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Volltexturteile nach Sachgebieten

544 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2020, 2239

BGH, Beschluss vom 28.05.2020 - I ZR 194/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1896

BGH, Urteil vom 28.05.2020 - I ZR 40/19

1. Ein einfacher Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden.*)

2. Bei einem einfachen Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden. Eine Bindungsfrist von sechs Monaten ist für einem Immobilienmakler erteilte Alleinaufträge regelmäßig angemessen.*)

3. Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines einfachen Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung des Maklerkunden ist grundsätzlich unbedenklich und nicht gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.*)

4. Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung eines einfachen Makleralleinauftrags benachteiligt den Maklerkunden bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und automatischen Verlängerungen des Vertrags um jeweils drei Monate nicht unangemessen.*)

5. Sehen Allgemeine Geschäftsbedingungen die automatische Verlängerung eines einfachen Makleralleinauftrags für den Fall einer unterbliebenen Kündigung vor und wird die Länge der Kündigungsfrist in weiteren allgemeinen Regelungen bestimmt, auf die der Verwender in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht ausdrücklich hinweist und die deshalb nicht wirksam in das Regelungswerk einbezogen sind, ist die Verlängerungsklausel insgesamt unwirksam.*)

IBRRS 2020, 1867

OLG Hamm, Urteil vom 09.03.2020 - 18 U 136/18

Eine verfestigte Interessenkollision als Vorausetzung einer unechten Verflechtung liegt nicht in dem bloßen Umstand begründet, dass im Grundbuch des vermittelten Grundstücks eine Grundschuld eingetragen ist, welche die Darlehensforderung einer Bank gegen den Makler sichert. Vielmehr müssen weitere Umstände hinzutreten, wie etwa eine Verschuldung des Maklers und ein Verzug mit der Zahlung der Zinsraten des gesicherten Darlehens. In einer solchen Konstellation könnte gegebenenfalls auf sein Interesse an einem möglichst schnellen Verkauf des vermittelten Grundstücks und auf eine Interessenkollision geschlossen werden, wenn er an dem Veräußerungserlös ganz oder teilweise partizipiert.*)

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IBRRS 2020, 1704

BGH, Urteil vom 05.03.2020 - I ZR 69/19

Für die Annahme einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen dem Nachweis der Vertragsgelegenheit durch den Makler und dem Abschluss des Hauptvertrags genügt es nicht, dass sich aus der Sicht des Maklerkunden die vom Makler nachgewiesene Vertragsgelegenheit zerschlagen hat. Entscheidend ist vielmehr, ob der nachgewiesene Interessent seine Absicht, das Geschäft abzuschließen, aufgegeben hat. Nur eine vom nachgewiesenen Interessenten eingegangene endgültige vertragliche Bindung rechtfertigt die Annahme einer Aufgabe seiner Vertragsabsicht.*)

IBRRS 2020, 0213

LG Berlin, Urteil vom 02.05.2019 - 52 O 304/18

1. Auch wenn in der Regel ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers zu sehen ist, so verhält es sich anders in dem Fall, dass der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck bringt.

2. Der Auftraggeber ist nach dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags nicht verpflichtet, den Makler darüber zu unterrichten, dass ihm das angebotene Objekt bereits bekannt ist.

3. Dementsprechend benachteiligt eine Klausel "Sollte Ihnen dieses Angebot bereits bekannt sein, so bitten wir um schriftliche Bekanntgabe unter Nennung des Anbieters innerhalb von fünf Tagen nach Erhalt des Angebots. Sollten wir keine Rückäußerung erhalten, ist unser Nachweis als Erstnachweis vom Empfänger akzeptiert." den Auftraggeber unangemessen.

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IBRRS 2020, 0162

OLG München, Beschluss vom 29.08.2019 - 5 U 3296/19

1. Die Vorschrift des § 654 BGB betrifft ihrem Wortlaut nach zwar nur den Fall, dass der Makler vertragswidrig auch für den anderen Teil tätig geworden ist. Sie drückt aber einen von der Treu- und Sorgfaltspflicht des Maklers ausgehenden allgemeinen Rechtsgedanken aus und ist demgemäß auch in anderen Fällen anzuwenden, in denen der Makler unter vorsätzlicher oder grob leichtfertiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in wesentlicher Weise zuwidergehandelt hat.

2. Die Anwendung der Vorschrift setzt nicht voraus, dass dem Auftraggeber ein Schaden entstanden ist. Allerdings muss der Makler seine Treuepflicht gegenüber dem Auftraggeber vorsätzlich, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden grob leichtfertigen Weise verletzt.

3. Ein Makler, der Doppeltätigkeiten im gleichen Haus durch zwei Mitarbeiter ausführt, hat zur Vermeidung der Verletzung der Vertraulichkeit und Neutralität entsprechende Vorkehrungen zu treffen.

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IBRRS 2019, 3695

OLG Naumburg, Urteil vom 14.03.2018 - 4 U 58/17

Zur Reichweite des Versicherungsschutzes einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für Immobilienmakler.*)

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IBRRS 2019, 3465

LG München II, Urteil vom 16.05.2019 - 11 O 134/18

1. Die Verwirkung i.S.d. § 654 BGB verlangt in objektiver Hinsicht einen schwer wiegenden Treuepflichtverstoß des Maklers vor, bei oder nach dem Abschluss des Maklervertrags. Subjektiv muss der Makler vorsätzlich oder mit dem Vorsatz nahekommender Leichtfertigkeit den Interessen des Auftraggebers in so schwer wiegender Weise zuwiderhandeln, dass er eines Lohns unwürdig erscheint.

2. Ein wichiger Anwendungsfall des § 654 BGB bildet die treuwidrige Doppeltätigkeit des Maklers.

3. Der Makler, der einen Doppel-Auftrag hat, darf in die Preisverhandlungen nicht eingreifen. Hat er den Verkäufer schon über den Preis beraten und dieser dann seine Forderung gestellt, darf der Makler nicht mehr mit seinem Wissen und seinem Rat dem Käufer dienen. Auch wenn der Käufer ihn befragt, darf er ihn nicht mehr beraten, weil er sonst die Interessen des Verkäufers beeinträchtigen würde; er muss ihn darauf verweisen, sich anderweitig Rat zu holen. Will er ihm dennoch auch in dieser Preisfrage dienen, so muss er sich das vom Verkäufer ausdrücklich erlauben lassen.

4. Im Fall eines qualifizierten Alleinauftrags durch den Verkäufer darf der Makler nicht vom Objekt des Verkäufers abraten, indem zugleich anderweitig vorgestellte Objekte als besser bezeichnet werden.

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IBRRS 2019, 2469

BGH, Urteil vom 14.03.2019 - I ZR 134/18

1. Der Entgeltanspruch des Wohnungsvermittlers nach § 2 Abs. 1 WoVermittG setzt den Abschluss eines wirksamen Maklervertrags zwischen dem Wohnungsvermittler und seinem Kunden nach § 652 Abs. 1 BGB voraus. (Rn. 11)*)

2. Ein Vormieter, der vom Vermieter die Erlaubnis bekommen hat, sich selbst um einen Nachmieter zu kümmern, ist grundsätzlich als "anderer Berechtigter" im Sinne von § 2 Abs. 1a WoVermittG anzusehen. (Rn. 19)*)

3. Ein Wohnungsvermittler ist jedenfalls in Fällen, in denen er den Auftrag zum Angebot der Wohnung im Interesse und auf Initiative eines einzigen Wohnungssuchenden eingeholt hat, mit dem der Vermieter anschließend den Mietvertrag geschlossen hat, im Sinne von § 2 Abs. 1a Halbsatz 1 WoVermittG ausschließlich im Interesse dieses Wohnungssuchenden tätig geworden. (Rn. 21)*)

4. Wenn bei einem Verbrauchervertrag der Beginn der Widerrufsfrist streitig ist, hat der Unternehmer nach § 361 Abs. 3 BGB alle Tatsachen darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, aus denen er die Nichteinhaltung der Widerrufsfrist herleiten will, wie insbesondere die Belehrung des anderen Vertragsteils und deren Ordnungsmäßigkeit, ihren Zeitpunkt sowie ihre Mitteilung. (Rn. 28)*)

5. e) Nach § 309 Nr. 12 Halbsatz 1 Buchst. b BGB ist eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert, insbesondere dann grundsätzlich unwirksam, wenn er diesen bestimmte Tatsachen bestätigen lässt. Die Bestimmung erfasst namentlich Erklärungen, mit denen der andere Vertragsteil bestätigt, eine ihm zu erteilende Widerrufsbelehrung gelesen und verstanden zu haben (im Anschluss an BGH, Urteil vom 15. Mai 2014 - III ZR 368/13, NJW 2014, 2857 Rn. 28 bis 34). (Rn. 29)*)

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IBRRS 2019, 2293

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.10.2018 - 7 U 194/17

1. Eine Doppeltätigkeit ist im Immobiliengeschäft regelmäßig nur dann Verwirkungsgrund, wenn eine Vermittlungstätigkeit (keine bloße Nachweistätigkeit) auf beiden Seiten vorliegt und dies dem Kunden nicht vorher offengelegt oder von ihm ausdrücklich gestattet wird.

2. Eine Reservierungsvereinbarung ist unwirksam, wenn auf den Kunden unzulässiger wirtschaftlicher und scheinbar rechtlicher bzw. tatsächlich moralischer Druck in erheblichem Ausmaß ausgeübt wird.

3. Bei formnichtigen Ankaufsvereinbarungen verwirkt ein Immobilienmakler seinen Lohnanspruch dann, wenn er mit an Vorsatz grenzender Leichtfertigkeit seinen Auftraggeber veranlasst, eine „Ankaufsverpflichtung“ zu unterzeichnen, um bei dem Auftraggeber den Eindruck einer Verpflichtung zum Kauf und zur Zahlung von erfolgsunabhängigem Maklerlohn zu erwecken. Es genügt zur Verwirkung, dass beim Kunden der irrige Eindruck entsteht, ihm stehe die Entschließungsfreiheit, die ihm der Gesetzgeber bis zum formgerechten Abschluss des Kaufvertrags zubilligt, nicht mehr zu.

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IBRRS 2019, 2053

OLG Koblenz, Beschluss vom 02.05.2019 - 2 U 1482/18

Zur Verwirkung eines Anspruchs auf Maklercourtage gemäß § 654 BGB wegen Falschinformationen über erkennbar wesentliche Fragen für Käufer einer Eigentumswohnung.*)

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IBRRS 2019, 1853

AG Wertheim, Urteil vom 25.04.2019 - 1 C 198/18

Vereinbart ein Makler einen Notartermin zum Zwecke des Kaufvertragsabschlusses und der Auflassung, berührt dies den Anspruch auf Maklerprovision nicht, auch wenn die Finanzierung noch nicht sichergestellt ist.

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IBRRS 2019, 1569

BGH, Urteil vom 13.12.2018 - I ZR 51/17

Die Annahme eines auf die vollständige Vertragserfüllung gerichteten "ausdrücklichen" Wunsches eines Maklerkunden im Sinne von § 312d Abs. 3 BGB a.F. setzt voraus, dass der Maklerkunde vor Abgabe dieses Wunsches entweder über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist oder der Makler aufgrund anderer Umstände davon ausgehen konnte, dass der Kunde das Widerrufsrecht gekannt hat.*)

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IBRRS 2019, 0877

LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2018 - 316 O 81/16

1. Lässt sich der Interessent auf eigene Initiative und ohne Kenntnis des Lebensgefährten ein Exposé zusenden, kommt ein Maklervertrag mit dem Lebensgefährten nicht zu Stande, wenn dieser das Exposé nie erhalten und von dessen Inhalt keine Kenntnis erlangt hat. Dies gilt auch dann, wenn er von der Immobilie Kenntnis erlangt und diese später erwirbt.

2. Ein ausdrückliches Provisionsverlangen des Maklers lässt sich nicht allein aus einer Besichtigung herleiten. Der Interessent kann davon ausgehen, dass der Verkäufer die Maklerprovision zahlen wird. Auf eine eventuelle regionale Üblichkeit, wer die Provision zahlt, kommt es nicht an. Vielmehr kann der Kunde davon ausgehen, dass der Verkäufer die Maklerprovision bezahlt, insbesondere dann, wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde.

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IBRRS 2019, 0900

LG Hamburg, Urteil vom 07.01.2019 - 322 O 153/18

1. Ein Nachweismakler hat keinen Provisionsanspruch, wenn

a) seine Tätigkeit nicht wesentlich war (Übergabe eines Prospekts),

b) zwischen der Übergabe des Prospekts und dem Vertragsschluss ein langer Zeitraum (2,35 Jahre) liegt,

c) der Interessent zwischenzeitlich von der Immobilie Abstand genommen hat.

2. Ein vereinbarter Kundenschutz über Interessenten für Wohneinheiten erstreckt sich nicht auf Interessenten für Gewerbeeinheiten.

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IBRRS 2019, 1153

OLG Stuttgart, Urteil vom 06.02.2019 - 3 U 146/18

Die Allgemeine Geschäftsbedingung eines Maklers, wonach sich der Makler-Alleinauftrag nach einer Mindestlaufzeit von sechs Monaten automatisch um jeweils drei Monate verlängert, sofern der Maklervertrag nicht gekündigt wird, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Maklerkunden unwirksam.*)

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IBRRS 2019, 0709

BGH, Urteil vom 17.10.2018 - I ZR 154/17

Bei besonders engen persönlichen Bindungen zwischen dem Maklerkunden und dem Erwerber eines Objekts ist der Maklerkunde dem Makler zur Provisionszahlung verpflichtet, wenn ihm der Vertragsschluss im wirtschaftlichen Erfolg ähnlich zugutekommt wie ein eigener. Der Umstand, dass der Maklerkunde mit dem Erwerber eng persönlich verbunden ist, reicht für sich allein jedoch nicht aus, um die Provisionspflicht zu begründen.*)

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IBRRS 2019, 0647

BGH, Urteil vom 21.11.2018 - I ZR 10/18

Weist der Verkäufermakler seinem Kunden einen Kaufinteressenten nach und kommt der Hauptvertrag mit einem Dritten zu Stande, entsteht kein Provisionsanspruch gegen den Verkäufer, auch wenn zwischen dem Erwerber und dem nachgewiesenen Kaufinteressenten eine feste, auf Dauer angelegte gesellschaftsrechtliche Bindung besteht.*)

IBRRS 2019, 0640

BGH, Urteil vom 24.01.2019 - I ZR 160/17

1. Der Makler, der aufgrund eines Makleralleinauftrags damit beauftragt ist, dem Verkäufer Kaufinteressenten für ein Grundstück nachzuweisen oder zu vermitteln, verletzt seine Pflichten und ist deshalb zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er dem Verkäufer gegenüber ein Kaufangebot unzutreffend darstellt, ihm ein Kaufangebot verschweigt, den Kontakt zu Kaufinteressenten abreißen lässt, keine ausreichenden Vermarktungsbemühungen unternimmt oder bei eigenem Kaufinteresse Kaufinteressenten überhöhte Preisvorstellungen der Verkäuferseite nennt, um sie von einer Abgabe eines Kaufangebots abzuhalten.*)

2. Der Maklerkunde, der dem pflichtwidrig handelnden Makler sein Eigentum zu einem Preis unter Wert veräußert, kann von diesem im Wege der Naturalrestitution die Rückabwicklung des Kaufvertrags beanspruchen. Sein Schadensersatzanspruch ist nicht auf den Ausgleich des Mehrwerts des Kaufgegenstands beschränkt.*)

3. Tritt der geschädigte Verkäufer Ansprüche aus dem Maklervertrag und aus dem mit dem Makler geschlossenen Kaufvertrag ab und ermächtigt er den Zessionar außerdem, vom Kaufvertrag zurückzutreten, steht dem Zessionar und nicht dem Zedenten das Wahlrecht zu, ob er vom Schädiger Schadensersatz in Form von Naturalrestitution oder Wertersatz verlangt.*)

4. Der Maklerkunde kann vom Makler die Rückzahlung einer nicht geschuldeten Provision unabhängig von einem gegen diesen bestehenden Schadensersatzanspruch verlangen, bei dem er sich eine fiktive Maklerprovision als Vorteilsausgleich anrechnen lassen muss.*)

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IBRRS 2019, 0588

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.01.2019 - 6 U 65/17

1. Der Makler darf dem Auftraggeber keine falschen Vorstellungen vermitteln und die für den Kaufabschluss wesentlichen Auskünfte betreffend das Geschäft oder den Vertragspartner müssen richtig sein.

2. Für die Richtigkeit der Angaben muss der Makler aber nicht ohne Weiteres einstehen, denn meistens handelt es sich nur um die Weitergabe von Mitteilungen, die der Makler vom Verkäufer erhalten hat.

3. Fehlen dem Makler erforderliche Informationen oder ist die Grundlage gegebener Informationen unsicher, muss der Makler dies offenlegen bzw. er muss deutlich machen, dass er für die Richtigkeit nicht einsteht.

4. Teilt der Makler mit, dass das Objekt Schallschutz bekomme, wenn die behördliche Prüfung über den Umfang abgeschlossen sei, so ist diese Aussage objektbezogen zu verstehen und nicht dahin, dass der Makler dem Käufer zusichere, dass dieser persönlich davon profitiere.

5. Der Makler muss Informationen, die er vom Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich nicht prüfen oder den Kaufinteressenten auf die unterlassene Prüfung hinweisen. Denn der Makler darf zunächst auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen und der Maklerkunde muss grundsätzlich davon ausgehen, dass in dem Exposé des Maklers enthaltene Aussagen über das Objekt nur Angaben der Verkäuferseite wiedergeben.

6. Erst wenn diese nach den in dem Berufstand des Maklers vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich unrichtig, unplausibel oder bedenklich einzustufen sind oder sich insoweit Zweifel aufdrängen, muss er den die Information empfangenden Auftraggeber, dem es erkennbar auf diese Angaben ankommt, hierüber, jedenfalls aber über die fehlende eigene Prüfung informieren.

7. Grundsätzlich kommt einem Makler die Pflicht zu Nachforschungen nicht zu, vielmehr ist es Sache des Maklerkunden, der den Kaufvertrag abschließen will, sich der Richtigkeit der Angabe zu vergewissern.

8. Bestehen Umstände, die Anlass zu Nachforschungen bieten könnten, muss der Makler darauf hinweisen, im Übrigen unterliegt er Prüfungs- oder Nachforschungspflichten nur dann, wenn solche Gegenstand des Maklervertrags sind, sich aus der Verkehrssitte ergeben oder wenn sich der Makler gegenüber dem Auftraggeber ungesicherte Angaben zu Eigen macht oder sich für deren Richtigkeit persönlich einsetzt.

9. Über den Wortlaut der Vorschrift des § 654 BGB hinaus kommt eine Verwirkung des Maklerlohnanspruchs nicht nur bei treuwidriger Doppeltätigkeit des Maklers in Betracht, sondern auch dann, wenn der Makler sonst unter Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwiderhandelt.

10. Eine Verwirkung des Maklerlohns kommt nur bei einer schwer wiegenden Treuepflichtverletzung in Betracht, wenn sich der Makler seines Lohns "unwürdig" erweist. Diese Voraussetzung ist erst erfüllt, wenn der Makler seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt.

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IBRRS 2019, 0512

OLG Zweibrücken, Urteil vom 11.12.2018 - 5 U 65/18

Zu den Anforderungen an das Zustandekommen eines Maklervertrags im fremden Namen (Abgrenzung zu OLG München, IMR 2018, 72).*)

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IBRRS 2018, 3910

BGH, Urteil vom 12.07.2018 - I ZR 152/17

1. Einen Makler trifft beim Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung grundsätzlich keine vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fragen zu prüfen, die sich im Zusammenhang mit dem Vertrag stellen, den er vermittelt oder für dessen Abschluss er eine Gelegenheit nachweist, und seinen Auftraggeber über die in diesem Zusammenhang relevanten Umstände aufzuklären.*)

2. Abweichendes gilt im Einzelfall ausnahmsweise etwa dann, wenn der Makler sich hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann geriert, wenn er sich beispielsweise in seiner Werbung einer langjährigen Tätigkeit und Erfahrung berühmt, wenn der Auftraggeber hinsichtlich vertragsrelevanter Umstände erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf oder wenn der Makler den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet.*)

3. Ein Makler, der einen Grundstückskauf vermittelt, ist nur dann gehalten, auf mögliche steuerrechtliche Folgen des vermittelten Geschäfts hinzuweisen, wenn er aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls Anlass zu der Vermutung haben muss, seinem Kunden drohe ein Schaden, weil er sich der Gefahr des Entstehens einer besonderen Steuerpflicht wie etwa gemäß § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht bewusst ist.*)

IBRRS 2018, 3186

LG Ellwangen, Urteil vom 03.08.2018 - 5 O 376/17

Übersendet ein Maklerunternehmen ein Exposé und nimmt daraufhin der Kaufinteressent einen Besichtigungstermin wahr, führt dies zum Abschluss eines Maklervertrags. Unerheblich für den Anspruch auf Provision ist, ob der Maklervertrag mit dem Verkäufer der Immobilie wirksam ist und es sich beim Verkäufer um einen entfernten Verwandten des Erwerbers handelt.

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IBRRS 2018, 3666

OLG Hamm, Urteil vom 08.02.2018 - 18 U 41/17

Der Makler ist bei Abschluss des Maklervertrags (Makleralleinauftrag) verpflichtet, den Kunden darüber aufzuklären, dass er zugleich als "Projektentwickler" ein eigenes wirtschaftliches Interesse am Abschluss eines Erwerbsvertrags hat, der es bestimmten Architekten ermöglicht, eine bereits erbrachte Planungsleistung dem Erwerber gegenüber entgeltlich zu erbringen.*)

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IBRRS 2018, 3499

OLG Brandenburg, Urteil vom 31.01.2018 - 13 U 6/17

1. Für eine Verkehrssitte, die die Erklärung der Annahme entbehrlich werden lässt, und für die dennoch erforderliche Betätigung des Annahmewillens (§ 151 BGB) gelten desto geringere Anforderungen, je eher der so angenommene Vertrag dem Annehmenden überwiegend Vorteile verschafft.*)

2. Das Schmiergeldversprechen des Geschäftsgegners an den Vertreter der an einem Vertrag Beteiligten ist sittenwidrig, wenn die Zahlung heimlich erfolgen soll. Für die Sittenwidrigkeit kommt es nicht auf die Schädigung der vom Schmiergeldempfänger Vertretenen an. Der Verstoß gegen die guten Sitten hängt davon ab, dass der Bevollmächtigte den anderen Vertragsteil gegen die Interessen des Vollmachtgebers gegenüber anderen Interessenten bevorzugen kann oder dass er die Verhandlungen führt und dabei nicht oder nicht allein die Interessen seines Vollmachtgebers wahrnimmt, sondern im eigenen Provisionsinteresse handelt.*)

3. Es ist zulässig, statt des möglichen Beweisantritts in Bezug auf die Haupttatsache den Beweis von Hilfstatsachen zu versuchen und auf diese Weise das Gericht von der behaupteten Haupttatsache zu überzeugen. Dieses Vorgehen wird vom Verhandlungsgrundsatz umfasst.*)

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IBRRS 2018, 2564

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.12.2017 - 2-07 O 280/17

Überschreitet ein "Bindungsentgelt" eine kritische Grenze von 10% der ortsüblichen Maklerprovision, ist eine Reservierungsvereinbarung formnichtig.*)

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IBRRS 2018, 2257

OLG Frankfurt, Beschluss vom 04.06.2018 - 19 U 191/17

1. Auch wenn bei einem Vertragsschluss einer natürlichen Person grundsätzlich von Verbraucherhandeln auszugehen ist, trägt die natürliche Person, die verbraucherschützende Vorschriften für sich in Anspruch nimmt, für ihre Eigenschaft als Verbraucher die volle Darlegungs- und Beweislast. Die Beweislast des Unternehmers nach § 13, 2. Halbsatz BGB greift nur, wenn die Verfolgung gewerblicher oder selbstständiger beruflicher Zwecke der natürlichen Person überhaupt in Betracht kommt; legt der Unternehmer entsprechende Tatsachen in gebotenem Umfang dar, obliegt der Negativbeweis hierfür dem Verbraucher.*)

2. Sowohl wirtschaftliche wie personelle Kongruenz sind gegeben, wenn Gegenstand eines Maklervertrags eine Immobilie ist, die der Sohn des Auftraggebers zu 4/5 Miteigentum erwirbt, hinsichtlich derer dem Auftraggeber ein Vorkaufsrecht für den beim Veräußerer verbleibenden Miteigentumsanteil zu 1/5 eingeräumt wird, und die zu einem (auf 4/5 Miteigentum bezogen) 16% niedrigeren Kaufpreis erworben wird.*)

3. Der Rücktritt von einem Maklervertrag ist nicht provisionsschädlich, wenn er in Erfüllung eines zwischen Auftraggeber und Veräußerer geschlossenen Aufhebungsvertrags erklärt wird.*)

IBRRS 2018, 2256

OLG Frankfurt, Beschluss vom 22.03.2018 - 19 U 191/17

1. Auch wenn bei einem Vertragsschluss einer natürlichen Person grundsätzlich von Verbraucherhandeln auszugehen ist, trägt die natürliche Person, die verbraucherschützende Vorschriften für sich in Anspruch nimmt, für ihre Eigenschaft als Verbraucher die volle Darlegungs- und Beweislast. Die Beweislast des Unternehmers nach § 13, 2. Halbsatz BGB greift nur, wenn die Verfolgung gewerblicher oder selbstständiger beruflicher Zwecke der natürlichen Person überhaupt in Betracht kommt; legt der Unternehmer entsprechende Tatsachen in gebotenem Umfang dar, obliegt der Negativbeweis hierfür dem Verbraucher.*)

2. Sowohl wirtschaftliche wie personelle Kongruenz sind gegeben, wenn Gegenstand eines Maklervertrags eine Immobilie ist, die der Sohn des Auftraggebers zu 4/5 Miteigentum erwirbt, hinsichtlich derer dem Auftraggeber ein Vorkaufsrecht für den beim Veräußerer verbleibenden Miteigentumsanteil zu 1/5 eingeräumt wird, und die zu einem (auf 4/5 Miteigentum bezogen) 16% niedrigeren Kaufpreis erworben wird.*)

3. Der Rücktritt von einem Maklervertrag ist nicht provisionsschädlich, wenn er in Erfüllung eines zwischen Auftraggeber und Veräußerer geschlossenen Aufhebungsvertrags erklärt wird.*)

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IBRRS 2018, 2130

OLG Naumburg, Urteil vom 01.06.2018 - 7 U 13/18

1. Die in der Bestätigungsemail von Immobilienscout24 enthaltene Widerrufsbelehrung zum Maklervertrag entspricht nicht den Anforderungen des Art. 246a § 4 Abs. 1 EGBGB.

2. Soweit keine weitere Widerrufsbelehrung erfolgt, ist der Maklervertrag deshalb 12 Monate und 14 Tage ab Vertragsschluss widerrufbar.

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IBRRS 2018, 2060

BGH, Urteil vom 22.02.2018 - I ZR 38/17

Nach der Zielsetzung des Wohnungsvermittlungsgesetzes verliert der Wohnungsvermittler seinen Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG in der Regel auch dann, wenn er selbst oder - wenn es sich bei ihm um eine juristische Person handelt - sein Organ zum Zeitpunkt der Vermittlung oder des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss des Mietvertrags oder beim Abschluss des Mietvertrags Gehilfe des Verwalters der vermittelten Wohnung ist (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 02.10.2003 - III ZR 5/03, IBR 2003, 700 = NJW 2004, 286, 287).*)

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IBRRS 2018, 1798

BGH, Beschluss vom 01.02.2018 - I ZR 87/17

Eine Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen gem. § 5a Abs. 2 UWG liegt vor, wenn Makler in Immobilienanzeigen die Pflichtangaben nach § 16a EnEV nicht anführen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 05.10.2017 - I ZR 232/16, IMR 2018, 169).

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IBRRS 2018, 1712

OLG Frankfurt, Urteil vom 28.03.2018 - 19 U 179/17

1. Der Provisionsanspruch des Nachweismaklers kann ausnahmsweise auch bei unvollständiger Maklerleistung (Nichtnennung von Namen und Anschrift des Verkäufers) entstehen.*)

2. Ersichtlich wahrheitswidriger Parteivortrag ist unbeachtlich.*)

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IBRRS 2018, 0788

LG Frankenthal, Urteil vom 28.12.2017 - 8 O 158/17

Ein im notariellen Kaufvertrag aufgenommener Vertrag zu Gunsten Dritter, hier zu Gunsten des Maklers, verpflichtet auch den Zweitkäufer nach Ausübung des Vorkaufsrechts zur Zahlung der Käuferprovision. Dies gilt auch dann, wenn das Notariat die Maklerklausel im notariellen Nachtrag zur ursprünglichen Kaufvertragsurkunde, mit dem u. a. vereinbart wurde, dass das Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt wurde, auf Betreiben des Zweitkäufers entfernt. Die Rechtsfolge des § 464 Abs. 2 BGB steht nicht zur Disposition des Verkäufers und des Zweitkäufers.

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IBRRS 2018, 0883

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.07.2017 - 7 U 118/16

Grundsätzlich besteht keine Nebenpflicht des Maklers zur Aufklärung oder Prüfung steuerrechtlicher Fragen. Dies gilt auch im Hinblick auf einen Hinweis auf die Regelung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG.

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IBRRS 2018, 0811

BGH, Urteil vom 05.10.2017 - I ZR 229/16

Ein Immobilienmakler ist gemäß § 5a Abs. 2 und 4 UWG verpflichtet, in einer Immobilienanzeige den Energieverbrauch des Gebäudes anzugeben, wenn ein Energieausweis vorliegt. Dazu muss die Anzeige die in § 16 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 5 EnEV angeführten Angaben enthalten.

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IBRRS 2018, 0810

BGH, Urteil vom 05.10.2017 - I ZR 4/17

Ein Immobilienmakler ist gemäß § 5a Abs. 2 und 4 UWG verpflichtet, in einer Immobilienanzeige den Energieverbrauch des Gebäudes anzugeben, wenn ein Energieausweis vorliegt. Dazu muss die Anzeige die in § 16 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 5 EnEV angeführten Angaben enthalten.

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IBRRS 2018, 0802

BGH, Urteil vom 05.10.2017 - I ZR 232/16

Ein Immobilienmakler ist gemäß § 5a Abs. 2 und 4 UWG verpflichtet, in einer Immobilienanzeige den Energieverbrauch des Gebäudes anzugeben, wenn ein Energieausweis vorliegt. Dazu muss die Anzeige die in § 16 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 5 EnEV angeführten Angaben enthalten.*)

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IBRRS 2017, 4070

BGH, Beschluss vom 14.09.2017 - I ZR 261/16

1. Wird ein Objekt durch einen Dritten und nicht durch den Maklerkunden erworben, kann die wirtschaftliche Identität der Verträge bejaht werden, sofern zwischen beiden besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen.

2. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist, dass der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehungen zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen worden.

Online seit 2017

IBRRS 2017, 4226

OLG München, Urteil vom 07.12.2017 - 23 U 2440/17

1. Ist ungewiss, in wessen Namen der Vertreter den Vertrag geschlossen hat, so ist die Willenserklärung des Vertreters gemäß §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung aller Umstände auszulegen.

2. Haben die Parteien eines Maklervertrages die Fälligkeit, nicht aber die Entstehung des Provisionsanspruchs von einem bestimmten Ereignis abhängig gemacht, das später nicht eingetreten ist, dann ist der Zeitpunkt der Fälligkeit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung des vermutlichen Parteiwillens zu bestimmen.

3. Eine Parteivernehmung von Amts wegen setzt eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit einer Behauptung voraus, die sich aus der Beweisaufnahme oder aus dem sonstigen Verhandlungsinhalt, insbesondere aus einer Anhörung oder aus Ausführungen der Partei nach ergeben kann (sog. "Anbeweis").

4. Die Voraussetzungen einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (§ 156 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) liegen nicht vor, wenn eine Partei ihr Fragerecht bei einer Parteianhörung der Gegenpartei faktisch nicht ausüben konnte. Ein Beweiswert kommt der Anhörung einer Partei nicht zu.

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IBRRS 2017, 3899

KG, Urteil vom 19.10.2017 - 23 U 154/16

1. Im Rahmen von Reservierungsverträgen ist die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr eine Hauptpreisabrede und keine Nebenentgeltvereinbarung und unterliegt somit nicht der Inhaltskontrolle.

2. Auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann somit eine Reservierungsgebühr im Zusammenhang mit dem Vertrieb von Immobilien wirksam als Hauptpreisabrede vereinbart werden. Dies ist dann der Fall, wenn die Reservierungsgebühr nicht im Rahmen eines Maklervertrags, sondern unabhängig hiervon im Rahmen eines Reservierungsvertrags vereinbart wird.

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IBRRS 2017, 3377

LG Hamburg, Urteil vom 06.01.2017 - 320 S 156/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 3257

OLG Schleswig, Beschluss vom 03.04.2017 - 16 W 43/17

1. Bei Handeln in Stellvertretung für einen Dritten obliegt es dem Erklärenden, deutlich zu machen, dass seine Erklärung nicht im eigenen Namen erfolgen soll, sondern für und gegen einen Dritten wirken soll.

2. Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Identität bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist, ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der Vertrag sei nicht von ihm, sondern von dem Dritten abgeschlossen worden.

3. Wurde der Maklervertrag konkludent geschlossen, obliegt es dem Maklerkunden, eine nachträgliche Provisionsherabsetzung nachzuweisen.

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IBRRS 2017, 3105

OLG Köln, Beschluss vom 09.03.2017 - 6 U 202/16

1. Ein Immobilienmakler ist nicht Normadressat des § 16a EnEV.

2. Allerdings ist das Veröffentlichen einer Immobilienanzeige ohne die Angaben nach § 16a EnEV aufgrund der Regelung in § 5a Abs. 2 UWG als wettbewerbswidriges Verhalten des Maklers zu bewerten.

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IBRRS 2017, 3104

OLG Bamberg, Urteil vom 05.04.2017 - 3 U 102/16

1. Die in § 16a Abs. 1 EnEV vorgeschriebenen Informationen (zur Art des Energieausweises, zum Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch pp.) sind wesentlich im Sinne von § 5a Abs. 2 UWG.

2. Die Vorschrift des § 16a Abs. 1 EnEV richtet sich nur an den Verkäufer/Vermieter einer Immobilie, nicht aber an einen Immobilienmakler.

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IBRRS 2017, 3031

OLG Oldenburg, Urteil vom 14.07.2017 - 6 U 6/17

1. Informationen zum wesentlichen Energieträger für die Heizung eines Gebäudes sind wesentliche Informationen im Sinne des Wettbewerbsrechts.

2. Das Vorenthalten der betreffenden Informationen zur vorhandenen Energiequelle ist geeignet, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Handlung zu veranlassen, die er anderenfalls nicht getroffen hätte.

3. Ein Immobilienmakler, der in einer Immobilienanzeige zum Verkauf eines Familienhauses keine Angaben zum wesentlichen Energieträger für die Heizung macht, handelt unlauter.

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IBRRS 2017, 2190

AG Freiburg, Urteil vom 31.01.2017 - 5 C 1869/16

1. Die Vereinbarung eines Maklerlohns mit dem Wohnungssuchenden ist nichtig, wenn der Makler bereits vor dem Vertragsabschluss mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag eingeholt hatte, dessen Wohnung anzubieten.

2. Hat der Wohnungssuchende die Provision gezahlt, hat er einen Rückzahlungsanspruch sowie einen Anspruch auf Zinsen für die Zeit des Rückzahlungsverzugs.

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IBRRS 2017, 2160

AG Zittau, Urteil vom 09.06.2016 - 14 C 319/13

1. Vereinbaren die Parteien für den Erwerb einer Immobilie eine Festprovision, wird diese Provision nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig.

2. Eine Doppeltätigkeit des Maklers sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer ist zulässig und berechtigt nicht zur Anfechtung des Maklervertrags wegen arglistiger Täuschung.

3. Die Provisionsabrede ist nicht sittenwidrig, wenn sie weder für sich genommen noch mit Blick auf die Doppeltätigkeit des Maklers unangemessen hoch ist und in keinem Missverhältnis zu Leistung und Vergütung steht.

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IBRRS 2017, 2124

LG Düsseldorf, Urteil vom 06.06.2017 - 11 S 3/16

1. Für einen Mietvertrag, der erst nach Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes unterzeichnet wurde, gilt das sog. "Bestellerprinzip".

2. Danach kann eine Maklerprovision vom Wohnungssuchenden nur beansprucht werden, wenn der Makler ausschließlich wegen eines Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten.

3. Es liegt kein Verstoß gegen Treu und Glauben vor, wegen einer bewussten Verschiebung der Vertragsunterzeichnung bis zum Inkrafttreten der Neuregelung, wenn die Wohnungssuchenden wegen eines Todesfalls an einer früheren Vertragsunterzeichnung gehindert waren.

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IBRRS 2017, 1044

LG Frankenthal, Urteil vom 09.03.2017 - 7 O 370/16

1. Die Bezeichnung in einem Maklerexposé bei einem Immobilienkaufvertrag, die Immobilie sei "umfassend saniert", bedeutet nicht, dass die Immobilie sich zum Zeitpunkt des Kaufvertrags in einem nach dem aktuellen Stand der Technik entsprechenden Zustand befindet.

2. Ein Makler ist grundsätzlich nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers. Hierzu sind konkrete Angaben erforderlich, die eine Verschuldenszurechnung nach § 278 BGB rechtfertigen.

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IBRRS 2017, 2012

BGH, Urteil vom 12.01.2017 - I ZR 198/15

1. Für die Erklärung eines Widerrufs nach § 355 Abs. 1 BGB a.F. braucht der Verbraucher das Wort "widerrufen" nicht zu verwenden. Es genügt, wenn der Erklärende deutlich zum Ausdruck bringt, er wolle den Vertrag von Anfang an nicht gelten lassen.*)

2. In der Anzeige der Verteidigungsbereitschaft im Rechtsstreit liegt keine Widerrufserklärung. Eine im Prozess ausgesprochene Anfechtung einer Vertragserklärung wegen arglistiger Täuschung kann dagegen als Widerruf ausgelegt werden.*)

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