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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2022, 3738

OLG Dresden, Urteil vom 02.08.2022 - 4 U 143/22

1. Die Zustimmung zu einer Erhöhung des Entgelts aus einem Wohn- und Betreuungsvertrag wird mit Rechtskraft eines zusprechenden Urteils mit Rückwirkung auf den Erhöhungszeitpunkt fingiert.

2. Die Teilzustimmung zu einer Entgelterhöhung steht regelmäßig ebenso wenig eine Annahme des auf Entgelterhöhung gerichteten Vertragsänderungsangebots dar wie das Verstreichenlassen der Kündigungsfrist.

3. Den formellen Anforderungen an ein Erhöhungsverlangen ist bereits dann genügt, wenn bezogen auf den Änderungszeitpunkt eine vergleichende Gegenüberstellung der bisherigen und der erhöhten Kosten und des Umlegungsmaßstabes erfolgt; dass der Verbraucher aufgrund dieser Angaben eine Plausibilitätskontrolle oder eine inhaltliche Überprüfung der materiellen Berechtigung des Erhöhungsverlangens vornehmen kann, ist nicht erforderlich.

4. Dies gilt auch dann, wenn in das Erhöhungsverlangen für die Zukunft Beiträge mit einbezogen werden sollen, denen für den vorausgegangenen Zeitraum kein formell wirksames Erhöhungsverlangen zugrunde lag.

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IBRRS 2022, 1951

OLG Hamm, Urteil vom 19.05.2022 - 18 U 43/21

1. Eine pandemie-bedingte Betriebsuntersagung stellt kein Gebrauchshindernis dar, das auf Beschaffenheit, Zustand oder Lage der Mietsache beruht, sondern betrifft vielmehr allein das Verwendungsrisiko des Mieters. Auch lässt sich die Mangelhaftigkeit der Mietsache nicht damit begründen, dass durch die behördliche Schließungsanordnung faktisch der Zugang zu den Mieträumen für potentielle Kunden verhindert oder beschränkt gewesen ist, da die Zugangsbeeinträchtigung nicht auf einer konkreten baulichen Gegebenheit der Mietsache, sondern auf einer hoheitlichen Maßnahme beruht.

2. Im Falle einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, besteht jedoch grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage.

IBRRS 2022, 3729

AG Wedding, Urteil vom 22.06.2022 - 7 C 92/22

1. Eine Verdachtskündigung liegt vor, wenn und soweit der Kündigende die Kündigung damit begründet, dass gerade der Verdacht eines von ihm nicht für sicher gehaltenen und erwiesenen strafbaren Verhaltens das für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nötige Vertrauen zerstört hat.

2. Voraussetzungen für eine solche Verdachtskündigung sind das Vorliegen einer Straftat, der Verdacht muss durch objektive Umstände belegt sein, der Verdacht muss dringend und die Verdachtsmomente müssen geeignet sein, das für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zu zerstören.

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IBRRS 2022, 3728

LG Saarbrücken, Beschluss vom 17.06.2022 - 10 T 20/22

1. Veranlassung zur Klageerhebung gibt eine Partei nur dann, wenn ihr Verhalten vor dem Prozess aus der Sicht des Klägers bei vernünftiger Betrachtung hinreichenden Anlass für die Annahme bietet, er werde ohne Inanspruchnahme der Gerichte nicht zu seinem Recht kommen.

2. An diesen Voraussetzungen fehlt es, wenn die Mieter erklären, dass sie sich eine Prüfung vorbehalten, ob nicht ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegt.

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IBRRS 2022, 2854

LG Berlin, Urteil vom 17.06.2022 - 63 S 128/21

1. Macht der Mieter bei einer Betriebskostenabrechnung geltend, ein höherer Vorwegabzug bei Gewerberaummietern betreffenden Kosten sei geboten, trägt er dafür die Darlegungs- und Beweislast. Das gilt auch für einen behaupteten Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

2. Die Schätzung des Wärmeverbrauchs nach § 9a HeizkostenV steht einer verbrauchsabhängigen Abrechnung gleich, so dass eine Kürzung nicht in Betracht kommt. Wer die Nichtablesung zu vertreten hat, ist unerheblich.

3. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ist nur grundsätzlich am Abrechnungsergebnis zu orientieren; absehbare Kostensteigerun­gen können bei der Anpassung berücksichtigt werden.

4. Die Umlage von Kabelgebühren ist auch bei einem Defekt des An­schlusses möglich; der Mieter ist auf sein Minderungsrecht verwiesen.

5. Beansprucht der Mieter wegen Arbeiten an Dach und Fassade eine höhere Minderung als 15%, sind darüberhinausgehende Gebrauchs­beeinträchtigungen konkret darzulegen.

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IBRRS 2022, 2796

LG Münster, Urteil vom 17.06.2022 - 8 O 178/21

Die Schriftform des § 550 BGB ist gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (BGH, Urteil vom 29.04.2009 - XII ZR 142/07, Rz. 22, IMRRS 2009, 0990), wobei es nach neuerer Rechtsprechung abweichend von § 126 BGB ausreichen soll, wenn die Vertragsparteien gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnen, ohne dass es eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf (so jedenfalls BGH, IMR 2018, 241).

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IBRRS 2022, 3694

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.07.2022 - 33 C 2065/22

1. Der Mieter hat einen Anspruch auf Versorgung der Wohnung mit Warmwasser bei einer vom Vermieter betriebenen Gaszentralheizung.

2. Das gilt auch bei einer Erhöhung der Gaspreise um mehr als 500%, so dass der Vermieter nicht zur Einstellung des Gasbezugs berechtigt ist.

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IBRRS 2022, 3682

OLG Hamburg, Beschluss vom 18.08.2022 - 4 W 44/22

1. Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht erlischt nach Ablauf der Optionsausübungsfrist und kann nicht wieder aufleben.

2. Wird nach Ablauf der Optionsausübungsfrist eine Verlängerung des Mietvertrags vereinbart, stellt dies einen Nachtrag dar, der der Schriftform bedarf.

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IBRRS 2022, 3404

AG Donaueschingen, Urteil vom 18.07.2022 - 2 C 30/22

Da die Kündigung als Gestaltungsrecht grundsätzlich bedingungsfeindlich ist, kann sie einseitig nicht mehr zurückgenommen werden.

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IBRRS 2022, 3405

AG Münster, Urteil vom 14.07.2022 - 48 C 1463/20

1. Sind nach dem Mietvertrag die Bewohner des Erdgeschosses allein für den Winterdienst verantwortlich, können auf die Bewohner der anderen Stockwerke keine Kosten für den Winterdienst abgewälzt werden.

2. Sind die Bewohner ausweislich des Mietvertrags in Verbindung mit der Hausordnung selbst für die Reinigung verantwortlich, können ihnen auch keine Kosten eines externen Unternehmens für die Reinigung aufgebürdet werden.

3. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz besagt, dass der Vermieter bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen hat.

4. Eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes führt im Regelfall dazu, dass der Mieter die unwirtschaftlich zu Stande gekommenen Positionen nicht zu bezahlen braucht.

5. Wenn der Mieter substanziiert einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot rügt, trifft den Vermieter die volle Beweislast für dessen Einhaltung.

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IBRRS 2022, 3662

AG Kreuzberg, Urteil vom 06.09.2022 - 4 C 66/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 3626

AG Neukölln, Urteil vom 16.11.2022 - 9 C 489/20

1. Die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28.04.2015 ist nichtig.

2. Die Begründung zu der Verordnung war nicht vor deren Inkrafttreten veröffentlicht worden, da die Begründung der Öffentlichkeit bis zu diesem Zeitpunkt nicht leicht zugänglich war (entgegen BGH, IMR 2020, 312).

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IBRRS 2022, 3639

BGH, Urteil vom 16.11.2022 - VIII ZR 436/21

Zur Frage des Vorliegens eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts im Falle des (gewerbsmäßigen) Ankaufs von Kraftfahrzeugen und anschließender Vermietung an den Verkäufer im Rahmen eines sog. "sale and rent back".*)

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IBRRS 2022, 3629

AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2022 - 49 C 441/21

1. Im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung muss ein konkretes Interesse des Vermieters an der künftigen Rückgabe der Räume bestehen.

2. Der Vermieter bzw. der Familienangehörige muss die Wohnung tatsächlich nutzen und in sie umziehen wollen. Eine Kündigung auf Vorrat ist insoweit unwirksam.

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IBRRS 2022, 2942

AG Frankfurt/Oder, Urteil vom 17.06.2022 - 22 C 108/22

1. Einen Nachforderungsanspruch von der vorherigen Einsichtnahme in bestimmte Unterlagen abhängig zu machen, ist im Hinblick auf Treu und Glauben nur sinnvoll und zulässig, soweit die Einsichtnahme zur Begründung eines Widerspruchs erforderlich ist, der die Nachforderung ganz oder teilweise zu Fall bringen kann.

2. Ist also die Frist für Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung bereits abgelaufen, kann die Zahlung der Nachforderung nicht mehr von der Einsicht in bestimmte Unterlagen abhängig gemacht werden.

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IBRRS 2022, 3591

LG Krefeld, Urteil vom 21.09.2022 - 2 S 27/21

1. Eine schriftlich auszusprechende Kündigung eines Wohnraummietvertrags geht nicht schon am 3. Werktag zu, wenn der Kündigende sie um 22.30 Uhr in den Briefkasten des Empfängers wirft und diesen mündlich über den Einwurf und den Inhalt informiert.*)

2. Die bloß mündliche Information über den Einwurf wahrt das Schriftformgebot nicht.*)

3. Die mündliche Information um 22.30 Uhr verlegt auch den Zeitpunkt der erwartbaren Kenntnisnahme nicht auf den Zeitpunkt der mündlichen Information vor.*)

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IBRRS 2022, 3408

AG Duisburg, Beschluss vom 05.07.2022 - 510 C 1182/22

Zur Festsetzung des Streitwerts bei einer Mängelbeseitigungsklage des Mieters.

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IBRRS 2022, 3360

AG Wetzlar, Urteil vom 13.01.2022 - 35 C 118/21

1. Als Eigentümer einer Immobilie muss man sich nicht darauf verweisen lassen, die Wohnverhältnisse erst dann anpassen zu dürfen, wenn bereits körperliche Einschränkungen eingetreten sind.

2. Gerade die Durchführung von Umbau- und Umzugsarbeiten werden sich nach Eintritt körperlicher Einschränkungen besonders schwierig gestalten.

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IBRRS 2022, 3406

LG Hanau, Beschluss vom 13.07.2022 - 2 S 2/21

1. Es obliegt zunächst dem Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass die Schadensursache für die Schimmelbildung nicht in seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich liegt.

2. Weder das Verlangen nach einer regelmäßigen Fensterlüftung, insbesondere in Form einer Stoßlüftung, und einer ausreichenden Beheizung der Räume (einschließlich Schlafzimmer) noch das Erfordernis, größere Möbelstücke von der Außenwand etwas abzurücken oder an anderer Stelle zu platzieren, stellen sich als nicht zumutbar dar, um Schimmel zu vermeiden.

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IBRRS 2022, 3561

OLG München, Beschluss vom 21.11.2022 - 34 Wx 459/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 3527

AG Bad Urach, Urteil vom 07.03.2022 - 1 C 239/21

1. Kann der Mieter eine Mietwohnung wegen Instandsetzungsmaßnahmen nicht nutzen, trägt der Vermieter aufgrund der Risikoverteilung im Wohnungsmietrecht die Aufwendungen des Mieters für eine Ersatzwohnung in angemessenem Umfang.*)

2. Bei dem Ersatz für Verpflegung und Nebenkosten ist zu berücksichtigen, ob der Mieter eigene Aufwendungen erspart.*)

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IBRRS 2022, 3525

AG Heidelberg, Urteil vom 01.03.2022 - 21 C 177/21

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2022, 3523

OLG Dresden, Urteil vom 07.09.2022 - 5 U 816/22

1. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entsteht bereits mit deren Leistung, ist aufschiebend bedingt durch die Beendigung des Mietverhältnisses sowie die Rückgabe des Mietobjekts und wird fällig, wenn der Sicherungszweck entfällt, wenn also dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Mietsicherheit befriedigen könnte.

2. Der rechtliche Gehalt einer Bestandsaufnahme zum Zustand des Mietobjekts anlässlich von dessen Rückgabe vom Mieter an den Vermieter in einem Übergabeprotokoll ist durch Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB im Einzelfall zu ermitteln, wobei es entscheidend auf den Erklärungswert der Feststellungen auf der Grundlage des Empfängerhorizonts ankommt.

3. Enthält das Übergabeprotokoll die Feststellung bestimmter Schäden am Mietobjekt, so kann das dahin verstanden werden, dass vom Vermieter nur in Bezug auf diese Schäden noch Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können, auch wenn tatsächlich noch weitere (erkennbare) Schäden am Mietobjekt vorhanden sein sollten. Der Sinn und Zweck der Aufnahme von Feststellungen in das Übergabeprotokoll besteht gerade darin, einen späteren Streit über das Vorhandensein und die Art von Schäden am Mietobjekt zu vermeiden. Wird also weitergehend vom Vermieter im Übergabeprotokoll bescheinigt, dass sich das Mietobjekt in einem ordnungsgemäßen Zustand befinde, der Zustand also der vertraglichen Verpflichtung des Mieters entspreche, so kann das vom Empfängerhorizont des Mieters dahin verstanden werden, dass es mit der erfolgten Rückgabe des Mietobjekts sein Bewenden habe und etwaige Schadensersatzansprüche wegen des Zustands des Mietobjekts vom Vermieter nicht geltend gemacht werden, also im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses i.S.v. § 397 Abs. 2 BGB.

4. Verwendet die für einen anderen handelnde Person im Rahmen einer Erklärung den Zusatz "i. A.", ist im Rahmen einer Auslegung nach §§ 133, 157 BGB welche die Gesamtumstände berücksichtigt, festzustellen, ob der Handelnde wie ein Vertreter die Verantwortung für den Inhalt der von ihm abgegebenen Erklärung übernehmen will oder nicht. Im allgemeinen nichtjuristischen Sprachgebrauch wird nicht immer hinreichend zwischen "Auftrag" und "Vertretung" unterschieden, so dass der Verwendung des Zusatzes "i. A." nicht die Erklärung zu entnehmen ist, der Handelnde werde nicht als Vertreter tätig. Es kommt auf die Gesamtumstände des Auftretens des Handelnden an.

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IBRRS 2022, 3205

AG Düsseldorf, Urteil vom 26.07.2022 - 236 C 127/22

1. Der Mieter ist - auch ohne besondere vertragliche Abrede - verpflichtet, den Vermieter zwecks Besichtigung oder zwecks Durchführung notwendiger Arbeiten in die Wohnung zu lassen.

2. Der Vermieter kann nicht jedweden Anlass zur Begründung für ein Besichtigungsrecht der Wohnung anführen, sondern es müssen besondere Umstände - namentlich konkrete sachliche Gründe, insbesondere zur Gewährleistung der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts - vorliegen.

3. Ein solcher Grund liegt in der Notwendigkeit zur Wartung der Gastherme durch den Schornsteinfeger sowie zur Nachmontage von Rauchmeldern.

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IBRRS 2022, 3460

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.05.2022 - 33 C 2877/21

1. Zwar kann es an der Ernsthaftigkeit eines etwaigen Überlassungswillens fehlen, wenn der Vermieter lediglich den Willen zur Überlassung der Wohnung an einen Ange­hörigen behauptet, den geltend gemachten Eigenbedarf je­doch lediglich vorschiebt, um einen gegebenenfalls unlieb­samen Mieter loszuwerden.

2. Sollten etwaige Indizien für solch einen Umstand vorliegen, ist zwar nicht ausgeschlos­sen, dass gleichwohl ein ernsthafter Überlassungswille be­steht, jedoch sind insoweit an die Überzeugungsbildung des Gerichts besonders strenge Anforderung zu stellen.

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IBRRS 2022, 3484

BGH, Urteil vom 26.10.2022 - VIII ZR 390/21

1. Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei der ernsthaften Gefahr eines Suizids des Mieters im Falle einer Verurteilung zur Räumung.*)

2. Sowohl bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB als auch bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwischen den berechtigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters ist im Einzelfall zu berücksichtigen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Unterstützung des Umfelds des Mieters beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen (Anschluss an und Fortführung von Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, Rz. 45, IMRRS 2019, 0719 = BGHZ 222, 133).*)

3. Die Ablehnung einer möglichen Therapie durch den suizidgefährdeten Mieter führt nicht grundsätzlich dazu, dass das Vorliegen einer Härte abzulehnen oder bei der Interessenabwägung den Interessen des Vermieters der Vorrang einzuräumen wäre. Vielmehr ist dieser Umstand im Rahmen der umfassenden Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, bei der auch die Gründe für die Ablehnung, etwa eine krankheitsbedingt fehlende Einsichtsfähigkeit in eine Therapiebedürftigkeit, sowie die Erfolgsaussichten einer Therapie zu bewerten sind.*)

4. Das Angebot einer Ersatzwohnung durch den Vermieter und dessen Ablehnung durch den Mieter sowie die Gründe hierfür sind ebenfalls einzelfallbezogen sowohl bei der Beurteilung, ob eine Härte vorliegt, als auch bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen.*)

5. Zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB bei unabsehbar fortbestehender Suizidgefahr.*)

IBRRS 2022, 3470

LG Oldenburg, Urteil vom 30.03.2022 - 5 S 386/21

Im Rahmen einer Räumungsklage ist zwischen Räumungs- und Herausgabeanspruch zu differenzieren. Nach § 985 BGB hat der Besitzer dem Eigentümer den unmittelbaren Besitz an der Sache zu verschaffen, insbesondere den Zugang zu ermöglichen und die Wegnahme zu dulden. Davon ist die mietvertragliche Räumungspflicht zu unterscheiden. Sie hat grundsätzlich zum Inhalt, dass der Mieter bei Vertragsende die Mietsache auch im vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückzugeben hat. Diese weitergehende Pflicht des Mieters beruht allein auf dem von ihm abgeschlossenen Vertrag. Die Räumungspflicht betrifft daher - anders als der bloße Herausgabeanspruch (vgl. BGH, IMR 2008, 322) - immer auch die Insolvenzmasse.

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IBRRS 2022, 3463

OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.05.2022 - 24 U 368/20

1. Nur ein endgültiger Ausschluss der Minderung, der dem Geschäftsraummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkenden Mangels auch den Rückzahlungsanspruch verwehrt, benachteiligt den Mieter unangemessen gem. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Anschluss an BGH, IMR 2008, 234). Eine explizite Klarstellung, dass dem Mieter noch ein Bereicherungsanspruch verbleibt, ist grundsätzlich nicht erforderlich; eine Ausnahme gilt wegen § 305c Abs. 2 BGB dann, wenn die Klausel zwar auch so verstanden werden kann, dass ein Bereicherungsanspruch verbleibt, eine Gesamtschau der AGB des Vermieters jedoch einen vollständigen Ausschluss des Minderungsrechts nahelegt (Anschluss an BGH, IMR 2008, 234).*)

2. Einer Privatperson als Vermieter kann ein Kündigungsschreiben auch über den Briefkasten einer GmbH, deren geschäftsführender Gesellschafter der Vermieter ist, wirksam zugehen, wenn nach den Umständen des Einzelfalles anzunehmen ist, dass die GmbH als Empfangsvertreterin (§ 164 Abs. 3 BGB) oder als Empfangsbotin des Vermieters fungiert.*)

3. Ansprüche des Vermieters auf Nutzungsersatz gem. §§ 987 ff. BGB bzw. gem. §§ 812 ff. BGB, die in Anspruchskonkurrenz zu § 546a Abs. 1 BGB stehen, setzen voraus, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses tatsächlich Nutzungen i.S.v. § 100 BGB gezogen hat (Anschluss an BGH, IMR 2017, 351).*)

IBRRS 2022, 3433

AG Düsseldorf, Urteil vom 07.11.2022 - 33 C 65/22

1. Der Zuschnitt und die Größe einer Wohnung sind wesentliche Eigenschaften, die für einen Mietinteressenten bei der Anmietung einer Wohnung den Ausschlag geben.

2. Der über den Inhalt des Rechtsgeschäfts Irrende darf ein Rechtsgeschäft unabhängig davon anfechten, ob er seinen Irrtum fahrlässig veranlasst hat oder hätte vermeiden können.

3. Bewirbt sich der Mieter auf das Inserat für eine Wohnung, besichtigt dann aber die benachbarte Wohnung und geht fälschlicherweise davon aus, dass seine Wohnung an Größe und Schnitt der besichtigten Wohnung entspricht, kann der Mieter den Mietvertrag anfechten.

4. Aufgrund des riesigen Andrangs bei der Besichtigung für die später angemietete Wohnung ist davon auszugehen, dass die Wohnung innerhalb von sechs bis acht Wochen nach der Anfechtung hätte weitervemietet werden können, so dass der anfechtende Mieter auch nur für diese Zeit einen Mietausfall zu ersetzen hat.

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IBRRS 2022, 3398

BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 344/21

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = WuM 2022, 542).*)

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IBRRS 2022, 3396

BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 338/21

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = WuM 2022, 542).*)

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IBRRS 2022, 3423

AG Schöneberg, Urteil vom 03.03.2021 - 19 C 546/18

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein be­rechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen, die der Vermieter von einem Untermietzuschlag abhängig machen kann.

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IBRRS 2022, 3422

AG Schöneberg, Urteil vom 16.06.2022 - 7 C 65/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 3417

BGH, Urteil vom 05.10.2022 - VIII ZR 307/21

1. Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands bzw. eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung von Senatsurteil vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, IMR 2022, 13).*)

2. Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; 82, 6, 12 f.; Bestätigung von Senatsurteil vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, Rz. 87, IMRRS 2021, 1363 = NZM 2022, 49).*)

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IBRRS 2022, 3397

BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 340/21

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = WuM 2022, 542).*)

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IBRRS 2022, 3389

AG Ludwigsburg, Urteil vom 30.08.2022 - 3 C 449/22

Der Schadensersatzanspruch aus § 241 II, 280 I, 823 BGB ist zunächst auf Wiederherstellung der Sache gerichtet (§ 249 I BGB), so dass es insoweit an einer Aufrechnungslage fehlt, bis der Vermieter seine Ersetzungsbefugnis nach § 249 II 1 BGB ausübt und statt der Herstellung den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangt.

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IBRRS 2022, 3387

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2022 - 24 U 117/21

1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB (Anschluss an BGH, IMR 2022, 65).*)

2. Treffen die Mietvertragsparteien während der Covid-19-Pandemie Vereinbarungen zur Miethöhe, liegen die Voraussetzungen für eine Anpassung der Geschäftsgrundlage nicht mehr vor, wenn anschließend nachteilige Umstände (z. B. Geschäftsschließungen, Kontaktbeschränkungen, allgemeine Kaufzurückhaltung etc.) eintreten, die auf der Covid-19-Pandemie beruhen. Insoweit genügt die konkret-individuelle Vorhersehbarkeit der Störung.*)

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IBRRS 2022, 3391

BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 336/21

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = WuM 2022, 542).*)

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IBRRS 2022, 3363

OLG München, Beschluss vom 04.02.2022 - 14 U 9475/21

1. Nach § 2 Nr. 1 c und Nr. 3 der besonderen Bedingungen für die Mietnomadenversicherung ist die Einstandspflicht des Versicherers für Sachschäden auf Fälle beschränkt, in denen es zugleich zu einem Mietausfall unter den weiteren Bedingungen des § 2 Nr. 1 dieser Versicherungsbedingungen gekommen ist.

2. Diese Koppelung der Einstandspflicht für Sachschäden an einen Mietausfall ist weder überraschend noch intransparent. Auch führt sie nicht zur Gefahr einer Aushöhlung des Versicherungsschutzes; der Kernbereich einer Absicherung gegen "Mietnomaden", die nach Kündigung in der Wohnung verbleiben und dort Schäden anrichten, ist vielmehr gewährleistet.

3. Mietnomaden sind Personen, die in der Absicht eine Mietwohnung anmieten und beziehen, die vereinbarte Miete nicht zu entrichten und nach einem rechtskräftigen Räumungstitel die Wohnung nicht selten abgewohnt oder verwüstet hinterlassen und ein solches Verhalten danach wiederholen.

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IBRRS 2022, 3358

OLG Hamm, Urteil vom 13.10.2022 - 18 U 205/21

Notrufendgeräte in einem - vermieteten - Altenheim ("Seniorenzentrum"), die nicht über spezifische Leitungen oder technische Vorrichtungen miteinander verbunden sind, lassen sich nicht als "zentrale Anlage der Haustechnik" im Sinne des Mietvertrags oder auch nur als wesentlicher Bestandteil einer solchen "zentralen Anlage" auffassen.

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IBRRS 2022, 3302

AG Charlottenburg, Urteil vom 06.10.2022 - 202 C 105/22

Wird eine funktionierende "althergebrachte" Klingelanlage gegen eine smarte ausgetauscht, die sich nur über Handy, Festnetztelefon oder Computer bedienen lässt, hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass die Anlage so modifiziert wird, dass ein Klingelton auch ohne diese Hilfsmittel zu hören ist und sich die Tür ebenfalls ohne diese Hilfsmittel öffnen lässt.

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IBRRS 2022, 3309

LG Berlin, Urteil vom 23.08.2022 - 67 S 44/22

Zu einem auf § 862 Abs. 1, § 858 Abs. 1 BGB beruhenden Unterlassungsanspruch, wenn der Nutzer eines Tiefgaragenstellplatzes sein Fahrzeug länger als 90 Sekunden innerhalb der Tiefgarage "warmlaufen" lässt.*)

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IBRRS 2022, 3301

AG Kreuzberg, Urteil vom 30.11.2021 - 13 C 119/21

1. Haben die Parteien des Mietvertrags bei Neuvermietung eine Staffelmiete vereinbart, so ist § 556d BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Höhe ist statt des Beginn des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird.

2. Die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin von 2015 ist rechtmäßig und verfassungskonform.

3. Auch wenn das Verbot von Umgehungsgeschäften nicht ausdrücklich in den §§ 556 ff. BGB niedergelegt ist, gilt dieser Schutz als allgemeiner Rechtsgrundsatz auch dann, wenn der Umgehungsschutz erforderlich ist, damit der Zweck eines Verbots nicht vereitelt wird.

4. Dementsprechend sind ein am gleichen Tag geschlossener Mietvertrag über eine Wohnung und ein Mietvertrag über einen Keller als einheitlicher Mietvertag anzusehen.

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IBRRS 2022, 3300

BGH, Urteil vom 05.10.2022 - VIII ZR 117/21

1. Die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter des Mietobjekts auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand sind im Wohnraummietverhältnis gem. § 2 Nr. 8 BetrKV auf den Mieter umlegbare Betriebskosten.*)

2. Die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern sind im Wohnraummietverhältnis als "sonstige Betriebskosten" i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar. Sie werden von einer vertraglichen Umlagevereinbarung erfasst, welche die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter vorsieht. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder (hier: § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO-BE), nach denen (öffentlich-rechtlich) die Wartung dem Mieter obliegt, nicht entgegen.*)

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IBRRS 2022, 3262

LG München I, Urteil vom 25.05.2022 - 14 S 16374/21

1. Der Mieter hat regelmäßig Anspruch auf eine Erlaubnis zur Installation einer Wallbox für das Laden eines Elektrofahrzeugs in der Garage.

2. Moralische Vorbehalte des Vermieters gegenüber der Nutzung von Elektroautos vermögen eine Unzumutbarkeit der Erlaubniserteilung nicht zu rechtfertigen.

3. Das Abstellen eines E-Autos in der Garage stellt einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar. Dagegen lässt sich nicht einwenden, E-Autos würden einer erhöhten Brandgefahr unterliegen.

4. Ob ein in zweiter Instanz konkretisiertes Vorbringen neu i.S.d. § 531 Abs. 2 ZPO ist, hängt davon ab, wie allgemein es in erster Instanz gehalten war. Es ist jedenfalls dann neu, wenn es einen sehr allgemein gehaltenen erstinstanzlichen Vortrag konkretisiert oder erstmals substanziiert wird.

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IBRRS 2022, 3265

LG Berlin, Urteil vom 11.10.2022 - 67 S 111/22

Die Wirksamkeit einer auf die unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte gestützten Kündigung des Mietverhältnisses kann über die Pflichtverletzung des Mieters hinaus dessen Zuwiderhandeln gegen einen vom Vermieter vor Ausspruch der Kündigung zu erwirkenden Unterlassungstitel erfordern.*)

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IBRRS 2022, 3264

LG Kassel, Beschluss vom 08.05.2022 - 9 O 435/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 3228

AG Wedding, Urteil vom 27.01.2022 - 13 C 29/21

Eine in der Wohnung befindliche Split-Klimaanlage ist grundsätzlich als Zubehör der Mietsache anzusehen.

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IBRRS 2022, 3214

LG Hanau, Urteil vom 31.05.2022 - 2 S 35/20

1. Steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen zu, weil er das Mietverhältnis aufgrund eine Pflichtverletzung des Mieters fristlos gekündigt hat, so ist dieser Anspruch auf die Dauer beschränkt, binnen derer der Mieter das Mietverhältnis von sich aus wirksam durch ordentliche Kündigung hätte beenden können. Das gilt auch bei Befristungen und Kündigungsausschlüssen.

2. Ein Aushandeln von Vertragsbedingungen i.S.d. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB liegt nicht bereits dann vor, wenn der Verwender die vorformulierte Klausel nur in Teilen aufgrund des konkreten Vertrages abändert, der Kerngehalt der gesetzesabweichenden Regelung jedoch erhalten bleibt.

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IBRRS 2022, 3260

BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21

1. Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt in der Regel eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete auf die neue Miethöhe zu Stande, die den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstellt.*)

2. Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) finden auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung.*)

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