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Volltexturteile nach Sachgebieten

546 Entscheidungen insgesamt

Online seit 7. November

IBRRS 2024, 3232

OLG Köln, Urteil vom 27.06.2024 - 24 U 132/23

1. Anders als § 656c BGB kommt § 656d BGB zur Anwendung, wenn lediglich eine Partei des Kaufvertrags einen Maklervertrag abgeschlossen hat. § 656d BGB kommt zur Anwendung, wenn es um die Überwälzung einer bestehenden Provisionspflicht von einer Partei des Hauptvertrags auf die andere geht.

2. Die Norm erfasst alle Vereinbarungen der Parteien eines Kaufvertrags untereinander, aus denen sich ein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch des Maklers ergibt (zum Beispiel Vertrag zu Gunsten Dritter, Erfüllungsübernahme, Freistellung), aber auch Vereinbarungen des Maklers mit der Partei, die nicht sein Vertragspartner ist.

3. Ein Verstoß gegen § 656d BGB führt nicht zu einer Gesamtnichtigkeit der getroffenen Abwälzungsvereinbarung. Vielmehr ist die Vereinbarung nur insoweit nichtig, als sie tatsächlich gegen das gesetzliche Verbot verstößt, mithin nur hinsichtlich des den hälftigen Betrag überschießenden Teils.

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Online seit 6. November

IBRRS 2024, 3217

OLG Köln, Beschluss vom 04.09.2024 - 24 U 32/24

1. Für die Entscheidung der Frage, ob das zum Verkauf angebotene Objekt als Ein- oder Zweifamilienhaus anzusehen ist, ist entweder der Erwerbszweck oder aber eine „objektive Betrachtungsweise ex ante“ maßgebend.

2. Das Vorhandensein einer Einliegerwohnung steht der rechtlichen Einordnung als Einfamilienhaus nicht entgegen.

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Online seit 31. Oktober

IBRRS 2024, 3162

LG Frankenthal, Urteil vom 04.06.2024 - 3 O 300/23

1. Will ein Makler Fotos einer Immobilie für ein Exposé verwenden, benötigt er die Einwilligung der Bewohner (Mieter) des Hauses.

2. Benutzt der Makler bei der Verkaufswerbung solche Bilder ohne Einwilligung, so kann dies Schadensersatzansprüche in Form von Schmerzensgeld zur Folge haben.

3. Lässt der Bewohner den Makler aber an einem abgesprochenen Termin herein, damit dieser Fotos machen kann, willigt der Bewohner stillschweigend in die Anfertigung und in die Verwendung der Bilder ein.

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Online seit 23. Oktober

IBRRS 2024, 3079

OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.01.2024 - 7 U 243/22

Ein "Einfamilienhaus" i.S.v. § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB ist jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Eine untergeordnete gewerbliche oder berufliche Nutzung (hier: 1/5 der Gesamtnutzfläche als Bürofläche) ist unschädlich.

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Online seit 14. Oktober

IBRRS 2024, 2985

OLG Stuttgart, Urteil vom 07.08.2024 - 3 U 233/22

1. Ein im elektronischen Geschäftsverkehr geschlossener Maklervertrag kommt nur zu Stande, wenn der Makler die Schaltfläche für die Abgabe der Bestätigung des Maklerkunden, das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages anzunehmen, gut lesbar mit nichts anderem als den Wörtern "zahlungspflichtig bestellen" oder mit einer entsprechenden eindeutigen Formulierung beschriftet hat.*)

2. Bei Vorliegen eines Vertragsschlusshindernisses gem. § 312j Abs. 4 BGB ist der Maklervertrag zunächst schwebend unwirksam und kann durch ein späteres Verhalten des Maklerkunden wirksam bestätigt werden.*)

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Online seit April

IBRRS 2024, 1407

OLG Hamm, Urteil vom 09.02.2023 - 18 U 125/22

1. Zu den formellen Anforderungen (u. a. Verwendung eines einheitlichen "Rahmens", Angabe von Telefon- und Telefaxnummer) an die "Widerrufsbelehrung" und an das "Muster-Widerrufsformular" (Anl. 1 und 2 zu Art. 246a § 1 Abs. 2 bzw. § 2 Abs. 2 EGBGB in der Fassung bis zum 27.05.2022).*)

2. Der Beginn der Widerrufsfrist hängt nicht von einer Erfüllung der Hinweispflicht gem. Art. 246a § 1 Abs. 3 Nr. 2 EGBGB a.F., § 356 Abs. 4 BGB a.F. ab.*)

3. Ein nachträgliches Provisionsversprechen des Maklerkunden ist jedenfalls dann als Eingehung eines Maklervertrags (und nicht als selbstständiges Provisionsversprechen) zu verstehen, wenn die Übernahme der Courtageverpflichtung in engem zeitlichem Zusammenhang mit der Nachweisleistung steht und zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem noch weitere, wenn auch für die Entstehung des Courtageanspruchs unerhebliche Leistungen des Maklers zu erwarten sind und wenn ferner noch ein (generelles) Interesse des Maklerkunden daran besteht, im Hinblick auf etwaige Aufklärungs- und Informationspflichten des Maklers in Bezug auf das Objekt einen Maklervertrag einzugehen.*)

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IBRRS 2024, 1119

LG Tübingen, Urteil vom 07.07.2022 - 7 O 71/22

1. § 656c BGB findet auch auf solche Konstellationen Anwendung, in denen ein Maklervertrag vor dem Stichtag (23.12.2020) und ein Maklervertrag nach dem Stichtag geschlossen worden ist.

2. Auch ein erfolgsunabhängiges bzw. isoliertes Provisionsversprechen ist nach § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB nur wirksam, wenn der Verkäufer ebenfalls zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet ist.

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IBRRS 2024, 1374

OLG Hamm, Urteil vom 18.03.2024 - 18 U 80/23

1. Eine Anwendung der §§ 656a ff. BGB auf Objekte mit mehreren Wohnungseigentumseinheiten unter dem Begriff "Wohnung" scheidet aus.*)

2. Im Rahmen der Prüfung, ob ein Objekt als "Einfamilienhaus" i.S.d. §§ 656a ff. BGB zu qualifizieren ist, ist darauf abzustellen, ob eine Nutzung des Gesamtobjekts durch die Mitglieder eines einzigen Haushalts nach der Aufteilung des Gebäudes und dessen sonstigen Eigenschaften unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung objektiv angelegt ist.*)

3. Das Vorhandensein einer zweiten Wohnung von untergeordneter Bedeutung steht der Qualifikation eines Objekts als "Einfamilienhaus" i.S.d. §§ 656a ff. BGB nicht entgegen (vgl. BT-Drs. 19/15827, S. 18). Die Frage der Unterordnung ist anhand einer Gesamtbetrachtung der objektiven Gegebenheiten unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung zu beantworten.*)

4. Die Gestaltungs- und Nutzungsabsichten des Erwerbers spielen für die sachliche Anwendbarkeit der §§ 656a ff. BGB grundsätzlich keine Rolle, vielmehr kommt es grundsätzlich allein auf den vorbestehenden Zustand des Objekts an.*)

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IBRRS 2024, 1251

BGH, Urteil vom 21.03.2024 - I ZR 185/22

1. § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB gestattet die sukzessive Doppelbeauftragung des Maklers in der Weise, dass zunächst mit einer Partei des Hauptvertrags eine Provision in Höhe der Hälfte der intendierten Gesamtprovision vereinbart wird und anschließend mit der anderen Partei eine Provision in Höhe der restlichen Hälfte.*)

2. Im Anwendungsbereich des § 656c BGB ist der Makler gegenüber dem Kunden nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, über alle Umstände Auskunft zu erteilen, die für die Entstehung und das Fortbestehen des Provisionsanspruchs von Bedeutung sind.*)

3. Dem Maklerkunden kann im Falle der von § 656c BGB regulierten Doppeltätigkeit des Maklers diesem gegenüber gem. § 810 Fall 2 BGB ein Anspruch auf Vorlage des mit dem anderen Maklerkunden abgeschlossenen Maklervertrags zustehen.*)

4. Besteht zwischen dem mit der Klage geltend gemachten Anspruch und dem im Wege der Einrede erhobenen Gegenanspruch ein Abhängigkeitsverhältnis dergestalt, dass der Gegenanspruch der Überprüfung des mit der Klage verfolgten Anspruchs dient, führt die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts gem. § 273 BGB ausnahmsweise nicht zu einer Verurteilung des Beklagten zur Leistung gegen Empfang der ihm gebührenden Leistung (Erfüllung Zug um Zug) gem. § 274 BGB, sondern zur Abweisung der Zahlungsklage. So verhält es sich, wenn im Falle einer von § 656c BGB regulierten Doppeltätigkeit des Maklers der vom Makler auf Zahlung von Maklerprovision in Anspruch genommene Maklerkunde der Klage einen ihm gem. § 810 Fall 2 BGB zustehenden Anspruch auf Vorlage des mit der anderen Partei des Kaufvertrags abgeschlossenen Maklervertrags entgegenhält.*)

Online seit Februar

IBRRS 2024, 0618

LG Hamburg, Urteil vom 23.03.2023 - 309 O 71/21

1. Wenn der Makler seine Leistungen gegen Entgelt dem veräußerungswilligen Eigentümer (Verkäufer) anbietet und dieser die Bitte um Erstellung eines Exposés bzw. das vorherige Fotografieren der Wohnung verlangte, so wurde hierdurch zumindest konkludent das Angebot des Maklers angenommen.*)

2. Dies erfolgte auch in der von § 656a BGB geforderten Textform durch ein schriftliches Angebot des Maklers mit sämtlichen Vertragsbedingungen und E-Mails des Verkäufers, in welchen er den Erhalt der Bewertung bestätigte und den Fotografen einbestellte sowie darüber hinaus die ihm übersandte Vollmacht unterzeichnete und diese an den Makler zurückreichte.*)

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IBRRS 2024, 0562

LG Stuttgart, Urteil vom 24.02.2022 - 2 O 263/21

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit Januar

IBRRS 2024, 0398

OLG Koblenz, Beschluss vom 15.12.2023 - 3 U 1186/23

1. Aussagen von sog. Lauschzeugen, die ein vom Beweisführer am Telefon geführtes Gespräch mit einem anderen Gesprächsteilnehmer mithören, ohne das Letzterer hierüber informiert ist, sind unverwertbar, wenn der Beweisführer mit seinem telefonischen Gesprächspartner außerdem in Mail- und WhatsApp-Kontakt gestanden und es versäumt hat, sich den Inhalt des Telefongesprächs auf diesem Wege schriftlich bestätigen zu lassen.*)

2. Eine Verwirkung des Maklerlohns nach § 654 BGB analog kommt in Betracht, wenn sich der Makler, der nicht zuletzt aufgrund des Versprechens einer unentgeltlichen Leistungserbringung gegenüber dem Auftraggeber einen Alleinauftrag erlangt hat, später durch Vereinbarung einer Bonuszahlung bei Erreichen eines bestimmten Verkaufspreises die ordnungsgemäße Erbringung der unentgeltlich geschuldeten Maklerleistung in einem die übliche Provision beträchtlich übersteigenden Umfang vom Auftraggeber honorieren lässt. In diesen Fällen liegt ein zur Lohnunwürdigkeit führender, grob leichtfertiger und krasser Verstoß gegen die dem Makler obliegenden Treuepflichten jedenfalls dann vor, wenn die Vergabe des Alleinauftrages durch den Auftraggeber mit Übernahme von Vertragsstrafeversprechen zugunsten des Maklers gerade deshalb erfolgte, weil der Auftraggeber dafür die Maklerleistung unentgeltlich erhalten sollte, der Immobilienverkauf - wie dem Makler auch bekannt war - aufgrund einer wirtschaftlichen Notsituation des Auftraggebers zeitnah und zum höchstmöglichen Preis erfolgen sollte, und die Initiative zur Vereinbarung der Bonuszahlung vom Makler ausging (Anschluss an BGH, Urteil vom 19.05.2005 - III ZR 322/04, IBRRS 2005, 1999 = IMRRS 2005, 1017, sowie von BGH, Urteil vom 24.06.1981 - IVa ZR 225/80, NJW 1981, 2297).

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IBRRS 2024, 0143

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.10.2023 - 2-10 O 359/22

1. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Vertragsschluss stellt.

2. "Vorformuliert" sind Vertragsbedingungen auch dann, wenn sie nicht schriftlich niedergelegt, sondern zum Zweck künftiger Verwendung "im Kopf" des AGB-Verwenders oder seiner Abschlussgehilfen oder als Textbausteine eines Computer-Programms oder sonstigen Datenträgers gespeichert sind.

3. Enthält bei Lückentexten bereits der Formulartext die zu beanstandende Regelung, wird durch unselbstständige Ergänzungen, die nur den Vertragsgegenstand im Einzelfall konkretisieren, der Charakter einer Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung nicht in Frage gestellt.

4. Der Makler verwirkt seinen Anspruch auf Maklerlohn, wenn eine vorformulierte Reservierungsankaufsvereinbarung die Rechtslage verzerrt, den Kaufpreis als nicht mehr verhandelbar darstellt und den Eindruck erweckt, der Käufer binde sich rechtlich und sei zu nicht unerheblichen Zahlungen, z. B. zur Zahlung von erfolgsunabhängigem Maklerlohn verpflichtet.

5. Der Makler verwirkt seinen Anspruch auf Maklerlohn auch dann, wenn er sich erfolgsunabhängig nicht das ganze Maklerhonorar versprechen lässt, sondern nur einen Teil des eigentlichen Maklerhonorars. Für die Verwirkung genügt, dass beim Kunden der irrige Eindruck entsteht, ihm stehe die Entschließungsfreiheit bis zum formgerechten Abschluss des Kaufvertrags nicht mehr zu.

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Online seit 2023

IBRRS 2023, 3154

OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.10.2023 - 7 U 45/22

1. Zur Begründung einer Provisionspflicht des Maklerkunden genügt es nicht, wenn an seiner Stelle eine Gesellschaft, an der der Maklerkunde nicht beteiligt ist, das nachgewiesene Objekt erwirbt und den Maklerkunden danach als Arbeitnehmer (hier: als Projektleiter des nachgewiesenen Objekts) einstellt. Dies gilt auch dann, wenn der Maklerkunde zuvor erwerbslos war.*)

2. Zu den AGB-rechtlichen Anforderungen an eine Klausel im Maklervertrag, mit der dem Maklerkunden eine Provisionspflicht auferlegt werden soll, wenn er den erhaltenen Nachweis ohne Einwilligung des Maklers an einen Dritten weitergibt und dieser daraufhin das nachgewiesene Objekt erwirbt.*)

3. Ein Schadensersatzanspruch wegen treuwidriger Weitergabe des Nachweises an einen Dritten setzt voraus, dass der Makler schlüssig dazu vorträgt, dass es ihm gelungen wäre, die im Prozess geltend gemachte Provision durch Nachweis desselben Objekts an einen anderen Kunden zu erwerben.*)

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IBRRS 2023, 2916

OLG Hamm, Urteil vom 06.07.2023 - 18 U 107/21

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2023, 2651

OLG Stuttgart, Urteil vom 27.07.2022 - 3 U 267/21

1. Die Möglichkeit zweier verschiedener Zeitpunkte für eine Abtretung führt nicht zur Unschlüssigkeit des Vortrags, eine Forderung bestehe aus abgetretenem Recht.*)

2. Neuer Sachvortrag zum Bestehen einer Forderung aus abgetretenem Recht kann auch dann noch als Reaktion auf das Bestreiten der Aktivlegitimation des Gegners erfolgen, wenn die Forderung zunächst als eigene geltend gemacht wurde.*)

3. Das Bestehen einer Einzugsermächtigung zu Gunsten des als Handelsvertreter für eine Vertriebsfirma tätigen selbstständigen Maklers und die hiermit verbundene Aufteilung der erzielten Provisionen im Innenverhältnis zwischen diesem und der Vertriebsfirma dergestalt, dass dem Makler ein höherer Provisionsanteil zukommt, können gewichtige Indizien für die behauptete spätere Abtretung der Provisionsforderung darstellen.*)

4. Die Frage, ob eine Vollabtretung stattgefunden hat, ist durch Auslegung anhand des wirklichen Willens der Parteien des Abtretungsvertrags zu beantworten.*)

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IBRRS 2023, 2660

LG Lübeck, Urteil vom 15.05.2023 - 10 O 315/21

Ein Makler haftet einem Grundstückskäufer auf Schadensersatz, wenn er in einem dem Exposé beigefügten Katasterauszug die Grundstücksgrenzen durch eine rote Umrandung so bearbeitet hat, dass ein ursprünglich deutlich sichtbarer Überbau nicht mehr zu erkennen ist und deswegen unerkannt bleibt.*)

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IBRRS 2023, 2347

LG Wuppertal, Urteil vom 15.08.2023 - 4 O 376/22

1. Ob ein "Kaufvertrag über den Abschluss eines Einfamilienhauses" i. S. des § 656c BGB vorliegt, bestimmt sich objektiv an der tatsächlichen Nutzung des Objekts bei Abschluss des Maklervertrags.*)

2. Dazu führt eine am Wortlaut und den tatsächlichen Gegebenheiten orientierte Rechtsanwendung, die Wertungswidersprüche vermeidet und dem verfolgten Gesetzesziel, eine klare Vertragsgrundlage herzustellen, Rechnung trägt.*)

3. Insbesondere würde eine subjektive Betrachtung des Begriffs "Einfamilienhaus" zu einer künstlichen Aufspaltung eines einheitlichen Lebenssachverhaltes führen. Denn bei natürlicher Betrachtung ist es nicht mehr nachvollziehbar, dass derselbe Gegenstand gleichzeitig ein Einfamilienhaus (Maklergeschäft mit Erwerber) und ein Mehrfamilienhaus (Kaufgeschäft) sein soll; und dies unter Wahrung der nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Kongruenz.*)

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IBRRS 2023, 1950

KG, Urteil vom 27.04.2023 - 10 U 80/22

1. Unwirksame Vereinbarungen zu Lasten Dritter können auch dann vorliegen, wenn die in Rede stehende Rechtspflicht bzw. Benachteiligung den Dritten erst im Anschluss an eine von ihm selbst noch vorzunehmende Rechtshandlung träfe, etwa erst infolge des Erwerbs eines mit schuldrechtlichen Verpflichtungen des Eigentümers "belasteten" Grundstücks oder infolge der Ausübung eines ihm zustehenden Vorkaufsrechts zum Tragen käme.

2. Der Vorkaufsberechtigte ist bei Ausübung seines Vorkaufsrechts nicht nur verpflichtet, den zwischen dem Verpflichteten und dem Erstkäufer vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, sondern alle Leistungen zu erbringen, die der Erstkäufer nach dem Kaufvertrag hätte erbringen müssen. Diese Verpflichtung umfasst auch die Zahlung einer Maklerprovision.

3. Die Aufnahme einer Maklerklausel in den Hauptvertrag lässt den Provisionsanspruch des Maklers gegen den Käufer im Vorkaufsfall überdauern und richtet sich nach Ausübung des Vorkaufsrechts nunmehr gegen den Vorkaufsberechtigten.

4. Maklerklauseln können jedenfalls dann als wesensmäßig zum Kaufvertrag gehörend angesehen werden, wenn die Verteilung die zur Anbahnung des Hauptvertrags bereits "entstandenen" Maklerkosten betrifft. Es muss sich mithin um Provisionsansprüche handeln, für die bei Abschluss des Kaufvertrags bereits eine maklervertragliche Rechtsgrundlage - sei es durch Verträge des Verkäufers und auch des Käufers mit dem Makler, sei es durch einen Vertrag eines von ihnen mit dem Makler - angelegt war.

5. Bestimmungen in Kaufverträgen über die Verteilung der Maklerkosten, die sich nicht im üblichen Rahmen halten, gehören wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag und verpflichten daher den Vorkaufsberechtigten nicht zur Zahlung.

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IBRRS 2023, 1895

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 10.03.2023 - 9 U 168/22

1. Mit Einführung des Textformerfordernisses bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in § 656a BGB hat sich an der grundsätzlichen Möglichkeit eines konkludenten Maklervertragsabschlusses nichts geändert.

2. Die Entgeltlichkeit bei Maklerdienstleistungen ergibt sich lediglich mittelbar, weshalb die Anwendbarkeit von § 312 j BGB zweifelhaft ist, was allerdings dann keiner Vertiefung bedarf, sobald - wie hier bei Verabredung eines Besichtigungstermins in Kenntnis des Provisionsverlangens - eine individuelle Kommunikation stattgefunden hat.

3. In einer Angabe des Maklers im Exposé und/oder im Besichtigungstermin, dass die Wohnung mit Pelletofen und Klimaanlage beheizt werden könne, liegt noch keine Zusicherung der Funktionsfähigkeit der Anlagen.

4. Aus (wettbewerbsrelevanten) Verstößen gegen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes folgt noch kein derart schwerwiegendes Fehlverhalten des Maklers, dass er sich seines Lohnes als unwürdig erwiesen hätte.

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IBRRS 2023, 1782

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 03.04.2023 - 9 U 168/22

1. Mit Einführung des Textformerfordernisses bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in § 656a BGB hat sich an der grundsätzlichen Möglichkeit eines konkludenten Maklervertragsabschlusses nichts geändert.

2. Die Entgeltlichkeit bei Maklerdienstleistungen ergibt sich lediglich mittelbar, weshalb die Anwendbarkeit von § 312 j BGB zweifelhaft ist, was allerdings dann keiner Vertiefung bedarf, sobald - wie hier bei Verabredung eines Besichtigungstermins in Kenntnis des Provisionsverlangens - eine individuelle Kommunikation stattgefunden hat.

3. In einer Angabe des Maklers im Exposé und/oder im Besichtigungstermin, dass die Wohnung mit Pelletofen und Klimaanlage beheizt werden könne, liegt noch keine Zusicherung der Funktionsfähigkeit der Anlagen.

4. Aus (wettbewerbsrelevanten) Verstößen gegen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes folgt noch kein derart schwerwiegendes Fehlverhalten des Maklers, dass er sich seines Lohnes als unwürdig erwiesen hätte.

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IBRRS 2023, 1542

OLG Hamm, Beschluss vom 22.02.2023 - 18 U 6/23

1. Der Makler ist nicht verpflichtet, dem Käufer Nachweise vorzulegen, dass der Verkäufer seinen Anteil an der Provision gezahlt hat.

2. Der Makler muss im Rahmen seiner sekundären Beweislast dem Käufer lediglich auf Nachfrage bestätigen, dass mit dem Verkäufer eine Provisionsvereinbarung in gleicher Höhe wie der des Käufers getroffen wurde.

3. Es ist weder eine Offenlegung des Maklervertrags mit dem Verkäufer noch eine Vorlage des Zahlungsnachweises erforderlich.

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IBRRS 2023, 1392

OLG Saarbrücken, Urteil vom 29.03.2023 - 5 U 72/22

1. Eine Regelung in den AGB eines Makler-Alleinauftrags, wonach der bereits durch die schriftliche Vereinbarung oder die Inanspruchnahme der Tätigkeit zu Stande gekommene Vertrag eine Laufzeit von 12 Monaten "ab Online-Schaltung der Immobilie auf unserer Homepage und im Internet" haben und sich sodann mangels Kündigung jeweils um einen weiteren Monat verlängern soll, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, weil sie den Beginn der 12-Monats-Frist, vor deren Ablauf eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist, unabhängig vom Vertragsbeginn und der damit einhergehenden Bindung des Kunden in das freie Belieben des Maklers stellt und überdies von Voraussetzungen abhängig macht, die für den Kunden nicht zu beeinflussen sind.*)

2. Eine solche Regelung ist auch intransparent, weil sie vordergründig auf die Vertragslaufzeit von "12 Monaten ab Online-Schaltung" abstellt und sich nur in der Zusammenschau mit den weiteren Regelungen ergibt, dass der Kunde eine Bindung bereits mit Abschluss des Vertrags eingeht und der Makler es in der Hand hat, über den Beginn der 12-Monats-Frist selbst zu bestimmen.*)

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IBRRS 2023, 1306

KG, Beschluss vom 02.03.2023 - 10 U 92/21

1. Kennt der Kunde zwar bereits das Objekt, jedoch nicht die Adresse des Eigentümers/Verkäufers, so liegt keine die Courtage ausschließende Vorkenntnis vor. Erst der Nachweis der Adresse des Verkäufers seitens des Maklers ermöglicht es dem potenziellen Käufer, mit dem Verkäufer in Vertragsverhandlungen zu treten.

2. Dem Makler steht ein Provisionsanspruch gegen eine Gesellschaft als seinem Vertragspartner auch dann zu, wenn der alleinige Gesellschafter und Geschäftsführer der Gesellschaft das Objekt erwirbt.

3. Bei einem Passivprozess ist eine gelöschte Gesellschaft dann parteifähig, wenn der Kläger substanziiert behauptet, es sei bei der Gesellschaft noch Vermögen vorhanden.

4. Eine GmbH bleibt im Passivprozess auch nach ihrer Löschung im Übrigen dann parteifähig, wenn sie möglicherweise noch einen Ersatzanspruch gegen den Liquidator gem. § 73 Abs. 3 GmbHG hat.

IBRRS 2023, 1285

BGH, Urteil vom 20.04.2023 - I ZR 113/22

1. Ein im Nachgang zu einem bereits bestehenden Immobilienmaklervertrag geschlossener Reservierungsvertrag stellt eine der uneingeschränkten AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegende Nebenabrede zum Maklervertrag dar, wenn zwischen den beiden in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen geschlossenen Verträgen eine unmittelbare Verbindung besteht und die Verpflichtung zum exklusiven Vorhalten der Immobilie deshalb als maklerrechtliche Zusatzleistung anzusehen ist (Fortentwicklung von BGH, IMR 2010, 536).*)

2. Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr für das zeitlich begrenzte exklusive Vorhalten einer Immobilie zu seinen Gunsten stellt eine unangemessene Benachteiligung des Kunden i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, wenn die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus der Reservierungsvereinbarung für den Kunden weder nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist (Bestätigung von BGH, IMR 2010, 536).*)

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IBRRS 2023, 0985

LG Stuttgart, Urteil vom 28.11.2022 - 30 O 28/22

1. Ein Makler kann aus einem Maklervertrag keine Rechte herleiten, wenn der Verbraucher seine Vertragserklärung auf einer vom Makler bereitgestellten Webseite durch eine Schaltfläche abgibt, die allein mit dem Wort "Senden" beschriftet ist (§ 312j Abs. 3, 4 BGB).*)

2. Eine individuelle Kommunikation i.S.d. § 312j Abs. 5 BGB ist ausgeschlossen, wenn der Verbraucher keine Möglichkeit hat, auf den Inhalt der von ihm abgegebenen Willenserklärung Einfluss zu nehmen. Hat er schon aus technischer Sicht lediglich die Möglichkeit, eine vom Unternehmer vorgegebene Willenserklärung oder vom Unternehmer vorgegebene Auswahlmöglichkeiten auszuwählen, so kann es sich niemals um individuelle Kommunikation handeln.*)

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IBRRS 2023, 0810

LG München II, Urteil vom 30.01.2023 - 2 O 4028/21

Ein Maklervertrag über den Verkauf eines Einfamilienhauses, der eine unterschiedliche Höhe der Provision für Verkäufer und Käufer vorsieht, ist gem. § 656c Abs. 1 BGB unwirksam. Der Makler hat keinen Anspruch auf den unwirksam vereinbarten Maklerlohn.

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IBRRS 2023, 0623

OLG Frankfurt, Urteil vom 20.01.2023 - 19 U 120/22

1. Es ist mit rechtsstaatlichen Geboten unvereinbar, wenn derjenige, der im guten Glauben eine Strafanzeige erstattet, Nachteile (z. B. in Form von Schadensersatzforderungen) dadurch erleidet, dass sich seine Behauptung nach behördlicher Prüfung als unrichtig oder nicht aufklärbar erweist.

2. Auch Rechtsanwaltskosten für die Vertretung in einem Ermittlungsverfahren gehören insoweit grundsätzlich zu den typischen, ersatzlos hinzunehmenden Folgen einer formal berechtigten Einleitung und Durchführung eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens.

3. Dem Verhalten eines Interessenten kommt immer dann bei der Prüfung des Zustandekommens eines Maklervertrags ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert im Sinne eines Vertragsangebots oder einer Vertragsannahme zu, wenn er aufgrund eindeutiger Hinweise von einer Entgeltpflicht der für ihn erbrachten Leistung ausgehen muss, was insbesondere dann gilt, wenn er weitere Maklerleistungen nachfragt oder deutlich erkennbar gegen Entgelt angebotene Dienste in Anspruch nimmt.

4. Aus der Tatsache, dass eine Partei sich die Mitwirkung des Maklers lediglich gefallen lässt, folgt noch nicht notwendigerweise, dass sie mit dem Makler in Vertragsbeziehungen treten will. Es ist Sache des Maklers, in dieser Hinsicht für klare Verhältnisse zu sorgen.

5. Wenn den Umständen nach mit der Möglichkeit zu rechnen ist, dass der Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte, muss der Makler eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er auch Makler des Käufers sein will. Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen.

6. An ein nachträgliches Provisionsversprechen sind strenge Anforderungen zu stellen, da sich der Maklerkunde damit trotz bereits erbrachter Maklerleistung zur Provisionszahlung verpflichtet.

7. Wenn ein Maklerkunde bereits Vorkenntnis von dem Objekt hat, steht dies dem Entstehen eines Provisionsanspruchs entgegen, da der Kaufvertrag in diesem Fall nicht "infolge" der Nachweistätigkeit des Maklers zu Stande gekommen ist.

8. Eine sog. Vorkenntnisklausel ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zulässig.

9. Ein Makler kann zwar auch trotz Vorkenntnis seines Kunden die Maklerprovision verdienen, wenn der Makler zusätzliche Informationen geliefert hat, die eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung darstellen. Um eine wesentliche Maklerleistung annehmen zu können, ist erforderlich (und ausreichend), dass der Kunde durch den Nachweis des Maklers den konkreten Anstoß bekommen hat, sich um das ihm bereits bekannte Objekt zu kümmern.

10. Soweit in der Durchführung eines Besichtigungstermins eine solche weitere, wesentliche Maklerleistung liegen kann, setzt dies voraus, dass das Objekt den Interessenten noch nicht bekannt gewesen ist, denn nur in diesem Fall wäre - wenn überhaupt - davon auszugehen, dass die durch die Besichtigung vermittelten Erkenntnisse über die Immobilie den Erwerb angestoßen haben.

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IBRRS 2023, 0289

OLG Schleswig, Beschluss vom 11.01.2023 - 9 Wx 15/22

1. Die Belastung des vermittelnden Maklers mit einem prozentualen Anteil der angefallenen notariellen Entwurfsgebühr - in der Höhe der im Innenverhältnis mit den Auftraggebern vereinbarten Courtage - führt zu einer Vermischung des Schuldverhältnisses aus dem Maklervertrag mit der öffentlich-rechtlichen Kostenschuld dem Notar gegenüber und findet gebührenrechtlich keine gesetzliche Grundlage im GNotKG.*)

2. Anteilige Notargebühren für den Entwurf eines Wohnungskaufvertrags, der letztlich nicht beurkundet wird, können nicht dem Makler auferlegt werden, nur, weil eine deklaratorische Maklerklausel in dem Entwurf enthalten war.

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IBRRS 2023, 0102

LG Münster, Urteil vom 15.12.2022 - 8 O 212/22

1. Zur Darlegungslast eines Maklers, der von seinem Kunden wegen eines vermuteten Verstoßes gegen § 656c Abs. 1 BGB auf Rückzahlung des Maklerlohns in Anspruch genommen wird.*)

2. Die Darlegungs- und Beweislast für eine Rückforderung der Maklercourtage nach § 656c Abs. 1 BGB liegt nicht beim Makler, sondern beim Kaufinteressenten, der den Makler auf Rückzahlung in Anspruch nimmt.

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Online seit 2022

IBRRS 2022, 2713

LG Frankenthal, Urteil vom 07.05.2021 - 1 O 40/20

Da der Makler über die relevanten Eigenschaften des Vertragspartners aufzuklären hat, muss er Zweifel an der Bonität oder der Erfüllungsbereitschaft der Gegenseite dem Kunden mitteilen.

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IBRRS 2022, 3322

OLG Dresden, Urteil vom 15.08.2022 - 4 U 462/22

1. Das Feststellungsinteresse bei der behaupteten Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts durch eine Äußerung liegt nur dann vor, wenn jedenfalls die Möglichkeit besteht, dass durch diese Äußerung dem Verletzten ein materieller Schaden entstanden ist.*)

2. Auch in einem vorausgegangenen Vortrag kann ein Bestreiten nachfolgender Behauptungen der Gegenseite liegen, wenn der Vortrag diesen Behauptungen widerspricht (Anschluss an BGH, Beschluss vom 21.06.2022 - VIII ZR 225/21).*)

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IBRRS 2022, 3154

LG München I, Urteil vom 19.05.2022 - 20 O 8471/21

Im bereits länger zurückliegenden Suizid der Vor-Voreigentümerin eines Anwesens ist keine offenbarungspflichtige Tatsache zu sehen, jedenfalls dann nicht, wenn der Makler keine Anhaltspunkte dafür hat, dass für die Käufer derartige Tatsachen von besonderer Relevanz sind.

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IBRRS 2022, 2761

OLG Frankfurt, Urteil vom 06.07.2022 - 13 U 84/21

1. Für das Zustandekommen des Maklervertrags genügt das Anbieten des Objekts unter Hinweis auf die Provisionspflicht, wenn der Interessent sich Objektangaben geben lässt und die Maklerdienste in Anspruch nimmt.

2. Wendet der Interessent eine bestehende Vorkenntnis ein, so hat er dies dem Makler mitzuteilen.

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IBRRS 2022, 2712

OLG Brandenburg, Urteil vom 09.06.2021 - 7 U 117/20

1. Enthält das Internet-Inserat eines Maklers Angaben zur Provisionspflicht und zur Höhe der Provision, so erklärt der Kunde mit den Bitten um Kontaktaufnahme und Terminvereinbarung ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags.*)

2. Bei Abschluss eines Maklervertrags muss der Verbraucher zutreffend darüber belehrt werden, unter welchen Voraussetzungen das Widerrufsrecht erlischt, dass er es auch nach der Zustimmung zum Leistungsbeginn noch ausüben kann und was aus der Erklärung des Widerrufs nach Zustimmung und Leistungsbeginn folgt.*)

3. Eine Widerrufsbelehrung leidet unter einem schwer wiegenden Fehler, wenn sie den Anschein erweckt, der Verbraucher könnte auf sein Widerrufsrecht verzichten, so dass es durch eine von ihm abgegebene Erklärung endgültig verlorengehe.*)

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IBRRS 2022, 1675

OLG Celle, Urteil vom 13.01.2022 - 11 U 58/21

1. Ein nicht vertretungsberechtigter Gesellschafter einer juristischen Person ist als Zeuge und nicht als Partei zu behandeln.

2. Zur Beweiswürdigung, wenn der Kunde gegen den Provisionsanspruch des Maklers Erfüllung einwendet.

3. Führt die Beweisaufnahme zu keinem eindeutigen Ergebnis, ist eine Entscheidung nach den Regeln der Beweislast zu treffen.

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IBRRS 2022, 1588

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.04.2022 - 4 U 248/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 1561

LG Darmstadt, Urteil vom 11.02.2021 - 29 O 326/19

Voraussetzung für die Entstehung des Anspruchs auf Maklercourtage ist, dass der Hauptvertrag bei wertender Betrachtung sich zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellt.

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IBRRS 2022, 0710

OLG Hamm, Urteil vom 09.12.2021 - 18 U 68/20

1. Verwendet ein Verbraucher bei einer Leistung die Formulierung "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht", so bringt er damit hinreichend zum Ausdruck, die Leistung nur unter Vorbehalt erbringen zu wollen. Dies führt dazu, dass der Empfänger der Leistung nicht darauf vertrauen darf, das Empfangene behalten zu dürfen, wodurch die Einwendung des § 814 BGB regelmäßig ausgeschlossen wird.*)

2. Ein Makler kann auch trotz Vorkenntnis seines Kunden die Maklerprovision verdienen, wenn der Makler zusätzliche Informationen liefert, die eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung darstellen. Um eine wesentliche Maklerleistung annehmen zu können, ist erforderlich (und ausreichend), dass der Kunde durch den Nachweis des Maklers den konkreten Anstoß bekommen hat, sich um das ihm bereits bekannte Objekt zu kümmern (vgl. BGH, Urteil vom 04.10.1995 - IV ZR 163/94; Urteil vom 20.11.1997 - III ZR 57/96). Eine solche weitere wesentliche Maklerleistung kann in der Organisation und Durchführung einer Objektbesichtigung liegen. Dies kommt aber nur dann in Betracht, wenn dem Maklerkunden das Objekt nicht schon vorher gut bekannt gewesen ist.*)

3. Ebenso kann eine weitere wesentliche Maklerleistung unter Umständen darin liegen, dass der Makler dem Kunden Unterlagen zur Verfügung stellt, die dieser benötigt, um eine Finanzierung zum Erwerb des Objekts zu erlangen. Hat er bereits vorher eine Zusage über die Finanzierung erhalten, so liegt in der Übermittlung der Unterlagen keine weitere wesentliche Maklerleistung.*)

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IBRRS 2022, 0069

OLG Frankfurt, Beschluss vom 23.04.2020 - 19 U 305/19

1. § 654 BGB kann über seinen Wortlaut hinaus eine entsprechende Anwendung finden kann. Allerdings muss die zum Anspruchsausschluss führende Treuwidrigkeit in einem inhaltlichen Zusammenhang mit den besonderen Pflichten stehen, die dem Maklervertrag innewohnen.

2. Forderungen gleich welcher Art außerhalb der Möglichkeiten des Zivilrechts zwangsweise einzutreiben oder eintreiben zu lassen, verbietet sich zu allererst aufgrund entgegenstehender Strafnormen (u. a. Nötigung, Erpressung) und stellt sich insofern nicht als (besondere) Treuwidrigkeit dar, sondern als (allgemeine) Gesetzeswidrigkeit.

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IBRRS 2022, 0037

OLG Frankfurt, Beschluss vom 04.06.2020 - 19 U 305/19

1. § 654 BGB kann über seinen Wortlaut hinaus eine entsprechende Anwendung finden kann. Allerdings muss die zum Anspruchsausschluss führende Treuwidrigkeit in einem inhaltlichen Zusammenhang mit den besonderen Pflichten stehen, die dem Maklervertrag innewohnen.

2. Forderungen gleich welcher Art außerhalb der Möglichkeiten des Zivilrechts zwangsweise einzutreiben oder eintreiben zu lassen, verbietet sich zu allererst aufgrund entgegenstehender Strafnormen (u. a. Nötigung, Erpressung) und stellt sich insofern nicht als (besondere) Treuwidrigkeit dar, sondern als (allgemeine) Gesetzeswidrigkeit.

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Online seit 2021

IBRRS 2021, 3269

OLG Schleswig, Urteil vom 07.06.2021 - 16 U 139/20

1. Die ordnungsgemäße Belehrung eines Maklerkunden über sein Widerrufsrecht erfordert u. a., dass der Unternehmer dem Verbraucher diese Information gem. Art. 246a § 4 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auf Papier oder, wenn der Verbraucher zustimmt, auf einem anderen dauerhaften Datenträger zur Verfügung gestellt hat.

2. Ausreichend hierfür ist es, wenn die Widerrufsbelehrung dem Verbraucher automatisch per E-Mail als Anhang übermittelt wird.

3. Der Zugang einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung ist auch dann zu bejahen, wenn der Verbraucher sein E-Mail-Postfach so einstellt, dass E-Mails, die versehentlich in den Spam-Ordner geraten, sofort gelöscht werden. Wenn der Verbraucher in dieser Weise verhindert, dass ordnungsgemäß versandte und ihm auch zugegangene E-Mails zu seiner Kenntnis gelangen, so ist das allein sein Problem.

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IBRRS 2021, 3032

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.04.2021 - 2-07 O 214/20

Die in einem Maklervertrag enthaltene Klausel

"Kommt es zum Vertragsabschluss, schuldet der Interessent/Käufer/Mieter die o. g. Provision auch dann, wenn ein Dritter den Vertragsabschluss erwirkt."

ist sprachlich wie inhaltlich teilbar (sog. "blue-pencil-Test"), so dass der Teil der Vereinbarung "Kommt es zum Vertragsabschluss, schuldet der Interessent/Käufer/Mieter die o. g. Provision." in jedem Fall Vertragsbestandteil geworden ist.

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IBRRS 2021, 2856

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.08.2020 - 7 U 112/19

1. Der Anspruch auf den Maklerlohn ist nicht nur bei einer treuwidrigen Doppeltätigkeit des Maklers ausgeschlossen, sondern auch bei sonstigen schwer wiegenden Treuepflichtverletzungen, aufgrund derer der Makler eines Lohnes unwürdig erscheint.

2. Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs kommt im Einzelfall auch nach Abschluss des Hauptvertrags noch in Betracht.

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IBRRS 2021, 2641

OLG Hamburg, Urteil vom 16.06.2021 - 13 U 226/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2021, 2559

OLG Hamm, Urteil vom 29.03.2021 - 18 U 18/20

Die Beweislast für die Fälschung einer Urkunde, aus der sich eine Verwirkung des Makleranspruchs ergeben soll, liegt nach den allgemeinen Grundsätzen bei demjenigen, der sich auf die Verwirkung beruft, also dem Maklerkunden.*)

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IBRRS 2021, 1990

OLG München, Urteil vom 14.04.2021 - 27 U 6526/20

1. Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs hat Strafcharakter. Es ist daher geboten, den § 654 BGB grundsätzlich nur auf Fälle treuwidrigen Verhaltens des Maklers im eigentlichen und engeren Sinne anzuwenden. Insofern muss der Makler den Maklerlohn nach allgemeinem Rechts- und Billigkeitsempfinden nicht verdient, sich gleichsam infolge groben Fehlverhaltens des Maklerlohns unwürdig erwiesen haben.

2. Deshalb lässt nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden den Provisionsanspruch nach § 654 BGB entfallen.

3. Dies ist erst dann der Fall, wenn der Makler (s)eine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigenden Weise verletzt hat.

4. Die bloße fehlerhafte Angabe des Baujahrs einer Immobilie rechtfertigt ohne Hinzutreten besonderer Umstände keine Verwirkung des Lohnanspruchs.

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IBRRS 2021, 2022

OLG Hamm, Urteil vom 07.01.2021 - 18 U 109/18

1. Die Unwirksamkeit einer im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen eines „Makler-Alleinauftrags“ dem Kunden gestellten sog. Verweisungsklausel infiziert nicht in jedem Fall eine in allgemeinerem Zusammenhang geregelte Verlängerungsklausel.*)

2. Die Inanspruchnahme von Maklerleistungen auf der Grundlage eines teilweise unwirksamen Makler-Alleinauftrags kann gleichwohl zur Entstehung von Courtageansprüchen führen.*)

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IBRRS 2021, 1357

OLG Brandenburg, Urteil vom 03.02.2021 - 7 U 43/19

1. Der Beschluss über den Ausschluss eines Gesellschafters, der sich an einer Sanierung nicht beteiligt, bedarf grundsätzlich der Zustimmung des betroffenen Gesellschafters, da der Entzug der Mitgliedschaft den Kern der Gesellschafterrechte betrifft. Der Beschluss ist aber auch ohne Zustimmung gegenüber den betroffenen Gesellschaftern wirksam, denn diese müssen sich so behandeln lassen, als hätten sie dem Beschluss zugestimmt, da sie aus gesellschafterlicher Treuepflicht zur Zustimmung verpflichtet waren und sich treuwidrig verhalten, wenn sie zwar an den Sanierungspflichten nicht teilnehmen, aber in der Gesellschaft verbleiben.

2. Die Auseinandersetzungsbilanz im Stadium der Abwicklung dient dazu, einen Überblick darüber zu erlangen, in welcher Höhe Überschüsse verteilt oder Nachschüsse eingefordert werden müssen. Für die OHG ist in § 154 HGB die Aufstellung einer Liquidationseröffnungsbilanz vorgesehen. Sie soll einen Überblick über das zur Liquidationsmasse gehörende Vermögen liefern. Die Bilanz soll den Verlauf der Liquidation vorausschauend beurteilen. Die Aktiva werden nach der voraussichtlichen Verwertungsart berücksichtigt, Verbindlichkeiten, auch die mit der Liquidation verbundenen, sind zu passivieren Bei der Bewertung sind nach den Grundsätzen des allgemeinen Bilanzrechts Veräußerungswerte anzusetzen.

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IBRRS 2021, 1107

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 30.11.2020 - 9 U 32/19

1. Bedarf der Kaufvertrag über ein Grundstück einer Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde, entsteht der Anspruch des Maklers gegen den Käufer auf Zahlung der vereinbarten Provision erst mit Erteilung der Genehmigung. Steht die Genehmigung zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Klage des Maklers gegen seinen Kunden noch aus, ist die Klage als derzeit unbegründet abzuweisen.*)

2. Fehlt die Genehmigung, spielt es für den Provisionsanspruch des Maklers keine Rolle, aus welchen Gründen die Genehmigung fehlt. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Maklerkunde die Genehmigung durch einen Antrag an die Landwirtschaftsbehörde herbeiführen könnte.*)

3. Hat der Maklervertrag den Nachweis einer Kaufgelegenheit zum Gegenstand, rechtfertigt weder die Bestellung eines Nießbrauchs an dem in Aussicht genommenen Grundstück noch der Abschluss eines Pachtvertrags durch den Maklerkunden einen Provisionsanspruch des Maklers. Das gilt auch dann, wenn der Maklerkunde im Hinblick auf Nießbrauch und Pachtvertrag an die Grundstückseigentümer eine Gegenleistung erbringt, die dem ursprünglich in Aussicht genommenen Kaufpreis entspricht.*)

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