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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2015, 2998

KG, Beschluss vom 13.07.2015 - 8 W 45/15

1. Die Klausel "Eine Minderung der Mietzahlungen .. ist nur möglich bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen" ist nicht nach § 307 BGB unwirksam.*)

2. Die Beschränkung des Minderungsrechts wirkt nach Mietvertragsende fort.*)

3. Die Ausübung eines Vermieterpfandrechts an einer wegnehmbaren Einrichtung des Mieters beinhaltet nicht die Erklärung, dass der Vermieter die Wegnahme gegen Entschädigungszahlung abwenden will (§ 552 Abs. 1, § 539 Abs. 2 BGB).*)

4. Nach Ablauf der 6-monatigen Verjährungsfrist für das Wegnahmerecht des Mieters kommt ein gesetzlicher Zahlungsanspruch des Mieters wegen des Zurücklassens der Einrichtung nicht mehr in Betracht, da mit Verjährung des Wegnahmerechts ein dauerndes Besitzrecht des Vermieters entsteht.*)

5. Die materiellrechtlichen Wirkungen des Verjährungseintritts sind von Amts wegen zu berücksichtigen, so dass es nicht darauf ankommt, ob sich der Vermieter auf Verjährung berufen hat.*)

6. Die Verjährung beginnt mit dem tatsächlichen rechtlichen Ende des Mietverhältnisses. Sie wird weder durch einen Streit der Vertragsparteien über die Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters noch durch die Ausübung des Vermieterpfandrechts an der Einrichtung gehemmt.*)

7. Ein Bereicherungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter unter dem Aspekt, dass dieser wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung in den Genuss von wertsteigernden Investitionen des Mieters kommt, besteht nur in Höhe einer Ertragswertsteigerung. Diese setzt voraus, dass der Vermieter wegen der Investitionen eine höhere Miete als diejenige erlösen kann, die er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat. Die bloße Erhöhung des Ertragswerts durch die Investition begründet noch keinen Bereicherungsanspruch.*)

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IBRRS 2015, 2997

KG, Beschluss vom 13.07.2015 - 8 U 15/15

1. Zur Frage eines Selbsthilferechts des Vermieters gemäß § 562b BGB durch Zuparken der Grundstückszufahrt.*)

2. Zur Unpfändbarkeit der Betriebsmittel einer Kfz-Werkstatt gemäß § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO.*)

3. Auch einfache Büromöbeln und sonstige Werkstatteinrichtungen, die für den Betrieb einer Kfz-Werkstatt unerlässlich sind, dürfen nicht vom Vermieter gepfändet werden.

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IBRRS 2015, 2991

LG Wuppertal, Urteil vom 20.05.2015 - 17 O 108/15

1. Die Angestellten der Mitmieterin (Betreiberin eines Bordells als GmbH) begehen Hausfriedensbruch, wenn sie sich nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die Betreiberin und nach erteiltem Hausverbot durch den Vertreter der anderen Mietpartei weiterhin in den Räumlichkeiten aufhalten. Eine dahingehende Räumungsverfügung ist erfolgreich.

2. Derjenige Mieter, der seinen Besitz erkennbar aufgrund eines neuen Entschlusses nicht mehr aus einem (früheren) Vertragsverhältnis ableitet, sondern auf eine angemaßte und nicht schützenswerte vermeintliche Rechtsposition stützt, verdient keinen besonderen Schutz.

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IBRRS 2015, 2977

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2015 - 6 U 7/14

Der Anspruch auf Nutzungsersatz erfasst die bei Beendigung des Mietverhältnisses zu zahlende Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung. Allerdings kann der Vermieter nach Eintritt der Abrechnungsreife Nutzungsentschädigung wegen der Betriebskosten nur aufgrund einer Betriebskostenabrechnung verlangen.

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IBRRS 2015, 2931

OLG Köln, Urteil vom 18.09.2015 - 1 U 28/15

1. Die Kündigung eines Mietvertrags ist nicht möglich, wenn er wirksam befristet war. Dabei stehen der Wirksamkeit der Befristung die Vorschriften zur Wahrung der Schriftformerfordernisse nicht entgegen.

2. Die Berufung auf einen Schriftformmangel verstößt allerdings gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wenn der Vermieter eine von ihm verursachte Schriftformverletzung dazu nutzt, einen auf bestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag in einen solchen auf unbestimmte Zeit zu verändern.

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IBRRS 2015, 2932

BGH, Urteil vom 14.10.2015 - XII ZR 84/14

Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12, BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 = IMR 2015, 24).*)

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IBRRS 2015, 2898

OLG Braunschweig, Urteil vom 17.09.2015 - 9 U 196/14

1. Wird ein langfristiger Gewerberaummietvertrag, bei dem es noch auf keiner Seite eine Rechtsnachfolge durch Erwerb gegeben hat, wesentlich geändert und dabei die Schriftform nicht eingehalten, ist eine auf den Formmangel gestützte Kündigung treuwidrig, sofern die Parteien in dem insoweit schriftlich vorliegenden Gewerberaummietvertrag vereinbart haben, auf Verlangen die Handlungen vorzunehmen und die Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um der gesetzlichen Schriftform Genüge zu tun (Schriftformheilungsklausel); das gilt auch, wenn die Schriftformheilungsklausel durch allgemeine Geschäftsbedingung vereinbart worden ist (Anschluss an OLG Naumburg, Urteil vom 26. Juli 2012, 9 U 38/12; OLG Düsseldorf, IMR 2007, 1009; OLG Köln, IMR 2006, 1050; OLG Hamm, IMR 2013, 329 und KG, IMR 2007, 118; entgegen OLG Düsseldorf, IMR 2013, 105).*)

2. Die Schriftformheilungsklausel in langfristigen Gewerberaummietverträgen führt jedoch nicht zur Treuwidrigkeit einer auf einen Schriftformmangel (hier: einer wesentlichen Vertragsänderung) gestützten Kündigung, wenn diese durch einen in den Mietvertrag eingetretenen Grundstückserwerber oder nach dem Eintritt durch dessen Mietvertragspartner ausgesprochen wird.*)

3. Eine wesentliche Vertragsänderung eines langfristigen Gewerberaummietvertrages führt auch dann zu ihrer Schriftformbedürftigkeit, selbst wenn die Änderung nach ihrem Inhalt einen potentiellen Grundstückserwerber als neuem Vermieter nicht weitergehend als der Ursprungsvertrag verpflichten kann und er insoweit nicht schutzwürdig ist; auch in solchen Fällen gebietet der unabhängig vom Erwerberschutzzweck ebenfalls durch § 550 BGB geschützte Zweck der Beweisbarkeit, dass die Schriftform eingehalten wird.*)

4. Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung (hier Niedrigtemperaturen wegen zu leistungsschwacher Heizung) ist erst möglich, wenn eine Frist zum Beheben des Mangels gesetzt wurde.

5. Ist zwischen der Mängelrüge und der außerordentlichen Kündigung mehr als ein Jahr vergangen und der Mangel in der Zwischenzeit trotz mehreren Möglichkeiten dazu nicht mehr thematisiert worden, muss eine erneute Frist zur Nachbesserung gesetzt werden. Unterbleibt dies, ist die Kündigung unwirksam.

6. Eine Schriftformheilungsklausel, die einen Grundstückserwerber nicht bindet, ist nicht notwendigerweise wegen Benachteiligung des Vertragspartners unwirksam, weil bei Eintritt des Grundstückerwerbs und dem Vorliegen eines Schriftformverstoßes der Vertragspartner auch die Möglichkeit zur Kündigung haben kann.

7. Weder die grundsätzliche Kenntnis des Schriftformerfordernisses noch eine allgemein vorhandene spezialisierte rechtliche Beratung eines geschäftserfahrenen Vertragspartners lassen dessen Schutzbedürfnis entfallen.

8. Wird anstatt einer vereinbarten leistungsstarken Torluftschleieranlage eine leistungsschwächere Anlage eingebaut, liegt darin eine dauerhafte Änderung der baulichen Gestaltung der Mietsache, mithin auch eine wesentliche und formbedürftige Änderung des Vertrages.

IBRRS 2015, 2842

OLG Brandenburg, Urteil vom 22.09.2015 - 6 U 99/14

1. Kennt der Mieter einen Mangel bei Begründung des Mietverhältnisses, so kann eine Mietminderung unabhängig vom vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht geltend gemacht werden.

2. Eine Mietminderung ist ferner beim Unterlassen der erforderlichen Anzeige ausgeschlossen, selbst wenn ein Mangel der Mietsache besteht (vorliegend in Form der fehlenden Heizungsmöglichkeit infolge Frostschadens).

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IBRRS 2015, 2746

LG Lüneburg, Urteil vom 04.08.2015 - 5 O 353/14

Auch im Gewerbemietrecht ist die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn die Räume dem Mieter bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen werden.

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IBRRS 2015, 2786

OLG Hamburg, Urteil vom 05.10.2015 - 4 U 54/15

1. Ein Kündigungsausschluss für mehrere Jahre ist ein wesentlicher Vertragsinhalt, der den Mietvertrag in seinem Kern betrifft.

2. Das gilt auch im Falle eines einseitigen Verzichts des Vermieters.

3. Wenn eine solche Vereinbarung mündlich getroffen wird, führt dies dazu, dass das Mietverhältnis jederzeit ordentlich kündbar ist.

4. Für Ergebniskorrekturen über § 242 BGB ist allenfalls in krassen Ausnahmefällen Raum.

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IBRRS 2015, 2744

LG Hamburg, Urteil vom 06.11.2014 - 307 S 66/14

Sieht eine Klausel eines Gewerbemietvertrags nur eine Erhöhung, nicht hingegen auch eine mögliche Herabsetzung der Miete vor, wird hierdurch der Mieter nicht unangemessen benachteiligt.

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IBRRS 2015, 2659

OLG Braunschweig, Urteil vom 06.11.2014 - 8 U 62/14

1. Hat der Mieter keine positive Kenntnis der Eigentumsübertragung, so muss der ursprüngliche (Mit-)Eigentümer daraus resultierende Irrtümer, nebst kostenrechtlichen Konsequenzen, gegen sich gelten lassen.

2. Bei der Kostenentscheidung nach § 91a ZPO ist nicht nur der bisherige Sach- und Streitstand entscheidend, sondern auch, ob Veranlassung zur Klage gegeben wurde.

3. Die Schriftform kann auch dann gewahrt bleiben, wenn die Nachträge falsch nummeriert sind.

4. Der Verweis auf die Nachträge ist im Zweifel auszulegen.

IBRRS 2015, 2707

LG Berlin, Urteil vom 21.05.2015 - 32 O 435/14

Soll der Ausbau eines Mietobjektes nach Übergabe durch die Mieter selbst erfolgen, so ist eine Verzögerung der behördlichen Nutzungsfreigabe wegen fehlender Brandschutzabnahme kein Mietminderungsgrund.

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IBRRS 2015, 2698

OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.12.2014 - 10 U 120/14

1. Zu den Fälligkeitsanforderungen einer Betriebskostenabrechnung im gewerblichen Mietverhältnis.*)

2. Zur Abrechnung der Kosten des "Kaminfegers" nach dem Abflussprinzip.*)

3. Zum Anwendungsbereich des § 6 Abs. 1 Satz 3 HeizKV.*)

4. Zur Beweislast des Vermieters für die Höhe der mit dem Mieter abgerechneten Verbrauchseinheiten bei per Funk übermittelten Daten der Heizkostenverteiler.*)

5. Zur Frage, ob ein bundesweit tätiger Großmieter mit ca. 2.000 Verkaufsstellen sich ernsthaft auf eine Unzumutbarkeit der Einsichtnahme durch seinen "zuständigen Mitarbeiter" berufen kann.*)

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IBRRS 2015, 2610

LG Halle, Urteil vom 11.11.2013 - 3 O 128/13

1. Bei der Verteilung der Gesamtheizkosten steht dem Vermieter ein gewisses Ermessen zu, in welchem Umfang er deren Verteilung auf die Nutzergruppen verbrauchsabhängig vornimmt, wie er also die mögliche Bandbreite zwischen 50% und 100% ausnutzt.

2. Bei der Ausübung dieses Ermessens unterliegt er nach §§ 315, 316 BGB einer Billigkeitskontrolle.

3. Dabei ist es grundsätzlich nicht entscheidungserheblich, ob von Anfang des Mietverhältnisses an oder erst in dessen Verlauf eine Vorerfassung nach Nutzergruppen eingeführt wurde bzw. wird.

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IBRRS 2015, 2620

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.09.2014 - 14 U 103/12

1. Zu den Voraussetzungen für den Abschluss eines Mietvorvertrags*)

2. Werden in einem Vorvertrag die Parteien des abzuschließenden Mietvertrages, der Mietzins, die Mietdauer und das Mietobjekt festgelegt, so steht es der Wirksamkeit des Vertrags nicht entgegen, dass das noch zu erstellende Mietobjekt noch nicht in den Einzelheiten beschrieben wurde, wenn es jedenfalls bestimmbar war.

3. Wird das Mietobjekt später etwas anders als von den Parteien ursprünglich angenommen - insbesondere mit einer größeren Fläche - geplant und erstellt, wird hierdurch die hinreichende Bestimmtheit des Vorvertrags nicht nachträglich in Frage gestellt.

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IBRRS 2015, 2530

OLG Dresden, Beschluss vom 15.07.2015 - 5 U 597/15

Die Betriebspflicht ist von der Offenhaltungspflicht abzugrenzen. Während die Betriebspflicht dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, die angemieteten Geschäftsräume zu einem bestimmten Zweck tatsächlich zu nutzen, regelt die Offenhaltungspflicht, dass er sie zu bestimmten (Uhr-)Zeiten nicht schließen darf.*)

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IBRRS 2015, 2503

OLG Dresden, Beschluss vom 30.06.2015 - 5 U 375/15

1. In der Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters liegt grundsätzlich auch dann eine Pflichtverletzung, wenn ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht. Eine solche Pflichtverletzung ist aber regelmäßig kein Grund für eine außerordentliche Kündigung des (Haupt-)Mietverhältnisses.*)

2. In der Regel besteht kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Unter-Untervermietung in der Person des Unter-Untermieters, wenn dieser für den Vermieter als Vertragspartner eines Hauptmietvertrages in Betracht kommt.*)

3. Weist das Berufungsgericht gemäß § 522 Absatz 2 Satz 1 ZPO die Berufung durch Beschluss zurück, trägt der Berufungsführer (auch) die Kosten der nach § 524 Absatz 4 ZPO wirkungslos gewordenen Anschlussberufung.*)

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IBRRS 2015, 2345

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.07.2013 - 10 U 114/12

1. Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, "Der Mieter kann gegenüber dem Mietzins nicht mit einer Gegenforderung aufrechnen oder ein Minderungs- oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, es sei denn, dass der Anspruch unbestritten bzw. rechtkräftig festgestellt ist", ist wirksam.

2. Zur Auslegung eines Kündigungsschreibens, das nicht an den Mieter, sondern an die von ihm geführte GmbH "zu seinem Händen" adressiert ist.

3. Der Vermieter muss sich Äußerungen des Hausmeisters grundsätzlich nicht zurechnen lassen.

4. Der Mieter eines im Erdgeschoss des Hauses gelegenen Ladenlokals wird durch die formularmäßige Umlage der Aufzugskosten nicht unangemessen benachteiligt.

IBRRS 2015, 2309

OLG Koblenz, Beschluss vom 14.04.2015 - 5 U 1483/14

Grundsätzlich trägt der Mieter das Rentabilitätsrisiko bei gewerblicher Miete von Verkaufsräumen in einem neuen Einkaufszentrum mit einem neuen, auf jugendliches Publikum zielenden Vermarktungskonzept. Eine Schadensersatzpflicht des Vermieters wegen vorvertraglicher Erklärungen zu Inhalt und Umfang von Werbemaßnahmen sowie zur voraussichtlichen Kundenfrequenz erfordert substantiierten Sachvortrag des Mieters zum angeblich irreführenden Inhalt der Vertragsgespräche, wenn die insoweit behaupteten Zusicherungen oder Zusagen des Vermieters und seines Bevollmächtigten in dem sodann geschlossenen schriftlichen Mietvertrag weder fixiert noch in irgendeiner Weise angedeutet sind.

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IBRRS 2015, 2234

LG Berlin, Urteil vom 16.01.2015 - 32 O 258/13

Auch wenn der Vermieter eine von ihm gestellte Klausel häufig verwendet, führt dies für sich genommen nicht zwangsläufig dazu, dass der Anwendungsbereich der §§ 305 ff. BGB eröffnet ist. Das gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der (Gewerberaummiet-)Vertrag individuell ausgehandelt wurde, wobei während der intensiven Vertragsverhandlungen sämtliche Vertragsklauseln zur Disposition gestellt worden sind.

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IBRRS 2015, 2242

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.06.2014 - 24 U 119/13

1. Wenn eine Mietminderung vertraglich ausgeschlossen ist, kann der auf Mietzahlung in Anspruch genommene Mieter für den Fall seiner Verurteilung wegen der geltend gemachten Mängel des Mietobjekts im Wege der (Hilfs-)Widerklage auf Erstattung der - von ihm nachzuweisenden - Mietzahlungen klagen.*)

2. Mietmängel können ohne Verstoß gegen den Grundsatz der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme im Wege des Urkundsbeweises durch die Verwertung des Protokolls über eine Zeugenaussage und die richterliche Inaugenscheinnahme aus einem anderen Verfahren bewiesen werden. Die Verwertung der Niederschrift ist aber ausgeschlossen, wenn eine der Parteien von dem Recht Gebrauch macht, die Anhörung der Zeugen und die Inaugenscheinnahme im anhängigen Rechtsstreit zu beantragen.*)

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IBRRS 2015, 2232

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.06.2014 - 24 U 159/13

1. Um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, setzt die Feststellung eines Mangels i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache voraus, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind.*)

2. Das Nichtbetreiben von Mietflächen innerhalb eines Einkaufszentrums durch andere Mieter wirkt sich nicht unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts aus, sondern allenfalls auf den mit dem darin betriebenen Gewerbe erzielbaren Gewinn. Damit steht aber nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts in Frage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich beim Mieter liegt.*)

3. Die Frequentierung eines Einkaufszentrums durch Gäste anderer Mieter sind ebenso wenig zusicherungsfähige Eigenschaften der Mietsache wie der Betrieb der Veranstaltungsbereiche innerhalb des Einkaufszentrums.*)

4. Die Geschäftsgrundlage ist dann nicht gestört, wenn sich Erwartungen oder Umstände geändert haben, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Vertragsparteien fallen. Im Gewerberaummietrecht bleibt es bei dem Grundsatz, dass allein der Mieter das Verwendungsrisiko für die Mietsache trägt.*)

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IBRRS 2015, 2135

OLG Brandenburg, Urteil vom 02.06.2015 - 6 U 146/13

1. Eine Vollmacht ist wirksam, auch wenn sie gleichzeitig mit einer Abtretung derselben Rechte erklärt worden ist, auf die sie sich bezieht, wenn sie erkennbar für die Fälle erteilt worden ist, in denen die Abtretung nicht zum Zuge kommen würde. Sie erlischt also gerade nicht mit Wirksamwerden der Abtretung.

2. Bleibt die ursprüngliche Verpächterin auf eine Mitteilung über die Übernahme des Objekts hin untätig und bestätigt sie diese sogar gegenüber Dritten, wird das Handeln der zwischenzeitlichen Verpächterin jedenfalls nachträglich genehmigt.

3. Ist eine Vollmacht über sämtliche Geschäfte im Zusammenhang mit der Beendigung des Pachtverhältnisses erteilt, so umfasst sie auch eine Abgeltungsklausel zum Ausgleich aller bestehenden Forderungen aus dem Pachtverhältnis.

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IBRRS 2015, 2087

OLG Brandenburg, Urteil vom 30.06.2015 - 6 U 28/14

1. Der Herausgabeanspruch des Vermieters für die Zeit nach Beendigung des Mietvertrages entsteht bereits mit Abschluss des Mietvertrages aufschiebend bedingt durch die Vertragsbeendigung. Wird der Mietvertrag vor Insolvenzeröffnung abgeschlossen, ist der Rückgabeanspruch deshalb Insolvenzforderung.

2. Zu Masseverbindlichkeiten aus gegenseitigen Verträgen zählen Miet- oder Pachtzinsen, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig werden, nicht jedoch Ansprüche auf Rückgabe nach insolvenzbedingter Kündigung, weil der Anspruchsgrund für die Rückgabe aus der Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens stammt.

3. Der mit Abschluss des Mietvertrages - vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründete - mietvertragliche Rückgewähranspruch gilt bereits mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens als fällig.

4. Dies gilt auch für den Wiederherstellungsanspruch des Vermieters, denn der Insolvenzschuldner, der den Mietvertrag fortsetzen will, ist nicht gehalten, vor dem mietvertraglich bestimmten Zeitpunkt den bei Beginn des Mietverhältnisses bestehenden Zustand wiederherzustellen.

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IBRRS 2015, 3347

BGH, Urteil vom 27.05.2015 - XII ZR 66/13

1. Eine erstmals nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, führt grundsätzlich nicht dazu, den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in entsprechender Anwendung von § 536 BGB herabzusetzen (Fortführung von BGH Urteil vom 07.12.1960 - VIII ZR 16/60, NJW 1961, 916).*)

2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn den Vermieter nach Treu und Glauben im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses ausnahmsweise eine nachvertragliche Pflicht zur Beseitigung von Mängeln der vorenthaltenen Mietsache trifft.*)

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IBRRS 2015, 2071

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - XII ZR 98/13

Entspricht der Vertragsschluss nicht den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB, ist aber eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vorhanden, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrags enthält, ist die Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB gewahrt (im Anschluss an Senatsurteil vom 24.02.2010 - XII ZR 120/06, IMR 2010, 180 = NJW 2010, 1518).*)

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IBRRS 2015, 2043

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.02.2015 - 2 U 174/14

Beeinträchtigungen, die im Zusammenhang mit einer Großbaustelle eintreten, können auch im Innenstadtbereich einer Großstadt nach den Umständen des Einzelfalls einen Mangel eines benachbarten gewerblichen Mietobjekts begründen. Das Aufstellen zahlreicher Baucontainer und weiterer Baustelleneinrichtungen auf einem Parkplatzbereich sowie das Anfahren von Lkw und Baufahrenzeugen auf der in unmittelbarer Nähe zu einer Großbaustelle gelegenen kleinen Nebenstraße können insbesondere dann einen Mangel eines benachbarten gewerblichen Mietobjekts begründen, wenn das darin vertragsgemäß betriebene Geschäft in besonderem Maße auf Laufkundschaft angewiesen ist.*)

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IBRRS 2015, 2001

BGH, Urteil vom 13.05.2015 - XII ZR 65/14

1. Verhindert der Mieter - etwa indem er Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig nicht duldet oder ihre Duldung von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht - unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, dass er sich ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen kann, ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder die ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen.*)

2. Bei der infolge einer Erhaltungsmaßnahme erlittenen Umsatzeinbuße handelt es sich nicht um eine Aufwendung im Sinn von § 555 a Abs. 3 BGB.*)

3. Der Vermieter haftet für Schäden des Mieters aufgrund einer Erhaltungsmaßnahme (hier: Umsatzausfall) nicht allein deshalb, weil er die Maßnahme veranlasst hat.*)

4. Ein Mietrückstand von über einer Monatsmiete ist bei gewerblichen Mietverhältnissen erheblich im Sinn des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.07.2008 - XII ZR 134/06 - NJW 2008, 3210 = IMR 2008, 371).*)

5. Bei Mietverhältnissen, die nicht Wohnraum betreffen, kann ein Rückstand von einer Monatsmiete oder weniger auch - und nur dann - erheblich im Sinn des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB sein, wenn besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Als solche kommen in der Gewerberaummiete neben der Kreditwürdigkeit des Mieters insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands auf diese in Betracht.*)

IBRRS 2015, 1943

BFH, Urteil vom 17.12.2014 - XI R 16/11

Die entgeltliche Überlassung möblierter Zimmer an Prostituierte ist keine umsatzsteuerfreie Vermietung, wenn zusätzliche Leistungen der Gesamtleistung ein anderes Gepräge geben als einer Vermietung.*)

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IBRRS 2015, 1921

OLG Frankfurt, Beschluss vom 02.06.2015 - 2 W 26/15

Der Streitwert bei Klage auf Räumung eines Gebäudeteils bemisst sich nach dem für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelt. Etwas anderes gilt nur, wenn das Bestehen oder die Dauer eines Mietverhältnisses streitig ist. In diesem Fall ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend.

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IBRRS 2014, 4317

BGH, vom 13.11.2014 - IX ZR 267/13

1. Verlangt der Kläger im Wege der Stufenklage Zahlung von Mieten, liegt in dem späteren Hilfsantrag auf Nutzungsentschädigung für den gleichen Zeitraum auch dann keine Klageänderung, wenn der Hauptantrag noch nicht beziffert war.*)

2. Die Bestimmung im Mietvertrag über eine Rechtsanwaltskanzlei, dass sich die Höhe der Miete nach dem erzielten Umsatz richtet, ist auch dann nicht wegen Gebührenunterschreitung nichtig, wenn der Mieter den Vermieter anwaltlich vertritt.*)

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IBRRS 2015, 1877

LG Hamburg, Urteil vom 09.01.2015 - 311 O 7/13

Die Vereinbarung in einem Gewerbemietvertrag "eine Mieterhöhung wird für den Zeitraum der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen" ist dahingehend auszulegen, dass eine Anpassung der Miete durch den Vermieter nach Ablauf der ersten 5-Jahres-Mietperiode verlangt werden kann. Einer ausdrücklichen Mietanpassungsvereinbarung im Vertrag bedarf es sodann nicht.

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IBRRS 2015, 1157

KG, Beschluss vom 26.03.2015 - 8 U 19/15

Dem Mieter noch herzustellender Räume steht gegen den Vermieter grundsätzlich kein Anspruch auf Zutritt zur Baustelle zwecks Überwachung der ordnungsgemäßen Bauausführung zu.)*

IBRRS 2015, 1156

KG, Urteil vom 30.03.2015 - 8 U 43/14

1. Ob der Mieter sämtliche bei Vertragsbeginn vorhandenen Ein- und Ausgänge einer Ladenfläche offen halten muss, ist im Wege der Vertragsauslegung zu ermitteln.)*

2. Zur Annahme eines Anspruchs des Vermieters auf Offenhaltung, wenn die dem Mietvertrag beigefügten Pläne die Ein- und Ausgänge ausweisen, der Mietvertrag dem Mieter eine umfassende Betriebspflicht auferlegt und der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen den zweiten Ein- und Ausgangsbereich verlangt hat.)*

3. Die Abrede über die Offenhaltung der Ein- und Ausgänge wahrt die (vertraglich vereinbarte) Schriftform, wenn der Parteiwille in der Urkunde durch die ausdrückliche Betriebspflicht in Verbindung mit der Zustandsbeschreibung der Räume einen - wenn auch unvollkommenen - Ausdruck gefunden hat.)*

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IBRRS 2015, 1159

BGH, Urteil vom 22.04.2015 - XII ZR 55/14

Enthält das Rubrum eines mit einer Aktiengesellschaft abgeschlossenen Mietvertrags oder eines Nachtrags keine Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft, ist die Schriftform des Vertrags auch dann gewahrt, wenn nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat (Abgrenzung zu Senatsurteil BGHZ 183, 67 = IMR 2010, 9 = NJW 2010, 1453).*)

IBRRS 2015, 1087

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.04.2014 - 10 U 159/13

Eine Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, welche die Aufrechnungsmöglichkeit bzw. ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei noch nicht rechtskräftig festgestellten Gegenansprüchen ausschließt, ist wirksam und gilt auch nach Rückgabe der Mietsache sowie nach Beendigung des Mietvertrags.

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IBRRS 2015, 1086

OLG Hamburg, Beschluss vom 20.03.2015 - 8 U 120/14

1. Das im Wege einer summarischen Prüfung zu entscheidende Verfahren nach § 91a ZPO dient nicht der Klärung schwieriger Rechtsfragen grundsätzlicher Art.

2. Bei nicht hinreichend geklärter Rechtslage sind die Kosten gegeneinander aufzuheben.

3. Die Frage, ob die in § 940a Abs. 2 ZPO für die Wohnraummiete getroffene Regelung auch auf Gewerberaummietverhältnisse ausgeweitet werden kann, ist in oben dargestelltem Sinne nicht hinreichend geklärt.

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IBRRS 2015, 1129

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.03.2014 - 10 U 159/13

Eine Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, welche die Aufrechnungsmöglichkeit bzw. ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei noch nicht rechtskräftig festgestellten Gegenansprüchen ausschließt, ist wirksam und gilt auch nach Rückgabe der Mietsache sowie nach Beendigung des Mietvertrags.

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IBRRS 2015, 1041

OLG Koblenz, Urteil vom 05.06.2013 - 5 U 1349/12

1. Ist das Aufrechnungsverbot eines Formularmietvertrages im Exemplar des Mieters teilweise gestrichen, kann es für die Beweiswürdigung, welches der beiden Schriftstücke authentisch ist, darauf ankommen, wie der Vermieter andere Verträge gestaltet hat, die dasselbe Objekt betreffen und ob die teilweise Streichung des Aufrechnungsverbots im Vertragsformular des Mieters der Sache nach sinnlos ist (hier: Manipulation durch den Mieter bejaht).

2. Ein Versäumnisurteil, das den Vermieter zur Mangelbeseitigung verpflichtet, hat hinsichtlich der gerügten Mängel dieselbe Rechtskraftwirkung wie ein streitiges Urteil. Etwaige Lücken oder Unklarheiten des Tenors des Versäumnisurteils sind aufgrund des zugrunde liegenden Klagevorbringens zu klären.

3. Hat der Mieter einen Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung erlangt (§ 887 Abs. 2 ZPO), muss er damit alsbald für Abhilfe sorgen. Versäumt er dies, ist die Miete nach Verstreichen der angemessenen Abhilfefrist nicht mehr gemindert. Muss der Mieter den Vorschuss wegen seiner Säumigkeit dem Vermieter zurückerstatten, lebt das Recht zur Mietminderung hiernach wieder auf.

4. Die Rechtsprechung zu den Mieterrechten bei Schimmelbefall von Wohnräumen ist nicht auf Verkaufsräume eines Ladenlokals übertragbar, sofern keine konkrete Beeinträchtigung oder Gefährdung der Geschäftstätigkeit und/oder der Gesundheit von Personal oder Kunden aufgezeigt wird.

IBRRS 2015, 0976

LG Berlin, Urteil vom 14.02.2014 - 12 O 213/13

Selbst wenn die vermieteten Gewerberäumlichkeiten Gegenstand häufiger Demonstrationen und damit verbundener Unruhen seien, die letztlich sogar zu einer Beschädigung des Gewerbeobjekts durch Dritte führen, reicht dieses als Kündigungsgrund nicht aus. Die Mieter der Räumlichkeiten sind nicht für das Verhalten fremder Dritter, die nicht ihrer Einflusssphäre unterliegen und keine Gäste ihrer Lokalität waren, verantwortlich.

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IBRRS 2015, 0998

OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.02.2015 - U (Kart) 14/14

1. Bei gewerblichen Mietverhältnissen liegt ein - unter den weiteren Voraussetzungen des § 138 BGB zur Vertragsnichtigkeit führendes - auffälliges Missverhältnis dann vor, wenn die vereinbarte Miete um 100% höher ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung.

2. Bei der Ermittlung des objektiven Marktwerts ist die Miete maßgeblich, die für vergleichbare Objekte erzielt wird.

3. Im Rahmen der Vergleichbarkeit ist insbesondere auch ein Standortvorteil der angemieteten Räumlichkeiten zu beachten.

4. Dementsprechend kann für Räume für einen Kfz-Schilderprägerbetrieb, die in dem Gebäude, in dem sich auch die Kfz-Zulassungsstelle befindet, liegen, eine höhere Vergleichsmiete verlangt werden, wenn andere Schilderpräger weder in dem Gebäude noch auf dem Gelände der Kfz-Zulassungsstelle tätig, sondern erst nach einem beträchtlichen Fußweg zu erreichen sind.

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IBRRS 2015, 0971

LG München I, Urteil vom 26.02.2014 - 8 HK O 2417/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2015, 0827

LVerfG Brandenburg, Beschluss vom 16.01.2015 - VfGBbg 47/13

Eine unwirksame Kündigung kann grundsätzlich nicht in ein Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags umgedeutet werden bzw. nur dann, wenn vom Erklärungsempfänger mit der Kündigung hilfsweise (für den Fall von deren Unwirksamkeit) die Zustimmung zur Vertragsbeendigung eingefordert wird.

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IBRRS 2015, 0873

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.02.2015 - 2 U 144/14

1. Nicht in den Schutzbereich des § 550 BGB einzubeziehen ist ein in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Mietvertragspartei neu eintretender Gesellschafter. Hierin liegt kein Wechsel der Vertragspartei selbst. Im Verhältnis zu der anderen Partei des Mietvertrages werden ihm die Kenntnisse seiner Mitgesellschafter zugerechnet.*)

2. Eine Schriftformheilungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag ist wirksam ungeachtet des Umstandes, dass ein Grundstückserwerber durch diese Klausel nicht an einer ordentlichen Kündigung wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform gehindert wäre. Eine solche Klausel benachteiligt den Vertragspartner des Verwenders nicht, sondern entspricht im Hinblick auf die Regelung des § 550 BGB zum - relevanten - Zeitpunkt des Vertragsschlusses einem berechtigten Bedürfnis beider Mietvertragsparteien. Sofern ein zukünftiger Grundstückserwerber in den Schutzbereich einzubeziehen sein sollte, so ist er doch regelmäßig Rechtsnachfolger des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen selbst.*)

IBRRS 2015, 0784

LG Memmingen, Urteil vom 27.05.2014 - 21 O 711/13

Die mietvertragliche Vereinbarung eines Rücktritts- oder eines Sonderkündigungsrechts für den Fall des nicht rechtzeitigen Beginns mit Erdbauarbeiten ist dahingehend auszulegen, dass die Rücktritts- bzw. Kündigungsvoraussetzungen nur dann nicht mehr vorliegen, wenn mit unmittelbar der Erstellung des Gebäudes dienenden Maßnahmen des Erdbaus begonnen wurde.

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IBRRS 2015, 0812

LG Berlin, Beschluss vom 24.09.2014 - 32 O 59/14

Wird in einem Nutzungsvertrag über Gewerberäume lediglich die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter geregelt, hat das nicht zur Folge, dass die ordentliche Kündigung durch den Vermieter per se ausgeschlossen ist. In diesem Fall greifen die gesetzlichen, mietrechtlichen Vorschriften.

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IBRRS 2015, 0620

OLG München, Urteil vom 10.04.2014 - 23 U 773/14

1. Die Regelung des § 940a ZPO findet auf Gewerberaummiete keine Anwendung.

2. Der Erlass einer Räumungsverfügung ist zur Abwendung wesentlicher Nachteile nötig, wenn über die bloße Herausgabeverweigerung und fortgesetzte Nutzung der Sache hinaus Rechtsnachteile für die Mietsache drohen.

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IBRRS 2015, 0553

LG Hamburg, Beschluss vom 10.12.2014 - 334 O 251/14

1. Die Regelung des § 940a ZPO ist im Gewerberaummietrecht nicht anwendbar.

2. Eine Räumungsverfügung nach §§ 935, 940 ZPO kommt nur im Ausnahmefall in Betracht.

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IBRRS 2015, 0624

KG, Urteil vom 23.02.2015 - 8 U 52/14

1. Im Falle der Doppelvermietung und Überlassung der Mietsache an den einen Mieter kann der andere Mieter Schadensersatz verlangen, wenn feststeht, dass der Vermieter die Mietsache nicht mehr vom besitzenden Mieter zurückerlangen kann (im Anschluss an BGH, 12.03.2003 - XII ZR 18/00, IBRRS 2003, 1251; vgl. Beschluss des KG, 25.09.2008 - 8 U 44/08, IBRRS 2009, 0314).*)

2. Der Schadensersatzanspruch wegen Rechtsmangels verjährt in der dreijährigen regelmäßigen Verjährungsfrist. Der für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebliche Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs im Sinne von § 199 Abs. 1 BGB ist mit Eintritt der Unmöglichkeit und eines ersten (Teil-) Schadens anzunehmen. Die Unmöglichkeit tritt nicht erst nach einzelnen Zeitabschnitten ein.*)

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