Immobilien- & Baurecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5139 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2021, 0011

OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.03.2020 - 3 Wx 223/18

Zur Verletzung der Aufklärungspflicht (Amtsermittlungspflicht) durch das Grundbuchamt bei der nachträglichen Anlegung eines Grundbuchblattes sowie im Abhilfeverfahren bei der Entscheidung über die Eintragung eines Amtswiderspruchs, betreffend die Buchung der "wahrscheinlichsten" Eigentümer eines durch mehrfache Zerlegung entstandenen neuen Flurstücks - 192 qm Ackerland und 213 qm Wirtschaftsweg - (hier: nicht in Betracht gezogene weitere Aufklärungsmöglichkeiten im Hinblick auf den bei Anlegung des Grundbuchs "wahrscheinlichsten" Eigentümer des ursprünglichen Flurstücks).*)

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IBRRS 2021, 0008

BGH, Urteil vom 27.11.2020 - V ZR 121/19

1. Das Gebot der Rücksichtnahme zählt zu den nachbarschützenden Normen des öffentlichen Baurechts, deren Verletzung einen (quasinegatorischen) verschuldensunabhängigen Unterlassungsanspruch des Nachbarn gem. § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB analog i.V.m. § 823 Abs. 2 BGB begründen kann.*)

2. Weist das Verwaltungsgericht die auf die Verpflichtung der Behörde zur Erteilung einer Baugenehmigung gerichtete Klage mit der tragenden Begründung ab, dass das Bauvorhaben materiell baurechtswidrig ist, weil es gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstößt, steht dieser Verstoß für einen nachfolgenden Zivilprozess unter denselben Beteiligten bzw. Parteien bindend fest.*)

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IBRRS 2021, 0006

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.10.2020 - 3 Wx 182/20

1. Ist die Veräußerung des Wohnungseigentums gem. § 12 Abs. 1, 3 WEG in Verbindung mit dem als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Zustimmungserfordernis unwirksam, solange nicht die Zustimmung des Verwalters erteilt ist und ist die Verwalterbestellung verfahrensfehlerhaft erfolgt (hier: weil die Beschlussfassung über die Wahl des Verwalters bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung nicht als Tagesordnungspunkt aufgeführt war, ohne dass eine Ergänzung der Tagesordnung um diesen Punkt während der laufenden Versammlung den Fehler zu korrigieren vermochte), so führt dies nur zur Anfechtbarkeit. Das Grundbuchamt darf bei der Prüfung der zu beachtenden Eintragungsvoraussetzungen - außer im Falle einer (hier nicht gegebenen) bewussten, böswilligen Umgehung des Mitwirkungsrechts eines Wohnungseigentümers - von einer Nichtigkeit der Verwalterbestellung nicht ausgehen.*)

2. Eine Zwischenverfügung ist inhaltlich unzulässig, wenn die Beteiligten ernsthaft und endgültig zu erkennen gegeben haben, dass sie nicht gewillt waren, das vom Grundbuchamt gesehene Eintragungshindernis (hier: Fehlen des Nachweises einer ordnungsgemäßen Verwalterbestellung sowie der Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung in der Form des § 29 GBO bzw. der Genehmigung der bereits erfolgten Zustimmung) zu beseitigen (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats, vgl. FGPrax 2020, 109f.; 2019, 102 m.N.).*)

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Online seit 2020

IBRRS 2020, 3787

BGH, Urteil vom 20.10.2020 - X ZR 7/20

Der Verzicht auf ein dingliches Wohnungsrecht stellt grundsätzlich auch dann eine Zuwendung aus dem Vermögen des Wohnungsberechtigten dar, wenn dieser im Zeitpunkt des Verzichts an der Ausübung des Rechts dauerhaft gehindert ist.*)

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IBRRS 2020, 3766

VGH Hessen, Urteil vom 24.11.2020 - 3 A 828/20

Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrecht bei einem im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans gelegenen Grundstück ist nur dann durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, wenn die Gemeinde alsbald diejenigen Schritte unternimmt, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel der Wohnraumbeschaffung zu verwirklichen (wie BVerwG, IBR 2010, 236 ).*)

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IBRRS 2020, 3704

OLG Rostock, Urteil vom 29.10.2020 - 3 U 55/19

1. Wird aus einem vorläufig vollstreckbaren Titel eine Räumung vollstreckt, bleibt gleichwohl die Vindikationslage bis zum rechtskräftigen Abschluss des Rechtsstreits bestehen (Anschluss an BGH, Urteil vom 14.03.2014 - V ZR 115/13, IMRRS 2014, 1737).*)

2. Zur Sittenwidrigkeit eines Grundstückskaufvertrags mit einer Insolvenzverwalterin.*)

3. Zum Vorliegen eines In-sich-Geschäfts bei wechselseitiger Vertretung der Vertragsparteien in einem zweiteiligen Rechtsgeschäft.*)

IBRRS 2020, 3547

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.03.2017 - 21 U 101/16

1. Da die Pflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter zur Abrechnung über die Betriebskosten erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode fällig wird, muss der Erwerber und nicht der Voreigentümer über die gesamten Vorauszahlungen abrechnen, wenn der Eigentumswechsel innerhalb einer Abrechnungsperiode stattfindet. Der Erwerber muss die Betriebskostenabrechnung damit für den gesamten Abrechnungszeitraum erstellen, innerhalb dessen er in den Mietvertrag nach § 566 BGB durch den Eigentumsübergang eingetreten ist.

2. Demgegenüber ist der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs (weiter) bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode(n) zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt.

3. Bei rechtsgeschäftlich begründeter Eigentumsübertragung trifft den Veräußerer gegenüber dem Erwerber, der im Hinblick auf die Abrechnungsperiode, in die der einzelne Übergang auf ihn fällt, abrechnungspflichtig ist, die neben(kauf-)vertragliche Pflicht, dem Erwerber die Unterlagen zu übergeben bzw. mit ihm zusammenzuarbeiten, um diesem eine ordnungsgemäße Abrechnung gegenüber den Mietern zu ermöglichen.

4. Vereinbarungen, die zwischen dem Eigentümer (und Vermieter) und dem Erwerber im Rahmen des Erwerbervertrags über den wirtschaftlichen Besitzübergang getroffen werden, ändern an der Abrechnungspflicht als solche und den sich aus einer erfolgten Abrechnung ergebenden Nachzahlungs- bzw. Erstattungspflichten nichts, da solche Regelungen nur das Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber treffen und keinen Einfluss auf das Verhältnis zum Mieter haben.

5. Es entspricht dem beiderseitigen Interesse der Kaufvertragsparteien, dass sie, wenn sie den Nutzen-Lasten-Wechsel auf den Erwerber auf einen früheren Zeitpunkt als den des Eigentumsübergangs (nach Grundbucheintrag) vorverlegt haben, auf diesen Zeitpunkt auch die Zuständigkeit für die Betriebskostenabrechnung im Gleichlauf festschreiben wollen.

6. Heizöl ist Zubehör und somit regelmäßig mit dem Kaufpreis abgegolten. Es kann somit in der Betriebskostenabrechnung nicht noch einmal zu Gunsten des Verkäufers als Ausgaben berücksichtigt werden.

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IBRRS 2020, 3739

BGH, Urteil vom 18.09.2020 - V ZR 28/20

Das durch eine Grunddienstbarkeit gesicherte Recht, ein Grundstück „als Übergang zu benutzen“ berechtigt auch dazu, dieses mit einem Kraftfahrzeug zu überqueren; etwas anderes gilt nur dann, wenn sich eine Beschränkung in eindeutiger Weise aus den bei der Auslegung der Grundbucheintragung berücksichtigungsfähigen Umstände ergibt.*)

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IBRRS 2020, 3727

BFH, Beschluss vom 23.07.2020 - 8 U 171/19

Aufwendungen für die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts, um einen Überbau auf einem vermieteten Grundstück abzuwehren, sind grundsätzlich keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, da sie getragen werden, um eine Eigentums- und Vermögensbeeinträchtigung abzuwehren, nicht aber der Einkunftserzielung dienen.*)

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IBRRS 2020, 3697

BGH, Urteil vom 19.11.2020 - III ZR 134/19

1. Ein durch eine Verengung der Abwasserleitung verursachter Rückstauschaden, der durch eine - hier fehlende - Rückstaueinrichtung hätte verhindert werden können, liegt jedenfalls dann außerhalb des Schutzbereichs einer verletzten Pflicht, wenn der Anlieger nach der einschlägigen Satzung zum Einbau einer solchen Sicherung verpflichtet ist. Auf den Grund, weshalb es zu einem Rückstau im Leitungssystem gekommen ist, kommt es dann regelmäßig nicht an (Fortführung von Senat, IBR 1998, 546).*)

2. In diesen Fällen dürfen sowohl der Träger des Kanalisationsnetzes als auch von ihm mit Bauarbeiten an den Leitungen beauftragte Dritte auf die Einrichtung einer funktionsfähigen Rückstausicherung des Anliegers vertrauen.*)

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IBRRS 2020, 3531

OLG Hamburg, Beschluss vom 22.10.2020 - 13 W 142/20

1. Soll eine auf zwei Flurstücken bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft in zwei Wohnungseigentümergemeinschaften auf zwei Grundstücken aufgeteilt werden, setzt dies nicht die vorherige Aufhebung der ursprünglichen Wohnungseigentümergemeinschaft voraus.

2. Die Realteilung kann vielmehr unter Aufteilung der Gemeinschaft und gleichzeitigem Tausch der jeweiligen Miteigentumsanteile erfolgen. Jeder Miteigentümer muss hierbei diejenigen Miteigentumsanteile am Grundstück abgeben, auf dem sich sein Wohnungseigentum nicht befindet.

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IBRRS 2020, 3506

BFH, Urteil vom 21.07.2020 - IX R 26/19

1. Das Finanzgericht darf eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen.*)

2. Die Arbeitshilfe gewährleistet die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts nicht.*)

3. Im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung ist das Finanzgericht in der Regel gehalten, gem. § 81 Abs. 1 FGO das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen, wenn es nicht ausnahmsweise selbst über die nötige Sachkunde verfügt und diese in den Entscheidungsgründen darlegt.*)

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IBRRS 2020, 3406

VG Würzburg, Urteil vom 29.10.2020 - 5 K 20.497

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 3400

BFH, Urteil vom 07.05.2020 - V R 1/18

1. Bei Aufwendungen zur Renovierung eines an den Arbeitgeber vermieteten Home-Office besteht der für den Vorsteuerabzug erforderliche direkte und unmittelbare Zusammenhang mit den Vermietungsumsätzen, soweit das Home-Office beruflich genutzt wird.*)

2. Im Falle einer Bürotätigkeit kann sich die berufliche Nutzung des Home-Office auch auf einen Sanitärraum erstrecken, nicht jedoch auf ein mit Dusche und Badewanne ausgestattetes Badezimmer.*)

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IBRRS 2020, 2200

AG Leverkusen, Urteil vom 15.10.2019 - 26 C 445/17

1. Jeder Eigentümer kann Unterlassung der Mitbenutzung einer ehemals gemeinsam genutzten Hofein-/-zufahrt verlangen, es sei denn, der Nachbar hat einen Anspruch auf Duldung.

2. Einen Anspruch auf Duldung hat der Nachbar, der den Hof benutzt, zu beweisen.

3. Eine Hoffläche im Grenzbereich zwischen zwei Grundstücken ist dann eine Grenzeinrichtung, wenn sie dem Vorteil beider Grundstücke dient.

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IBRRS 2020, 3344

KG, Beschluss vom 22.10.2020 - 1 W 1357/20

1. Die Voreintragung des Berechtigten ist nicht gemäß § 40 GBO entbehrlich, wenn der Erbe ohne gleichzeitigen Eigentumsübergang eine Belastung des Grundstücks eintragen lassen will.*)

2. Anderes gilt, wenn nicht der Erbe, sondern ein Bevollmächtigter aufgrund einer von dem noch als Eigentümer eingetragenen Erblasser erteilten transmortalen Vollmacht über das Grundstück verfügt (Fortführung von Senat, Beschluss vom 2. August 2011, - 1 W 243/11 - IBRRS 2011, 3891).*)

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IBRRS 2020, 3317

BGH, Beschluss vom 17.09.2020 - V ZB 8/20

Mit einem eingezogenen Erbschein kann der Nachweis der Erbfolge gemäß § 35 Abs. 1 GBO nicht geführt werden.*)

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IBRRS 2020, 3223

OLG Hamm, Beschluss vom 05.08.2020 - 15 W 266/20

Die Berechtigung des Verwalters muss im Zeitpunkt der Abgabe der Zustimmungserklärung gemäß § 12 WEG vorliegen. Die am 28.03.2020 in Kraft getretene Vorschrift des § 6 Abs. 1 COVMG führt nicht dazu, dass der Verwalter, dessen Bestellung vorher schon geendet hatte, mit Inkrafttreten des COVMG rückwirkend als bestellt anzusehen ist. Eine vor Inkrafttreten des COVMG erteilte Zustimmung muss daher erneut erklärt werden.*)

IBRRS 2020, 3112

OLG Jena, Beschluss vom 27.07.2020 - 3 W 211/20

Bei einem Insolvenzverwalter handelt es sich um eine natürliche Person, demzufolge ist die Zwangssicherungshypothek ohne den Zusatz "als Insolvenzverwalter" einzutragen, unabhängig davon, ob der Vollstreckungstitel ihn so bezeichnet.

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IBRRS 2020, 3132

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.06.2020 - 3 Wx 99/20

1. Entscheidet - wie hier - der Rechtspfleger sogleich anstelle des zuständigen Urkundsbeamten der Geschäftsstelle über den Antrag auf Erteilung von Abschriften aus den Grundakten, so ist dies ohne Einfluss auf die Wirksamkeit seiner Handlung; das Rechtsmittelverfahren richtet sich dann ebenfalls nach den Vorschriften für ein Geschäft des Rechtspflegers und nicht nach denen für ein Geschäft des Urkundsbeamten.*)

2. Der im Grundbuch als Miteigentümer Eingetragene, dessen Grundbesitz im Wege der Zwangsversteigerung (§ 90 ZVG) einem Dritten (hier einer britischen Ltd GmbH) zugeschlagen worden ist, ist - auch unter Berücksichtigung einer von ihm geäußerten Befürchtung, der Zuschlagsbeschluss werde wieder aufgehoben - nicht (mehr) berechtigt, die Übersendung einer Fotokopie eines in den Grundakten befindlichen, nicht erledigten Antrages zu verlangen. Die Feststellung eines aus einem wirtschaftlichen Interesse abgeleiteten berechtigten Interesses des Antragstellers erfordert die Darlegung, welche rechtlichen Schlüsse er aus der Unterlage, in die er Einsicht begehrt bzw. deren Kopie er verlangt, zu ziehen gedenkt (hier: Verdacht, die Finanzverwaltung NRW habe beim Grundbuchamt einen nicht erledigten Antrag in Steuerangelegenheiten der ... LTd gestellt).*)

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IBRRS 2020, 3080

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.04.2020 - 3 Wx 29/20

Das Grundbuchamt, das auf der Grundlage eines Leistungstitels, der die Leistungspflicht des Vollstreckungsschuldners (hier Zahlung) von einer Zug um Zug zu bewirkenden Gegenleistung des Vollstreckungsgläubigers (Auflassung und Übertragung zweier Wohnungseigentumseinheiten) abhängig macht, eine Zwangssicherungshypothek eingetragen hat, ohne dass ihm als Vollstreckungsorgan die Befriedigung des Schuldners oder dessen Annahmeverzug in der Form des § 29 GBO (durch ein vorläufig vollstreckbares Leistungsurteil, durch ein gesondertes Feststellungsurteil oder auch durch ein anderes Urteil) "liquide" nachgewiesen worden ist, hat - wenn die Voraussetzungen einer Löschung der Zwangssicherungshypothek (inhaltlich unzulässige Eintragung) nicht vorliegen - von Amts wegen einen Widerspruch im Grundbuch einzutragen, da das Grundbuchamt bei seiner Eintragung gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen hat und dadurch das Grundbuch unrichtig geworden ist, sofern es nicht zur einer Heilung des bisherigen Mangels der Vollstreckung ohne Gegenleistung gekommen ist.*)

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IBRRS 2020, 3032

OLG München, Beschluss vom 30.07.2020 - 34 Wx 145/20

Zum Erfordernis des Nachweises der Vertretungsmacht eines Gemeindebediensteten einer bayerischen Gemeinde beim Vollzug von Grundstücksgeschäften (hier: Freigabeerklärung) gegenüber dem Grundbuchamt.*)

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IBRRS 2020, 2245

AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 16.06.2020 - 68 C 1/20

1. Ist einer notariell beurkundeten Eintragungsbewilligung ein Lageplan mit zeichnerischen Eintragungen beigefügt, liegt darin die Festlegung der Ausübungsstelle des Wegerechts.

2. Auch ohne Bemaßung in dieser Eintragung und ohne Erwähnung im Bewilligungstext kann maßstabsgerecht die Breite des Wegerechts ermittelt werden.

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IBRRS 2020, 3020

OLG München, Beschluss vom 05.08.2020 - 34 Wx 310/20

Zum Umfang der grundbuchamtlichen Prüfung der Voraussetzungen für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung.*)

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IBRRS 2020, 3003

BFH, Urteil vom 12.02.2020 - X R 28/18

1. Die Einzahlung von gefördertem Altersvorsorgevermögen auf einen nicht zertifizierten Bausparvertrag stellt auch dann eine förderschädliche wohnungswirtschaftliche Verwendung gemäß § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alternative 2 EStG dar, wenn infolge der hierdurch ermöglichten früheren Zuteilung der Bausparsumme erreicht werden soll, ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung zinsersparend früher abzulösen.*)

2. Die Deutsche Rentenversicherung Bund (Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen) ist befugt, die Unwirksamkeit eines Bescheids über die Entnahme des Altersvorsorge-Eigenheimbetrags (§ 92b EStG) durch eigenständigen Verwaltungsakt festzustellen, sofern der Bescheid unter einer - bestandskräftig gewordenen - auflösenden Bedingung erlassen worden war und die Bedingung eingetreten ist.*)

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IBRRS 2020, 3007

OLG München, Beschluss vom 27.07.2020 - 34 Wx 212/20

Zu den Voraussetzungen für die Durchführung des Aufgebotsverfahrens durch einen Nachlasspfleger zum Zwecke der Kraftloserklärung eines Grundschuldbriefs.*)

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IBRRS 2020, 2974

KG, Urteil vom 02.10.2020 - 17 U 18/18

1. Eine differenzierte Preisabrede, die eine Preiserhöhung von der Ausübung des Vorkaufsrechts bzw. abstrakt vom Erlöschen mietvertraglicher Bindungen abhängig macht, ist im Verhältnis zum vorkaufsberechtigten Mieter unwirksam.*)

2. Eine differenzierte Preisabrede, die eine Preiserhöhung von der Ausübung des Vorkaufsrechts bzw. abstrakt vom Erlöschen mietvertraglicher Bindungen abhängig macht, widerspricht im Verhältnis zum Mieter dem Gesetzeswortlaut, wonach eine zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Vereinbarung unwirksam ist.

3. § 577 Abs. 5 BGB soll dem Mieter die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist. Dabei kann es sich nur um den Preis für die vermietete Wohnung handeln, denn das Verkaufsobjekt, das einem Mietervorkaufsrecht unterliegt, ist notwendigerweise eine vermietete Wohnung.

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IBRRS 2020, 2912

BFH, Beschluss vom 03.06.2020 - II B 54/19

1. Der Erwerb von Zubehör unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Ein darauf entfallendes Entgelt gehört nicht zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.*)

2. Für die Beurteilung, ob Gegenstände Zubehör darstellen, ist die zivilrechtliche Rechtsprechung maßgebend. Die Gegenstände müssen dazu bestimmt sein, dauerhaft dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks zu dienen. Es ist Aufgabe des Tatrichters, diese Zweckbestimmung festzustellen.*)

3. Eine unzureichende Einführung der ehrenamtlichen Richter in den Sach- und Streitstand kann einen Verstoß gegen den gesetzlichen Richter begründen, wenn einer der ehrenamtlichen Richter in der mündlichen Verhandlung deutliche Anzeichen dafür zeigt, dass er der Verhandlung physisch oder psychisch nicht folgen kann.*)

4. Die Zuteilung von Streitsachen verletzt nicht den gesetzlichen Richter, wenn sowohl der gerichtsinterne Geschäftsverteilungsplan als auch der Geschäftsverteilungsplan des zuständigen Senats keine Lücken oder Unbestimmtheiten hinsichtlich der Verfahrenszuteilung aufweisen und kein vermeidbarer gerichtsinterner Anwendungsspielraum besteht, der die Gefahr manipulativen Eingreifens durch die mit der Zuteilung befassten Gerichtspersonen begründet.*)

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IBRRS 2020, 2892

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.10.2019 - 24 U 251/18

Ein mit Bleirohren ausgestattetes Haus weist einen Sachmangel gem. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB auf. Ein solcher unterliegt der Aufklärungspflicht auch dann, wenn noch kein akuter Sanierungsbedarf vorliegt, indes die ernsthafte Gefahr besteht, dass Blei im Rahmen der üblichen Nutzung austritt. Bei dieser Beurteilung sind die Grundsätze heranzuziehen, die der Bundesgerichtshof zum Verkauf von Grundstücken mit Altlastenverdacht entwickelt hat (vgl. nur BGH, IMR 2018, 69). Unerheblich ist, wenn zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses die Verwendung von Bleirohren noch bedenkenfrei war.*)

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IBRRS 2020, 2849

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.08.2020 - 3 Wx 109/20

Hängt nach der vom teilenden Eigentümer (hier: Bauträgergesellschaft) einseitig in der Teilungserklärung vorgegebenen Gemeinschaftsordnung die Wirksamkeit der (Zweit-)Übertragung des Eigentums an einer Wohnung von der Zustimmung des - auf die Dauer von drei Jahren nach Begründung des Wohnungseigentums zu bestellenden - Verwalters ab und besteht kein Anhalt für eine zur Zeit der Verwalterbestellung bereits vorliegende "werdende Eigentümergemeinschaft", so ist die rechtswirksam erteilte Zustimmung durch den wirksam bestellten Verwalter im Grundbuchverfahren in der Form des § 29 GBO nachzuweisen.*)

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IBRRS 2020, 2824

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.01.2020 - 3 Wx 173/19

1. Veräußert ein Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil (930,50/100.000), verbunden mit dem Sondereigentum an der Garage Nr. 2, aus dem von ihm gehaltenen Miteigentumsanteil (10.616/100.000) an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung ... Nr. 2 ... nebst Kellerraum und Garage Nr. 2 des Aufteilungsplans, an einen anderen Wohnungseigentümer, mit dem Ergebnis, dass der Miteigentumsanteil nach Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch Bestandteil von dessen Teil- und Wohnungseigentumsrecht wurde, so bedarf der Eigentumswechsel weder der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer noch einer Änderung der Teilungserklärung.*)

2. Soweit im Zusammenhang mit der Veräußerung der Garage Vereinbarungen zu laufenden Kosten getroffen wurden, handelt es sich um schuldrechtliche Vereinbarungen, die der Wirksamkeit der Eigentumsumschreibung nicht entgegenstehen.*)

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IBRRS 2020, 2765

AG Brandenburg, Urteil vom 22.06.2020 - 31 C 186/19

1. Liegt eine Individualvereinbarung nicht vor, so wird der Inhalt der AVBFernwärmeV unmittelbar zum Vertragsinhalt.

2. Im Falle eines nicht schriftlich geschlossenen Vertrags soll dieser gem. § 2 Abs. 1 Satz 2 AVBFernwärmeV im Interesse der Rechtsklarheit schriftlich bestätigt werden. Die Verletzung des Gebots zum schriftlichen Vertragsschluss oder zur schriftlichen Vertragsbestätigung führt allerdings nicht zur Unwirksamkeit des Vertrags, sondern allenfalls zu Beweisproblemen.

3. Ein Vertragsangebot des Versorgungsunternehmens zum Abschluss eines Versorgungsvertrags in Form einer sog. Realofferte ist in einem Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens zu sehen, das von demjenigen konkludent angenommen wird, der aus dem Leitungsnetz des Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt.

4. Empfänger der Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrags ist typischerweise derjenige, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt.

5. Der § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenV betrifft solche Heizungsanlagen, die nicht vom (Haus-)Eigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst, sondern von einem Dritten betrieben werden und der als sog. "Drittbetreiber" berechtigt ist, von dem jeweiligen Nutzer dafür ein Entgelt zu fordern.

6. Dieser sog. "Drittbetreiber" der Heizanlage darf nicht nach der AVBFernwärmeV bzw. einem Wärmekaufvertrag abrechnen. Dieser "Drittbetreiber" ist vielmehr an den Kostenrahmen des § 7 Abs. 2 HeizkostenV gebunden.

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IBRRS 2020, 2662

OLG Köln, Beschluss vom 08.06.2020 - 1 W 6/20

1. Der Stromversorger darf den aufgrund der Manipulation nicht erfassten Stromverbrauch entsprechend § 18 StromGVV schätzen.*)

2. Eine Beweisantizipation ist im Verfahren der Prozesskostenhilfe nur unter engen Voraussetzungen zulässig.*)

3. Als allgemeinkundig können solche Tatsachen berücksichtigt werden, die als Ergebnis einer Internetrecherche des Gerichts ermittelt wurden (Fortführung von OLG Köln, Beschluss vom 25.05.2016 - 1 W 6/16, MDR 2016, 1266).*)

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IBRRS 2020, 2435

BGH, Urteil vom 15.05.2020 - V ZR 18/19

1. Wird die Genehmigung eines Wiederkaufs beantragt, reicht der Antragsteller nur dann die Urkunde über das zu genehmigende Rechtsgeschäft i.S.v. § 6 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG vollständig ein, wenn er den Vertrag vorlegt, in dem dem Wiederkäufer das Recht des Wiederkaufs eingeräumt worden ist; die Vorlage eines sog. Vollzugsvertrags reicht nicht.*)

2.Der Vorlage einer Urkunde über die Ausübung des Wiederkaufs bedarf es zur Vollständigkeit der einzureichenden Unterlagen nicht; vielmehr reicht es aus, die Ausübung des Wiederkaufsrechts der Behörde mit dem Genehmigungsantrag mitzuteilen.*)

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IBRRS 2020, 2628

LG Berlin, Urteil vom 25.09.2019 - 18 O 48/15

1. Nimmt ein Grundstückseigentümer den Eigentümer des Nachbargrundstücks auf Rückbau einer an der gemeinsamen Grundstücksgrenze verlaufenden Aufschüttung in Anspruch, über die die durch ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gesicherte Zuwegung zu einem weiteren Grundstück verläuft, ist der Eigentümer jenes weiteren Grundstücks nicht notwendiger Streitgenosse des Nachbarn i.S.d. § 62 ZPO. Als Inhaber des Geh-, Fahr- und Leitungsrechts mag er zwar gem. §§ 1027, 1004 BGB aus eigenem Recht die Vollstreckung eines antragsgemäß erlassenen Urteils verhindern können, an dem Nachbarrechtsverhältnis zwischen den Parteien des Rechtsstreits ist er aber nicht unmittelbar beteiligt.*)

2. Ein auf § 1004 Abs. 1 BGB, § 20 NachbG-BE gestützter Anspruch auf Entfernung eines an der Grundstücksgrenze ohne erforderliche Baugenehmigung errichteten Bauwerks unterliegt der Regelverjährung von drei Jahren; die Verjährungsfrist beginnt spätestens mit Ablauf des Jahres, innerhalb dessen das Bauwerk vollendet wurde. Die Verjährung des Rückbauanspruchs lässt zwar die Rechte aus § 903 BGB unberührt, so dass der betroffene Grundstückseigentümer die Ursache einer Störung seines Eigentums grundsätzlich auf eigene Kosten beseitigen darf und der Nachbar dies dulden muss. Hatte der Grundstückseigentümer aber die Errichtung des Fahrwegs unmittelbar an der Grenze seines Grundstücks geduldet und mit dem Nachbarn sogar erfolglos über eine Mitnutzung des Weges verhandelt, so kann er sich nach Treu und Glauben Jahre später nicht erfolgreich darauf berufen, dass der Weg zu nahe an der Grundstücksgrenze verlaufe und der Grundstücksnachbar bei seiner Errichtung einen Mindestabstand hätte einhalten müssen.*)

3. Von einem auf dem Nachbargrundstück errichteten Bauwerk gehen nicht schon deswegen unzulässige Einwirkungen i.S.d. §§ 1004, 907 BGB aus, weil der Grundstückseigentümer bei zukünftig im Bereich der Grundstücksgrenze beabsichtigten Abgrabungen, Abriss- und Baumaßnahmen zum Schutz des Bauwerks zusätzliche oder aufwändigere Maßnahmen ergreifen muss, als ohne das Bauwerk erforderlich wären. Nach der Konzeption des Gesetzes hat derjenige, der auf seinem Grundstück solche Maßnahmen durchführen, namentlich Vertiefungen i.S.d. § 909 BGB vornehmen will, dafür zu sorgen, dass der Boden auf dem Nachbargrundstück nicht abrutschen kann und dort standsicher errichtete Anlagen standsicher bleiben.*)

4. Lässt sich die Standsicherheit einer an der Grundstücksgrenze errichteten Zuwegung für den Fall der Befahrung mit einem schweren Lastwagen bei ungünstiger Spurwahl nicht nachweisen, wurde die Zuwegung in der Vergangenheit aber schon wiederholt mit schweren Lastwagen befahren, ohne dass es zu einem Absturz kam, so ist ein zukünftiger Absturz der Anlage zwar nicht i.S.d. §§ 1004, 907 BGB mit Sicherheit vorhersehbar, aber auch nicht i.S.d. § 20 NachbG-BE sicher ausgeschlossen. Der Eigentümer des durch einen Absturz der Anlage gefährdeten Grundstücks kann dann nach § 1004 BGB, § 20 NachbG-BE den Rückbau der Anlage verlangen; dieser Anspruch verjährt nicht, da der Grundstücksnachbar die Anlage nicht nur standsicher errichten, sondern auch standsicher unterhalten muss. Der zum Rückbau verpflichtete Grundstücksnachbar kann den Anspruch auch noch nach seiner rechtskräftigen Titulierung beseitigen, indem er die für die Standsicherheit der Anlage erforderlichen Vorkehrungen trifft und unterhält.*)

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IBRRS 2020, 2627

OLG Köln, Beschluss vom 18.05.2020 - 2 Wx 61/20

1. Bei einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vorsorgevollmacht, die im Innenverhältnis zwischen dem Vollmachtgeber und dem Bevollmächtigten auf den Eintritt des Vorsorgefalls (Geschäftsunfähigkeit und Betreuungsbedürftigkeit) beschränkt ist, kann und darf das Grundbuch eine Grundbucheintragung nur dann ausnahmsweise ablehnen, wenn es sichere Kenntnis von einem Missbrauch der Vollmacht hat.*)

2. Sichere Kenntnis von einem Missbrauch besteht bei einer Beschränkung im Innenverhältnis auf die Geschäftsunfähigkeit und Betreuungsbedürftigkeit nur dann, wenn für das Grundbuchamt aufgrund von vorgelegten Urkunden oder freier Beweiswürdigung zur vollen Überzeugung die Geschäftsfähigkeit bzw. die fehlende Betreuungsbedürftigkeit feststeht.*)

3. Die erst nach Eingang eines Eintragungsantrages beim Grundbuch von diesem erlangte Kenntnis eines von dem Vollmachtgeber erklärten Widerrufs einer Vorsorgevollmacht, hindert nicht mehr die Grundbucheintragung.*)

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IBRRS 2020, 2345

KG, Beschluss vom 02.04.2020 - 1 W 38/20

Ordnet das Gericht gem. § 109 Abs. 2 Satz 1 ZPO die Rückgabe der Sicherheit durch Löschung der Sicherungshypothek an, ersetzt der rechtskräftige Beschluss die Löschungsbewilligung des Hypothekengläubigers nach § 19 GBO.

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IBRRS 2020, 2415

BGH, Urteil vom 28.07.2020 - XI ZR 288/19

Sind die Angaben zur Methode der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in einem Verbraucherdarlehensvertrag fehlerhaft, verliert der Darlehensgeber den Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB. Das Anlaufen der Widerrufsfrist bleibt davon unberührt.*)

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IBRRS 2020, 2350

KG, Beschluss vom 19.05.2020 - 1 W 27/20

Sollen mehrere Grundstücke des Schuldners mit einer Zwangssicherungshypothek belastet werden, ist nicht nur der Betrag der Hauptforderung, sondern auch Zinsen, wenn sie als Nebenforderung geltend gemacht werden, auf die einzelnen Grundstücke zu verteilen. Erfolgt eine Verteilung nur hinsichtlich der Hauptforderung und werden ausgeurteilte Zinsen dann auf jedem der Grundstücke in voller Höhe eingetragen, entstehen die Sicherungshypotheken nur hinsichtlich der - entsprechend aufgeteilten - Hauptforderung.*)

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IBRRS 2020, 2344

KG, Beschluss vom 02.04.2020 - 1 W 37/20

Ordnet das Gericht gem. § 109 Abs. 2 Satz 1 ZPO die Rückgabe der Sicherheit durch Löschung der Sicherungshypothek an, ersetzt der rechtskräftige Beschluss die Löschungsbewilligung des Hypothekengläubigers nach § 19 GBO.

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IBRRS 2020, 2386

BGH, Urteil vom 10.07.2020 - V ZR 156/19

Bei einem zu duldenden Überbau führt der vollständige Abbruch des Gebäudes auf dem Stammgrundstück "nur" dazu, dass die Duldungspflicht des Nachbarn entfällt. Dagegen bleibt die eigentumsrechtliche Zuordnung des auf dem Nachbargrundstück befindlichen Gebäudeteils zum Stammgrundstück unverändert (Bestätigung von Senat, IMR 2014, 346, und Urteil vom 16.01.2004 - V ZR 243/03, IMRRS 2004, 0247 = IBRRS 2004, 0473 = BGHZ 157, 301, 305 f.).*)

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IBRRS 2020, 2032

BGH, Urteil vom 06.03.2020 - V ZR 329/18

Ist für mehrere Personen als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB ein Nießbrauch an einem Grundstück bestellt, kann die Aufhebung der Gesamtberechtigung entsprechend § 749 Abs. 1 BGB nicht verlangt werden.*)

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IBRRS 2020, 1943

OLG Hamm, Beschluss vom 10.03.2020 - 15 W 72/20

Ist die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters abhängig, so kann dieser die Zustimmung auch dann erteilen, wenn er selbst das Wohnungseigentum erwirbt. § 181 BGB steht der Wirksamkeit der Zustimmung weder in direkter noch in entsprechender Anwendung entgegen (im Anschluss an OLG Düsseldorf, IMR 2020, 256).*)

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IBRRS 2020, 1920

BGH, Urteil vom 06.03.2020 - V ZR 2/19

Die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, rechtfertigt keine Abweichung von dem Grundsatz, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtiger Umstände trifft (Bestätigung von Senat, Urteil vom 30.04.2003 - V ZR 100/02, IBR 2003, 1074 - nur online).*)

IBRRS 2020, 1748

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.05.2020 - 4 U 87/19

1. Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Fertigstellung mit der beabsichtigt selbst zu bewohnenden Eigentumswohnung kein vergleichbarer Wohnraum zur Verfügung, hat der Erwerber Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung.

2. Als Ausgangspunkt für die Berechnung des Nutzungswerts der vorenthaltenen Eigentumswohnung können entweder die anteiligen Vorhaltekosten oder die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden.

3. Auf den Nutzungsausfallschaden sind die dem Erwerber tatsächlich entstandenen und vom Bauträger zu tragenden Kosten der Unterbringung in einer Ersatzunterkunft in voller Höhe anzurechnen.

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IBRRS 2020, 1859

BGH, Urteil vom 29.05.2020 - V ZR 275/18

1. Die Erteilung eines Hausverbots bedarf nicht schon dann eines sachlichen Grundes, wenn der Hausrechtsinhaber die Örtlichkeit für den allgemeinen Publikumsverkehr ohne Ansehen der Person öffnet, sondern nur unter der weiteren Voraussetzung, dass die Verweigerung des Zutritts für die Betroffenen in erheblichem Umfang über die Teilnahme am gesellschaftlichen Leben entscheidet (im Anschluss an BVerfGE 148, 267).*)

2. Welche Bedeutung der Zugang zu einer Einrichtung für die Teilhabe am gesellschaftlichen Leben hat, ist nicht aus der Perspektive des einzelnen Besuchers zu beurteilen; vielmehr ist aus objektivierter Sicht desjenigen, der die Einrichtung dem allgemeinen Publikumsverkehr öffnet, zu fragen, welche Funktion die von ihm willentlich eröffnete und betriebene Einrichtung bei typisierender Betrachtung hat.*)

3. Der Besuch einer Therme entscheidet nicht in erheblichem Umfang über die Teilnahme am gesellschaftlichen Leben; der private Betreiber einer Therme bedarf daher für die Erteilung eines Hausverbots gegenüber einem Gast keines sachlichen Grundes.*)

IBRRS 2020, 1822

BGH, Urteil vom 27.05.2020 - XII ZR 107/17

Die in einem notariell beurkundeten Angebot auf Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück erteilte Auflassungsvollmacht ist im Fall der Formnichtigkeit des Angebots im Zweifel ebenfalls unwirksam. Anders liegt es, wenn eine Partei die andere unwiderruflich zur Auflassung bevollmächtigt hat, um so die Vollziehung des Vertrags - und damit die Heilung der Formnichtigkeit des gesamten Vertrags - zu sichern (im Anschluss an BGH, Urteile vom 19.12.1963 - V ZR 121/62, WM 1964, 182; vom 30.10.1987 - V ZR 144/86, NJW-RR 1988, 348, und vom 17.03.1989 - V ZR 233/87, NJW-RR 1989, 1099).*)

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IBRRS 2020, 1772

OLG Stuttgart, Beschluss vom 18.06.2018 - 8 W 158/18

Die Eintragung einer Vormerkung setzt voraus, dass der Schuldner des zu sichernden Anspruchs als Inhaber des von der Vormerkung betroffenen Rechts im Grundbuch eingetragen ist (Identitätsgebot). Der Anspruch des Eigentümers auf Bestellung einer Dienstbarkeit zu Gunsten von ihm später zu benennender Dritter ist daher nicht vormerkungsfähig, solange er noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Auch ein Erwerbsanspruch des zukünftigen Schuldners/Eigentümers vermag die Vorverlagerung des Vormerkungsschutzes selbst dann nicht zu rechtfertigen, wenn eine sachen- und grundbuchrechtlich durch Erwerbsvormerkung gesicherte Erwerbsaussicht besteht.*)

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IBRRS 2020, 1779

OLG Hamm, Urteil vom 14.11.2019 - 22 U 52/19

1. Eine in einem Grundstückskaufvertrag mit einer Gemeinde im Rahmen des sog. Einheimischen-Modells enthaltene Vertragsklausel, in der sich der Käufer verpflichtet, den Kaufgegenstand innerhalb einer bestimmten Frist "mit einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten ... zu bebauen", ist unklar hinsichtlich der Frage, ob sie auch eine abschnittsweise Errichtung zweier miteinander verbundener Baukörper mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten erlaubt.*)

2. Legt der Käufer bei einer derartigen Vertragsgestaltung im Rahmen der Beurkundung des Vertrags gegenüber dem Abschlussvertreter der Gemeinde seine später umgesetzten Planungen offen, ohne dass der Vertreter der Gemeinde vor Abgabe seiner auf den Vertragsschluss gerichteten Willenserklärung Bedenken anmeldet, ob diese Planung mit den Vorgaben der Vertragsklausel im Einklang steht, wird das dadurch zu Tage getretene Verständnis des Käufers vom Inhalt der vertraglichen Regelung als übereinstimmender Wille der Parteien Vertragsinhalt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 29.05.2009 - V ZR 201/08, Rz. 11, IMRRS 2009, 1370 = NJW-RR 2010, 63; vom 22.03.2002 - V ZR 405/00, unter II 2 a, IMRRS 2002, 0179 = NJW 2002, 2102; jeweils m.w.N.).*)

3. Zur Auslegung einer in einem Grundstückskaufvertrag mit einer Gemeinde im Rahmen des Einheimischen-Modells vereinbarten Vertragsklausel, welche die Begründung von Wohnungseigentum sowie die Bestellung von Erbbaurechten am unbebauten Grundstück einer vollständigen oder teilweisen Veräußerung des unbebauten Grundstücks an einen Dritten gleichstellt.*)

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IBRRS 2020, 1675

OLG München, Beschluss vom 15.06.2020 - 34 Wx 144/20

Ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück kann nicht im Wege eines Teilungsvertrags nach § 3 WEG zerlegt und mit Sondereigentum verbunden werden, wenn die dadurch neu gebildeten Einheiten sämtlich in der Hand des ursprünglichen Miteigentümers verbleiben sollen; hierfür bedarf es zusätzlich einer Teilungserklärung nach § 8 WEG.*)

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