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Volltexturteile nach Sachgebieten

2848 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2017, 3681

KG, Beschluss vom 17.07.2017 - 8 U 216/16

1. Gemäß § 513 Abs. 2 ZPO kann mit der Berufung nicht angegriffen werden, dass das Landgericht als das örtlich oder sachlich unzuständige Gericht entschieden hat.

2. Entscheidendes Kriterium für die Einordnung, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliegt, bildet vielmehr die vertragliche Zweckbestimmung der Räume. Wohnraummiete liegt danach nur vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen.

3. Sollen in den Räumen Mitarbeiter wohnen, so handelt es sich um ein ein Gewerberaummietverhältnis.

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IBRRS 2017, 3651

LG Leipzig, Urteil vom 23.06.2017 - 1 S 312/16

1. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB liegt beim Mieter. Er muss spezifiziert darlegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich günstigeren Preis zu verschaffen gewesen wären.

2. Neben den Kontrollaufgaben des Hausmeisters sind auch die Kosten für Bereit- und Zurückstellen der Müllbehälter umlagefähig sowie die Kosten für das Ablesen von Zählerständen.

3. Es ist anerkannt, dass es für eine materiell-wirksame Abrechnung einer Erläuterung des Vermieters bedarf, wenn im Einzelfall Besonderheiten vorliegen, welche ihre Nachvollziehbarkeit allein aus dem Zahlenwerk heraus schwierig machen und zum Verständnis der Zahlen daher weitere Informationen erforderlich sind.

4. Der gesetzliche Umlagemaßstab gemäß § 556a Abs. 1 BGB kommt nur dann zur Anwendung, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben.

5. Bei einer Veräußerung der Mietsache ist im Hinblick auf etwaige Schadensersatzansprüche des Mieters darauf abzustellen, ob der Schaden vor oder nach dem Eigentumsübergang eintritt. Wird der Schadensersatzanspruch in der Eigentumszeit des Erwerbers fällig, so ist der Erwerber ersatzpflichtig.

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IBRRS 2017, 3662

AG Düsseldorf, Urteil vom 07.08.2017 - 25 C 447/16

1. Nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Hierfür sind die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, erforderlich und ausreichend.

2. Der Grund "das Haus für sich, seine Kinder und seine Mutter zu benötigen" ist unzureichend; es fehlt bereits die Angabe zu der Anzahl der Kinder, die mit in das Haus einziehen sollen.

3. Eine derartige Eigenbedarfskündigung bedarf ebenfalls der Angabe, inwieweit sich die aktuelle Wohn- und Arbeitssituation des Vermieters durch den Einzug verbessern bzw. überhaupt verändern würde. Ebenso bedarf es einer Begründung für das Einzugsinteresse der Mutter des Vermieters.

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IBRRS 2017, 3660

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16

1. Sog. Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile BGHZ 200, 98 = IMR 2014, 155 = NJW 2014, 1087, und vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12, IMR 2014, 330 = NJW 2014, 2102).*)

2. Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14, NJW 2016, 311, und vom 19.09.2007 - XII ZR 198/05, NJW 2008, 365).*)

IBRRS 2017, 3646

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 12.07.2017 - 2-11 S 121/17

1. Zahlt der Mieter während der Schonfrist mehrere Teilbeträge, so kommt es darauf an, ob bis zum Ende der Schonfrist eine vollständige Tilgung stattgefunden hat.

2. Die Berufung auf einen bestehenden Rückstand am Ende der Schonfrist ist nur treuwidrig, wenn der verbleibende Rückstand geringfügig ist.

3. Ist am Ende der Schonfrist noch ein Betrag offen, der mehr als 10% der geschuldeten Bruttomiete entspricht, so kann sich der Vermieter hierauf berufen, auch wenn dieser tatsächliche Rückstand gerade einmal 64 Euro sind.

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IBRRS 2017, 3608

AG München, Urteil vom 30.12.2016 - 453 C 22061/15

1. Die Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der Baumaßnahmen beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung der Maßnahme auf den Mieter bezeichnen, sondern es ist ausreichend, wenn sie geeignet ist, dem Mieter hinreichende Kenntnis darüber zu vermitteln, wie die Wohnung verändert wird und welche Auswirkung die Veränderungen auf den Mietgebrauch haben. Es genügt ein ungefähres, stichwortartiges Inaussichtstellen der Eingriffe sowie die hierdurch verursachten Änderungen der Wohnung und der Gebrauchsmöglichkeiten aus der ex ante Perspektive. Dem Vermieter wird hierbei ein gewisser Planungsspielraum zugestanden, so dass spätere Änderungen unschädlich sind. Die Grenze ist jedoch dann erreicht, wenn die spätere Ausführung nicht mehr als von der Ankündigung erfasst betrachtet werden kann.

2. Härtegründe sind innerhalb der Frist vollständig darzulegen, um dem Vermieter eine schnelle und rechtssichere Kenntnis ob der Duldung der Maßnahmen durch den Mieter zu ermöglichen. Aus der Mitteilung des Mieters muss deshalb deutlich werden, wogegen er sich genau wendet. Dem Vermieter soll hierdurch ermöglicht werden, die Einwendungen des Mieters zu überprüfen und gegebenenfalls Änderungen der geplanten Art und Weise der Ausführung vorzunehmen.

3. Bewegt sich die Dauer der durch die Modernisierungsmaßnahme bedingten Abwesenheit im Bereich sozial üblicher Ortsabwesenheiten wie im Rahmen eines Urlaubs, ist die Zumutbarkeit grundsätzlich zu bejahen.

4. Auch eine Mieterhöhung von 245% kann der Mieter hinzunehmen haben - etwa wenn die vorgenommenen Maßnahmen keine Luxusmodernisierungen darstellen.

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IBRRS 2017, 3559

LG Berlin, Urteil vom 16.06.2017 - 63 S 281/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 3320

LG Hamburg, Urteil vom 01.07.2016 - 307 S 86/15

Zur Auslegung des § 10 Abs. 6 HmbWoBindG.

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IBRRS 2017, 3561

LG Berlin, Urteil vom 04.07.2017 - 63 S 289/16

1. Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, weil er keinen feststehenden Inhalt hat und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei frei finanziertem Wohnraum fehlt.

2. Zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche können grundsätzlich auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, falls nicht die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben. Dabei kommt einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zu.

3. Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, sind bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung als Wohnraum anzurechnen sind.

4. Haben die Parteien im Mietvertrag in der Aufzählung der Wohnräume einen beheizten Keller gleichberechtigt aufgeführt, so ist dieser damit der Wohnfläche zuzurechnen, auch wenn er bauordnungsrechtlichen Vorschriften widerspricht und nicht als Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung anzurechnen wäre.

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IBRRS 2017, 3248

LG Arnsberg, Urteil vom 22.12.2016 - 8 O 101/16

1. Als Geschäftsgrundlage eines Vertrages kann anerkanntermaßen auch die bei Vertragsschluss vorhandene Vorstellung der Parteien in Betracht kommen, dass die bei Vertragsschluss geltende Gesetzeslage während der Dauer der vertraglichen Bindung der Parteien unverändert fortbesteht.

2. Eine Störung der Geschäftsgrundlage ist dann zu verneinen, wenn der Vertrag schon Regelungen für den Fall des Wegfalls, der Änderung oder des Fehlens bestimmter Umstände enthält.

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IBRRS 2017, 3567

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 243/16

1. Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlich verbundenen "Schwestergesellschaft" reicht insoweit nicht aus.*)

2. Zum Erfordernis einer konkreten Darlegung eines "erheblichen Nachteils" des Vermieters bei der Verwertungskündigung.*)

IBRRS 2017, 3250

AG Köln, Urteil vom 07.04.2017 - 208 C 454/15

1. Ein Schuhschrank im Treppenhaus und Heizkörper als Handtuchhalter sind grundsätzlich werterhöhend zu berücksichtigen.

2. Soll eine ältere Wohnung aufgrund von Sanierungsmaßnahmen in eine jüngere Altersklasse eingestuft werden, so muss das Mieterhöhungsverlangen hinreichende Angabe zu den Sanierungsmaßnahmen machen.

3. Eine Anordnung in die falsche Altersgruppe ist nur ein materieller Fehler.

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IBRRS 2017, 3376

LG Kleve, Urteil vom 27.04.2016 - 1 O 301/14

Sind beide Parteien Kaufleute, so kommt ein Mietvertrag zu Stande, wenn der Vermieter ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben an den Mieter schickt, in dem ein Mietvertragsabschluss wiedergegeben wird, und der Mieter dem Schreiben nicht unverzüglich widerspricht.

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IBRRS 2017, 3531

LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017 - 66 S 90/17

1. Eine von einem Kündigungsgrund gedeckte fristlose Kündigung beendet das betroffene Mietverhältnis mit Zugang "ohne wenn und aber". Mit diesem Zeitpunkt entfaltet die Kündigung ihre Wirkungen.

2. Eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Schonfristzahlung bewirkt dann den Fortfall der eingetretenen Kündigungswirkungen, also etwa das Erlöschen der Ansprüche auf Räumung und Herausgabe. An der rechtlichen Tatsache, dass diese Ansprüche seit dem Zugang der Kündigung und bis zum Eingang der Schonfristzahlung einschränkungslos und (sofort) fällig bestanden haben, ändert dies aber nichts.

3. Eine gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ist in diesem Fall unwirksam, da bei ihrem Zugang, auf den es für das Wirksamwerden der Erklärung ankommt, ein Mietverhältnis aufgrund der außerordentlichen Kündigung bereits nicht mehr bestand.

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IBRRS 2017, 3508

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 193/16

1. Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14.07.1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23.09.1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB a.F.]; vom 26.01.2005 - VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04, IBR 2006, 301 = NJW 2006, 1585 Rn. 10; vom 24.08.2016 - VIII ZR 261/15, IMR 2016, 453 = NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]).*)

2. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12.05.2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16).*)

IBRRS 2017, 3501

LG Tübingen, Urteil vom 10.01.2017 - 1 S 97/16

1. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig, sondern dem Vermieter ist eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig.

2. Solange kein rechtskräftiger Kostenfestsetzungsbeschluss vorliegt, kommt eine Aufrechnung nur in Betracht, wenn der Anspruch dem Grund und der Höhe nach unbestritten ist.

3. Die Aufrechnung beseitigt die Verzugsfolgen und bringt damit auch den Anspruch auf Verzugszinsen gem. § 398 BGB rückwirkend auf den Zeitpunkt zum Erlöschen, in welchem sich die Forderungen aufrechenbar gegenüberstanden.

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IBRRS 2017, 3493

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2017 - 18 S 339/16

1. Der Vermieter hat den Mieter - sei es durch geeignete Gestaltung der Nebenkostenabrechnung, sei es durch Ausstellung einer gesonderten Bescheinigung - gemäß §§ 241, 242 BGB dabei zu unterstützen, die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen.

2. Eine gesonderte Vergütung für die zu erteilende Bescheinigung steht dem Vermieter nicht zu, da sein Verwaltungsaufwand mit der Miete hinreichend abgegolten ist.

3. Ein Mieter kann von seinem Vermieter dementsprechend beanspruchen, dass dieser in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufschlüsselt, dass der Mieter zum Zweck der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann.

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IBRRS 2017, 3491

BGH, Urteil vom 20.09.2017 - VIII ZR 279/16

Zur Abgrenzung eines Mietvertrags von anderen Gebrauchsüberlassungsverhältnissen bei Wohnräumen (Fortführung des Senatsurteils vom 04.05.1970 - VIII ZR 179/68, WM 1970, 853; sogenannte Gefälligkeitsmiete).*)

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IBRRS 2017, 3490

AG München, Urteil vom 11.07.2017 - 422 C 6905/17

Wird der Mieter vom Vermieter aufgefordert, einen vertragswidrigen Baum zu entfernen, und wird er hierzu dann rechtskräftig verurteilt, so kann der Vermieter, wenn er den Mieter in Anbetracht des Urteils nochmals zur Entfernung unter Fristsetzung und Kündigungsandrohung fruchtlos aufgefordert hat, dem Mieter fristlos kündigen.

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IBRRS 2017, 3241

LG Hamburg, Urteil vom 22.12.2016 - 307 S 53/16

1. Zu der Frage, wann ein Härtegrund nach § 574c Abs. 1 BGB vorliegt.

2. Zur Beurteilung eines medizinischen Sachverständigengutachtens.

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IBRRS 2017, 3460

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 09.10.2017 - 316 C 206/17

1. Die Hamburger Mietpreisbremsenverordnung ist auch nach Veröffentlichung der Begründung aus der Senatsdrucksache weiterhin unwirksam.

2. Diese nachträglich veröffentlichte Begründung führt zu keiner rückwirkenden Heilung des Begründungsmangels.

3. Der ursprüngliche Begründungsmangel kann im Übrigen auch nicht mit ec-nunc Wirkung geheilt werden.

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IBRRS 2017, 3418

LG Berlin, Beschluss vom 26.09.2017 - 67 S 166/17

1. Spricht der Vermieter gegenüber dem Mieter wegen Zahlungsverzuges eine fristgebundene (Ab-)Mahnung aus, verzichtet er damit konkludent auf den Ausspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung bis zum fruchtlosen Ablauf der gesetzten Frist. Eine auf den (ab-)gemahnten Zahlungsverzug gestützte Kündigung ist deshalb unwirksam, wenn sie vor Fristablauf erklärt wird.*)

2. Legt der Vermieter Berufung gegen die Abweisung seiner auf eine erstinstanzlich in den Prozess eingeführte Kündigung gestützten Räumungsklage ein, darf das Berufungsgericht eine erstmals im Rahmen der Berufung geltend gemachte weitere Kündigung analog § 524 Abs. 4 ZPO nicht berücksichtigen, wenn es beabsichtigt, die Berufung, soweit diese die bereits im ersten Rechtszug eingeführte Kündigung betrifft, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlusswege zurückzuweisen.*)

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IBRRS 2017, 3426

LG Regensburg, Urteil vom 24.05.2017 - 1 HK O 1790/16

1. Gegenseitige Verträge können, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in allen Voraussetzungen erfüllt ist, als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt.

2. Dies ist insbesondere der Fall, wenn sich der Begünstigte bewusst oder grob fahrlässig der Einsicht verschließt, dass der andere Teil den Vertrag nur aus Mangel an Urteilsvermögen oder wegen erheblicher Willensschwäche eingegangen ist.

3. Zwar kann ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung grundsätzlich den Schluss auf die bewusste oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstands rechtfertigen.

4. Von einem solchermaßen groben Missverhältnis, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung zulässt, ist nach der Rechtsprechung bereits dann auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung.

5. Diese aus einem besonders groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung hergeleitete Vermutung greift allerdings von vornherein nicht bei gewerblichen Pacht- und Mietverhältnissen ein.

6. Die Vermutung greift ferner nicht, wenn der Übervorteilte Kaufmann war.

7. Bei Geschäften mit kaufmännischen Mietern bleibt es vielmehr bei der allgemeinen Beweislastregel, dass derjenige, der sich auf die Nichtigkeit des Geschäfts beruft, die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit darlegen und notfalls beweisen muss.

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IBRRS 2017, 3402

BGH, Urteil vom 20.09.2017 - VIII ZR 250/16

1. Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 177/09, Rz. 11 ff., BGHZ 185, 114, IMR 2010, 215; Beschlüsse vom 13.07.2010 - VIII ZR 281/09, Rz. 1, IMRRS 2010, 2731 = WuM 2010, 635; vom 31.08.2010 - VIII ZR 28/10, Rz. 1, IMRRS 2010, 3226 = WuM 2010, 750; vom 12.01.2011 - VIII ZR 6/10, Rz. 1, IMRRS 2011, 0548 = NZM 2011, 478).*)

2. In den vorgenannten Fällen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus § 241 Abs. 2 BGB noch aus § 242 BGB.*)

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IBRRS 2017, 3251

AG München, Urteil vom 18.08.2016 - 432 C 9516/16

1. Der Begriff des wichtigen Grundes nach § 563 Abs. 4 BGB ist nicht mit solchen Umständen gleichzusetzen, die sonst zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB berechtigen würden. Vielmehr müssen sich - ähnlich wie bei der Problematik der Untervermietung an einen dem Vermieter missliebigen Untermieter gem. § 540 BGB - die Kündigungsgründe gerade aus der Person des Eintretenden ergeben. Hierzu gehören auch Zweifel an der Zahlungsfähigkeit, weil anders als bei der Untervermietung dem Vermieter in dieser Konstellation gerade der Eintretende als Hauptmieter allein haftet.

2. Eine Mehrzahl negativer Schufa-Eintragungen sowie mehrere unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigen somit eine Kündigung.

3. Dass zum Kündigungszeitpunkt keine Mietrückstände mehr bestanden, ist unerheblich. Denn eine gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit reicht grundsätzlich aus.

4. Auch die Tatsache, dass die nach § 563 BGB in den Vertrag eingetretene Person ihrem neuen Vermieter über einen Zeitraum von mehr als 10 Monaten nicht über den Tod des bisherigen Mieters/Nutzungsberechtigten informiert, sondern dies erst auf Nachfrage der Vermieterseite zögerlich nachholt, erweckt erhebliche Zweifel an der Zuverlässigkeit dieser Person. Ein derartiges Verhalten ist in nicht hinnehmbarer Weise vertragswidrig und stellt eine (weitere) konkrete Erschütterung des Vertrauens in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue des Eingetretenen dar.

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IBRRS 2017, 3391

LG Berlin, Urteil vom 19.09.2017 - 67 S 149/17

Eine Wohnung gilt bei Anwendung des Berliner Mietspiegels (2015) auch dann als eine solche, die mit einer Sammelheizung ausgestattet ist, wenn allein der Wohn- und Schlafraum - nicht aber Küche und Bad – einheitlich über eine Heizung erwärmt werden, bei der die Brennstoffversorgung automatisch erfolgt.

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IBRRS 2017, 3333

AG Schöneberg, Urteil vom 19.04.2017 - 7 C 186/16

Auch wenn jeweils für sich genommenen lediglich geringe Verspätungen der Mietzahlungen vorliegen und auch die Minderzahlungen als solche nicht sehr schwer wiegen, können sie besonderes Gewicht dadurch erlangen und eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, dass der Mieter sein Fehlverhalten trotz zahlreicher Kündigungen und Abmahnungen völlig unbeeindruckt fortgesetzt hat.

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IBRRS 2017, 3263

AG Köln, Urteil vom 05.07.2016 - 205 C 36/16

1. Ist im Wohnraummietvertrag nicht geregelt, mit welcher Temperatur der Vermieter seine Pflicht zur Beheizung erfüllt, dann ist in der vom 1.10. - 30.04. dauernden Heizperiode in der Zeit von 23 - 6 Uhr in allen Räumen eine Temperatur von 18 Grad zu unterhalten.

2. Werden diese Temperaturen nicht erreicht, so stellt dies einen Mangel i.S.d. § 536 BGB dar, den der Vermieter zu beseitigen hat.

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IBRRS 2017, 3259

AG Nürnberg, Urteil vom 22.03.2017 - 16 C 127/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 3258

LG Berlin, Beschluss vom 08.06.2017 - 65 S 112/17

1. Eine zeitlich sehr begrenzte Zahlungsverzögerung im Zusammenhang mit einem Vermieterwechsel allein, der zu keiner Zeit das Risiko eines Zahlungsausfalls in sich trägt und auch sonst keine Besonderheiten aufweist, erreicht nicht das für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB erforderliche Gewicht.

2. Ist vertraglich gar vereinbart, dass der Vermieter das Mietverhältnis nur in Ausnahmefällen ordentlich kündigen kann, wenn berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, ergibt sich aus der Zahlungsverzögerung im Zusammenhang mit dem Vermieterwechsel erst recht keine Notwendigkeit, das Mietverhältnis ausnahmsweise aufzulösen.

3. Dementsprechend scheidet eine ordentliche Kündigung aus, wenn nach einem Vermieterwechsel das Jobcenter an den Vorvermieter die Mieten versehentlich zahlt.

4. Das Jobcenter ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters.

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IBRRS 2017, 3262

LG Wiesbaden, Urteil vom 23.09.2016 - 3 S 62/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 3245

LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017 - 67 S 81/17

1. Auch nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. war eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nur möglich, wenn durch diese der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert wurden.

2. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist. Dies ist nicht der Fall, wenn auf der betreffenden Etage ein Haltepunkt des Fahrstuhls nicht eingebaut ist.

3. Der nachträgliche Wegfall eines Trockenbodens und die damit einhergehende Einschränkung des Wohngebrauchs rechtfertigen eine Reduzierung der Miete in Höhe von 2%.

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IBRRS 2017, 3302

BFH, Urteil vom 09.05.2017 - IX R 6/16

Kosten für (unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nachweislich erst nach Anschaffung des Gebäudes durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursacht worden ist, sind auch dann nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zuzuordnen, wenn die Maßnahmen vom Steuerpflichtigen innerhalb von drei Jahren seit Anschaffung zur Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Gebäudes durchgeführt werden.*)

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IBRRS 2017, 3260

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 24.02.2017 - 316 C 248/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 3244

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 22.03.2017 - 15 B 286/17

1. Die Regelung der Wasserwirtschaft ist eine öffentliche Aufgabe der Daseinsvorsorge von überragender Bedeutung. Die öffentliche Hand kann diese Aufgabe aber in verschiedenen Organisationsformen - damit auch in privater Rechtsform - wahrnehmen.*)

2. Der Anschluss- und Benutzungszwang des § 9 GO-NW lastet als Inhalts- und Schrankenbestimmung i.S.d. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG auf dem Grundstückseigentum.*)

3. Der Grundstückseigentümer ist der richtige satzungsrechtliche Adressat des Anschluss- und Benutzungsrechts. Eigene Ansprüche des Mieters oder Pächters auf Anschluss an die Wasserversorgung kommen vor diesem Hintergrund grundsätzlich auch mit Blick auf das Grundrecht aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG nicht in Betracht. Der Mieter oder Pächter kann und muss sich insofern an den Vermieter oder Verpächter, d. h. in der Regel den Grundstückseigentümer, als Kunden des Versorgungsunternehmens halten.*)

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IBRRS 2017, 3239

LG München I, Urteil vom 13.07.2016 - 14 S 1848/16

1. Im Rahmen der eingeschränkten Überprüfbarkeit des Eigenbedarfswunsches steht es den Vermietern und Eigentümern eines Anwesens frei, mit welcher Wohnung sie ihren Eigenbedarfswunsch erfüllen möchten. Eine Überprüfung der Auswahl der gekündigten Wohnung erfolgt durch die Gerichte gerade nicht bzw. nur in Fällen, in denen eine grobe Unbilligkeit und ein nicht mehr nachvollziehbarer Wunsch vorliegt.

2. Die Anwendung des Härtefalls des § 574 BGB setzt voraus, dass in einer vorzunehmenden Interessenabwägung die Beendigung des Mietverhältnis für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine ungerechtfertigte, dauerhafte oder vorübergehende Härte bedeutet. Diese Härte kann dabei wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art sein.

3. Nicht die üblichen, sich aus einem Umzug ergebenden Beschwernisse sollen erfasst werden, vielmehr sollen wirklich nur solche Umstände, die über die üblichen Beeinträchtigungen hinausgehen und bei Würdigung aller Umstände im Hinblick auf den sozialen Schutzzweck nicht hinnehmbar sind, zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses führen. Dabei muss der Eintritt des Härtegrundes nicht feststehen, ausreichend ist es vielmehr, wenn eine gewisse Wahrscheinlichkeit dieses Eintritts besteht.

4. Wiegen die Interessen der Parteien gleichschwer, so gilt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang.

5. Untermieter werden nur dann in den Schutzbereich miteinbezogen, wenn es sich bei ihnen um Verwandtschaft handelt oder eine Lebensgemeinschaft vorliegt.

6. Die Vorschrift des § 574 BGB dient dem Schutz des Mieters, ein derartiger Schutz kann jedoch auch in den Fällen erforderlich sein, in welchen die zu räumende Wohnung lediglich als Zweitwohnung genutzt wird.

7. Zu der Frage, wie die Härtegründe mit den Interessen des Vermieters abzuwägen sind, wenn der Mieter blind ist, aufgrund einer arthritischen Erkrankung auf einen Rollstuhl bzw. eine Gehhilfe angewiesen ist und dort sozial verwurzelt ist und der Vermieter seine pflegebedürftige Mutter dort pflegen und betreuen möchte.

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IBRRS 2017, 3238

AG Saarbrücken, Urteil vom 23.08.2017 - 4 C 348/16

1. Eine aus Schimmelbefall resultierende Gesundheitsgefährdung kann außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

2. Für einen Kündigungsgrund nach § 569 Abs. 1 BGB wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung muss, durch Einwirkungen aus der Wohnung, eine Schädigung der Gesundheit unmittelbar bevorstehen, d. h. nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwarten sein.

3. Erheblich ist die Gesundheitsgefährdung, wenn nachhaltige oder dauernde Schädigungen drohen und die Gefährdung nicht leicht zu beseitigen ist, wobei Maßstab eine allgemeine objektive Wohnraumhygiene ist.

4. Die Mietkaution soll eine umfassende Sicherheit für alle Ansprüche des Vermieters bieten und daher, sofern nichts Abweichendes vereinbart ist, auch die Betriebskostenforderungen des Vermieters absichern.

5. Zur Sicherung seiner Betriebskostenforderungen darf der Vermieter die Kaution auch länger als sechs Monate, unter Ausschöpfung der 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zurückbehalten.

6. Steht fest, dass etwaige Betriebskostennachzahlungen vom Jobcenter getragen werden, so besteht jedoch kein Bedarf mehr an einer Absicherung durch die Mietkaution.

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IBRRS 2017, 3215

AG Schöneberg, Urteil vom 09.02.2016 - 18 C 108/15

1. Der einer Kostenmieterhöhung (mindestens) beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung muss nicht nur die laufenden Aufwendungen enthalten, sondern auch die nachhaltig erzielbaren Erträge der Wirtschaftseinheit; dazu gehören auch fiktive Mieteinnahmen für leerstehende Wohnungen.

2. Der einer Kostenmieterhöhung (mindestens) beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung muss aktuell sein; eine über drei Jahre alte Berechnung genügt nicht.

3. Außerhalb der Wohnung liegende Mängel berechtigen grundsätzlich nur ausnahmsweise zu einer Minderung.

4. Eine unzureichende Gartenpflege beeinträchtigt die Tauglichkeit der Mietsache nur unerheblich.

5. Mieterhöhungserklärungen und Betriebskostenabrechnungen in preisgebundenen Neubauwohnungen, die der Vermieter mit einer Computer-Software erstellt, die mit einer Kombination von Mieterdaten und Textbausteinen arbeitet, gelten als mit einer automatischen Einrichtung gefertigt und müssen deshalb nicht eigenhändig unterschrieben werden.

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IBRRS 2017, 3222

OLG Koblenz, Urteil vom 22.06.2017 - 1 U 1155/16

1. Auch bei einer Regelung der Laufzeit des Mietvertrags können die Parteien nicht darauf vertrauen, dass der Mietvertrag auch tatsächlich so lange läuft, da regelmäßig die Möglichkeit der Kündigung aus wichtigem Grund besteht.

2. Eine Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die den Mieter dazu verpflichtet, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, ist wirksam.

3. Die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache in bezugsfertigem Zustand liegt deutlich unter den Anforderungen, die den Mieter im Falle der Übernahme von Schönheitsreparaturen treffen. So verpflichtet die Klausel den Mieter nicht zu einer umfassenden Renovierung.

4. Sind die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, so muss der Mieter die Räume in einem Erhaltungszustand zurückgeben, der es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten vertragsgemäßen Zustand zu überlassen.

5. Ob eine Zuvielforderung zur Unwirksamkeit einer Mahnung führt, erfordert eine unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nach Treu und Glauben vorzunehmende Würdigung, ob der Schuldner die Erklärung als Aufforderung zur Bewirkung der tatsächlich geschuldeten Leistung verstehen muss und der Gläubiger auch zur Annahme der gegenüber seinen Vorstellungen geringeren Leistung bereit ist.

6. Ist die Mietsache in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, so bedingt dies das Verschließen der Dübellöcher.

7. Der Geschädigte soll bei einer Schadensberechnung auf der Grundlage fiktiver Reparaturkosten bei späterer tatsächlicher Durchführung der Reparatur nicht um die Erstattung der Umsatzsteuer, die zur Herstellung des Zustands erforderlich ist, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre, gebracht werden.

8. Allerdings ist die erstattungsfähige Umsatzsteuer der Höhe nach auf den Betrag begrenzt, der sich aus den bei der Schadensberechnung zu Grunde gelegten fiktiven Reparaturkosten an Umsatzsteuer errechnet.

9. Übersteigen die konkreten Kosten der tatsächlich vorgenommenen Reparatur einschließlich der Nebenkosten, wie tatsächlich angefallener Umsatzsteuer, den aufgrund der fiktiven Schadensabrechnung zustehenden Betrag, kann der Geschädigte die höheren Kosten nur erstattet verlangen, wenn er zu einer konkreten Schadensberechnung auf der Grundlage der tatsächlich aufgewandten Reparaturkosten übergeht; eine Kombination von fiktiver und konkreter Schadensabrechnung ist unzulässig.

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IBRRS 2017, 3214

AG Augsburg, Urteil vom 16.01.2017 - 17 C 4796/15

1. Der Balkon gehört zur Mietwohnung und ist daher vom Vermieter in vertragsgemäßer Beschaffenheit zu erhalten.

2. Die Anwesenheit zahlreicher Tauben ist im Regelfall als stadttypisch vom Mieter hinzunehmen. Werden die Tauben jedoch durch die vom Vermieter zu verantwortende Fassadengestaltung angezogen, so liegt die den Wohnwert beeinträchtigende Taubenbesiedlung im Verantwortungsbereich des Vermieters. Er hat im Rahmen des Zumutbaren für Abhilfe zu sorgen.

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IBRRS 2017, 3205

AG Schöneberg, Urteil vom 08.09.2017 - 17 C 148/16

1. Umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung nach der Gesetzesbegründung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Damit ist bei einer umfassenden Modernisierung zum einen auf den Investitionsaufwand und zum anderen auf das Ergebnis der Maßnahme, also die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung abzustellen.

2. Ein wesentlicher Bauaufwand wird angenommen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

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IBRRS 2017, 3158

BGH, Beschluss vom 20.09.2017 - XII ZR 76/17

1. Wird Revision gegen ein für vorläufig vollstreckbar erklärtes Urteil eingelegt, so ordnet das Revisionsgericht auf Antrag an, dass die Zwangsvollstreckung einstweilen eingestellt wird, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht.

2. Die Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt nur in eng begrenzten Ausnahmefällen als letztes Hilfsmittel des Vollstreckungsschuldners in Betracht.

3. Die Verpflichtung zur Räumung stellt für sich genommen keinen unersetzlichen Nachteil i.S.v. § 719 Abs. 2 Satz 1 ZPO dar.

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IBRRS 2017, 3157

LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2017 - 67 S 149/17

Die Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch über die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) dürften verfassungswidrig sein.

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IBRRS 2017, 3144

AG Charlottenburg, Urteil vom 31.08.2017 - 203 C 232/17

1. Auf einen am 20.05.2015 abgeschlossenen Mietvertrag ist die Regelung in § 556d Abs. 1 BGB nicht anwendbar. Es kommt hierbei auf den Tag des Vertragsschlusses und nicht auf den Tag des Mietbeginns an.

2. Wurde bereits mit den Vormietern in zulässiger Weise und außerhalb des Geltungsbereichs des § 556d Abs. 1 BGB eine bestimmte Vormiete vereinbart, besteht für den Mieter kein Rechtsschutzbedürfnis auch noch die Miete zu erfahren, die mit den Vormietern der Vormieter vereinbart wurde.

3. Eine Abtretung ist nur wirksam, wenn die Forderung, die Gegenstand der Abtretung ist, bestimmt oder wenigstens bestimmbar ist.

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IBRRS 2017, 3142

LG Berlin, Beschluss vom 17.08.2017 - 67 S 190/17

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für einen von ihm behaupteten Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auch dann, wenn sich einzelne Betriebskostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10% erhöht haben.

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IBRRS 2017, 3116

BFH, Urteil vom 27.07.2016 - I R 8/15

1. Ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter einer Kapitalgesellschaft wird nur dann bereit sein, die laufenden Aufwendungen für den Ankauf, den Ausbau und die Unterhaltung eines Einfamilienhauses zu (privaten) Wohnzwecken - also im privaten Interesse - eines Gesellschafters der Kapitalgesellschaft zu tragen, wenn der Gesellschaft diese Aufwendungen in voller Höhe erstattet werden und sie zudem einen angemessenen Gewinnaufschlag erhält (Bestätigung des Senatsurteils vom 17.11.2004 - I R 56/03). Eine Vermietung zu marktüblichen, aber nicht kostendeckenden Bedingungen würde er (ausnahmsweise) in Betracht ziehen, wenn er bezogen auf den jeweils zu beurteilenden Veranlagungszeitraum bereits von der Erzielbarkeit einer angemessenen Rendite ausgehen kann.*)

2. Da sich der vorzunehmende Fremdvergleich (nur) auf das dem Gesellschafter konkret vermietete (Teil-) Grundstück bezieht, ist es unerheblich, ob dem Gesellschafter das Grundstück vollständig oder nur teilweise überlassen wird; auch kommt es nicht darauf an, ob die eigenbetriebliche Nutzung der Immobilie überwiegt.*)

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IBRRS 2017, 3098

FG Niedersachsen, Urteil vom 15.06.2017 - 5 K 210/15

Die Vermietung von Liegeplätzen für das Festmachen von Booten im Wasser unterliegt nicht dem ermäßigten Steuersatz nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG.*)

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IBRRS 2017, 3088

LG Amberg, Urteil vom 09.08.2017 - 24 S 299/17

Es besteht ein grundsätzliches Abmahnungserfordernis bei unerlaubter Untervermietung der Mieträume über airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte. Bei der Prüfung der Entbehrlichkeit der Abmahnung ist vorrangig auf die vertraglichen Abreden abzustellen. Aber auch im Übrigen ist keine solche schwere Pflichtverletzung gegeben, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz Abmahnung unzumutbar wäre.

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IBRRS 2017, 3053

AG München, Urteil vom 31.05.2016 - 421 C 17180/15

1. Der Nutzer als Miterbe kann nicht zugleich Mieter und Vermieter einer nicht rechtsfähigen Erbengemeinschaft sein.*)

2. Wenn der aktuelle Nutzer erst nach Beginn der Nutzung Miterbe des Anwesens in Erbengemeinschaft mit seiner Schwester geworden ist, so ist das Mietverhältnis zumindest zum Zeitpunkt des Erbfalls durch Konfusion erloschen (Vergleiche BGH, Urteil vom 27. April 2016, VIII ZR 323/14, ZMR 2016, 771).*)

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IBRRS 2017, 2090

AG München, Urteil vom 10.03.2016 - 222 C 29041/14

1. Wenn kein ausdrückliches Vertragsverhältnis besteht, soll dem leistenden Versorgungsunternehmen ein Vertragspartner zugeführt werden. Dabei soll primär derjenige in Anspruch genommen werden, dem die Versorgungsleitungen tatsächlich zugute kommen. Nur wenn es an einer Person fehlt, der die tatsächliche Entnahme der Versorgungsleistungen zugerechnet werden kann, soll der Eigentümer bzw. Mieter in Anspruch genommen werden können.

2. Die bloße Gebrauchsüberlassung der Wohnung an einen Untermieter aus Gefälligkeit genügt nicht für den Abschluss eines Versorgungsvertrags.

3. Eine von der Hausverwaltung vorgenommene Anmeldung eines (Haupt-)Mieters begründet noch keinen ausdrücklichen Vertragsschluss zwischen diesem und dem Versorger. Vielmehr stellt eine solche Anmeldung eine bloße (Wissens-) Mitteilung dar. Bei entsprechenden Anhaltspunkten könnte die Hausverwaltung allenfalls als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt haben.

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