Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
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Volltexturteile nach Sachgebieten
6040 Entscheidungen insgesamt
Online seit 2022
IBRRS 2022, 3696![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 27.05.2022 - 880 C 2/21
Es führt der Umstand, dass die alleinige Nutzung einer Gartenfläche bislang gegebenenfalls durch andere Miteigentümer gestattet wurde, nicht zum Entstehen eines "Gewohnheitsrechts" o. Ä. Die Annahme eines solchen, etwa auch gegen einen Rechtsnachfolger Wirkenden "Gewohnheitsrechts" stünde in direktem Widerspruch zur Regelung des § 10 Abs. 3 WEG und entwertete die Publizität des Grundbuchs.
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IBRRS 2022, 3548
![Grundbuchrecht Grundbuchrecht](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.05.2022 - 20 W 292/20
1. Das Grundbuchamt hat im Eintragungsverfahren nach den §§ 3 Abs. 1 Satz 1, 7 Abs. 1 Satz 2 WEG die Sondereigentumsfähigkeit der gewünschten Räume bzw. Freiflächen unter Beachtung des Bestimmtheitsgrundsatzes zu prüfen.*)
2. Dient die Heizungsanlage dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Sondereigentumseinheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft, ist sie gem. § 5 Abs. 2 WEG grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum. In diesem Fall dient grundsätzlich auch der Raum, in dem sich diese Heizungsanlage befindet, dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und muss gleichfalls gemeinschaftliches Eigentum sein.*)
3. Zur Frage, wann und unter welchen Voraussetzungen das Grundbuchamt im Eintragungsverfahren vom Vorliegen einer Ausnahme von diesem Grundsatz (Ziffer 2.) ausgehen kann.*)
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IBRRS 2022, 3695
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Bremen, Urteil vom 29.07.2022 - 4 S 20/22
1. Eine beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel grundsätzlich als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.
2. Die neben der Heizkostenabrechnung enthaltene zusätzliche Position „Endbestand Öl“ stellt keine umlagefähige Position für ein laufendes Kalenderjahr dar.*)
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IBRRS 2022, 3440
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 13.05.2022 - 980b C 32/21 WEG
1. Beschließen Wohnungseigentümer, einen Rechtsanwalt zur Durchführung von außergerichtlichen oder gerichtlichen Maßnahmen gegen einen Dritten - oder (wie hier) einen einzelnen Eigentümer - zu beauftragen, so entspricht dies nicht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn tatsächlich ein Anspruch besteht, sondern bereits dann, wenn die Eigentümerversammlung das Bestehen des Anspruchs für plausibel halten darf.
2. Allein in der Erhebung einer Klage oder in der sonstigen Inanspruchnahme eines staatlichen, gesetzlich geregelten Rechtspflegeverfahrens zur Durchsetzung vermeintlicher Rechte kann weder eine unerlaubte Handlung i.S.d. §§ 823 ff. BGB noch eine zum Schadensersatz verpflichtende Vertragsverletzung gesehen werden.
3. Eine Unwirksamkeit bzw. Ungültigkeit des gesamten Beschlusses liegt vor, wenn der unbeanstandet gebliebene Teil allein sinnvollerweise keinen Bestand haben kann und nicht anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümer so beschlossen hätten.
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IBRRS 2022, 3385
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Offenbach, Urteil vom 10.12.2021 - 310 C 43/21
1. Vor der Wahl eines neuen Verwalters müssen den Eigentümern/Erbbauberechtigten Informationen zu den zur Wahl stehenden Verwaltern, insbesondere deren Angebote, zur Verfügung gestellt werden.
2. Ein Hausverwalter darf nicht in erheblichem Umfang Ausgaben zu Lasten der Gemeinschaft tätigen, ohne dass es hierfür entsprechende Beschlüsse der Erbbauberechtigten bzw. Eigentümer gibt. Dies ist eine grobe Verletzung der Verwaltertätigkeit.
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IBRRS 2022, 3632
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Dresden, Urteil vom 25.11.2022 - 2 S 98/22
1. Mit der Vereinigung aller Anteile in der Hand des Alleineigentümers geht die bis dahin bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft unter.
2. Durch die WEG-Reform kann der Untergang von Wohnungseigentum, zu dem es in der Vergangenheit gekommen ist, nicht rückwirkend aufgehoben werden.
3. Sind bei Inkrafttreten des § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG n.F. Wohnungsgrundbücher bereits angelegt, dann ist von einer Entstehung einer (neuen) Gemeinschaft der Eigentümer zum 01.12.2020 auszugehen.
4. Diese neu entstandene Gemeinschaft haftet jedoch nicht für die Verbindlichkeiten der untergegangenen Gemeinschaft.
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IBRRS 2022, 3619
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Köln, Urteil vom 18.07.2022 - 215 C 60/21
Wird zwingendes Gemeinschaftseigentum in der Teilungserklärung nichtig zu Sondereigentum bestimmt, ist diese Regelung nach § 140 BGB jedenfalls dann in eine Kostenregelung umzudeuten, wenn die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine weitere Bestimmtung enthält, nach der die Sondereigentümer ihr jeweiliges Sondereigentum auf eigene Kosten zu erhalten haben und eine salvatorische Klausel vorhanden ist.*)
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IBRRS 2022, 3600
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
VG Berlin, Urteil vom 25.11.2021 - VG 13 K 36/20
1. Der Ausnahmetatbestand des § 172 IV 3 Nr. 4 BauGB ist eng auszulegen.
2. Die Umwandungsgenehmigung ist mit dem Inhalt zu erteilen, dass nur diejenigen Wohnungen in separate Wohnungseigentumseinheiten umgewandelt werden, für die schon vor dem Erlass der Umwandlungsverordnung ein Eigentumsverschaffungsanspruch bestand, der durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert wurde. Wohnungen, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, sind gemeinsam auf einem einzigen Wohnungsgrundbuchblatt zusammenzufassen.
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IBRRS 2022, 3603
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Bremen, Urteil vom 02.11.2022 - 28 C 34/22
1. Der Einbau eines Klimagerätes an der Außenfassade stellt eine bauliche Veränderung dar, die gem. § 20 Abs. 1 WEG (in den Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG und den allgemeinen Schranken ordnungsmäßiger Verwaltung) mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann.*)
2. Nur dann, wenn die Anlage „grundlegend umgestaltet“ werden würde, wäre eine optische Veränderung von Belang und ein den Einbau eines Klimagerätes gestattender Beschluss könnte erfolgreich wegen eines Verstoßes gegen § 20 Abs. 4 WEG angefochten werden.*)
3. Die Frage einer eventuellen nicht unerheblichen Beeinträchtigung des Klägers spielt nach geltendem Recht für die Frage der Genehmigung der baulichen Veränderung keine Rolle mehr.*)
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IBRRS 2022, 3479
![Prozessuales Prozessuales](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG München I, Beschluss vom 19.07.2022 - 36 S 5687/22 WEG
1. Hat das Erstgericht die Abweisung der Klage auf mehrere voneinander unabhängige, selbstständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt, muss die Berufungsbegründung jede tragende Erwägung angreifen; andernfalls ist das Rechtsmittel unzulässig.
2. Bejaht das Erstgericht die Zulässigkeit der Klage und weist diese als unbegründet ab, ist eine Berufung, die lediglich die Frage der Zulässigkeit der Klage behandelt, unzulässig.
3. Ein Negativbeschluss ist nur im Fall einer Ermessensreduzierung auf null für ungültig zu erklären.
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IBRRS 2022, 3469
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19.08.2022 - 980b C 1/22 WEG
1. Umlagebeschlüsse, gestützt auf § 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F., sind nur dann ordnungsmäßig, wenn sie für die Zukunft wirken sollen.
2. Soll eine Kostenregelung aber gleichwohl für einen noch nicht abgeschlossenen Vorgang gelten, ist eine Rückwirkung jedenfalls dann hinzunehmen, wenn sich bei typisierender Betrachtung noch kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat.
3. Bei der Bestimmung dessen, was im Rahmen einer Kostenverteilungsregelung "grob unbillig" ist bzw. zu einem besonders auffälligen Missverhältnis führt, reicht eine bloße Mehrbelastung einzelner oder mehrerer Eigentümer gegenüber anderen Wohnungs- oder Teileigentümern nicht aus; diese Ausnahmekonstellation ist vielmehr nur auf solche Fälle begrenzt, in denen das Mehrfache dessen zu zahlen ist, was bei sachgerechter Kostenverteilung zu zahlen wäre.
4. Einem Beschluss fehlt die notwendige Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche Regelung enthält, weswegen er so ausführlich wie nötig beschreiben muss, was gelten soll.
5. Es entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, eine Sanierungsmaßnahme zu beschließen, ohne sich vorab eine ausreichende Tatsachengrundlage über die Notwendigkeit der Maßnahme verschafft zu haben.
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IBRRS 2022, 3471
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 01.07.2022 - 980a C 41/21 WEG
1. Gegenstand eines Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n.F. sind Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind. Für einen Beschluss, der allein die Genehmigung des vorgelegten Abrechnungswerks zum Gegenstand hat, fehlt daher die Beschlusskompetenz.
2. Der neuen Rechtslage entspricht ein Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n.F. auch nur dann, wenn die einzelnen Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer - zur Kostentragung und zur Rücklage - nicht nur in der Summe, sondern für jede Einheit gesondert ausgewiesen werden.
3. Gibt der Beschluss keine Anhaltspunkte dafür, dass solche Zahlungspflichten beschlossen werden sollten, kommt eine "wohlwollende" Auslegung nicht in Betracht.
4. Auch vor der Beschlussfassung über die "Anschaffung eines Unterstands für die Fahrräder" bzw. eines "Schräghochparker[s] mit Überdachung für mindestens zehn Fahrräder" müssen mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden.
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IBRRS 2022, 3499
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Kassel, Urteil vom 28.07.2022 - 800 C 1048/21
1. Die Klagebefugnis eines einzelnen Eigentümers besteht auch bei alleiniger Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums dann, wenn dadurch das Sondereigentum unmittelbar betroffen ist.
2. Dies ist etwa der Fall, wenn die Benutzbarkeit des Sondereigentums durch das Entfernen eines Schornsteinzugs eingeschränkt ist, weil der Kaminofen nicht mehr benutzt werden kann.
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IBRRS 2022, 3328
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Sinzig, Urteil vom 28.04.2022 - 10a C 7/21 WEG
1. Eine Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse setzt voraus, dass für jeden Wohnungseigentümer in einem Betrag festgelegt wird, welchen Nachschuss er zahlen soll und/oder wie die beschlossenen Vorschüsse angepasst werden. Dieser Beschluss muss bestimmt genug gefasst sein, was nur dann der Fall ist, wenn er für jeden Wohnungseigentümer einen Betrag erkennen lässt.
2. Dabei ist es grundsätzlich möglich, auf die Einzeljahresabrechnungen als Anlage Bezug zu nehmen, sofern diese Bezugnahme hinreichend präzise ist, mithin die Anlage genau bezeichnet wird. Die Angabe des Datums der Einzeljahresabrechnungen kann hierfür genügen. Erforderlich ist sodann aber, dass die Einzelabrechnungen dem Protokoll der Eigentümerversammlung als Anlage beigefügt sind.
3. Für die Abrechnungsspitze haftet nur der Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist.
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IBRRS 2022, 3240
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Köln, Urteil vom 23.05.2022 - 215 C 8/22
1. Im Grundsatz bestehen gegen eine Aufteilung der Verwaltervergütung in Teilentgelte, auch soweit typische Verwalterleistungen betroffen sind, keine Bedenken. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung allerdings zum einen eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen - gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten - Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind.
2. Eine solche Abgrenzung fehlt, wenn das Vertragsmuster nicht ausreichend ausgefüllt ist und es damit unklar bleibt, ob eine Leistung zu den Grundleistungen gehört oder nicht.
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IBRRS 2022, 3238
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Köln, Beschluss vom 06.07.2022 - 4 OH 8/22
Die Streichung der gekorenen Ausübungsbefugnis hat keine Auswirkungen auf eine Vergemeinschaftung von Rechten gegenüber dem Bauträger.
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IBRRS 2022, 3562
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG München I, Urteil vom 18.05.2022 - 1 S 8843/21 WEG
ohne amtlichen Leitsatz
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IBRRS 2022, 3180
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 29.04.2022 - 980b C 41/21
1. Bleibt die Teilnahme eines nicht teilnahmeberechtigten Dritten (hier: ein Rechtsanwalt) in der Eigentümerversammlung unbeanstandet, so liegt darin ein stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit.
2. Ein Beschluss, mit dem ein Rechtsanwalt mit der Geltendmachung eines Anspruchs beauftragt wird, widerspricht nur dann den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein entsprechender Anspruch offensichtlich nicht besteht bzw. die Eigentümer einen solchen Anspruch nicht für plausibel halten durften.
3. Ob ein Anspruch tatsächlich besteht oder nicht, ist hingegen nicht im Beschlussanfechtungsverfahren zu prüfen, sondern erst in einem etwaig geführten Rechtsstreit, in dem der Anspruch geltend gemacht wird.
4. Den Eigentümern steht es im Rahmen der Privatautonomie grundsätzlich frei, einen Zweitbeschluss zu fassen.
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IBRRS 2022, 3438
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Schöneberg, Urteil vom 10.02.2021 - 771 C 56/20
Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Installation und Wartung von Raumwarnmeldern den Wohnungseigentümern zu überlassen und nicht gemeinschaftlich vorzugehen.
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IBRRS 2022, 3181
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 29.04.2022 - 980a C 30/21 WEG
1. Ebenso, wie ein allgemeiner Ausschluss einzelner Eigentümer von Eigentümerversammlungen unzulässig ist, weil dem Mitglied dadurch nicht nur faktisch sein Stimmrecht genommen, sondern ihm darüber hinaus die ebenfalls in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte fallende Befugnis abgeschnitten wird, auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen, ist auch ein nur vorübergehenden Ausschluss eines Wohnungseigentümers grundsätzlich unzulässig; ein solcher Eingriff in das Teilnahmerecht ist nur statthaft, wenn auf andere Weise die geordnete Durchführung einer Versammlung nicht gewährleistet werden kann.
2. Vertritt die Verwaltung in der Versammlung auch abwesende Eigentümer, so kann diese von Teilnahme an der Versammlung nicht ausgeschlossen werden, weil sie dadurch während der Dauer der "Bewerbung" eines Gegenkandidaten kein Rederecht für ihre Vollmachtgeber ausüben, also vor allem keinerlei Rück- oder Nachfragen stellen und mit ihren An- und Bemerkungen auf den Willensbildungsprozess der Eigentümerversammlung Einfluss nehmen kann.
3. Bei einem schwer wiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte kommt es nicht darauf an, ob der gefasste Beschluss auch bei einer Mitwirkung des (ausgeschlossenen) Mitglieds die erforderliche Mehrheit gefunden hätte, weswegen auch unbeachtlich ist, dass ein angegriffener Beschluss mit einer großen Mehrheit zu Stande gekommen ist.
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IBRRS 2022, 3477
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Bonn, Urteil vom 01.04.2022 - 210 C 44/21
Der Beschluss über die Genehmigung der Erweiterung einer Dachterrasse ist zu unbestimmt, wenn nicht ersichtlich ist, welche konkreten Veränderungen hiermit genehmigt werden, insbesondere im Hinblick auf die optische Gestaltung der Dachterrasse wie etwa die Außenbegrenzung sowie auch das konkrete Ausmaß der Erweiterung.
IBRRS 2022, 3474
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Hamburg, Urteil vom 29.06.2022 - 318 S 73/21
Eine nur "schlagwortartige" Benennung von Erhaltungsmaßnahmen genügt nicht den Anforderungen an einen Ausführungsbeschluss von Sanierungsmaßnahmen.
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IBRRS 2022, 3437
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2022 - 25 S 74/21
Ein Bereicherungsausgleich erfolgt nicht, wenn Beschlüsse über die Jahresabrechnung für ungültig erklärt werden, da der "Vorrang des Innenausgleichs" - Ausgleich zwischen den Wohnungseigentümern im Abrechnungssystem der Wohnungseigentümergemeinschaft - stattfindet (vgl. BGH, IMR 2020, 421)
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IBRRS 2022, 3388
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 04.08.2022 - 70 C 53/21
Der allgemeine Beschluss, Eigentümer müssten das Betreten des Sondereigentums zu Wartungs- und Reparaturarbeiten zu gestatten, ist für ungültig zu erklären.
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IBRRS 2022, 3426
![Öffentliches Baurecht Öffentliches Baurecht](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OVG Niedersachsen, Beschluss vom 16.11.2022 - 1 ME 106/22
1. Vollstreckt die Bauaufsichtsbehörde eine bauaufsichtliche Verfügung, die ausschließlich das gemeinschaftliche Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG) betrifft, gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, bedarf es aufgrund der ausschließlichen Verwaltungsbefugnis der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 2, § 18 Abs. 1 WEG) keiner Duldungsverfügungen gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern.*)
2. Soweit im Innenverhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine der bauaufsichtlichen Verfügung entsprechende Beschlussfassung fehlt, wird die fehlende Beschlussfassung durch die wirksame und vollziehbare bauaufsichtliche Verfügung überwunden. Der einzelne Wohnungseigentümer kann die Gemeinschaft nicht unter Berufung auf die fehlende Beschlussfassung hindern, ihren öffentlich-rechtlichen Pflichten aus der Verfügung nachzukommen.*)
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IBRRS 2022, 3108
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Köln, Urteil vom 09.06.2022 - 29 S 151/21
1. Nach der herrschenden Trennungstheorie ist zwischen der Organstellung und dem Verwaltervertrag zu unterscheiden.
2. Hat der Verband den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt und lehnt deshalb jegliche weitere Leistung des Verwalters ab, kann dieser die Vergütung weiter verlangen, wenn die Kündigung unwirksam war. Er muss sich allerdings ersparte Aufwendungen hierauf anrechnen lassen. Dabei ist zu berücksichtigen, ob der Verwalter durch den Wegfall des Objekts in der Lage war, fixe Kosten und insbesondere Personal einzusparen. Ist dies nicht der Fall, wird von der Rechtsprechung eine pauschale Ersparnis der variablen Kosten von 20% angenommen.
3. Mit der Neufassung des WEG zum 01.12.2020 kann der Verwalter jederzeit abberufen werden und der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Demgemäß steht dem Verband das Recht, ab dem 01.12.2020 den Verwalter jederzeit abzuberufen, zu, demzufolge der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate danach endet.
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IBRRS 2022, 3390
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Wiesbaden, Urteil vom 16.08.2022 - 91 C 650/22
Aufgrund der Gesetzessystematik der WEG Reform 2020 kommt dem Verwaltervertrag keine Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer zu.*)
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IBRRS 2022, 3326
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Bonn, Urteil vom 03.06.2022 - 210 C 45/21
1. Der Beschluss über die Gewährung einer Sondervergütung für den Mehraufwand im Zusammenhang mit dem Zensus widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG.
2. Eine Sondervergütung scheidet dann aus, wenn es sich um das Kerngeschäft des Verwalterhandelns handelt, das bereits mit der Grundvergütung abgegolten ist.
3. Bei der Tätigkeit der Hausverwaltung im Zusammenhang mit dem Zensus handelt es sich jedoch nicht um solche Kernbereichstätigkeiten, sondern um eine zusätzliche Tätigkeit aufgrund gesetzlicher Anordnung.
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IBRRS 2022, 3109
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Siegburg, Urteil vom 31.05.2022 - 150 C 28/21
1. Ein Beschluss oder dessen Ablehnung ist wegen Sittenwidrigkeit nichtig, wenn er gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt.
2. Bei der Anbringung eines Garagentors handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG n.F, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht und der Zustimmung aller Eigentümer bedarf.
3. Ein reiner Vorbereitungsbeschluss kann regelmäßig nicht angefochten werden.
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IBRRS 2022, 3357
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 21.10.2022 - 2-13 S 59/22
Ein Wohnungseigentümer kann nach Inkrafttreten des WEMoG gegen einen (ehemaligen) Verwalter weder Auskunfts- noch Rechenschaftsansprüche geltend machen.*)
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IBRRS 2022, 3350
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Königswinter, Urteil vom 08.02.2022 - 31 C 6/21
Der Beschluss nach § 16 II 2 WEG muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dies ist der Fall, wenn er einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen aller Wohnungseigentümer in einem reibungslosen Zusammenleben einerseits und den Individualinteressen des einzelnen Wohnungseigentümers andererseits findet. Hier ist u.a. zu fragen, ob der Verursachung angemessen Rechnung getragen wird. Im Rahmen des Ermessens sind an dieser Stelle idR Gebrauch und die Möglichkeit des Gebrauchs zu berücksichtigen. Zudem bedarf es für die Änderung des geltenden Umlageschlüssels eines sachlichen Grundes. Sowohl „ob“ als auch das „wie“ der Änderung dürfen nicht willkürlich sein.
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IBRRS 2022, 3330
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG München, Urteil vom 23.02.2022 - 1292 C 23544/20 WEG
Vor der Beauftragung von Sachverständigen bedarf es der Einholung von mindestens drei Vergleichsangeboten.
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IBRRS 2022, 3329
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 30.08.2022 - 2-13 S 4/22
Wird aufgrund der begrenzten Größe des Versammlungsorts einem Wohnungseigentümer die Teilnahme an der Versammlung verwehrt, ist hierdurch das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht des Wohnungseigentümers in gravierender Weise beeinträchtigt, so dass die gefassten Beschlüsse, ohne dass es auf eine Kausalität ankommt, für ungültig zu erklären sind.*)
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IBRRS 2022, 2925
![Prozessuales Prozessuales](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
BayObLG, Urteil vom 19.09.2022 - 102 AR 5/22
1. § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO bezieht sich aus Zweckmäßigkeitsgründen nicht nur auf die örtliche, sondern in entsprechender Anwendung auch auf die sachliche Zuständigkeit.
2. Der Wert einer Beseitigungsklage wird allgemein durch das Interesse des Klägers an der Beseitigung bestimmt. Bei der Störung von Grundeigentum ist der Wertverlust maßgeblich, den die Sache durch die Störung erleidet. Der für die Beseitigung der Störung erforderliche Kostenaufwand ist dagegen grundsätzlich unerheblich.
3. Der Streitwert einer Unterlassungsklage bemisst sich am Interesse des Klägers am Verbot der Handlung, also der Unterlassung der Eigentumsbeeinträchtigung.
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IBRRS 2022, 3324
![Grundbuchrecht Grundbuchrecht](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.10.2022 - 14 U 125/21
ohne amtlichen Leitsatz
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IBRRS 2022, 3315
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Bonn, Urteil vom 20.05.2022 - 210 C 48/21
ohne amtlichen Leitsatz
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IBRRS 2022, 3311
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Oldenburg, Urteil vom 13.06.2022 - 16 C 32/21
Für die zulässige Dauer einer Wohnungseigentümerversammlung gibt es keine gesetzliche Regelung. Maßgeblich sind die besonderen Umstände des Einzelfalles.
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IBRRS 2022, 2781
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AG Bonn, Beschluss vom 14.12.2021 - 27 C 115/19
1. Die Änderung eines Verteilungsschlüssels setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer hierfür die entsprechende Kompetenz besitzen, die sich entweder aus dem Gesetz oder einer Vereinbarung ergeben kann. Soweit die erforderliche Kompetenzzuweisung nicht vorliegt, ist ein dennoch gefasster Beschluss nichtig.
2. Nach § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer hinsichtlich der darin näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten den gesetzlichen oder den im Wege der Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss ändern, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
3. Ein Wohnungseigentümer darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen) Schlüssel umgelegt werden.
4. Eine Abweichung hiervon kommt nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände in Betracht, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt.
5. Die Ungültigkeitserklärung kann auf rechnerisch selbstständige und abgrenzbare Teile der Jahresabrechnung beschränkt werden, dies gilt insbesondere bei Zugrundelegung eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels und sich eine unzutreffende Kostenverteilung in der Regel nicht auf die Gesamtabrechnung auswirkt, sondern nur auf die Einzelabrechnungen - und dies auch nur im Umfang der betroffenen Positionen.
6. Für Einzelwirtschaftspläne gilt nichts anderes.
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IBRRS 2022, 3286
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Charlottenburg, Urteil vom 27.05.2022 - 73 C 54/21
1. Wird ein Fehler in der Jahresabrechnung festgestellt, der sich notwendig auf die Ergebnisse ausgewirkt hat, dann ist der gesamte Beschluss für ungültig zu erklären, denn eine Beschränkung auf einzelne abgrenzbare Rechnungspositionen ist schon deshalb nicht mehr möglich, weil das zu Grunde liegende Rechenwerk gar nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung ist.
2. Ein Beschlussmangel genügt zur Ungültigerklärung des Beschlusses.
3. Die Entlastung des Beirats widerspricht regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, solange noch keine fehlerfreie Abrechnung vorliegt.
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IBRRS 2022, 3287
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
BGH, Urteil vom 16.09.2022 - V ZR 214/21
Ist bei einer Wohnungseigentumsanlage mit verschiedenen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung der anteilige Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe(n) entgegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV a.F. nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler vorerfasst worden, entspricht die Abrechnung der Heizkosten in der Regel dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Ermittlung des Verbrauchs im Wege einer rechnerisch zutreffenden Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten erfolgt.*)
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IBRRS 2022, 3110
![Prozessuales Prozessuales](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 27.05.2022 - 980b C 37/21 WEG
Die Frage, ob eine Versammlung beschlussfähig war oder nicht, kann aus Rechtsgründen nicht Gegenstand einer Feststellungsklage sein. Denn Beschlüsse einer beschlussunfähigen Wohnungseigentümerversammlung sind nicht nichtig, sondern nur anfechtbar, so dass es einer Anfechtungsklage bedarf.
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IBRRS 2022, 3241
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Lübeck, Urteil vom 18.03.2022 - 35 C 52/21 WEG
Die Wohnungseigentümer sind im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung dazu berechtigt, Mittel der Erhaltungsrücklage umzuwidmen und sie als Betriebs- und Verwaltungsmittel zu verwenden oder auch an sich auszukehren.
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IBRRS 2022, 3239
![Bauvertrag Bauvertrag](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Mainz, Urteil vom 07.04.2022 - 9 O 191/18
1. Die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter wird in der Regel für dessen Auftraggeber, mithin der Eigentümergemeinschaft vorgenommen, soweit sich aus den Umständen nichts anderes ergibt. Auf den Umfang der vergebenen Arbeiten kommt es nicht an. Voraussetzung ist stets, dass dem Auftragnehmer der Werkleistungen die Eigenschaft als Hausverwalter offengelegt ist.
2. Der Austausch des kompletten Bodenbelags in zwei Häusern mit mehreren Stockwerken stellt keine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Die Vergabe eines solchen Auftrags bedarf eines WEG-Beschlusses.
3. Auch wenn dem Hausverwalter nicht durch WEG-Beschluss zum Abschluss eines Bauvertrags ermächtigt ist, kann ein Vertrag zwischen dem Unternehmer und der Wohnungseigentümergemeinschaft nach den Grundsätzen über die Anscheins- und Duldungsvollmacht zustande kommen.
4. Im Grundsatz ist es Sache des Bestellers, sich darüber klar zu werden, welcher Erfolg durch den Werkvertrag erreicht werden soll und wie der Besteller diesen Erfolg für sich nutzbar machen kann, während es Sache des Unternehmers ist, auf welche Weise er den Erfolg erreicht. Allerdings ist der Unternehmer verpflichtet zu klären, ob sich das Werk für die - im Bedarfsfall durch Nachfrage zu klärenden - Zwecke des Bestellers eignet.
5. Der Rahmen einer (stillschweigend) vertraglich vereinbarten Prüfungs- und Beratungspflicht des Unternehmers ihre Grenzen ergibt sich aus dem Grundsatz der Zumutbarkeit, wie sie sich nach den besonderen Umständen des Einzelfalls darstellt. Was hiernach zu fordern ist, bestimmt sich u.a. nach dem von dem Unternehmer zu erwartenden Fachwissen und überhaupt durch alle Umstände, die für den Unternehmer bei hinreichend sorgfältiger Prüfung als bedeutsam erkennbar sind.
6. Hat der Besteller eine zur Beeinträchtigung des Werks führende Anweisung erteilt und sie trotz der vom Unternehmer hinreichend deutlich geäußerten Bedenken aufrechterhalten, hat der Unternehmer seine Hinweispflicht erfüllt und ihn trifft an dem Mangel keine (Mit-)Verantwortung.
7. Wird nicht der Besteller, sondern sein befugter Vertreter belehrt, und verschließt sich dieser den vorgebrachten Bedenken, muss sich der Unternehmer unmittelbar an den Besteller selbst wenden. Das gilt nicht, wenn es sich bei dem Vertreter um den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.
IBRRS 2022, 3235
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BGH, Urteil vom 16.09.2022 - V ZR 69/21
1. Kommt es für die Frage, ob eine Verwaltungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, auf eine umstrittene und höchstrichterlich ungeklärte Rechtsfrage an (hier: Verteilung des Selbstbehalts in einer verbundenen Gebäudeversicherung), ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt, durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, welche Auffassung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Ein solcher Beschluss kann mit einer Beschlussersetzungsklage gerichtlich erzwungen werden.*)
2. Tritt in einer Wohnungseigentumsanlage aufgrund einer defekten Wasserleitung ein Schaden ein, ist ein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt, durch den der Versicherer einen bestimmten Teil des ansonsten versicherten Interesses nicht zu ersetzen hat, wie die Versicherungsprämie nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Verteilungsschlüssel zu verteilen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Leitungswasserschaden an dem Gemeinschaftseigentum oder - ausschließlich oder teilweise - an dem Sondereigentum entstanden ist.*)
3. Die Wohnungseigentümer können gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine von dem allgemeinen Umlageschlüssel abweichende Verteilung des Selbstbehalts beschließen.*)
4. Ein auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gestützter Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Anpassung der Kostenverteilung für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten ist nur dann gegeben, wenn zugleich die in § 10 Abs. 2 WEG genannten Voraussetzungen vorliegen (Fortführung von Senat, IMR 2010, 150). Dies gilt auch bei der Verteilung eines in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarten Selbstbehalts.*)
IBRRS 2022, 3217
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AG Landshut, Urteil vom 25.03.2022 - 14 C 1593/21
(ohne amtliche Leitsätze)
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IBRRS 2022, 3186
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AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 25.03.2022 - 980a C 34/20 WEG
Eine Nutzung eines Schwimmbads in einer Wohnungseigentumsanlage ist bereits dann "öffentlich" i.S.d. DIN 15288 Teil 2, wenn nicht nur ein einzelner Eigentümer bzw. seine Familie und seine Gäste das Schwimmbad nutzen können, sondern mehrere Eigentümer bzw. ihre jeweiligen Familien und Gäste.
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IBRRS 2022, 3183
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AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 20.04.2022 - 539 C 28/21
1. Die beschlossene "Auflage, die Konstruktion auf die ursprüngliche Größe der Terrasse zu reduzieren", ist bereits deshalb unbestimmt, weil "die ursprüngliche Größe der Terrasse" nicht konkret genug angegeben worden ist. Die Teilungserklärung ist im Protokoll nicht in Bezug genommen und kann daher zur Auslegung nicht herangezogen werden.*)
2. Ein Beschluss muss erkennen lassen, ob es sich allein um einen Teil-Rückbaubeschluss handelt oder ob es sich darüber hinaus auch um einen nachträglichen Teil-Gestattungsbeschluss handelt, mit dem die von den Klägern vorgenommenen Veränderungen im Übrigen nachträglich genehmigt worden sind.*)
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IBRRS 2022, 3182
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LG Hamburg, Beschluss vom 25.04.2022 - 318 S 65/21
ohne amtlichen Leitsatz
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IBRRS 2022, 2314
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AG Essen, Urteil vom 07.07.2022 - 196 C 90/21
1. Von Gesetzes wegen besteht keine Beschlusskompetenz, die persönliche Leistungs- und/oder Unterlassungspflicht eines Wohnungseigentümers zu begründen.
2. Fehlt den Wohnungseigentümern für einen Beschlussgegenstand eine Beschlusskompetenz, ist der entsprechende Beschluss nichtig.
3. Nimmt ein Beschluss der Wohnungseigentümer Bezug auf einen bestimmten Gegenstand, so erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass der betreffende Gegenstand mit hinreichender Sicherheit bestimmbar ist.
4. Ist ein Beschluss unvollständig, unklar, widersprüchlich oder unbestimmt, ist er anfechtbar oder nichtig. Dabei ist zu unterscheiden, ob noch ein durchführbarer Regelungsinhalt besteht (Anfechtbarkeit) oder nicht (Nichtigkeit).
5. Die Kausalität eines formellen Beschlussmangels für das Beschlussergebnis wird widerlegbar vermutet, so dass eine Ungültigerklärung dann ausscheidet, wenn mit Sicherheit, nicht nur mit hoher Wahrscheinlichkeit feststeht, dass der jeweilige Beschluss auch bei ordnungsmäßigem Verfahren ebenso gefasst worden wäre.
6. Sind trotz Verstoßes gegen die Ladungsfrist alle Wohnungseigentümer erschienen oder vertreten, ist der Mangel in der Regel nicht ursächlich für die Beschlussfassung.
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IBRRS 2022, 3176
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 29.04.2022 - 980b C 38/21 WEG
ohne amtlichen Leitsatz
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