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Volltexturteile nach Sachgebieten

3065 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2025, 0867

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.07.2024 - 33 C 1294/23

Grundsätzlich schließt eine Verjährung die Aufrechnung gem. § 215 BGB zwar nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem er erstmals aufgerechnet werden konnte. Diese Voraussetzung ist indes nicht erfüllt, wenn es an einer fristgemäßen Erklärung (Ersetzungsbefugnis) des Vermieters fehlt, dass er statt Naturalrestitution Schadensersatz vom Mieter beansprucht (überholt durch BGH, IMR 2024, 361).

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IBRRS 2025, 0865

AG Kiel, Urteil vom 14.10.2024 - 107 C 88/24

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2025, 0774

LG München I, Beschluss vom 10.10.2024 - 14 S 7535/24

1. Wird eine Berufung durch Beschluss (§ 522 Abs. 1 ZPO) oder Urteil verworfen, weil das Rechtsmittel unstatthaft oder verspätet eingelegt worden ist, so ist richtigerweise keine Räumungsfristentscheidung nach § 721 Abs. 1 ZPO möglich, weil der Eintritt der formellen Rechtskraft der erstinstanzlichen Entscheidung durch das Rechtsmittel nicht gehemmt worden ist.

2. In Fällen, in denen die Berufung des Mieters gegen ein erstinstanzliches Räumungsurteil nach vorheriger mündlicher Verhandlung durch Urteil zurückgewiesen wird, sowie in Beschlüssen nach § 522 Abs. 2 ZPO (Zurückweisung einer unbegründeten Berufung) und selbst in Beschlüssen nach § 516 ZPO (Entscheidung nach Zurücknahme einer Berufung) ist eine zweitinstanzliche Räumungsfristentscheidungen zu treffen.

3. Für die Gewährung einer Räumungsfrist in der 2. Instanz ist es richtigerweise nicht erforderlich, dass erstmals in der Berufungsinstanz auf Räumung erkannt wird.

4. Eine Addition der erst- und zweitinstanzlich gewährten Räumungsfristen findet bei der Berechnung der maximal zulässigen Frist nach § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO nicht statt.

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Online seit 27. März

IBRRS 2025, 0875

BGH, Urteil vom 29.01.2025 - XII ZR 96/23

1. Der Rückerhalt der Mietsache iSd § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.02.2019 - XII ZR 63/18, IMR 2019, 237 = NZM 2019, 408).*)

2. Für den Verjährungsbeginn ist der Rückerhalt der Mietsache auch dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist mit der Folge, dass ein Anspruch i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann (im Anschluss an BGH Urteil vom 23.10.2013 - VIII ZR 402/12, IMR 2014, 6 = NZM 2014, 128).*)

3. Zum Rückerhalt der Mietsache bei Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters (im Anschluss an BGH Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 93/04, IMRRS 2005, 1000 = NZM 2005, 535).*)

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IBRRS 2025, 0854

LG Meiningen, Urteil vom 15.01.2025 - 4 S 72/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 26. März

IBRRS 2025, 0742

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 14.02.2025 - 2-11 S 97/24

1. Durch den Tod einer Partei tritt grundsätzlich eine Unterbrechung des Verfahrens ein.

2. Dies ist jedoch dann nicht der Fall, wenn eine Vertretung durch einen Prozessbevollmächtigten stattgefunden hat.

3. Legt der Rechtsanwalt das Mandat erst nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist nieder, ist diese dennoch abgelaufen, selbst wenn der Mandant bereits während dem Fristlauf verstorben ist.

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Online seit 25. März

IBRRS 2025, 0824

LG Berlin, Urteil vom 13.12.2023 - 64 S 81/23

Beschädigungen der Mietsache in Folge vertragswidrigen Handelns hat ein Mieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 538 BGB auch denn zu vertreten, wenn ihn daran kein Verschulden trifft (hier: rückwärtiges Hineinfallen in eine Glastür in Folge unvorhersehbarer Ohnmacht).*)

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IBRRS 2025, 0753

LG Berlin II, Beschluss vom 23.10.2024 - 64 T 71/24

Das selbständige Beweisverfahren gem. § 485 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist nicht eröffnet, um die Einordnung einer Wohnung innerhalb einer Mietspiegelspanne zu klären, indem ein Sachverständigengutachten über in der "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" genannte positive und negative Wohnwertmerkmale eingeholt wird.*)

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Online seit 24. März

IBRRS 2025, 0801

LG Berlin, Urteil vom 20.03.2023 - 64 S 61/23

Unternimmt es ein Mieter, den Vermieter im Anschluss an eine berechtigte Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung der Wohnung über Ausmaß und Konditionen der Untervermietung zu täuschen, kann darin eine mehr als unerhebliche Verletzung des Mietverhältnisses liegen, die gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB jedenfalls die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.*)

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IBRRS 2025, 0727

AG Wiesbaden, Beschluss vom 26.02.2025 - 935 C 4000/24

Bei einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung kann die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) nicht auf der Grundlage des bestehenden Mietspiegels zuzüglich eines Stichtagszuschlags auf der Basis des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes schlüssig dargelegt werden.*)

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Online seit 23. März

IBRRS 2025, 0730

VerfGH Berlin, Beschluss vom 29.11.2024 - VerfGH 45/24

1a. Das Besitzrecht des Pächters gehört zu den vermögenswerten Rechten, die der berechtigten Person von der Rechtsordnung in der Weise zugeordnet sind, dass sie die damit verbundenen Befugnisse nach eigenverantwortlicher Entscheidung zu ihrem privaten Nutzen ausüben darf, und fällt unter den Schutz der Eigentumsgarantie aus Art 23 Abs 1 VvB (RIS: Verf BE), vgl BVerfG, 11.09.1997, 1 BvR 392/89.

1b. Es gehört zur freiheitssichernden Funktion des Grundrechts auf Eigentum, dass vertragstreue Mieter geschützt sind gegen den Verlust ihrer Wohnung, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet ist (BVerfG, 26.05.1993, 1 BvR 208/93). Denn im Wohnen entfaltet sich die Persönlichkeit des Einzelnen in privater räumlicher Sphäre.

1c. Im Hinblick auf die Eigentumsgarantie sind die Belange von Vermieter und Mieter angemessen zu berücksichtigen, gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (vgl VerfGH Berlin, 20.04.2010, 62/07, BVerfG, 26.05.1993, 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1). Wenn die Interessen einer Seite vollständig vernachlässigt oder vernünftige, nachvollziehbare und gewichtige Argumente übergangen werden oder ein Grundrecht bei der Anwendung einfachen Rechts beiseitegeschoben wird, ist von einer Verkennung des Inhalts der Eigentumsgarantie durch das Fachgericht auszugehen (vgl VerfGH Berlin, 20.04.2010, 62/07).

2. Hier:

2a. Die Annahme des KG, dass in diesem besonderen Einzelfall die grundrechtliche Position der Beschwerdeführer durch das allgemeine Pachtrecht hinreichend berücksichtigt sei, verfehlt den Gewährleistungsgehalt von Art 23 Abs 1 Verf BE.

2b. Bei dem zugrundeliegenden Rechtsstreit um ein „Pachtverhältnis“ zu Wohnzwecken hat das KG versäumt, sich angesichts der besonderen Umstände des Einzelfalles hinreichend mit der Bedeutung der Eigentumsfreiheit für die Rechtsposition der Beschwerdeführer auseinanderzusetzen. Das tatsächlich vorliegende Rechtsverhältnis entspricht nicht dem typischen Pachtvertrag, in dem die Persönlichkeitsentfaltung in räumlicher Sphäre keine Rolle spielt, weil eine Pacht regelmäßig gerade nicht zu zeitlich uneingeschränkten Wohnzwecken vereinbart ist. Der Besonderheit des konkreten „Pachtvertrages (…) zur Ausnutzung zu Wohnzwecken“ wird eine Behandlung allein nach pachtrechtlichen Vorschriften nicht gerecht, weil der Ausgleich der widerstreitenden, jeweils von Art 23 Abs 1 Verf BE geschützten Rechtspositionen dadurch nicht abschließend vorgezeichnet ist.

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Online seit 22. März

IBRRS 2025, 0728

AG Remscheid, Urteil vom 10.02.2025 - 27 C 134/24

ohne amtliche Leitsätze

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Online seit 21. März

IBRRS 2025, 0724

VG Düsseldorf, Urteil vom 08.01.2025 - 13 K 8632/22

ohne amtliche Leitsätze

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Online seit 19. März

IBRRS 2025, 0732

AG Neubrandenburg, Urteil vom 19.12.2024 - 109 C 353/23

1. Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zum barrierefreien Umbau des Bades verlangen.

2. Der Vermieter kann seine Zustimmung von einer Sicherheit für einen späteren Rückbau abhängig machen.

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IBRRS 2025, 0670

VG Schleswig, Beschluss vom 28.01.2025 - 2 B 2/25

Der "Missbrauch" einer (baulichen) Anlage, hier in der Form der sach- und vertragswidrigen Manipulation der elektrischen Leitungen im Flurbereich durch einen Wohnungsmieter, dürfte nicht mehr als eine durch den Betrieb der Anlage verursachte Gefahrenlage angesehen werden können, die eine baurechtliche Nutzungsuntersagung rechtfertig.

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Online seit 18. März

IBRRS 2025, 0734

OLG Schleswig, Urteil vom 26.02.2025 - 12 U 35/24

Wenn in einem Pachtvertrag über Windkraftanlagen mit einer Laufzeit von 25 Jahren, in dem sich die Vergütung für den Verpächter an dem Ertrag der von dem Pächter auf dem Grundstück zu errichtenden Windkraftanlagen bemisst, vereinbart ist, dass die Vergütung entfällt, wenn die technische Lebensdauer der Windkraftanlagen vor Ablauf der Vertragslaufzeit erreicht ist und die Anlagen entfernt wurden, endet die Verpflichtung des Pächters zur Zahlung der Vergütung nicht damit, dass er die "alten" Windkraftanlagen wegen mangelnder Rentabilität abreißen und neue bauen lässt. Vielmehr setzt sich die ursprüngliche Vergütung an den neuen Anlagen fort.*)

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Online seit 17. März

IBRRS 2025, 0671

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 29.01.2025 - 7 B 1195/24

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2025, 0635

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.06.2024 - 33050 C 26/23

1. Eine vollständige Zahlung der Mietrückstände nach Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung innerhalb der Schonfrist lässt diese unwirksam werden.

2. Zwar kann ein Versäumnisurteil in Bezug auf die Räumung einer Wohnung aufgrund nicht gezahlter Miete bereits vor Ablauf der Schonfrist ergehen. Kommt es allerdings innerhalb der Schonfrist und nach Erlass des Versäumnisurteils sodann zur vollständigen Zahlung der ausstehenden Miete, begründet diese eine materiell-rechtliche Einwendung gegen den Titel, die trotz bereits erlassenen Versäumnisurteils zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung führt.

3. Die ordentliche Kündigung kann grundsätzlich nicht durch Zahlung der rückständigen Miete geheilt werden.

4. Eine Klage auf künftige Leistung kann - nur - erhoben werden, wenn den Umständen nach zu besorgen ist, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Eine solche Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung ist anzunehmen, wenn der Mieter durch ernsthaftes Bestreiten des Kündigungsgrunds seinen Unwillen, die Wohnung zum feststehenden Beendigungszeitpunkt herauszugeben, eindeutig zu erkennen gibt.

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Online seit 15. März

IBRRS 2025, 0648

LG Hamburg, Urteil vom 30.10.2024 - 316 S 38/24

1. Der Anspruch aus § 862 Abs. 1 BGB kann sich auch nur gegen eine erstmals ernsthaft drohende Störung richten (neuer Mietvertrag mit Dritten). Das Verhalten des Neu-Mieters muss sich der Vermieter zurechnen lassen.*)

2. Die einstweilige Verfügung zur Wahrung der Besitzschutzansprüche ist bis zur rechtskräftigen Verurteilung der Alt-Mieterin zur Räumung des Stellplatzes zu befristen.*)

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Online seit 14. März

IBRRS 2025, 0639

OLG Hamm, Beschluss vom 25.01.2025 - 7 U 47/24

1. Eine Rechtsscheinhaftung eines Geschäftsführers einer uG (haftungsbeschränkt) für eine Verbindlichkeit dieser haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft gemäß § 311 Abs. 2 und Abs. 3, § 179 (analog) BGB (in Anschluss an BGH, IBR 2022, 269; IBR 2012, 674; BGH, Urteil vom 05.02.2007 - II ZR 84/05, Rz. 9 ff., 17.02.2025 = NJW 2007, 1529) kommt im Hinblick auf eine allein deliktische Haftung der haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft aus § 831 BGB oder aus § 823 BGB nicht in Betracht.*)

2. Der Vermieter ist nach den Grundsätzen des Vertrags mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter (zuletzt BGH, IMR 2024, 378) regelmäßig nicht - so auch hier - in den Schutzbereich des Untermietvertrags zwischen Mieter/Untervermieter und Untermieter einbezogen (in Fortschreibung zu BGH, Urteil vom 06.11.2012 - VI ZR 174/11, Rz. 9 m.w.N., IMRRS 2012, 3352 = NJW 2013, 1002; BGH, Urteil vom 02.07.1996 - X ZR 104/94, IBRRS 1996, 0041 = BGHZ 133, 168; BGH, Urteil vom 15.02.1978 - VIII ZR 47/77, BGHZ 70, 327 Ls. 1).*)

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Online seit 12. März

IBRRS 2025, 0638

LG Köln, Urteil vom 29.01.2025 - 17 O 168/24

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2025, 0636

AG München, Urteil vom 18.08.2023 - 173 C 11834/23

Selbst wenn aus der Wohnung eines Mieters Geräusche dringen, darf ein Nachbar nicht durch ständiges Klopfen hierauf reagieren. Vielmehr muss der Nachbar seinerseits gerichtlich gegen den anderen Mieter vorgehen und auf Unterlassung klagen.

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Online seit 11. März

IBRRS 2025, 0672

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 13.01.2025 - 10 B 880/24

1. Erfolgt die Aufnahme der Wohnnutzung ohne Fertigstellungsanzeige bzw. Gestattung der vorzeitigen Nutzung und trotz brandschutzrechtlicher Bedenken, dann liegt die Annahme nahe, dass ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften vorliegt.

2. Im Falle drohender Obdachlosigkeit des Bewohners kann die Bauordnungsbehörde auf die Inanspruchnahme kommunaler Hilfsangebote verweisen.

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IBRRS 2025, 0642

AG Bad Urach, Urteil vom 16.01.2025 - 1 C 165/24

Besteht ein Mietverhältnis i.S.d. § 566 BGB, wenn der "Mieter" die Wohnung zuvor vom Veräußerer "gekauft" hat, der "Kaufvertrag" aber nicht beurkundet ist?

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IBRRS 2025, 0640

LG Berlin II, Urteil vom 22.01.2025 - 64 S 21/23

1. Der Einbau einer Zentralheizungsanlage an Stelle der bis dahin in den Wohnungen installierten Elektro-Einzelöfen stellt sich auch dann als eine Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 555b Nr. 2 und Nr. 4 BGB dar, wenn die Anlage nicht von dem Vermieter selbst, sondern im Wege des Wärmecontractings von einem Dritten betrieben werden soll. Da die Mieter ihre Wohnungen bis zum Einbau der Zentralheizungsanlage auf eigene Kosten beheizten und dem Vermieter gegenüber keine Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen hatten, bietet § 556c BGB in einem solchen Fall weder Grundlage noch Regelung für die Umlage der Kosten der Wärmeerzeugung. Sind auch im Mietvertrag keine ausdrücklichen Regelungen über die Beheizung im Wege des Wärmecontractings getroffen, so ergibt sich im Wege ergänzender Vertragsauslegung gem. §§ 133, 157 BGB, dass die Mieter dem Vermieter dem Grunde nach zur anteiligen Erstattung der Wärmekosten sowie zur Leistung von Heizkostenvorschüssen verpflichtet sind. (Anschluss BGH, IMR 2007, 315; Abgrenzung BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 362/04, IMRRS 2006, 0847)*)

2. Im Wege ergänzender Vertragsauslegung gem. §§ 133, 157 BGB ist auch darüber zu befinden, ob der Vermieter die gesamten Contractingkosten einschließlich darin enthaltener Investitions- und Verwaltungskosten sowie des Unternehmergewinns des Wärmelieferanten auf die Mieter umlegen darf, oder ob er sie anteilig selbst tragen muss. Wesentlich kommt es dabei auf die zu erwartende Veränderung der die Mieter treffenden Kosten der Wärmeversorgung an. Ist davon auszugehen, dass die jährlichen Stromkosten für den Betrieb der Einzelöfen deutlich höher waren als die nunmehr auf die Beheizung der Wohnung entfallenden anteiligen Contractingkosten, erschiene es unbillig, der Vermieterin einen von ihr selbst zu tragenden Anteil der Contractingkosten zuzuweisen, um so zu ihren Lasten den Mietern noch weiter gehende Einsparungen zu ermöglichen. Dabei obliegt es den Mietern, zu den in der Vergangenheit angefallenen Stromkosten vorzutragen; sie trifft insoweit zumindest eine sekundäre Darlegungslast, da die Vermieterin auf die den Mietern erteilten Stromrechnungen nicht zugreifen kann.*)

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Online seit 10. März

IBRRS 2025, 0641

AG Hamburg, Beschluss vom 21.01.2025 - 21 C 7/25

1. Die abstrakte Gefährlichkeit des eingesetzten Mittels (Schusswaffengebrauch im Wohnraum) rechtfertigt für sich genommen noch keine konkrete Gefahr für Leib oder Leben des Vermieters bzw. von ihm zu schützenden Personen (andere Hausbewohner) i.S.d. § 940a ZPO.

2. Verfolgt die Antragstellerin eine Regelungsverfügung in Form eines Betretungsverbots der Wohnung samt Schlüsselaustausch und Hinterlegung der Schlüssel bei einem zu bestimmenden Dritten (z.B. Sequester), steht dies in faktischer Wirkung einer Räumungsverfügung gleich, weshalb daran dieselben Maßstäbe wie an eine Räumungsverfügung (§ 940a ZPO) zu stellen sind.

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IBRRS 2025, 0631

AG Zossen, Urteil vom 13.01.2025 - 5 C 63/24

Sittenwidrig ist ein Mietvertrag, der eine nahestehende Person in Erwartung einer zeitnah drohenden Zwangsvollstreckung auf Kosten des zukünftigen Ersteigerers im Besitz der gegenständlichen Wohnung halten soll, ohne dafür einen angemessenen Mietzins zu entrichten, und der im Bewusstsein dessen abgeschlossen worden ist, dass zu dem vereinbarten Mietzins niemals eine vergleichbare Wohnung zu erlangen wäre.*)

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Online seit 7. März

IBRRS 2025, 0630

BGH, Urteil vom 15.01.2025 - XII ZR 29/24

1. Haben die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt, kann der Vermieter die zusätzliche Zahlung des Umsatzsteuerbetrags nur dann vom Mieter verlangen, wenn er selbst tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 30.09.2020 - XII ZR 6/20, IMR 2021, 66).*)

2. Der Vermieter kann auf die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht nach § 4 Nr. 12 a UStG nur dann verzichten, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Mieträume für unternehmerische Zwecke nutzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 21.01.2009 - XII ZR 79/07, IMRRS 2009, 0507 = NJW-RR 2009, 593).*)

3. Legt der zum Vorsteuerabzug berechtigte Vermieter bei der Vermietung von Sondereigentum in einer Wohnungseigentumsanlage der Betriebskostenabrechnung umlagefähige Kostenpositionen zu Grunde, die in der vom Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft erstellten Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG enthalten sind, muss er diese nicht von den darin enthaltenen Umsatzsteueranteilen befreien, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihrerseits nicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet hat.*)

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Online seit 6. März

IBRRS 2025, 0619

AG Kreuzberg, Urteil vom 11.12.2024 - 4 C 5129/24

1. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt nur vor, wenn durch die Anmietung lediglich ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll, nicht hingegen, wenn ein allgemeiner Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann.

2. Bei Studierenden ist vorübergehender Gebrauch allenfalls dann anzunehmen, wenn sie die Wohnung nur semesterweise anmieten, da sie sich dann ersichtlich einen Wechsel in eine andere Wohnung nach dem Semester vorbehalten wollen.

3. Der im Mietvertrag vereinbarte Vertragszweck "Studium" lässt nicht per se den Schluss auf einen nur vorübergehenden Gebrauch zu.

4. Der Abschluss eines Kettenmietvertrags mit jeweils kurzer Mietdauer über ein Zimmer in einer Wohnung mit einem Studenten als Mieter ist als Versuch der Umgehung der Mietpreisbremse zu werten.

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Online seit 5. März

IBRRS 2025, 0600

AG Bottrop, Urteil vom 09.01.2025 - 8 C 284/23

1. Wird der Herausgabeanspruch des Vermieters im Wege der Zwangsräumung durchgesetzt, bedeutet dies keine Erfüllung des Räumungsschuldners i.S.v. § 362 BGB.

2. Eine vorübergehende Nutzungsuntersagung stellt keinen Kündigungsgrund für den Vermieter dar.

3. Tritt in einer Wohnung ein Abwasserschaden auf, der zu unzumutbaren Fäkalgerüchen führt, ist die Miete zu 100% gemindert.

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Online seit 3. März

IBRRS 2025, 0583

AG Remscheid, Urteil vom 03.02.2025 - 7 C 130/24

1. Es führt allein schon die Übermittlung einer (formell) ordnungsgemäßen Abrechnung über die Betriebskosten an den Mieter zur Fälligkeit des sich hieraus ergebenden Nachforderungs- und Guthabensaldos.

2. Erst wenn der Mieter von seinem Belegeinsichtsrecht geltend macht, resultiert daraus für ihn ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Gewährung der Belegeinsicht.

3. Nur wenn die Belegeinsicht endgültig verweigert wird, kann die Klage des Vermieters auf Leistung des Nachzahlungsbetrages nicht nur zu einer Zug-um-Zug-Verurteilung, sondern zu einer Klageabweisung führen.

4. Die Belegeinsicht erstreckt sich auch auf die Zahlungsbelege; allerdings nur dann, wenn der Mieter die Einsichtnahme in die entsprechenden Zahlungsbelege auch tatsächlich verlangt und der Vermieter diese ablehnt.

5. Das allgemeine Verlangen nach Belegeinsicht bezieht sich allerdings nach allgemeinem Sprachgebrauch nur auf die Belege für die umgelegten Kosten und eben nicht auf die weiteren Zahlungs- bzw. Gutschriftbelege.

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IBRRS 2025, 0576

LG Lübeck, Beschluss vom 26.06.2024 - 33 C 1094/23

1. Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

2. Bei der Frage, ob ein Vermieter durch die Fortsetzung eines Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird, darf nicht allein darauf abgestellt werden, ob eine bewohnte Wohnung der Durchführung der angestrebten Verwertung entgegensteht. Vielmehr ist auch zu bewerten, ob das Mietverhältnis als solches einer Durchführung der Arbeiten entgegensteht.

3. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn sich der Mieter nicht bereiterklärt, seine Wohnung vorübergehend zu räumen oder eine vorübergehende Räumung oder eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu angepassten Konditionen aus anderen tatsächlichen oder wirtschaftlichen Gründen nicht möglich sind.

4. Eine Verwertungskündigung ist zulässig, wenn ein Mietobjekt durch beabsichtigte Sanierungsmaßnahmen wegfällt.

5. Die Umgestaltung einer Wohnung kann dem Wegfall einer Wohnung nur dann gleichgestellt werden mit der Folge, dass ein Kündigungsgrund in Betracht zu ziehen ist, wenn die Wohnung durch die Umgestaltung in ihrem grundlegenden Charakter wesentlich verändert wird. Dies dürfte einer grundsätzlichen Veränderung des Wohnungszuschnitts und der Wohnqualität bedürfen, die über eine reine Modernisierung hinausgeht.

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IBRRS 2025, 0566

AG Köln, Urteil vom 19.08.2024 - 148 C 34/24

ohne amtlichen Leitsatz

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Online seit 27. Februar

IBRRS 2025, 0557

AG Hamburg, Urteil vom 11.02.2025 - 21 C 344/24

1. In Anlehnung an die TA-Lärm liegt die allgemein übliche Nachtzeit zwischen 22:00 Uhr und 6:00 Uhr, wobei die Rücksichtnahme ab 22 Uhr erhöht, zwischen 0:00 Uhr und 06:00 Uhr deutlich erhöht ist (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 02.08.2024 - 21 C 402/23).

2. Einem Mieter ist die sozial adäquate Nutzung seiner Wohnung auch zur Ruhe- bzw. Nachtzeit in Form von kurzem nächtlichen Duschen oder dem Toilettengang und damit einhergehender Geräuschentwicklung unbenommen.

3. Das Duschen bzw. Baden mit entsprechendem Wasserlauf und Wasserschlägen auf die Wasseroberfläche nahezu täglich, jedenfalls in regelmäßigen Abständen bis zu 60 Minuten, teilweise über zwei bis drei Stunden mit wiederkehrenden lauten Unterhaltungen und Geschrei nach 22 Uhr, regelmäßig aber vor allem in der besonders schutzwürdigen Nachtzeit zwischen 0:00 Uhr und 06:00 Uhr überschreitet das im Rahmen wechselseitiger Duldungen anzusetzende Maß bei Weitem.

4. Gleiches gilt für den wiederkehrenden Einsatz einer Waschmaschine und Geräuschentwicklungen durch Staubsauger und Möbelrücken nach 22 Uhr bis 6 Uhr.

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IBRRS 2025, 0556

AG Lichtenberg, Urteil vom 04.02.2025 - 7 C 5099/24

Gute ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung sind keine wohnwerterhöhenden Merkmale.*)

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Online seit 26. Februar

IBRRS 2025, 0558

AG Hamburg, Urteil vom 14.02.2025 - 49 C 86/24

1. Gesetzliche Voraussetzung einer jeden Kündigung wegen Eigenbedarfs ist, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen tatsächlich benötigt. Über den bloßen Eigennutzungswunsch des Vermieters hinaus müssen vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Entscheidung des Vermieters zur Eigennutzung oder Nutzung durch einen Angehörigen vorhanden sein.

2. Verbleibende Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches gehen zu Lasten des Vermieters.

3. Eine Eigenbedarfskündigung setzt zudem voraus, dass die Eigenbedarfspersonen den bestehenden Zustand der Wohnung besichtigt und sich zudem über die künftige Raumnutzung und Miethöhe abgestimmt haben.

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IBRRS 2025, 0555

OLG Hamburg, Urteil vom 05.02.2025 - 4 U 95/24

1. Stellt der Vermieter von Büroräumlichkeiten in einem laufenden Räumungsprozess die Wasserversorgung ab, kann der Mieter hiergegen in der Regel im Wege der einstweiligen Verfügung auf Grundlage von nachvertraglichen Pflichten aus Treu und Glauben gem. § 242 BGB vorgehen, wenn er sowohl den Mietzins als auch die Betriebskostenvorauszahlungen weiterhin leistet.*)

2. Gibt der Mieter in diesem Verfügungsprozess den Besitz aufgrund angedrohter Zwangsvollstreckung jedenfalls vorübergehend auf, kann er den Rechtsstreit teilweise nur für die Zukunft für erledigt erklären und die Zulässigkeit sowie Begründetheit seines Verfügungsantrags bis zur Besitzaufgabe feststellen lassen, wenn eine bereits erlassene einstweilige Verfügung für die Vergangenheit Gültigkeit behalten soll, etwa weil aus ihr bereits vollstreckt worden ist oder noch vollstreckt werden soll.*)

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Online seit 25. Februar

IBRRS 2025, 0533

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.06.2024 - 124 C 215/22

Die Auslegung, dass die Ankündigungsfrist für die Frage der Ordnungsmäßigkeit der Modernisierungs­ankündigung keine Rolle spielen soll, findet im Gesetz keine Stütze.

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IBRRS 2025, 0424

OLG Frankfurt, Beschluss vom 22.11.2024 - 2 U 101/23

1. Formularmäßige Beschränkung der Minderung (mit § 812er Vorbehalt) ist wirksam.

2. Das Rechtsschutzbedürfnis nach § 256 ZPO entfällt bei Leistungswiderklage.

3. Zur richterlichen Hinweispflicht nach § 139 Abs. 2 ZPO.

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Online seit 24. Februar

IBRRS 2025, 0511

AG Bad Segeberg, Urteil vom 23.05.2024 - 17b C 66/23

1. Ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann nur gegenüber allen Vertragspartnern wirksam gekündigt werden. Demnach kann eine Kündigung des Mietverhältnisses nur durch sämtliche Partner, die Mietvertragspartei sind, gemeinschaftlich erfolgen.

2. Der in der Wohnung verbleibende Mieter verhält sich aber treuwidrig, wenn er die vom ausgezogenen Mitmieter begehrte Zustimmung zur Kündigung nicht erteilt und zeitgleich weiterhin in der Wohnung verbleibt und durch den Austausch der Schlösser diesem auch jeglichen Zugang zur Wohnung verwehrt.

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Online seit 18. Februar

IBRRS 2025, 0467

LG München I, Urteil vom 09.08.2024 - 14 S 16755/23

1. Wird die Kündigung nicht durch eine Personengesellschaft als Ersterwerberin vor Begründung von Wohnungseigentum ausgesprochen, sondern erst durch die Zweiterwerber als natürliche Personen nach Umwandlung des Wohnraums in Wohnungseigentum, so ist § 577a Abs. 1 BGB einschlägig. Die Frist beginnt mit dem Zweiterwerb.

2. Der Erwerber des Eigentums muss, um § 577a Abs. 2a BGB zu genügen, selbst Gesellschafter der Personengesellschaft (gewesen) sein, die ursprünglich den vermieteten Wohnraum erwarb.

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IBRRS 2025, 0455

AG Remscheid, Urteil vom 02.05.2024 - 7 C 5/24

1. Rauchen gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Das gilt auch, wenn der Mitmieter (Wohnungsnachbar) auf seinem Balkon raucht.

2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der gestörte Mieter entweder gar nicht verhindern kann, dass Rauch oder sonstige Gerüche aus der anderen Wohnung in die eigene Wohnung dringt oder wenn es ihm nahezu unmöglich ist, diesen Rauch oder diese Gerüche durch Lüften wieder aus der Wohnung herauszubekommen.

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Online seit 13. Februar

IBRRS 2025, 0423

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 02.05.2024 - 318a C 115/24

1. Ausgangspunkt für die Frage, ob selbstständige Verträge oder ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und einen Pkw-Stellplatz begründet werden sollten, ist der Wille der Vertragsparteien.*)

2. Auf die örtliche Nähe der Garage und der Wohnung ist nicht zurückzugreifen, wenn sich im konkreten Fall aus der Regelung im Stellplatzmietvertrag und wegen der gleichzeitigen Fertigung zweier Vertragsurkunden eindeutig ergibt, dass die Parteien zwei separate Verträge schließen wollten.*)

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Online seit 12. Februar

IBRRS 2025, 0422

AG Reinbek, Urteil vom 10.11.2022 - 11 C 170/22

1. An den Zustellungsbeweis für eine Mieterhöhung sind hohe Anforderungen zu stellen.

2. So verliert etwa eine bloße Zustellungsübersicht an Bedeutung, wenn sich ein Zeuge nicht mehr an den Zustellungsvorgang erinnern kann und ein weiterer Zeuge bekundet hat, kein Mieterhöhungsverlangen erhalten zu haben, obwohl dies ebenfalls auf der Zustellungsübersicht vermerkt gewesen ist.

3. Eine nicht zugegangene Mieterhöhung kann im Gerichtsprozess nicht nachgeholt werden. § 558b Abs. 3 BGB kann nämlich nur formelle, aber keine materiellen Fehler - wie etwa den fehlenden Zugang der Erklärung - heilen.

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IBRRS 2025, 0402

AG Charlottenburg, Urteil vom 30.05.2024 - 218 C 243/23

1. Der Mieter kann weiterhin einen mit Zustimmung des bisherigen Vermieters angeschafften Hund halten, wenn kein wichtiger Grund für den Widerruf der Erlaubnis besteht. Dies gilt auch, wenn es sich um einen sog. Kampfhund handeln sollte.*)

2. Nur wenn der Vermieter beweist, dass der Hund als „Waffe" gegenüber Mitmietern vom gekündigten Mieter eingesetzt wurde, kommt ein Widerruf in Betracht.*)

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Online seit 10. Februar

IBRRS 2025, 0369

LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 11.10.2024 - 2 O 493/23

1. Um den Anwendungsbereich der Minderung nicht ausufern zu lassen, ist erforderlich, dass sich der Mangel unmittelbar und nicht nur mittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume auswirkt.

2. An einer Unmittelbarkeit fehlt es in der Regel, wenn Umfeldeinwirkungen den Zustand der Pachtsache selbst sowie deren vertragsgemäße Nutzung unberührt lassen und sich allein auf die Menge potentieller Kunden auswirken.

3. Der schwindende Umfang der Vermietung in einem Shopping-Center lässt die vertragsgemäße Nutzungsmöglichkeit unberührt und wirkt sich allein auf die Menge potentieller Kunden aus. Es liegt also allenfalls eine mittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung vor.

4. Kann die Nutzung der Mallfläche jederzeit aus wichtigem Grund widerrufen werden, so ist ein wichtiger Grund anzunehmen, wenn die Bestuhlung der Mall geändert wird und deshalb der Mieter die Fläche vor seinem Laden nicht mehr nutzen kann.

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Online seit 6. Februar

IBRRS 2025, 0341

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.11.2024 - 33055 C 113/24

1. Der Mieter hat den Einbau von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu dulden. Diese Duldungspflicht erstreckt sich nicht nur auf den erstmaligen Einbau solcher Zähler, sondern auch auf deren Austausch.

2. Darüber hinaus steht dem Vermieter ein Anspruch auf Betreten der Wohnung und Duldung von Arbeiten nicht anlasslos zu, sondern immer dann, wenn er hierfür einen konkreten sachlichen Grund hat, der sich etwa aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann.

3. Der Vermieter darf sich zu diesem Zweck auch der Hilfe Dritter bedienen.

4. Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Durchführung der Arbeiten (hier: Austausch von Wasserzählern) durch einen bestimmten Anbieter oder bestimmte Personen.

5. Der Mieter kann nicht den Zutritt durch sämtliche Mitarbeiter eines bestimmten Unternehmens verweigern, weil ein einzelner Mitarbeiter versucht haben soll, Gegenstände aus seiner Wohnung zu entwenden.

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Online seit 5. Februar

IBRRS 2025, 0297

AG Essen-Borbeck, Urteil vom 29.11.2024 - 5 C 355/24

1. "Aushandeln" setzt mehr als ein "Verhandeln" voraus. Der Verwender muss den in seinen AGB enthaltenen Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen. Der Verhandlungspartner muss zumindest die reale Möglichkeit erhalten, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen beeinflussen zu können.

2. Ein "Besprechen" stellt kein "Aushandeln" dar.

3. Eine Klausel im Mietvertrag, durch die der Mieter verpflichtet wird, eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung abzuschließen, ist überraschend i.S.d. § 305c BGB. Dies gilt jedenfalls dann, wenn laut Mietvertrag die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

4. Das Aufstellen eines Pools im mitvermieteten Garten stellt keinen vertragswidrigen Gebrauch dar, vielmehr hält sich dies im Rahmen des verkehrsüblichen Maßes.

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IBRRS 2025, 0293

AG Bottrop, Urteil vom 15.08.2024 - 10 C 25/24

1. Bei einem beendeten Mietverhältnis gelten für die Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war, dieselben Grundsätze wie für das fortdauernde Mietverhältnis: Der Mieter kann bei fehlender Abrechnung die Nebenkostenvorauszahlungen nicht zurückfordern, er hätte vielmehr während der Laufzeit des Vertrags Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten müssen (vgl. BGH, IMR 2021, 349).

2. Fehlen in der Betriebskostenabrechnung die geleisteten Vorauszahlungen, so ist sie nicht formell unwirksam, vielmehr entspricht dies der materiell fehlerhaften Angabe, dass keine Vorauszahlungen geleistet wurden (vgl. IMR 2012, 176).

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Online seit 4. Februar

IBRRS 2025, 0298

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.11.2024 - 6 C 73/23

1. Der einfache Berliner Mietspiegel stellt auch eine taugliche Schätzgrundlage für die in der Inklusivmiete enthaltene Nettokaltmiete dar. Ein eigener Teilmarkt für möblierten Wohnraum existiert derzeit nicht.

2. Legt der Mieter einen unbefristeten Arbeitsvertrag vor, nach dem Ort der Miete und Arbeit identisch sind, so lässt dies den Rückschluss zu, dass der Mieter dort einen neuen Lebensmittelpunkt begründet und die Mietsache nicht nur "vorübergehend" gebraucht i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

3. Kommt ein Wohnraummietvertrag über eine Vermittlungsplattform zu Stande, so ist deren Kenntnis zum Gebrauchswillen des Mieters (hier: der unbefristete Arbeitsvertrag) dem Vermieter zurechenbar.

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