Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
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Volltexturteile nach Sachgebieten
1807 Entscheidungen insgesamt
Online seit 2015
IBRRS 2015, 0581![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
BGH, Urteil vom 29.01.2015 - IX ZR 279/13
1. Nach Wegfall des Eigenkapitalersatzrechts besteht kein Anspruch des Insolvenzverwalters auf unentgeltliche Nutzung von Betriebsanlagen, die der Gesellschafter seiner Gesellschaft vermietet hat.*)
2. Eine Aussonderungssperre kann in der Insolvenz einer Gesellschaft auch gegenüber einem mittelbaren Gesellschafter geltend gemacht werden. Das hierfür zu entrichtende Nutzungsentgelt bemisst sich nach dem Durchschnitt des im letzten Jahr vor Stellung des Insolvenzantrages anfechtungsfrei tatsächlich Geleisteten. Eine Aussonderungssperre scheidet aus, wenn der Überlassungsvertrag fortwirkt und der Gesellschafter gegenüber dem Insolvenzverwalter keine Aussonderung verlangen kann.*)
3. Die Zahlung eines Nutzungsentgelts kann gegenüber dem Gesellschafter nicht als Befriedigung eines Darlehens, sondern nur als Befriedigung einer darlehensgleichen Forderung angefochten werden.*)
4. Weist der Vermieter bei einem nach Verfahrenseröffnung beendeten Mietverhältnis die Rücknahme der Mietsache wegen eines ungeräumten oder vertragswidrigen Zustands zurück, besteht kein Entschädigungsanspruch gegen den Insolvenzverwalter wegen Vorenthaltung der Mietsache, wenn dieser nach Verfahrenseröffnung keine Veränderungen an der Mietsache vorgenommen hat.*)
5. Ein Mietvertrag, der die Nutzung unbeweglicher und beweglicher Gegenstände umfasst, dauert nach Insolvenzeröffnung fort, wenn die Vermietung unbeweglicher Gegenstände den Schwerpunkt des Vertrages bildet.*)
6. Weist ein schriftlicher Mietvertrag die beiden Eigentümer eines Grundstücks als Vermieter aus, kommt der Vertrag mit einer von den Eigentümern gebildeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin zu Stande, wenn dies dem wirklichen Willen aller am Vertragsschluss auf Vermieter- und Mieterseite Vertretungsberechtigten entspricht (falsa demonstratio).*)
IBRRS 2015, 0545
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Celle, Urteil vom 27.06.2013 - 2 U 3/13
1. Der Pächter eines Unternehmens ist grundsätzlich berechtigt, während der Pachtdauer Änderungen an dem Unternehmen vorzunehmen. Diese Befugnis umfasst auch die Eröffnung und Schließung von Betriebsstätten und gewisse Veränderungen am Unternehmensgegenstand, solange der Kern des gepachteten Unternehmens davon unberührt bleibt und der Pachtvertrag keine Regelungen enthält, welche die unternehmerische Freiheit des Pächters einschränken.*)
2. Eine Pflichtverletzung des Pächters liegt nur dann vor, wenn durch das Herauslösen von neu geschaffenen Unternehmensteilen die wirtschaftliche Existenz des gepachteten Unternehmens in dem weiter vorhandenen Kernbestand gefährdet würde, das Herauslösen also unter kaufmännischen Erwägungen nicht vertretbar ist. Dies könnte etwa dann der Fall sein, wenn sich die Produktpalette eines gepachteten Unternehmens während der Pachtzeit beispielsweise aufgrund der technischen Entwicklung in einer Weise verändert hat, dass nach Rückgabe des Unternehmens allein mit den ursprünglichen Produktlinien eine Unternehmensfortführung aus betriebswirtschaftlicher Sicht nicht mehr vernünftig ist.*)
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IBRRS 2015, 0506
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Koblenz, Beschluss vom 26.02.2015 - 3 U 1209/14
1. Werden Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar vermietet, steht es dem Mieter frei, diese rot zu streichen, wenn der Mietvertrag keine Farbwahlklausel enthält.*)
2. Die in einer Klausel des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung, während der Dauer des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen, führt nicht zu einer Verpflichtung des Mieters bei Auszug die Wände wieder weiß zu streichen.*)
3. Enthält der Mietvertrag eine Farbwahlklausel dahin, dass der Mieter die Räumlichkeiten mit einer bestimmten Farbe zu streichen hat, liegt nur dann keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, wenn die Klausel ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (in Anknüpfung an BGH, 22.02.2012 - VIII ZR 205/11, IBRRS 2012, 1092).
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IBRRS 2015, 0505
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Koblenz, Beschluss vom 29.01.2015 - 3 U 1209/14
1. Werden Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar vermietet, steht es dem Mieter frei, diese rot zu streichen, wenn der Mietvertrag keine Farbwahlklausel enthält.*)
2. Die in einer Klausel des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung, während der Dauer des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen, führt nicht zu einer Verpflichtung des Mieters bei Auszug die Wände wieder weiß zu streichen.*)
3. Enthält der Mietvertrag eine Farbwahlklausel dahin, dass der Mieter die Räumlichkeiten mit einer bestimmten Farbe zu streichen hat, liegt nur dann keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (in Anknüpfung an BGH, 22.02.2012 - VIII ZR 205/11, IBRRS 2012, 1092, NJW 2012, 1280 f.).
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IBRRS 2015, 0352
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Celle, Beschluss vom 14.11.2014 - 2 U 111/14
Scheitert die Überlassung einer Gewerbeimmobilie an den Mieter daran, dass der Vermieter kein Eigentum an der Immobilie erwirbt, so schuldet er die einer mietvertraglichen Abrede zugrundeliegende Vertragsstrafe auch dann, wenn diese keine Obergrenze vorsieht.
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IBRRS 2015, 0398
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Koblenz, Beschluss vom 05.04.2012 - 5 U 1498/11
1. Enthält der Mietvertrag über einen SB-Discountmarkt eine Veränderungsklausel, kann deren Auslegung ergeben, dass sie sich auch auf Außenwände erstreckt und der Vermieter daher einem Wanddurchbruch zum Nachbargrundstück zustimmen muss.*)
2. Für die insoweit bestehenden Vertragspflichten des Vermieters ist es grundsätzlich ohne Belang, ob Dritte den vom Mieter beabsichtigten baulichen Veränderungen zustimmen müssen oder öffentlich-rechtliche Genehmigungen erforderlich sind.*)
3. Dass der Vermieter wegen gesteigerten Andienungsverkehrs Abwehransprüche des Grundstücksnachbarn befürchtet, auf dessen Parzelle die Zufahrt durch eine Grunddienstbarkeit gesichert ist, erlaubt es ohne das Hinzutreten weiterer Umstände ebenfalls nicht, dem Mieter die Zustimmung zu versagen.*)
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IBRRS 2015, 0361
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
BFH, Urteil vom 04.06.2014 - I R 21/13
Die Besteuerungsfolgen, die aus der Hinzurechnung der Mieten und Pachten für weitervermietete oder -verpachtete Immobilien zum Gewinn aus Gewerbebetrieb gemäß § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG 2002 i.d.F. des UntStRefG 2008 resultieren, entsprechen im Regelfall den gesetzgeberischen Wertungen und rechtfertigen daher grundsätzlich keinen Erlass der Gewerbesteuer wegen sachlicher Unbilligkeit.*)
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IBRRS 2015, 0318
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Dresden, Beschluss vom 15.07.2014 - 5 U 52/14
1. Wird ein im Wortlaut einer Vereinbarung verwendeter Begriff in den beteiligten Verkehrskreisen in einer bestimmten Weise verstanden, verstößt es in aller Regel gegen §§ 133, 157 BGB, ihn in einem davon abweichenden Sinne zu verstehen (Anschluss BGH, 12.12.2000 - XI ZR 72/00, IMRRS 2015, 0181).*)
2. Der Begriff "verlorener Baukostenzuschuss" wird in den am gewerblichen Mietmarkt beteiligten Kreisen dahin verstanden, dass damit eine Geld- oder Sachleistung gemeint ist, welche der Mieter als Sonderleistung neben der Miete zugunsten des Vermieters zum Neu- oder Ausbau, zur Erweiterung, Wiederherstellung oder Instandsetzung von Räumen erbringt, ohne dass der Vermieter zur vollen oder teilweisen Rückerstattung dieser Leistung vertraglich verpflichtet ist.*)
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IBRRS 2015, 0296
![Gewerberaummietrecht Gewerberaummietrecht](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG München, Urteil vom 29.01.2015 - 32 U 1185/14
1. Mieträume im Bereich einer historisch gewachsenen Stadt, die wegen ihrer Lage grundsätzlich einer erhöhten Hochwassergefahr ausgesetzt ist, müssen, wenn sie bei Hochwasser nicht mehr geräumt werden können, so beschaffen sein, dass sie gegen solche Hochwasser geschützt sind, die voraussehbar sind und für deren Eintritt tatsächliche Anhaltspunkte bestehen. In der Zeit des Klimawandels bedeutet dies, dass die Mieträume nach den baulichen Verhältnissen nicht nur gegen ein Hochwasser gesichert sein müssen, das den bisherigen bekannten höchsten Wasserstand aus zurückliegenden Jahren erreicht, sondern dass beim Hochwasserschutz des Gebäudes ein gewisser "Sicherheitszuschlag" zu berücksichtigen ist.*)
2. Ein Tiefgaragenstellplatz, der nach den baulichen Verhältnissen gegen ein Hochwasser gesichert ist, das den bis dahin verzeichneten höchsten Wasserstand von 10,80 m noch um knapp 80 cm übertreffen darf, ohne dass es zu einem Eindringen von Wasser kommt, ist nach diesen Kriterien nicht mangelhaft im Sinne von § 536 BGB.*)
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IBRRS 2015, 0256
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Brandenburg, Urteil vom 06.01.2015 - 6 U 134/13
1. Sieht ein Mietvertrag die Nutzung der Mieträume zum Betrieb einer Physiotherapie vor, bedeutet das nicht automatisch, dass der Vermieter für die nach dem Gesetz erforderliche Barrierefreiheit einzustehen hat. Ohne eine konkrete Vereinbarung diesbezüglich kann der Mieter nicht erwarten, dass der Vermieter barrierefreien Zugang zu allen Räumen herstellt. Das Fehlen der Barrierefreiheit kann keinen Kündigungsgrund darstellen.
2. Die Flächenangabe des Mietvertrages stellt keine zugesicherte Eigenschaft des Mietobjekts dar. Unterschreitet die im Vertrag bezeichnete Fläche die tatsächliche um mehr als 10%, kann der Mieter Mietminderung verlangen.
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IBRRS 2015, 0191
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
BGH, Urteil vom 09.10.2014 - IX ZR 69/14
Dauert ein Gewerbemietverhältnis mit dem Schuldner als Mieter nach Insolvenzeröffnung fort, ist der Insolvenzverwalter nicht berechtigt, den Erlös aus der Verwertung dem Vermieterpfandrecht unterliegender Gegenstände mit der Tilgungsbestimmung an den Vermieter auszukehren, die Zahlung vorrangig auf die nach Verfahrenseröffnung als Masseverbindlichkeiten begründeten Mietforderungen und erst sodann auf die vor Verfahrenseröffnung als Insolvenzforderungen entstandenen Mietforderungen anzurechnen.
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IBRRS 2015, 0189
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
BGH, Urteil vom 16.10.2014 - IX ZR 282/13
Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks kann eine Räumungsklage auch nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters nicht auf die insolvenzrechtliche Anfechtbarkeit des Mietvertrages stützen.*)
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IBRRS 2015, 0200
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
BGH, Urteil vom 26.11.2014 - XII ZR 120/13
1. Zur Abgrenzung zwischen einem Mietvertrag über Geschäftsräume und einem Immobilienleasingvertrag.*)
2. In einem Immobilienleasingvertrag wird der Leasingnehmer durch eine in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Regelung, mit der ihm die Instandhaltungspflicht für das von ihm genutzte Gebäude übertragen wird, nicht unangemessen benachteiligt.*)
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IBRRS 2015, 0199
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
BGH, Urteil vom 17.12.2014 - XII ZR 170/13
Zur Darlegung eines Verstoßes des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Vergabe von Verwalterleistungen.*)
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IBRRS 2015, 0079
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Karlsruhe, Urteil vom 06.06.2014 - 10 U 21/12
1. Der Vermieter ist nach mangelfreier Übergabe der Mieträumlichkeiten nicht verpflichtet dafür zu sorgen, dass möglicherweise von Dritten ausgehende Störungen des Mietgegenstands unterbleiben. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Maßnahmen gegen Staubeinwirkungen von einer Baustelle in der Nähe des Mietobjekts zu ergreifen.
2. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach Ausverkäufe, Saisonschlussverkäufe und Sonderaktionen nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig sind, ist unwirksam, wenn der Vermieter ohne nähere Bindung das Recht einer Entscheidung hinsichtlich des Geschäftsbetriebs des Mieters erhält, ohne dass hinreichend bestimmt festgelegt ist, für welchen Anlass dies konkret gilt und nach welchen Kriterien die Entscheidung über die (Nicht-)Erteilung der Zustimmung erfolgt.
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IBRRS 2015, 0021
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Celle, Beschluss vom 17.11.2014 - 2 U 133/14
Nimmt der Vermieter von Gewerberaum nach der erstmaligen Erteilung einer Betriebskostenabrechnung eine Nachberechnung von Betriebskosten vor, beginnt die Verjährung des Nachzahlungsanspruchs des Vermieters erst mit dem Schluss des Jahres, der auf die Erteilung der korrigierten Nebenkostenabrechnung und den Zugang dieser Abrechnung bei dem Mieter folgt.*)
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IBRRS 2015, 1148
![Gewerberaummietrecht Gewerberaummietrecht](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Hannover, Urteil vom 23.10.2013 - 6 O 208/12
Begehen die (zukünftigen) Mietvertragsparteien vor der Unterzeichnung des Mietvertrags das Objekt gemeinsam und erkennt der Mieter im Mietvertrag den Zustand als vertragsgerecht an, kann er nicht nachträglich Minderungsansprüche geltend machen für bei der Begehung nicht festgestellte Mängel.
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Online seit 2014
IBRRS 2014, 3186![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Lübeck, Urteil vom 13.11.2014 - 17 O 75/14
Mieter und Untermieter eines Gewerbeobjekts geben beide auch dann Anlass zur Klageerhebung, wenn die Räumungsverpflichtung gegenüber der Vermieterin unstreitig ist und im Zuge eines Vergleiches zwischen Mieter und Untermieter geregelt wird. Die bloße Aussicht der Vermieterin auf eine Räumung und Rückgabe reicht nicht aus, entscheidend ist der zeitliche Ablauf des Hauptmietverhältnisses ohne Rückgabe.
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IBRRS 2014, 3165
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
KG, Beschluss vom 17.11.2014 - 8 U 114/14
Führt der Mieter von Gewerberäumen nach dem Erlass einer gegen ihn ergangenen einstweiligen Verfügung - entgegen seiner zuvor erfolgten Ankündigung - den Betrieb fort und erklärt er darüber hinaus, den Betrieb bis zur rechtskräftigen Entscheidung über die Betriebspflicht und über die Wirksamkeit der Kündigung fortsetzen zu wollen, ist der Verfügungsgrund mangels Dringlichkeit entfallen.*)
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IBRRS 2014, 3142
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2014 - 6 U 117/13
1. Der Vermieter gewerblich zu nutzender Räume hat auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Pflicht, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Hause zu schützen. Der Vermieter ist aber nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerber fernzuhalten.
2. Der Vermieter darf keinen Stehimbiss in unmittelbarer Nähe des Mietobjekts selbst betreiben, wenn sein Mieter seit Jahren neben seinem SB-Warenhaus auch ein Restaurant mit Außer-Haus-Verkauf unterhält.
3. Der formularmäßige Ausschluss eines Konkurrenzschutzes des Mieters einer Gewerbefläche in einem Supermarkt ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn dem Mieter zugleich in dem Formularmietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen eine Betriebspflicht, eine Sortimentsbindung und eine Preisgestaltung entsprechend dem Preisniveau des Supermarktes auferlegt werden.*)
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IBRRS 2014, 3106
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Frankfurt, Urteil vom 17.10.2014 - 2 U 43/14
Die kurze Verjährung aus § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt auch für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht.*)
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IBRRS 2014, 3029
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Hamburg, Urteil vom 25.04.2014 - 311 O 27/14
Zertrümmert der Mieter Einrichtungsgegenstände und droht er in den Mieträumen Dritten mit Gewalt, liegt regelmäßig ein wichtiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses vor.
IBRRS 2014, 3026
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
KG, Urteil vom 23.10.2014 - 8 U 178/14
Der Vermieter von Gewerberaum ist während des laufenden Mietverhältnisses nicht berechtigt, zur Durchsetzung seiner Ansprüche - wie etwa der Zahlung der Kaution - seine Leistung aus der Verpflichtung zur Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser zurückzuhalten, denn es handelt sich um eine nicht nachholbare Leistung. Auch nach Beendigung des Mietvertrages kann sich aus Treu und Glauben eine nachvertragliche Verpflichtung zur Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser ergeben.*)
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IBRRS 2014, 3025
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
KG, Beschluss vom 09.10.2014 - 8 U 131/14
Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages über Gewerberäume, dass der Mieter berechtigt ist, die vermieteten Räume zum Betrieb eines "Tele-Cafes mit Internetangeboten" zu nutzen, so berechtigt diese Vereinbarung den Mieter nicht, die Räume - auch - zum Betrieb eines Spätkaufs zu nutzen.*)
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IBRRS 2014, 2958
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Celle, Beschluss vom 24.11.2014 - 2 W 237/14
Der Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Räumung von vermietetem Gewerberaum durch einen Dritten, der im Besitz der Mietsache ist, kann nicht auf eine entsprechende Anwendung von § 940a Abs. 2 ZPO gestützt werden.*)
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IBRRS 2014, 2947
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
BGH, Urteil vom 15.10.2014 - XII ZR 163/12
1. Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwischen Veräußerer und Mieter abzustellen.*)
2. Dafür, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt, kommt es auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Mieträume und vor einem veräußerungsbedingten Vermieterwechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst (Fortführung von BGHZ 170, 196 = NZM 2007, 212 und BGH Urteil vom 20.03.1986 - IX ZR 42/85 NJW 1986, 2426).*)
3. Neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, entsteht ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang.*)
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IBRRS 2014, 2897
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.10.2014 - 14 W 52/14
Leistungsverfügung auf Zurverfügungstellung von angemieteten Räumlichkeiten für die Durchführung eines politischen Parteitages - zur Frage, wann der Vermieter den Vertrag wegen Täuschung anfechten kann.*)
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IBRRS 2014, 2763
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
BGH, Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 376/13
1. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann.*)
2. Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).*)
3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortführung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).*)
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IBRRS 2014, 2759
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BGH, Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11
1. Die Umlage von "Verwaltungskosten" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (im Anschluss an Senatsurteile BGHZ 183, 299 = IMR 2010, 92 = NJW 2010, 671 und vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10, IMR 2013, 17 = NJW 2013, 41).*)
2. Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 06.04.2005 - XII ZR 158/01, IMR 2006, 1021 - nur online = NJW-RR 2006, 84).*)
3. Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam (im Anschluss an Senatsurteile vom 03.08.2011 - XII ZR 205/09, IMR 2011, 411 = NJW 2012, 54 und vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10, IMR 2013, 17 = NJW 2013, 41).*)
IBRRS 2014, 2700
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Koblenz, Beschluss vom 21.07.2014 - 2 U 901/13
1. Die Vertragsverlängerung durch vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption in Kenntnis von Mängeln der Mietsache ist einem Neuabschluss des Vertrags gleichzustellen. Der Mieter kann daher keine Mietminderung geltend machen, wenn er sich bei der Ausübung einer Verlängerungsoption trotz Kenntnis der Mängel der Mieträume weder Minderung noch Schadensersatz ausdrücklich vorbehält.
2. Durch eine Mieterhöhung können Gewährleistungsrechte wiederaufleben. Das ist jedoch dann nicht der Fall, wenn der Vermieter lediglich die Miete an die veränderten Umstände anpasst, ohne dadurch das bestehende Äquivalenzverhältnis in relevanter Weise zu verschieben.
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IBRRS 2014, 2699
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Koblenz, Beschluss vom 21.05.2014 - 2 U 901/13
(Ohne amtlichen Leitsatz)
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IBRRS 2014, 2593
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OLG Stuttgart, Urteil vom 28.07.2014 - 5 U 40/14
1. Ein Mietvertrag ist gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1, § 125 Satz 1, § 139 BGB nichtig, wenn er dergestalt mit einem alsbald beabsichtigten Kaufvertrag über das Mietobjekt verbunden wird, dass die vereinbarte Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden soll und deshalb die Miete nicht an einem realen Mietwert orientiert wird.*)
2. Der Wertersatz für die Nutzung der Räume ist in diesem Fall nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zu ermitteln und am Mietmarkt zu orientieren.*)
3. Wird eine vermietete Halle von einem anderen Mieter mitbenutzt, so ist die am Markt orientierte qm-Miete zu reduzieren.*)
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IBRRS 2014, 2589
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KG, Urteil vom 11.09.2014 - 8 U 77/13
1. § 814 BGB setzt die positive Kenntnis des Leistenden davon voraus, dass er im Leistungszeitpunkt nichts schuldet. Verwendet der Vermieter eine Klausel, die eine Mietminderung durch Abzug von der monatlichen Zahlung in unwirksamer Weise ausschließen soll, steht dies der Rechtskenntnis des Mieters vom Eintritt einer Minderung regelmäßig entgegen. Es wäre Sache des Vermieters, darzulegen und zu beweisen, dass der Mieter die Unwirksamkeit der Klausel positiv erkannt hat.*)
2. Sind die Voraussetzungen des § 814 BGB danach nicht gegeben, stellt sich die Frage eines Vorbehalts bei Mietzahlung nicht. Für die Annahme, dass sich der Mieter, dessen Mietvertrag einer minderungsbeschränkende Klausel enthält, bei der Mietzahlung die spätere Rückforderung der (im Zeitpunkt der Leistung aufgrund der Klausel geschuldeten) Miete unter Bezugnahme aus diese Klausel "vorbehalten" müsse, fehlt eine rechtliche Grundlage.*)
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IBRRS 2014, 2117
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KG, Urteil vom 15.05.2014 - 8 U 12/13
Ein Gerüst an der Fassade eines Ladens, das vom Vermieter langfristig aufgestellt wurde, ohne dass der Mieter redlicherweise damit rechnen konnte, stellt einen Sachmangel dar, wenn dadurch die Sicht potentieller Kunden auf die Fensterauslagen unmöglich ist und das sonst zulässige Aufstellen von Tischen und Stühlen auf dem Bürgersteig nicht erfolgen kann. Der Mieter kann dann die Miete kürzen und gegebenenfalls kündigen, wenn die Fortführung des Mietverhältnisses ihm nicht mehr zugemutet werden kann.
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IBRRS 2014, 2136
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AG Köln, Urteil vom 17.06.2014 - 147 C 68/14
Der gewerbliche Vermieter einer Villa für Hochzeitsfeiern muss diese normalerweise samt Hochzeitszimmer auch an ein gleichgeschlechtliches Paar vermieten. Ansonsten handelt es sich gewöhnlich um eine unzulässige Diskriminierung nach dem Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG).
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IBRRS 2014, 2035
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OLG Koblenz, Urteil vom 28.04.2014 - 12 U 1419/12
1. Der Nachtrag zu einem Mietvertrag muss sich erkennbar auf alle wesentlichen Vertragsbestandteile beziehen. Dazu gehören Vertragslaufzeit und Vertragsobjekt. Für die Frage, ob das Schriftformerfordernis eingehalten wurde, kommt es auf die Vertretungsbefugnis des Unterzeichners nicht an.
2. Die Frage der Wirksamkeit des Vertrages ist von der Frage der Wahrung der Schriftform zu trennen.
IBRRS 2014, 2023
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OLG Dresden, Beschluss vom 01.07.2014 - 5 U 1890/13
Die Parteien eines Mietvertrages vereinbaren eine sogenannte echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjektes in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10% (im Anschluss an KG, Urteil vom 25. Januar 2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17. November 2011, 24 U 56/11, IMRRS 2012, 0777; Kraemer, NZM 1999, 156, 161).*)
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IBRRS 2014, 1935
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OLG Frankfurt, Urteil vom 27.05.2014 - 2 U 41/13
Die von den Parteien eines Mietvertrags geschlossene Nachtragsvereinbarung zu diesem Mietvertrag kann nach den Umständen des Einzelfalls sittenwidrig sein, wenn der Vermieter hierbei eine von ihm selbst verschuldete Zwangslage des Mieters ausnutzt und ihn hierdurch zum Abschluss dieser Nachtragsvereinbarung veranlasst. Die Auswirkungen auf die Wirksamkeit des ursprünglichen Mietvertrages richten sich danach, ob die Vertragsparteien es ohne die Änderungsvereinbarung bei den bisher geltenden Vereinbarungen gelassen hätten.*)
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IBRRS 2014, 1984
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KG, Urteil vom 14.07.2014 - 8 U 140/13
Zur Kündigung des Vermieters wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB), wenn die Mieträume nicht wie vorgesehen als Spielhalle genutzt werden können und die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam ist.*)
IBRRS 2014, 1972
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OLG Rostock, Urteil vom 27.03.2014 - 3 U 90/12
1. Werden die späterhin zu vermietenden Räumlichkeiten dem künftigen Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses unentgeltlich überlassen, damit dieser die für den vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Maßnahmen ergreifen und die Einrichtung der Räumlichkeiten vornehmen kann, liegt hierin nicht bereits ein Mietverhältnis oder der Abschluss eines Mietvertrages, sondern vielmehr ein Überlassungsverhältnis eigener Art.*)
2. Haben die Parteien bei Ein- und Umbauten durch den Mieter vertragliche Absprachen nicht getroffen, sind die Interessen der Vertragsparteien gegeneinander abzuwägen. Im Rahmen eines Mietverhältnisses ist das Interesse des Mieters an der von ihm beabsichtigten Maßnahme gegenüber der Entscheidungsfreiheit des Vermieters betreffend die wirtschaftliche Nutzung seines Eigentums abzuwägen.*)
3. Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen des Eigentums des Vermieters kann der Vermieter seine Zustimmung mit Auflagen verbinden, wenn diese sachgerecht und angemessen sind. Bestehen Alternativen der Ausführung, steht das Wahlrecht mit Blick auf Art. 14 GG dem Vermieter zu, solange hierdurch der Mieter nicht unangemessen benachteiligt wird.*)
IBRRS 2014, 1967
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BGH, Beschluss vom 02.07.2014 - XII ZR 65/14
Zu den Voraussetzungen einer einstweiligen Einstellung der aus einem vorläufig vollstreckbaren Herausgabe- und Räumungsurteil betriebenen Zwangsvollstreckung in der Revisionsinstanz.*)
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IBRRS 2014, 1894
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OLG Hamm, Urteil vom 09.05.2014 - 30 U 58/12
1. Die Mietvertragsparteien sind bei der Vereinbarung von Flächendefinitionen frei. Die vertragliche Mietfläche kann nach der Din 277, der gif oder auch nach freiem Belieben bzw. eigenen Maßstäben definiert werden.
2. Als Mietfläche können somit auch solche Flächen vereinbart werden, die der Mieter tatsächlich nicht nutzen kann, wie vorliegend die durchmessende Flächen von Konstruktionsteilen bzw. Raumunterteilungen.
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IBRRS 2014, 1831
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BGH, Urteil vom 28.05.2014 - XII ZR 6/13
Bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (im Anschluss an Senatsurteil vom 10.07.2013 - XII ZR 62/12, IMR 2013, 366 = NJW 2013, 2885).*)
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IBRRS 2014, 1643
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OLG Hamburg, Urteil vom 17.08.2012 - 4 U 8/12
1. Der in den Mietvertrag nach § 566 BGB eingetretene Erwerber kann nur gemeinsam mit dem vom Mieter bei Vertragsschluss getäuschten Veräußerer die Anfechtung des Mietvertrags nach § 123 Abs. 1 BGB erklären.*)
2. Das Anfechtungsrecht des Veräußerers gemäß § 123 Abs.1 BGB kann nicht an den Erwerber abgetreten werden.*)
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IBRRS 2014, 1624
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OLG Dresden, Beschluss vom 11.02.2013 - 5 U 1953/12
Die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses und damit auch eines gewerblichen Mietvertrages aus wichtigem Grund kann gemäß § 314 Abs. 3 BGB nur innerhalb angemessener Frist nach Kenntnis vom Kündigungsgrund erfolgen. Eine in der Vergangenheit liegende vertragliche Pflichtverletzung, auf die wegen des Zeitablaufes eine außerordentliche Kündigung nicht mehr gestützt werden könnte, kann unter veränderten Umständen Grundlage eines neuen Kündigungstatbestandes sein, wenn der Pflichtverstoß durch das seitherige Verhalten des Kündigungsgegners nicht vollständig ausgeräumt worden ist (Anschluss an BGH, Urt. v. 21.03.2007, XII ZR 36/05, NJW-RR 2007, 886). So ist es in einem Fall, in welchem der Mieter zunächst einen zur Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB berechtigenden Zahlungsrückstand anlaufen lässt, während eines anschließenden gerichtlichen Verfahrens bei nunmehriger Zahlung der Miete unter Vorbehalt an seiner Rechtsauffassung festhält, er schulde die rückständige Miete aus Rechtsgründen nicht, und der Vermieter nach dem seinem Zahlungsantrag stattgebenden - noch nicht rechtskräftigen - erstinstanzlichen Urteils erfolglos zur Zahlung des - alten - Rückstandes auffordert und sodann wegen Zahlungsverzuges kündigt. In einem solchen Fall beginnt die für § 314 Abs. 3 BGB maßgebliche Frist nicht vor der Zustellung des erstinstanzlichen Urteils an den Vermieter zu laufen.*)
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IBRRS 2014, 1594
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OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.03.2014 - 12 U 11/14
Verhindert der Vermieter den ungehinderten Zugang zu den Mieträumlichkeiten und verweigert er die Herausgabe der noch darin enthaltenen Gegenstände des Mieters, begeht er verbotene Eigenmacht. Eine diese ausschließende Gestattung des Mieters muss freiwillig erfolgen und kann nicht darin gesehen werden, dass dieser im Zuge der Kündigung des Mietverhältnisses zur Schlüsselrückgabe rechtlich verpflichtet ist.
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IBRRS 2014, 1666
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BGH, Urteil vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12
Der Nießbrauchsberechtigte handelt nicht treuwidrig, wenn er trotz einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel einen Mietvertrag, in den er gemäß § 566 Abs. 1, § 567 Satz 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 - NJW 2014, 1087).*)
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IBRRS 2014, 1571
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OLG Celle, Urteil vom 12.03.2014 - 7 U 164/13 (L)
Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht auf Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags erlischt mit Ablauf der regulären Vertragsdauer. Wird das Miet- oder Pachtverhältnis nach Ablauf der regulären Vertragszeit auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, so bleibt das Optionsrecht nicht bestehen und lebt auch nicht wieder auf. Mithin kann, wenn der Pächter eines landwirtschaftlichen Grundstücks dessen Bewirtschaftung nach Ablauf der regulären Vertragszeit fortsetzt, hierin nicht die konkludente Ausübung seines ursprünglichen Optionsrechts gesehen werden.*)
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IBRRS 2014, 1498
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KG, Beschluss vom 20.01.2014 - 8 U 168/13
Eine AGB-Klausel, die ohne Weiteres die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ausschließt, ist im Gegensatz zur Wohnraummiete gerade beim Vorliegen eines Gewerberaummietverhältnisses wirksam.
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IBRRS 2014, 1530
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OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.05.2014 - 12 U 170/13
Dem Mieter von Gewerberäumen steht gegen den Eigentümer eines Nachbargrundstücks ein Anspruch auf Nutzung der diesem Grundstück dienenden Versorgungsanschlüsse zum Zwecke der Versorgung der Gewerberäume mit Wasser und Strom nicht zu.*)
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