Immobilien- & Baurecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2006, 1224

KG, Urteil vom 16.03.2006 - 8 U 158/05

1. § 536 Abs. 3 BGB kann nicht analog auf den Fall angewandt werden, dass der Mieter die Sache zu Eigentum erwirbt, das Mietverhältnis nicht infolge Konfusion erlischt und der Mieter sich gegenüber dem Vermieter auf sein Eigentum beruft.

2. Ein Eingriff in die Befugnisse des Eigentümers, nach § 903 BGB mit der Sache nach Belieben zu verfahren, liegt nicht darin, dass sich ein anderer dem Eigentümer gegenüber des Eigentums oder einer Nutzungs- oder Vermietungsbefugnis berühmt.

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IBRRS 2006, 1205

AG Bremen, Urteil vom 07.03.2006 - 10 C 536/05

Ausgaben des Zwangsverwalters, die nicht durch die Masse gedeckt sind, sind vom betreibenden Gläubiger dann nicht zu erstatten, wenn der Zwangsverwalter seine Anzeigepflicht gegenüber dem Vollstreckungsgericht (§ 9 Abs. 2 Zwangsverwalterverordnung alter Fassung; § 10 Abs. 1 Ziff. 3 Zwangsverwalterverordnung neuer Fassung) nicht erfüllt und der Zwangsverwalter trotz Kenntnis der Vermögenslosigkeit des Schuldners des betreibenden Gläubigers Kosten eines (Räumungs-)Rechtstreits verursacht, die trotz des Obsiegens des Zwangsverwalters beim Schuldner des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers erkennbar nicht vollstreckt werden können.

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IBRRS 2006, 1190

OLG Nürnberg, Urteil vom 23.02.2006 - 13 U 2489/05

1. Der Vermieter von Gewerberäumen ist auch bei Fehlen einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag verpflichtet, eine Barkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen.*)

2. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, so kann der Mieter an der noch zu bezahlenden Restkaution ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.*)

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IBRRS 2006, 1188

BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 178/05

1. Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.*)

2. Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.*)

IBRRS 2006, 1178

BGH, Urteil vom 29.03.2006 - VIII ZR 250/05

Das gesetzliche Vorkaufsrecht steht dem Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung auch im freien Wohnungsbau nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung zu. Es besteht deshalb nicht, wenn die Eigentumswohnung vor dem am 1. September 1993 erfolgten Inkrafttreten des § 570 b BGB a.F., der Vorgängerbestimmung des § 577 BGB, bereits einmal verkauft worden ist und nach diesem Zeitpunkt erneut verkauft wird (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 141, 194).*)

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IBRRS 2006, 1081

OLG Frankfurt, Urteil vom 07.03.2006 - 9 U 62/05

1. In einem Gewerberaummietverhältnis kann die Umlagefähigkeit von Kosten für einen privaten Sicherheitsdienst auch mündlich vereinbart werden.

2. Die mietvertragliche Vereinbarung eines Schriftformerfordernisses steht einer solchen mündlichen Vereinbarung nicht entgegen.

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IBRRS 2006, 1073

BGH, Beschluss vom 22.02.2006 - XII ZR 134/03

1. Bei einem Streit über das Bestehen oder die Dauer eines Mietverhältnisses richtet sich der Gebührenstreitwert nach § 41 Abs. 1 GKG, nicht nach § 8 ZPO. Die Wertberechnung nach § 8 ZPO ist nur für den Zuständigkeits- und Rechtsmittelwert (Beschwer) maßgeblich.*)

2. Zur Identität des Streitgegenstandes bei einer Klage auf Zahlung von Mietzins und Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses im Umfang der zeitlichen Kongruenz (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 17. März 2004 - XII ZR 162/00 - NZM 2004, 423 ).*)

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IBRRS 2006, 1008

OLG Köln, Urteil vom 25.10.2005 - 22 U 116/05

1. Eine mietvertragliche Verlängerungsoption ist das Recht einer Vertragspartei, durch einseitige Erklärung eine Verlängerung eines bestehenden Vertrages herbeizuführen.

2. Bestätigt der Vermieter wunschgemäß den Eingang der Optionserklärung, so stellt dies lediglich eine Empfangsbestätigung dar.

3. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Optionserklärung des Mieters inhaltlich daraufhin zu überprüfen, ob die darin angegebene Optionszeit der Vereinbarung im Mietvertrag entspricht. Der Vermieter verstößt deshalb nicht gegen Treu und Glauben, wenn er sich nach Aufdeckung eines – beiderseitigen – Irrtums über die Optionszeit auf deren im Mietvertrag vereinbarte Dauer beruft.

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IBRRS 2006, 1007

BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.*)

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IBRRS 2006, 0985

OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2006 - 10 U 116/05

1. Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Hiervon ist auszugehen, wenn die Durchführung des Vertrages infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zuzumuten ist.

2. Wenn im Zeitpunkt der Kündigung keine ernsthafte Nutzungsabsicht mehr besteht, macht die Anbringung der Attrappe einer Kamera die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter (hier ein Rechtsanwalt) nicht unzumutbar i.S. des § 543 Abs. 1 BGB. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass der Mieter – wie aus § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt – zu einer Nutzung des Mietobjekts grundsätzlich nicht verpflichtet ist und der Nichtgebrauch der Mietsache insoweit weder eine Herabsetzung der Miete noch eine abweichende Beurteilung des Mängelbegriffs i.S. des § 536 BGB rechtfertigt.

3. Beanstandet der Mieter diverse Vorfälle, so darf er nicht nahezu ein Jahr zuwarten bevor er die fristlose Kündigung ausspricht. Dies gilt umso mehr, wenn der Vermieter auf die Beanstandungen entsprechend reagiert hat.

4. Einem Vermieter, der sich mit einem Nachmieter einverstanden erklärt, ist es grundsätzlich nicht verwehrt, sich gegen mögliche Schäden als Folge des Mieterwechsels rechtlich abzusichern.

5. Lehnt der Mieter das Verlangen des Vermieters nach einer Bonitätsprüfung und Selbstauskunft des von ihm vorgeschlagenen Nachmieters ab mit der Folge, dass ein Nachmietvertrag nicht zu Stande kommt, rechtfertigt dies keine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

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IBRRS 2006, 0983

BGH, Urteil vom 09.03.2006 - III ZR 235/05

Dem Wohnungsvermittler steht ein Anspruch auf Provision auch dann nicht zu, wenn für ihn beim Nachweis oder der Vermittlung des Mietvertrages an den Wohnungssuchenden als Mitarbeiter oder Gehilfe der bisherige Mieter der Wohnung tätig wird, der einen Nachmieter sucht.*)

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IBRRS 2006, 0942

KG, Urteil vom 16.01.2006 - 8 U 157/05

1. Eine Kündigung durch schlüssiges Verhalten setzt ein Erklärungsbewusstsein des Kündigenden voraus, und ferner, dass dem Verhalten bei objektiver Bewertung der Erklärungswert einer Kündigung zukommt. In der Kündigungserklärung muss der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung hinreichend klar zum Ausdruck kommen.

2. Einen Grundsatz, dass die bloße Räumung und Rückgabe der Schlüssel einen Erklärungswert der Kündigung habe, gibt es nicht.

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IBRRS 2006, 0926

OLG Dresden, Urteil vom 03.01.2006 - 5 U 1451/05

1. Ein Wettbewerbsverbot, das dem Mieter von zum Betrieb einer Apotheke in einem Einkaufszentrum angemieteten Räumen auferlegt wird, verstößt gegen § 305 c Abs. 1 BGB, wenn es in einem vom Vermieter gestellten 25-Seiten Formularmietvertrag auf der vorletzten Seite unter "Sonstiges" geregelt ist.*)

2. Ein solches Wettbewerbsverbot, das ausschließlich dem Mieter den Betrieb eines Konkurrenzgeschäfts im räumlichen Umkreis von drei Kilometern um das in der Innenstadt gelegene Einkaufszentrum herum für die gesamte Vertragslaufzeit von 10 Jahren untersagt, benachteiligt den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB unangemessen.*)

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IBRRS 2006, 0916

BGH, Urteil vom 02.03.2006 - III ZR 383/02

Zur Verpflichtung des Jagdpächters, bei einem mit einer juristischen Person des öffentlichen Rechts geschlossenen Jagdpachtvertrag anfallende Mehrwertsteuer auf den Pachtzins und eine Wildschadensverhütungspauschale zu zahlen.*)

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IBRRS 2006, 0902

OLG Jena, Urteil vom 22.03.2006 - 4 U 800/04

1. Bei durch einen Mieter verursachten Schäden am Gebäude (der Mietwohnung) steht dem den Schaden regulierenden Gebäudeversicherer kein Direktanspruch gegen den Haftpflichtversicherer des Mieters zu. Ein Anspruch kommt allenfalls aus § 67 Abs. 1 VVG in Betracht, wenn seitens des Gebäudeversicherers auch ein Anspruch gegen den den Schaden verursacht habenden Mieter selbst besteht. Scheidet ein solcher aber wegen eines konkludenten Regressverzichts aus, entfällt auch ein Anspruch aus § 67 Abs. 1 VVG gegen den Haftpflichtversicherer des Mieters.*)

2. Ein solcher konkludenter Regressverzicht ergibt sich aus ergänzender Vertragsauslegung des Gebäudeversicherungsvertrags für die Fälle, in denen der Mieter einen Schaden an dem Gebäude (nur) durch einfache Fahrlässigkeit verursacht. Diese allgemeine ergänzende Vertragsauslegung hängt nicht davon ab, ob der Mieter im Einzelfall eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat; d. h. der Regressverzicht besteht unabhängig vom Abschluss einer Haftpflichtversicherung.*)

3. Allein aus dieser Regressbeschränkung ergibt sich noch kein zureichender Anhaltspunkt für eine Einbeziehung des Sachersatzinteresses des Mieters in die Gebäudeversicherung (des Vermieters), also keine versicherungsmäßige Deckung des Haftpflichtrisikos (des Mieters), so dass auch aus dem Gesichtspunkt der Doppelversicherung ein auszugleichender Anspruch des Gebäudeversicherers gegenüber dem Haftpflichtversicherer – aus § 59 Abs. 2 Satz 1 VVG – ausscheidet. Daher liegt weder Neben- noch Doppelversicherung zwischen der Sachversicherung des Eigentümers und der Haftpflichtversicherung des Schädigers vor, wenn nicht hinreichend konkrete Anhaltspunkte – z.B durch Sondervereinbarungen – wenigstens im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ergeben, dass in eine reine Sachversicherung (Gebäudeversicherung) auch ein Sachersatzinteresse des Mieters miteinbezogen worden ist.*)

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IBRRS 2006, 0901

KG, Urteil vom 09.01.2006 - 8 U 111/05

Zu den Voraussetzungen der subjektiven Unmöglichkeit der Rückgabe einer Mietsache.*)

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IBRRS 2006, 0900

OLG Naumburg, Urteil vom 17.01.2006 - 9 U 106/05

Rechnet der Vermieter entgegen den Bestimmungen des Mietvertrages die Nebenkosten über mehrere Jahre hinweg nicht ab, so kann er gegenüber dem Rückforderungsanspruch des Mieters nicht einwenden, dass durch die Zahlung der Vorauszahlung im selben Zeitraum eine konkludente Vertragsänderung eingetreten sei und die Vorauszahlungen nunmehr als Pauschalbetrag anzusehen seien (Abgrenzung zu BGH NZM 2004, 418; BGH NJW-RR 2000, 1463).*)

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IBRRS 2006, 0899

FG Niedersachsen, Urteil vom 17.03.2004 - 9 K 121/98

Zur Frage, ob Abbruchkosten und Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden können.

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IBRRS 2006, 0888

BGH, Urteil vom 09.03.2006 - III ZR 151/05

Eine Provisionszusage des Mieters an den Wohnungsvermittler ist nicht schon deshalb unwirksam, weil dieser gegenüber dem Eigentümer oder Vermieter eine Mietgarantie übernommen hatte.*)

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IBRRS 2006, 0886

KG, Beschluss vom 09.01.2006 - 8 U 86/05

Unwirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses der Einrede der Aufrechenbarkeit im Bürgschaftsvertrag; "Blue-pencil-Test".*)

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IBRRS 2006, 0874

KG, Beschluss vom 10.02.2006 - 22 W 47/05

Der Streitwert einer Klage auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung ist nach § 48 Abs. 1 GKG i. V. m. § 3 ZPO festzusetzen. Dabei ist mit Rücksicht auf § 41 Abs. 5 GKG in der Regel der einfache Jahresbetrag des in Aussicht genommenen Untermietzinses als Wert anzusetzen.*)

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IBRRS 2006, 0873

OLG Celle, Beschluss vom 13.02.2006 - 4 W 21/06

1. Der Entscheidung des Einzelrichters im Beschwerdeverfahren vor der Zivilkammer fehlt im echten Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit eine ordnungsgemäße prozessuale Grundlage, wenn die voll besetzte Kammer das Verfahren nicht zuvor durch förmlichen Beschluss auf den Einzelrichter übertragen hat.*)

2. Bei der Prüfung der Zulässigkeit der Belastung des Erbbaurechts mit einem Grundpfandrecht ist für den Umfang der Belastung nicht nur der Nennwert des Grundpfandrechts, sondern auch das Zinsrisiko mit einem Rückstand von zwei Jahren angemessen zu berücksichtigen; der Wert des Erbbaurechts ist nach den Vorschriften für die Anlage von Mündelgeld gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 und 3 ErbbRVO zu ermitteln, wobei die Belastungsgrenze des § 19 Abs. 1 Satz 1 ErbbRVO keine Anwendung findet.*)

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IBRRS 2006, 0867

BGH, Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04

Zur Frage, wann eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen kann.*)

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IBRRS 2006, 0849

BGH, Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 154/04

Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.*)

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IBRRS 2006, 0839

BGH, Urteil vom 08.03.2006 - VIII ZR 78/05

1. Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.*)

2. Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.*)

IBRRS 2006, 0823

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.06.2005 - 24 U 85/04

Eine wirksame Kündigung - hier eines Hotelmietvertrages - wegen erheblicher Treuepflichtverletzung liegt nicht schon dann vor, wenn der Vermieter nicht ausdrücklich über die Vorvermietungen und deren Dauer aufgeklärt hat und behauptet hat, das Hotel sei erst seit einer Woche geschlossen, wobei auch nach den Behauptungen der Mieter unklar bleibt, ab wann das Hotel leergestanden haben soll.

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IBRRS 2006, 0804

BGH, Urteil vom 10.02.2006 - V ZR 110/05

Die Vorschrift des § 112 Abs. 2 SachenRBerG, die für den Erbbauberechtigten gilt, der das Grundstück nach der Umwandlung in ein unbefristetes Recht durch § 5 Abs. 2 EGZGB bebaut hat, ist auf den Erbbauberechtigten entsprechend anzuwenden, der nach dem 31. Dezember 1975 ein Erbbaurecht mit dem zugehörigen Gebäude entgeltlich erworben hat.*)

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IBRRS 2006, 0803

KG, Urteil vom 01.12.2005 - 8 U 249/04

1. Wiederholt der Mieter, Bezug nehmend auf ein Gespräch, in seinem Schreiben ausdrücklich "die Bitte um Fristverlängerung zur Mangelbeseitigung", dann liegt ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis vor, so dass ihm alle Einwendungen zur Notwendigkeit der im Kostenanschlag enthaltenen Arbeiten abgeschnitten sind.

2. Erstreckt sich die Rechtskraft eines vorhergehenden Urteils hinsichtlich Minderungsberechtigungen des Mieters nur auf einen bestimmten Zeitraum, so ist der Mieter deshalb nicht gehindert, sich für die Folgezeit auf die automatisch (von Gesetzes wegen) eintretende Minderung zu berufen, und zwar auch ohne eine etwaige erneute vorherige Ankündigung.

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IBRRS 2006, 0802

KG, Urteil vom 28.11.2005 - 8 U 125/05

1. Haben Vermieter und Mieter im Mietvertrag festgelegt, dass Abweichungen der zugrunde gelegten Wohnfläche innerhalb bestimmter Toleranzgrenzen nach oben und unten - hier 5 % - außer Betracht bleiben sollen, dann haben die Parteien für den Fall der Einhaltung der Toleranzgrenze eine bestimmte Fläche fest vereinbart mit der Folge, dass die zugrunde gelegte Fläche maßgeblich sein soll.

2. Die Kosten aus der Pflege einer Dachbegrünung sind nicht umlagefähig, da es hierbei um die Verbesserung der Isolationseigenschaften eines Daches geht.

3. Bei ungleicher Ausstattung des Gebäudes mit freiliegenden Nutzflächen sind diese bei der Wahl des Maßstabes für die Umlage der Heizkosten nicht zu berücksichtigen.

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IBRRS 2006, 0799

BGH, Urteil vom 02.02.2006 - IX ZR 67/02

1. Tritt ein außenstehender Dritter infolge des Erwerbs eines Grundstücks von einem Gesellschafter als Vermieter in dessen Mietverhältnis mit seiner Gesellschaft ein, ist er nicht verpflichtet, der Gesellschaft das Grundstück nach den Eigenkapitalersatzregeln unentgeltlich zur Nutzung zu überlassen, auch wenn der Verkäufer hierzu verpflichtet wäre.*)

2. Treten die rechtlichen Wirkungen einer Rechtshandlung, mit der für eine Forderung auf Rückgewähr einer eigenkapitalersetzenden Leistung Befriedigung gewährt wird, mit der Eintragung im Grundbuch ein, läuft die Anfechtungsfrist bezüglich dieser Rechtshandlung jedenfalls ab dem Zeitpunkt, in dem der Empfänger durch Eintragung einer Vormerkung eine geschützte Rechtsposition erlangt hat.*)

3. Vereinbaren die Parteien nachträglich eine im Vertrag nicht vorgesehene, unübliche Zahlungsmodalität, sind die entsprechenden Erfüllungshandlungen kongruent, sofern die Vereinbarung wirksam und anfechtungsfest ist.*)

4. Die Bezahlung einer Schuld durch eigenen Scheck ist eine kongruente Deckung, auch wenn eine andere übliche Zahlungsart vereinbart war.*)

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IBRRS 2006, 0797

OLG Hamm, Beschluss vom 27.10.2005 - 15 W 296/05

Zur Genehmigungspflicht des Grundstückseigentümers bei der Veräußerung des Erbbaurechts durch den Erbbauberechtigten an eine von ihm gesteuerte Objektgesellschaft im Zuge der Konzern-Umstrukturierung.

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IBRRS 2006, 0787

FG München, Urteil vom 29.12.2005 - 1 K 4060/02

1. Zum Nachweis des wirtschaftlichen Zusammenhangs von Darlehnszinsen und Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.*)

2. Wer keinen Nachweis darüber führen kann, welche Darlehen er ganz oder zum Teil zur Finanzierung von Vermietungsobjekten eingesetzt hat und welche der Finanzierung der eigengenutzten Immobilie dienen, kann die Darlehenszinsen nicht von der Steuer absetzen.

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IBRRS 2006, 0784

BGH, Beschluss vom 22.11.2005 - VI ZR 330/04

Der Geschädigte muss zunächst darlegen, was er unternommen hat, um seiner Schadensminderungspflicht zu genügen. Demgegenüber ist es Sache des Schädigers zu behaupten und zu beweisen, dass der Verletzte entgegen seiner Darstellung seine Schadensminderungspflicht hätte erfüllen können.

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IBRRS 2006, 0778

BGH, Urteil vom 16.11.2005 - VIII ZR 218/04

1. Für den Ausschluss der Geltendmachung von gesetzlichen Gestaltungsrechten nach § 767 Abs. 2 ZPO, hier der nach Abschluss des Vorprozesses erklärten ordentlichen Kündigung des Mieters, ist nicht auf den Zeitpunkt ihrer Ausübung, sondern auf den Zeitpunkt ihres Entstehens und der Befugnis zu ihrer Ausübung abzustellen.

2. § 767 Abs. 2 ZPO schließt lediglich Einwendungen gegenüber durch Urteil festgestellten Ansprüchen aus. Um einen solchen Anspruch handelt es sich nicht, wenn der vom Beklagten mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Zahlung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht Gegenstand des Vorprozesses war.

3. Eine Staffelmietvereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 1 MHG setzt lediglich voraus, dass die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart wird. Hierfür ist es ausreichend, dass sich die Miete während des vereinbarten Zeitraums lediglich einmal erhöht.

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IBRRS 2006, 0769

BGH, Beschluss vom 03.11.2005 - IX ZR 128/04

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2006, 0738

OLG Karlsruhe, Urteil vom 08.09.2005 - 8 U 57/05

1. Dem Schriftformerfordernis (hier: § 550 BGB) wird genügt, wenn ein Gesamtvertreter einen Vertrag im Einverständnis des weiteren Gesamtvertreters für seine Vertragspartei mit einem Vertretungszusatz wie " ppa." unterschreibt. Es bedarf daneben keines weiteren Vertretungszusatzes, um kenntlich zu machen, dass er auch für den weiteren Gesamtvertreter unterzeichnet.*)

2. Die Vereinbarung der Schriftform für nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrags durch eine sog. doppelte oder qualifizierte Schriftformklausel ist nicht gem. §§ 4, 9 AGBG (nunmehr: §§ 305b, 307 BGB) unwirksam, wenn sie Bestandteil eines langfristigen Immobilienmietvertrags ist und beide Seiten im Hinblick auf das Schriftformerfordernis des § 550 BGB daran interessiert sind, die lange Bindung zu erhalten (im Anschluss an OLG Rostock, OLGR 2003, 78 und KG, MDR 200,1241).*)

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IBRRS 2006, 0721

BGH, Urteil vom 21.09.2005 - XII ZR 66/03

1. Zur Frage, ob eine Vollvermietung und eine bestimmte Mieterstruktur als zugesichert anzusehen ist, wenn die Parteien einen bestimmten Vermietungszustand in die Präambel des Mietvertrages aufgenommen haben (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - XII ZR 149/02 - NZM 2004, 618).*)

2. Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach Anmietung einer Teilfläche in einem erst zu erstellenden Zentrum für Handel und Dienstleistungen, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der erwarteten Weise von den Kunden angenommen wird (im Anschluss an Senatsurteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714 und vom 19. Juli 2000 - XII ZR 176/98 - NZM 2000, 1005).*)

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IBRRS 2006, 0676

BGH, Urteil vom 25.01.2006 - VIII ZR 398/03

Zur Sittenwidrigkeit eines Immobilien-Leasingvertrages wegen besonders grober Verletzung des Grundsatzes der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit kommunaler Haushaltsführung.*)

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IBRRS 2006, 0664

BGH, Urteil vom 25.01.2006 - VIII ZR 3/05

Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgängerbestimmung - § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG - entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen.*)

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IBRRS 2006, 0640

BGH, Urteil vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05

Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen.*)

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IBRRS 2006, 0634

BGH, Beschluss vom 25.01.2006 - VIII ZR 223/04

Die Voraussetzungen für den von einem Mieter wegen des sogenannten Fogging gegen den Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB einschließlich des Verschuldens des Vermieters sind vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Insoweit gilt nur dann etwas anderes, wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden ist; in diesem Fall muss sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten.*)

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IBRRS 2006, 0633

BGH, Urteil vom 25.01.2006 - VIII ZR 47/05

Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat.*)

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IBRRS 2006, 0632

BGH, Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05

Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung setzt nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat.*)

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IBRRS 2006, 0598

BGH, Urteil vom 27.01.2006 - V ZR 26/05

1. Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB setzt - wie § 1004 Abs. 1 BGB - voraus, dass der Anspruchsgegner als Störer zu qualifizieren ist.*)

2. Als mittelbarer Handlungsstörer kann der Eigentümer für Störungshandlungen seines Mieters nur verantwortlich gemacht werden, wenn er dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu den störenden Handlungen überlassen hat oder wenn er es unterlässt, den Mieter von dem nach dem Mietvertrag unerlaubten, fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch der Mietsache abzuhalten.*)

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IBRRS 2006, 0567

BGH, Beschluss vom 21.12.2005 - III ZR 148/05

1. Zum (hier: vom Tatrichter verneinten) "unmittelbaren Zusammenhang" zwischen der Einweisung eines bisherigen Mieters in die von ihm genutzte Wohnung und von diesem in der Wohnung angerichteten Schäden (im Anschluss an BGHZ 131, 163).*)

2. Die Einweisung eines Obdachlosen in eine private Wohnung begründet zwischen der Einweisungsbehörde und dem Eigentümer keine Rechtsbeziehung der Art, dass die Behörde das Verschulden des Eingewiesenen als ihres Erfüllungsgehilfen zu vertreten hätte, wenn dieser durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung oder mutwillig Schäden anrichtet.*)

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IBRRS 2006, 0562

BGH, Urteil vom 25.01.2006 - VIII ZR 56/04

Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht, ist jeweils für die in Betracht kommende Wohnungsgruppe ("Teilmarkt") festzustellen. Für eine Wohnung mit weit überdurchschnittlicher Qualität stellt deshalb der Umstand, dass sie in einem Ballungsgebiet liegt und für die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar.*)

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IBRRS 2006, 0551

BGH, Beschluss vom 19.10.2005 - XII ZR 67/02

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2006, 0534

OLG Braunschweig, Urteil vom 30.11.2005 - 3 U 21/03

Richtet sich die Verjährung nach der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB, so ist der Fristbeginn auch in den Überleitungsfällen nach Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB zu bestimmen.*)

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IBRRS 2006, 0495

OLG Bremen, Beschluss vom 24.01.2005 - 4 W 1/05

Wird zum Zwecke des Ausbaus eines Dachgeschosses dem Grundstückseigentümer Geld zugewandt und bezieht der Zuwendende das ausgebaute Geschoss für die Dauer von fast einem Jahr, so muss er sich auf einen nach dem Auszug geltend gemachten Rückforderungsanspruch die ihm entstandenen Nutzungsvorteile anrechnen lassen.*)

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IBRRS 2006, 0493

KG, Urteil vom 28.11.2005 - 8 U 66/05

Die vertraglich vorgesehenen Erhöhung des Gewerbezuschlags in einem überwiegend Wohnzwecken dienenden Mietverhältnis ist nur dann wirksam, wenn der konkrete Erhöhungsbetrag nachvollziehbar berechnet wird.*)

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