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Volltexturteile nach Sachgebieten

1816 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2017, 1903

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.03.2017 - 24 U 88/16

Zu den ersparten Aufwendungen, die sich der Vermieter bei persönlicher Verhinderung des Mieters nach § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB auf die Miete anrechnen lassen muss, können auch Mietaufwendungen gehören, falls der Vermieter das Mietobjekt selbst von einem Dritten anmieten muss und ihm dafür wegen der Verhinderung seines Mieters keine Kosten entstehen.*)

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IBRRS 2017, 1917

OLG Frankfurt, Urteil vom 22.07.2016 - 2 U 144/15

1. Bei einer Untersagung der Betriebsgenehmigung handelt es sich um durch die baulichen Gegebenheiten bedingte Nutzungseinschränkungen, die mithin als gebäudebezogen grundsätzlich in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters fallen. Es handelt sich jedenfalls im Wesentlichen nicht um Betriebsvoraussetzungen, die die Person des Mieters betreffen, sondern um solche, die durch die Lage und den Zuschnitt des vermieteten Gebäudes bedingt sind.

2. Ein solcher Mangel kann auch erst nachträglich eintreten, wenn gesetzgeberische Maßnahmen während eines laufenden Miet- oder Pachtverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Objekts zur Folge haben.

3. Allerdings können die Parteien in einem Gewerberaum-Mietvertrag individualvertraglich regeln, dass dieses Risiko der Mieter zu tragen hat, da § 536 Abs. 4 BGB nur auf Mietverhältnisse über Wohnraum anwendbar ist.

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IBRRS 2017, 1737

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2017 - 24 U 152/16

1. In dem mietvertraglichen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen ist der Bereicherungsanspruch auf Erstattung überzahlter Nebenkosten auch nicht als Minus enthalten. Vielmehr handelt es sich dabei um unterschiedliche Streitgegenstände, die unterschiedliche Grundlagen haben und anderen Voraussetzungen unterliegen. Das schließt jedoch nicht aus, dass der klagende Mieter beide Ansprüche miteinander verbindet, indem er in erster Linie die Formwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung bestreitet und für den Fall, dass das Gericht seiner Auffassung nicht folgt, hilfsweise die Überzahlung der berechtigten Nebenkosten geltend macht. In dem Fall handelt es sich bei dem verfolgten Anspruch auf Erstattung der Überzahlung allerdings nicht um ein bloßes Hilfsvorbringen, sondern um einen eventualiter gestellten Antrag.*)

2. Macht der Mieter (hilfsweise) den Bereicherungsanspruch auf Erstattung überzahlter Nebenkosten geltend, muss er (nach Belegeinsicht) zu jeder Kostenart die dem Vermieter entstandenen Aufwendungen und den zutreffenden Umlageschlüssel angeben.*)

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IBRRS 2017, 1735

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.01.2016 - 24 U 62/15

1. Das Recht des Mieters auf alleinigen Besitz der Schlüssel ist indes ein unverzichtbarer Bestandteil des Mietvertrages. Die Übergabe der Mietsache an den Mieter ist daher erst dann erfolgt, wenn ihm der Vermieter sämtliche Schlüssel für das Mietobjekt übergeben hat.*)

2. Wird die Mietsache zum Betrieb eines Restaurants vermietet und erhält der Mieter nicht die für die Eröffnung erforderliche Konzession, weil keine Bau- oder Nutzungsänderungsgenehmigung für das Mietobjekt vorliegt, ist die Miete auf Null gemindert.*)

3. Schadensersatz wegen Verletzung der Rückbauverpflichtung kann der Vermieter grundsätzlich nur verlangen, wenn er dem Mieter zuvor erfolglos gemäß § 281 Abs. 1 S. 1 BGB eine Frist zur Erfüllung seiner Rückbaupflicht gesetzt hat. Voraussetzung für eine wirksame Fristsetzung ist, dass der Vermieter die vom Mieter erwarteten Arbeiten konkret bezeichnet.*)

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IBRRS 2017, 1684

OLG Celle, Beschluss vom 06.01.2017 - 2 U 101/16

Die Berufung des Erwerbers eines Mietgrundstücks auf die Nichtbeachtung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB ist nicht schon deshalb treuwidrig, wenn allein der Mieter den Erwerber vor dem Kauf des Mietgrundstücks darauf hingewiesen hatte, dass die ursprünglichen Mietvertragsparteien bei Vertragsschluss vereinbart hätten, dass die im schriftlichen Vertrag angegebene Miete nach einem Jahr Laufzeit um 1.000 Euro monatlich reduziert werden sollte.*)

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IBRRS 2017, 1644

LG Darmstadt, Urteil vom 04.10.2016 - 1 O 226/16

1. Ein Mietvertrag mit dem Vertragszweck "Betrieb als Hotel" umfasst auch die Überlassung von Zimmerkontingenten an Dauermieter oder die wochenweise Vermietung von Zimmern an Auszubildende.

2. Die ausschließliche Nutzung des Hotels als Unterkunft für unbegleitete minderjährige Asylbewerber stellt einen davon verschiedenen Nutzungszweck dar, der vom Mietvertrag nicht gedeckt ist.

3. Minderjährige Asylsuchende halten sich nicht freiwillig auf Grundlage eines privatrechtlich mit dem Hotelbetreiber geschlossenen Beherbergungsvertrages im Hotel auf, sondern werden in einem öffentlich-rechtlichen Rahmen in einer Gemeinschaftsunterkunft untergebracht.

4. Der erhebliche Nutzungsunterschied zur Beherbergung erwachsener Gäste wird auch durch den Sicherheitsdienst und pädagogische Fachkräfte vor Ort deutlich.

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IBRRS 2017, 1550

BGH, Urteil vom 03.03.2017 - V ZR 268/15

Dem Vermieter kommt zur Verteidigung seines Vermieterpfandrechts gegenüber Dritten die für seinen Mieter nach § 1006 BGB streitende Eigentumsvermutung zugute.*)

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IBRRS 2017, 1488

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.06.2016 - 24 U 170/15

1. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters wird nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB durch eine nachträglich erklärte Aufrechnung nur unwirksam, wenn die Aufrechnungslage bereits vor Zugang der Kündigungserklärung bestanden hat. Durch Aufrechnung mit einem erst mit Beendigung des Mietverhältnisses entstehenden Anspruch auf Rückzahlung von nicht abgerechneten Nebenkostenvorauszahlungen kann daher eine fristlose Kündigung nicht abgewendet werden.*)

2. Eine wirksame Aufrechnungsbeschränkung gilt nach Beendigung des Mietverhältnisses fort. Der Aufrechnungsausschluss hindert die Aufrechnung jedoch nicht, wenn die Gegenforderung begründet und entscheidungsreif ist.*)

3. Der Mieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen nur, wenn und soweit er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.*)

5. Zu den an eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung zu stellenden Anforderungen.*)

6. Der frühere Vermieter bleibt gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundeigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt.*)

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IBRRS 2017, 1487

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2017 - 24 U 150/16

1. Die Schriftformheilungsklausel in einem Formularmietvertrag ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn sie ihrem Wortlaut nach auch den Grundstückserwerber verpflichtet, an der Nachholung der Schriftform mitzuwirken. Eine geltungserhaltene Reduktion ist bei einer nicht zwischen den ursprünglichen Mietparteien und dem Erwerber differenzierenden Klausel ausgeschlossen (im Anschluss an OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 - 10 U 34/12). Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragsgegners des Verwenders liegt ferner vor, wenn ihm die Berufung auf das vorzeitige Kündigungsrecht selbst für den Fall verwehrt wird, dass der Versuch der Behebung des Formmangels scheitert, weil die Parteien sich nicht auf eine formwirksame Regelung einigen können oder der andere Teil bei der Gelegenheit weitere Vertragsänderungen durchzusetzen versucht.*)

2. Wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht vorliegen, kann die fristlose Kündigung in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, sofern nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis zweifelsfrei zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll und sich dies eindeutig aus der Kündigungserklärung selbst oder aus Umständen ergibt, die dem Kündigungsgegner bei deren Zugang bekannt sind.*)

IBRRS 2017, 1482

KG, Beschluss vom 31.10.2016 - 8 W 82/16

1. Besteht kein "Anlass" zur Erhebung einer Räumungsklage, weil das Verhalten des Mieters aus Sicht des Vermieters den Schluss zulässt, dass ein Prozess nicht notwendig ist, hat der Vermieter die Verfahrenskosten zu tragen.

2. Sind sich die Parteien einig, dass das Mietverhältnis beendet ist, kann der Mieter aber die neuen Mieträume noch nicht beziehen und stellt die alsbaldige Räumung der Gewerberäume glaubhaft in Aussicht, ist dem Vermieter zuzumuten, diesen Zeitpunkt abzuwarten.

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IBRRS 2017, 1411

LG Lübeck, Urteil vom 07.11.2014 - 17 O 167/14

1. Die Vereinbarung eines umsatzabhängigen Mietzuschlags verstößt gegen die Berufsordnungen für Ärzte und Physiotherapeuten, wenn die abstrakte Gefahr besteht, dass bei möglichen Überschneidungen von Patientenkreisen auch wirtschaftliche Überlegungen bei der Zuweisung von Patienten auf Seiten der Betroffenen Berufsträger Berücksichtigung finden könnten.

2. Der Verstoß gegen die Berufsordnungen hat nur die Nichtigkeit der Vereinbarung des umsatzabhängigen Mietzuschlages nach § 134 BGB zur Folge, wenn die Parteien ausdrücklich den Bestand des übrigen Mietverhältnisses bei Teilnichtigkeit der Zuschlagsabrede vereinbart haben.

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IBRRS 2017, 1412

LG Lübeck, Urteil vom 02.11.2016 - 17 O 305/15

Bei einem Verstoß gegen Berufsordnungen und damit einer Nichtigkeit einer Umsatzmietvereinbarung ist die Rückforderung von auf diese Vereinbarung gezahlten Beträgen nach dem Kondiktionsverbot des § 817 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn sowohl Leistender als auch Empfänger gegen die jeweiligen Berufsordnungen verstoßen.

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IBRRS 2017, 1398

LG Hannover, vom 16.02.2017 - 19 0 28/17

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IBRRS 2017, 1117

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.02.2017 - 6 U 169/14

1. Das Insektizid DDT (Dichlordiphenyltrichlorethan) ist seit 1972 in Deutschland verboten, weil es eine gesundheitsschädigende Wirkung hat.

2. Weist ein Mietobjekt eine Schadstoffbelastung durch DDT-Konzentrationen im sogenannten "Sediment- oder Hausstaub" durch einen zu DDR-Zeiten erfolgten Auftrag des Holzschutzmittels Hylotox 59 auf das in den Mieträumen vorhandene Holzgebälk auf, kann das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden.

3. Ein Kündigungsrecht ist eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, das heißt unter Anlegung eines objektiven Maßstabs zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist.

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IBRRS 2017, 0974

OLG Celle, Beschluss vom 27.02.2017 - 2 W 47/17

Betriebspflicht bedeutet, die angemieteten Räume zu einem bestimmten Zweck tatsächlich zu nutzen, während die Offenhaltungspflicht regelt, dass die Geschäftsräume zu bestimmten Zeiten nicht geschlossen werden dürfen.

IBRRS 2017, 0971

LG Hannover, Beschluss vom 10.02.2017 - 19 O 28/17

1. Eine Klausel mit der Überschrift "Betriebspflicht", die beinhaltet, dass die Geschäftsräume zu bestimmten Zeiten nicht geschlossen werden dürfen, enthält keine Verpflichtung, die angemieteten Räumlichkeiten zu einem bestimmten Zweck tatsächlich zu nutzen.

2. Eine "Betreibungs- und Offenhaltungspflicht" dagegen verpflichtet ausdrücklich dazu, den Mietgegenstand während der gesamten Mietzeit seiner Zweckbestimmung entsprechend ununterbrochen zu nutzen.

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IBRRS 2017, 0967

BVerwG, Beschluss vom 13.02.2017 - 9 B 37.16

Ob und gegebenenfalls in welchen Internetformaten leerstehende Mieträume beworben werden müssen, damit der Steuerschuldner sich nachhaltig um die Vermietung der Räume bemüht und deshalb die auf dem Leerstand beruhende Ertragsminderung nicht im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten hat, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls.*)

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IBRRS 2017, 0819

OLG Frankfurt, Beschluss vom 06.02.2017 - 2 U 174/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 0659

BGH, Beschluss vom 25.01.2017 - XII ZR 69/16

Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.*)

IBRRS 2017, 0610

AG Hannover, Urteil vom 09.02.2016 - 426 C 3047/15

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist aus sich heraus schlüssig und kann auch ohne Berücksichtigung des Verbrauchs der Vorjahre geprüft werden. Im Übrigen besteht jederzeit ein Recht auf Einsicht in die zugrunde liegenden Belege, um die Abrechnung zu prüfen.

2. Mit Erhalt der Abrechnung hat der Mieter Kenntnis von etwaigen überhöhten Vorauszahlungen.

3. Der Rückforderungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist. Diese beginnt am Ende des Kalenderjahres, indem der Mieter die Abrechnung erhält.

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IBRRS 2017, 0615

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2016 - 7 U 143/15

1. Wird vor Abschluss des Mietvertrags (hier: für Frisörbetrieb) dem Mieter nicht mitgeteilt, dass das in Bahnhofsnähe gelegene Mietobjekt zuvor als Rotlichtgeschäft genutzt wurde, ist dieses Verschweigen keine arglistige Täuschung.

2. Weder Makler noch Vermieter müssen einen neuen Mieter ungefragt über frühere Mieter des Mietobjekts informieren.

3. Vor Abschluss eines Mietvertrages ist es eigenständige Aufgabe beider Vertragspartner, sich selbst die notwendigen Informationen für die Entscheidung darüber zu beschaffen, ob der Vertragsabschluss für sie vorteilhaft ist.

4. Nur wenn ein Wissensgefälle besteht, also der Mieter selbst keine aussichtsreichen Möglichkeiten, oder aufgrund mangelnder Anhaltspunkte oder Unerfahrenheit keinen Anlass hat, sich hinsichtlich der konkreten Umstände beim Vermieter zu erkundigen oder eigene Recherchen anzustellen, können den Vermieter besondere Aufklärungspflichten treffen.

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IBRRS 2017, 0173

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.11.2016 - 2-11 S 60/16

1. Die Höhe der Minderung muss dem Umsatzrückgang des Gewerberaummieters (Imbiss) nicht entsprechen.

2. Tritt neben Licht-, Lärm-, Staub- und Schmutzbeeinträchtigungen auch ein Umsatzrückgang ein, ist ohne unmittelbare Anhaltspunkte im Mietvertrag die Minderung auf 15% beschränkt.

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IBRRS 2017, 0172

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.10.2016 - 2-11 S 60/16

1. Die Höhe der Minderung muss dem Umsatzrückgang des Gewerberaummieters (Imbiss) nicht entsprechen.

2. Tritt neben Licht-, Lärm-, Staub- und Schmutzbeeinträchtigungen auch ein Umsatzrückgang ein, ist ohne unmittelbare Anhaltspunkte im Mietvertrag die Minderung auf 15% beschränkt.

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IBRRS 2017, 0157

EuGH, Urteil vom 07.07.2016 - Rs. C-494/15

1. Art. 11 Satz 3 Richtlinie 2004/48/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29.04.2004 zur Durchsetzung der Rechte des geistigen Eigentums ist dahin auszulegen, dass ein Mieter von Markthallen, der die verschiedenen in diesen Hallen befindlichen Verkaufsflächen an Händler untervermietet, von denen einige ihren Stand zum Verkauf von Fälschungen von Markenerzeugnissen nutzen, unter den Begriff der "Mittelsperso(n) ..., deren Dienste von einem Dritten zwecks Verletzung eines Rechts des geistigen Eigentums in Anspruch genommen werden", im Sinn der genannten Bestimmung fällt.*)

2. Art. 11 Satz 3 Richtlinie 2004/48/EG ist dahin auszulegen, dass die Voraussetzungen, denen die an eine Mittelsperson, die eine Vermietungsdienstleistung von Verkaufsflächen in Markthallen anbietet, gerichtete gerichtliche Anordnung im Sinn dieser Bestimmung unterliegt, mit jenen identisch sind, die der EuGH im Urteil L'Oréal u. a. (EuZW 2011, 754) für gerichtliche Anordnungen gegenüber Mittelspersonen auf einem Online-Marktplatz aufgestellt hat.*)

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IBRRS 2017, 0073

OLG Frankfurt, Urteil vom 19.10.2016 - 2 U 89/16

Zu den Anforderungen an eine wirksame Getränkebezugsvereinbarung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem Mietvertrag über eine von einer Brauerei vermietete Gaststätte.*)

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Online seit 2016

IBRRS 2016, 3420

BGH, Urteil vom 24.11.2016 - IX ZR 278/14

Die formularmäßige Erweiterung des Sicherungszwecks einer zwei Jahre zuvor zur Sicherung einer bestimmten Drittverbindlichkeit bestellten Grundschuld auf bestehende und künftige Verbindlichkeiten mehrerer Dritter ist nicht schon deshalb überraschend, weil sie nicht durch eine konkrete Darlehensgewährung veranlasst ist.

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IBRRS 2016, 3280

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2016 - 29 O 407/15

1. Nimmt eine Gesellschaft in Deutschland am Rechtsverkehr teil, muss sie auch die Möglichkeit haben, Rechte zu begründen und klageweise geltend zu machen. Bei Zweifeln über die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft nach ausländischem Recht, ist diese als nicht eintragungspflichtige rechtsfähige Personengesellschaft deutschen Rechts zu behandeln.

2. Wird ein erheblich sanierungsbedürftiges Objekt für ein Theater mietfrei überlassen, aber regelmäßig ein Betriebskostenvorschuss in Rechnung gestellt und zunächst auch über drei Jahre hinweg bezahlt, besteht ein Kündigungsgrund wegen Zahlungsverzugs, wenn der Mieter diese Zahlungspflicht mehr als zwei Monate in Folge nicht erfüllt.

3. Gemietete Flächen, für die kein Besitzrecht mehr besteht, weil der Mietvertrag wirksam beendet ist, sind zu räumen und herauszugeben.

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IBRRS 2016, 3184

KG, Urteil vom 21.11.2016 - 8 U 121/15

1. Zur Minderung der Miete bei verzögerter Eröffnung eines neu zu errichtenden Einkaufszentrums.*)

2. Aus der Regelung in einem Formularmietvertrag, wonach der Mieter sein Geschäft spätestens einen Monat nach Übergabe des Mietobjekts bzw. bei einer gemeinsamen Eröffnung des Geschäftszentrums zu eröffnen und die volle Miete zu zahlen hat, ergibt sich nur, dass das Geschäftszentrum nicht notwendig bei Übergabe eröffnet sein muss und die Mietsache für die vertraglich vereinbarte Ausbauzeit von einem Monat vertragsgemäß ist.*)

3. Der Mieter ist zur Minderung der Miete berechtigt, wenn das Geschäftszentrum darüber hinaus nicht eröffnet wird und das Mietobjekt infolge fehlender Zugänglichkeit für Kunden nicht für den Geschäftszweck des Mieters genutzt werden kann.*)

4. Die Regelung im Formularmietvertrag,

"Verzögerungen in der Fertigstellung der Gewerke außerhalb des Mietobjekts geben dem Mieter kein Recht, die Übergabe abzulehnen, die Minderung des Mietzinses vorzunehmen oder Schadensersatz zu verlangen, es sei denn, sie beeinträchtigen den Betrieb des Mietobjekts wesentlich",

gilt auch für Verzögerungen nach Übergabe.*)

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IBRRS 2016, 3120

BGH, Urteil vom 02.11.2016 - XII ZR 153/15

1. Die Erheblichkeit des Einwands rechtmäßigen Alternativverhaltens im Rahmen der Zurechnung des Schadenerfolgs richtet sich nach dem Schutzzweck der jeweils verletzten Norm. Voraussetzung ist zudem, dass derselbe Erfolg effektiv herbeigeführt worden wäre; die bloße Möglichkeit, ihn rechtmäßig herbeiführen zu können, reicht nicht aus (im Anschluss an BGHZ 120, 281, 287 = NJW 1993, 520, 522, und BGH Urteil vom 09.03.2012 - V ZR 156/11, IBRRS 2012, 2522 = NJW 2012, 2022).*)

2. Zum Einwand rechtmäßigen Alternativverhaltens gegenüber dem auf Erstattung von Umzugskosten als Kündigungsfolgeschaden gerichteten Schadenersatzanspruch des Mieters.*)

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IBRRS 2016, 2943

LG Hamburg, Urteil vom 26.02.2015 - 316 O 151/14

1. Steht ein befristeter Mietvertrag unter der Bedingung, dass "die erforderliche Genehmigung zum Betrieb von Spielstätten erteilt" wird, ist diese auflösende Bedingung nicht eindeutig.

2. Willenserklärungen können ausgelegt werden, wenn der Wortlaut nicht eindeutig ist. Der maßgebende Zeitpunkt für die Auslegung ist der Zeitpunkt der Abgabe bzw. des Zugangs der Willenserklärung (hier: Abschluss des Mietvertrages). Hier hätte statt einer Baugenehmigung auch eine sonstige behördliche Genehmigung oder Erlaubnis gemeint sein können. Gibt der Wortlaut keinen Aufschluss, sind die Begleitumstände mit einzubeziehen und auch die Interessenlage zu berücksichtigen. Da die Baugenehmigung erteilt wurde, ist die auflösende Bedingung nicht eingetreten.

3. Eine Gesetzesänderung, die den Spielbetrieb des Klägers zukünftig einschränkt, ist kein Mangel, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt. Behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können nur dann ein Mangel sein, wenn die Nutzung der Mieträume bereits durch Einschreiten der zuständigen Behörde eingeschränkt ist.

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IBRRS 2016, 2922

AG Pforzheim, Urteil vom 17.03.2016 - 9 C 304/15

Wird eine Mietsache nach dem "Berliner Modell" geräumt, so hat der Mieter gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Abrechnung des Mietverhältnisses, wenn feststeht, dass die Forderungen des Vermieters diejenigen des Mieters übersteigen.

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IBRRS 2016, 2936

BGH, Urteil vom 12.10.2016 - XII ZR 9/15

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks tritt nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht ein (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.07.2012 - XII ZR 22/11, IMR 2012, 451 = NJW 2012, 3032).*)

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IBRRS 2016, 2790

LG Duisburg, Urteil vom 07.06.2016 - 6 O 219/13

Die Aufstellung unwahrer oder diffamierender Behauptungen des Mieters in Bezug auf den Vermieter stellen einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.

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IBRRS 2016, 2840

AG Pforzheim, Urteil vom 04.07.2016 - 6 C 63/16

1. Feuchte Stellen an den Wänden im Bürobereich berechtigten zur Mietminderung. Der Mieter verliert jedoch sein Recht zur Mietminderung, wenn er in Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltlos und ungekürzt über einen Zeitraum von wenigstens sechs Monaten weiter bezahlt.

2. Wird das Mietverhältnis wirksam gekündigt, muss die Mietsache zum Ablauf der Mietzeit zurück gegeben werden. Werden die Schlüssel erst später abgegeben, ist die Miete bis zu diesem Zeitpunkt zu zahlen. Es obliegt dem rückgabepflichtigen Mieter, den Vermieter ggf. in Gläubigerverzug zu setzen.

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IBRRS 2016, 2850

BFH, Urteil vom 14.07.2016 - IV R 34/13

Die Vermietung eines Einkaufszentrums ist nicht deshalb als Gewerbebetrieb anzusehen, weil der Vermieter die für ein Einkaufszentrum üblichen Infrastruktureinrichtungen bereitstellt oder werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen für das Gesamtobjekt durchführt.*)

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IBRRS 2016, 2832

LG Aachen, Urteil vom 09.03.2016 - 8 O 355/15

1. Die gesetzlichen Kündigungsgründe (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a, b BGB) können durch individuelle vertragliche Regelungen ersetzt werden. Haben die Parteien etwas vereinbart, das der gesetzlichen Regelung (hier: zum Zahlungsverzug) widerspricht, ist die gesetzliche Regelung nicht mehr anwendbar.

2. Eine Kündigung wegen Mietrückstands ist unwirksam, wenn der Mieter die rückständige Miete vollständig zahlt, bevor ihm eine Kündigungserklärung zugeht.

3. Der Mieter hat Anspruch auf eine Dauermietrechnung, die alle Angaben enthält (§ 14 UStG), um die geleistete Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs geltend zu machen.

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IBRRS 2016, 2817

OLG Rostock, Urteil vom 22.10.2015 - 3 U 131/13

1. Ein Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlungen besteht nur dann, wenn diese auch vertraglich vereinbart sind.*)

2. Wird eine Untervermietung, für die der Mieter eine Zustimmung des Vermieters nicht eingeholt hat, späterhin vom Vermieter genehmigt, wirkt die Genehmigung auf den Beginn der Untervermietung zurück.*)

3. § 565 BGB findet auch dann Anwendung, wenn nicht der Zwischenvermieter selbst, sondern eine mit ihm engverbundene oder nahestehende Person, der er die Mieträume auf andere Weise als durch Untervermietung - etwa im Wege der Leihe - überlassen hat, die Endvermietung vornimmt.*)

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IBRRS 2016, 2674

LG München I, Beschluss vom 11.05.2016 - 14 O 7838/16

1. Überlässt eine Gaststätte ihre Räumlichkeiten an eine politische Partei, ist ein vertragliches Rücktrittsrecht "bei Sicherheitsbedenken" im Mietvertrag so auszulegen, dass nur konkrete Gefahren, die unmittelbar der Partei zuzurechnen sind, den Rücktritt rechtfertigen können.

2. Friedliche Proteste durch Gegendemonstranten oder ein "Shitstorm" in sozialen Netzwerken sind keine begründeten Sicherheitsbedenken.

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IBRRS 2016, 2527

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.05.2016 - 24 U 164/15

1. Aus einer ergänzenden Auslegung des vom Vermieter abgeschlossenen Gebäudeversicherungsvertrags ergibt sich ein konkludenter Regressverzicht des klagenden Versicherers für die Fälle, in denen der Mieter einen Leitungswasserschaden durch nur einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (versicherungsrechtliche Lösung).*)

2. Den Mieter trifft nur der Vorwurf einfacher Fahrlässigkeit, wenn nicht auszuschließen ist, dass ein Wasserschaden eingetreten ist, weil er das infolge von Verkalkung schwergängige Zulaufventil eines Kochendwassergeräts nicht vollständig zugedreht hat.*)

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IBRRS 2016, 2525

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2016 - 24 U 25/16

1. Zwar kann ein Anspruch des Vermieters auf Verzinsung der wegen Abrechnungsreife nicht mehr durchsetzbaren Nebenkostenvorauszahlungen bestehen. Der Anspruch entfällt jedoch, wenn er unabhängig von der eingetretenen Abrechnungsreife einredebehaftet ist, weil das den Verzug ausschließt.*)

2. Zum Anspruch des Mieters von Geschäftsräumen auf Herabsetzung von Nebenkostenvorauszahlungen.*)

3. Der Mieter von Geschäftsräumen wird unangemessen benachteiligt, wenn ihm durch AGB die Verpflichtung auferlegt wird, "ausreichende Versicherungen" abzuschließen und deren Fortbestand nachzuweisen, sofern offen bleibt, welche Versicherungen von ihm erwartet werden und in welcher Höhe er diese unterhalten muss.*)

4. Der Vermieter kann von einem Arzt nicht die Entfernung von aus Diskretionsgründen auf Fenstern der gemieteten Praxisräume angebrachten Sichtschutzfolien verlangen, selbst wenn darauf der Name des Praxisbetreibers angegeben wird.*)

IBRRS 2016, 2526

OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.01.2016 - 24 U 58/15

1. Verbindet der Kläger einen Zahlungsantrag mit einem Feststellungsantrag, der auf demselben Anspruch basiert wie das Zahlungsbegehren, darf nicht durch Teil- und Grundurteil isoliert über den Leistungsantrag entschieden werden. Geschieht das gleichwohl, kann das Rechtsmittelgericht den Verfahrensfehler dadurch beheben, dass es den Feststellungsantrag an sich zieht und darüber mit befindet.*)

2. Ein Mietvertrag ist im Zweifel noch nicht wirksam zu Stande gekommen, wenn die Parteien sich zwar über den wesentlichen Vertragsinhalt einig sind, aber verabredet haben, dass der Vertrag schriftlich geschlossen werden soll, § 154 Abs. 2 BGB. Ist gleichwohl von einem stillschweigenden Vertragsschluss auszugehen, weil das Mietverhältnis schon während der schwebenden Verhandlungen in Vollzug gesetzt wurde, endet es jedenfalls mit Fristablauf, wenn Einvernehmen darüber besteht, dass der in Aussicht genommene schriftliche Mietvertrag befristet werden soll.*)

3. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung; es genügt eine bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen kann.*)

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IBRRS 2016, 2513

OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.03.2016 - 24 U 59/15

Der Mieter kann ein befristetes Mietverhältnis über Gewerberäume nach vorheriger Abmahnung aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen, wenn der Vermieter veranlasst, dass die einzige Zufahrt zum Mietobjekt durch einen LKW mehrere Wochen lang blockiert wird.*)

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IBRRS 2016, 2328

KG, Urteil vom 18.07.2016 - 8 U 234/14

1. Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht an den Vermieter heraus, steht es einem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB nicht entgegen, dass er sein Vermieterpfandrecht ausgeübt hat.

2. Der Mieter kann sich nach Treu und Glauben nicht auf eine vertragliche Regelung berufen, dass er bei Stellen eines Ersatzmieters aus dem Mietverhältnis zu entlassen ist, wenn er sich in einem Mietrückstand befindet, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

IBRRS 2016, 2296

OLG Frankfurt, Urteil vom 02.09.2016 - 2 U 71/16

1. Possessorische Abwehransprüche sind, mit Ausnahme von § 858 Abs. 2 BGB, auch dann nicht missbräuchlich, wenn Art und Umfang der Besitzausübung streitig sind.

2. Eine Besitzdienerschaft setzt ein Verhältnis von "Befehl und Gehorsam" voraus, welches bei gleichberechtigten Geschäftspartnern fehlt.

3. Für den Widerspruch des Antragsgegners bleibt grundsätzlich das Erstgericht zuständig, auch wenn die einstweilige Verfügung vom Beschwerdegericht erlassen wurde.

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IBRRS 2016, 2282

OLG Koblenz, Beschluss vom 31.03.2016 - 5 U 191/16

Verhandlungen bezüglich etwaiger Ansprüche wegen vertragswidriger Rückgabe einer Pachtsache hemmen nur dann die Verjährung, wenn sie mit dem Pächter bzw. einer hierzu bevollmächtigten Person geführt werden. Irrtümliche Gespräche mit einer anderen Rechtsperson vermögen grundsätzlich keine Hemmung der Verjährung im Verhältnis zum tatsächlichen Vertragspartner zu begründen.

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IBRRS 2016, 2223

BGH, Beschluss vom 27.07.2016 - XII ZR 59/14

1. Die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB tritt kraft Gesetzes ein. Der Mieter genügt der Mieter seiner Darlegungslast deshalb bereits mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt.

2. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag braucht der Mieter nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome") hinaus die - ihm häufig nicht bekannte - Ursache dieser Symptome bezeichnet.

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IBRRS 2016, 2046

BKartA, Beschluss vom 26.02.2015 - B1-62/13

Radiusklauseln in Mietverträgen über Ladeneinheiten in Factory-Outlet-Centern (FOC), die über einen Luftradius von 50 km hinausgehen und eine Laufzeit von fünf Jahren, gerechnet ab dem Abschluss des Mietvertrags, überschreiten, verstoßen gegen das in § 1 GWB normierte Verbot wettbewerbsbeschränkender Vereinbarungen und sind daher insoweit unwirksam.

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IBRRS 2016, 2032

OLG Celle, Urteil vom 13.07.2016 - 2 U 45/16

Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert übergebenen Wohnung ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs ist auf die Vermietung unrenoviert übergebener Geschäftsräume zu übertragen.*)

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IBRRS 2016, 2029

OLG Celle, Beschluss vom 07.07.2016 - 2 U 37/16

1. Nutzt der Mieter einen Teil der vermieteten Räume von Anfang an zu Wohnzwecken, handelt es sich zivilrechtlich trotzdem um ein einheitliches Mietverhältnis über Gewerberäume.

2. Diese gemischte Nutzung führt aber nicht zu einer umsatzsteuerlichen Gleichbehandlung. Vielmehr ist eine Aufteilung vorzunehmen, nach der die Nutzung von Wohnraum nicht mit Umsatzsteuer belastet ist.

3. Dieses steuerliche Ergebnis können die Parteien des Mietvertrags nicht dadurch vermeiden, dass sie für die unternehmerische und die nichtunternehmerische Nutzung ein einheitliches Entgelt vereinbaren.

4. Eine tatsächlich nicht anfallende Umsatzsteuer ist von Mieter auch nicht zu zahlen.

5. Haben die Parteien vereinbart, dass nach Vorlage jeder Betriebskostenabrechnung die Höhe der Vorauszahlungen erneut den tatsächlichen Gegebenheiten nach oben oder unten anzupassen ist, reicht die Vorlage der Abrechnung aus, um eine Erhöhung oder Herabsetzung zu rechtfertigen. auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung kommt es nicht an.

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IBRRS 2016, 1974

OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 02.05.2016 - 6 A 10971/15

1. Es ist im Regelfall erforderlich, dass eine Bewerbung leerstehender Immobilien über das Internet erfolgt, um eine Ertragsminderung im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG nicht vertreten zu müssen.*)

2. Dabei sind hinreichende Vermietungsbemühungen als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass regelmäßig nur dann anzunehmen, wenn die Bewerbung leerstehender Immobilien über das Internet in den einschlägigen Suchportalen der Immobilienbranche erfolgt. Nicht ausreichend ist hingegen das Anbieten der Immobilien lediglich auf der eigenen Homepage des Grundstückeigentümers oder des von ihm mit der Vermietung beauftragten Maklers.*)

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