehlerhafter Bauleistung nicht wirksam ausgeschlossen.

2. Das Prognoserisiko für eine Übermaßsanierung trägt bei vertretbarer Handhabung aufgrund sachverständiger Beratung der Bauträger.

3. Durch die Zustellung eines Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens wird die Verjährung der Mängelansprüche gehemmt.

4. Für die Hemmungswirkung kommt es nicht darauf an, ob sich die behaupteten Mängel im Beweisverfahren feststellen lassen. Die Hemmung tritt auch dann ein, wenn sich die Mängel nicht bestätigen.

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IBRRS 2020, 3117

OLG Celle, Urteil vom 14.05.2020 - 5 U 131/19

1. Der Werklohnanspruch des Bauunternehmers verjährt grundsätzlich innerhalb von drei Jahren ab Fälligkeit des Werklohnanspruchs, die mit der Abnahme der Werkleistung beginnt.

2. Eine Ausnahme gilt, wenn ein Bauunternehmer und ein Bauträger bei dem zwischen ihnen vor dem Erlass des Urteils des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen und durchgeführten Bauverträgen übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen sind.

3. Hat der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt, steht dem Bauunternehmer aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung ein Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn der Bauträger Erstattung der Steuer verlangt und deshalb für den Bauunternehmer die Gefahr entsteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner die Umsatzsteuer abführen zu müssen.

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IBRRS 2020, 3294

OLG München, Urteil vom 05.11.2019 - 9 U 3774/18 Bau

1. Der Werklohnanspruch des Bauträgers gegen einen Erwerber ist nicht fällig, wenn Abnahmemängel nicht beseitigt worden sind. Das gilt auch dann, wenn es sich um Mängel am Gemeinschaftseigentum handelt.

2. Haben die Parteien eines Bauträgervertrags den im heutigen Wohnungsbau üblichen Qualitäts- und Komfortstandard sowie die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik vereinbart, gehört ein über den Mindestanforderungen liegender Schallschutz zum Vertragsinhalt. Es muss eine gegenüber dem Mindeststandard spürbare, deutlich wahrnehmbare Erhöhung erreicht werden.

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IBRRS 2020, 2682

OLG Hamm, Urteil vom 18.06.2020 - 24 U 64/19

1. Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger bei einem zwischen ihnen vor Erlass des Urteils des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen und durchgeführten Bauvertrag übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers gem. § 13b Abs. 5 Satz 2 Halbsatz 1 UStG 2011 ausgegangen und hat der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt, steht dem Bauunternehmer aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung auch dann ein Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn der Bauträger vor dem 14.02.2014 Erstattung der Steuer verlangt und deshalb für den Bauunternehmer die Gefahr entsteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner gem. § 27 Abs. 19 UStG die Umsatzsteuer abführen zu müssen.*)

2. Das Zivilgericht ist jedenfalls zur Prüfung der Zulässigkeit der Aufrechnung mit einer rechtswegfremden nicht rechtskräftigen und bestrittenen Gegenforderung befugt.*)

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IBRRS 2020, 2252

OLG Hamburg, Urteil vom 16.07.2020 - 8 U 61/19

1. Die Leistungsvereinbarung der Parteien eines Werkvertrags ist überlagert und konkretisiert durch die Herstellungspflicht des Unternehmers, ein nach den Vertragsumständen zweckentsprechendes, funktionstaugliches Werk zu erbringen. Wenn eine Funktion nach dem Vertrag vorausgesetzt ist, dann muss der Unternehmer die Funktion herbeiführen. Das ist Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung und damit der geschuldete Erfolg. Ist das Werk vom Unternehmer nicht zweckentsprechend und funktionstauglich hergestellt, ist es mangelhaft.

2. Kommt es bei der Warmwasserzufuhr, insbesondere beim Duschen oder in der Badewanne zu plötzlichen Temperaturschwankungen von 5°C, stellt dies einen Mangel dar.

3. Eine im Bauträgervertrag vorformulierte Vertragsbestimmung, wonach der Erwerber einer Wohnung die letzte Rate des Erwerbspreises vor Übergabe des Kaufgegenstands auf ein Notaranderkonto zu zahlen hat, ist gem. § 309 Nr. 2 a BGB unwirksam.

IBRRS 2020, 2604

OLG Frankfurt, Urteil vom 02.10.2018 - 29 U 163/17

1. Die von einem Bauträger in den Erwerberverträgen gestellte Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV erfolgt, benachteiligt die Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

2. Wird eine förmliche Abnahme vereinbart und fehlt unter dem "Prüfbericht zur Baustellenbegehung" sowohl die Unterschrift des Auftraggeber- als auch des Auftragnehmervertreters, ist das Dokument lediglich Entwurf geblieben.

3. Die vereinbarte, aber fehlende förmliche Abnahme schließt die Möglichkeit der konkludenten Abnahme grundsätzlich aus. Eine Ausnahme kommt nur in Betracht, wenn die Parteien einvernehmlich auf eine zunächst vereinbarte förmliche Abnahme verzichtet haben. Das hat der Auftragnehmer bzw. Bauträger darzulegen und zu beweisen.

IBRRS 2020, 2276

OLG München, Beschluss vom 08.01.2020 - 28 U 4568/19 Bau

1. Die Fertigstellungsrate von 3,5% und der vereinbarte Sicherheitseinbehalt für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel sind nicht zur Zahlung fällig, wenn noch wesentliche Restleistungen ausstehen oder wesentliche Mängel vorliegen.

2. Stellt ein Bauträger eine wartungsintensive Sonderkonstruktion her, so ändert die Übergabe einer Wartungs- und Pflegeanleitung nach Vertragsschluss nichts an der durch den Wartungsaufwand begründeten Mangelhaftigkeit der Leistung.

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IBRRS 2020, 2275

OLG München, Beschluss vom 11.03.2020 - 28 U 4568/19 Bau

1. Die Fertigstellungsrate von 3,5% und der vereinbarte Sicherheitseinbehalt für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel sind nicht zur Zahlung fällig, wenn noch wesentliche Restleistungen ausstehen oder wesentliche Mängel vorliegen.

2. Stellt ein Bauträger eine wartungsintensive Sonderkonstruktion her, so ändert die Übergabe einer Wartungs- und Pflegeanleitung nach Vertragsschluss nichts an der durch den Wartungsaufwand begründeten Mangelhaftigkeit der Leistung.

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IBRRS 2020, 0704

OLG Hamburg, Urteil vom 16.05.2019 - 8 U 42/18

1. Auch bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist der einzelne Wohnungseigentümer befugt, den Mangel gerichtlich geltend zu machen.

2. Wird ein Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung verlangt, ist grundsätzlich auf Zahlung an die WEG zu klagen. Ausnahmsweise kann der einzelne Eigentümer Zahlung an sich selbst verlangen, wenn er hierzu von der Eigentümergemeinschaft ermächtigt wurde.

3. In der Gemeinschaftsordnung können Untereigentümergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbstständiger Beschlussfassungskompetenz errichtet werden. Ihnen kann die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer Maßnahmen zu beschließen, die das Gebäude betreffen, das zur jeweiligen Untergemeinschaft gehört.

4. Auch wenn ein Eigentümer die Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht erklärt hat, kann er den Anspruch auf Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung geltend machen, wenn der Bauträger stets den Eindruck erweckt hat, dass eine Abnahme erfolgt und das Erfüllungsstadium beendet sei.

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IBRRS 2020, 0615

KG, Urteil vom 16.05.2017 - 27 U 132/16

Verlangt der Erwerber keine Erfüllung mehr, sondern macht er wegen Mängeln Schadensersatz statt der Leistung in Form des kleinen Schadensersatzanspruchs geltend, steht diesem Gewährleistungsanspruch die fehlende Abnahme nicht entgegen, wenn der Bauträger dem Erwerber die Eigentumswohnung zur Abnahme angeboten hat und die Parteien sich daher in einem Abrechnungsverhältnis befinden.

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IBRRS 2020, 1748

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.05.2020 - 4 U 87/19

1. Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Fertigstellung mit der beabsichtigt selbst zu bewohnenden Eigentumswohnung kein vergleichbarer Wohnraum zur Verfügung, hat der Erwerber Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung.

2. Als Ausgangspunkt für die Berechnung des Nutzungswerts der vorenthaltenen Eigentumswohnung können entweder die anteiligen Vorhaltekosten oder die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden.

3. Auf den Nutzungsausfallschaden sind die dem Erwerber tatsächlich entstandenen und vom Bauträger zu tragenden Kosten der Unterbringung in einer Ersatzunterkunft in voller Höhe anzurechnen.

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IBRRS 2020, 1787

LG Münster, Urteil vom 26.09.2018 - 16 O 356/17

(ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2020, 1547

OLG Stuttgart, Urteil vom 04.12.2018 - 12 U 180/17

1. Der Herstellungsanspruch aus einem Bauvertrag kann grundsätzlich formfrei abgetreten, auch wenn die abgetretene Forderung auf einem formpflichtigen Geschäft - wie etwa einem Bauträgervertrag - beruht.

2. Eine Teilabtretung ist zulässig, wenn die Forderung teilbar ist und die Parteien sie nicht durch Vereinbarung ausgeschlossen haben.

3. Der Auftragnehmer kann die Leistung verweigern, wenn sie für ihn oder für jedermann unmöglich ist. Objektive Unmöglichkeit liegt vor, wenn die Leistung von niemanden, also weder vom Auftragnehmer noch von einem Dritten, erbracht werden kann (hier verneint).

4. Dem Auftragnehmer steht auch dann ein Leistungsverweigerungsrecht zu, wenn sie einen Aufwand erfordert, der in einem groben Missverhältnis zu dem Leistungsinteresse des Auftraggebers steht.

5. Setzt der Auftragnehmer das Bauvorhaben um und führt er eine bestimmte Leistung nicht zu einem Zeitpunkt aus, zu dem sie ohne größeren Aufwand hätte ausgeführt werden können, kann er nicht einwenden, die nachträgliche Ausführung sei mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden.

6. Hat der Auftragnehmer sich verkalkuliert, hat er keinen Anspruch auf Vertragsanpassung, selbst wenn der Kalkulationsirrtum für den Auftraggeber erkennbar war.

IBRRS 2020, 1501

OLG Koblenz, Beschluss vom 12.06.2019 - 2 U 1212/18

1. Für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden spricht die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit (BGH, IBR 2002, 574).

2. Beruft sich eine Vertragspartei darauf, dass entgegen dieser Vermutung in dem Vertrag nicht alle zwischen den Parteien getroffenen Abreden beurkundet seien und sie damit eine Formunwirksamkeit des Vertrags behauptet, ist sie dafür darlegungs- und beweisbelastet.

3. Behauptet der Bauträger, er hätte sich mit dem Erwerber vor Vertragsschluss auf den Entfall einer Leistung verständigt, hat er darzulegen und zu beweisen, wann, unter welchen Umständen, zwischen welchen Personen und vor allen Dingen mit welchem konkreten Inhalt eine diesbezügliche Einigung getroffen worden sein soll.

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IBRRS 2020, 1500

OLG Koblenz, Beschluss vom 23.04.2019 - 2 U 1212/18

1. Für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden spricht die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit (BGH, IBR 2002, 574).

2. Beruft sich eine Vertragspartei darauf, dass entgegen dieser Vermutung in dem Vertrag nicht alle zwischen den Parteien getroffenen Abreden beurkundet seien und sie damit eine Formunwirksamkeit des Vertrags behauptet, ist die dafür darlegungs- und beweisbelastet.

3. Behauptet der Bauträger, hätten sich vor Vertragsschluss auf den Entfall einer Leistung verständigt, hat er darzulegen und zu beweisen, wann, unter welchen Umständen, zwischen welchen Personen und vor allen Dingen mit welchem konkreten Inhalt eine diesbezügliche Einigung getroffen worden sein soll.

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IBRRS 2020, 1706

LG Münster, Urteil vom 16.04.2019 - 11 O 393/17

Sind Bauunternehmer und Leistungsempfänger bei einem vor Erlass des BFH-Urteils vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen und durchgeführten Bauvertrag übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen und hat der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt, steht dem Bauunternehmer aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung ein Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn der Bauträger Erstattung der Steuer verlangt und deshalb für den Bauunternehmer die Gefahr entsteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner die Umsatzsteuer abführen zu müssen.

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IBRRS 2020, 1556

OLG München, Beschluss vom 28.10.2019 - 27 U 851/19 Bau

1. Wegen Mängeln des Objekts sind die Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts anzuwenden, soweit die Herstellungsverpflichtung verletzt wird. Dies ist auch dann der Fall, wenn der Bauträger eine Herstellungsverpflichtung übernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten nicht vergleichbar ist.

2. Soll eine Fassade nach dem Bauträgervertrag entsprechend der gesetzlichen Vorschriften behandelt werden, muss der Bauträger die Fassade komplett demontieren und erneuern, wenn es sich um unbeschichtete Asbest-Zementplatten handelt, die weder gereinigt noch beschichtet werden dürfen.

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IBRRS 2020, 1554

OLG München, Beschluss vom 03.09.2019 - 27 U 851/19 Bau

1. Wegen Mängeln des Objekts sind die Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts anzuwenden, soweit die Herstellungsverpflichtung verletzt wird. Dies ist auch dann der Fall, wenn der Bauträger eine Herstellungsverpflichtung übernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten nicht vergleichbar ist.

2. Soll eine Fassade nach dem Bauträgervertrag entsprechend der gesetzlichen Vorschriften behandelt werden, muss der Bauträger die Fassade komplett demontieren und erneuern, wenn es sich um unbeschichtete Asbest-Zementplatten handelt, die weder gereinigt noch beschichtet werden dürfen.

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IBRRS 2020, 1357

OLG München, Urteil vom 30.07.2019 - 9 U 3235/18 Bau

1. Bei der Auslegung des Verkaufsprospekts eines Bauträgers geht die konkrete Baubeschreibung des Kellers der allgemein gehaltenen Qualitätsbeschreibung des Gesamtbauvorhabens vor.

2. Sichert der Bauträger keine Kellerräume in Wohnraumqualität zu, kann der Erwerber nicht erwarten, dass die Kellerräume beheizbar sind.

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IBRRS 2020, 1212

OLG Hamm, Beschluss vom 05.09.2019 - 21 U 110/17

1. Die Leistung des Bauträgers ist mangelhaft, wenn sie gegen die anerkannten Regeln der Technik verstößt.

2. Eine von den anerkannten Regeln der Technik im Bauträgervertrag getroffene abweichende Vereinbarung kann nicht dahin ausgelegt werden, dass der üblicherweise zu erwartende Mindeststandard nicht eingehalten werden soll. Etwas anderes kann gelten, wenn der Erwerber auf eine solche Bedeutung ausdrücklich hingewiesen wurde oder er dies etwa aufgrund einer entsprechenden Fachkunde weiß.

3. Einem Minderungsanspruch wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums kann der Bauträger Vergütungsansprüche gegen die einzelnen Erwerber nicht entgegenhalten.

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IBRRS 2020, 1211

OLG Hamm, Beschluss vom 11.07.2019 - 21 U 110/17

1. Die Leistung des Bauträgers ist mangelhaft, wenn sie gegen die anerkannten Regeln der Technik verstößt.

2. Eine von den anerkannten Regeln der Technik im Bauträgervertrag getroffene abweichende Vereinbarung kann nicht dahin ausgelegt werden, dass der üblicherweise zu erwartende Mindeststandard nicht eingehalten werden soll. Etwas anderes kann gelten, wenn der Erwerber auf eine solche Bedeutung ausdrücklich hingewiesen wurde oder er dies etwa aufgrund einer entsprechenden Fachkunde weiß.

3. Einem Minderungsanspruch wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums kann der Bauträger Vergütungsansprüche gegen die einzelnen Erwerber nicht entgegenhalten.

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IBRRS 2020, 1266

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 19.12.2019 - 18 C 186/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1206

OLG Hamm, Urteil vom 30.07.2019 - 24 U 6/18

1. Eine Verpflichtung des Erwerbers zur Abnahme besteht nur dann, wenn die Leistung des Bauträgers (hier: im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum) vollständig und frei von wesentlichen Mängeln ist, das Werk also abnahmereif ist.

2. Die unrichtige Eintragung der Wohnfläche einer an den Erwerber verkauften Eigentumswohnung in der Abgeschlossenheitsbescheinigung, der Teilungserklärung und im Wohnungsgrundbuch stellt einen wesentlichen Rechtsmangel dar.

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IBRRS 2020, 0910

OLG Frankfurt, Urteil vom 12.10.2015 - 1 U 22/14

1. Bei divergierendem Bausoll ist es Sache der Eigentümergemeinschaft, das Vorgehen gegen den Bauträger intern zu klären und einen entsprechenden Beschluss zu fassen. Hat sich die Eigentümergemeinschaft verständigt, kann der Bauträger dem nicht entgegenhalten, er schulde die vereinbarte Beschaffenheit nur gegenüber einem Erwerber oder einzelnen Erwerbern.

2. Die Abweichung der tatsächlich ausgeführten von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit begründet einen Mangel und kann durch allgemeine formularvertragliche Freizeichnungen nicht legitimiert werden.

3. Die Mängelbeseitigung ist unverhältnismäßig und kann vom Bauträger verweigert werden, wenn mit der Beseitigung einer nicht störenden farblichen Abweichung ein ganz erheblicher Instandhaltungsaufwand verbunden ist.

4. Wird die Mängelbeseitigung vom Bauträger wegen Unverhältnismäßigkeit verweigert, ist der Schaden nicht anhand der Mängelbeseitigungskosten, sondern anhand der Minderung des Verkehrswerts des Baugrundstücks zu bemessen.

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IBRRS 2020, 1107

OLG München, Beschluss vom 28.01.2019 - 28 U 3555/18 Bau

1. Eine Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach eine Schadenspauschale vom Bauträger zu zahlen ist, wenn bis zu einem bestimmten Datum die Eigentumswohnung nicht rechtzeitig bezugsfertig erstellt wird, ist dahin auszulegen, dass die Pauschale auch dann anfällt, wenn die Wohnung aus Gründen, die der Bauträger zu vertreten hat, nicht übergeben wird.

2. Sieht der Bauträgervertrag einen Zahlungsplan entsprechend § 3 Abs. 2 MaBV vor und regelt eine gesonderte Klausel "Der Veräußerer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme nach Ziff. 2 durchgeführt ist und der Erwerber alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet, insbesondere die Bezugsfertigkeitsrate", so ist der Vertrag dahin auszulegen, dass der Bauträger zur Übergabe nur verpflichtet sein soll, wenn die Abnahme erklärt und die Bezugsfertigstellungsrate gezahlt wurde; eine solche Regelung ist insgesamt nichtig.

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IBRRS 2020, 1020

LG Hamburg, Urteil vom 11.04.2019 - 305a O 9/16

(ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2020, 0989

OLG Schleswig, Urteil vom 21.02.2020 - 1 U 19/19

Eine vom Bauträger vorformulierte Vertragsbestimmung, wonach der Erwerber einer Wohnung die letzte Rate des Erwerbspreises auf ein Notaranderkonto zahlen muss, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

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IBRRS 2020, 0689

KG, Urteil vom 04.04.2019 - 27 U 111/18

1. Sind der Beurkundungspflicht unterliegende Vereinbarungen unrichtig beurkundet worden, richten sich die Rechtsfolgen danach, ob die Parteien bewusst oder unbewusst Unrichtiges haben beurkunden lassen. Im ersten Fall ist der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft und der wirklich gewollte Vertrag wegen Formmangels nichtig. Im zweiten Fall ist der Vertrag gültig, wenn die Parteien sich über das in Wahrheit Gewollte einig waren.

2. Haben die Vertragsparteien eine Erklärung übereinstimmend in demselben Sinn verstanden, geht der wirkliche Wille des Erklärenden dem Wortlaut vor und eine abweichende Auslegung kommt nicht in Frage.

3. Im Fall der Formnichtigkeit einer Vereinbarung ist die Berufung einer Partei hierauf ausnahmsweise unbeachtlich, wenn eine Partei, sei es auch nur unabsichtlich, die andere zum Absehen vom erforderlichen Abschluss eines formgültigen Vertrags veranlasst und diese daraufhin angenommen hat, dass eine formlose Vereinbarung genüge.

4. Die Berufung auf die Formnichtigkeit durch den Bauträger ist unter dem Gesichtspunkt selbstwidersprüchlichen Verhaltens ausgeschlossen, wenn er in Kenntnis der die Nichtigkeit begründenden Umstände den Vertrag durchführt und seine Bauleistung erbracht hat.

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