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Volltexturteile nach Sachgebieten

2944 Entscheidungen insgesamt

Online seit Juli

IBRRS 2024, 1834

LG Berlin II, Urteil vom 27.03.2024 - 66 S 213/23

1. Die Vorschriften über die Mietpreisbremse finden auf öffentlich geförderten Wohnraum keine Anwendung. Die Unanwendbarkeit der Mietpreisbremse auf preisgebundenen Wohnraum ergibt sich daraus, dass die dafür maßgeblichen bundes- bzw. landesrechtlichen Vorschriften als Spezialvorschriften die Regelungen über die Mietpreisbremse verdrängen.

2. Wenn nach der Förderung eine Anschlussförderung nicht zu Stande gekommen ist, beendet dies die Eigenschaft "öffentlich gefördert" nicht.

3. Die "ortsübliche Vergleichsmiete" ist keine "Marktmiete". Gegenüber Letzterer unterscheidet sich die ortsübliche Vergleichsmiete dadurch, dass in diese das Neuvermietungsniveau der letzten sechs Jahre einfließt.

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IBRRS 2024, 2054

AG München, Urteil vom 22.12.2023 - 452 C 6195/22

Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache, so setzt dies voraus, dass sich die Ansprüche vor Eintritt der Verjährung des Schadensersatzanspruchs nach § 548 Abs. 1 BGB aufrechenbar gegenüberstanden (§§ 215, 387 BGB). Wegen der erforderlichen Gleichartigkeit der Ansprüche muss somit vor Eintritt der Verjährung ein Schadensersatzanspruch auf Zahlung bestanden haben.

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IBRRS 2024, 1867

AG Sonneberg, Urteil vom 12.01.2024 - 4 C 73/23

1. Der Vermieter ist verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abzurechnen und die Kaution, sofern keine aufrechenbaren Gegenansprüche vorliegen, an den Mieter zurückzuzahlen. Zudem hat er die angefallenen Zinsen, die durch Spareinlagen der Kaution angefallen sind, an den Mieter auszuzahlen.

2. Die Rückgabeverpflichtung des Mieters beinhaltet auch die Räumung der Mietsache von den Gegenständen, die dem Mieter gehören. Nicht verpflichtet ist der Mieter, die Wohnung von Gegenständen zu räumen, die dem Vermieter gehören und dem Mieter lediglich für die Mietdauer zum Gebrauch mit überlassen worden sind.

3. Der Vermieter muss nach der allgemeinen Beweislastregel den Beweis führen, dass zurückgelassene Gegenstände durch den Mieter im Eigentum des Mieters stehen und er zur Räumung dieser Gegenstände verpflichtet ist.

4. Eine starre Endrenovierungsklausel in den AGB ist unwirksam.

5. Entfernt der Mieter drei Bahnen Tapete, um von ihm verursachten Schimmel zu bekämpfen, so hat der Vermieter nur Anspruch darauf, dass diese drei Bahnen ersetzt werden, und nicht, dass das gesamte Zimmer neu tapeziert wird.

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Online seit Juni

IBRRS 2024, 1032

BVerfG, Beschluss vom 10.01.2024 - 2 BvR 26/24

1. Trotz der Formulierung in einem Attest, dass bei einer Räumung eine Suizidgefahr "nicht ausgeschlossen werden könne", muss das Vollstreckungsgericht vor dem Hintergrund des Lebensschutzgebots in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG eine weitere Sachaufklärung betreiben.

2. Dies gilt auch dann, wenn in Bezug auf den Krankheitsverlauf des Räumungsschuldners keine Änderung der Sachlage eintritt.

3. Der Staat ist verpflichtet, negative Auswirkungen auf das Lebensschutzgebot durch eine Räumung bestmöglich auszuschließen; dieses Gebot darf nicht durch das Anlegen von im Verfassungsauftrag "kleinlich" erscheinenden Maßstäben konterkariert werden.

4. Der Räumungsgläubiger hat es vor dem Hintergrund des Lebensschutzes hinzunehmen, dass sich ggf. der Räumungstermin zeitlich nach hinten verschiebt.

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IBRRS 2024, 1972

LG Berlin II, Urteil vom 11.06.2024 - 67 S 100/24

1. Trägt der Mieter die Betriebskostenlast für Leistungen des Vermieters oder Dritter, die auch der Vermeidung oder Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen dienen (hier u. a.: Müllbeseitigung, Hausreinigung, Gartenpflege), begründen Minderleistungen des Vermieters oder der von ihm beauftragen Leistungserbringer im Falle dadurch verursachter Gebrauchsbeeinträchtigungen Mängelbeseitigungansprüche des Mieters gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Einer ausdrücklichen vertraglichen Abrede bedarf es dazu nicht.*)

2. Sind die durch die Minderleistungen verursachten Gebrauchsbeeinträchtigungen erheblich, ist der Mietzins außerdem gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert.*)

3. In beiden Fällen ist der Mieter nicht auf seine betriebskostenrechtlichen Ansprüche wegen eines vermieterseitigen Verstoßes gegen das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot beschränkt.*)

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IBRRS 2024, 1945

AG Hamburg, Urteil vom 23.02.2024 - 49 C 34/23

1. Beschädigt ein Umzugsunternehmen des Mieters das Eigentum des Vermieters, so muss sich der Vermieter nicht an das Umzugsunternehmen halten.

2. Bei der Rückgabe eines Briefkastenschlüssels handelt es sich um eine Tätigkeit, die sich erst durch die entsprechende Fristsetzung in einen Schadenersatzanspruch umzuwandeln vermag.

3. Eine Nebenkostenabrechnung ist im Hinblick auf die Position Heizkosten formell teilunwirksam, wenn sich aus ihr für diese Position nicht der Umlageschlüssel ergibt.

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IBRRS 2024, 1944

AG Köpenick, Urteil vom 05.03.2024 - 3 C 243/23

1. Eine mit Einschreiben versandte Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter nicht zugegangen, wenn sie nach dem Einwurf einer Benachrichtigung nicht abgeholt wird.

2. Für eine unterlassene Rückzahlung der Kaution kann der Mieter eine Verzugspauschale von 40 Euro und für zwei Mahnschreiben pauschalierte Mahnkosten von 10 Euro geltend machen.

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IBRRS 2024, 1865

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 29.05.2024 - 412 Ds 25/23

1. Unterlässt es der Vermieter, den Mieter über den noch vor der endgültigen Räumung der Wohnung weggefallenen Eigenbedarf zu informieren, hat er sich wegen Betrugs durch Unterlassen strafbar gemacht.

2. Es besteht eine strafrechtlich relevante Garantenpflicht des Vermieters, den Mieter auf die veränderten Rahmenbedingungen einer vormals ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung hinzuweisen.

3. Die Garantenpflicht des Vermieters besteht bis zum Zeitpunkt der endgültigen Räumung der Wohnung.

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IBRRS 2024, 1936

LG Köln, Urteil vom 16.04.2024 - 14 O 89/23

Keine Anpassung der Miethöhe eines gewerblichen Mietvertrags wegen "Wegfalls der Geschäftsgrundlage" im Zuge des Ukraine-Krieges.*)

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IBRRS 2024, 1924

BGH, Urteil vom 12.03.2024 - VI ZR 1370/20

1. Die Frage, ob die auf einer unzulässigen Videoüberwachung beruhenden Erkenntnisse einer Partei bei der gerichtlichen Entscheidungsfindung verwertet werden dürfen, ist unter Berücksichtigung der Vorgaben der Datenschutzgrundverordnung zu beurteilen.*)

2. Der Unionsgesetzgeber hat den Mitgliedstaaten in Art. 6 Abs. 2 und 3 DSGVO hinsichtlich der Verarbeitung personenbezogener Daten durch die öffentliche Hand (Art. 6 Abs. 1 Satz 1 e DSGVO) die Möglichkeit eröffnet, nationale Bestimmungen beizubehalten oder einzuführen, mit denen sie die Anwendung der Vorschriften der DSGVO genauer festlegen und konkretisieren. Die Absätze 2 und 3 enthalten damit Öffnungsklauseln zu Gunsten der Mitgliedstaaten.*)

3. Rechtsgrundlage für die Verarbeitung personenbezogener Daten bei der gerichtlichen Entscheidungsfindung im deutschen Zivilprozess sind die im Lichte des Grundgesetzes auszulegenden Bestimmungen der Zivilprozessordnung über die Berücksichtigung von Parteivorbringen und Beweisangeboten, insbesondere die § 286 Abs. 1, §§ 355 ff. ZPO.*)

4. Bei der Geldentschädigung wegen Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts handelt es sich um ein besonderes Rechtsinstitut, das auf den Schutzauftrag aus Art. 1 und Art. 2 Abs. 1 GG zurückgeht. Sie ist vom Schmerzensgeld i.S.d. § 253 Abs. 2 BGB wegen der Verletzung eines der dort genannten Rechtsgüter zu unterscheiden. Führt die Handlung, die eine Persönlichkeitsrechtsverletzung zur Folge hatte, auch zu einer Verletzung der Gesundheit, so muss die darin liegende Beeinträchtigung zum Gegenstand eines Schmerzensgeldanspruchs gemacht werden und kann nicht stattdessen zur Begründung einer schwer wiegenden Persönlichkeitsrechtsverletzung herangezogen werden.*)

IBRRS 2024, 1382

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.08.2023 - 33 C 1898/23

1. Der Vermieter darf, um vom Mieter verursachte Blutlachen im Treppenhaus und Eingangsbereich zu beseitigen, eine - teure - Spezialfirma für die Reinigung eines Tatorts nach Suizid oder Unfall mit den Reinigungsarbeiten beauftragen.

2. Der Vermieter muss auch nicht zuvor den Mieter selbst beauftragen, um die Kosten gering zu halten, wenn der Mieter nicht über die ausreichende Qualifikation verfügt, das möglicherweise infektiöse Blut ausreichend gründlich zu entfernen.

3. Es bedarf auch keiner vorherigen Vergleichsangebote, da der Vermieter unverzüglich tätig werden muss, um die Gefahrenquelle zu beseitigen.

4. Ob die vom Vermieter beauftragte Fachfirma für Tatortreinigung möglicherweise unsachgemäß oder unwirtschaftlich gearbeitet hat und dadurch höhere Kosten entstanden sind, bedarf keiner Überprüfung, da ein Schädiger auch solche Kosten vollumfänglich zu ersetzen hat, wenn den Geschädigten kein Auswahl- oder Überwachungsverschulden trifft.

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IBRRS 2024, 1847

AG Schöneberg, Urteil vom 11.04.2024 - 105 C 226/23

Aufwändig gestaltet ist ein Wohnumfeld, wenn eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden ist. Hierfür ist ein besonderer gärtnerischer und/oder architektonischer Aufwand erforderlich, der in unterschiedlichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann, der aber über grundlegende Strukturen, wie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche, signifikant hinausgehen muss.

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IBRRS 2024, 1864

LG Berlin II, Beschluss vom 23.05.2024 - 67 T 30/24

Die mit einem Zahlungsverzug begründete Pflichtverletzung des Mieters ist nicht allein deshalb "erheblich" i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil der Zahlungsrückstand summenmäßig über eine Monatsmiete hinausgeht (hier: Zahlungsrückstand i.H.v. 812,23 Euro). Für die Erheblichkeitsprüfung ist vielmehr auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen.*)

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IBRRS 2024, 1547

AG Bad Salzungen, Urteil vom 22.06.2023 - 1 C 119/22

1. Weicht die zum Vergleichszwecke angegebene Wohnung um 33% von der Wohnfläche der Mietwohnung ab, liegt insoweit eine Flächenabweichung von einem solchen Ausmaß vor, die eine Vergleichbarkeit der Wohnungen ausschließt.

2. Verfügt die Vergleichswohnung über neueste Elektrik nach dem Stand der Technik, während in der Mietwohnung noch alte Alu-Leitungen verlegt sind, und sind im Gegensatz zur Mietwohnung in der Vergleichswohnung zusätzlich die Fußböden und das Bad saniert und die Türen erneuert, weist die Vergleichswohnung einen Qualitätsstandard auf, der derart vom Qualitätsstandard der Mietwohnung abweicht, dass kein Vergleich gerechtfertigt ist.

3. Eine Haushälfte ist kein Vergleichsobjekt für eine Mietwohnung.

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IBRRS 2024, 1848

AG Langen, Urteil vom 27.03.2024 - 55 C 72/23

1. Die Feststellung eines Legionellenbefalls in anderen Wohnungen des Gebäudekomplexes stellt keinen Mangel der eigenen Wohnung dar.

2. Von einer konkreten Gesundheitsgefährdung ist erst bei einem Legionellenkonzentrationswert über dem Grenzwert von 1.000 Kbe pro 100 ml auszugehen.

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IBRRS 2024, 1604

LG Hamburg, Beschluss vom 09.02.2024 - 311 S 89/23

1. Wird der Mangel der Vollmacht gerügt, ist stets der Nachweis nach § 80 ZPO zu führen. Danach ist die Vollmacht schriftlich zu den Gerichtsakten einzureichen.

2. Der Vermieter kann, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden in erheblichen Maße gestört hat, ein Hausverbot aussprechen.

3. Dies muss der Mieter durchsetzen, sonst droht die Kündigung.

4. Eine strafrechtliche Verurteilung ist nicht Voraussetzung, um dem Verhalten einer Partei bzw. einem ihr zuzurechnenden Verhalten ein derartiges Gewicht zu verleihen, dass es eine Kündigung zu begründen geeignet ist.

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IBRRS 2024, 1663

LG Berlin II, Urteil vom 13.02.2024 - 67 S 186/23

1. Die Rückzahlung der Kaution steht mehreren Mietern als Mitgläubigern zu. Ist der Anspruch eines Mieters verjährt, tangiert dies dementsprechend nicht den Anspruch der anderen Mitmieter.

2. Zwar können auch vorformulierte Klauseln im Einzelfall Gegenstand und Ergebnis von Individualabreden sein, insbesondere wenn sie im Einzelnen ausgehandelt sind. Jedoch liegt ein solches Aushandeln nur vor, wenn der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären.

3. Allein die Vornahme einer den Mietern günstigen Änderung und Überarbeitung der vorgesehenen Vertragsbestimmungen ändert nichts an der nachteiligen Wirkung der Schönheitsreparaturklauseln, deren gesetzesfremder Kern durch die damit verbundene Aufnahme einer dem Mieter entgegenkommenden Klausel nicht nach obiger Maßgabe ernsthaft zur Disposition unter Einräumen eigener effektiven vertraglicher Gestaltungsmöglichkeiten der Mieter hinsichtlich des Umfangs der ihnen überbürdeten Schönheitsreparaturen sowie der Quotenklausel gestellt und ausgehandelt wird.

4. Eine AGB-Klausel, wonach Wände und Decken "in dem ursprünglichen Weißton (beim Vermieter zu erfragen)" bei Rückgabe der Mietsache zu streichen sind, ist unwirksam.

5. Auch eine Klausel, wonach die Rückgabe in "gereinigtem Zustand (dazu gehören gereinigte Fenster und Türen, gewischte Böden sowie entkalkte Armaturen etc.)" zu erfolgen hat, ist unwirksam, da ihr die Transparenz bezüglich des tatsächlich geschuldeten Übergabezustands fehlt und der Mieter bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schuldet, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgehen.

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IBRRS 2024, 1605

AG Nürtingen, Urteil vom 15.02.2024 - 47 C 2084/23

1. Die wesentlichen Gründe des Einspruchs gegen ein Versäumnisurteil sind in der Regel in der Einspruchsfrist mitzuteilen.

2. Hat der Vermieter selbst in erheblichem Maße gegen seine Pflichten als Vermieter verstoßen (hier insbesondere wiederholter Heizungsausfall in den Wintermonaten), so verstößt es gegen Treu und Glauben, sich auf geringfügig verspätete Mietzahlungen zu berufen und die Gesamtabwägung ergibt insoweit, dass eine außerordentliche Kündigung wegen geringfügiger Vertragsverletzungen der Mieterseite nicht zulässig ist.

3. Es verstößt auch gegen Treu und Glauben, einerseits gravierend gegen grundlegende Vermieterpflichten zu verstoßen und andererseits wegen geringfügig zu spät gezahlter Miete ordentlich zu kündigen.

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IBRRS 2024, 1549

AG Schöneberg, Urteil vom 18.04.2024 - 107 C 159/22

Vereinbaren die Parteien, dass der Mieter nach Mietende die Wohnung noch bis zu einem bestimmten Zeitpunkt weiter nutzen darf und hierfür eine Nutzungsentschädigung zahlt, so bleibt es für den Beginn der Verjährung von Ansprüchen nach § 548 Abs. 2 BGB beim eigentlichen Mietende.

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IBRRS 2024, 1741

LG Berlin, Urteil vom 29.12.2022 - 65 S 51/22

1. Die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhungserklärung setzt eine Aufteilung nach Gewerken nicht voraus.

2. Ist die Mieterhöhung formell wirksam, sind Erläuterungen und Nachweise - gegebenenfalls auf richterlichen Hinweis - im Prozess möglich und von den Gerichten zu berücksichtigen; nur eine Mieterhöhungserklärung, die die formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB nicht einhält, ist (unheilbar) nichtig.

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IBRRS 2024, 1734

LG Lübeck, Urteil vom 16.11.2023 - 14 S 21/22

1. Ist in einem Mietvertrag vereinbart "Stromkostenpauschale monatlich (kann nicht abgerechnet werden)", dann ist auch eine nicht abrechnungsfähige Pauschale vereinbart.

2. Die Parteien können nachträglich grundsätzlich eine zu Beginn des Mietverhältnisses getroffene Vereinbarung über Nebenkosten ändern. Eine solche nachträgliche Einigung ist auch stillschweigend möglich.

3. Bei Rechenfehlern, Zahlendrehern oder anderen offensichtlichen Fehlern, wie z. B. einem falschen Abzug der Nebenkostenvorauszahlung, gilt der Ausschluss des § 556 Abs. 3 BGB nicht.

4. Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden. Rechtsfolge dieses Fehlers ist zwingend, dass die Heizkosten aus der Abrechnung herauszunehmen sind.

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IBRRS 2024, 1468

AG Wedding, Urteil vom 12.03.2024 - 16 C 298/23

Aus der Zielsetzung von § 573b BGB, der eine Teilkündigung des Vermieters von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen ermöglicht, wenn er Wohnraum zum Zwecke der Vermietung schaffen will, folgt, dass es einer Teilkündigung nicht entgegensteht, wenn zu einem unbekannten früheren Zeitpunkt die baulichen Voraussetzungen für eine Wohnnutzung gegeben waren oder eine Wohnnutzung irgendwann einmal tatsächlich stattgefunden hat.

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IBRRS 2024, 1739

LG Berlin II, Beschluss vom 01.02.2024 - 66 S 103/23

1. Bei der Überprüfung der Anforderungen für eine beigefügte Vollmachtsurkunde sind strenge Maßstäbe geboten, weil § 174 BGB dem Interesse des Erklärungsempfängers dient, auf der Grundlage der ihm vorliegenden Originalurkunden zweifelsfrei beurteilen zu können, ob bei dem fraglichen Rechtsgeschäft ein wirksames Vertreterhandeln vorliegt oder nicht.

2. Eine geeignete Vollmachtsurkunde muss den Bevollmächtigten, die Erteilung der Vollmacht und deren Umfang deutlich niederlegen.

3. Eine Vollmacht kann zurückgewiesen werden, wenn sie auf einem Anwaltsformular erstellt ist, ein konkretes Streitverhältnis nicht angegeben ist oder auch nur ein vage für den Empfänger ersichtlicher Hinweis darauf fehlt, dass der Rechtsanwalt in dem streitgegenständlichen Mietverhältnis gegenüber dem Mieter tätig werden soll.

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IBRRS 2024, 1699

LG Hamburg, Urteil vom 22.11.2023 - 316 O 4/22

1. Zwar obliegt dem Vertragspartner des Verwenders die Beweislast für das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Dieser wird er jedoch regelmäßig schon durch Hinweis auf die äußere Form der vorformulierten Vertragsbedingungen als Indiz für das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerecht.

2. Von einem Aushandeln der einzelnen Klauseln kann nur dann gesprochen werden, wenn sich der Verwender deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklärt; die entsprechenden Umstände hat der Verwender darzulegen.

3. Nachträgliche Veränderungen des vorformulierten Textes können grundsätzlich nur ein Indiz dafür sein, dass der Vertrag insoweit im Einzelnen ausgehandelt wurde.

4. (Preis-)Nebenabreden, also Abreden, die zwar mittelbare Auswirkungen auf Preis und Leistung haben, an deren Stelle aber, wenn eine wirksame vertragliche Regelung fehlt, dispositives Gesetzesrecht treten kann, unterliegen der AGB-Kontrolle.

5. Mietanpassungsklauseln können grundsätzlich im Wege Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Eine Preisanpassungsklausel hält der Inhaltskontrolle jedoch nicht stand, wenn sie dem Vermieter die Möglichkeit bietet, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern.

6. Eine Preisanpassungsklausel, die nur eine Richtung kennt - nämlich zu Gunsten des Verwenders nach oben -, ist unwirksam.

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IBRRS 2024, 1550

AG Köpenick, Urteil vom 29.04.2024 - 5 C 126/23

1. Eine Erhöhung über den Mittelwert ist zulässig, wenn den Wohnwert erhöhende Merkmale vorliegen, wobei für jede im Berliner Mietspiegel aufgeführte Merkmalgruppe mit überwiegend positiven Merkmalen 20 Prozent der Differenz zum Spannenwert hinzugerechnet, für jede mit überwiegend negativen Merkmalen 20 Prozent abgezogen werden.

2. Entscheidend ist der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens.

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IBRRS 2024, 1731

LG München I, Urteil vom 13.12.2023 - 29 O 1152/23

1. Auf die zeitlich begrenzte Überlassung von Standardsoftware und Einräumung von Nutzungsrechten kann Mietvertragsrecht anzuwenden sein, wenn die vereinbarte Pflege der Software von untergeordneter Bedeutung ist.

2. Ein Mangel einer Virenschutzsoftware i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt nicht vor, wenn das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik eine Warnung in Bezug auf die Nutzung dieser Software ausgesprochen hat, weil die Software für Spionageaktivitäten missbraucht werden könnte.

3. Wird die Nutzung einer gemieteten Software durch den Mieter aufgrund von öffentlich-rechtlichen Sanktionen (hier gegen Russland) erschwert, stellt dies keinen Mangel der Mietsache dar.

4. Ist die Nutzung einer mietvertraglich überlassenen Software aufgrund von Sanktionen rechtlich nicht mehr zulässig, kann dies zum Wegfall der Geschäftsgrundlage und zur Verpflichtung zu einer teilweisen Rückzahlung gezahlter Miete führen.

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IBRRS 2024, 1730

EuGH, Urteil vom 30.05.2024 - Rs. C-400/22

1. Art. 8 Abs. 2 Richtlinie 2011/83/EU ist dahin auszulegen, dass im Fall von über Webseiten geschlossenen Fernabsatzverträgen die dem Unternehmer obliegende Pflicht, dafür zu sorgen, dass der Verbraucher bei der Bestellung ausdrücklich mit einer Zahlungsverpflichtung einverstanden ist, auch dann Anwendung findet, wenn der Verbraucher erst nach der Erfüllung einer weiteren Bedingung verpflichtet ist, dem Unternehmer die entgeltliche Gegenleistung zu zahlen.*)

2. Wenn der Unternehmer seine Informationspflicht nicht beachtet hat, ist der Verbraucher an die Bestellung nicht gebunden. Den Verbraucher hindert allerdings nichts daran, seine Bestellung zu bestätigen.

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Online seit Mai

IBRRS 2024, 1698

OLG Hamburg, Urteil vom 01.06.2023 - 4 U 10/22

1. Die Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht durch den Mieter ist zwar nicht vom Regelbeispiel des § 543 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB erfasst, kann aber im Rahmen de Generalklausel des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Voraussetzung dafür ist nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.*)

2. Grundsätzlich kommt eine Einschränkung der Betriebspflicht nach Maßgabe von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht. Der Vermieter, der auf Erfüllung der Betriebspflicht durch den Mieter besteht, handelt allerdings nicht schon allein deswegen treuwidrig, weil die Betriebsaufnahme oder deren Fortsetzung für den Mieter unrentabel ist. Denn das Risiko der Gewinnerzielung in einem angemieteten Objekt trägt der Mieter.*)

3. Bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB für den Fall der Verletzung von Betriebspflichten sind zu Gunsten des Gewerberaummieters die außergewöhnlichen Umstände der Corona-Pandemie zu berücksichtigen. Aufgrund der verschiedenen "Lockdowns" in den Jahren 2020 und 2021 erscheint die Nichtöffnung einer Mietfläche in einem Einkaufszentrum im Sommer 2021 vergleichsweise kurz nach Ende des weitreichenden sog. "zweiten Lockdowns" und der sog. "Bundesnotbremse" in deutlich milderem Licht als zu "normalen" Zeiten vor und nach der Pandemie.*)

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IBRRS 2024, 1635

LG Frankenthal, Urteil vom 26.07.2023 - 3 O 62/23

Sofort anerkennen setzt in der Regel voraus, dass die erste sich bietende prozessuale Möglichkeit gegenüber Gericht und Prozessgegner wahrgenommen wird, wobei es ausreicht, wenn trotz anfänglicher Rechtsverteidigung eine erst im späteren Prozessverlauf fällig gewordene Geldforderung oder nachträglich schlüssig gemachte Klage, dann allerdings unverzüglich, anerkannt wird.

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IBRRS 2024, 1688

KG, Urteil vom 01.06.2023 - 8 U 23/23

Allein aus dem Umstand, dass der (ursprüngliche) Vermieter von Mietbeginn an über neun Jahre nicht über die Betriebskosten abgerechnet hat, lässt sich nicht auf einen Willen des Vermieters schließen, ein ihm nachteiliges konkludentes Vertragsänderungsangebot dahingehend abzugeben, dass die vereinbarte Abrechnung der Betriebskosten für die Zukunft ausgeschlossen sein solle.

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IBRRS 2024, 1681

AG Hamburg, Urteil vom 23.05.2023 - 43b C 384/21

Eine Eigenbedarfskündigung kann wirksam auch dann erfolgen, wenn die Realisierung des Eigenbedarfs erst nach Umbauten möglich ist.

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IBRRS 2024, 1624

AG Münster, Urteil vom 11.10.2022 - 38 C 1947/22

1. Ein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters ergibt sich aus Treu und Glauben gegenüber dem Zahlungsverlangen des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung, solange der Vermieter dem Mieter eine Belegeinsicht im Sinne des § 259 Abs. 1 BGB nicht gewährt hat.

2. Die Abrechnungsbelege sind in einer geordneten Form vorzulegen. Das umfasst eine zweckmäßige, übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten.

3. Die Vorlage von Zahlungsbelegen ist in jedem Fall erforderlich, wenn der Vermieter nach dem Abflussprinzip abrechnet, indem er Zahlungen an Dritte auf die Mieter umlegt. In diesem Fall kommt es entscheidend darauf an, welche Kosten im Abrechnungszeitraum tatsächlich durch den Vermieter bezahlt wurden.

4. Das vorgelegte Dokument muss geeignet sein, den tatsächlichen Zahlungsabfluss auf dem Konto der Klägerin hinreichend zu dokumentieren. Ein SAP-Auszug genügt nicht, um Transaktionen nachzuweisen, da es sich dabei nur um eine firmeninterne Dokumentationssoftware handelt.

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IBRRS 2024, 1633

KG, Beschluss vom 30.01.2023 - 8 U 162/22

1. Die Kündigung per Fax genügt der gewillkürten Schriftform.

2. Ein treuwidriges Verhalten der Voreigentümer steht der Kündigungsbefugnis der Grundstückserwerber nicht entgegen.

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IBRRS 2024, 1684

AG Kreuzberg, Urteil vom 17.01.2023 - 13 C 104/22

1. Ein Schadensersatzanspruch wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung kann für den Mieter entstehen, wenn der Vermieter es versäumt hat, die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens für die Bedarfsperson zu ermitteln.

2. Der Anspruch entfällt bei einer Aufhebungsvereinbarung nach Anfrage auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag nur ausnahmsweise, wenn der Mieter unabhängig vom Eigenbedarf zur Räumung entschlossen war.

3. Zu den durch den Umzug verursachten Kosten gehört auch die monatliche Mietmehrbelastung für eine vergleichbare Wohnung; eine zeitliche Begrenzung, wie lange die Differenzmiete verlangt werden kann, besteht nicht.

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IBRRS 2024, 1683

AG Stuttgart, Urteil vom 07.03.2023 - 31 C 2886/21

Eine erforderliche Aufwendung ist gegeben, wenn der Mie­ter diese nach einer verständigen, mit der im Verkehr erfor­derlichen Sorgfalt durchgeführten Prüfung ex ante zur Män­gelbeseitigung für geeignet und notwendig halten durfte. Dabei kann die Einholung fachmännischen Rats geboten sein, wobei sich der Mieter grundsätzlich auf das Urteil eines Fachmanns verlassen darf.

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IBRRS 2024, 1634

AG Paderborn, Urteil vom 24.02.2023 - 58 C 3/23

Die Betriebskosten sind wirksam auf den Mieter umgelegt, wenn zwar im Mietvertragsformular nichts angekreuzt ist, allerdings 45 Euro monatlich als "Betriebskostenvorschuss" und 50 Euro monatlich als "Heizkostenvorschuss" eingetragen ist.

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IBRRS 2024, 1619

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 07.11.2023 - 318b C 212/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2024, 1620

AG Paderborn, Urteil vom 19.10.2023 - 50c C 156/23

Bei der Frage der Überbelegung ist auf das Verhältnis der Anzahl an Mietern und Untermietern zur Gesamtwohnfläche der Wohnung und zur Anzahl der Wohnräume abzustellen. Dabei werden die Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder als Maßstab genommen, wonach pro Person ein Raum und eine Nutzfläche von 6 bis 9 qm bzw. pro Erwachsenem oder zwei Kindern bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 qm zur Verfügung stehen müssen. Nach Außerkrafttreten des Wohnungsaufsichtsgesetzes heißt es nunmehr in § 10 Abs. 2 WohnStG, dass einzelne Wohnräume nur überlassen oder benutzt werden dürfen, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 8 qm vorhanden ist und Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen.

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IBRRS 2024, 0870

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.02.2024 - 3 U 96/23

1. Ob für die Zuständigkeit ein Wohnraum- oder ein Geschäftsraummietverhältnis zu Grunde zu legen ist, ist allein nach dem Antrag und dem schlüssigen Sachvortrag des Klägers - nicht hingegen nach dessen bloßer Rechtsauffassung - zu entscheiden, da sich hiernach der Streitgegenstand bestimmt.

2. Sofern die zuständigkeitsbegründende Tatsache eine doppelrelevante Tatsache - also die zuständigkeitsbegründende Tatsache zugleich Voraussetzung für die Begründetheit der Klage - ist, wird über das Vorliegen dieser Tatsache kein Beweis erhoben, sondern ist das Vorbringen des Klägers für die Entscheidung über die Zulässigkeit als wahr zu unterstellen.

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IBRRS 2024, 1519

AG Recklinghausen, Urteil vom 10.07.2023 - 17 C 24/23

1. Die Belegeinsicht erfolgt in der Geschäftsstelle des Vermieters. Der Mieter hat regelmäßig keinen Anspruch auf Übersendung der Belege.

2. Ausnahmsweise gilt etwas anderes, wenn die Einsichtnahme in der Geschäftsstelle für den Mieter unzumutbar ist.

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IBRRS 2024, 1618

AG Düsseldorf, Urteil vom 06.05.2024 - 37 C 285/23

Bei unklaren Formulierungen in AGB des Vermieters dazu, ob Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind, ist im Fall einer Nachforderung des Vermieters im Zweifel eine Pauschale anzunehmen.*)

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IBRRS 2024, 1617

AG Dachau, Urteil vom 10.05.2024 - 4 C 240/22

1. Bei einem Kaufpreisabschlag von 15 - 20% eines vermieteten gegenüber einem unvermieteten Objekt liegt ein erheblichen Nachteil vor, der den Vermieter zu einer Verwertungskündigung berechtigen kann.

2. Bei Überschreiten der 20%-Grenze kommt es weiter nicht (mehr) auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters im Übrigen an.

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IBRRS 2024, 1610

BayObLG, Beschluss vom 24.04.2024 - 101 AR 15/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2024, 1553

AG Hamburg, Urteil vom 19.04.2024 - 49 C 373/23

Die Übertragung des Eigentums an einem Mietobjekt im Rahmen der Auseinandersetzung einer Kommanditgesellschaft auf einen Kommanditisten führt nach § 566 Abs. 1 BGB zu einem Wechsel der Vermieterstellung (Abgrenzung zu BGH, IMR 2019, 133). Auf den Fall des § 566 Abs. 1 BGB ist § 727 Abs. 1 ZPO jedenfalls analog anwendbar. Weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB folgt eine Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 566 Abs. 1 BGB auf Fälle, in denen mieterseitig ein Besitzrecht besteht.

IBRRS 2024, 1536

LG Berlin II, Urteil vom 05.03.2024 - 67 S 179/23

Die Schuldhaftigkeit der dem Wohnraummieter zur Last gelegten Pflichtverletzung ist eine Kündigungsvoraussetzung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Beweislast dafür richtet sich nach allgemeinen kündigungsrechtlichen Grundsätzen. Sie obliegt dem Vermieter (entgegen BGH, Urteil vom 13.04.2016 - VIII ZR 39/15, IMR 2016, 272 = ZMR 2016, 523).*)

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IBRRS 2024, 1552

AG Brandenburg, Urteil vom 30.04.2024 - 30 C 196/23

Eine Kündigungsgrund kann auch nach Inkrafttreten des Konsum-Cannabis-Gesetz - KCanG - grundsätzlich dann gegeben sein, wenn der Bereich der eigenen Wohnung durch die Auswirkungen des Cannabiskonsums überschritten wird, da insofern dann ein Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und damit eine erhebliche Störung des Hausfriedens in Betracht kommt (§ 241 Abs. 2, §§ 535, 543 Abs. 1, §§ 549, 569 Abs. 2, §§ 573, 573c, 574, 574a BGB unter Beachtung des KCanG).*)

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IBRRS 2024, 1537

OLG Dresden, Beschluss vom 27.02.2024 - 5 U 2077/23

Rechtsfolge des Verstoßes eines befristeten Mietvertrages über Geschäftsräume gegen die gesetzliche Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, 2 Satz 1 BGB ist nicht nur gem. § 550 Satz 1 BGB, dass das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Vielmehr ist weiterhin eine in formunwirksamen Mietvertrag vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist jedenfalls dann nicht maßgeblich, wenn diese länger ist als die gesetzliche Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 BGB (Anschluss BGH, Urteil vom 30.01.2013 - XII ZR 38/12, Rz. 28, IBRRS 2013, 0924 = IMRRS 2013, 0583).*)

IBRRS 2024, 1460

LG München I, Urteil vom 21.06.2023 - 14 S 11787/22

Nach dem Grundsatz der Einheitlichkeit eines Mietvertrags liegt im Mischmietverhältnis genau genommen keine separate Garagenmiete vor. Vielmehr ist letztlich in der ausdrücklichen Ausweisung des auf eine Garage entfallenden Mietzinsanteils letztlich nur eine Offenlegung der vermieterseitigen Kalkulationsgrundlage - ähnlich wie im Fall des "Zuschlags Schönheitsreparaturen" - zu sehen.

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IBRRS 2024, 1479

LG Berlin II, Urteil vom 16.04.2024 - 67 S 39/24

Zur Unzulänglichkeit des standardisierten Rügeschreibens eines Inkassodienstleisters, das sich entgegen § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB (a.F.) weder abstrakt noch konkret mit einer vom Vermieter im Mietvertrag erteilten Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB auseinander setzt.*)

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IBRRS 2024, 1461

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.05.2023 - 533 C 182/22

Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung zu verbleiben, vorzunehmen. Die erforderliche Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.

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