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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2004, 2577

BayObLG, Beschluss vom 13.11.2003 - 2Z BR 165/03

1. Ein Eigentümerbeschluss, der für eine Sonderumlage einen von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Kostenverteilungsschlüssel festsetzt, ist anfechtbar, jedoch nicht nichtig.*)

2. Der Grundsatz, dass Eigentümerbeschlüsse "aus sich heraus", objektiv und normativ, auszulegen sind, steht einer Beweiserhebung über den Beschlussinhalt nicht entgegen, wenn unter den Beteiligten strittig ist, ob das im Protokoll Verlautbarte mit dem tatsächlich Beschlossenen übereinstimmt.*)

3. Einem in der Eigentümerversammlung persönlich anwesenden Wohnungseigentümer kann Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Frist zur Beschlussanfechtung im allgemeinen nicht deshalb bewilligt werden, weil innerhalb der Anfechtungsfrist das Protokoll über die Eigentümerversammlung noch nicht fertig gestellt ist oder dem Wohnungseigentümer eine Einsichtnahme nicht ermöglicht wird (Ergänzung zu BayObLG Beschluss vom 17.1.2003, 2Z BR 130/02 = ZMR 2003, 435).*)

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IBRRS 2004, 2576

OLG Celle, Beschluss vom 10.11.2003 - 4 W 184/03

Kommt eine mit einem Überbau geringen Ausmaßes verbundene bauliche Maßnahme an der Grenzwand auf dem Nachbargrundstück in ihren Auswirkungen einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 22 I 1 WEG gleich, ist die Wirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer, mit dem dem Nachbarn die Zustimmung zu dem beabsichtigten Überbau erteilt wird, nach § 22 I 2 WEG zu beurteilen.*)

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IBRRS 2004, 2572

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.11.2003 - 3 Wx 235/03

1. Die tragenden Teile eines auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichteten Garagengebäudes - wie z. B. das Dach - gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum, auch wenn die Garagen dem Sondereigentum nur eines Wohnungseigentümers zugeordnet sind und unabhängig davon, ob die Garagen freistehend oder im Anschluss an das Wohngebäude errichtet worden sind.*)

2. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der tragenden Teile des Garagengebäudes sind insoweit - mangels anderweitiger Bestimmung in der Teilungserklärung oder späterer Vereinbarung - gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen, auch wenn in der Teilungserklärung bestimmt ist, für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums müssten die jeweiligen Eigentümer aufkommen.*)

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IBRRS 2004, 2571

BayObLG, Beschluss vom 30.10.2003 - 2Z BR 132/03

1. Ermächtigt die Gemeinschaftsordnung den Verwalter, bei gewerblicher oder beruflicher Nutzung von Wohnungen die Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten abweichend von dem sonst vorgegebenen Maßstab nach den Miteigentumsanteilen höher oder niedriger festzusetzen, ist diese Klausel dahin auszulegen, dass der Verwalter vorbehaltlich der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung im Einzelfall einen abweichenden Verteilungsmaßstab anlegen kann. Dieser steht ähnlich einer Öffnungsklausel unter dem Vorbehalt, dass dafür ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem üblichen Verteilungsschlüssel nicht unbillig benachteiligt werden. Das Vorliegen der Voraussetzungen hat das Gericht im Beschlussanfechtungsverfahren zu überprüfen.*)

2. Bei Fehlen jeglicher Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des amtierenden Verwalters und für Schadensersatzansprüche gegen diesen widerspricht ein Entlastungsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (siehe BGH Beschluss vom 17. Juli 2003, V ZB 11/03 = ZMR 2003, 570; a.A. noch BayObLGZ 2002, 417; 2003, 53/56).*)

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IBRRS 2004, 2570

OLG Hamm, Beschluss vom 28.10.2003 - 15 W 203/02

1) Ein Beschluß der Eigentümerversammlung, durch den der Verwalter ohne inhaltliche Vorgaben ermächtigt wird, in Absprache mit dem Beiratsvorsitzenden für die Rechtsberatung der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung einen Rechtsanwalt zu beauftragen, entspricht auch in einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.*)

2) Zu den Voraussetzungen, unter denen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ein Generalschlüssel, der auch den Zugang zum Sondereigentum eröffnet, an einen Hausmeister überlassen werden darf.*)

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IBRRS 2004, 2569

OLG Köln, Beschluss vom 20.10.2003 - 16 Wx 75/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2568

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.10.2003 - 3 Wx 227/03

Die Kosten der Beseitigung eines auf einer "Sondernutzungsfläche" stehenden Baumes, der ein angrenzendes Garagengebäude beeinträchtigt bzw. beschädigt, muss der Sondernutzungsberechtigte nicht allein tragen, auch wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass er die "Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten" der Sondernutzungsfläche tragen soll.*)

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IBRRS 2004, 2567

BayObLG, Beschluss vom 16.10.2003 - 2Z BR 201/03

Der Beschwerdewert richtet sich nach der in der angegriffenen Entscheidung liegenden Beschwer und dem Änderungsinteresse des Beschwerdeführers. Der Beschwerdewert kann nicht über die durch die angefochtene Entscheidung tatsächlich bewirkte Beschwer hinausgehen.*)

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IBRRS 2004, 2566

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.10.2003 - 3 Wx 225/03

1. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann jedenfalls dann nicht durch Mehrheitsbeschluss zur "tätigen Mithilfe" herangezogen werden, wenn er die ihm "aufgegebene" Arbeit nicht sachgerecht oder nur mit nicht vertretbarem Aufwand ausführen kann.*)

2. Bei einer Wohnungseigentumsanlage mit zwei Wohnungen, von denen eine von ihrem Eigentümer vermietet ist und die andere von dem Eigentümer bewohnt wird, besteht eine Pflicht zur Verbrauchserfassung nach den Vorschriften der HeizkostenV § 2 dieser Verordnung findet insoweit keine Anwendung.*)

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IBRRS 2004, 2565

OLG Köln, Beschluss vom 13.10.2003 - 19 W 50/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2564

OLG Hamm, Beschluss vom 09.10.2003 - 15 W 14/02

1. Eine Vertrag, durch den die Miteigentümer zweier selbstständiger Wohnungseigentumsgemeinschaft ein gemeinsames Verwaltungs- und Wirtschaftswesen unter Verdrängung der gesetzlichen Verwaltungsbefugnisse der einzelnen Gemeinschaft vereinbaren, ist wegen Verstoß gegen zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts und Umgehung des sachenrechtlichen Typenzwangs nichtig.*)

2. Die auf der Grundlage eines solchen Vertrages gefassten Beschlüsse einer Versammlung von Miteigentümern beider Gemeinschaften sind als Gesamtakte zu Lasten Dritter nichtig.*)

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IBRRS 2004, 2563

BayObLG, Beschluss vom 09.10.2003 - 2Z BR 131/03

Dem Antrag, einen Wohnungseigentümer zur Beseitigung einer baulichen Veränderung zu verpflichten, steht grundsätzlich ein Eigentümerbeschluss entgegen, durch den der Antrag auf Verpflichtung dieses Wohnungseigentümers zur Beseitigung abgelehnt wurde. Die Grundsätze von Treu und Glauben können es aber verbieten, dass dem Wohnungseigentümer, der die Beseitigung verlangt, die Bestandskraft eines solchen Eigentümerbeschlusses entgegengehalten wird, wenn dieser vor dem Bekanntwerden der Entscheidung des BGH vom 23.8.2001 (FGPrax 2001, 231) gefasst wurde.*)

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IBRRS 2004, 2562

BayObLG, Beschluss vom 09.10.2003 - 2Z BR 169/03

1. Grundsätzlich kann zwar dann von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten abgesehen werden, wenn ein Rechtsmittel auf Grund der vom Gericht vermittelten Einsicht in die Erfolglosigkeit zurückgenommen wird. Dies gilt aber nicht, wenn die Erfolglosigkeit offensichtlich ist. Davon ist regelmäßig bei einem wegen Fristversäumung unzulässigen Rechtsmittel auszugehen.*)

2. Legt ein gewerbsmäßig tätiger Hausverwalter als Bevollmächtigter von Wohnungseigentümern ein wegen Fristversäumung unzulässiges Rechtsmittel ein und nimmt es auf gerichtlichen Hinweis wieder zurück, sind ihm wegen des in Betracht kommenden materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruchs regelmäßig allein die dadurch verursachten Kosten zu erstatten.*)

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IBRRS 2004, 2561

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.10.2003 - 3 Wx 204/03

1. Der neu bestellte WEG-Verwalter ist durch eine Entscheidung, mit der ein Eigentümerbeschluss über die vorzeitige Abberufung seines Vorgängers für ungültig erklärt wird, in seinen Rechten betroffen und daher beschwerdebefugt.*)

2. Ein wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters liegt regelmäßig nicht darin, dass*)

a) er eine Forderung gegen einen Wohnungseigentümer ("Mehrheitseigentümer") erhebt, die nicht die Verwalterpflichten gegenüber den Wohnungseigentümern berührt (hier: Streitige Honorarforderungen aus angeblicher Beratungstätigkeit im Zusammenhang mit der Verwaltung anderer Wohnungseigentumseinheiten gegen einen Wohnungseigentümer);*)

b) er die Gebäudeversicherung kündigt, ohne dass die Wohnungseigentümer hierdurch nachteilig betroffen sind;*)

c) er einem Einberufungsverlangen nach § 24 Abs. 2 WEG nicht Folge leistet, das eine andere Eigentümergemeinschaft, die er ebenfalls verwaltet, an ihn stellt.*)

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IBRRS 2004, 2560

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2003 - 3 Wx 393/02

1. Ein Wohnungseigentümer kann die Festschreibung einer bestimmten von ihm favorisierten Lärmschutzmaßnahme in der Hausordnung (hier: Geschlossenhalten des Kellerfensters) von der Gemeinschaft nicht verlangen.*)

2. Eine Hausordnung, wonach "das sichtbare Aufhängen und Auslegen von Wäsche, Betten usw. auf Balkonen, Terrasse, im Gartenbereich und in den Fenstern usw. für unzulässig erklärt wird", kann nicht als Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs mit Stimmenmehrheit wirksam beschlossen werden.*)

3. Den Wohnungseigentümern können Regelungen, wonach die jeweiligen Eigentümer für das Bereitstellen der Abfallbehältnisse sowie für den Winterdienst im wöchentlichen Wechsel verantwortlich sind und die Gartenarbeit Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist, durch Hausordnung im Wege eines Mehrheitsbeschlusses nicht rechtsverbindlich auferlegt werden.*)

4. Der Mehrheitsbeschluss, der einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums in Gestalt der Abtrennung einer von ihm sondergenutzten Teilfläche eines Spitzbodens von der übrigen seitens der Gemeinschaft genutzten restlichen Fläche gestattet, kann von einem anderen Eigentümer mangels eines in der Maßnahme zu sehenden erheblichen Nachteils nicht erfolgreich angefochten werden.*)

5. Die Regelung in der mehrheitlich beschlossenen Hausordnung, wonach die Gestaltung (incl. Aufstellen von Möbeln) des Treppenabsatzes eine Etage tiefer unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer - den Bewohnern der jeweiligen Etage obliegt, unterfällt nicht der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft für Gebrauchsregelungen und ist daher unwirksam.*)

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IBRRS 2004, 2559

OLG Frankfurt, Beschluss vom 29.09.2003 - 20 W 231/02

Das Recht des Sondernutzungsberechtigten wird grundsätzlich durch diejenigen Bindungen eingeschränkt, die für das gemeinschaftliche Eigentum aus anderen Gründen, insbesondere auf Grund des Rechts zum Mitgebrauch bestehen. Das Sondernutzungsrecht berechtigt nicht ohne weiteres zur Vornahme von baulichen Änderungen.*)

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IBRRS 2004, 2558

BayObLG, Beschluss vom 26.09.2003 - 2Z BR 25/03

1. Zum Rechtsschutzbedürfnis bei der Anfechtung von Beschlüssen, durch die der Antrag eines Wohnungseigentümers abgelehnt wird.*)

2. Der Beschluss, von der rechtlichen Prüfung und etwaigen Geltendmachung eines Schadensersatz-/Bereicherungsanspruchs gegen einen Wohnungseigentümer abzusehen, entspricht in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung nur, wenn ein derartiger Anspruch offensichtlich nicht besteht.*)

3. Im Allgemeinen besteht kein eigenständiger materiell-rechtlicher Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer, ihm im Hinblick auf mögliche Schädigungen seines Sondereigentums durch Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine Sicherheit zu stellen.*)

4. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist auch ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung befugt, einen Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit einzelner Klauseln des mit dem Verwalter geschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags zu stellen. ./.*)

5. Die Klausel in einem Verwaltervertrag, dass der Verwalter, neben der Pauschalvergütung, für die Vergabe von Aufträgen je Auftragssumme ab 5.000 DM 4,5 % der Rechnungsendsumme je Auftragssumme unter 5.000 DM 8 % der Rechnungsendsumme erhält, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

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IBRRS 2004, 2557

BayObLG, Beschluss vom 25.09.2003 - 2Z BR 161/03

1. Auch dann, wenn die Wohnungseigentümer über eine bauliche Veränderung beschließen, die einem Wohnungseigentümer überwiegend oder gar ausschließlich zu Gute kommt, ist dieser grundsätzlich nicht von seinem Stimmrecht ausgeschlossen.*)

2. Der Einbau eines Treppenlifts stellt im allgemeinen eine bauliche Veränderung dar. Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer kann entbehrlich sein, wenn die bauordnungsrechtlichen Belange gewahrt sind und die Gebrauchsmöglichkeiten des Treppenhauses für die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. In diesem Rahmen kann es auch hinnehmbar sein, dass für den Einbau des Treppenlifts der vorhandene zweite Handlauf abmontiert werden muss.*)

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IBRRS 2004, 2556

OLG Köln, Beschluss vom 24.09.2003 - 2 Wx 28/03

Das Verwalteramt einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist an die Person des Verwalters gebunden. Ob der Wohnungseigentümerverwalter eine natürliche oder juristische Person ist, spielt hierfür keine Rolle. Wenn deshalb infolge einer Anteilsübertragung der Verwalter eine andere Rechtpersönlichkeit wäre, scheidet ein Übergang der Verwalterstellung im Interesse des Wohnungseigentums aus.*)

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IBRRS 2004, 2555

OLG Jena, Beschluss vom 23.09.2003 - 6 W 88/03

1. Die Anordnung einer Zwangsverwaltung über eine Wohnung hat zur Folge, dass dem Wohnungseigentümer die Verfügungsbefugnis sowie die Verwaltung seiner Wohnung entzogen wird Diese Prozessführungsbefugnis ist Verfahrensvoraussetzung und in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen zu prüfen.*)

2. Der abberufene Verwalter kann auch nach Ablauf seiner Amtszeit gegen die Abberufung noch vorgehen, wenn er zur Wahrung etwaiger Vergütungsansprüche die Ungültigkeitserklärung des Abberufungsbeschlusses erstrebt.*)

3. Die Fünf-Jahresfrist des § 26 Abs. 1 S. 2 WEG berechnet sich mangels anderer Bestimmung von der Bestellung zum Verwalter an. In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, welcher Zeitpunkt dann für den Beginn der Amtszeit maßgebend ist. Der maßgebliche Zeitpunkt kann der Bestellungsakt bzw. der Zeitpunkt der Annahme der Bestellung durch den Verwalter sein (so LG Bremen, Rpfleger 1997, 199 und Münchner Kommentar/Röll zu § 26 Rn. 6 b). Eine andere Meinung verlegt den Fristbeginn gemäß § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG in den Zeitpunkt, an dem der Verwalter seine Tätigkeit aufzunehmen verpflichtet ist (Staudinger/Bub, § 26 Rn. 28 m.w.N.).*)

4. Die Abberufungsentscheidung der Wohnungseigentümerversammlung kann nur dann als Kündigung ausgelegt werden, wenn sich aus den Umständen des Einzelfalls ergibt, dass mit ihr und ohne weiteres das Vertragsverhältnis zum Verwalter beendet sein soll.*)

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IBRRS 2004, 2554

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 18.09.2003 - 5 W 152/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2553

BayObLG, Beschluss vom 17.09.2003 - 2Z BR 179/03

1. Ein Eigentümerbeschluss, durch den einem Wohnungseigentümer der Anbau eines Balkons gestattet wird, ist nicht nichtig.*)

2. Das ausschließliche Nutzungsrecht des Wohnungseigentümers, zu dessen Wohnung ein Balkon gehört, folgt nicht aus der Einräumung eines Sondernutzungsrechts, sondern bei nachträglichem Anbau aus der Natur der Sache.*)

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IBRRS 2004, 2552

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.09.2003 - 20 W 319/03

Gegen einen Beschluss des Landgerichts, der über eine sofortige Beschwerde gegen eine isolierte Kostenentscheidung des Amtsgerichts in einem WEG-Verfahren nach übereinstimmender Erledigung befindet, ist die sofortige weitere Beschwerde nicht gegeben. Auch in FGG-Verfahren und insbesondere in den sog. echten Streitverfahren des WEG ist davon auszugehen, dass eine außerordentliche Beschwerde nicht mehr eröffnet ist, nachdem sich mehrere Obergerichte der neuen Rechtsprechung des BGH zum Wegfall der außerordentlichen Beschwerde nach der ZPO auch für andere Verfahrensordnungen angeschlossen haben.*)

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IBRRS 2004, 2551

OLG Köln, Beschluss vom 12.09.2003 - 16 Wx 156/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2550

BayObLG, Beschluss vom 11.09.2003 - 2Z BR 152/03

1. Im Verfahren um die Aufnahme eines Tagesordnungspunkts in die Einladung sind neben dem Verwalter und dem antragstellenden Wohnungseigentümer auch alle übrigen Wohnungseigentümer notwendigerweise zu beteiligen.*)

2. Verweigert der Verwalter seine nach der Gemeinschaftsordnung notwendige Zustimmung zu einer Änderung an der äußeren Gestaltung des Gebäudes, kann sich aus der Gemeinschaftsordnung unmittelbar ein Anspruch des Wohnungseigentümers gegen den Verwalter ergeben, die Entscheidung über die Einwilligung zum Gegenstand der nächsten Eigentümerversammlung zu machen.*)

3. Ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss, der generell die Anbringung von Parabolantennen an der Außenfassade verbietet, ist im Allgemeinen keine ausreichende Grundlage für die Weigerung des Verwalters, einen im Einzelfall unter Darlegung von Sonderinteressen gestellten Antrag eines Wohnungseigentümers, eine entsprechende Anlage errichten zu dürfen, in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung aufzunehmen.*)

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IBRRS 2004, 2549

BayObLG, Beschluss vom 11.09.2003 - 2Z BR 146/03

1. Die Wohnungseigentümer haben gegen den Verwalter nach Beendigung der Verwaltertätigkeit einen Auskunftsanspruch darüber, welche Verwaltungsunterlagen sich in seinem Besitz befinden. Der Antrag auf Auskunft hat vorbereitenden Charakter für einen Herausgabeanspruch. Ein Auskunftsanspruch kann deshalb nicht mehr geltend gemacht werden, wenn der Hauptanspruch nicht entstanden oder bereits erloschen ist.*)

2. Nach Beendigung der Verwaltertätigkeit haben die Wohnungseigentümer gegen den Verwalter einen Anspruch auf Herausgabe aller Gegenstände, die dieser aufgrund seiner Verwaltertätigkeit erlangt hat. Dazu gehören alle Unterlagen, die aus der Geschäftsbesorgung für die Wohnungseigentümer entstanden sind. Der Anspruch besteht auch dann, wenn dem Verwalter Entlastung erteilt worden ist.*)

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IBRRS 2004, 2548

KG, Beschluss vom 10.09.2003 - 24 W 141/02

Es verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft die Sanierung eines Treppenhauses und den Kostenrahmen selbst festlegt, die Auswahl des Unternehmers aus den vorhandenen Kostenangeboten und Einzelheiten des Farbanstrichs jedoch dem Verwaltungsbeirat übertragt.*)

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IBRRS 2004, 2547

OLG Köln, Beschluss vom 08.09.2003 - 16 Wx 131/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2546

BayObLG, Beschluss vom 04.09.2003 - 2Z BR 124/03

1. Der Oberflächenbelag von Balkonen, der für die Dichtigkeit der Balkone erforderlich ist, steht zwingend im Gemeinschaftseigentum.*)

2. Gemeinschaftliche Ansprüche der Wohnungseigentümer können auch gegen einen ausgeschiedenen Verwalter nur von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich geltend gemacht werden.*)

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IBRRS 2004, 2545

BayObLG, Beschluss vom 04.09.2003 - 2Z BR 139/03

1. Ein Eigentumswechsel während eines anhängigen Verfahrens hat im Wohnungseigentumsverfahren auf die Stellung als Verfahrensbeteiligter keinen Einfluss. Der Entscheidung ist deshalb nicht eine aktuelle Eigentümerliste, sondern eine Eigentümerliste nach dem Stand zu Beginn des Verfahrens beizufügen.*)

2. Der Amtsermittlungsgrundsatz ist nicht verletzt, wenn ein Antragsteller trotz gerichtlichen Hinweises sein Vorbringen nicht in einer Weise konkretisiert, dass das Gericht weitere Ermittlungen anstellen kann, und das Gericht deshalb von einer Beweisaufnahme absieht.*)

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IBRRS 2004, 2544

BayObLG, Beschluss vom 03.09.2003 - 2Z BR 163/03

Nach der für das Gericht bindenden übereinstimmenden Hauptsacheerledigterklärung der Beteiligten hat das Gericht über die gesamten Kosten des Verfahrens zu entscheiden. Dabei ist in der Regel der voraussichtliche Ausgang des Verfahrens ohne Hauptsacheerledigung zu berücksichtigen.*)

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IBRRS 2004, 2543

OLG Hamburg, Beschluss vom 01.09.2003 - 2 Wx 20/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2539

OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.09.2003 - 20 W 20/01

Die Installation einer automatischen Schrankenanlage an der in Gemeinschaftseigentum stehenden Parkplatzzufahrt kann eine bauliche Veränderung im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG darstellen, die grundsätzlich nur einstimmig beschlossen werden kann. Der einzelne Wohnungseigentümer erleidet durch die Belästigung, die von unberechtigten Parkplatznutzern ausgeht, die durch die Schrankenanlage am Verlassen des Parkplatz gehindert werden, eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung. Diese geht jedenfalls über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus, wenn an den Stellplätzen sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer individuelle Absperrmaßnahmen gestattet sind, um das unbefugte Benutzen des Parkplatzes zu verhindern.*)

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IBRRS 2004, 2538

OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.09.2003 - 20 W 103/01

Jeder Wohnungseigentümer kann gemäß § 21 Abs. 4 WEG die Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieses Punktes ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Der Anspruch auf Ankündigung eines Tagesordnungspunktes kann gerichtlich gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Zur Frage der rechtsmissbräuchlichen Geltendmachung eines solchen Antrags. Ist ein Antrag auf Ungültigerklärung eines Wohnungseigentümerbeschlusses rechtskräftig als unbegründet abgewiesen worden, so ist dieser sowohl in Bezug auf Anfechtungsgründe als auch auf Nichtigkeitsgründe wegen der materiellen Rechtskraft der Entscheidung als rechtswirksam anzusehen.*)

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IBRRS 2004, 2537

OLG Frankfurt, Beschluss vom 29.08.2003 - 20 W 33/03

Die nach § 45 Abs. 1 WEG zur Zulässigkeit der Beschwerde erforderliche Beschwer eines Wohnungseigentümers, der einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Beauftragung des Verwalters bzw. eines Rechtsanwalts mit seiner Abmahnung wegen fortgesetzter Störung des Hausfriedens angreift, übersteigt 750,00 EUR. Der zur Abmahnung ermächtigende Beschluss ist ebenso wie der Abmahnungsbeschluss selbst nur auf formelle Mängel zu überprüfen, nicht jedoch darauf, ob die Abmahnung materiell berechtigt war.*)

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IBRRS 2004, 2536

OLG Frankfurt, Beschluss vom 29.08.2003 - 20 W 525/00

Der Verwalter macht sich noch nicht dadurch schadensersatzpflichtig, wenn durch eine zweckwidrige Verfügung über gemeinschaftliche Gelder die Wohnungseigentümer von einer anderen Verbindlichkeit befreit werden und den Wohnungseigentümern dadurch kein Schaden entsteht.*)

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IBRRS 2004, 2535

OLG Jena, Beschluss vom 28.08.2003 - 6 W 422/03

1. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die Hausgemeinschaft bei übermäßiger Störung Tierhaltung in der Wohnanlage untersagen kann, ist es Sache der Eigentümerversammlung im Einzelfall zu prüfen, ob ein von einem Nutzer der Wohnanlage gehaltenes Tier die Mitbewohner in einem der Hausordnung widersprechenden Maß belästigt. Kommt die Versammlung zu dem Ergebnis, dass dies nicht so ist, enthält ihre Entscheidung inhaltlich die Gestattung der jeweiligen Tierhaltung vorbehaltlich einer Veränderung der Belästigungsintensität. Stellt die Wohnungseigentümerversammlung fest, dass das in Frage stehende Haustier die Ursache übermäßigen Lärms, Schmutz oder anderer übermäßig störender Einwirkungen ist, ist mit dieser Feststellung das an den Tierhalter gerichtete Verbot verbunden, das störende Haustier weiterhin in seiner Wohnung zu halten. Spricht die Versammlung dieses Verbot aus, beruht es auf der Feststellung eines hausordnungswidrigen Sachverhalts.*)

2. Hält der betroffene Tierhalter das gegen ihn gerichtete Verbot für unbegründet, muss er (auch) die es tragenden Feststellungen im Wege der Beschlussanfechtung nach §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG bekämpfen. Ist der Beschluss gem. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG bestandskräftig geworden, bildet er die Rechtsgrundlage für die zur Durchsetzung des Tierhaltungsverbots noch erforderlichen Schritte. Findet insoweit ein Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG statt, so beantwortet sich die Frage nach der Rechtsstellung und Pflichten der beteiligten Wohnungseigentümer nicht aus dem Gesetz bzw. der Gemeinschaftsordnung, sondern allein aus dem unanfechtbar gewordenen Wohnungseigentümerbeschluss. Insoweit findet der betroffene Beteiligte mit der Behauptung, der Beschluss sei fehlerhaft zustande gekommen, sein - des Beteiligten - Verhalten sei ordnungsmäßig im weiteren Verfahren kein Gehör (vgl. BGHZ 145, 158, 169).*)

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IBRRS 2004, 2534

BayObLG, Beschluss vom 28.08.2003 - 2Z BR 160/03

Der Senat hält daran fest, dass bei Versäumung der Frist zur Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt werden kann.*)

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IBRRS 2004, 2533

BayObLG, Beschluss vom 28.08.2003 - 2Z BR 126/03

1. Im Fall der Bekanntmachung eines Beschlusses zu Protokoll muss aus dem Protokoll selbst eindeutig die Bekanntmachung der Entscheidung mit Gründen in Anwesenheit der Beteiligten ersichtlich sein.*)

2. Ein Nachteil kann auch in der optisch nachteiligen Veränderung des Gesamteindrucks eines Gebäudes liegen. Ob ein solcher vorliegt, obliegt der Beurteilung durch den Tatrichter, die vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler überprüft werden kann. Bei den Akten befindliche Lichtbilder können eine ausreichende Beurteilungsgrundlage sein, die einen Augenschein erübrigen.*)

3. Auch wenn die Möglichkeit besteht, dass ein Wohnungseigentümer bei Zahlungsunfähigkeit des Miteigentümers, der eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums durch geführt hat, selbst mit Kosten belastet werden könnte, so ist nicht deswegen die Maßnahme von seiner Zustimmung abhängig.*)

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IBRRS 2004, 2532

KG, Urteil vom 28.08.2003 - 8 U 322/02

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2531

KG, Beschluss vom 25.08.2003 - 24 W 110/02

1. Entgegen § 25 III WEG ist bereits die Erstversammlung beschlussfähig, wenn ein Wohnungseigentümer mit der Mehrheit der Miteigentumsanteile nach dem Beschlussgegenstand objektiv und unabänderlich mit seinem Stimmrecht ausgeschlossen ist. Das Erscheinen eines nicht ausreichend bevollmächtigten Vertreters des Mehrheitseigentümer steht dem nicht gleich, da es sich um einen behebbaren Mangel handelt (wie OLG Düsseldorf NZM 1999, 270 = ZMR 1999, 191).*)

2. Die unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers zur Erstversammlung schließt die Einberufung einer Zweitversammlung im Sinne von § 25 IV WEG nicht aus. Bei der bloßen Verlegung der Zweitversammlung um eine Woche braucht der Hinweis gemäß § 25 IV WEG nicht wiederholt werden, wenn er bereits in der Einladung zur ursprünglichen Zweitversammlung enthalten war.*)

3. Die Vorprüfung der Jahresabrechung durch den Verwaltungsbeirat stellt keine Gültigkeitsvoraussetzung für den Abrechnungsbeschluss dar. Das Unterlassen der Vorprüfung des Beirats bildet auch keinen formalen Anfechtungsgrund.*)

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IBRRS 2004, 2530

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.08.2003 - 3 Wx 217/02

1. Setzt der Verwalter auf ein den Erfordernissen des § 24 Abs. 2 WEG genügendes Verlangen der Wohnungseigentümer einen Termin für eine Eigentümerversammlung erst nach Ablauf eines Monats auf einen drei Monate nach Zugang des Verlangens liegenden Zeitpunkt fest, so liegt darin eine ungebührliche Verzögerung, die einer pflichtwidrigen Weigerung gleichkommt.*)

2. Haben die Wohnungseigentümer schwerwiegende Vorwürfe mit konkreten Beanstandungen erhoben, die den Verdacht finanzieller Unregelmäßigkeiten des Verwalters begründen, und tritt der Verwalter den Vorwürfen nicht konkret entgegen, so ist den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zuzumuten, wenn dieser es unterlässt, dem Verlangen der Wohnungseigentümer auf Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung unverzüglich nachzukommen.*)

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IBRRS 2004, 2529

BayObLG, Beschluss vom 21.08.2003 - 2Z BR 102/03

1. Werden einem Rechtsanwalt Verfahrenskosten auferlegt, weil er als vollmachtloser Vertreter aufgetreten sein soll, kann er sich dagegen ohne Beschränkung durch § 20a Abs. 1 FGG mit dem Rechtsmittel der Beschwerde wehren.*)

2. In der Regel hat der unterlegene Wohngeldschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahrenskosten zu tragen. Hat er ausnahmsweise keinen Anlass dafür gegeben, dass ein Rechtsanwalt für ihn im Verfahren auftritt und die Abweisung des Antrags beantragt, sind die Kosten dem vollmachtlosen Vertreter aufzuerlegen. Steht ein solcher Ausnahmefall nicht fest, hat es hinsichtlich der Kostenentscheidung beim Regelfall zu verbleiben.*)

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IBRRS 2004, 2528

BayObLG, Beschluss vom 21.08.2003 - 2Z BR 52/03

1. Am Verfahren über die Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen ist auch der inzwischen ausgeschiedene Verwalter jedenfalls dann zu beteiligen, wenn dessen Belastung mit Verfahrenskosten in Betracht kommt.*)

2. Bei Mehrhausanlagen kann sich aus der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung eine Verpflichtung des Verwalters ergeben, für die Untergemeinschaft eigene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen, über die gesondert in einer Teileigentümerversammlung abzustimmen ist.*)

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IBRRS 2004, 2527

OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2003 - 20 W 302/01

Ein Verwalter, der durch Maßnahmen in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer Rechtsstreitigkeiten der Wohnungseigentümer provoziert und durch sein Verhalten den Eindruck erweckt, er nutze seine Stellung und das Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer aus, um seine Interessen gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer durchzusetzen, ist für sein Amt ungeeignet. Auch unter Berücksichtigung eines der Gemeinschaft zustehenden Ermessensspielraumes erfordern die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung in einem derartigen Fall die Abberufung als Verwalter.*)

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IBRRS 2004, 2526

OLG Schleswig, Beschluss vom 14.08.2003 - 2 W 16/03

1. § 21 Abs. 2 WEG schließt Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus ungerechtfertigter Bereicherung nicht aus.*)

2. Bei ungerechtfertigter Geschäftsführung ohne Auftrag kann der Wohnungseigentümer als Geschäftsführer nach §§ 684 Satz 1, 812 ff. BGB von den übrigen Wohnungseigentümern als Geschäftsherren Ersatz von werterhaltenden Aufwendungen für eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder - setzung verlangen, die später unausweichlich zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft angefallen wären.*)

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IBRRS 2004, 2525

BayObLG, Beschluss vom 14.08.2003 - 2Z BR 58/03

1. Die Frage, ob der einzelne Wohnungseigentümer einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch gegen den Verwalter nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG gerichtlich geltend machen kann, betrifft die Zulässigkeit des Antrags.*)

2. Der einzelne Wohnungseigentümer kann einen Anspruch gegen den Verwalter, für jeden Wohnungseigentümer ein Personen - Wohngeldkonto zu führen, nicht ohne einen dahingehenden Beschluss der Wohnungseigentümer gerichtlich geltend machen.*)

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IBRRS 2004, 2524

BayObLG, Beschluss vom 14.08.2003 - 2Z BR 112/03

1. Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung muss es nicht widersprechen, wenn die Wohnungseigentümer statt der vorgeschlagenen Sanierung einer Fassadenfläche durch Anbringung eines Vollwärmeschutzes im Hinblick auf sonstige dringliche Baumaßnahmen übergangsweise eine sachverständigenseits ebenfalls ins Spiel gebrachte Reparatur durch Verspachteln entstandener Risse durchführen lassen. Haben die Wohnungseigentümer bis zu dieser Reparatur schuldhaft eine Instandhaltung der Fassade verzögert, beruht ein Schaden am Sondereigentum, der nach der Reparatur der Fassade entstanden ist, nicht auf einer schuldhaften Pflichtverletzung der Wohnungseigentümer.*)

2. Fenster aus Kunststoff mit Isolierglas sind Teil des gemeinschaftlichen Eigentums.*)

3. Kostenerstattungsanspruch eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft beim Austausch von Fenstern, auch wenn nachträglich nicht mehr feststellbar ist, ob es sich hierbei um die einzige in Betracht kommende Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung handelt.*)

4. Durch Gerichtsbeschluss können die übrigen Wohnungseigentümer nicht ohne Einschränkung zur Zahlung des verauslagten Betrags verpflichtet werden. Der auf den Antragsteller bei Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels entfallende Anteil ist abzuziehen. Die Verpflichtung jedes Wohnungseigentümers beschränkt sich der Höhe nach auf den auf ihn entfallenden Anteil; insoweit besteht kein Gesamtschuldverhältnis (Ergänzung zu BayObLGZ 1986, 322).*)

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IBRRS 2004, 2523

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.08.2003 - 3 Wx 181/03

1.In dem Beschluss der Wohnungseigentümer über eine Abberufung des Verwalters kann zugleich die Erklärung einer fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages liegen.*)

2.Macht der Verwalter von seiner Befugnis, den Abberufungsbeschluss anzufechten, keinen Gebrauch und lässt er auch in sonstiger Weise nicht erkennen, dass er am Verwaltervertrag festhalten will, verstößt es gegen die Grundsätze aus Treu und Glauben, wenn er 3 1/2 Jahre später für die restliche Laufzeit des Verwaltervertrages Vergütungsansprüche erhebt.*)

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IBRRS 2004, 2522

OLG Hamburg, Beschluss vom 11.08.2003 - 2 Wx 76/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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