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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2018, 1443

AG Mannheim, Urteil vom 12.04.2018 - 18 C 5139/17

1. Wird eine Kündigung statt an das mietende Ehepaar an den Ehemann/Vater und die Tochter des Paares adressiert, diese beiden allerdings als Ehepaar bezeichnet, so ist die Kündigung nicht aus formellen Gründen unwirksam, da es sich um eine offenbare Falschbezeichnung handelt.

2. Es genügt in formeller Hinsicht, dass der Vermieter den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Kerntatsachen). Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrunds dienen, können insoweit als Ergänzungstatsachen nachträglich noch ausgeführt werden.

3. Dem betrieblichen Interesse des Vermieters an der Erlangung der Wohnräume kommt ein gleichwertiges Gewicht zu wie den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Regelbeispielen.

4. Bei einem Mietvertrag über eine Hausmeisterwohnung muss dem Mieter klar sein, dass nach Ende seiner Hausmeistertätigkeit er die Wohnung verlassen muss.

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IBRRS 2018, 1420

LG Berlin, Beschluss vom 19.01.2018 - 66 S 230/17

1. Zur Darlegung der Kündigungsgründe reichen auch Angaben wie "grob verschmutzt" und "schwerst verdreckt" unter Nennung der geschilderten Orte des Auftretens und der Bezeichnung der Art des Schmutzes und Unrates vollständig aus.

2. Der Mieter verletzt die ihm obliegende Sorgfaltspflicht, indem er die Wohnung nicht pfleglich behandelt, sondern in erheblichem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt. Hierdurch wird die Mietsache erheblich gefährdet.

3. Dies rechtfertigt eine fristlose Kündigung - insbesondere wenn hierdurch die Substanz des Hauses und die Gesundheit der anderen Bewohner unmittelbar gefährdend wird und die Gefahr des Ungezieferbefalls über das gesamte Haus besteht.

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IBRRS 2018, 1140

AG München, Urteil vom 08.03.2017 - 424 C 27317/16

1. Es stellt lediglich eine fahrlässige Pflichtverletzung dar, Sockelleisten mit Dübeln, die so lang sind, dass sie 3 cm in die Wand ragen, zu befestigen, wenn einem der Leitungsverlauf weder positiv bekannt noch dieser durch den Einsatz eines Metalldetektors abgeklärt ist.

2. Der Mieter ist während der Mietzeit zu Veränderungen in den Wohnräumen, die vor Rückgabe des Mietobjekts wieder rückgängig machbar sind berechtigt.

3. Vertragsverletzungen mit bedeutenden Auswirkungen auf die Mietsache berechtigen regelmäßig zur Kündigung. Dies gilt allerdings nicht wenn, der Schaden durch eine Versicherung reguliert wird und dem Mieter lediglich einfache Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist.

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IBRRS 2018, 1418

BGH, Beschluss vom 30.03.2018 - VIII ZR 191/17

1. Eine Partei wird - anders als ihr Prozessbevollmächtigter, dem insoweit ein eigenes Beschwerderecht zusteht - durch die Festsetzung eines zu niedrigen Streitwerts regelmäßig nicht beschwert.

2. Ist allein die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung Streitgegenstand, so bemisst sich der Streitwert nach dem für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelt, wobei dabei die Nettomiete zu Grunde zu legen ist.

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IBRRS 2018, 1417

BGH, Beschluss vom 08.03.2017 - V ZR 200/17

1. Es liegt ein Verstoß gegen das Gebot rechtlichen Gehörs vor, wenn besondere Umstände deutlich machen, dass das Vorbringen der Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung ersichtlich nicht erwogen worden ist.

2. Bestellen die Parteien eines Mietvertrags eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, können zwei Nutzungsrechte (ein schuldrechtliches und ein dingliches) gleichen oder ähnlichen Inhalts nebeneinander entstehen.

3. Die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit kann aber auch lediglich als eine dingliche Sicherheit für das durch den Mietvertrag begründete schuldrechtliche Nutzungsrecht vereinbart werden.

4. Das Nebeneinanderbestehen eines schuldrechtlichen und eines dinglichen Nutzungsrechts verwandten Inhalts ist aber ein Ausnahmefall und bedarf einer zweifelsfreien, in der Regel ausdrücklichen Abrede.

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IBRRS 2018, 1416

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.01.2018 - 33 C 2941/17

Der Mieter hat die Installation einer Breitbandkabelversorgung zu dulden. Er hat auch die Folgekosten der Installation als Betriebskosten zu tragen.

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IBRRS 2018, 1379

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.06.2017 - 33 C 430/16-67

1. Unter der Position Müllabfuhr können auch die Kosten für Standplatzoptimierung und Sperrmüll umgelegt werden.

2. Aufwendungen zur Beseitigung von regelmäßig entstehendem Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts zählen selbst dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind.

3. Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegen nur dann vor, wenn ein verständiger Vermieter die Kosten nicht veranlasst hätte, wenn er sie selbst tragen müsste.

4. Die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten trifft den Mieter.

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IBRRS 2018, 1375

LG Berlin, Beschluss vom 05.04.2018 - 67 T 40/18

Für die Gewährung oder Verlängerung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1, Abs. 3 ZPO wirken der Zeitpunkt und die Intensität der vom Mieter entfalteten Bemühungen um Ersatzwohnraum im Rahmen der vom Gericht vorzunehmenden Interessenabwägung nur dann zu seinen Lasten, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum im Falle rechtzeitiger und hinreichend intensiver Bemühungen zum Erfolg geführt hätte. Das ist bei prekären persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters zumindest dann zweifelhaft, wenn die Mietsache in einer Gemeinde liegt, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ausweislich einer Landesverordnung besonders gefährdet ist (hier: Mietenbegrenzungsverordnung Berlin).*)

IBRRS 2018, 1374

OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.03.2018 - 24 W 63/17

Auch bei einer Pfandversteigerung aufgrund eines gesetzlichen Pfandrechts muss die Versteigerung in der Regel mindestens eine Woche und höchstens zwei Wochen vor dem Versteigerungstermin öffentlich bekannt gemacht werden.*)

IBRRS 2018, 1372

BGH, Urteil vom 21.02.2018 - VIII ZR 255/16

1. Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht als Anlieger die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht aus dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.*)

2. Entsprechendes gilt für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers aus § 823 Abs. 1 BGB.*)

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IBRRS 2018, 1371

BGH, Urteil vom 07.03.2018 - XII ZR 129/16

1. Dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB kann auch gemäß § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB entsprochen werden, wonach es genügt, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.*)

2. Für die Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB ist es dann ausreichend, wenn die Vertragsparteien gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnen. Eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf es insoweit nicht (Fortführung von Senatsurteilen BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 und vom 18.10.2000 - XII ZR 179/98, NJW 2001, 221).*)

IBRRS 2018, 1370

BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 84/17

Zur Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB bei der Bestimmung des Klagebegehrens und bei der Begründetheit einer Zahlungsklage, wenn der Vermieter Mietrückstände auf der Grundlage eines (fortgeschriebenen) Mietkontos geltend macht, in das Bruttomieten eingestellt sind, und dabei erbrachte Zahlungen und erteilte Gutschriften nicht konkreten Einzelforderungen oder verselbstständigten Bestandteilen hiervon (Nebenkostenvorauszahlungen) zuordnet (im Anschluss an BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 68/17, IMRRS 2018, 0528).*)

IBRRS 2018, 1352

LG Berlin, Beschluss vom 01.03.2018 - 67 T 20/18

Die Aussetzung eines Rechtsstreits wegen eines beim BVerfG anhängigen Normenkontrollverfahrens setzt gemäß § 148 ZPO analog voraus, dass die Verfassungsgemäßheit des vom BVerfG zu prüfenden Gesetzes für die Entscheidung des Gerichts erheblich ist. Die Aussetzung ist nur dann ermessensfehlerfrei, wenn das Gericht entweder im bisherigen Verfahrensverlauf oder in der Aussetzungsentscheidung selbst die Entscheidungserheblichkeit des Gesetzes für die Parteien nachvollziehbar dargelegt hat (hier: Verfassungsgemäßheit der §§ 556d ff. BGB).*)

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IBRRS 2018, 1348

AG Hanau, Urteil vom 07.02.2017 - 32 C 124/16

1. Den Vermieter trifft keine generelle Pflicht, Leitungen und Geräte im Obhutsbereich des Mieters regelmäßig zu überprüfen.

2. Es besteht kein Anlass, die Installation mittels eines Kunststoffschlauches hiervon abweichend zu beurteilen. Jedenfalls hat der Vermieter nicht die Pflicht, diesen Schlauch anlassunabhängig engmaschig zu überprüfen.

3. Ist der aufgetretene Mangel (hier: Haarriss) auch bei einer Inspektion regelmäßig nicht zu erkennen, ist eine unterlassene Inspektion nicht kausal für einen Schaden.

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IBRRS 2018, 1347

LG Hanau, Beschluss vom 09.08.2017 - 2 S 45/17

1. Den Vermieter trifft keine generelle Pflicht, Leitungen und Geräte im Obhutsbereich des Mieters regelmäßig zu überprüfen.

2. Es besteht kein Anlass, die Installation mittels eines Kunststoffschlauches hiervon abweichend zu beurteilen. Jedenfalls hat der Vermieter nicht die Pflicht, diesen Schlauch anlassunabhängig engmaschig zu überprüfen.

3. Ist der aufgetretene Mangel (hier: Haarriss) auch bei einer Inspektion regelmäßig nicht zu erkennen, ist eine unterlassene Inspektion nicht kausal für einen Schaden.

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IBRRS 2018, 1310

BGH, Urteil vom 07.02.2018 - VIII ZR 189/17

1. Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht.*)

2. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.*)

IBRRS 2018, 1290

LG Berlin, Urteil vom 20.03.2018 - 67 S 12/18

Einer Zahlungspflichtverletzung des Mieters kann die für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB erforderliche Erheblichkeit fehlen, wenn sich der Vermieter in engem zeitlichen Zusammenhang mit der dem Mieter zur Last gelegten Pflichtverletzung diesem gegenüber selbst in Zahlungsverzug befunden hat.*)

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IBRRS 2018, 1285

BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 104/17

1. Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen.*)

2. Diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verstößt weder gegen die verfassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters gemäß Art. 3 Abs. 1 GG und Art. 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.*)

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IBRRS 2018, 1268

LG Berlin, Urteil vom 01.03.2018 - 67 S 342/17

Zahlt der Mieter trotz Vorliegens eines Mangels vorbehaltlos die vollständige Miete, kann er seine Überzahlungen gemäß § 812 BGB im Umfang der gemäß § 536 BGB eingetretenen Minderung kondizieren, ohne dass dem Vermieter im Rahmen des § 814 Alt. 1 BGB für eine mieterseitige Kenntnis seiner Nichtschuld Darlegungs- oder Beweiserleichterungen zu Gute kommen. Eine tatsächliche Vermutung, dem Mieter sei "sein Recht zur Herabsetzung der Miete" regelmäßig in einer die Anwendbarkeit des § 814 Alt. 1 BGB begründenden Weise bekannt, ist nicht gerechtfertigt (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 274/02, IBR 2003, 702).*)

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IBRRS 2018, 1264

LG Schwerin, Urteil vom 22.03.2018 - 21 HK O 42/17

Verpflichtet sich der Mieter, eine Bankfiliale in den Mieträumen zu betreiben, so muss er auch eine Filiale, d. h. mit Personal, dort führen. Allein das Aufstellen von Bankautomaten in den Mieträumen genügt hierfür nicht.

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IBRRS 2018, 1259

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.03.2018 - 2-11 S 183/17

Die sog. "Mietpreisbremse" ist in Hessen unwirksam, da die Hessische Mietbegrenzungsverordnung nicht ordnungsgemäß begründet worden ist.

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IBRRS 2018, 1231

OLG Frankfurt, Urteil vom 08.03.2018 - 2 U 25/17

Steht dem gewerblichen Mieter infolge Festlaufzeit des Mietvertrags allein ein außerordentliches Kündigungsrecht zur Verfügung, erklärt er aber ohne einen zur Kündigung berechtigenden wichtigen Grund, den Mietvertrag möglichst bald beenden zu wollen, kann seine Erklärung in einen Antrag auf einvernehmliche Vertragsbeendigung umgedeutet werden. Macht der Vermieter die Entlassung des Mieters aus dem Mietverhältnis davon abhängig, dass dieser den vereinbarten Miet-AGB entsprechend 50% der bis zum Ablauf der nächsterreichbaren ordentlichen Kündigungsfrist zu zahlenden "Gesamtvergütung" leistet und verhält sich der Mieter daraufhin zunächst wie ein beendigungswilliger Mieter, bleibt aber die Zahlung schuldig, kann, selbst wenn die formularvertragliche Regelung Wirksamkeitsbedenken ausgesetzt ist, von einer individualvertraglichen Bestätigung i.S.v. §§ 141 Abs. 2, 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgegangen werden.*)

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IBRRS 2018, 1218

AG Köln, Urteil vom 27.01.2017 - 220 C 332/16

1. Kosten der Gartenpflege sind prinzipiell umlagefähige Betriebskosten.

2. Das Fällen von Bäumen gehört nicht zur Gartenpflege, so dass dies auch keine umlagefähigen Betriebskosten sind.

3. Dies gilt zumindest dann, wenn der Abholzung keine Neupflanzung folgt.

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IBRRS 2018, 1170

BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.*)

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IBRRS 2018, 1136

LG Lübeck, Urteil vom 15.02.2018 - 14 S 14/17

1. Der Mieter darf ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird.

2. Der Mieter kann deshalb auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend bekannt waren.

3. Für die Annahme eines Mangels genügt es außerdem, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte.

4. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter von dieser Gefahr Kenntnis hat oder dass der Fehler überhaupt erkennbar ist.

5. Ein Mieter ist - ohne besondere vertragliche Vereinbarungen - grundsätzlich nur verpflichtet, täglich zweimal für fünf bis zehn Minuten Stoß zu lüften und die Innenraumtemperatur im Schlafzimmer auf mindestens 16° C und in allen übrigen Räumen auf mindestens 20° C zu halten: hierbei ist bereits die Feuchtigkeitsproduktion beim Kochen und Duschen berücksichtigt.

6. Das Gebäude ist daher mangelhaft, wenn nur durch übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften Feuchtigkeitsschäden vermieden werden.

7. Ist es notwendig, zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung dreimal täglich für ca. neun Minuten zu lüften, handelt es sich bereits um das Erfordernis eines übermäßigen Lüftens.

8. Die Grenze der Zumutbarkeit ist ferner überschritten, wenn die ständige Beheizung des Schlafzimmers mit 20° C notwendig ist.

9. Des Weiteren ist die Zumutbarkeitsgrenze überschritten bei dem notwendigen Einbau einer Dämmung oder Aufstellen zusätzlicher Heizquellen.

10. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, seine Möbel grundsätzlich an jeden beliebigen Platz in der Wohnung nahe der Wand aufzustellen. Denn es gehört zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraums, dass er in üblicher Art mit Möbeln eingerichtet werden kann.

11. Auch eine besondere "Klimapflege" unter Zuhilfenahme eines Hygrometers, mit der das Ablagern von Kondensfeuchtigkeit mit der Folge des Pilzbefalls vermieden werden könnte, kann nicht als "übliches" Wohnverhalten von Mietern gefordert werden.

12. Der Vermieter einer schadensanfälligen Wohnung ist verpflichtet, dem Mieter genaue Hinweise über die Art des Heizens und Lüftens zu geben.

13. Eine Klausel, dass der Mieter für eine ausreichende Lüftung und Heizung der Mieträume zu sorgen hat, ist die Beschreibung einer regelhaften Mieterpflicht und ihr kann deshalb der Erklärungsinhalt einer spezifischen Einschränkung einer Hauptleistungspflicht des Vermieters nicht beigemessen werden.

14. Neben der Minderung kann der Mieter auch ein - zeitlich und Höhe mäßig begrenztes - Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen, um den Vermieter zur Mangelbeseitigung anzuhalten.

15. Hat der Mieter kein Interesse mehr an der Erfüllung, kann das Zurückbehaltungsrecht ganz entfallen.

16. In dem Moment, in dem der Mieter den Vorschuss für eine Selbstbeseitigung des Mangels verlangt, gibt er zu erkennen, dass er den Erfüllungsanspruch selbst gar nicht mehr ernstlich verfolgt.

17. Der zur Ersatzvornahme Berechtigte hat einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten.

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IBRRS 2018, 1083

AG Bremen, Urteil vom 09.03.2018 - 7 C 284/17

Anforderungen an eine wirksame Modernisierungsankündigung bei einer energetischen Modernisierung als Voraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters.*)

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IBRRS 2018, 0875

AG Wedding, Urteil vom 05.07.2017 - 8a C 74/17

1. Dem Berliner Mietspiegel 2015 kommt als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB Indizwirkung zu.

2. Entscheidend für das Vorliegen des Merkmals Fahrradabstellmöglichkeit ist allein, ob eine Fahrradabstellmöglichkeit außerhalb der eigenen angemieteten (Keller-)Räume besteht.

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IBRRS 2018, 0794

AG Reinbek, Urteil vom 06.06.2017 - 14 C 509/16

1. zur Abgrenzung der beiden Kündigungstatbestände des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a und b BGB kommt es maßgeblich darauf an, ob der Rückstand (ausschließlich) aus zwei aufeinander folgenden oder aus mehr als zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen herrührt. In dem erstgenannten Fall kann der Vermieter kündigen, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt (Nr. 3 a Alt. 2 BGB). Im letztgenannten Fall setzt das Kündigungsrecht voraus, dass ein Rückstand von zwei Monatsmieten besteht (Nr. 3 b BGB).

2. Auch der Vermieter das Recht, seine Leistung (hier: Schimmelbeseitigung) im Falle des nicht unerheblichen Vertragsbruchs der Mieter (hier: keine Mietzahlung) zurückzuhalten.

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IBRRS 2018, 0983

KG, Urteil vom 08.01.2018 - 8 U 21/17

1. Ein Vermieterpfandrecht kann gegenüber dem Mieter auch für ältere Mietforderungen geltend gemacht werden, dies ist gemäß § 562d BGB nur gegenüber Drittgläubigern ausgeschlossen.

2. Das Vermieterpfandrecht erfasst auch § 812 ZPO unterfallende Gegenstände.

3. Zur Wahrung der Frist des § 562b Abs. 2 genügt jedes Verhalten des Vermieters, mit dem er den Willen, sein Pfandrecht aufrechtzuerhalten und geltend zu machen, in einem gerichtlichen Verfahren deutlich nach außen betätigt.

4. Das Vermieterpfandrecht fällt unter § 289 StGB und es stellt ein "Wegnehmen" im Sinne dieser Vorschrift dar, eine Sache dem tatsächlichen Herrschafts- und Gewaltverhältnis des Vermieters über sein Grundstück und seinem Selbsthilferecht (§ 561 BGB) zu entziehen.

5. "Wegnehmen" bedeutet deshalb bei § 289 StGB nichts anderes als dem Machtbereich des Berechtigten entziehen.

IBRRS 2018, 1041

LSG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 31.01.2018 - L 5 AS 201/17

1. Der Landkreis Harz (Fläche 2.104 km²) ist als Gebietskörperschaft kein einheitlicher "Vergleichsraum", denn seine kreisangehörigen Gemeinden weisen erhebliche strukturelle Unterschiede auf, die sich bei einer bewertenden Betrachtung von Topografie, Siedlungsdichte und Infrastruktur ergeben. Er besteht ausgehend von den Wohnorten aus 14 Vergleichsräumen, zumeist in Form der politischen Gemeinden. Diese verfügen über jeweils eigene Wohnungsmärkte (vgl Urteil des Senats vom 11.05.2017 - L 5 AS 547/16).*)

2. Die Bestimmung des Vergleichsraums ist nicht im Rahmen der Methodenfreiheit allein der Behörde vorbehalten und insbesondere nicht der gerichtlichen Überprüfung entzogen.*)

3. Die durchgeführte Mietwerterhebung für den gesamten Landkreis Harz genügt unter Berücksichtigung der Methodenfreiheit den Anforderungen des BSG an ein schlüssiges Konzept für die Ermittlung der angemessenen Kosten der Unterkunft (Bruttokaltmiete). Insbesondere erfolgte die Mietdatenerhebung in allen vom Senat festgestellten Vergleichsräumen. Umfang sowie Art und Weise der Datenerhebung sind im Rahmen der Methodenfreiheit nicht zu bemängeln. Es ist auch zulässig, dass im Rahmen der Datenauswertung durch die sog "Clusteranalyse" einzelne Vergleichsräume zu Wohnungsmarkttypen zusammen gefasst worden sind. Dabei handelt es sich um eine statistisch anerkannte Methode mit dem Zweck, die Datenbasis zu verbreitern. Die dafür gewählten Kriterien sind schlüssig.*)

4. Die Fortschreibung des Konzepts ist nach zwei Jahren ab Veröffentlichung der Richtlinie der Behörde vorzunehmen, wenn dies im zeitlichen Zusammenhang mit der Beendigung der Datenerhebung und -auswertung geschieht. Die Vorgehensweise, eine Überprüfung und Neufestsetzung der Unterkunftskosten anhand der Entwicklung der Wohnungsmieten und Wohnungsnebenkosten im Land Sachsen-Anhalt vorzunehmen, ist im Rahmen der Methodenfreiheit nicht zu beanstanden. Das Gleiche gilt für den Vergleich der Indexentwicklung vom Stichtag der Datenerhebung an bis zum Ablauf der Zweijahresfrist nach Inkrafttreten der Richtlinie.*)

5. Die Ermittlung der angemessenen Heizkosten anhand der Vorauszahlungsbeträge für Heiz- und Warmwasserkosten im Rahmen der Mietwerterhebung plus Sicherheitszuschlag genügt nicht den Anforderungen des BSG an ein schlüssiges Konzept. Insoweit ist auf die Tabellenwerte des Bundesweiten Heizspiegels abzustellen, der im Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung veröffentlicht war. Die dort enthaltenen Euro-Beträge sind mit der angemessenen Wohnfläche zu multiplizieren. Bei dezentraler Beheizung der Unterkunft ist ein Abzug entsprechend den Vorgaben des Bundesweiten Heizspiegels vorzunehmen. Zudem ist der Mehrbedarf für dezentrale Warmwassererzeugung beim Bedarf zu berücksichtigen.*)

6. Zu den Heizkosten gehören die Stromkosten für die dezentrale Heizungsanlage. Soweit keine Nachweise über den Stromverbrauch vorliegen, ist dieser mit 5% der angemessenen Heizkosten zu schätzen.*)

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IBRRS 2018, 1039

KG, Beschluss vom 28.12.2017 - 12 W 48/17

1. Wird die Räumung "wegen der Beendigung des Mietverhältnisses" begehrt, ist für die Festsetzung des Streitwerts nicht entscheidend, aus welchem Grund der Mietvertrag beendet wurde.

2. Maßgeblich für die Streitwertfestsetzung ist der Jahresbetrag des zuletzt geschuldeten Mietzinses ohne Nebenkosten.

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IBRRS 2018, 1019

LG Hamburg, Urteil vom 09.01.2018 - 334 S 31/16

Ergibt sich bereits aus der Betriebs­kosten­abrechnung selbst die Fehlerhaftigkeit, so ist eine Belegeinsicht nicht erforderlich. Dies ist etwa der Fall, wenn der Vermieter fehlerhaft die Heizkosten und die Wasser­erwärmungs­kosten zusammengelegt hat.

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IBRRS 2018, 1018

OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.01.2018 - 5 U 5/17

1. Teilen eine GmbH als bisherige Mieterin und eine neu gegründete GmbH unter gemeinsamem Briefkopf dem Vermieter mit, dass sein bisheriger Vertragspartner künftig unter dem Namen der neu gegründeten GmbH "firmiere", so kann dies als Vereinbarung einer Vertragsübernahme zwischen bisherigem und neuem Mieter auszulegen sein. Die notwendige Genehmigung der Vertragsübernahme durch den Vermieter, die kein echtes Erklärungsbewusstsein erfordert, kann dann darin liegen, dass dieser der gleichzeitig geäußerten Bitte, bei Erteilung von Rechnungen künftig die neue "Firmierung" zu beachten, entspricht.*)

2. Beantwortet der Insolvenzverwalter die Anfrage des Vermieters, ob die Mietsache nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens weiter genutzt werde, dahin, dass er bis zum Eingreifen einer angedachten Auffanglösung "als Insolvenzverwalter für die Verträge verantwortlich" bleibe, so ist diese Erklärung aus Sicht eines objektiven Empfängers als Erfüllungswahl anzusehen.*)

3. Kommt der Insolvenzverwalter seiner Pflicht zur Herausgabe der Mietsache nicht nach, kann der Vermieter entsprechend § 546a BGB für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete - als Masseverbindlichkeit - verlangen.

IBRRS 2018, 1014

OLG Dresden, Urteil vom 28.02.2018 - 5 U 1439/17

1. Eine empfangsbedürftige Willenserklärung ist gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste. Der Erklärungsempfänger ist verpflichtet, unter Berücksichtigung aller ihm erkennbaren Umstände zu prüfen, was der Erklärende gemeint hat. Entscheidend ist dabei der durch normative Auslegung zu ermittelnde objektive Erklärungswert des Verhaltens des Erklärenden (vgl. BGH, Urteil vom 05.10.2006 - III ZR 166/05, NJW 2006, 3777; Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 25/14, NZM 2015, 207).*)

2. Für das Wirksamwerden einer empfangsbedürftigen Willenserklärung ist - außer dem Zugang beim Erklärungsgegner - erforderlich, aber auch ausreichend, dass sie mit Willen des Erklärenden in den Verkehr gelangt ist, von ihm also begeben wurde, und der Erklärende damit rechnen konnte und gerechnet hat, dass sie (sei es auch auf Umwegen) den richtigen Empfänger erreichen werde (vgl. BGH, Urteil vom 11.05.1978 - V ZR 177/77, NJW 1979, 2032; Urteil vom 25.02.1983 - V ZR 290/81, WM 1983, 712; Urteil vom 18.12.2002 - IV ZR 39/02, NJW-RR 2003, 384; OLG München, Beschluss vom 06.09.2005 - 32 Wx 60/05, NZM 2005, 750; Förschler, JuS 1980, 796, 797). Die empfangsbedürftige Willenserklärung braucht danach zwar nicht unmittelbar an den Erklärungsgegner abgesandt zu werden; sie kann ihm auch über Dritte zugeleitet werden, doch darf dies nicht mehr oder weniger zufällig, sondern muss zielgerichtet geschehen, denn es gibt im bürgerlichen Recht keinen dem § 187 ZPO a.F. (§ 189 ZPO n.F.) für die Heilung von Zustellmängeln entsprechenden Grundsatz (vgl. BGH, a.a.O.).*)

IBRRS 2018, 0978

OLG Rostock, Urteil vom 01.02.2018 - 3 U 94/15

Wird der Brand eines Ferienhauses fahrlässig durch dessen Mieter oder eine zur Nutzung mitberechtigte Person verursacht, erstreckt sich der von der Rechtsprechung angenommene konkludente Regressverzicht des Versicherers des Vermieters auch hierauf.*)

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IBRRS 2018, 0981

LG Darmstadt, Beschluss vom 28.04.2017 - 6 S 65/17

Die Benennung von vier Wohnungsanzeigen eines einzigen Online-Marktplatzes für Immobilien ist bei weitem nicht ausreichend, um darzulegen, dass man sich um eine Wohnung bemüht hat.

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IBRRS 2018, 0970

LG Berlin, Beschluss vom 06.11.2017 - 65 S 209/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0950

KG, Beschluss vom 23.10.2017 - 8 U 91/17

1. Für die Ausübung einer Verlängerungsoption genügt ein Telefax.

2. Wird eine dritte Person bevollmächtigt, für den Vermieter Mietverhältnisse zu kündigen und zu beenden, ist sie somit auch bevollmächtigt, Vertragsverlängerungen seitens des Mieters zu widersprechen.

3. Für die Frage, ob eine Zurückweisung i.S.d. § 174 Satz 1 BGB unverzüglich erfolgt ist, gelten die zu § 121 BGB aufgestellten Grundsätze entsprechend. Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern.

4. Die Zurückweisung einer Kündigung ist nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht mehr unverzüglich i.S.d. § 174 Satz 1 BGB.

5. Das Gleiche gilt bei der Erklärung eines Widerspruchs gegen eine Vertragsverlängerung.

6. Der Mieter hat grundsätzlich bauliche Änderungen an der Mietsache einschließlich von ihm errichteter Gebäude bei Beendigung des Mietverhältnisses zu beseitigen, sofern sich nicht aus den Umständen ergibt, dass der Vermieter hierauf verzichtet hat.

7. Auch der Mieter von Gewerberaum, der von seinem Mietvorgänger im Einverständnis mit dem Vermieter Einbauten übernimmt, hat im Rahmen seiner Rückgabepflicht diese bei Beendigung des Mietvertrags zu entfernen und insoweit den früheren Zustand wiederherzustellen, weil er sich mit Abschluss des Mietvertrags behandeln lassen muss wie ein Mieter, der die eingebrachten Sachen erst nach Abschluss des Mietvertrags einbaut und mit Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen hat.

8. Verbindet ein Mieter, Pächter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck i.S.v. § 95 BGB geschieht.

9. Zudem trifft den Mieter auch dann eine Rückbaupflicht, wenn der Vermieter Eigentümer der vom Mieter errichteten Baulichkeit geworden ist.

IBRRS 2018, 0951

OLG München, Urteil vom 09.11.2017 - 14 U 464/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0962

LSG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 05.02.2018 - L 19 AS 2382/17 B

1. Die Übernahme von Mietschulden erfolgt nicht, um den Antragsteller von zivilrechtlichen Forderungen freizustellen oder um Ansprüche des Vermieters zu sichern. Zweck der Leistung ist allein die (längerfristige) Sicherung der Unterkunft.

2. Dies ist bei Erlass eines Räumungstitels zu Gunsten des Vermieters als Voraussetzung einer Duldung der weiteren Nutzung der Wohnung nicht gewährleistet.

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IBRRS 2018, 0961

AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 15.02.2018 - 60 C 436/15

1. Das außerordentliche Kündigungsrecht wegen Schimmelpilzbefalls setzt zwar nicht voraus, dass bereits eine Gesundheitsgefährdung eingetreten ist. Es genügt vielmehr, wenn eine solche Gefahr zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruches ernsthaft in Betracht gezogen werden muss, d. h. wenn eine Gefährdung der Gesundheit nach sachkundiger Beurteilung nicht ausgeschlossen werden kann.

2. Bei Schimmelbildung genügt jedoch nicht die Feststellung, dass Schimmel im Allgemeinen zu Gesundheitsgefährdungen führen kann. Vielmehr ist im Einzelfall anhand objektiver Kriterien zu ermitteln, welcher Art der Schimmel zuzuordnen ist und welche konkreten Gefahren bei der Nutzung der Mietsache bestehen.

3. Sind sämtliche Wohnräume von der Feuchtigkeits-/Schimmelbelastung betroffen, ist eine Minderung von 80% angemessen.

4. Die Anzeigepflicht des Schimmelbefalls entfällt, wenn der Vermieter auf andere Weise Kenntnis erlangt hat oder ohne Weiteres hätte erlangen können. Letzteres ist bei einem durchfeuchteten Sockelputz im Außenbereich der Fall.

5. Fehlt die Erläuterung des Verteilerschlüssels und ist dieser nicht aus sich heraus verständlich, so ist die Betriebskostenabrechnung formell nicht ordnungsgemäß.

6. Müssen aufgrund des Schimmelpilzbefalls Mobiliar, Spielzeug etc. neu angeschafft werden, so ist ein Abzug "neu für alt" beim Schadensersatzanspruch vorzunehmen.

7. Der Anspruch aus § 536a Abs. 1 BGB unterliegt der regulären Verjährungsfrist. § 548 Abs. 2 BGB ist nicht anwendbar.

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IBRRS 2018, 0857

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 05.01.2018 - 124 C 45/17

1. Ein konkludenter Mietaufhebungsvertrag setzt einen klar erkennbaren und unzweifelhaften Willen zur Vertragsbeendigung voraus. Die vorzeitige Schlüsselrückgabe und Abnahme reichen hierfür nicht aus.

2. Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die ersparten Aufwendungen des Vermieters i.S.d. § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB.

3. Die voreilige Rückgabe ist eine Pflichtverletzung, so dass gem. § 242 BGB der Mietzahlungsanspruch aufrechterhalten bleibt.

4. Die Verweigerung der vollumfänglichen Belegeinsicht lässt den Eintritt der Fälligkeit der Nebenkostennachzahlung entfallen.

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IBRRS 2018, 0427

LG Berlin, Urteil vom 02.06.2017 - 63 S 316/16

1. Dem Mieter steht zwar ein ausschließliches Nutzungsrecht - und zwar grundsätzlich auch unter Ausschluss des Eigentümers - zu. Dieses ausschließliche Nutzungsrecht ist aber insoweit eingeschränkt, als die Besichtigung von Mängeln, insbesondere solcher, die vom Mieter gerügt worden sind, gerade der Erhaltung der Mietsache und der Gewährung des Gebrauchs dient.

2. Sowohl die Auswahl der Maßnahmen und die Art deren Ausführung als auch die Auswahl der hierzu herangezogenen Personen unterliegt allein der Disposition des Vermieters und nicht der Mitbestimmung des Mieters.

3. Weigert sich der Mieter, einen Rechtsanwalt und eine Maklerin als Beauftragten des Vermieters ein Betreten des gemieteten Grundstücks zur Besichtigung von Mängeln zu ermöglichen, ist dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten.

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IBRRS 2018, 0874

OLG Frankfurt, Beschluss vom 09.02.2018 - 2 W 11/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0901

BGH, Urteil vom 24.01.2018 - XII ZR 120/16

1. Der die stillschweigende Verlängerung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit hindernde Widerspruch kann konkludent, schon vor Beendigung des Mietverhältnisses und damit jedenfalls auch mit der Kündigung erklärt werden. Eine konkludente Widerspruchserklärung muss den Willen, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, eindeutig zum Ausdruck bringen (im Anschluss an BGH Urteil vom 16.09.1987 - VIII ZR 156/86, NJW-RR 1988, 76, und Senatsurteil vom 12.07.2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385).*)

2. In einem Räumungsverlangen kann eine solche konkludente Widerspruchserklärung liegen (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.07.2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385).*)

3. Nach einer außerordentlichen Vermieterkündigung eines befristeten Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter den Mietausfallschaden auch dann verlangen, wenn es gemäß § 545 BGB zu einer stillschweigenden unbefristeten Vertragsverlängerung kommt und der Mieter in der Folge seinerseits ordentlich kündigt.*)

4. Zur Pflicht des Vermieters, den Schaden gering zu halten.*)

5. Beim Mietausfall als Kündigungsfolgeschaden handelt es sich nicht um ein Entgelt im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG, so dass der Schadensersatz die Umsatzsteuer nicht umfasst (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.04.2008 - XII ZR 136/05, IMR 2009, 45 = ZMR 2008, 867).*)

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IBRRS 2018, 0897

OLG Dresden, Urteil vom 14.06.2017 - 5 U 1426/16

Jede nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme von Räumlichkeiten und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter ist jedenfalls so lange, wie der Mieter seinen an den Räumen bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht i.S.v. § 858 Abs. 1 BGB und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe i.S.v. § 229 BGB, für deren Folgen der Vermieter nach § 231 BGB haftet (Anschluss BGH, NJW 2010, 3435; OLG Nürnberg, ZMR 2014, 543).*)

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IBRRS 2018, 0866

LG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2017 - 23 O 372/16

1. Die tatsächlichen Voraussetzungen einer wirksamen Stellvertretung muss derjenige beweisen, der daraus Rechtswirkungen für sich herleitet, dies gilt ebenfalls für die Vertretungsmacht.

2. Ein Beweisantritt, der nicht unmittelbar oder mittelbar dem Beweis vom Beweisführer vorgetragener Tatsachen dient, sondern der Ausforschung von Tatsachen oder der Erschließung von Erkenntnissen, die es erst ermöglichen sollen, ausgehend davon Tatsachen zu behaupten und anschließend unter Beweis zu stellen, ist unzulässig.

3. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen.

4. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem auch das Risiko, Gewinne mit dem Mietobjekt erzielen zu können.

5. Allein der Umstand, dass auch dem Vermieter an einem wirtschaftlichen Erfolg des Einkaufszentrums gelegen ist, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht vom Mieter auf den Vermieter.

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IBRRS 2018, 0884

BGH, Urteil vom 31.01.2018 - VIII ZR 39/17

Hat das Jobcenter das dem Wohnungsmieter zustehende Arbeitslosengeld II als Bedarf für Unterkunft und Heizung versehentlich auch noch nach der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege der Direktzahlung nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II an den bisherigen Vermieter gezahlt, kann es von diesem - unter dem Gesichtspunkt einer fehlenden (widerrufenen) Anweisung - unmittelbar die Herausgabe der ohne rechtlichen Grund erfolgten Zuvielzahlung im Wege der Nichtleistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB) verlangen.*)

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IBRRS 2018, 0717

LG Münster, Urteil vom 24.01.2018 - 24 O 36/15

1. § 313 Abs. 2 BGB erfasst die Fälle des gemeinschaftlichen Irrtums über einen für die Willensbildung wesentlichen Umstand und setzt zudem voraus, dass eine Störung in der Geschäftsgrundlage nicht in den Risikobereich einer der Parteien fällt.

2. Aus wirtschaftlichen Gründen ist es nicht zu beanstanden, wenn ein defekter Trafo nicht repariert, sondern durch einen gebrauchten Trafo ersetzt wird, wenn die Reparatur nicht günstiger wäre. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Austausch innerhalb eines Tages erfolgt und eine Reparatur einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen würde und mithin eine längere Betriebsunterbrechung bedeuten würde.

3. Ist der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, kann der Mieter zur Durchführung der erforderlichen Arbeiten im Rahmen einer Selbsthilfemaßnahme einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Kosten verlangen.

4. Zudem muss der Mieter in diesem Fall die Arbeiten nicht mehr vom Vermieter vornehmen lassen.

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IBRRS 2017, 4037

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.06.2017 - 9 C 406/16

1. Bei einem Unterlassungspflichtverstoß (hier: Gefahr einer Kohlenmonoxydvergiftung aufgrund Betreibens eines Lüfters) ist dem Vermieter im Rahmen seiner Gläubiger-Obliegenheit zuzumuten, zunächst durch eigene Kontaktaufnahme zum Mieter dessen Fehlverhalten aufzuzeigen und ihn von dessen Wiederholung abzubringen. Eines Rechtsanwalts bedarf es hierfür nicht.

2. Eine zumindest durchschnittlich mit Mietwohnungs-Angelegenheiten sachlich und rechtlich bewanderte Hausverwaltung muss erst recht in der Lage sein, das in Rede stehende Fehlverhalten ohne vorherige externe rechtliche Beratung durch einen Rechtsanwalt selbständig und zutreffend zu beurteilen sowie eine entsprechende eigene Abmahnung gegenüber dem Mieter auszusprechen.

3. Aufgrund der eigenen Lebensgefahr ist auch nicht davon auszugehen, dass der Mieter aufgrund "nur" eines Schreibens der Hausverwaltung sein lebensgefährliches Handeln nicht eingestellt hätte.

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