Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

2899 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2018

IBRRS 2018, 3176

LG Berlin, Beschluss vom 30.05.2018 - 65 S 66/18

1. Allein die Tilgung der offenen Forderungen des Vermieters innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 BGB reicht für sich genommen nicht aus, um die Pflichtverletzung des Mieters in Form des Zahlungsverzugs als weniger schwer wiegend und eine fristgemäße Kündigung nicht mehr rechtfertigend zu bewerten.

2. Der Vermieter ist nicht gehalten, bei nachträglicher Tilgung von Mietrückständen das Mietverhältnis mit dem Mieter trotz der bereits erklärten fristgemäßen Kündigung fortzusetzen.

3. Ein Vermieter ist Mietern, die ihre Mietzahlungspflicht mit Hilfe staatlicher Transferleistungen erfüllen, nicht weitergehend verpflichtet als anderen Mietern.

 Volltext


IBRRS 2018, 3225

AG Potsdam, Urteil vom 27.09.2018 - 23 C 93/17

1. Die sog. "Mietpreisbremse" ist jetzt auch in Brandenburg unwirksam, da die Verordnungsbegründung nicht veröffentlicht worden ist.

2. Der Gegenstandswert einer Feststellungsklage auf geringere Mietzahlung aufgrund der "Mietpreisbremse" bemisst sich an dem 3,5-fachen Jahresdifferenzbetrag.

 Volltext


IBRRS 2018, 3184

AG Karlsruhe, Urteil vom 20.08.2018 - 4 C 3183/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2018, 3177

LG Berlin, Urteil vom 09.05.2018 - 64 S 176/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2018, 2993

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 24.01.2018 - 9 U 89/15

1. Schon aus logischen Gründen ist ausgeschlossen, dass aus einer Baugenehmigung aus dem Jahr 2002 und den mit der Genehmigung verbundenen Auflagen Schlüsse darauf gezogen werden können, in welchem Zustand sich das Objekt im Jahr 2011 befand.

2. Zur Auslegung eines Mietvertrags, wer die baurechtlichen Risiken zu tragen hat (hier allerdings nur Verweis auf vorangegangenen Hinweisbeschluss).

 Volltext


IBRRS 2018, 3178

LG Berlin, Beschluss vom 30.07.2018 - 65 T 73/18

1. Bei Instandsetzungsarbeiten genügt es nach § 555a Abs. 2 BGB, dass der Vermieter die Arbeiten zur Instandsetzung rechtzeitig ankündigt, damit sich der Mieter unter Berücksichtigung seiner sonstigen Belange auf die Arbeiten einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen kann (etwa Beantragung von Urlaub; Absprache mit Dritten, um Zutritt zur Wohnung zu gewähren etc.).

2. Zwar beschränkt sich ein "Dulden" regelmäßig auf ein Gewährenlassen im Sinne eines Hinnehmens. Müssen aber Arbeiten in der Wohnung erfolgen, umfasst das Dulden auch die Zutrittsgewährung und die Mitwirkung bei der Vereinbarung eines konkreten Arbeitsbeginns.

 Volltext


IBRRS 2018, 3206

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.02.2018 - 2 U 142/17

1. Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrags - auch formularmäßig -, dass der Mieter "die Nebenkosten" oder "die umlagefähigen Nebenkosten" zu tragen hat, so liegt hierin auch ohne nähere Bestimmung der einzelnen Kostenarten oder eine Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV/Anlage 3 zu § 27 II. BV eine wirksame Umlage jedenfalls der in dem Betriebskostenkatalog zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses konkret aufgeführten Betriebskosten (Anschluss und Fortführung von BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15, IMR 2016, 141).*)

2. Die Unwirksamkeit einer Umlagevereinbarung hinsichtlich der Betriebskosten bzw. Nebenkosten führt nicht dazu, dass die hierfür angesetzten Vorauszahlungen gänzlich aus der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) entfallen. Es liegt insoweit vielmehr eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale vor.*)

3. Hat der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung erstellt, steht dem Mieter bei inhaltlichen Fehlern grundsätzlich kein Anspruch auf Neuabrechnung zu, solange er die zutreffende Kostenumlage aufgrund der Abrechnung unter Hinzuziehung der Belege selbst errechnen kann und er kein ausnahmsweise zu berücksichtigendes Interesse an dem Erhalt einer inhaltlich richtigen Abrechnung geltend machen kann.*)

4. Die Erhebung einer Stufenklage auf Erstellung der Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung und Auszahlung des sich hieraus ergebenden Guthabens hemmt nicht die Verjährung einer später erhobenen Leistungsklage auf Rückforderung der gesamten Vorauszahlungen für diesen Zeitraum aufgrund der Nichtabrechnung.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 3090

AG Weinheim, Urteil vom 02.08.2018 - 1 C 413/16

Für die Bemessung der Höchstgrenze der Sicherheiten nach § 551 Abs. 1 BGB ist eine zusätzlich gestellte Sicherheit nicht zu berücksichtigen, soweit diese gewährt wurde, um den Vermieter überhaupt zum Mietvertragsschluss zu bewegen.

 Volltext


IBRRS 2018, 3172

AG München, Urteil vom 27.06.2017 - 461 C 9942/17

Wenn einem Mieter der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen worden ist, darf er sich sofort nach der Entziehung wieder den Besitz an der Wohnung verschaffen.

 Volltext


IBRRS 2018, 3171

AG Köpenick, Urteil vom 04.09.2018 - 7 C 199/18

1. Befindet sich der Mieter mit der Zustimmung zur Mieterhöhung in Verzug, ist der Vermieter berechtigt, einen Rechtsanwalt mit der Mahnung zur Abgabe der Zustimmungserklärung zu beauftragen.

2. Der Vermieter verstößt nicht gegen seine Schadensminderungspflichten. Die anwaltliche Tätigkeit ist geeignet, dem Mieter die Ernsthaftigkeit der beabsichtigten Rechtsverfolgung vor Augen zu führen.

3. Der Gegenstandswert für die Bemessung der außergerichtlichen Anwaltskosten ist anhand des 12fachen Erhöhungsbetrags zu bemessen.

 Volltext


IBRRS 2018, 3030

AG Reinbek, Urteil vom 21.08.2018 - 12 C 131/18

1. Für die formelle Wirksamkeit eines Kündigungsschreibens wegen Eigenbedarfs genügt es, wenn das Schreiben angibt, für wen die Wohnung künftig genutzt werden soll, und es darüber hinaus den wesentlichen Grund für die Überlassung an Familienangehörige, nämlich die Unterstützung der Eltern, beinhaltet.

2. Der Vermieter ist nicht daran gehindert, das Mietverhältnis bereits nach etwas mehr als zwei Jahren unter Berufung auf Eigenbedarf zu kündigen.

3. Die Aufnahme von jetzt oder alsbald benötigten Hilfs- oder Pflegepersonen begründet den Eigenbedarf des Vermieters grundsätzlich. Daneben bestehende weitere Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses - etwa Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter - ändern an der Berechtigung zur Eigenbedarfskündigung nichts.

4. Der Vermieter muss dem Mieter auch keine frei gewordene Wohnung anbieten, wenn er diese mit seiner eigenen Wohnung zusammenlegen möchte.

 Volltext


IBRRS 2018, 3151

LSG Sachsen, Beschluss vom 27.08.2018 - 7 AS 705/18 B ER

1. Wer aus einem Mietvertrag nicht zur Zahlung der Miete und der Kaution verpflichtet ist, hat auch keinen Anspruch gegen den Grundsicherungsträger auf Übernahme der Mietkaution nach § 22 Abs. 6 SGB II. Das Kopfteilsprinzip führt bei einer gemeinsam bewohnten Wohnung nicht zu einer anderen Betrachtungsweise, denn ein nicht am Mietvertrag Beteiligter würde sonst für unerfüllte Mietvertragsforderungen mithaften und wäre durch Rückzahlungsverpflichtungen nach § 42a Abs. 1 Satz 3 SGB II belastet.*)

2. Zu den Voraussetzungen der Gewährung eines Mietkautionsdarlehens an einen Leistungsempfänger nach dem SGB XII gem. § 19 Abs. 2 i.V.m. §§ 42 Nr. 4, 42a Abs. 1, 35 Abs. 2 Satz 5, 6 SGB XII.*)

3. Kein Anspruch auf Übernahme der Mietkaution nach dem SGB II/SGB XII für eine möblierte Wohnung mit Komplettaustattung auf gehobenem Niveau und monatlichem Reinigungsservice.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2595

BGH, Beschluss vom 19.07.2018 - IX ZR 212/17

1. Soll der Mieter den geleisteten Baukostenzuschuss abwohnen, so ist im Allgemeinen eine Mietvorauszahlung gewollt.

2. Als Baukostenzuschuss geleistete Mietvorauszahlungen muss der Insolvenzverwalter gegen sich gelten lassen.

 Volltext


IBRRS 2018, 3140

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.07.2018 - 10 U 8/18

Für einen Schaden an der Tapete durch eingedrungenes Wasser besteht kein Ersatzanspruch gegenüber einem anderen Mieter.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 3139

OLG Frankfurt, Urteil vom 07.09.2018 - 10 U 8/18

Für einen Schaden an der Tapete durch eingedrungenes Wasser besteht kein Ersatzanspruch gegenüber einem anderen Mieter.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 3096

LG Berlin, Urteil vom 17.05.2018 - 64 S 145/17

1. Der Einbau einer Fußbodenheizung stellt sich auch bei kleineren Wohnungen des unteren Preissegments nicht grundsätzlich als Luxusmodernisierung dar, sondern führt regelmäßig zu einer Verbesserung des Wohnwerts. Die Baumaßnahme ist einem Mieter gegen seinen Willen aber nicht zuzumuten, wenn die Wohnung für einen Zeitraum von drei Monaten vollständig geräumt werden müsste. Der Mieter kann sich in einem solchen Fall auf den Härteeinwand berufen, sofern nicht zwingende Interessen des Vermieters entgegenstehen, die eine Durchführung der Umbaumaßnahme während des laufenden Mietverhältnisses erfordern (Anschluss/Abgrenzung LG Berlin, Urteil vom 18.01.2018 - 64 S 7/17).*)

2. Der Einbau großflächiger bodentiefer Fenster an Stelle einer Fensterfront mit hüfthoher Brüstung kann wegen der dadurch verbesserten Belichtung und Belüftung als Wohnwertverbesserung angesehen werden. Allerdings würde der Wohnraum durch die Maßnahme zugleich leichter einsehbar, was sich nach den konkreten Umständen und der Lage der Wohnung als nachteilig darstellen kann. Im Ergebnis kann es daher an einer Wohnwertverbesserung fehlen, wenn nach dem geplanten Umbau kein Raum der Wohnung verbliebe, der ohne Anbringung eines bodentiefen Sichtschutzes als Schlafzimmer nutzbar wäre.*)

3. Der Einbau einer Dusche im Bad zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne mit Duschvorrichtung stellt regelmäßig eine Wohnwertverbesserung dar. Würde die Baumaßnahme Änderungen am Grundriss der Wohnung mit sich bringen (hier u. a.: Reduzierung der Breite des Flurs um einen Meter), so dass Stellflächen für Möbel des Mieters wegfallen, kann es dem Vermieter zuzumuten sein, die Baumaßnahme bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückzustellen.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2991

LG München I, Urteil vom 10.01.2018 - 14 S 7847/17

1. Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann Bezug genommen werden auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dabei muss das Gutachten nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB nur gewährleisten, dass dem Mieter verständlich und nachvollziehbar dargelegt wird, warum die begehrte Miete ortsüblich ist; die Anforderungen hierfür dürfen nicht überspannt werden.

2. Ein Mieterhöhungsverlangen kann sich auch auf ein sog. "Typengutachten" stützen.

3. Es bedarf nicht unbedingt der Nennung der genauen Adresse der Vergleichswohnungen, sonerd es kann die Nennung der Anliegerstraße und weiterer ortsspezifischer Merkmale genügen, wenn damit die behauptete Vergleichbarkeit überprüft werden kann.

4. Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen, denn Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mitniveau in der gesamten Gemeinde.

5. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können Objekte herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ungefähr vergleichbar sind, es ist hingegen keine annähernde oder gar vollständige Identität erforderlich.

6. Bei der historischen Bedeutung der Siedlung (gebaut auf ehemaligem KZ-Außengelände) handelt es sich nicht um ein erhebliches Wohnwertmerkmal, das sich auf die Miete niederschlägt.

 Volltext


IBRRS 2018, 3031

LG Flensburg, Beschluss vom 23.05.2018 - 1 S 1/18

1. Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist bereits unzulässig, wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist.

2. Der Verweis auf einen bestehenden Mietspiegel kann ausreichen, um den formalen Begründungsanforderungen des § 558a Abs. 1 BGB zu genügen. Allerdings muss dieser Mietspiegel, auf den verwiesen wird, zur Begründung auch geeignet sein.

3. Dies ist insbesondere dann nicht der Fall, wenn der Mietspiegel, auf den Bezug genommen wird, zu einer Gemeinde/Stadt gehört, die mit der Gemeinde/Stadt, in der sich die betreffende Wohnung befindet, nicht vergleichbar ist.

4. Bei der Stadt Flensburg und der Stadt Kiel handelt es sich nicht um "vergleichbare Städte" im Sinne des § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB.

 Volltext


IBRRS 2018, 3027

VerfGH Sachsen, Beschluss vom 14.05.2018 - 13-IV-18

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2018, 3004

AG Pforzheim, Urteil vom 18.05.2018 - 8 C 63/18

Verursacht ein betrunkener Mieter, der dem Alkohol regelmäßig stark zuspricht, im Mietobjekt einen erheblichen Wasserschaden, ist der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung der Mietvertragsbeziehung berechtigt.

 Volltext


IBRRS 2018, 2916

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 04.04.2018 - 19 C 277/17

Die im Rahmen des von einem legal tech-Unternehmen im Internet betriebenen akquisitorischen Geschäftsmodells zur Erbringung von Inkasso- und Rechtsberatungsdienstleistungen zu dessen Gunsten erklärte Abtretung mietrechtlicher Ansprüche ist gemäß § 134 BGB i.V.m. §§ 2 Abs. 1, 3, 5 Abs. 1 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG unwirksam, auch wenn das Unternehmen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG als Inkassodienstleister registriert ist.

 Volltext


IBRRS 2018, 3013

LG Konstanz, Urteil vom 08.12.2017 - 11 S 83/17

Verweigert der Mieter dem Vermieter den Zutritt zwecks Wartung von Rauchwarnmeldern, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.

 Volltext


IBRRS 2018, 3002

AG Dortmund, Urteil vom 11.09.2018 - 425 C 5989/18

Klagt der Vermieter die vereinbarte Mietsicherheit ein, muss der Mieter gem. § 291 BGB Prozesszinsen zahlen, auch wenn dem Vermieter ein Verzugsschaden nicht entstanden ist, da die aus der Kaution erwirtschafteten Zinsen unabhängig von der Höhe dem Mieter zustehen.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 3001

BGH, Urteil vom 22.08.2018 - VIII ZR 277/16

1. Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14, IMR 2015, 220 = BGHZ 204, 302 Rz. 15, 35).*)

2. Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag - mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind - daran nichts zu ändern.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2990

LG Itzehoe, Urteil vom 08.05.2018 - 1 S 116/17

Wird der Stromverbrauch in einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus über einen dieser Wohnung zugeordneten Zwischenzähler erfasst und haben der Hauseigentümer und der Wohnungsmieter im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei Bezug der Wohnung auf eigenen Namen einen Stromversorgungsvertrag mit dem örtlichen Versorger abschließen soll, richtet sich die Realofferte nach § 2 Abs. 1 StromGVV an den Mieter und nicht an den Hauseigentümer.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2926

OLG Frankfurt, Urteil vom 09.08.2018 - 2 U 9/18

Einem Mieter kann fristlos gekündigt werden, wenn er ohne Einverständnis des Vermieters ein betoniertes Schwimmbecken errichtet. Der Mieter ist zudem zum Rückbau verpflichtet.

 Volltext


IBRRS 2018, 2988

OLG Hamm, Beschluss vom 26.04.2018 - 18 W 11/18

Der Abschluss eines neuen Mietvertrags im Rahmen eines Prozessvergleichs über eine Räumung rechtfertigt keine Erhöhung des Gegenstandswertes für den Vergleich (Bestätigung OLG Düsseldorf, 09.06.2008 - 24 W 17/08, IMRRS 2008, 1296).*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2915

AG Saarbrücken, Urteil vom 14.03.2018 - 3 C 129/17

1. Der Verteilerschlüssel "Personenmonate" ist weder unverständlich noch intransparent. Es ist für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Schlüssel sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den im abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt. Dabei ist unbeachtlich, ob eine Person ein Baby oder ein Erwachsener ist.

2. Im Falle des Leerstandes muss der Vermieter regelmäßig eine fiktive Person bei der Umlage ansetzen. Dies ist dann auch geboten, wenn die Wohnung tatsächlich genutzt, wenn auch nicht bewohnt wird.

 Volltext


IBRRS 2018, 2927

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 27.04.2018 - 318b C 171/17

1. Die MietpreisbegrenzungsVO für Hamburg vom 23.06.2015 ist nicht wirksam, da ihr die gesetzlich vorgeschriebene Begründung fehlt.

2. Eine nachträgliche Begründung führt auch nicht zur Heilung - zumindest nicht für Mietverträge, die vor dieser Veröffentlichung geschlossen wurden.

 Volltext


IBRRS 2018, 2921

AG Dresden, Urteil vom 22.08.2018 - 145 C 6419/17

1. Im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung kommt es zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht darauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es im Allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizierbar ist (BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 68/17 = IBRRS 2018, 1453). Darlegungen des Vermieters zur Verrechnungsreihenfolge, die in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB stehen, sind aber nur für die Bestimmtheit des Klagebegehrens maßgebend (BGH a.a.O. Rn. 45 = IBRRS 2018, 1453).*)

2. Im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung hingegen sind Forderungen, die in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB dargelegt wurden, als unbegründet abzuweisen.*)

a) Dem Vermieter steht - abgesehen vom Fall einer Aufrechnung (§ 396 Abs. 1 Satz 1 BGB) - materiell kein Bestimmungsrecht bezüglich einer Anrechnung unzureichender Zahlungen des Mieters auf die geltend gemachten Außenstände zu. Bei einer fehlenden Tilgungsbestimmung des Mieters ergibt sich die Verrechnung direkt aus dem Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB), dessen Anwendung dem Gericht von Amts wegen obliegt (BGH a.a.O. Rn. 44 = IBRRS 2018, 1453).*)

b) Erfolgen Darlegungen des Vermieters zur Verrechnungsreihenfolge, sind diese aber - sofern nicht eine Aufrechnungserklärung nach § 396 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt - im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung ohne Bedeutung, wenn sie in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB stehen, da allein das vom Gericht auszulegende Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB) die Rangfolge der Verrechnung vorgibt. Solcher in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB erfolgender Vortrag ist also nur für die Bestimmtheit des Klagebegehrens maßgebend (BGH a.a.O. Rn. 45). Im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung hingegen sind Forderungen, die in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB dargelegt wurden, als unbegründet abzuweisen. Sie können damit - anders als bei einer Klageabweisung als unzulässig - wegen entgegenstehender Rechtskraft grundsätzlich nicht mehr eingeklagt werden (BGH a.a.O. Rn. 34 = IBRRS 2018, 1453).*)

3. Streng von der Aufrechnung und der mit ihr verbundenen Verrechnung gegenüberstehender - selbstständiger - Forderungen zu unterscheiden ist die bloße Verrechnung (besser: Anrechnung). Angesprochen ist der im Rahmen eines einheitlichen Schuldverhältnisses bei der Berechnung der Anspruchshöhe - von Amts wegen - vorzunehmende Ausgleich von unselbstständigen Rechnungsposten (Saldierung; Bilanzierung). Es bedarf hier keiner (Anrechnungs-)Erklärung des Schuldners und es greifen weder die anerkannten Aufrechnungsverbote noch die Rechtskrafterweiterung (§ 322 Abs. 2 ZPO) ein.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2928

LG Lübeck, Urteil vom 26.04.2018 - 14 S 217/16

1. Für die Frage der Höhe der Kappungsgrenze ist auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens abzustellen.

2. Ist das Mietpreisniveau in den mit der Gemeinde des Mietobjekts verglichenen Gemeinden seit mehreren Jahren in etwa gleich, so ist nicht zu beanstanden, wenn der Sachverständige die Mietpreisentwicklung durch die Heranziehung von Vergleichswohnungen in diesen Gemeinden seinem Gutachten zu Grunde legt.

3. Die Gemeinden müssen nicht unmittelbar an die Gemeinde des Mietobjekts angrenzen.

4. Die Namen und Anschriften der Mieter der Vergleichswohnungen müssen nicht immer offengelegt werden. Es kann die genaue Beschreibung der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen durch den Sachverständigen genügen.

5. Dem Mieter eines Altbaus steht nach der Modernisierung der Fenster grundsätzlich ein Anspruch auf Erteilung einer Auskunft zu dem dann erforderlichen Heiz- und Lüftungsverhalten zu.

6. Die Auskunft, das Lüftungsverhalten müsse nicht geändert werden, kann ausreichend sein, wenn dem tatsächlich auch so ist.

 Volltext


IBRRS 2018, 2936

BGH, Urteil vom 22.08.2018 - VIII ZR 99/17

Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters, die Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2922

AG Brandenburg, Urteil vom 10.09.2018 - 31 C 34/18

1. Nach einem Teil-Anerkenntnis des Mieters/Räumungsschuldners hinsichtlich der Räumung und Herausgabe der Wohnung und dem Ausspruch eines Teil-Anerkenntnisurteils kann die Entscheidung des Gerichts über die beantragte Gewährung einer Räumungsfrist nur in einem End-Anerkenntnisurteil erfolgen (§§ 313b, 721 ZPO).*)

2. Auch bei einer fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses und einem Anerkenntnis des Mieters/Räumungsschuldners bezüglich der Räumung und Herausgabe der Wohnung kann das Gericht dem Mieter/Räumungsschuldner noch eine gewisse Räumungsfrist gewähren (§ 721 ZPO).*)

IBRRS 2018, 2912

LG Bremen, Urteil vom 05.09.2018 - 1 S 281/17

Der Vermieter schuldet nicht nur Beseitigung der Mängelsymptome (z. B. Schimmel, Feuchtigkeit etc.), sondern auch Beseitigung der zu den Mängeln führenden Ursachen, soweit bereits durch die Möglichkeit des erneuten Auftritts des Mangels die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist und soweit es dem Mieter nicht zumutbar ist, die Gefahr des nochmaligen Auftretens des Mangels hinzunehmen (hier verneint).

 Volltext


IBRRS 2018, 2884

AG Groß-Gerau, Urteil vom 18.07.2018 - 63 C 15/17

Eingestellte Mietzahlungen rechtfertigen ohne weitere Begründung keine Klage auf zukünftige Leistung/Nutzungsausfallentschädigung.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2879

AG Brandenburg, Urteil vom 31.08.2018 - 31 C 298/17

Der Anbau eines Aufzugs/Fahrstuhls an ein mehrstöckiges Wohnhaus ist keine "Luxusmodernisierung".*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2882

AG München, Urteil vom 09.08.2018 - 472 C 8559/18

1. Der Münchener Mietspiegel aus dem Jahr 2017 ist ein geeignetes Begründungsmittel für Wohnungen, die nach den Grundsätzen der einkommensorientierten Förderung subventioniert wurden (sog. EOF-Wohnungen).

2. Ein Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Miethöhe ist nicht einzuholen, wenn ein qualifizierter Mietspiegel für die Gemeinde vorliegt, denn dieser beruht regelmäßig auf einer größeren Datengrundlage.

3. Die Mietbindung - Art. 15 Abs. 2 Satz 2 BayWoFG - ist verfassungsgemäß.

4. Eine Sozialklausel, mit der sich der Erwerber einer Wohnungsbaugesellschaft vertraglich verpflichtet, die Mieten im Durchschnitt nicht über einen bestimmten Prozentsatz zu erhöhen, bindet nur die Vertragsparteien. Sie hat keine Schutzwirkung gegenüber den einzelnen Mietern.

 Volltext


IBRRS 2018, 2880

AG Bremen, Urteil vom 16.08.2018 - 9 C 36/18

Keine konkludente Nebenkostenvereinbarung mit dem Wohnraummieter bei jahrelanger Bezahlung einseitig eingeführter Nebenkostenpositionen (hier: Gebäudeversicherung).*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2862

AG Augsburg, Urteil vom 16.05.2018 - 22 C 5317/17

1. Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist auch dann wirksam, wenn der Mieter seine Pflicht zur Duldung von Instandhaltungsmaßnahmen verletzt.

2. Eine solche Kündigung wegen Verletzung (vertraglicher) Duldungspflichten kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Mieter gegen die (rechtskräftig) titulierte Duldungspflicht verstoßen hat.

3. Eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung kann gegebenenfalls entbehrlich sein.

 Volltext


IBRRS 2018, 2813

LG Lübeck, Urteil vom 14.06.2018 - 14 S 15/17

Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters genügt den formalen Begründungsanforderungen nicht, wenn bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf öffentlich geförderten Wohnraum verwiesen wird. Das gilt auch dann, wenn es sich bei der Wohnung, hinsichtlich der die Mieterhöhung geltend gemacht wird, selbst um öffentlich geförderten Wohnraum handelt.

 Volltext


IBRRS 2018, 2810

OLG Dresden, Urteil vom 15.08.2018 - 5 U 539/18

Treffen in einem Gewerberaummietvertrag eine Verlängerungsklausel und eine Verlängerungsoption für den Mieter aufeinander und hat der Vermieter der Verlängerung widersprochen, kann der Mieter regelmäßig durch Erklären der Option das Auslaufen des Mietvertrags verhindern.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2552

LG Kassel, Urteil vom 26.01.2017 - 1 S 170/15

1. Die Nichtzahlung der geschuldeten Miete über einen Zeitraum von fünf bzw. sechs Monaten stellt grundsätzlich eine nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten dar.

2. Auch kann die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht, auch nicht entsprechend auf eine ordentliche Kündigung angewendet werden.

3. Ist der Mieter allerdings aufgrund einer Depression erheblich und nahezu vollständig an der Bewältigung seines Alltags und auch der Klärung der finanziellen Angelegenheiten einschließlich der Bezahlung der Miete gehindert und bedarf er fortlaufend intensiver ärztlicher und psychologischer Betreuung, so trifft ihn an der Nichtzahlung der Miete kein Verschulden.

4. Für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nach Maßgabe von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fehlt es folglich an einem hinreichenden Grund.

 Volltext


IBRRS 2018, 2811

LG Fulda, Urteil vom 07.07.2017 - 1 S 34/17

1. Die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs wegen Beschädigungen der Mietsache durch den Mieter setzt voraus, dass der Vermieter den Mieter zuvor unter Fristsetzung zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands aufgefordert hat.

2. Sind die Schäden durch den vertraglichen Gebrauch der Mietsache entstanden sind, sind die vertraglichen Haftungsregelungen maßgeblich. Ein "Ausweichen" auf deliktsrechtliche Vorschriften scheidet insoweit aus.

 Volltext


IBRRS 2018, 2632

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.12.2017 - 33 C 3051/17

1. In Hessen sind Vermieter nach § 13 Abs. 5 HBO verpflichtet, die Funktionsüberprüfung von Rauchwarnmeldern durchzuführen. Dementsprechend sind Mieter verpflichtet, dem Vermieter Gelegenheit zu geben, diese zu erfüllen, und Zutritt zu ihrer Wohnung zu gewähren.

2. Es bedarf einer Ankündigung von mindestens 14 Tagen.

 Volltext


IBRRS 2018, 2628

LG Berlin, Urteil vom 07.02.2018 - 66 S 237/17

1. War das ursprüngliche Mitverhältnis als "Hauswart-Dienstwohnung" deklariert und eine Kündigung nach Ende der Tätigkeit als Hauswart möglich, so greift dem Sohn des ursprünglichen Mieters, der etwa 14 Jahre nach dem Ende der Hausmeistertätigkeit des ursprünglichen Mieters in dieses Mietverhältnis eintritt, gegenüber dieser Kündigungsgrund nicht.

2. Die Anforderungen an einen betrieblich motivierten Eingriff in ein laufendes Wohnraummietverhältnis sind allerdings hoch. Der Vermieter muss ein konkretes und dringendes betriebliches Bedürfnis für die Inanspruchnahme des Wohnraums darlegen.

3. Ausnahmefälle, in denen ein betrieblicher Bedarf eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB rechtfertigen kann, sind auch dann nicht anzuerkennen, wenn die fraglichen Dienste ebenso gut einem nicht im Haus selbst wohnenden Dritten übertragen werden können. Entsprechendes gilt konkret auch für die Dienste eines Hausmeisters, wenn dessen Dienste nicht in solcher Intensität und Häufigkeit vor Ort notwendig sind, dass seine ständige Anwesenheit vor Ort unverzichtbar erscheint.

4. Soll nach Vorstellung des Vermieters das berechtigte Interesse sich aus seinem Wunsch ergeben, einen Hauswart vor Ort in dem Miethaus wohnen und arbeiten zu lassen, so muss er im Kündigungsschreiben einen nachvollziehbaren Sachverhalt konkret mitteilen, der die "Gründe" für die Entstehung seines Wunsches verständlich macht.

 Volltext


IBRRS 2018, 2640

AG Münster, Urteil vom 06.04.2018 - 61 C 2796/17

1. Allgemeine Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie von einem Hauswart wahrgenommene Verwaltungstätigkeiten gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten eines Hauswarts. Grundsätzlich ist es dabei Sache des Vermieters, die Aufteilung der geltend gemachten Kosten nachvollziehbar darzulegen.

2. Werden ohne gesonderte Erklärung Kosten des Winterdienstes auch im Frühjahr, Sommer und Herbst umgelegt, ist dies nicht nachvollziehbar und diese Position in Abzug zu bringen.

3. Dem Mieter steht gegenüber dem Nachforderungsverlangen des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zu, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen.

4. Grundsätzlich hat der Mieter kein Recht auf Übersendung der Kopien, sondern hat die Belege am Sitz des Vermieters einzusehen. Dieses gilt dann nicht, wenn die Belegeinsicht am Sitz des Vermieters nicht zumutbar ist, etwa aufgrund der Entfernung.

 Volltext


IBRRS 2018, 2725

LG Flensburg, Urteil vom 20.02.2018 - 1 S 88/17

Ein Mieter kann ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB auch an solchen Mieten geltend machen, die in dem Zeitpunkt, in dem der Mieter dem Vermieter Mängel anzeigt, bereits fällig sind.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2716

LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 64 S 199/17

1. Gegen die Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 bestehen keine Bedenken. Der Umstand, dass im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin nur der Verordnungstext ohne die Begründung veröffentlicht wurde, steht ihrer Wirksamkeit nicht entgegen; entscheidend ist allein, dass die Verordnung eine den gesetzlichen Vorgaben genügende Begründung enthält, die auch veröffentlicht wurde.

2. Die gesetzlichen Regelungen über die Mietpreisbremse in §§ 556d ff. BGB begegnen keinen durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken.

3. Eine Interpolation zwischen zwei Mietspiegeln kommt auch für qualifizierte Mietspiegel in Betracht.

 Volltext


IBRRS 2018, 2733

LG Berlin, Urteil vom 23.02.2018 - 63 S 230/17

1. Modernisierungen und Sanierungen allein sind nicht geeignet, die Einordnung in ein vom Baualter des Hauses abweichendes Rasterfeld zu ermöglichen.

2. Dies gilt auch für das Zusammenlegen von vorhandenen Wohnungen, da es sich lediglich um eine einfache Erweiterung/Änderung von Wohnraum handelt.

 Volltext


IBRRS 2018, 2647

AG Bielefeld, Urteil vom 25.07.2018 - 401 C 275/17

1. Halten die Mieter in der Mietwohnung u. a. zwei ausgewachsene Bindenwarane und betreiben ferner die Nachzucht von Chamäleons, ohne dass hierfür die erforderliche Erlaubnis des Vermieters vorliegt, kann dieser fristlos kündigen.

2. Eine Klausel, die das Halten von Tieren, insbesondere von Hunden und Katzen oder dergleichen nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters vorsieht, benachteiligt die Mieter nicht unangemessen - zumindest wenn die Haltung von Kleintieren wie kleinen Vögeln, Zierfischen oder ähnlichen Tieren ausdrücklich vom Erlaubnisvorbehalt ausgenommen ist.

3. Das Halten exotischer Tiere, auf die Mitbewohner allgemein mit Abscheu, Ekel oder Angst reagieren, gehört nicht zum Wohngebrauch.

4. Unabhängig von der Größe der Tiere ist es vertragswidrig, gefährliche Tiere zu halten.

 Volltext