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Volltexturteile nach Sachgebieten

6115 Entscheidungen insgesamt

Online seit April

IBRRS 2024, 0879

OLG Hamburg, Beschluss vom 30.11.2023 - 13 W 56/23

1. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist teilrechtsfähig und kann auch Eigentum an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten erwerben; sie ist materiell grundbuchfähig.

2. Besitzt ein Eigentümer sämtliche Miteigentumsanteile und bringt alle Wohnungseinheiten in eine GbR ein, so unterfallen die Verfügungen nicht einem nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbarten Zustimmungserfordernis.

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IBRRS 2024, 0991

BGH, Urteil vom 22.03.2024 - V ZR 87/23

Beschließen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme, muss nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 18.06.2010 - V ZR 164/09, Rz. 17 ff., IMR 2010, 382 = BGHZ 186, 51).*)

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IBRRS 2024, 0987

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 28.03.2024 - 14 W 104/23

1. Macht der teilende Eigentümer noch als Mitglied der Eigentümergemeinschaft von der in der Teilungserklärung vorgesehenen Befugnis zur Zuweisung eines Sondernutzungsrechts an Gemeinschaftsflächen zu einer Wohnungseigentumseinheit Gebrauch, hat das Grundbuchamt durch Auslegung der Teilungserklärung zu ermitteln, ob die Bewilligungsberechtigung des teilenden Eigentümers trotz zwischenzeitlichen Ausscheidens aus der Eigentümergemeinschaft fortwirkt, bis das Sondernutzungsrecht zu Gunsten des Erwerbers des Sondernutzungsrechts im Grundbuch eingetragen und verdinglicht ist.*)

2. Bei der Auslegung der Teilungserklärung ist insbesondere der jedem unbefangenen Betrachter erkennbare Sinn und Zweck der gestreckten Begründung des Sondernutzungsrechts in den Blick zu nehmen, wonach eine möglichst flexible, sowohl für den teilenden Eigentümer als auch die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Grundpfandrechtsgläubiger zeit- und kostensparende Zuweisung dieser Sondernutzungsrechte ermöglicht werden und die mit der Beschaffung der Bewilligung aller Wohnungseigentümer und ihrer Grundpfandrechtsgläubiger möglicherweise verbundenen praktischen (und rechtlichen) Probleme vermieden werden sollen.*)

3. Das Grundbuchamt darf die Eintragung des Sondernutzungsrechts nur nach Maßgabe des im Eintragungsverfahren beschränkt geltenden Legalitätsgrundsatzes von der Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer abhängig machen, wenn es greifbare Anhaltspunkte für die Annahme gibt, dass das zunächst nur schuldrechtlich begründete und nach den §§ 414, 2. Halbsatz, 398 Satz 1 BGB formlos übertragbare Sondernutzungsrecht tatsächlich unterdessen einem anderen Wohnungseigentümer übertragen worden ist.*)

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IBRRS 2024, 0964

KG, Beschluss vom 01.08.2023 - 1 W 380/22

Zum Nachweis der Beschlussfassung gegenüber dem Grundbuchamt, dass eine im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung aufgehoben und gelöscht werden soll, bedarf es der Niederschrift, die gem. § 24 Abs. 6 WEG über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse aufzunehmen ist und die auch als Versammlungsprotokoll bezeichnet wird; eine bloße schriftliche Wiedergabe des Beschlussinhalts genügt zum Nachweis von dessen Zustandekommen nicht.

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IBRRS 2024, 0881

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 01.12.2023 - 980b C 20/23 WEG

1. Wird einem Eigentümer das Anbringen von Rollläden in einem Beschluss untersagt, in einem anderen allen Eigentümern deren baulichen Veränderungen nachträglich genehmigt, liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz der Selbstbindung der Eigentümer und gegen den Anspruch auf Gleichbehandlung vor, der die Unwirksamkeit des ersten Beschlusses zur Folge hat.

2. Wird einem Eigentümer das Anbringen von Rollläden in einem Beschluss untersagt, in einem anderen aber allen Eigentümern deren baulichen Veränderungen nachträglich genehmigt, ist nicht klar, ob auch dem einen Eigentümer durch den zweiten Beschluss seine Rollläden genehmigt werden sollen, so dass der zweite Beschluss wegen Unbestimmtheit unwirksam ist.

3. Ein Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung der Gegenstand der Genehmigungserteilung nicht feststeht, sondern erst durch eine "protokollierte Begehung mit allen interessierten Eigentümern" durch die Verwaltung festgelegt werden soll.

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IBRRS 2024, 0954

LG Karlsruhe, Beschluss vom 08.03.2024 - 11 S 53/22

1. Das Dach eines Flachdach-Anbaus einer WEG-Anlage gehört selbst dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn alle darunterliegenden Räume zu ein und derselben Sondereigentumseinheit gehören.*)

2. Im Wege der Beschlussersetzungsklage kann auch auf bloßen Grundlagenbeschluss zu einer Erhaltungsmaßnahme beantragt werden.*)

3. Rechtsmissbräuchliche Stimmrechtsausübung des Mehrheitseigentümers, wenn der Kostenanteil für den Verwaltungsaufwand von 9/10 auf 1/3 durch "verwaltungstechnische Zusammenfassung von Einheiten" gedrückt werden soll.*)

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IBRRS 2024, 0882

AG Mainz, Urteil vom 25.09.2023 - 73 C 23/23

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2024, 0880

AG Pinneberg, Urteil vom 28.11.2023 - 60 C 37/21

Die Einholung und Erörterung von Alternativ- oder Konkurrenzangeboten ist nur bei der Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von nicht nur geringfügigen Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum erforderlich.

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Online seit März

IBRRS 2024, 0935

LG Bamberg, Urteil vom 02.02.2024 - 41 S 1/23 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2024, 0933

AG Bayreuth, Urteil vom 07.12.2022 - 105 C 685/22 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2024, 0911

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 14.07.2023 - 980a C 17/22 WEG

Nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet, deren Sondereigentum nicht über das in Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen, also nicht in einer Weise, dass ihnen ein Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus erwächst. Diese Verpflichtung wird nicht eingehalten, wenn die Trittschallwerte zur darunterliegenden Wohnung die Mindestanforderungen gemäß DIN 4109 (1989) nicht erfüllen.

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IBRRS 2024, 0930

BGH, Urteil vom 22.03.2024 - V ZR 81/23

1. Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden.*)

2. Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.*)

IBRRS 2024, 0884

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 20.03.2023 - 20 C 562/22

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat ohne Weiteres die Beschlusskompetenz, bei der Genehmigung der fachgerechten Installation von Wallboxen Auflagen für die zu verlegenden Kabel zu machen. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG umfasst nicht nur die Anbringung eines Ladepunkts oder einer Ladestation an der Wand, sondern auch die Ladeinfrastruktur, also die Summe aller elektrotechnischen Verbindungen, Mess-, Steuer- und Regelungseinrichtungen einschließlich Überstrom- und Überspannungsschutzeinrichtungen, die zur Installation, zum Betrieb und zur Steuerung von Ladepunkten für die Elektromobilität nötig sind.

IBRRS 2024, 0910

AG Heidelberg, Urteil vom 20.03.2024 - 45 C 128/23

1. Ein Wohnungseigentümer, der eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene bauliche Veränderung vornehmen will, muss einen Gestattungsbeschluss notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeiführen, ehe er mit dem Bau beginnt.

2. Bei der Auslegung einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist maßgebend auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt. Umstände außerhalb der Grundbucheintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

3. Dürfen nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Dachgeschossräume in den Bürohäusern (nur) für alle baurechtlich zulässigen Zwecke genutzt werden, ist auch eine Nutzung zu Wohnzwecken zulässig.

4. Ist ein Sondereigentümer nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dazu berechtigt, das Dachgebälk einschließlich des Kniestocks - auch durch Einbau von Dachgauben - zu verändern, umfasst dies auch das Recht zum Einbau von Dachfenstern.

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IBRRS 2024, 0903

LG München I, Urteil vom 08.11.2023 - 1 S 11052/22 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2024, 0847

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 02.02.2024 - 980a C 22/23 WEG

1. Ein Beschluss, wonach die "Bearbeitung des Anschlusses Zinkabdeckung / WDVS" beschlossen wird, ist zu unbestimmt, denn es wird dafür weder auf ein Angebot eines (Fach-)Unternehmens noch ein Leistungsverzeichnis Bezug genommen, zudem ist keine technische Beschreibung der Maßnahme vorhanden, aus der der Umfang der Arbeiten entnommen werden könnte.

2. Ein Beschluss, dass die "Auftragsvergabe (...) auf Anhörungen des Verwaltungsbeirates" erfolge solle, genügt ebenfalls den Bestimmtheitsanforderungen nicht und ist mit den Grenzen, Entscheidungsbefugnisse seitens der Wohnungseigentümer auf den Beirat zu delegieren, nicht vereinbar.

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IBRRS 2024, 0850

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 13.12.2023 - 980a C 35/23 WEG

1. Einem einzelnen Wohnungseigentümer fehlt die Kompetenz, die Durchführung einer Eigentümerversammlung, zu der Mitglieder des Verwaltungsbeirats eingeladen haben, mittels eines Unterlassungsanspruchs zu verhindern.

2. Die Einladung durch einen Nichtberechtigten führt nicht ohne Weiteres zur Anfechtbarkeit etwaig gefasster Beschlüsse, weswegen etwaige Anfechtungs- und/oder Nichtigkeitsgründe erst nachträglich geltend zu machen sind und abzuwarten ist, ob sich etwaige formelle Fehler auch auf Beschlussergebnisse auswirken.

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IBRRS 2024, 0844

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28.07.2023 - 980a C 10/23 WEG

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine Garagenordnung beschließen.

2. Ein "Tiefgaragenstellplatz" ist dem Wortsinne und dem allgemeinen Sprachverständnis nach keine allgemeine "Abstellfläche", auch wenn sie - wie etwa im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Treppenhäuser - mitunter auch dazu genutzt werden, um den eigenen (Stau-)Raum, der in den eigentlich dazu bestimmten Räumen (Wohnung, Keller, Dachboden etc.) nicht zur Verfügung steht, zu vergrößern.

3. Ein solcher Gebrauch des (Sonder-)Eigentums ist weder sozial üblich noch Teil der Zweckbestimmung der Wohnanlage, also nach allgemeinem Verständnis kein wesentliches Element der Nutzung.

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IBRRS 2024, 0849

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 23.02.2024 - 980a C 33/23 WEG

1. Allen Wohnungseigentümern muss die Teilnahme an der Versammlung möglich sein, weswegen Versammlungsort und Versammlungsstätte frei zugänglich sein müssen; gemeint ist der freie Zugang in das Gebäude und den gewählten Versammlungsraum.

2. Für jeden Wohnungseigentümer muss nicht nur bis zum Beginn einer Eigentümerversammlung, sondern auch während einer solchen die Möglichkeit bestehen, die Versammlungsstätte bzw. den (nichtöffentlichen) Raum, in dem die Versammlung stattfindet, zu erreichen, um an der Versammlung teilnehmen zu können.

3. Ist der Zugang zu der Versammlungsstätte nicht ohne Weiteres möglich, etwa weil die Eingangstüren des Gebäudes grundsätzlich verschlossen oder bei Versammlungsbeginn verschlossen worden sind, muss durch Inanspruchnahme gebräuchlicher Mittel die Möglichkeit bestehen, dass ein zutrittsbereiter Wohnungseigentümer um Einlass bitten kann. Zu solchen Mitteln zählen etwa die Benutzung einer (funktionierenden) Klingelanlage oder die telefonische Erreichbarkeit des Versammlungsleiters bzw. einer Person, die den Zugang zur Versammlungsstätte herstellen kann.

4. Diese Anforderungen gelten nicht nur für Wohnungseigentümer, die erst nach Versammlungsbeginn am Versammlungsort eintreffen, sondern auch für solche, die die Versammlungsstätte zwischenzeitlich - aus welchen Gründen auch immer - verlassen hatten und wieder Zutritt begehren.

5. Ein Eigentümer kann nicht auf die Kontaktaufnahme per E-Mail verwiesen werden. Selbst wenn die Verbreitung von mobilen Endgeräten, mit denen eine Kommunikation auch per E-Mail möglich ist, mittlerweile weit fortgeschritten ist, ist eine Verengung der Erreichbarkeit auf dieses - für die Bitte um Zutritt zu Gebäuden unübliche - Mittel für einen verständigen Wohnungseigentümer nicht zumutbar; dieser kann darauf vertrauen, dass ihm jedenfalls auf Klingeln geöffnet wird oder dass er sich per Telefon Gehör verschaffen kann.

6. Auf die Frage, ob die gefassten Beschlüsse auch bei einer Mitwirkung eines (ausgeschlossenen) Wohnungseigentümers die erforderliche Mehrheit gefunden hätten, kommt es nicht an, wenn schwer wiegende Verstöße vorliegen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Verbandsmitglieds in gravierender Weise unterlaufen wird (hier bejaht).

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IBRRS 2024, 0786

LG Berlin, Beschluss vom 16.08.2023 - 85 S 59/23 WEG

Der Beschluss "Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass über die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2021 im Rahmen eines Umlaufbeschlusses beschlossen werden kann." bedarf der Einstimmigkeit.

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IBRRS 2024, 0852

BGH, Urteil vom 08.03.2024 - V ZR 80/23

Während der Corona-Pandemie gefasste Beschlüsse einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind nicht deshalb nichtig, weil die Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung nur durch Erteilung einer Vollmacht an den Verwalter teilnehmen konnten.*)

IBRRS 2024, 0785

AG Bonn, Urteil vom 01.09.2023 - 210 C 52/22

Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, d. h. wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen.

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IBRRS 2024, 0784

AG Köln, Urteil vom 17.10.2023 - 215 C 3/23

Das Einholen von Alternativangeboten ist kein Selbstzweck. Wie viele Alternativangebote erforderlich sind, können die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst festlegen. Er ist nur überschritten, wenn der Zweck solcher Alternativangebote verfehlt wird, nämlich den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen.

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IBRRS 2024, 0783

LG Berlin, Urteil vom 27.10.2023 - 56 S 52/23

Dem Wortlaut des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n.F. lässt sich nicht hinreichend deutlich entnehmen, dass auch eine Kompetenz begründet werden soll, Wohnungseigentümer entgegen einer bestehenden Vereinbarung erstmals Kosten aufzuerlegen.

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IBRRS 2024, 0787

AG München, Urteil vom 21.06.2023 - 1292 C 8365/22 WEG

Verlangt ein Wohnungseigentümer Schadensersatz wegen verzögerter Beauftragung der Trocknung bei einem Wasserschaden, ist für die Frage des anwendbaren Rechts auf den Zeitpunkt der Pflichtverletzung abzustellen, nicht auf den Zeitpunkt der Schadensbeseitigung auch hinsichtlich der Folgeschäden. War die Trocknung vor dem 01.12.2020 beauftragt worden, liegt ein abgeschlossener Sachverhalt vor mit der Folge, dass die Hausverwaltung direkt haftet, nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 18 Abs. 1 WEG.

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IBRRS 2024, 0773

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 01.12.2023 - 980b C 31/22 WEG

1. Die Vollziehung eines Beschlusses lässt das Rechtsschutzbedürfnis eines anfechtenden Wohnungseigentümers grundsätzlich nicht entfallen.

2. Der Beginn einer Eigentümerversammlung um 17:00 Uhr an Werktagen ist nicht zu beanstanden, ebenso wenig ein 14 km entfernter Versammlungsort.

3. Ein Ermessensfehler bei der Festsetzung von Ort und Zeitpunkt einer Versammlung führt grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit der daraufhin gefassten Beschlüsse, wobei sich ein entsprechender Fehler auf das Beschlussergebnis - im Sinne einer (tatsächlich zu Gunsten des Anfechtenden vermuteten) Kausalität - ausgewirkt haben muss.

4. Die Entlastung der Verwaltung und des Beirates für 2021 ist auch dann nicht zu beanstanden, wenn die Jahresabrechnung 2021 fehlerhaft ist. Denn diese wird erst 2022 erstellt, steht also einer Entlastung für 2021 nicht entgegen.

5. Vor der Beauftragung des Austausches von Fenstern in einem Staffelgeschoss durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft müssen von dieser mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden.

6. Sofern die Verwaltung mit zumutbarem Aufwand - und rechtzeitig vor der Versammlung - alles Erforderliche getan hat, also eine ausreichende Anzahl von Fachunternehmen kontaktiert und um Abgabe von Angeboten gebeten hat, treffen sie keine weiteren rechtlichen Pflichten zur Vorbereitung der Beschlussfassung. Es bedarf also in diesem Fall keiner drei Vergleichsangebote.

IBRRS 2024, 0758

AG Königstein, Urteil vom 21.12.2023 - 21 C 833/23 WEG

1. Ein Wohnungseigentümer kann seine Beschlussklage (Hauptsache) mit einer einstweiligen Verfügung flankieren und damit den gesetzlich in § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG normierten Mechanismus, wonach ein Beschluss gültig ist, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist, überwinden.

2. Durch den Beschluss, eine Müllabwurfanlage stillzulegen, wird nicht der Gebrauch der Müllschluckanlagen geregelt, denn eine Gebrauchsregelung muss eine Konkretisierung des Gebrauchs zum Inhalt haben. Ein Gebrauchsentzug ist keine Regelung des Gebrauchs.

3. Der Gebrauchsentzug ist dem Mehrheitsprinzip von vorneherein ebenso wenig zugänglich wie die Änderung einer Vereinbarung. Die Stilllegung einer Müllabwurfanlage bzw. eines Müllschluckers ist mithin einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich.

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IBRRS 2024, 0745

BGH, Urteil vom 26.01.2024 - V ZR 162/22

1. Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind (im Anschluss an Senat, Urteil vom 19.07.2019 - V ZR 75/18, Rz. 16, IBRRS 2019, 3884 = IMRRS 2019, 1412 = ZWE 2020, 44).*)

2. Zahlt der Verwalter im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig Abschläge, kann für die Ermittlung des Schadens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen ist vielmehr auch, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.*)

3. Eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen scheidet aus, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach-)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann.*)

4. Ist dagegen die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet.*)

Online seit Februar

IBRRS 2024, 0345

AG Garmisch-Partenkirchen, Urteil vom 03.05.2023 - 6 C 270/22 WEG

1. Zur Bezeichnung des Beschlussgegenstands in der Einladung ist es erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet sind, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll. Regelmäßig reicht eine stich- oder schlagwortartige Bezeichnung der Beschluss- und Diskussionspunkte.

2. Ein Beschluss, wonach Schlösser an Pollern entfernt werden sollen, damit Rettungsfahrzeuge ungehindert den Innenhof befahren können und somit das als Grunddienstbarkeit eingetragene Feuerwehrzufahrtsrecht realisiert wird, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

3. Die Gerichte sind darauf beschränkt, die Ermessensentscheidung der Eigentümergemeinschaft auf Ermessensfehler hin zu überprüfen. Ein Gericht kann hingegen nicht prüfen, ob die Eigentümergemeinschaft für ein Problem die "optimale Lösung" gefunden hat.

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IBRRS 2024, 0699

BGH, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 33/23

1. Beschließen die Wohnungseigentümer die Durchführung oder Gestattung einer baulichen Veränderung, die ein Wohnungseigentümer unter Berufung auf § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verlangt (hier: § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG), ist der Beschluss auf die Klage eines anderen Wohnungseigentümers nur für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme entgegen § 20 Abs. 4 Halbs. 1 WEG die Wohnanlage grundlegend umgestaltet bzw. einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt oder der Beschluss an einem anderen (allgemeinen) Beschlussmangel leidet.*)

2. Ob die Anspruchsvoraussetzungen des § 20 Abs. 2 WEG im Einzelnen vorliegen und ob die bauliche Veränderung insbesondere angemessen ist, ist bei einer Anfechtungsklage gegen einen dem Verlangen eines Eigentümers stattgebenden Beschluss ohne Bedeutung. Auf diese Voraussetzungen kommt es nur an, wenn der Individualanspruch des Wohnungseigentümers abgelehnt worden ist und sich dieser mit einer Anfechtungsklage gegen den Negativbeschluss wendet und/oder den Anspruch mit der Beschlussersetzungsklage weiterverfolgt.*)

3. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zwecks i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, zumindest typischerweise nicht anzunehmen; der von dem Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebten Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, im Sinne eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen.*)

IBRRS 2024, 0449

LG Dortmund, Urteil vom 13.01.2023 - 17 S 89/22

1. Die Anwesenheit eines Dritten kann im Einzelfall zulässig sein, wenn das Interesse des Eigentümers an der Begleitung durch einen Dritten etwa aufgrund hohen Lebensalters oder Krankheit die Interessen der übrigen Eigentümer an der Beschränkung des Teilnehmerkreises auf die Eigentümer überwiegt.

2. Die Kausalität des Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung an dem getroffenen Beschluss wird widerlegbar vermutet.

3. Ein Anspruch auf Abberufung des Verwalters besteht dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar erscheint. Das ist der Fall, wenn in der Gesamtschau allein die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, was unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und aller gegen den Verwalter erhobenen Vorwürfe zu prüfen ist.

4. Ein Anspruch auf Abberufung ist zu bejahen, wenn der Verwalter einen Eigentümer bewusst benachteiligt.

5. Ein Entzug des Teilnahmerechts kann zwar dann rechtmäßig sein, wenn ein Wohnungseigentümer - oder dessen Vertreter - nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin in erheblicher Weise stört. Indes ist der Ausschluss auf die aktuelle Versammlung zu beschränken und kann nicht auf zukünftige Versammlungen erstreckt werden, schon gar nicht dann, wenn das störende Verhalten bislang nur in einer Versammlung aufgetreten ist.

6. Sind nach der Teilungserklärung Art und Nutzung des Sondereigentums nicht von der Gestattung der jeweiligen anderen Miteigentümer abhängig, so kann ein Eigentümer sein Teileigentum unabhängig von der Mitwirkung der übrigen Eigentümer in Wohnungseigentum umwandeln.

7. Das Merkmal "demnächst" i.S.v. § 167 ZPO ist in der Regel erfüllt, wenn der Partei eine Zustellungsverzögerung von mehr als 14 Tagen zuzurechnen ist. Bei der Berechnung ist darauf abzustellen, um wie viele Tage sich der für die Zustellung der Klage hinnehmbare Zeitraum infolge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert hat.

8. Der Kläger hat die Pflicht, sich bei ausbleibender Vorschussanforderung innerhalb angemessener Frist beim Gericht zu erkundigen und auf eine Beschleunigung der Zustellung hinzuwirken. Eine Nachfrage muss bereits drei Wochen nach Ablauf der Klagefrist erfolgen.

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IBRRS 2024, 0620

KG, Beschluss vom 01.02.2024 - 1 W 375/23

1. Die – nachträgliche – Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer, mit der dem Eigentümer eines bestimmten Teileigentums dessen Umwandlung in Wohnungseigentum ermöglicht werden soll, bedarf zur Eintragung in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher der Zustimmung aller Miteigentümer.*)

2. Ein mit demselben Ziel gefasster Mehrheitsbeschluss kann nur in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen werden, wenn hierfür wiederum bereits eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung besteht.*)

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IBRRS 2024, 0609

AG Neustadt/Weinstraße, Urteil vom 28.09.2022 - 4 C 201/21

1. Für Zustellungen ist in den Fällen von § 9b Abs. 2 WEG der Beiratsvorsitzende oder der ermächtigte Eigentümer der richtige Adressat i.S.v. § 170 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

2. Die einem Eigentümer erteilte Vollmacht wird ab der Bestellung eines neuen Verwalters überlagert mit der Folge, dass der Rechtsstreit von dem neuen Verwalter übernommen werden muss.

3. Erfolgt keine Übernahme, ist die Klage als unzulässig abzuweisen.

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IBRRS 2024, 0590

VG Berlin, Urteil vom 07.09.2023 - 13 K 368/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2024, 0582

OLG München, Urteil vom 31.01.2024 - 7 U 7576/21

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2024, 0451

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 21.07.2023 - 980b C 4/23 WEG

1. Hinsichtlich des "Ob" und des "Wie" einer neuen Kostenverteilung besteht für die Wohnungseigentümer aufgrund ihrer Selbstverwaltungsautonomie ein - weiter - Gestaltungsspielraum.

2. Eines sachlichen Grundes als Auslöser für die Abweichung vom bestehenden Verteilerschlüssel bedarf es nicht; es gilt lediglich das Willkürverbot.

3. Das Ziel, eine höhere Abrechnungsgerechtigkeit dadurch zu erreichen, dass auch verbrauchsunabhängige Kosten statt nach Miteigentumsanteilen nach Fläche zu verteilen, ist nicht zu beanstanden bzw. ermessensfehlerfrei.

4. Dementsprechend entspricht die Änderung des Kostenverteilerschlüssels von Miteigentumsanteilen hin zur Wohnfläche ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Eigentümer nur einen geringen Miteigentumsanteil, aber aufgrund von Sondernutzungsrechten die größte Wohnung inne hat.

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IBRRS 2024, 0570

BGH, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 244/22

1. Die Wohnungseigentümer können nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht eine bauliche Veränderung grundsätzlich auch dann beschließen, wenn die Beschlussfassung die Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum zur Folge hat; einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf es hierfür nicht mehr (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 13.01.2017 - V ZR 96/16, Rz. 30 ff., IMR 2017, 146 = ZWE 2017, 224).*)

2. Eine bauliche Veränderung, die einem der in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG aufgeführten Zwecke dient, ist regelmäßig angemessen. Die Angemessenheit ist nur ausnahmsweise aufgrund außergewöhnlicher baulicher Gegebenheiten oder eines außergewöhnlichen Begehrens zu verneinen, wenn die bauliche Veränderung bei der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu Nachteilen führt, die bei wertender Betrachtung außer Verhältnis zu ihrem Zweck stehen. Nachteile, die typischerweise aufgrund einer privilegierten baulichen Veränderung eintreten, begründen regelmäßig nicht deren Unangemessenheit.*)

3. Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Umstände der Angemessenheit einer baulichen Veränderung i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG trägt der klagende Wohnungseigentümer; verlangt ein Wohnungseigentümer gem. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG die Ersetzung eines Grundlagenbeschlusses, muss er zur Begründung des Anspruchs darlegen, dass die bauliche Veränderung einem der gesetzlich privilegierten Zwecke dient. Beruft sich die Gemeinschaft auf die Unangemessenheit der Maßnahme, trifft sie eine sekundäre Darlegungslast für nachteilige Umstände, die sich nicht bereits aus dem Begehren selbst ergeben.*)

4. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zweckes i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, zumindest typischerweise nicht anzunehmen; der von dem Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebten Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, im Sinne eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen.*)

5. Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers setzt voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte (Fortführung von Senat, Urteil vom 15.05.2020 - V ZR 64/19, Rz. 14, IMRRS 2020, 0749 = NJW-RR 2020, 1022).*)

IBRRS 2024, 0453

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 30.06.2023 - 980a C 19/22 WEG

1. Der Vollzug eines Beschlusses lässt das Rechtsschutzbedürfnis für dessen Anfechtung nicht entfallen, und zwar unabhängig davon, ob der Kläger im Falle der erfolgreichen Anfechtung einen Folgenbeseitigungsanspruch verfolgen oder die eigene Belastung mit den Kosten verhindern will.

2. Ein Beschluss, die Erhaltungslast für das Gemeinschaftseigentum auf einen Sondereigentümer zu übertragen, muss die Verlagerung der damit verbundenen Entscheidungskompetenzen auf einen Sondereigentümer und deren Reichweite klar, eindeutig und konkret regeln, schon um zu gewährleisten, dass die Vornahme der notwendigen Instandsetzungsmaßnahme zur Zielerreichung geeignet ist und führt.

3. Zwischen der Vornahme einer Maßnahme und deren Gestattung ist zu unterscheiden; Letztere lässt Raum dafür, dass eine Umsetzung der Maßnahme nicht erfolgt.

4. Bei der Gestattung einer baulichen Veränderung müssen die Grundzüge dessen, was errichtet werden soll, im Voraus feststehen und für die Eigentümer erkennbar sein.

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IBRRS 2023, 0930

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 21.11.2022 - 980a C 2/22

1. Auch im Falle einer Klagerücknahme erhält ein Nebenintervenient seine Kosten nur ersetzt, wenn seine Nebenintervention geboten war.

2. Die rechtsfähige Gemeinschaft ist regelmäßig in der Lage, die Rechtsverteidigung alleine zu stemmen, weil sie bzw. ihr Organ (Verwalter) über alle notwendigen Unterlagen und Kenntnisse verfügt und dafür nicht auf ein spezielles "Hintergrundwissen" eines einzelnen Eigentümers angewiesen ist.

3. Wenn es auf ein solches spezielles Hintergrundwissen eines Eigentümers ankommt, erscheint dessen Nebenintervention geboten.

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IBRRS 2024, 0548

AG Schöneberg, Urteil vom 13.09.2023 - 770 C 65/22

1. Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen gegenüber verpflichtet, fremdes Sondereigentum nicht durch ein Verhalten zu beeinträchtigen, das den Vereinbarungen oder Beschlüssen widerspricht.

2. Soweit entsprechende Vereinbarungen und Beschlüsse fehlen, ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, Beeinträchtigungen zu unterlassen, aus denen einem anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.

3. Nur ein Sondereigentümer, der die bestehende Schallschutzsituation durch bestimmte Maßnahmen selbst verschlechtert, kann auf Störungsbeseitigung in Anspruch genommen werden.

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IBRRS 2024, 0540

AG München, Urteil vom 07.11.2022 - 1291 C 10041/22

Da die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 18 Abs. 1 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt und gem. § 18 Abs. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sind Klagen, die Ansprüche gegen den Verwalter in Bezug auf den Wirtschaftsplan zum Gegenstand haben, ebenfalls gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht hingegen gegen den Verwalter zu richten.

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IBRRS 2024, 0505

LG Itzehoe, Urteil vom 12.05.2023 - 11 S 14/22

1. Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage haben denselben Streitgegenstand.

2. Beschließen die Eigentümer, dass die Kosten für die Sanierung einer Dachterrasse der Instandhaltungsrücklage entnommen werden sollen, obwohl nach der maßgebenden Teilungserklärung die Zuständigkeit für die Entscheidung über Maßnahmen und die Kostentragung hinreichend klar und eindeutig auf die einzelnen Wohnungseigentümer übertragen wurde, so ist dieser Beschluss zur Kostenübernahme wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.

3. Die fehlende Beschlusskompetenz zur erstmaligen Begründung einer Kostenlast der Gemeinschaft führt auch im Einzelfall zu einer Nichtigkeit des Beschlusses.

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IBRRS 2024, 0492

AG Kamenz, Urteil vom 26.07.2022 - C 305/21 WEG

1. Die Sachprüfung im Rahmen der Anfechtungsklage gegen einen Negativbeschluss reduziert sich auf die Frage, ob es ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, die Erfüllung des Anspruchs abzulehnen. Dies ist - unter Berücksichtigung des Ermessensspielraums der Wohnungseigentümer - nur dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet ist.

2. Neben dem Einsichtsrecht aus § 18 Abs. 4 WEG gibt es auch einen weitergehenden Auskunftsanspruch, der auch mit dem Vermögensbericht in § 28 Abs. 4 WEG nicht erschöpfend geregelt ist. Ein solcher Anspruch findet seine Grundlage im Gemeinschaftsverhältnis an sich oder auf Grundlage von § 242 BGB.

3. Will man den Auskunftsanspruch aus § 242 BGB herleiten, ist Voraussetzung, dass der Anspruchssteller über das Bestehen und Umfang eines Rechts in entschuldbarer Weise im Unklaren sein muss. Entschuldigt im Unklaren ist ein Anspruchssteller aber nur, wenn er zuvor erfolglos Einsicht in die Verwaltungsunterlagen genommen hat.

4. Leistet ein Wohnungseigentümer Zahlungen über die geschuldeten Beiträge hinaus, kann er die Überzahlung grundsätzlich nicht nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückfordern. Der Ausgleich zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Wohnungseigentümern findet auf der Grundlage der Jahresabrechnung statt, in die die geleisteten Zahlungen einzustellen sind. Im Falle einer fehlerhaften Abrechnung ist eine neue, korrigierte Abrechnung zu erstellen.

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IBRRS 2024, 0452

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 11.07.2023 - 980b C 24/22

Das Rechtsschutzbedürfnis ist bei der gerichtlichen Geltendmachung eines Protokollberichtigungsanspruchs nur gegeben, wenn sich die Rechtsposition durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich ändern würde. Dies ist aber dann nicht der Fall, wenn wegen Bagatellen inhaltlicher oder formeller Art Berichtigungen verlangt werden, die auf die Auslegung von Beschlüssen keine Auswirkung haben.

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IBRRS 2024, 0481

AG Kassel, Urteil vom 29.06.2023 - 800 C 3190/22

1. Abrechnungspositionen, denen es an einer materiellen Rechtfertigung fehlt, können nicht gesondert angefochten werden. Sollte es für einzelne Abrechnungspositionen an der materiellen Rechtfertigung fehlen, so ist dies nicht mit der Anfechtung der Beschlüsse über die Jahresabrechnung und die Zahlungsspitzen geltend zu machen, sondern auf anderem Wege.

2. Sofern Zweifel an der ordnungsgemäßen Tätigkeit der Hausverwaltung bestehen, sind diese erst auszuräumen, bevor ein Beschluss über die Entlastung der Hausverwaltung gefasst wird, da er anderenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

3. Solange zwischen den Beteiligten nicht geklärt ist, ob Hausmeister- und Reinigungskosten auf einer tauglichen Beschluss- bzw. vertraglichen Grundlage angefallen sind, kann nicht ausgeschlossen werden, dass insoweit eine fehlerhafte Tätigkeit der Hausverwaltung vorliegt, was eine Entlastung ausschließt.

4. Eine erfolgreiche Anfechtung eines Beschlusses über die Hausgeldvorschüsse erfordert entweder, dass die Wohnungseigentümer aus zweckwidrigen Erwägungen heraus einen einzelnen Wohnungseigentümer benachteiligen wollen, oder, dass offensichtlich Positionen eingestellt sind, deren materielle-rechtliche Grundlage nicht gegeben ist.

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IBRRS 2024, 0450

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 04.09.2023 - 980b C 24/23 WEG

1. Dem einzelnen Wohnungseigentümer fehlt die Kompetenz, einen gemeinschaftlichen Belang allein und für sich gegenüber einem anderen Beteiligten - hier dem Verwalter, dessen Bestellungszeit vor Kurzem abgelaufen ist - geltend zu machen bzw. gerichtlich durchzusetzen.

2. Eine präventive Rechtmäßigkeitskontrolle durch Unterlassungsansprüche scheidet aus und die Wohnungseigentümer werden darauf verwiesen, etwaig auf der Versammlung gefasste Beschlüsse gegebenenfalls anfechten zu müssen.

3. Weder die Einladung durch einen Nicht(mehr-)berechtigten noch die Unterschreitung der Einladungsfrist führt ohne Weiteres zur Anfechtbarkeit etwaig gefasster Beschlüsse.

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IBRRS 2024, 0036

AG Bünde, Urteil vom 15.03.2022 - 5 C 541/18

1. Selbst wenn die Zahlung tatsächlich bestehender Verbindlichkeiten (unzulässigerweise) aus der Instandhaltungsrücklage kommt, entsteht der Gemeinschaft hierdurch kein Schaden.

2. Ob der Wohnungseigentümergemeinschaft endgültig ein Schaden entstanden ist, kann erst zu dem Zeitpunkt bestimmt werden, zu dem die Verwaltertätigkeit endet.

3. Die Darlegungs- und Beweislast für eine Pflichtverletzung und die darauf beruhende Entstehung eines Schadens trägt in vollem Umfang die Gemeinschaft, denn diese will daraus Ansprüche herleiten.

4. Ob der Verwalter die Pflicht hat, die Instandhaltungsrücklage nicht nur buchhalterisch auszuweisen, sondern diese auch auf einem gesonderten Bankkonto verzinslich anzulegen, kann dahinstehen.

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Online seit Januar

IBRRS 2024, 0425

BGH, Urteil vom 10.11.2023 - V ZR 51/23

1. Bei der Entscheidung über eine Gestaltungsklage, mit welcher bei fehlender oder bei fehlerhafter Verkündung des Ergebnisses eines Beschlusses der Wohnungseigentümer der wahre Beschlussinhalt geklärt werden soll (sog. Beschlussfeststellungsklage), hat das Gericht einredeweise geltend gemachte Beschlussmängel zu prüfen.*)

2. Im Rahmen einer solchen Beschlussfeststellungsklage kann die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Anfechtungsgründe einredeweise geltend machen.*)

3. Soweit die materielle Rechtskraft eines beschlussersetzenden Gestaltungsurteils reicht, kann eine auf tatsächliche Umstände gestützte Neuregelung durch Zweitbeschluss der Wohnungseigentümer nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn sich die tatsächlichen Umstände nach Schluss der letzten mündlichen Verhandlung im Vorprozess verändert haben.*)

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IBRRS 2024, 0348

VG Würzburg, Urteil vom 28.07.2022 - W 3 K 18.675

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2024, 0313

LG Freiburg, Beschluss vom 22.12.2023 - 4 T 23/23

ohne amtlichen Leitsatz

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