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Volltexturteile nach Sachgebieten

952 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2006, 0866

OLG Stuttgart, Urteil vom 13.03.2006 - 5 U 198/05

1. Ein Anspruch auf Rückzahlung erbrachter Leistungen wegen der Abweichung vom Ratenzahlungsplan des § 3 Abs. 2 MaBV scheidet aus, wenn das Bauvorhaben abgenommen und die Werklohnforderung insgesamt fällig geworden ist.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn die Parteien wegen der Abweichung eine Sicherheit nach § 7 MaBV verreinbart haben, diese jedoch nicht erbracht wurde und der Erwerber dennoch die von § 3 Abs. 2 MaBV abweichenden Raten gezahlt hat.*)

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IBRRS 2006, 0827

KG, Beschluss vom 24.02.2006 - 7 W 19/06

Ist der Veräußerer/Unternehmer mit der Beseitigung des Mangels im Verzuge, kann der Wohnungseigentümer nach § 633 Abs. 3 BGB (a.F.) selbst nachbessern und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Ansprüche auf Nachbesserung bzw. Zahlung eines dafür erforderlichen Vorschusses oder der Anspruch auf Erstattung der Mängelbeseitigungskosten können ohne zuvor ergangenen Mehrheitsbeschluss von den einzelnen Wohnungseigentümern eingeklagt werden.*)

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IBRRS 2006, 0796

OLG Hamm, Urteil vom 01.06.2005 - 12 U 59/03

1. Der werkvertragliche Vorschussanspruch, der sich nach altem Schuldrecht aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. ergibt, kann hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums von jedem Mitglied einer Wohnungseigentumsgemeinschaft selbstständig geltend gemacht werden, also auch von mehreren Miteigentümern gemeinsam.

2. Es begegnet auch keinen Bedenken, wenn Zahlung an den Verwalter verlangt wird, da dieser nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder berechtigt und verpflichtet ist.

3. Entsprechendes gilt, soweit Mängel an dem Gemeinschaftseigentum und dem Sondereigentum einzelner Kläger ineinander greifen.

4. Soweit ausschließlich das Sondereigentum betroffen ist, ist jedoch nur der jeweils betroffene Wohnungseigentümer zur gerichtlichen Geltendmachung des Vorschussanspruchs befugt.

5. Ein nach den §§ 631 ff. BGB zu beurteilender Erwerbsvertrag liegt auch dann vor, wenn ein Altbau in Eigentumswohnungen umgewandelt wird und mit dem „Verkauf“ der Wohnungen eine Herstellungsverpflichtung des Veräußerers verbunden ist. Dies gilt aber auch dann, wenn im Zeitpunkt des Wohnungserwerbs die Sanierung des Altbaus bereits abgeschlossen ist. Maßgeblich ist allein, ob der Veräußerer Leistungen erbringt, die bei Neuerrichtung "Arbeiten am Bauwerk" wären und nach Umfang und Bedeutung mit solchen Neubauarbeiten vergleichbar sind.

6. Auch bei einer neu errichteten Eigentumswohnung findet Werkvertragsrecht Anwendung, wenn die Wohnung zur Zeit der Veräußerung bereits fertig gestellt war.

7. Sind die Sanierungsmaßnahmen im Umfang der Neuerrichtung von Wohnungen vergleichbar, so ist der Bauträger für die Beschaffenheit der Wohnungen nach Werkvertragsrecht gewährleistungspflichtig, und zwar nicht nur hinsichtlich der sanierten Gebäudeteile, sondern auch im Hinblick auf die unverändert gebliebene Altbausubstanz.

8. Ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter Eigentumswohnungen ist auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Folgen eingehend erörtert worden ist.

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IBRRS 2006, 0740

OLG Naumburg, Urteil vom 09.12.2005 - 10 U 19/05

1. Ein Steuerberatungsunternehmen übernimmt in Ermangelung abweichender Anhaltspunkte als Treuhänder im Rahmen eines Generalübernehmervertrages nicht die technische Baubetreuung. Eine Verpflichtung zur Durchführung von Bauabnahmen, gegebenenfalls unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen, kann aber vereinbart werden.*)

2. Eine Vorauszahlungsbürgschaft sichert nur den Rückzahlungsanspruch des Auftraggebers, nicht die Gewährleistungsansprüche vor und nach der Abnahme.*)

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IBRRS 2006, 0706

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.02.2006 - 4 U 137/05

1. Sieht der Vertrag für die einzelnen Bauleistungen keine speziellen Anforderungen vor, so müssen die Bauleistungen zumindest den Regeln der Technik, den gesetzlichen Bestimmungen sowie sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen genügen; ansonsten ist die Bauausführung mangelhaft.

2. Jedenfalls solange kein abweichender Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt, ist jeder Erwerber berechtigt, seine Ansprüche auf Erfüllung des Vertrages auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums gegen den Vertragspartner selbständig geltend zu machen, denn der Erwerber, der selbstständig die Mängelbeseitigung verfolgt, handelt grundsätzlich im wohlverstandenen Interesse aller Wohnungseigentümer.

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IBRRS 2006, 0701

OLG Celle, Urteil vom 15.02.2006 - 3 U 192/05

1. Unterlässt der Notar eine an sich notwendige Beurkundung eines Vertrages und erleidet ein aus beurkundeten Vertrag nicht beteiligter Dritter dadurch einen Schaden, ist der Dritte im Regressprozess aktivlegitimiert.*)

2. Auch bei einem engen wirtschaftlichen und sachlichen Zusammenhang zwischen Grundstücks- und Bauvertrag ist für die Frage der Beurkundungspflichtigkeit des Bauvertrages ausschließlich auf die rechtliche Abhängigkeit der Verträge voneinander abzustellen.*)

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IBRRS 2006, 0691

OLG Hamm, Urteil vom 15.09.2004 - 25 U 17/04

Werden die geschuldeten Luft- und Trittschutzschallanforderungen durch den Bauträger nicht eingehalten, stellt dies einen Mangel dar, der die Wandelung rechtfertigt.

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IBRRS 2006, 0665

OLG Koblenz, Urteil vom 05.01.2006 - 5 U 239/04

1. Hat der Bauherr den Bauunternehmer wegen Mängeln erfolgreich in Anspruch genommen, hindert das die aus einer Bürgschaft in Anspruch genommene Bank nicht, den Mangel zu bestreiten (hier: Mindergröße einer Eigentumswohnung).

2. Zur Abgrenzung von Zeitbürgschaft und gegenständlich beschränkter Bürgschaft.

3. Zur Minderungsberechnung bei zu geringer Wohnfläche einer Eigentumswohnung.

4. Der Sicherungsumfang einer Vorauszahlungsbürgschaft umfasst Ansprüche auf Ersatz von Mängelbeseitigungskosten und Ansprüche auf Rückgewähr einer Vorauszahlung die aus einer auf Mängel gestützten Wandlung oder Minderung oder einem Schadensersatzanspruch erwachsen sind, also ungewisse, in Entwicklung befindliche Ansprüche. Es handelt sich um keine Zeitbürgschaft.

5. Die Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche einer käuflich erworbenen Eigentumswohnung ist in Fällen, die vor dem 1. 1. 2004 liegen, gem. der II. BerechnungsVO zu ermitteln und die Minderung ist linear proportional zum Quadratmeterpreis zu errechnen.

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IBRRS 2006, 0635

OLG Hamm, Urteil vom 16.12.2005 - 34 U 44/05

Umfang der Beurkundungspflicht von nichtigen Architektenbindungsvereinbarungen im Rahmen eines Grundstückserwerbsvertrages.

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IBRRS 2006, 0534

OLG Braunschweig, Urteil vom 30.11.2005 - 3 U 21/03

Richtet sich die Verjährung nach der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB, so ist der Fristbeginn auch in den Überleitungsfällen nach Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB zu bestimmen.*)

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IBRRS 2006, 0516

BGH, Urteil vom 12.01.2006 - VII ZR 293/04

Zur Abrechnung von Planleistungen für selbständige und unselbständige Teile einer Wärmeversorgungsanlage.*)

IBRRS 2006, 0471

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.01.2006 - 3 Wx 167/05

1. Solange eine GbR sämtliche Eigentumsrechte einer Wohnanlage inne hat, besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht.*)

2. Der Vergütungsanspruch des Verwalters aus dem Vertrag über die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage mit der GbR richtet sich allein gegen diese.*)

3. Erhebt der Verwalter den Zahlungsantrag gegen die nicht existente WEG, statt gegen die GbR, so ist das Rubrum entsprechend zu berichtigen.*)

4. Ist in einem befristeten Vertrag mit dem Verwalter die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung vorgesehen, wenn eine Bestellung des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft nicht erfolgt, so erfasst diese Klausel nicht den Fall, dass ein Bestellungsbeschluss nicht gefasst werden kann, weil die Eigentümergemeinschaft nicht in Vollzug gesetzt wird.*)

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IBRRS 2006, 0389

OLG Köln, Urteil vom 06.05.2005 - 20 U 127/04

1. Wer als technischer Baubetreuer die Überwachung der Bauausführung übernimmt, haftet für die erkennbaren und vermeidbaren Mängel.

2. Eine Haftungsklausel mit Verpflichtung zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung bewirkt noch keine Beschränkung der Haftung auf die Versicherungssumme.

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IBRRS 2006, 0339

BGH, Beschluss vom 08.12.2005 - IX ZR 200/04

1. Die Bedingung, wonach die Zahlung der vollen Kaufpreissumme auf ein bei der Bank unterhaltenes Konto der Bauträgerin erfolgen muss, bevor die Freigabeerklärung durch die Bank erfolgt, ist mit dem Grundgedanken des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV vereinbar und sogar zur zweckdienlichen Abwicklung erforderlich.

2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn dem Erwerber gegenüber dem Bauträger Gewährleistungsrechte und Gegenforderungen zustehen.

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IBRRS 2006, 0328

BGH, Urteil vom 21.11.2005 - II ZR 17/04

Bei einer zweigliedrigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bei der kein Gesellschaftsvermögen mehr vorhanden ist, können die Gesellschafter Ausgleichsansprüche auch dann gegeneinander geltend machen, wenn Gesellschaftsverbindlichkeiten offen sind (vgl. BGHZ 26, 126, 133).*)

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IBRRS 2006, 0284

OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.12.2005 - 17 U 55/03

1. Der zum Ersatz des positiven Interesses verpflichtete Bauträger kann nicht verlangen, dass die dem Käufer einer Eigentumswohnung in Gestalt von Mieteinnahmen zugeflossenen Gebrauchsvorteile auf den Schadensersatz angerechnet werden.

2. Ein entsprechender Vorteilsausgleich steht nur im Rahmen des negativen Interesses und allgemein bei Rückabwicklung eines Vertragsverhältnisses in Rede, nicht beim Schadensersatz wegen Nichterfüllung.

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IBRRS 2006, 0156

OLG Stuttgart, Urteil vom 24.11.2004 - 3 U 111/04

Ein Bauträger macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er ein Objekt verkauft, das baurechtlich nicht genehmigt ist und auch nicht genehmigt werden kann.

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IBRRS 2006, 0155

OLG Stuttgart, Urteil vom 24.11.2004 - 3 U 110/04

Ein Bauträger macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er ein Objekt verkauft, das baurechtlich nicht genehmigt ist und auch nicht genehmigt werden kann.

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IBRRS 2006, 0093

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.11.2004 - 22 U 71/04

1. Die Werbung "Erster Wohnsitz möglich" zum Zwecke der Vermarktung von Ferienhäusern in einem Ferienpark eines Bauträgers ist unzutreffend und irreführend.

2. Weist der (gekündigte) Architekt Kaufinteressenten auf die Unzulässigkeit dieser Werbung hin, steht dem Bauträger kein Unterlassungsanspruch gegen den Architekten zu.

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IBRRS 2006, 0080

OLG Schleswig, Urteil vom 07.07.2005 - 7 U 22/01

Erbringt der Bauträger Bauleistungen, zu deren Erbringung ihn der Bauvertrag nicht verpflichtet, in objektiv mangelhafter Art und Weise, kommt jedenfalls eine Minderung des Vertragspreises nicht in Betracht.

IBRRS 2006, 0077

OLG Köln, Urteil vom 16.02.2005 - 11 U 99/04

1. Erkennt ein Insolvenzverwalter über das Vermögen eines Auftragnehmers die zunächst von ihm bestrittene Schlussabrechnung des Auftraggebers zum Bauvorhaben zur Insolvenztabelle an und übermittelt er das diesbezügliche Schreiben an das Insolvenzgericht parallel auch dem Auftraggeber, liegt darin ein negatives deklaratorisches Schuldanerkenntnis mit dem Inhalt, dass dem Insolvenzverwalter keine weiteren Ansprüche mehr gegen den Auftraggeber aus dem Bauvertrag zustehen.

2. Da sich aus der Abrechnung der gegenseitigen Ansprüche des Auftragnehmers und des Auftraggebers aus einem Bauvorhaben nur entweder ein Saldo zu Gunsten des Auftraggebers oder zu Gunsten des Auftragnehmers ergeben kann, ist nach einem vom Auftragnehmer abgegebenen negativen deklaratorischen Schuldanerkenntnis eine gleichwohl vom Auftragnehmer auf Werklohnzahlung erhobene Klage ohne Sachprüfung als unbegründet abzuweisen.

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IBRRS 2006, 0069

OLG Dresden, Urteil vom 03.06.2005 - 11 U 1967/04

Die in einem Bauträgervertrag, der die Verpflichtung zur Sanierung des Objektes enthält, vereinbarte Preisanpassung, wonach Mehr- oder Minderflächen auf der Basis eines bestimmten äquivalenten Quadratmeterpreises auszugleichen sind, ist zulässig.

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IBRRS 2006, 0022

OLG Dresden, Urteil vom 07.06.2005 - 5 U 1815/04

Die Rückabwicklung eines Bauträgervertrages verlangt nicht nur die Erklärung der Auflassung und die Erteilung einer Löschungsbewilligung, sondern auch die tatsächliche Bewirkung der Rückübereignung und Lastenfreistellung, um den Erwerbspreis zurückzuerhalten.

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IBRRS 2005, 3617

LG Siegen, Urteil vom 12.05.2005 - 5 O 273/04

Die vom BGH entwickelten Grundsätze zur Haftung eines Architekten, nach denen dieser verpflichtet ist, eine unverzügliche und umfassende Aufklärung von Mängelursachen zu betreiben und dabei auch Mängel der eigenen Leistung so rechtzeitig zu offenbaren, dass die Geltendmachung der diesbezüglichen Rechte in nicht verjährter Zeit möglich ist, lassen sich nicht auf eine Bauträgergesellschaft übertragen.*)

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IBRRS 2005, 3578

OLG Dresden, Urteil vom 14.04.1999 - 11 U 2795/97

Wenn der Schädiger den Geschädigten auf schadensmindernde Umplanungen verweisen will (§ 254 BGB), dann muss er sich noch während der Entstehung des Schadens anerbieten, die planerischen Mehrkosten zu tragen.*)

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IBRRS 2005, 3494

OLG Celle, Urteil vom 19.10.2005 - 3 U 98/05

1. Durch die Gestaltung eines Kaufvertrages, nach dessen Inhalt einer der Urkundsbeteiligten eine ungesicherte Vorleistung zu erbringen hat, verstößt der Notar gegen die ihm obliegende Pflicht zur betreuenden Belehrung nach § 14 I 2 BNotO.*)

2. Ein Verstoß gegen § 17 BeurkG liegt zudem vor, wenn der Notar § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV - Keine Vermögenswerte an den Gewerbetreibenden bevor eine Freistellung von den Grundpfandrechten erfolgt ist - nicht beachtet.*)

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IBRRS 2005, 3479

BGH, Urteil vom 06.10.2005 - VII ZR 117/04

1. Der Veräußerer eines Altbaus oder einer Altbauwohnung haftet für Sachmängel der gesamten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts, wenn er vertraglich Bauleistungen übernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind.*)

2. Hat der Veräußerer eine Herstellungsverpflichtung übernommen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten nicht vergleichbar ist, sind wegen Mängeln des Objekts die Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts anwendbar, soweit die Herstellungsverpflichtung verletzt ist. Ist das nicht der Fall, ist Kaufrecht anwendbar.*)

3. In einem Individualvertrag über den Erwerb eines Altbaus oder einer Altbauwohnung können die Parteien wirksam den Ausschluss der verschuldensunabhängigen Sachmängelgewährleistung für Mängel der von der Modernisierung des erworbenen Objekts unberührt gebliebene Altbausubstanz vereinbaren. Eine notarielle Belehrung über Umfang und Bedeutung des Gewährleistungsausschlusses ist auch dann nicht Voraussetzung für die Wirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses, wenn dieser in einer formelhaften Klausel enthalten ist.*)

IBRRS 2005, 3467

BGH, Urteil vom 06.10.2005 - VII ZR 325/03

1. Macht der Erwerber einer Eigentumswohnung Rückabwicklung des Vertrags im Wege des großen Schadensersatzes geltend, ist der ihm bei Selbstnutzung anzurechnende Nutzungsvorteil zeitanteilig linear aus dem Erwerbspreis zu ermitteln.*)

2. Ist die Wohnung mangelhaft, ist von dem so errechneten Nutzungsvorteil unter Berücksichtigung des Gewichts der Beeinträchtigungen ein Abschlag vorzunehmen, der gemäß § 287 ZPO geschätzt werden kann.*)

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IBRRS 2005, 3336

KG, Urteil vom 29.11.2004 - 24 U 241/01

1. Ob ein Ladenlokal zum gewöhnlichen Gebrauch geeignet ist, ist nach allgemeiner gewerblicher Verkehrssitte unter Berücksichtigung von Treu und Glauben sowie der örtlichen Gegebenheiten zu ermitteln.

2. Ein Laden mit höchstens 20 genehmigten Gastplätzen ist zum gewöhnlichen Gebrauch eines Cafés ungeeignet, wenn zwar kein allgemein anerkannter Standard zur Relation von Gastraumgrundfläche zur Gastzahl besteht, aber der genehmigte Gastronomiebetrieb selbst bei einem bestmöglichen Betriebskonzept nicht rentabel betrieben werden kann.

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IBRRS 2005, 3325

OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.05.2005 - 23 U 170/04

1. Ficht der Erwerber den Bauträgervertrag an und liegt tatsächlich kein Anfechtungsgrund vor, so ist der Erwerber aufgrund der Verletzung der Vertragstreuepflicht dem Bauträger zum Schadensersatz verpflichtet.

2. Nimmt der Erwerber Abstand von seiner Anfechtungserklärung und zeigt damit, dass er an dem Vertrag nun doch festhalten will, so kann der Bauträger nicht die Neubeurkundung des Vertrages verlangen.

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IBRRS 2005, 3320

OLG Karlsruhe, Urteil vom 02.12.2004 - 19 U 111/04

1. Bleibt der Schallschutz hinter den Anforderungen der DIN 4109 zurück, liegt ein erheblicher Mangel im Sinne von § 634 Abs. 3 BGB a.F. vor, der zur Wandelung des Vertrages berechtigt.

2. Hat der Bauträger sein Nachbesserungsrecht verloren, lassen weitere Nachbesserungsmaßnahmen die Rechte des Erwerbers unberührt.

3. Im Rahmen der Rückabwicklung eines Bauträgervertrages ist der Nutzungsvorteil des Erwerbers nach der zeitanteiligen linearen Wertminderung im Vergleich zwischen tatsächlichem Gebrauch und voraussichtlicher Gesamtnutzungsdauer ("Wertverzehr") zu berechnen.

IBRRS 2005, 3286

OLG Bamberg, Urteil vom 14.09.2005 - 3 U 3/05

1. Wird im Vertrag zwischen Bauträger und Erwerber eine Verrechnung mit vertragsfremden Forderungen (hier: Honoraransprüche des an dem Projekt, in dem er Wohnungseigentum erwirbt, beteiligten Architekten) vereinbart, unter dem Vorbehalt, dass die finanzierende Bank zustimmt, so ist in einem allgemein gehaltenen Freigabeversprechen der Bank im Sinne von § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV eine solche Zustimmung nicht zu sehen. Der Erwerber ist auch nicht berechtigt, sich vom Vertrag zu lösen, wenn die vorbehaltene Zustimmung der Bank nicht erteilt wird.

2. Zur Herbeiführung der Fälligkeit des Erwerbspreises muss ein Freigabeversprechen der Gläubigerbank vorliegen, das den Anforderungen des § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV genügt. Durch ein solches Versprechen erlangt der Erwerber einen unmittelbaren Anspruch gegen die Gläubigerbank auf Freistellung von bestehenden Grundpfandrechten nur unter den in der Erklärung genannten Voraussetzungen.

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IBRRS 2005, 3178

LG Schwerin, Beschluss vom 08.10.2004 - 4 T 11/04

Eine Vollstreckungsunterwerfungsklausel in einem Bauträgervertrag, die den Notar ermächtigt, dem Bauträger eine vollstreckbare Ausfertigung zu erteilen, wenn der jeweilige Bautenstand und die Mängelfreiheit durch eine privatschriftliche Fertigstellungsbescheinigung eines Gutachters nach § 641a BGB nachgewiesen sind, ist wirksam.

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IBRRS 2005, 3172

BGH, Urteil vom 17.06.2005 - V ZR 220/04

Ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten rechtfertigt, kann nicht allein deshalb verneint werden, weil mehrere Hundert Erwerber im Rahmen eines Steuersparmodells denselben oder einen annähernd gleichen Preis für ihre Immobilie bezahlt haben.*)

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IBRRS 2005, 3091

BGH, Urteil vom 28.07.2005 - III ZR 290/04

1. Ein Geschäftsbesorger, der beauftragt und bevollmächtigt ist, den Entschluß eines Anlegers, eine Investition einzugehen, durch den Abschluß der hierfür erforderlichen Verträge (z.B. Grundstückskauf-, Werklieferungs-, Baubetreuungs-, Miet-, Mietgarantie-, Verwalter- und Steuerberatungsverträge) zu vollziehen, hat den Interessenten vor Abschluß der Verträge auf eine versteckte überhöhte Innenprovision hinzuweisen, wenn ihm diese positiv bekannt ist (Fortführung des Senatsurteils BGHZ 158, 110 ff).*)

2. Dies gilt auch, wenn der Geschäftsbesorgungsvertrag wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz unwirksam ist.*)

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IBRRS 2005, 3031

OLG Koblenz, Urteil vom 29.06.2005 - 1 U 1825/00

1. Bei einer nach 1994 zu errichtenden Doppelhaushälfte war ein Schallschutz, ein Dämmwert von mindestens 62 dB zwischen den Haushälften sicherzustellen.*)

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Wahl zwischen Minderung und Schadensersatz zu treffen. Nur der Gemeinschaft steht diese Befugnis zu. Sie ist von den Wohnungseigentümern als Verwaltungshandlung gem. § 21 WEG mit Stimmenmehrheit zu treffen.

3. Ist der Mangel nicht behebbar oder verweigert der Schuldner eine Nachbesserung wegen eines unverhältnismäßigen Aufwandes, kann der einzelne Wohnungseigentümer auch ohne Gemeinschaftsbeschluss berechtigt sein, Schadensersatz oder Minderung von dem Veräußerer zu verlangen. Das gilt erst recht, wenn der Mangel lediglich auf das Sondereigentum ausstrahlt.

4. Lässt der Bauträger durch seinen Anwalt die Gewährleistungspflicht bestreiten und stellt sich auf den Standpunkt, Mängel seien nicht vorhanden, so stellt dies eine endgültige Verweigerung der Nachbesserung dar.

5. Werden Doppelhaushälften verkauft, so ist für den Ausstellungsstandard nicht die DIN 4109 Schallschutz für Wohnungen relevant, vielmehr muss eine zweischalige Haustrennwand errichtet werden. Dies gilt auch dann, wenn die Aufteilung der Doppelhaushälften nach dem WEG erfolgt.

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IBRRS 2005, 2852

OLG Celle, Beschluss vom 08.09.2005 - 4 W 160/05

1. Der Amtsermittlungsgrundsatz im streitigen WEG-Verfahren besteht nur in den Grenzen der Mitwirkungs- und Verfahrensförderungspflicht der Parteien.*)

2. Lassen die für die Bestimmung des Grundbuchinhalts maßgeblichen Bestimmungen von Teilungserklärung und Aufteilungsplan (BGH NJW 1995, 2851, 2853) eine eindeutige Zuordnung des Spitzbodens zum Sondereigentum der darunter liegenden Dachgeschosswohnung nicht zu, gehört der Spitzboden zum Gemeinschaftseigentum; das gilt auch dann, wenn er nur von der betreffenden Wohnung aus zugänglich ist.*)

3. Die Kenntnis des Verwalters von einer der Teilungserklärung widersprechenden baulichen Herstellung müssen sich die anderen Wohnungseigentümer bei einem Rückbauverlangen auch unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung nicht zurechnen lassen.*)

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IBRRS 2005, 2847

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.01.2005 - 12 U 132/04

1. Die Gegenforderung, auf die das Zurückbehaltungsrecht gestützt wird, kann weder dadurch rechtskräftig aberkannt werden, dass das Gericht den Beklagten uneingeschränkt verurteilt, noch wird sie umgekehrt durch eine Zug-um-Zug-Verurteilung rechtskräftig festgestellt.

2. § 390 Satz 2 BGB ist nicht einschlägig, wenn die Forderung des Aufrechnungsgegners vor dem Eintritt der Verjährung entweder noch nicht entstanden oder zwar entstanden, aber noch nicht erfüllbar war.

3. Dementsprechend begründet ein bereits vor dem Entstehen des Auflassungsanspruchs verjährter Ratenzahlungsanspruch des Bauträgers kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Auflassungsanspruch des Käufers.

4. Die Rechtsprechung des BGH (IBR 1999, 68), wonach auch verjährte Abschlagsforderungen des Architekten als Rechnungsposten in die Schlussrechnung eingestellt und geltend gemacht werden können, kann auf den Bauträgervertrag nicht übertragen werden.

5. Bei den in einem Bauträgervertrag vorgesehenen Raten handelt es sich um eigenständige und vollwertige Zahlungen, die – anders als Abschlagszahlungen beim Architektenvertrag – selbstständig verjähren und nicht in einer abschließenden Gesamtforderung aufgehen.

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IBRRS 2005, 2714

OLG Stuttgart, Urteil vom 20.01.2005 - 2 U 133/04

1. Der Erwerber einer Eigentumswohnung kann Erfüllung und Nachbesserung, aber auch Vorschuss in Höhe der notwendigen Mängelbeseitigungskosten und Zahlung an sich verlangen – auch ohne Ermächtigungsbeschluss der WEG-Gemeinschaft.

2. Wohnungsabschlusstüren gehören immer zum Gemeinschaftseigentum; abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.

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IBRRS 2005, 2675

BGH, Urteil vom 21.07.2005 - VII ZR 304/03

a) Haben einzelne Erwerber von Wohnungseigentum den Veräußerer in Verzug mit der Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gesetzt und danach die Mängel beseitigen lassen, können sie Ersatz ihrer Aufwendungen gemäß § 633 Abs. 3 BGB mit Zahlung an sich verlangen.*)

b) Die Klage ist auch dann erfolgreich, wenn sie den Anspruch mangels wirksamer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zu Unrecht auf § 635 BGB gestützt haben, denn das Gericht ist verpflichtet, den Prozeßstoff unter allen in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen.*)

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IBRRS 2005, 2560

OLG Brandenburg, Urteil vom 30.06.2005 - 5 U 118/03

1. Veranlasst ein Bauträger einen Erwerber zur Abgabe eines vorformulierten, notariell beurkundeten Erwerbsangebots, handelt es sich bei diesem um Allgemeine Geschäftsbedingungen.

2. Eine in diesem Kaufangebot enthaltene Bindungsfrist von 6 Monaten ist unwirksam (§ 10 Nr. 1 AGB-Gesetz, § 308 Nr. 1 BGB n.F.). An ihre Stelle tritt eine kurze angemessene Frist gem. § 147 Abs. 2 BGB.

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IBRRS 2005, 2350

BGH, Urteil vom 23.06.2005 - VII ZR 200/04

Die Klausel in einem Bauträgervertrag:

"Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten."

ist unwirksam.*)

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IBRRS 2005, 2273

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.04.2004 - 21 U 190/03

Der Bauträger kann kein Erfolgshonorar für die Herbeiführung der Baureife des Grundstücks vom Grundstückseigentümer fordern, wenn er selbst das Grundstück später vom Eigentümer erwirbt und mit diesem zuvor eine Vereinbarung geschlossen hat, die ihm die Vorhand zum Kauf des Grundstücks im Gegenzug für die Anrechnung des Erfolgshonorars auf den Kaufpreis, einräumt.

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IBRRS 2005, 2266

OLG Frankfurt, Beschluss vom 20.05.2005 - 2 W 30/05

Der Streitwert einer Auflassungsklage des Käufers gegen den Bauträger bemisst sich nicht nach dem gemäß § 6 ZPO anzusetzenden vollen Kaufpreis, sondern nach § 3 ZPO in Höhe des wirtschaftlichen Interesses (hier: ca. 20% des Kaufpreises), wenn der Besitz einer Immobilie bereits verschafft wurde und die Parteien nur über die noch nicht erfolgte Auflassung streiten.

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IBRRS 2005, 2243

BGH, Urteil vom 09.06.2005 - III ZR 436/04

Ein auf wirtschaftliche Betreuung eines Bauvorhabens („finanzwirtschaftliche Baubetreuung“) gerichteter Dienstvertrag mit dem Bauherrn verpflichtet den Dienstverpflichteten regelmäßig zur Leistung von „Diensten höherer Art“. Das Recht zur fristlosen Kündigung dieses Dienstverhältnisses kann grundsätzlich nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen einer Vertragspartei ausgeschlossen werden.*)

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IBRRS 2005, 1991

OLG Dresden, Urteil vom 10.08.2004 - 5 U 426/04

Die Vereinbarung einer Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr führt auch dann zu einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mietvertrag zwar schriftlich abgeschlossen, der Mietbeginn jedoch von einem zeitlich noch nicht datumsmäßig festgelegten Ereignis abhängig gemacht wird (hier: Übergabe des bezugsfertigen Mietobjektes).

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IBRRS 2005, 1976

BGH, Beschluss vom 14.04.2005 - VII ZR 91/04

1. Ein kaufrechtlicher Gewährleistungsausschluss erfasst auch Ansprüche des Käufers wegen Mängeln von Reparaturarbeiten.

2. Aus der während der Kaufvertragsverhandlungen abgegebenen Erklärung des Verkäufers, er werde das Dach des zu erwerbenden Gebäudes ausbessern lassen, ergeben sich keine werkvertraglichen Herstellungsverpflichtungen des Verkäufers (so OLG, Bedenken dagegen BGH).

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IBRRS 2005, 1975

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.03.2004 - 5 U 156/02

1. Ein kaufrechtlicher Gewährleistungsausschluss erfasst auch Ansprüche des Käufers wegen Mängeln von Reparaturarbeiten.

2. Aus der während der Kaufvertragsverhandlungen abgegebenen Erklärung des Verkäufers, er werde das Dach des zu erwerbenden Gebäudes ausbessern lassen, ergeben sich keine werkvertraglichen Herstellungsverpflichtungen des Verkäufers (so OLG, Bedenken dagegen BGH).

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IBRRS 2005, 1795

OLG Frankfurt, Urteil vom 07.04.2005 - 26 U 57/03

Der Verkäufer einer Sache kann sich durch einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss und eine vereinbarte Abtretung von Ansprüchen gegen Dritte nicht von einer Haftung für vorsätzlich unterlassene Aufklärung freizeichnen.

Der Verkäufer eines Einkaufszentrums ist verpflichtet, den Käufer auf gravierende Mängel an dem Parkplatz bzw. den naheliegenden Verdacht solcher Mängel hinzuweisen.

Der Abschluss eines Vertrages nach unzureichender Aufklärung über die Beschaffenheit der Kaufsache kann auch bei gleichzeitiger Abtretung der dem Verkäufer zustehenden Gewährleistungsansprüche gegen Dritte einen Schaden darstellen.*)

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IBRRS 2005, 1607

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.02.2005 - 4 U 72/03

1. Nach § 639 Abs. 2 BGB a.F. ist die Verjährung, wenn sich ein Unternehmer im Einverständnis mit dem Besteller der Prüfung des Vorhandenseins von Mängeln unterzieht, so lange gehemmt, bis der Unternehmer das Ergebnis der Prüfung dem Besteller mitteilt. Dabei genügt bereits die Prüfung des Werkes eines Dritten für die Hemmung nach § 639 Abs. 2 BGB a.F., wenn die Prüfung objektiv (auch) das eigene Werk betrifft und der Unternehmer damit rechnen muss, dass der Besteller von ihm auch die Prüfung des eigenen Werkes erwartet.

2. Eine Prüfung des Werkes im Sinne des § 639 Abs. 2 BGB a.F. ist schon darin zu sehen, wenn dem Bauherrn mitgeteilt wird, dass die Unterlagen zur Beseitigung der Mängel an den Generalunternehmer weitergeleitet sind.

3. Des Weiteren liegt auch in der Aufnahme der vom Besteller gerügten Mängel in den Fragenkatalog des von dem Unternehmer gegen den Generalunternehmer eingeleiteten selbständigen Beweisverfahrens eine "Prüfung" im Sinne der genannten Vorschrift. Unerheblich ist insoweit, dass der Besteller nicht selbst Partei des selbständigen Beweisverfahrens ist. Der Unternehmer hat mit der Aufnahme in das bereits eingeleitete selbständige Beweisverfahren zu erkennen gegeben, dass sie die vom Besteller gerügten Mängel überprüfen will.

4. Dem einzelnen Wohnungseigentümer fehlt nicht deshalb die Sachbefugnis, den sogenannten großen Schadensersatz geltend zu machen, weil die Mängel, auf die er seinen Anspruch stützt, teilweise an Gebäudeteilen auftraten, die im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Gründe, aus denen der Bundesgerichtshof in seiner grundlegenden Entscheidung vom 10. Mai 1979 (BGHZ 74, 258 ff.) die Geltendmachung des Anspruchs auf Minderung und kleinen Schadensersatz wegen behebbarer Mängel am Gemeinschaftseigentum durch den einzelnen Wohnungseigentümer verneint hat, treffen auf den sogenannten großen Schadensersatz nicht zu: Die Rechte der anderen Wohnungseigentümer werden durch die Geltendmachung des großen Schadensersatzes ebensowenig berührt wie bei der Wandelung des einzelnen Kaufvertrages über Wohnungseigentum. Auch im Hinblick auf die Interessen des Schuldners besteht kein Bedürfnis zu einer einheitlichen und damit gemeinschaftlichen Ausübung des Schadensersatzanspruches, der auf Rückabwicklung des einzelnen Vertrages gerichtet ist.

5. § 634 Abs. 1 BGB a.F. erfordert eine Aufforderung zur Beseitigung der gerügten Mängel; die Erklärung muß die bestimmte und eindeutige Aufforderung enthalten, die Leistung zu bewirken, und dem Schuldner erkennbar machen, dass es mit Fristablauf "ernst" wird oder werden kann. Die Aufforderung an den Schuldner, zu erklären, dass er zur Leistung bereit sei, genügt nicht.

6. Gemäß § 634 Abs. 2 BGB a.F. ist eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung entbehrlich, wenn die Beseitigung des Mangels unmöglich ist oder der Unternehmer die Mängelbeseitigung ernsthaft oder endgültig abgelehnt hat. Diesen gesetzlichen Alternativen gleichgestellt sind die Fälle, in denen der Unternehmer unzumutbare Bedingungen stellt oder nur ungeeignete Mängelbeseitigungsarbeiten anbietet, den Baumangel oder seine Gewährleistungspflicht entschieden bestreitet oder das Vertrauen des Bestellers auf ordnungsgemäße Durchführung der Mängelbeseitigung erschüttert ist und er ein besonderes Interesse daran hat, dass die Nachbesserung durch ein anderes Unternehmen vollzogen oder unmittelbar der Anspruch auf Minderung, Wandelung oder Schadensersatz geltend gemacht werden kann.