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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2016, 1918

LG München I, Urteil vom 04.05.2016 - 14 S 6582/15

1. Zur Annahme eines Kündigungsrechtes wegen Zahlungsverzug ist es erforderlich, dass sich der Mieter im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung im Zahlungsrückstand befindet. Ob dieser Rückstand innerhalb der Schonfrist ausgeglichen wurde, ist unbeachtlich.

2. Eine Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Mieter seine ihm zustehenden Rechte (hier bzgl. Mietmängeln) dadurch bewusst arglistig nutzt, dass er wider besseren Wissens tatsächlich nicht bestehende Mängel behauptet, um den Vermieter zu schädigen.

3. Erstattet der Mieter Strafanzeige gegen den Vermieter, ist eine Kündigung nur dann gerechtfertigt, wenn die Anzeige von keinerlei objektiven Anhaltspunkten gedeckt ist nur genutzt wird, um den Vermieter zu schädigen. Ändert sich die Nutzung des Anwesens von einem reinen Mietshaus zu einer Nutzung durch die temporäre Vermietung an Arbeiter, muss sich dem Mieter eine rechtswidrige Zweckentfremdung aber geradezu aufdrängen.

4. Macht der Mieter nur von den ihm allgemein oder aus dem Mietsverhältnis zustehenden Rechten Gebrauch, ist die Mietvertragsgrundlage nicht zerrüttet und eine Kündigung deswegen nicht gerechtfertigt.

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IBRRS 2016, 1916

LG Berlin, Beschluss vom 11.03.2016 - 63 T 28/16

Die Ankündigung einer Minderung enthält keinen Vorbehalt in Bezug auf die künftig gleichwohl in voller Höhe geleisteten Zahlungen.

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IBRRS 2016, 1881

AG Oranienburg, Urteil vom 13.04.2016 - 23 C 350/15

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung liegt vor, wenn in der Abrechnung die Gesamtkosten benannt werden, die der Vermieter auf den Mieter weiter verteilt. Vorwegabzüge müssen nicht mehr gesondert ausgewiesen sein.

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IBRRS 2016, 1863

BFH, Urteil vom 13.10.2015 - IX R 35/14

1. Beiträge für Risikolebensversicherungen, welche der Absicherung von Darlehen dienen, die zur Finanzierung der Anschaffungskosten eines der Einkünfteerzielung dienenden Immobilienobjekts aufgenommen werden, sind auch dann nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen, wenn der Versicherungsvertragsabschluss durch das finanzierende Kreditinstitut vorgegeben war.*)

2. Eine Aufteilung von Beiträgen für Risikolebensversicherungen nach den im Beschluss des Großen Senats des BFH vom 21. September 2009 GrS 1/06 (BFHE 227, 1, BStBl II 2010, 672) niedergelegten Maßstäben kommt nicht in Betracht, wenn sich die durch die Einkünfteerzielung veranlassten Beitragsanteile nicht feststellen lassen und dem Darlehenssicherungszweck gegenüber der Absicherung des Todesfallrisikos eine untergeordnete Bedeutung zukommt.*)

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IBRRS 2016, 1876

BGH, Beschluss vom 14.06.2016 - VIII ZR 43/15

Bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Minderung der Miete ist der Streitwert nicht gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG analog mit dem einfachen Jahresbetrag, sondern gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen (Fortführung von BGH, Beschlüsse vom 21.09.2005 - XII ZR 256/03, NJW-RR 2006, 16 unter II 3 = IBRRS 2006, 1960 = IMRRS 2006, 1233; vom 20.04.2005 - XII ZR 248/04, NJW-RR 2005, 938 unter II 1 a).*)

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IBRRS 2016, 1871

BVerfG, Beschluss vom 14.04.2016 - 1 BvR 243/16

1. Die Entscheidung des BGH vom 04.11.2015 - VIII ZR 217/14 (IMR 2016, 59) zur herabgesetzten Kappungsgrenze in Berlin verstößt nicht gegen das Grundgesetz.

2. Eine Verfassungsbeschwerde gegen ein Urteil muss sich in ihrer Begründung inhaltlich mit der Entscheidung und der einschlägigen BVerfG-Rechtsprechung auseinandersetzen.

3. Für einen Verfassungsverstoß muss der Vermieter darlegen, dass genau seine Wohnung zu Unrecht in die Verordnung aufgenommen wurde.

4. Ein Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass eine Kappungsgrenzensenkungsverordnung in anderen Stadtteilen als dem, in dem seine Wohnung liegt, nicht hätte gelten dürfen.

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IBRRS 2016, 1862

FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13.04.2016 - 3 K 3039/15

1. Bei der Bewertung eines Dachgeschossausbaus ist der Mietwert für den Ausbau gesondert nach dem Baujahr des Ausbaus zu bestimmen, es sei denn, der Ausbau ist nahezu unbedeutend gegenüber dem Bestand.*)

2. Ausgebaute Dachböden sind bei der Mietpreisbildung auch dann als anrechenbare Wohnfläche im Sinne der II. Berechnungsverordnung, nicht lediglich durch einen Zuschlag, zu berücksichtigen, wenn sie im Detail den bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht entsprochen haben bzw. entsprechen.*)

3. In Berlin haben nicht nur Wohnungen, sondern auch Einfamilienhäuser schon dann eine (mindestens) gute Ausstattung im Sinne des Mietspiegels 1964, wenn sie über Bad, Warmwasserversorgung und Sammelheizung verfügen.*)

4. Mietpreis und Belegungsbindungen sind nur zu berücksichtigen, wenn sie am 01.01.1964 (schon) bestanden haben.*)

5. Vermietete ein Arbeitgeber als Grundstückseigentümer am 01.01.1964 Hausgrundstücke freiwillig an seine Bediensteten zu einer niedrigeren Miete als der Marktmiete, liegt darin keine Mietpreisbindung, so dass die Mietspiegelmiete anzusetzen ist, wenn die vereinbarte Miete um mehr als 20 % geringer war. Dies gilt auch für öffentliche Arbeitgeber bei der Vermietung von Beamtenwohnungen.*)

6. Bei einer Wertfortschreibung aus mehreren Gründen ist für jeden Grund gesondert zu prüfen, ob die Fortschreibung wegen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse oder wegen Fehlerbeseitigung erfolgt, und dementsprechend der zutreffende Fortschreibungsstichtag zu wählen. Ggf. muss die Fortschreibung auf zwei Stichtage aufgespalten und der Fehler bis zur zweiten Fortschreibung beibehalten werden.*)

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IBRRS 2016, 1879

BGH, Urteil vom 29.06.2016 - VIII ZR 173/15

1. Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (Bestätigung der Senatsurteile vom 21.10.2009 - VIII ZR 64/09, IMR 2010, 5; sowie vom 04.02.2015 - VIII ZR 175/14, IMR 2015, 140).*)

2. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB kann auch - unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters - allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.*)

3. Bei der - dem Tatrichter obliegenden - Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist.*)

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IBRRS 2016, 1854

LG Berlin, Urteil vom 20.04.2016 - 65 S 424/15

1. Selbst wenn zwei nebeneinander liegende Häuser eine wirtschaftliche Einheit bilden, stellt ein Gerüst am Nebenhaus keine Besitzstörung für die Mieter des anderen Hauses dar.

2. Die Ankündigung einer Außenmodernisierung stellt noch keine Besitzstörung dar, insbesondere dann nicht, wenn der Vermieter später erklärt, von den angekündigten Maßnahmen Abstand zu nehmen.

3. Grundsätzlich ist das Aufstellen eines Gerüstes vor den vermieteten Wohnräumen eine wesentliche Beeinträchtigung, weil die Privatheit des Rückzugsbereich der Wohnung durch die Möglichkeit des Hineinsehens gestört wird und ein Öffnen der Fenster unter dem Sicherheitsaspekt, dass das Gerüst jederzeit auch von Dritten betreten werden kann, eingeschränkt wird. Damit stellt es auch eine Besitzstörung dar.

4. Bei bestimmten Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten (hier: Dachsanierung und -dämmung, Dachgeschossaufbau) ist das Aufstellen eines Gerüstes vor einem Wohngebäude eine notwendige, nicht vermeidbare Begleiterscheinung und damit vom Mieter zu dulden.

5. Der Vermieter muss das Aufstellen des Gerüstes ankündigen.

6. Der Zweck des im Eilrechtsverfahren durchsetzbaren Besitzschutzes besteht nicht darin, die Durchführung von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten zu erschweren oder zu verzögern, sondern vielmehr im effektiven Schutz vor wesentlichen, nicht zumutbaren Störungen, gegebenenfalls auch vor Störungen, die die Grenze zur Rücksichtslosigkeit überschreiten.

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IBRRS 2016, 1846

AG Hamburg, Beschluss vom 27.06.2016 - 25a C 44/16

1. Regelungen, die ein freiwilliges Entgegenkommen der einen Partei darstellen, um die andere Partei dazu zu bewegen, den Vergleich abzuschließen und den bestehenden Rechtsstreit aus der Welt zu schaffen, erhöhen hingegen den Gegenstandswert des Vergleichs nicht.*)

2. Regelungen der weiteren Nutzung angemieteter Räumlichkeiten vermögen im Rahmen von Räumungsklagen keine Erhöhung des Streitwertes zu begründen. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter auf einen ihm zustehenden prozessualen Anspruch auf gerichtliche Bewilligung einer Räumungsfrist im Vergleichswege verzichtet.*)

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IBRRS 2016, 1824

LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016 - 1 S 198/15

1. Die Wartungskosten für Rauchmelder sind umlagefähige Betriebskosten.

2. Die Verpflichtung des Mieters zur Wartung von Rauchmeldern, die sich aus der Bauordnung NRW ergibt, kann dieser vertraglich auf den Vermieter übertragen.

3. Die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt stellen keine Betriebskosten dar.

4. Die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern treten an die Stelle von Anschaffungskosten und sind damit nicht auf den Mieter umlegbar.

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IBRRS 2016, 1818

LG München I, Urteil vom 27.01.2016 - 14 S 11701/15

1. Eine auf kurze befristete Zeiträume erteilte Erlaubnis zur Untervermietung einer Mietwohnung während beruflicher Auslandsaufenthalte des Mieters (höchstens dreimal jährlich) ermächtigt nicht zur dauerhaften, auf Jahre angelegten Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung an Dritte.*)

2. Will der Mieter nach Beendigung eines über 2 Jahre andauernden Untermietverhältnisses die Wohnung erneut unbefristet und vollständig Dritten überlassen, liegt ein wichtiger Grund für den Widerruf der erteilten Erlaubnis vor.*)

3. Nimmt der Mieter nach wirksamem Widerruf gleichwohl die geplante Untervermietung vor, so berechtigt diese Pflichtverletzung den Vermieter auch ohne Abmahnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.*)

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IBRRS 2016, 1814

AG München, Urteil vom 19.11.2015 - 432 C 8687/15

Die regelmäßige unberechtigte Überlassung einer Mietwohnung an "Medizintouristen" berechtigt den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung.

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IBRRS 2016, 1807

OLG Hamburg, Beschluss vom 12.04.2016 - 8 W 62/15

Der Streitwert eines Antrags auf Zahlung künftiger Nutzungsentschädigung bis zur Räumung des Mietobjekts bestimmt sich gemäß § 48 Abs.1 GKG i.V.m.§ 3 ZPO auf das 12-fache der künftigen monatlichen Nutzungsentschädigung.*)

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IBRRS 2016, 1810

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 18.03.2016 - 33 C 3331/15

1. Stützt der Vermieter die Kündigung auf Eigenbedarf, ist er verpflichtet, dem Mieter eine bis zum Kündigungstermin frei werdende vergleichbare Wohnung im selben Haus anzubieten oder diese selbst zur Befriedigung seines Eigennutzungswunsches zu nutzen.

2. Ist eine vergleichbare Wohnung vor dem Ausspruch der Kündigung bereits vermietet, muss der Vermieter auch darauf hinweisen, insbesondere dann, wenn diese weiterhin leer steht und sich für den Mieter der Eindruck ergibt, der Vermieter verletze so seine Anbietpflicht.

3. Eine ohne diese Information ausgesprochene Kündigung ist nicht ausreichend begründet und damit unwirksam.

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IBRRS 2016, 1808

OLG Frankfurt, Urteil vom 09.04.2013 - 25 U 16/12

1. Schließen die Parteien einen Mietvertrag über noch zu errichtende Garagen und führen konsensuale Planänderungen zwangsläufig zu einer Verzögerung der Fertigstellung, ist in der Regel davon auszugehen, dass der Mieter den Vermieter stillschweigend von der Erfüllung seiner Gebrauchsüberlassungspflicht für den Bauzeitraum freistellt. Mit Abschluss der Baumaßnahmen endet auch dieser Dispens.

2. Vereinbaren die Parteien eine Regelung zur "Kostentragung", ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch mit Zahlung der anteiligen Baukosten zu überlassen und nicht etwa mit Abnahme der Bauleistung. Der Mieter hat zwar kein Interesse daran, für mangelhafte Bauleistungen zu zahlen, wohl aber, eine mangelhafte Mietsache zu nutzen.

3. Gewährt der Vermieter den vertragsgemäßen Verbrauch nicht fristgerecht, muss der Mieter für diesen Zeitraum auch keine Miete zahlen.

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IBRRS 2016, 1792

LG Hannover, Urteil vom 29.02.2016 - 12 S 9/13

Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen iSd § 28 IV S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinaus gehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.

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IBRRS 2016, 1791

LG Heidelberg, Urteil vom 28.12.2015 - 11 O 15/15

1. Eigenverbrauch des Stroms liegt vor, wenn der Erzeuger den Strom selbst verbraucht. Entscheidend ist, ob der Erzeuger und der Verbraucher des Stroms personenidentisch sind.

2. Es muss im Wege einer wertenden Gesamtbetrachtung ermittelt werden, ob ein bestimmter Vertrag (im vorliegenden Fall: "Teil-Solarstromanlagen-Mietvertrag") und die durch ihn geschaffenen tatsächlichen Verhältnisse eine Eigenversorgung begründen oder ob eine umlagepflichtige Stromlieferung vorliegt.

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IBRRS 2016, 1793

AG Hamburg, Urteil vom 06.07.2016 - 49 C 6/16

1. Eine Belegeinsicht muss vor Erhebung einer Einwendung erfolgen, wenn diese eine Klärung der offenen Fragen ermöglicht.

2. Soweit der Vermieter eine Belegeinsicht verweigert, besteht die Möglichkeit, dem Nachzahlungsanspruch im Wege des Zurückbehaltungsrechtes entgegenzutreten, wobei nach Gewährung der Belegeinsicht Einwendungen regelmäßig binnen einer Frist von 3 Monaten zu erheben sind.

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IBRRS 2016, 1753

AG Köpenick, Urteil vom 17.03.2016 - 13 C 203/15

Wird dem Mieter suggeriert, dass der Vermieter den für die Begründung der Mieterhöhung herangezogenen Mietspiegel selbst für ungeeignet hält, so ist er nicht in der Lage, aufgrund geeigneter Tatsachen die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangen zu prüfen. Das Erhöhungsverlangen ist damit unwirksam.

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IBRRS 2016, 1737

LG Karlsruhe, Beschluss vom 23.06.2016 - 9 T 56/16

1. Eine sog. Freizeichnungsklausel ist jedenfalls isoliert betrachtet grundsätzlich wirksam und verstößt nicht gegen § 307 BGB.

2. Eine Freizeichnungsklausel ist auch dann wirksam, wenn sie gleichzeitig mit einer wirksamen Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart ist.

3. Ob eine Freizeichnungsklausel auch dann wirksam ist, wenn sie gleichzeitig mit einer unwirksam Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart ist, bleibt offen.

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IBRRS 2016, 1777

BGH, Beschluss vom 14.06.2016 - VIII ZB 4/16

1. Die Beschwer einer Verurteilung zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung bemisst sich gemäß § 9 ZPO mit dem 3½ fachen des jährlichen Erhöhungsbetrags.

2. Die Ermittlung der Beschwer darf der Anwalt nicht einer Büroangestellten übertragen.

3. Die Höhe der möglichen Beschwer ist auch maßgeblich für die Frage, ob das Amtsgericht im vereinfachten Verfahren gemäß § 495a ZPO das Verfahren betreiben darf.

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IBRRS 2016, 1813

AG München, Urteil vom 19.11.2014 - 452 C 16687/14

Bezichtigt eine Mieterin die Vermieterin der "brutalen Sterbehilfe" bei einem Streit über die Wohnbedingungen, rechtfertigt dies eine außerordentliche Kündigung.

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IBRRS 2016, 1750

LG Krefeld, Urteil vom 25.05.2016 - 2 O 86/14

Der unbedingte Kündigungsverzicht in einer Schriftformheilungsklausel ist - auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien - gem. § 134 BGB nichtig.*)

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IBRRS 2016, 1749

OLG Bremen, Beschluss vom 17.02.2016 - 4 WF 184/15

1. Nach § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Ehegatte und Mieter, der nach Trennung der Eheleute die volle Miete für die Ehewohnung an den Vermieter gezahlt hat, von seinem Ehegatten und Mitmieter Erstattung des hälftigen Betrages verlangen. Für eine hiervon abweichende Beteiligungsverpflichtung an der Mietzahlung und somit eine anderweitige Bestimmung i. S. d. § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB ist derjenige darlegungs- und beweispflichtig, der sich darauf beruft.*)

2. Eine derartige anderweitige Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB kann nicht allein daraus hergeleitet werden, dass der wegen der Hälfte der Miete in Anspruch genommene Ehegatte während des verfahrensgegenständlichen Mietzeitraums an den anderen Ehegatten sowohl Trennungs- als auch Kindesunterhalt gezahlt hat, wenn bei der Unterhaltsberechnung weder die Mietzahlungen durch den Unterhaltsempfänger noch sein Ausgleichsanspruch aus § 426 Abs. 1 BGB berücksichtigt worden sind.*)

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IBRRS 2016, 1729

LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 76/16

1. Auf die (Wohnraum-)Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen führen gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung des Mietzinses.*)

2. Die Minderung tritt auch dann ein, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses noch keine Beeinträchtigungen bestanden haben sollten und die nachträgliche Erhöhung der Immissionslast nicht vom Vermieter, sondern einem Dritten zu verantworten ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Veranlasser der Immissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen. Für eine ergänzende Vertragsauslegung zu Lasten des Mieters ist dabei kein Raum.*)

3. Auch wenn sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung des Umfeldes gemacht hat, sind darauf beruhende spätere Gewährleistungsansprüche nicht gemäß § 536b Satz 1 oder 2 BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen. Eine entsprechende Fehlvorstellung des Mieters begründet allenfalls den Vorwurf einfacher Fahrlässigkeit, der zur Anwendung des § 536b BGB nicht ausreicht. Das gilt auch dann, wenn sich zum Zeitpunkt der Anmietung neben der im Innenstadtbereich gelegenen Mietsache eine noch unbebaute Baulücke befindet.*)

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IBRRS 2016, 1728

BGH, Urteil vom 24.05.2016 - VI ZR 496/15

1. Zum Anspruch auf Zahlung einer Geldentschädigung bei groben Beleidigungen im persönlichen Umfeld ohne Breitenwirkung in der Öffentlichkeit.*)

2. Bei groben Beleidigungen im persönlichen Umfeld ohne Breitenwirkung in der Öffentlichkeit (hier: Beleidigungen per SMS) gibt es regelmäßig keinen Anspruch auf Geldentschädigung.

3. Vielmehr kann sich der Geschädigte Geugtuung wegen der Beleidigung im Wege einer Privatklage verschaffen.

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IBRRS 2016, 1713

AG Saarbrücken, Urteil vom 27.06.2016 - 124 C 248/15

1. Allein der jahrelangen Zahlung der Nebenkosten durch den Mieter ist eine Erklärung dahin, mit einer Änderung der festgelegten Vereinbarung zu seinem Nachteil einverstanden zu sein, nicht zu entnehmen. Es entspricht vielmehr der Lebenserfahrung, dass der Mieter angenommen hat, die Abrechnungen seien ordnungsgemäß erstellt und er sei zu der Zahlung verpflichtet.

2. Belegt der Mieter in der Tiefgarage weder einen Stellplatz noch nutzt er sonst die Tiefgarage, kann er an den Kosten des Allgemeinstroms für die Tiefgarage nicht beteiligt werden.

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IBRRS 2016, 1708

AG Leipzig, Urteil vom 11.01.2016 - 162 C 6118/15

1. Benutzt der Vermieter zur Begründung des Mieterhöhungsverlangen einen veralteten Mietspiegel (hier: Leipziger Mietspiegel 2012), obwohl zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens schon seit über einem halben Jahr ein neuer Mietspiegel gültig war (hier: Leipziger Mietspiegel 2014), beginnt für den Mieter die Überlegungsfrist nicht zu laufen, weil er das Verlangen weder sachlich noch rechnerisch nachvollziehen kann.

2. Eine Klage auf Mieterhöhung ist dann schon unzulässig, weil eine Frist, die nie zu laufen begonnen hat, nicht abgelaufen sein kann.

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IBRRS 2016, 1703

AG Bingen/Rhein, Urteil vom 18.01.2016 - 21 C 197/15

Versendet der Vermieter Kopien der Abrechnungsbelege, anstatt sie kostenneutral per Fax oder Email zu versenden oder dem Mieter an dessen Wohnort Einsicht in die Originalbelege zu gewähren, trägt er die dafür anfallenden Kosten selbst.

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IBRRS 2016, 1702

AG Schöneberg, Beschluss vom 27.01.2016 - 109 C 421/15

Kündigt der Mieter an, die Miete zukünftig wegen eines bestehenden Schadens zu kürzen, kann er sie nicht zurückfordern, wenn er trotz der Ankündigung und ohne den Vorbehalt der Rückforderung die volle Miete zahlt.

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IBRRS 2016, 1687

LG Kempten, Urteil vom 08.04.2016 - 52 S 2137/15

1. Verfügt die Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags über Hörfunk- und Fernsehempfang über Breitkabelnetz, hat der Vermieter den Fortbestand der Versorgung in dieser bestimmten Form zu gewährleisten.

2. Diese Leistungspflicht erlischt nicht nachträglich, solange die Wiederherstellung der bisherigen Versorgung technisch und rechtlich noch möglich ist.

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IBRRS 2016, 1649

OLG München, Urteil vom 07.04.2016 - 23 U 3162/15

1. Ein über mehrere Jahre wirkender Kündigungsausschluss stellt einen wesentlichen Vertragsinhalt dar, der den Kernbereich des Mietvertrags betrifft.

2. Der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für mehr als ein Jahr bedarf der Schriftform.

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IBRRS 2016, 1654

LG Berlin, Beschluss vom 26.04.2016 - 67 S 78/16

1. Eine modernisierungsbedingte Erhöhung des Mietzinses führt für einen Mieter mit besonders niedrigem Einkommen grundsätzlich zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte, wenn die Modernisierungsmaßnahme nicht mit einem nachhaltigen und deutlichen Zuwachs an Wohnkomfort verbunden ist.*)

2. Unabhängig vom Komfortzuwachs ist bei einem Mieter mit niedrigem Einkommen eine nicht zu rechtfertigende Härte auch dann gegeben, wenn die ihm vor der Modernisierung zur Verfügung stehenden Mittel bereits absolut zu gering waren, um seine Grundbedürfnisse angemessen zu decken.*)

3. Hat der Mieter seine eine nicht zu rechtfertigende Härte begründenden wirtschaftlichen Verhältnisse - durch Vorlage geeigneter Unterlagen - substantiiert dargetan, trifft den Vermieter eine gesteigerte Bestreitenslast. Sofern der Vermieter das Vorbringen des Mieters weiterhin mit Nichtwissen bestreitet, sind die vom Mieter behaupteten persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse als unstreitig zu behandeln.*)

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IBRRS 2016, 1630

OLG Hamm, Urteil vom 04.05.2016 - 12 U 101/15

1. Der Vermieter eines Grundstücks, der sein Grundstück dem Mieter zur Abladung von Materialien zur Verfügung stellt, übernimmt das Risiko, dass durch den vertragsgemäßen Gebrauch auf das Grundstück und seine Substanz eingewirkt wird. Durch die Zahlung des Entgelts sind die durch die vertragsgemäße Nutzung entstehenden Beeinträchtigungen abgegolten.*)

2. Nutzt der Mieter das Mietobjekt entsprechend der mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarungen und kommt es dadurch zu einer schädlichen Bodenveränderung, scheidet ein Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 BBodSchG aus, weil die Verpflichteten (Mieter und Vermieter) "etwas anderes" vereinbart haben.*)

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IBRRS 2016, 1629

LG Berlin, Beschluss vom 17.05.2016 - 67 S 115/16

Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des Mieters abhängig machen, sind - auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung - gemäß § 557 Abs. 4 BGB nur insoweit unwirksam, als sie zum Nachteil des Mieters von den §§ 557a - 560 BGB abweichen. Eine dem Mieter günstige vertragliche Regelung, die einen einkommensabhängigen Anspruch auf Absenkung der Miete begründet, ist deshalb wirksam.*)

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IBRRS 2016, 1625

LG Berlin, Beschluss vom 31.05.2016 - 67 S 357/15

1. Zur Auslegungsbedürftigkeit und -fähigkeit eines auf Mängelbeseitigung gerichteten Klageantrags des Mieters.*)

2. Der Vermieter kann zur instandhaltenden Modernisierung vermieteten Wohnraums verpflichtet sein, wenn dieser den für zeitgemäßes Wohnen erforderlichen Mindeststandard unterschreitet.*)

3. Wegen der zu wahrenden richterlichen Äquidistanz ist es dem Gericht im Mängelbeseitigungsprozess verwehrt, den Vermieter auf den bislang unterblieben Einwand des Überschreitens der sog. "Opfergrenze" hinzuweisen; etwas anders gilt ausnahmsweise nur dann, wenn die Einwendung im bisherigen Prozessvortrag zumindest im Kern angedeutet ist.*)

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IBRRS 2016, 1613

KG, Beschluss vom 06.06.2016 - 12 W 19/16

1. Der Gebührenstreitwert einer Feststellungsklage des Mieters, dass der Mietzins um einen bestimmten Betrag bzw. Prozentsatz gemindert sei, bestimmt sich gemäß §§ 48 GKG, 9 ZPO.

2. Handelt es sich nach dem für die Streitwertbemessung maßgeblichen Vortrag des Mieters um einen behebbaren Mangel und ist die Mangelbeseitigung ebenfalls ein (nicht notwendig prozessuales) Anliegen des Mieters, gilt § 9 Satz 2 ZPO.

3. Gemäß § 9 Satz 2 ZPO ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Minderung auf eine bestimmte Dauer – nämlich bis zur Mängelbeseitigung - begrenzt ist und ihr Gesamtbetrag regelmäßig unter dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag liegt. Nach dem Rechtsgedanken des § 41 Abs. 5 Satz 1 2. Alt. GKG ist im Allgemeinen von einem Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung auszugehen.

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IBRRS 2016, 1600

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.12.2015 - 33 C 2762/15

1. Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an einer dauerhaften Untervermietung an einen bekannten Untermieter, wenn er durch die sie seine Wohnkosten reduzieren will. Das Interesse muss nach dem Abschluss des Mietvertrags entstehen.

2. Die gewerbliche tagesweise Untervermietung über ein Internetportal (hier: www.airbnb.de) rechtfertigt grundsätzlich die fristlose Kündigung, wenn die Vermietung ohne vorherige Erlaubnis erfolgt.

3. Der Vermieter muss jedoch zwingend vorher abmahnen, weil der Mieter im Gegensatz zu einer dauerhaften unerlaubten Untervermietung die Vermietung an Feriengäste einfach unterlassen kann.

IBRRS 2016, 1660

BGH, Urteil vom 04.05.2016 - XII ZR 62/15

Allein der Umstand, dass der Kunde eines Fitnessstudios berufsbedingt seinen Wohnort wechselt, vermag eine außerordentliche Kündigung seines Vertrags nicht zu rechtfertigen (im Anschluss an BGH, 08.02.2012 - XII ZR 42/10, IBRRS 2012, 1194; IMRRS 2012, 0875.*)

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IBRRS 2016, 1594

OLG Saarbrücken, Urteil vom 27.01.2016 - 2 U 71/14

1. Voraussetzung für den Eintritt eines Erwerbers in das bestehende Mietverhältnis ist, dass Vermieter und Veräußerer identisch sind. Wird ein Grundstück mehrfach mit Zwischeneintragung veräußert, muss die Identität bei jedem Vorgang gewahrt sein.

2. Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" ist auch auf eine Option (hier: Option auf Begründung eines Mietvertrags mit dem Hauptvermieter) anwendbar. Ausgehend vom Schutzzweck des § 566 BGB besteht keine Veranlassung, den Optionsbegünstigten schlechter zu stellen als den Mieter eines unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossenen Mietvertrags.

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IBRRS 2016, 1593

LG Berlin, Urteil vom 27.04.2016 - 65 S 209/15

1. Ein Mieterhöhungsverlangen muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können.

2. Formell kann ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus auf den Berliner Mietspiegel 2013 gestützt werden, trotz des dort enthaltenen Zusatzes, dass Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern aus dem Geltungsbereich ausgenommen werden. Ob die Gegebenheiten tatsächlich zu einer Mieterhöhung berechtigen, ist gesondert zu beurteilen.

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IBRRS 2016, 1592

LG Berlin, Urteil vom 01.04.2016 - 63 S 259/15

1. Ist ein Linoleumboden gut (hier: mit zusätzlichen Verlegeplatten, Trittschalldämmung, vollflächiger Verklebung und verschweißten Nähten) verlegt, ist er als hochwertiger Bodenbelag im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013 einzustufen, selbst wenn er auf e-bay zu einem geringen Preis angeboten wird.

2. Sind in zwei von drei Zimmern Stuckdecken vorhanden, überwiegen diese und rechtfertigen eine positive Bewertung. Dabei sind nur die Wohnräume maßgeblich.

3. Selbst wenn von dem einzigen über dem Putz liegenden Abflussrohr tatsächlich Geräuschbelästigungen ausgehen, ist das für die Bewertung unbeachtlich. Der Mietspiegel setzt lediglich das objektive Vorhandensein der einzelnen Merkmale voraus, nicht jedoch, ob sich daraus eine subjektive Wohnwerterhöhung bzw. -minderung ergibt.

4. Ist eine Müllstandsfläche ordentlich und sind die Wände sind gefliest und sauber, so reicht das aus für die Annahme der Eigenschaft "gepflegt". Sie muss gerade nicht in irgendeiner Form weiter gestaltet sein.

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IBRRS 2016, 1565

BGH, Urteil vom 27.04.2016 - VIII ZR 61/15

1. Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog wird bei Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung nur dann begründet, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem mit dem Erwerber abgeschlossenen Kaufvertrag die Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Ob dies der Fall ist, ist dem Kaufvertrag im Wege der Auslegung zu entnehmen. Weiter setzt die Entstehung eines solchen Vorkaufsrechts voraus, dass die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Einzelfläche in dem Kaufvertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (Fortführung von BGH, Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 96/12, IMR 2014, 99).*)

2. § 467 Satz 1 BGB sichert das Interesse des Vorkaufsberechtigten an der Ausübung seines Rechts beim Verkauf mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem Vorkaufsrecht unterliegen, und schränkt damit den in § 464 Abs. 2 BGB enthaltenen Grundsatz der Vertragsidentität ein. Damit bestimmt das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung seines Rechts erwerben kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.06.2006 - V ZR 17/06, IMR 2006, 130).*)

3. § 467 Satz 1 BGB ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks entsprechend anzuwenden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 10.10.1969 - V ZR 155/66, LM § 508 BGB a.F. Nr. 1).*)

4. Der Vorkaufsverpflichtete kann jedoch gemäß § 467 Satz 2 BGB (analog) verlangen, dass der Vorkauf auf alle Gegenstände beziehungsweise auf das gesamte Grundstück erstreckt wird, wenn nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand verbliebe, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (Fortführung von BGH, Urteil vom 27.01.2012 - V ZR 272/10, IMR 2012, 204).*)

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IBRRS 2016, 1529

AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 24.02.2016 - 15 C 328/13

1. Wird eine Wohnung anhand der Mietrichtwerttabelle der Stadt Mönchengladbach 2010 bewertet, kann ein Aufschlag gerechtfertigt sein, wenn zum Zeitpunkt der Bewertung bereits eine neue Richtwerttabelle vorliegt (hier: Mietrichtwerttabelle der Stadt Mönchengladbach 2015).

2. Wenn die von einer Durchgangsstraße ausgehenden Geräuschemissionen bereits unter dem Punkt "Lage" berücksichtigt worden ist, wird bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kein zusätzlicher Abzug wegen Lärms vorgenommen.

3. Möglicherweise erkennbare Spuren der früheren Raumaufteilung finden keine Berücksichtigung bei der Bewertung, sofern sie kaum wahrnehmbar sind.

4. Auch eine Teilmodernisierung rechtfertigt eine Änderung der Baualtersklasse des Gebäudes, weil eine Anpassung an den Baustandard erfolgt.

5. Sind eine Badewanne und eine Dusche vorhanden, liegt eine überdurchschnittliche Ausstattung des Badezimmers im Rahmen der Mietrichtwerttabelle der Stadt Mönchengladbach vor. Handtuch- und Toilettenpapierhalter aber gehören nicht zwingend zu einer gehobenen Ausstattung. Deren Fehlen kann mit einem Abschlag in Höhe von 1,5 % berücksichtigt werden.

6. Ein überdurchschnittlich großer Balkon (hier: mehr als 10 qm) rechtfertigt einen Zuschlag. Ergeben sich durch den Schnitt aber Nutzungseinschränkungen, kann ein Abschlag von bis zu 2 % vorgenommen werden.

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IBRRS 2016, 1522

KG, Beschluss vom 09.05.2016 - 8 U 54/15

Aus einer Formularklausel, wonach sich die Mietvertragsparteien zur Herstellung der Schriftform verpflichten und bis zum endgültigen Scheitern ihrer Bemühungen auf das Recht zur Kündigung wegen fehlender Schriftform verzichten, folgt im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien die Treuwidrigkeit einer auf Formmangel gestützten Kündigung, solange nicht erfolglos versucht ist, die andere Partei zu einer Heilung des Mangels zu veranlassen.

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IBRRS 2016, 1544

AG München, Urteil vom 08.01.2016 - 461 C 19626/15

Ein Vermieter kann alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen.

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IBRRS 2016, 1525

KG, Urteil vom 23.05.2016 - 8 U 10/15

1. Soll der Mieter die Räume erst durch erhebliche Investitionen in einen Zustand versetzen, die eine Nutzung für den vereinbarten Zweck ermöglicht, so stellt ein baurechtswidriger Zustand der Bestandsräume einen zur Minderung auf Null führenden Sachmangel (§ 536 BGB) dar, wenn der Mieter die Investitionen und damit die Nutzungsaufnahme (auch) wegen der öffentlich-rechtlichen Lage unterlässt. In einem solchen Fall setzt der Sachmangel nicht voraus, dass die Behörde gegen eine Nutzung eingeschritten ist.

2. Auch individualvertragliche Abreden über eine Risikoübernahme oder Beschränkung von Gewährleistungsrechten sind eng auszulegen. Übernimmt der Mieter das Risiko, dass für die von ihm auszubauenden Räume eine Baugenehmigung erteilt wird, so erstreckt sich das grundsätzlich nicht auf Risiken, die den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses anhaften und die er nicht kannte (vorliegend: unter Verstoß gegen materielles Baurecht in einer Brandwand errichtetes Fenster).

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IBRRS 2016, 1521

AG Dortmund, Urteil vom 18.05.2016 - 421 C 406/16

1. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückstands muss der Mieter nur den Mietzins begleichen, auf dessen Rückstand die Kündigung gestützt wird, um diese abzuwenden.

2. Ein weiter entstehender Mietzinsrückstand für den Folgemonat bleibt für die Wirksamkeit der Kündigung unbeachtlich und kann nur Grundlage für eine neue Kündigung werden.

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IBRRS 2016, 1542

BGH, Urteil vom 11.05.2016 - XII ZR 147/14

Ist der Beitritt eines Mieters von gewerblich genutzten Räumen in einem Einkaufszentrum zu einer in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts geführten Werbegemeinschaft unwirksam, so finden die Grundsätze über den fehlerhaften Beitritt zu einer Gesellschaft Anwendung.*)

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