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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2018, 1018

OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.01.2018 - 5 U 5/17

1. Teilen eine GmbH als bisherige Mieterin und eine neu gegründete GmbH unter gemeinsamem Briefkopf dem Vermieter mit, dass sein bisheriger Vertragspartner künftig unter dem Namen der neu gegründeten GmbH "firmiere", so kann dies als Vereinbarung einer Vertragsübernahme zwischen bisherigem und neuem Mieter auszulegen sein. Die notwendige Genehmigung der Vertragsübernahme durch den Vermieter, die kein echtes Erklärungsbewusstsein erfordert, kann dann darin liegen, dass dieser der gleichzeitig geäußerten Bitte, bei Erteilung von Rechnungen künftig die neue "Firmierung" zu beachten, entspricht.*)

2. Beantwortet der Insolvenzverwalter die Anfrage des Vermieters, ob die Mietsache nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens weiter genutzt werde, dahin, dass er bis zum Eingreifen einer angedachten Auffanglösung "als Insolvenzverwalter für die Verträge verantwortlich" bleibe, so ist diese Erklärung aus Sicht eines objektiven Empfängers als Erfüllungswahl anzusehen.*)

3. Kommt der Insolvenzverwalter seiner Pflicht zur Herausgabe der Mietsache nicht nach, kann der Vermieter entsprechend § 546a BGB für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete - als Masseverbindlichkeit - verlangen.

IBRRS 2018, 1014

OLG Dresden, Urteil vom 28.02.2018 - 5 U 1439/17

1. Eine empfangsbedürftige Willenserklärung ist gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste. Der Erklärungsempfänger ist verpflichtet, unter Berücksichtigung aller ihm erkennbaren Umstände zu prüfen, was der Erklärende gemeint hat. Entscheidend ist dabei der durch normative Auslegung zu ermittelnde objektive Erklärungswert des Verhaltens des Erklärenden (vgl. BGH, Urteil vom 05.10.2006 - III ZR 166/05, NJW 2006, 3777; Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 25/14, NZM 2015, 207).*)

2. Für das Wirksamwerden einer empfangsbedürftigen Willenserklärung ist - außer dem Zugang beim Erklärungsgegner - erforderlich, aber auch ausreichend, dass sie mit Willen des Erklärenden in den Verkehr gelangt ist, von ihm also begeben wurde, und der Erklärende damit rechnen konnte und gerechnet hat, dass sie (sei es auch auf Umwegen) den richtigen Empfänger erreichen werde (vgl. BGH, Urteil vom 11.05.1978 - V ZR 177/77, NJW 1979, 2032; Urteil vom 25.02.1983 - V ZR 290/81, WM 1983, 712; Urteil vom 18.12.2002 - IV ZR 39/02, NJW-RR 2003, 384; OLG München, Beschluss vom 06.09.2005 - 32 Wx 60/05, NZM 2005, 750; Förschler, JuS 1980, 796, 797). Die empfangsbedürftige Willenserklärung braucht danach zwar nicht unmittelbar an den Erklärungsgegner abgesandt zu werden; sie kann ihm auch über Dritte zugeleitet werden, doch darf dies nicht mehr oder weniger zufällig, sondern muss zielgerichtet geschehen, denn es gibt im bürgerlichen Recht keinen dem § 187 ZPO a.F. (§ 189 ZPO n.F.) für die Heilung von Zustellmängeln entsprechenden Grundsatz (vgl. BGH, a.a.O.).*)

IBRRS 2018, 0978

OLG Rostock, Urteil vom 01.02.2018 - 3 U 94/15

Wird der Brand eines Ferienhauses fahrlässig durch dessen Mieter oder eine zur Nutzung mitberechtigte Person verursacht, erstreckt sich der von der Rechtsprechung angenommene konkludente Regressverzicht des Versicherers des Vermieters auch hierauf.*)

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IBRRS 2018, 0981

LG Darmstadt, Beschluss vom 28.04.2017 - 6 S 65/17

Die Benennung von vier Wohnungsanzeigen eines einzigen Online-Marktplatzes für Immobilien ist bei weitem nicht ausreichend, um darzulegen, dass man sich um eine Wohnung bemüht hat.

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IBRRS 2018, 0970

LG Berlin, Beschluss vom 06.11.2017 - 65 S 209/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0950

KG, Beschluss vom 23.10.2017 - 8 U 91/17

1. Für die Ausübung einer Verlängerungsoption genügt ein Telefax.

2. Wird eine dritte Person bevollmächtigt, für den Vermieter Mietverhältnisse zu kündigen und zu beenden, ist sie somit auch bevollmächtigt, Vertragsverlängerungen seitens des Mieters zu widersprechen.

3. Für die Frage, ob eine Zurückweisung i.S.d. § 174 Satz 1 BGB unverzüglich erfolgt ist, gelten die zu § 121 BGB aufgestellten Grundsätze entsprechend. Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern.

4. Die Zurückweisung einer Kündigung ist nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht mehr unverzüglich i.S.d. § 174 Satz 1 BGB.

5. Das Gleiche gilt bei der Erklärung eines Widerspruchs gegen eine Vertragsverlängerung.

6. Der Mieter hat grundsätzlich bauliche Änderungen an der Mietsache einschließlich von ihm errichteter Gebäude bei Beendigung des Mietverhältnisses zu beseitigen, sofern sich nicht aus den Umständen ergibt, dass der Vermieter hierauf verzichtet hat.

7. Auch der Mieter von Gewerberaum, der von seinem Mietvorgänger im Einverständnis mit dem Vermieter Einbauten übernimmt, hat im Rahmen seiner Rückgabepflicht diese bei Beendigung des Mietvertrags zu entfernen und insoweit den früheren Zustand wiederherzustellen, weil er sich mit Abschluss des Mietvertrags behandeln lassen muss wie ein Mieter, der die eingebrachten Sachen erst nach Abschluss des Mietvertrags einbaut und mit Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen hat.

8. Verbindet ein Mieter, Pächter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck i.S.v. § 95 BGB geschieht.

9. Zudem trifft den Mieter auch dann eine Rückbaupflicht, wenn der Vermieter Eigentümer der vom Mieter errichteten Baulichkeit geworden ist.

IBRRS 2018, 0951

OLG München, Urteil vom 09.11.2017 - 14 U 464/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0962

LSG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 05.02.2018 - L 19 AS 2382/17 B

1. Die Übernahme von Mietschulden erfolgt nicht, um den Antragsteller von zivilrechtlichen Forderungen freizustellen oder um Ansprüche des Vermieters zu sichern. Zweck der Leistung ist allein die (längerfristige) Sicherung der Unterkunft.

2. Dies ist bei Erlass eines Räumungstitels zu Gunsten des Vermieters als Voraussetzung einer Duldung der weiteren Nutzung der Wohnung nicht gewährleistet.

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IBRRS 2018, 0961

AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 15.02.2018 - 60 C 436/15

1. Das außerordentliche Kündigungsrecht wegen Schimmelpilzbefalls setzt zwar nicht voraus, dass bereits eine Gesundheitsgefährdung eingetreten ist. Es genügt vielmehr, wenn eine solche Gefahr zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruches ernsthaft in Betracht gezogen werden muss, d. h. wenn eine Gefährdung der Gesundheit nach sachkundiger Beurteilung nicht ausgeschlossen werden kann.

2. Bei Schimmelbildung genügt jedoch nicht die Feststellung, dass Schimmel im Allgemeinen zu Gesundheitsgefährdungen führen kann. Vielmehr ist im Einzelfall anhand objektiver Kriterien zu ermitteln, welcher Art der Schimmel zuzuordnen ist und welche konkreten Gefahren bei der Nutzung der Mietsache bestehen.

3. Sind sämtliche Wohnräume von der Feuchtigkeits-/Schimmelbelastung betroffen, ist eine Minderung von 80% angemessen.

4. Die Anzeigepflicht des Schimmelbefalls entfällt, wenn der Vermieter auf andere Weise Kenntnis erlangt hat oder ohne Weiteres hätte erlangen können. Letzteres ist bei einem durchfeuchteten Sockelputz im Außenbereich der Fall.

5. Fehlt die Erläuterung des Verteilerschlüssels und ist dieser nicht aus sich heraus verständlich, so ist die Betriebskostenabrechnung formell nicht ordnungsgemäß.

6. Müssen aufgrund des Schimmelpilzbefalls Mobiliar, Spielzeug etc. neu angeschafft werden, so ist ein Abzug "neu für alt" beim Schadensersatzanspruch vorzunehmen.

7. Der Anspruch aus § 536a Abs. 1 BGB unterliegt der regulären Verjährungsfrist. § 548 Abs. 2 BGB ist nicht anwendbar.

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IBRRS 2018, 0857

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 05.01.2018 - 124 C 45/17

1. Ein konkludenter Mietaufhebungsvertrag setzt einen klar erkennbaren und unzweifelhaften Willen zur Vertragsbeendigung voraus. Die vorzeitige Schlüsselrückgabe und Abnahme reichen hierfür nicht aus.

2. Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die ersparten Aufwendungen des Vermieters i.S.d. § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB.

3. Die voreilige Rückgabe ist eine Pflichtverletzung, so dass gem. § 242 BGB der Mietzahlungsanspruch aufrechterhalten bleibt.

4. Die Verweigerung der vollumfänglichen Belegeinsicht lässt den Eintritt der Fälligkeit der Nebenkostennachzahlung entfallen.

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IBRRS 2018, 0427

LG Berlin, Urteil vom 02.06.2017 - 63 S 316/16

1. Dem Mieter steht zwar ein ausschließliches Nutzungsrecht - und zwar grundsätzlich auch unter Ausschluss des Eigentümers - zu. Dieses ausschließliche Nutzungsrecht ist aber insoweit eingeschränkt, als die Besichtigung von Mängeln, insbesondere solcher, die vom Mieter gerügt worden sind, gerade der Erhaltung der Mietsache und der Gewährung des Gebrauchs dient.

2. Sowohl die Auswahl der Maßnahmen und die Art deren Ausführung als auch die Auswahl der hierzu herangezogenen Personen unterliegt allein der Disposition des Vermieters und nicht der Mitbestimmung des Mieters.

3. Weigert sich der Mieter, einen Rechtsanwalt und eine Maklerin als Beauftragten des Vermieters ein Betreten des gemieteten Grundstücks zur Besichtigung von Mängeln zu ermöglichen, ist dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten.

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IBRRS 2018, 0874

OLG Frankfurt, Beschluss vom 09.02.2018 - 2 W 11/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0901

BGH, Urteil vom 24.01.2018 - XII ZR 120/16

1. Der die stillschweigende Verlängerung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit hindernde Widerspruch kann konkludent, schon vor Beendigung des Mietverhältnisses und damit jedenfalls auch mit der Kündigung erklärt werden. Eine konkludente Widerspruchserklärung muss den Willen, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, eindeutig zum Ausdruck bringen (im Anschluss an BGH Urteil vom 16.09.1987 - VIII ZR 156/86, NJW-RR 1988, 76, und Senatsurteil vom 12.07.2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385).*)

2. In einem Räumungsverlangen kann eine solche konkludente Widerspruchserklärung liegen (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.07.2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385).*)

3. Nach einer außerordentlichen Vermieterkündigung eines befristeten Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter den Mietausfallschaden auch dann verlangen, wenn es gemäß § 545 BGB zu einer stillschweigenden unbefristeten Vertragsverlängerung kommt und der Mieter in der Folge seinerseits ordentlich kündigt.*)

4. Zur Pflicht des Vermieters, den Schaden gering zu halten.*)

5. Beim Mietausfall als Kündigungsfolgeschaden handelt es sich nicht um ein Entgelt im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG, so dass der Schadensersatz die Umsatzsteuer nicht umfasst (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.04.2008 - XII ZR 136/05, IMR 2009, 45 = ZMR 2008, 867).*)

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IBRRS 2018, 0897

OLG Dresden, Urteil vom 14.06.2017 - 5 U 1426/16

Jede nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme von Räumlichkeiten und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter ist jedenfalls so lange, wie der Mieter seinen an den Räumen bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht i.S.v. § 858 Abs. 1 BGB und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe i.S.v. § 229 BGB, für deren Folgen der Vermieter nach § 231 BGB haftet (Anschluss BGH, NJW 2010, 3435; OLG Nürnberg, ZMR 2014, 543).*)

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IBRRS 2018, 0866

LG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2017 - 23 O 372/16

1. Die tatsächlichen Voraussetzungen einer wirksamen Stellvertretung muss derjenige beweisen, der daraus Rechtswirkungen für sich herleitet, dies gilt ebenfalls für die Vertretungsmacht.

2. Ein Beweisantritt, der nicht unmittelbar oder mittelbar dem Beweis vom Beweisführer vorgetragener Tatsachen dient, sondern der Ausforschung von Tatsachen oder der Erschließung von Erkenntnissen, die es erst ermöglichen sollen, ausgehend davon Tatsachen zu behaupten und anschließend unter Beweis zu stellen, ist unzulässig.

3. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen.

4. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem auch das Risiko, Gewinne mit dem Mietobjekt erzielen zu können.

5. Allein der Umstand, dass auch dem Vermieter an einem wirtschaftlichen Erfolg des Einkaufszentrums gelegen ist, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht vom Mieter auf den Vermieter.

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IBRRS 2018, 0884

BGH, Urteil vom 31.01.2018 - VIII ZR 39/17

Hat das Jobcenter das dem Wohnungsmieter zustehende Arbeitslosengeld II als Bedarf für Unterkunft und Heizung versehentlich auch noch nach der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege der Direktzahlung nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II an den bisherigen Vermieter gezahlt, kann es von diesem - unter dem Gesichtspunkt einer fehlenden (widerrufenen) Anweisung - unmittelbar die Herausgabe der ohne rechtlichen Grund erfolgten Zuvielzahlung im Wege der Nichtleistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB) verlangen.*)

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IBRRS 2018, 0717

LG Münster, Urteil vom 24.01.2018 - 24 O 36/15

1. § 313 Abs. 2 BGB erfasst die Fälle des gemeinschaftlichen Irrtums über einen für die Willensbildung wesentlichen Umstand und setzt zudem voraus, dass eine Störung in der Geschäftsgrundlage nicht in den Risikobereich einer der Parteien fällt.

2. Aus wirtschaftlichen Gründen ist es nicht zu beanstanden, wenn ein defekter Trafo nicht repariert, sondern durch einen gebrauchten Trafo ersetzt wird, wenn die Reparatur nicht günstiger wäre. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Austausch innerhalb eines Tages erfolgt und eine Reparatur einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen würde und mithin eine längere Betriebsunterbrechung bedeuten würde.

3. Ist der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, kann der Mieter zur Durchführung der erforderlichen Arbeiten im Rahmen einer Selbsthilfemaßnahme einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Kosten verlangen.

4. Zudem muss der Mieter in diesem Fall die Arbeiten nicht mehr vom Vermieter vornehmen lassen.

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IBRRS 2017, 4037

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.06.2017 - 9 C 406/16

1. Bei einem Unterlassungspflichtverstoß (hier: Gefahr einer Kohlenmonoxydvergiftung aufgrund Betreibens eines Lüfters) ist dem Vermieter im Rahmen seiner Gläubiger-Obliegenheit zuzumuten, zunächst durch eigene Kontaktaufnahme zum Mieter dessen Fehlverhalten aufzuzeigen und ihn von dessen Wiederholung abzubringen. Eines Rechtsanwalts bedarf es hierfür nicht.

2. Eine zumindest durchschnittlich mit Mietwohnungs-Angelegenheiten sachlich und rechtlich bewanderte Hausverwaltung muss erst recht in der Lage sein, das in Rede stehende Fehlverhalten ohne vorherige externe rechtliche Beratung durch einen Rechtsanwalt selbständig und zutreffend zu beurteilen sowie eine entsprechende eigene Abmahnung gegenüber dem Mieter auszusprechen.

3. Aufgrund der eigenen Lebensgefahr ist auch nicht davon auszugehen, dass der Mieter aufgrund "nur" eines Schreibens der Hausverwaltung sein lebensgefährliches Handeln nicht eingestellt hätte.

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IBRRS 2018, 0818

BGH, Beschluss vom 30.01.2018 - VIII ZB 74/16

1. Zahlt der Mieter dreimal die erhöhte Miete, hat er der Mieterhöhung konkludent zugestimmt.

2. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung.

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IBRRS 2018, 0796

KG, Urteil vom 29.12.2017 - 21 U 82/17

1. Nach der Aufnahme eines Asylbewerbers in eine gewerbliche private Unterkunft hat der Betreiber jedenfalls dann einen direkten zivilrechtlichen Zahlungsanspruch gegen das Land Berlin für seine Leistungen, wenn er diese aufgrund der im vorliegenden Fall verwendeten Kostenübernahmeerklärung des Landes aus dem Jahr 2015 erbracht hat.*)

2. Die Kostenübernahmebereitschaft des Landes bezieht sich aber nicht auf einen einseitig vom Beherbergungsbetrieb festgesetzten Preis, sondern nur seinen "allgemein ausgewiesenen günstigsten Kostenansatz". Zumindest wenn ein Beherbergungsbetrieb überhaupt erst für die Aufnahme von Asylbewerbern eröffnet oder wieder eröffnet wird, liegt der Vergütung, die der Beherbergungsbetrieb hierfür ausweist, die anlassbezogene einseitige Leistungsbestimmung einer Vertragspartei zugrunde. Diese ist für das Land nur verbindlich, wenn sie nach billigem Ermessen getroffen worden ist, andernfalls muss die Leistungsbestimmung durch gerichtliches Urteil erfolgen (§ 315 Abs. 3 BGB).*)

3. Hat der Beherbergungsbetrieb für die Aufnahme von Asylbewerbern vom Land Abschlagszahlungen erhalten, dann war dies mit der zumindest konkludenten Abrede verbunden, dass eine Schlussabrechnung tatsächlich eine Vergütung in der entsprechenden Höhe ergibt. Eine etwaige Überzahlung ist auf vertraglicher Anspruchsgrundlage zurück zu gewähren. Wird eine umstrittene Überzahlung zurückgefordert, hat der Empfänger von Abschlagszahlungen darzulegen und zu beweisen, in welchem Umfang er tatsächlich Beherbergungsleistungen erbracht hat.*)

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IBRRS 2018, 0817

BGH, Urteil vom 31.01.2018 - VIII ZR 105/17

1. Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen. Voraussetzung hierfür ist regelmäßig, dass dem Vermieter ein Zuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind, nicht zuzumuten ist.*)

2. Eine auf eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder eine "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit des Eintretenden gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach § 563 Abs. 4 BGB dar, wenn sie auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.*)

3. Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen, nicht allein zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einer Untervermietung begründen (im Anschluss an Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 03.10.1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 219). Entsprechendes gilt bei einer aufgrund einer nachträglichen Entwicklung entstandenen Absicht, Mietaufwendungen teilweise durch eine Untervermietung zu decken (Fortführung der Senatsurteile vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rz. 8, und vom 11.06.2014 - VIII ZR 349/13, IMR 2014, 319 = NJW 2014, 2717 Rz. 14).*)

4. Für die Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, kommt es auch bei einem nach § 563 Abs. 1, 2 BGB erfolgten Eintritt eines Mieters auf den Zeitpunkt des Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrags an.*)

IBRRS 2018, 0816

BGH, Urteil vom 17.01.2018 - VIII ZR 241/16

Eine gewerbliche Weitervermietung, die eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit voraussetzt, liegt auch dann vor, wenn der Zwischenvermieter die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes weitervermieten will, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 311/14, IMR 2016, 144= NJW 2016, 1086, Rz. 22).*)

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IBRRS 2018, 0813

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.02.2018 - 33 C 2877/17

Dass eine Küche an zwei Stellen ohne Tür frei zugänglich ist, macht sie nicht zu einer integrierten Küche im Sinne des Mietspiegels der Stadt Frankfurt am Main für das Jahr 2016.*)

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IBRRS 2018, 0731

LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018 - 18 S 308/13

1. Im Rahmen eines in Berlin nach dem 31.12.2003 zu Stande gekommenen Wohnungsmietverhältnisses ist die Wohnfläche mangels anderweitiger Vereinbarung der Vertragsparteien nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, so dass Wintergärten, Balkone und Terrassen regelmäßig nicht mit der Hälfte, sondern nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche zu berücksichtigen sind. Eine örtliche Verkehrssitte, der Wohnflächenermittlung ein anderes Regelwerk als die Wohnflächenverordnung zu Grunde zu legen, gibt es in Berlin nicht. Die dennoch weit verbreitete Praxis, die Grundflächen von Balkonen und Terrassen grundsätzlich zur Hälfte zu berücksichtigten, stellt sich als fehlerhafte Anwendung des zur Wohnflächenermittlung herangezogenen Regelwerks dar und kann der Vertragsauslegung deshalb nicht als örtliche Übung zu Grunde gelegt werden (entgegen LG Berlin, Urteil vom 19.07.2011 - 65 S 130/10, GE 2011, 1086 f.; Anschluss BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 231/06, IMR 2007, 241 = GE 2007, 1047 ff.).*)

2. Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann an Hand der tatsächlichen Wohnfläche zu ermitteln, wenn diese um bis zu 10% von der vertraglich zu Grunde gelegten Wohnfläche abweicht. Die Zehnprozent-Grenze ist aber für die Ermittlung der Kappungsgrenze von Bedeutung. Bleibt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10% hinter der vertraglich vorgesehenen Wohnfläche zurück, liegt regelmäßig ein zur Mietminderung führender Mangel der Wohnung vor, der nicht behebbar ist, sondern die Beschaffenheit der Wohnung bestimmt. Die Kappungsgrenze ist dann an Hand der geminderten Ausgangsmiete zu ermitteln (Anschluss BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14, IMR 2016, 60 f. = GE 2016, 49 ff.; Abgrenzung BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 219/04, NJW-RR 2006, 801 f.; LG Hamburg, Urteil vom 01.07.2004 - 307 S 52/04, WE 2005, 20 f.).*)

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IBRRS 2018, 0733

LG Berlin, Urteil vom 14.02.2018 - 64 S 74/17

1. Das Gericht ist befugt, die ortsübliche Miete gemäß §§ 287 ZPO, 558c BGB im Wege der Schätzung anhand des Berliner Mietspiegels 2017 zu ermitteln. Es ist nicht gezwungen, ein Sachverständigengutachten einzuholen.

2. Gilt die Mieterhöhung ab dem 01.09.2016, ist der Mietspiegel 2017 anzuwenden, dessen Erhebungsstichtag ebenfalls der 01.09.2016 ist. Allerdings ist ein Abschlag von den Werten dieses Mietspiegels vorzunehmen, da das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter vor dem 01.09.2016 zugegangen ist.

3. Eine Primärdatenerhebung für einen einfachen Mietspiegel muss nicht die hohen Anforderungen der Repräsentativität erfüllen, sondern kann etwa auch in der Weise erfolgen, dass die Mitglieder eines oder mehrerer Interessenverbände befragt werden.

4. Hat ein Mieter Anspruch auf Überlassung von Herd und Spüle, so führt seine Entscheidung, Herd und Spüle nicht abrufen zu wollen, nicht zur Abwertung der Wohnung; darauf, ob der Vermieter dadurch tatsächlich Aufwände spart, kommt es nicht an.

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IBRRS 2018, 0729

VG Berlin, Beschluss vom 23.01.2018 - 6 L 756.17

Auch die Vermietung von Wohnraum an Unternehmen zur vorübergehenden Unterkunft von Mitarbeitern verstößt gegen das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz.

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IBRRS 2018, 0725

LG Berlin, Beschluss vom 08.01.2018 - 66 S 240/17

1. Erfolgt die Gutschrift einer Mietzahlung zum Ende eines Monats, so hängt die Erfüllungswirkung (für den auslaufenden oder aber den bevorstehenden Monat) zunächst davon ab, ob die Auslegung das Vorliegen einer Tilgungsbestimmung ergibt. Ist ein tatsächlicher Wille nicht zu ermitteln, oder ist er von Irrtum oder Unkenntnis beeinflusst, so kann sich eine Tilgungsbestimmung - und damit ein Ausschluss des § 366 Abs. 2 BGB auch aus dem mutmaßlichen Willen des Leistenden ergeben.*)

2. Da § 366 Abs. 1 BGB die Befugnis zur Tilgungsbestimmung dem Leistenden als Vergünstigung eröffnet, kommt dem objektiv erkennbaren Interesse des Leistenden im Rahmen der Auslegung entscheidende Bedeutung zu. Bei Zahlungen der Sozialbehörden (Jobcenter) ist das von ihnen mit der Leistung (ggf. mutmaßlich) verfolgte Interesse entscheidend.*)

3. Bei behördlichen Leistungen für Unterkunft und Heizung muss der Vermieter den in § 22 SGB II geregelten Auftrag der Sozialbehörden als (ggf. auch stillschweigend verfolgtes) Leistungsinteresse gegen sich gelten lassen. Dieses Interesse ist darauf gerichtet, die Unterkunft des Anspruchsberechtigten zu sichern, um dadurch gegenwärtigen und künftigen Wohnbedarf zu decken. Kann diesem Leistungsinteresse durch eine von mehreren denkbaren Verbuchungen des eingegangenen Betrages entsprochen werden, so ist eine andere Behandlung der Zahlung wegen Nichtbeachtung der (stillschweigende) Tilgungsbestimmung unzulässig.*)

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IBRRS 2018, 0715

LG Berlin, Urteil vom 25.01.2018 - 67 S 272/17

1. Das Berufungsgericht darf die Sache unter Aufhebung des Urteils zurückverweisen, soweit das Verfahren des ersten Rechtszugs an einem wesentlichen Mangel leidet und aufgrund dieses Mangels eine umfangreiche oder aufwändige Beweisaufnahme erforderlich ist.

2. Während der Mieter seiner Bestreitenslast schon mit einem Bestreiten mit Nichtwissen i.S.d. § 138 Abs. 4 ZPO genügt, reicht für eine auf streitigen Eigenbedarf gestützte Räumungsverurteilung allein der Vollbeweis des behaupteten Eigenbedarfs, nicht hingegen die bloße Plausibilität des Kündigungsvorbringens aus.

3. Zwar kann ein unredliches Prozessverhalten des Mieters im Räumungsprozess den gesonderten Ausspruch einer verhaltensbedingten Kündigung rechtfertigen. Um der Pflichtverletzung des Mieters das für den Ausspruch einer Kündigung hinreichende Gewicht zu verleihen, muss sein wahrheitswidriger Prozessvortrag jedoch zumindest ein (Gegen-)Vorbringen des Vermieters betreffen, das für die Schlüssigkeit der Räumungsklage unerlässlich ist und für deren Erfolg nicht hinweggedacht werden kann.

4. Für die Bejahung des § 574 Abs. 1 BGB müssen die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen, sondern insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen des Mieters kann bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts ausreichen, um eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gebieten.

5. Eine die Anwendung des § 574 Abs. 1 BGB eröffnende Räumungsunfähigkeit liegt bereits dann vor, wenn sich der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtern würde.

6. Eine zur Fortsetzung des Mietverhältnisses berechtigende Härte gem. § 574 Abs. 2 BGB liegt auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dabei ist die Angemessenheit des Ersatzwohnraums nicht nur durch das Alter und die Krankheit des Mieters, sondern auch von der dadurch bedingten notwendigen Nähe zu bestimmten Angehörigen beeinflusst.

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IBRRS 2018, 0700

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 22.08.2017 - 9 U 141/15

1. Führen Wassereintritte nach Niederschlägen mehrfach zu Schäden in einem Schuhgeschäft, wird die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch für die Folgezeit schon durch die konkrete Gefahr weiterer Wassereintritte erheblich gemindert.*)

2. Macht der Mieter nach einem Wassereintritt Schadensersatzansprüche geltend, muss der Vermieter gem. § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB sein fehlendes Verschulden beweisen, wenn die Ursache des Wassereintritts in seinem Herrschaftsbereich liegt (hier: Eintritt von Niederschlagswasser durch das Dach).*)

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IBRRS 2018, 0659

OLG Hamm, Urteil vom 05.10.2017 - 18 U 23/15

1. Ein Aufwendungsersatzanspruch des Mieters gem. §§ 539 Abs. 1, 677, 683 Satz 1 BGB setzt u.a. Fremdgeschäftsführungswillen des Mieters voraus, der nur bei einem objektiv fremden Geschäft vermutet wird. Nimmt der Mieter die Maßnahmen zumal nach eigenen Bedürfnissen und Vorstellungen im Interesse des eigenen Geschäfts vor, ist eher von einem neutralen Geschäft auszugehen.*)

2. Auch ein Anspruch aus §§ 684 Satz 1, 818 Abs. 2 BGB setzt Fremdgeschäftsführungswillen voraus (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.10.2009 - 24 U 58/09, IMRRS 2010, 1326).*)

3. Ein Anspruch auf Ausgleich einer Wertsteigerung am Mietgrundstück gem. §§ 951 Abs. 1, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 812 Abs. 2 BGB scheidet aus, soweit es wegen § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu einem Eigentumswerb des Vermieters gekommen ist.*)

4. Ein Anspruch des Mieters auf Wertausgleich ergibt sich auch nicht, wenn er die von ihm getroffenen baulichen Maßnahmen auf dem Grundstück belässt, denn § 539 Abs. 2 BGB regelt die wechselseitigen Ansprüche abschließend in der Weise, dass der eine Vertragspartner sein Eigentum an der Einrichtung nur durch rechtzeitige Wegnahme erhalten bzw. wiedererlangen kann und der andere die Wegnahme nur zu dulden hat (BGH, 08.07.1981 - VIII ZR 326/80).*)

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IBRRS 2018, 0657

LG Berlin, Beschluss vom 25.01.2018 - 67 T 9/18

Kündigt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen gegenüber dem Mieter an und lässt der Mieter eine gesonderte - fristgebundene - Aufforderung des Vermieters, sich über seine künftige Duldungsbereitschaft zu erklären, unbeantwortet, gibt der Mieter, sofern er sich nicht bereits vorgerichtlich mit der Duldung der angekündigten Maßnahmen selbst in Verzug befindet, allenfalls dann Veranlassung zur Klageerhebung i.S.d. § 93 ZPO, wenn ihn der Vermieter vor Klageerhebung hinsichtlich der erbetenen Erklärung über seine künftige Duldungsbereitschaft in Verzug gesetzt hat. Das erfordert - vorbehaltich der Verwirklichung eines des Ausnahmetatbestände des § 286 Abs. 2 BGB – gemäß § 286 Abs. 1 BGB den Ausspruch einer gesonderten Mahnung im Nachgang zur erfolglosen ursprünglichen Aufforderung durch den Vermieter.*)

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IBRRS 2018, 0485

LG München I, Urteil vom 18.01.2018 - 31 S 11267/17

1. Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, auch wenn der WEG-Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorliegt.

2. Eine Entlastung hinsichtlich einer nicht fristgerecht vorgenommenen Abrechnung kommt aber dann in Betracht, wenn die Fristversäumnis für den Vermieter unverschuldet ist.

3. Dies ist dann der Fall, wenn aufgrund eines Rechtsstreits innerhalb der WEG keine Einzelabrechnungen über die Heizkosten vorliegen und der Vermieter dies dem Mieter mitteilt.

4. Im Allgemeinen muss der Vermieter innerhalb von 6 Monaten über die Kaution abrechnen; im Einzelfall kann die Abrechnungsfrist aber auch länger sein. Denn die Mietkaution sichert alle - auch die noch nicht fälligen - Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Dazu gehören auch Ansprüche aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung.

5. Der Vermieter darf die Kaution über den regulären Abrechnungszeitraum hinaus zurückbehalten, wenn ein Nachzahlungsanspruch zu seinen Gunsten für noch nicht fällige Betriebskosten zu erwarten ist.

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IBRRS 2018, 0428

LG Berlin, Urteil vom 24.10.2017 - 67 S 178/17

Auch nach der insoweit großzügigen Rechtsprechung des BGH bedarf es bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm zumindest einer Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (vgl. BGH, IMR 2012, 178).

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IBRRS 2018, 0475

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.09.2017 - 2 U 102/16

1. Die fristlose Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen unterbliebener Sicherheitsleistung nach § 133 Abs. 1 Satz 2, § 22 UmwG aufgrund der Ausgliederung der Mieterin ist ausgeschlossen, sofern über die Leistung einer solchen Sicherheit noch verhandelt wird.

2. Eine fristlose Kündigung wegen unbefugter Untervermietung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Untervermietung über einen längeren Zeitraum hinweg stillschweigend geduldet hat.

3. Ein (Unter-)Mieter ist verpflichtet, auf die rechtlich geschützten Interessen des (Unter-)Vermieters auch über das Mietobjekt selbst hinaus Rücksicht zu nehmen, insbesondere soweit Verpflichtungen des Untervermieters gegenüber dessen Hauptvermieter betroffen sind.

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IBRRS 2018, 0486

LG Berlin, Urteil vom 02.06.2017 - 63 S 304/16

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

2. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

3. Die Berechnung des Verbrauchs einer Nutzergruppe durch Abzug des durch den Wärmezähler erfassten Verbrauchs der anderen Nutzergruppe von dem Gesamtverbrauch stellt keine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV dar. Vielmehr ist dazu eine Messung durch ein geeignetes Gerät, namentlich einen Wärmezähler, erforderlich. Erfassen bedeutet nämlich messen, nicht berechnen.

4. Erfolgt für einen erheblichen Teil der Nutzer überhaupt keine Erfassung durch Messgeräte, bleibt danach nur eine insgesamt flächenanteilige Umlage der Kosten für die Warmwasserversorgung.

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IBRRS 2018, 0476

AG Köln, Urteil vom 19.07.2017 - 201 C 62/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0882

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.12.2017 - 6 U 187/12

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0413

LG Hamburg, Urteil vom 09.11.2017 - 307 O 370/14

Eine verschuldensunabhängige Vertragsstrafenklausel in einem AGB-Mietvertrag für die verspätete Übergabe des Mietobjekts ist ausnahmsweise wirksam, wenn eine "Vermietung vom Reißbrett" vorliegt.

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IBRRS 2018, 0412

VG München, Urteil vom 06.12.2017 - M 7 K 16.2053

1. Bei der Erhebung der Daten zum Mietspiegel und deren Analyse im entsprechenden Mietspiegel handelt es sich um eine kommunale Statistik im Sinne von Art. 2 Abs. 2, Art. 22 ff. BayStatG.

2. Die Geheimhaltung statistischer Einzelangaben dient dem Schutz des Einzelnen vor der Offenlegung seiner persönlichen und sachlichen Verhältnisse, der Erhaltung des Vertrauensverhältnisses zwischen den Befragten und den statistischen Behörden sowie der Gewährleistung der Zuverlässigkeit der gemachten Angaben und der Berichtswilligkeit der Befragten.

3. Dürften personenbezogene Daten, die zu statistischen Zwecken erhoben wurden, gegen den Willen oder ohne Kenntnis des Betroffenen weitergeleitet werden, so würde das nicht nur das verfassungsrechtlich gesicherte Recht auf informationelle Selbstbestimmung unzulässig einschränken, sondern auch die schutzwürdige amtliche Statistik gefährden.

4. Dementsprechend hat der Haus- und Grundbesitzerverein München keinen Anspruch darauf, von der Landeshauptstadt München unveröffentlichte Einzeldaten zu den Mietspiegeln der Jahre 2015 und 2017 für München zu erhalten.

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IBRRS 2018, 0382

LG Lübeck, Urteil vom 17.11.2017 - 14 S 107/17

1. Ein Mangel der Mietsache ist nach dem subjektiven Fehlerbegriff dann anzunehmen, wenn die "Ist-Beschaffenheit" des Objekts von den nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, also von der "Soll-Beschaffenheit" der Mietsache abweicht.

2. Nach der Verkehrsanschauung darf der Mieter ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird.

3. Der Mieter kann auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend bekannt waren.

4. Mängelrechte des Mieters sind ausgeschlossen, wenn der Schaden bzw. der Mangel vom Mieter schuldhaft verursacht worden ist, namentlich durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten, was nicht die Frage nach dem Mangel selbst, sondern die nach dem Gewährleistungsausschluss betrifft.

5. Diesbezüglich gilt folgende Beweislastverteilung: Hat der Mieter einen Mangel der Mietsache bewiesen, obliegt dem Vermieter bei einer Mängelbeseitigungsklage nach der sog. Gefahrkreistheorie der Beweis, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist. Der Vermieter muss also den Beweis führen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist, da erst dann von der Vermutung ausgegangen werden kann, dass die Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache jedenfalls in erster Linie in dem unsorgfältigen und deshalb schuldhaften Verhalten des Mieters bei der Belüftung oder Beheizung der Räume hat.

6. Auch wenn der Schimmel nur teilweise oder überwiegend durch ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten des Mieters mit verursacht wurde und nur teilweise aus der Sphäre des Vermieters stammt, liegt ein zur Geltendmachung der Mängelrechte berechtigender Mietmangel vor.

7. Mehrere für einen Mangel kausale Ursachen sind vielmehr erst im Rahmen der Bemessung der Minderungsquote nach dem Rechtsgedanken des § 254 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen.

8. Ist es notwendig, zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung drei Mal täglich für ca. neun Minuten zu lüften, handelt es sich bereits um das Erfordernis eines übermäßigen Lüftens.

9. Lässt sich die Feuchtigkeit (auch bei Altbauten) z. B. wegen der Anordnung der Räume (entlang einem Flur hintereinander gereiht, also ohne gegenüberliegende Zimmer) nur durch eine besondere Art der Lüftung (z. B. sog. L- oder U-Lüftung) verhindern, besteht eine Hinweispflicht des Vermieters.

10. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, seine Möbel grundsätzlich an jeden beliebigen Platz in der Wohnung nahe der Wand aufzustellen.

11. Das Vorliegen eines Mietmangels wegen der fehlenden Möblierungseignung der Außenwand kann nicht deshalb verneint werden, weil der Mieter die Außenwand - möglicherweise aus freien Stücken - nicht möbliert hatte und dies auch niemals vorhatte.

12. Der Vermieter einer schadensanfälligen Wohnung ist verpflichtet, dem Mieter genaue Hinweise über die Art des Heizens und Lüftens zu geben.

13. Für die Annahme eines Mangels genügt es grundsätzlich, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter von dieser Gefahr Kenntnis hat oder dass der Fehler überhaupt erkennbar ist.

14. Dementsprechend stellen geometrischen Wärmebrücken, die eine konkrete Gefahr der Schimmelpilzbildung bedeuten, einen zu einer Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar.

15. Führt der Schimmelbefall nicht zu einer nachgewiesenen Gesundheitsgefährdung, ist eine Minderung des Mietzinses von insgesamt 15% - 20% gerechtfertigt.

16. Hat der Mieter kein Interesse mehr an der Erfüllung, kann das Zurückbehaltungsrecht ganz entfallen.

17. In dem Moment, in dem der Mieter den Vorschuss für eine Selbstbeseitigung des Mangels verlangt, gibt er zu erkennen, dass er den Erfüllungsanspruch selbst gar nicht mehr ernstlich verfolgt.

18. Der Kostenvorschuss ist - trotz seiner Zweckbindung - bei Verzug oder Rechtshängigkeit zu verzinsen, weil es sich um eine Geldschuld im Sinne von §§ 245, 288 BGB handelt.

19. Das Recht zu bestimmen, welcher Sanierungsweg gewählt wird, verliert der Vermieter, wenn der Mieter nach entsprechender In-Verzug-Setzung einen Vorschuss verlangt. Sodann bestimmt der Mieter im Rahmen des objektiv erforderlichen den Sanierungsweg.

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IBRRS 2018, 0408

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.01.2018 - 33 C 2332/17

Vermietet der Vermieter eine Wohnung neu, nachdem er dem alten Mieter gekündigt hat, und stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Kündigung unwirksam ist und dem alten Mieter der unmittelbare Besitz an der Wohnung wieder einzuräumen wäre, berechtigt dies den Vermieter dennoch nicht zu einer Kündigung gegenüber dem neuen Mieter.

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IBRRS 2018, 0381

LG Paderborn, Urteil vom 13.12.2017 - 1 S 10/17

1. Um einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nachweisen zu können, muss der Mieter inhaltlich vergleichbare Angebote vorlegen.

2. Ist die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung nicht zu beanstanden, steht dem Mieter bei Streit über deren materielle Berechtigung kein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 BGB an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zu.

3. Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung einer Anfangsrenovierung ist nur dann wirksam, wenn er einen angemessenen Ausgleich für die Vornahme der Renovierungsarbeiten erhält.

4. Auch Individualklauseln unterliegen einer Wirksamkeitskontrolle nach § 242 BGB.

IBRRS 2018, 0397

LG Berlin, Urteil vom 16.06.2017 - 55 S 76/15 WEG

1. Die Eigentümer müssen sich im Rahmen einer Instandsetzung nicht auf die Wiederherstellung des bisherigen Zustands beschränken, sondern dürfen sich für eine Lösung entscheiden, die zu einer baulichen Veränderung führt, aber eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung zur Behebung des Mangels darstellt. Dabei ist der Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden, gegenüber Neuerungen aufgeschlossenen Hauseigentümers anzulegen.

2. Auch das Anbringen einer Wärmedämmung im Rahmen einer Fassadenrenovierung kann unter diesen Voraussetzungen eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung darstellen. Dabei kommt es auf die Amortisation der Mehrkosten nicht an, wenn die Wärmedämmung nach den Anforderungen der EnEV ohnehin anzubringen ist.

3. Ein Eigentümerbeschluss ist dann als nichtig zu betrachten, wenn er wegen inhaltlicher Unbestimmtheit oder Widersprüchlichkeit keine durchführbare Regelung mehr enthält.

4. Grundsätzlich steht den Eigentümern bei der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen ein Ermessensspielraum zu. Dieser erfasst auch den Zeitraum, in dem Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen.

5. Auch eine hohe finanzielle Belastung der Wohnungseigentümer steht aber nicht entgegen, wenn Sanierungsmaßnahmen angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustands erforderlich und unaufschiebbar sind.

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IBRRS 2018, 0379

LG Berlin, Urteil vom 12.04.2017 - 18 S 308/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0311

OLG München, Beschluss vom 12.12.2017 - 32 W 1939/17

Bei einem Antrag nach § 940 ZPO auf Räumung von gewerblich genutzten Räumen ist in der Regel ein Verfügungsgrund gegeben, wenn die in § 940a Abs. 2 ZPO genannten Voraussetzungen vorliegen, die den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen Dritte auf Räumung von Wohnraum ermöglichen.*)

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IBRRS 2018, 0148

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.01.2017 - 21 C 55/16

1. Auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Überlassung der gesamten Mietsache an einen Dritten zum selbstständigen Gebrauch hat auch der Wohnraummieter keinen Anspruch. Dies gilt sogar dann, wenn der Mieter die Wohnung an Familienangehörige oder Lebenspartner überlässt.

2. Eine Untervermietung setzt ein gewisses Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Sachherrschaft über die Wohnung und dem Behalt der Wohnung voraus. Hieran fehlt es jedoch regelmäßig, wenn der Mieter Dritten den Gebrauch des Mietobjekts vollständig überlässt und kein Interesse an der Mitbenutzung des Mietobjekts besteht.

3. Eine solche Gebrauchsüberlassung stellt ohne Weiteres einen fristlosen Kündigungsgrund dar.

4. Erbittet der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung und fragt der Vermieter nach dem Untermieter und der geplanten Dauer der Untervermietung, liegt hierin keine Erlaubniserteilung seitens des Vermieters.

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IBRRS 2018, 0365

BGH, Urteil vom 06.12.2017 - XII ZR 95/16

1. Das Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden.*)

2. Das Pfandrecht erlischt, wenn das Fahrzeug für die Durchführung einer Fahrt von dem Mietgrundstück·auch nur vorübergehend·entfernt wird. Es entsteht neu, wenn das Fahrzeug später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird.*)

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IBRRS 2018, 0312

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017 - 33 C 3695/17

Der Mieter kann im Wege der einstweiligen Verfügung den Zugriff des Vermieters auf ein verpfändetes Kautionssparbuch nicht verhindern.

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IBRRS 2018, 0302

AG München, Urteil vom 25.07.2017 - 414 C 24067/16

1. Eine langfristige nicht fristgerechte Zahlung der Miete rechtfertigt eine ordentliche Kündigung.

2. Ist die Mietzahlung aufgrund eines Aufenthalts im Ausland schwierig, muss die Bezahlung der Miete als Kardinalpflicht aus dem Mietvertrag bereits vor der Abreise noch von Deutschland aus organisiert werden.

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IBRRS 2017, 4098

AG Hamburg, Urteil vom 08.06.2017 - 18b C 113/16

Das Fehlen von Fußleisten im gesamten Ferienhaus, ein freie Spalt zwischen Treppenaufgang und Decke, der lediglich als Badewanne nutzbare Whirlpool sowie das Fehlen von Fußbodenheizung, Kamin, Sauna und Strandkorb stellen Sachmängel dar, die zu einer Minderung von 25% berechtigen, da diese bei der Nutzung eines Hauses oder einer Wohnung zu Urlaubszwecken eine erhöhte Relevanz haben.

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